Игорь Колесников | Строим спокойно. По плану. Без сюрпризов |«Рубим Дом»

В 2014 году «Серфприют» сильно затопило после урагана. Больше всего переживали за деревянные дома: вода заходила внутрь, территория стояла в воде. Но дома, которые мы построили ещё в 2005 году, пережили это нормально. Сейчас 2026-й — они до сих пор работают. Хорошее напоминание: дерево не обязано гнить, если технология соблюдена и конструкция не держит постоянную влагу. А вот оборудование для виндсерфинга мы почти полностью потеряли — его просто унесло в море. Нужно было выбирать: снова закупать оборудование или восстанавливать базу. Мы выбрали базу. Позже нашли партнёра — серф-станцию «Ветратория». Они открыли школу на нашей территории и взяли серф-направление на себя. Работаем вместе уже 11 лет. Иногда кризис сначала забирает деньги, а потом заставляет принять решение, которое делает бизнес сильнее.

Вот как экономия в несколько тысяч превращается в ремонт на сотни тысяч. Сначала проблема почти незаметна. Потом — домкраты, разборка и замена нижних венцов. Владельцы деревянных домов и баз отдыха: такие вещи выгоднее замечать до того, как они превращаются в смету на ремонт.

Привет со стройки! Краткое содержание предыдущих серий: В 2006 году мы построили 2 сруба (60 кв.м. и 90 кв.м.) в станице Должанская на берегу Таганрогского залива. Весной 2026 года мы их разобрали, пронумеровали все бревна и перевезли их в Подольск Московской области. Тут на участке закрутили сваи, заказали небольшое количество бревен на замену, новые окна, двери, стропильную систему, кровлю и приступили к сборке. Срубы не обрабатывались ни разу за это время, они подвергались постоянному воздействию агрессивного кубанского солнца и соленой воды. Сейчас бревно серое, чем то напоминает одновременно и кело и Кижи, но с ним полный порядок, мы заменили лишь несколько бревен. В настоящий момент срубы практически собраны и готовы к эксплуатации на следующие десятилетия)

Самый дорогой участок — не всегда тот, у которого высокая цена за сотку. Иногда участок покупают «выгодно», а потом начинают доплачивать уже после сделки: — за сложный подъезд; — за подведение коммуникаций; — за решения, которые навязал рельеф; — за ограничения, из-за которых нельзя нормально реализовать задуманный проект. И в этот момент дешёвая земля начинает постепенно превращаться в дорогой объект. Поэтому до сделки я бы проверил пять вещей. Не «сколько стоит сотка», а вот это. 1. Подъезд. Не «есть ли дорога», а какая она и кто её содержит. У нас к базе идёт шесть километров плохой песчаной дороги. Грейдер меньше чем на сутки не приезжает — мы далеко от цивилизации. Один день грейдера — 48 тысяч. Трактор — три тысячи в час, работы там часа на два с половиной, то есть ещё девять тысяч. И это не один раз. Это поддержание. Посчитайте, сколько таких заездов будет за сезон. И прибавьте к цене участка. 2. Коммуникации. Электричество — какая мощность выделена и сколько стоит добрать. Вода — есть ли она вообще и на какой глубине. Канализация — септик или центральная. Каждый пункт — это деньги, и они не в цене участка. 3. Рельеф. Перепад — это не «красиво». Это подпорные стены, дренаж и фундамент сложнее. Мы строили сруб на скале в Сочи. Стоимость фундаментных работ была сопоставима со стоимостью дома. Дом построили. Но участок оказался вдвое дороже, чем казался. 4. Ограничения. Категория земли, назначение, охранные зоны, что вообще можно строить на этом участке. У нас на «Серфприюте» первые два года земля была обычной. А потом получила статус ООПТ. Это сильно усложнило развитие базы, и от некоторых идей пришлось отказаться совсем. Задним умом понимаешь: надо было смотреть не только на то, что сейчас, но и на то, что может стать. 5. Грунт. Что под верхним слоем. Пучинистый, торф, вода близко — всё это меняет фундамент и его цену. Геология участка стоит 10–15 тысяч рублей. Если её не сделать в сложном случае, домики могут уползти вниз по склону. В Сочи такое было буквально недавно. Десять тысяч против уехавшего дома. Считайте сами. Теперь вопрос, который я задаю до сделки: «Сколько мне будет стоить возможность построить здесь именно ту базу, которую я задумал?» Пока участок не куплен, плохое решение можно отменить бесплатно. После сделки за него уже начинают платить.

Самая приятная цифра в расчёте базы отдыха — стоимость суток. И самая опасная, если считать только её. 10 000 ₽ за ночь × количество домиков × загрузка — и на бумаге уже получается очень красивая окупаемость. Но инвестору важнее другая цифра: сколько из этих 10 000 ₽ останется после того, как эта ночь вообще состоялась. Потому что продать номер и заработать на номере — не одно и то же.

21 ноября покажем два реально работающих объекта. Если вы планируете базу отдыха или гостевые дома, это возможность посмотреть вживую, как работают планировки, площадь и формат домов уже после запуска бизнеса. Кстати, фотографии в этом посте — из действующих объявлений этих объектов на Авито. Специально не стали заменять их рендерами и постановочной съёмкой: дома уже принимают гостей, сдаются и зарабатывают. 12:00 — «Елисеевы Поляны» (ст. Крепостная) 3 A-frame с аттиковыми стенами. Покажем, сколько пространства они реально дают и как такой формат ощущается внутри. 16:00 — посёлок Возрождение, под Геленджиком 2 каркасных дома — 36 и 72 м². Можно сравнить два масштаба дома рядом и понять, за какие дополнительные метры действительно есть смысл платить. На объектах можно будет задать Игорю Колесникову вопросы по строительству, планировкам и эксплуатации. Если вы сейчас выбираете формат домов или готовитесь к строительству базы — приезжайте посмотреть всё до того, как начнёте вкладывать деньги в свой объект. 21 ноября 12:00 — «Елисеевы Поляны» 16:00 — Возрождение Запись в личные сообщения или по телефону: +7 967 650 47 81

21 ноября покажем два реально работающих объекта.

21 ноября покажем два реально работающих объекта.

Для инвестора важен не вопрос «сколько квадратов в доме». Важнее другое: "сколько из этих квадратов реально работают на гостя — и сколько капитала вы замораживаете в площади, которая потом ничего не даёт." Поэтому компактный дом может быть сильнее большого, если в нём нет лишних метров, но есть полноценные спальни, нормальная общая зона, санузел и терраса, за которую гость действительно готов платить вниманием и комфортом. В этом ролике показываем реальный дом 76 м² и называем, сколько сегодня стоит построить такой объект под чистовую отделку. Потому что инвестору важно считать не площадь. А стоимость полезного метра.

Красивые домики построить несложно. Сложнее сделать так, чтобы через пару лет они не превратились в постоянный ремонт, лишние расходы и бесконечное внимание владельца. В новом видео разбираю базу отдыха «Лимания»: 8 гостевых домов у воды, которые мы построили в 2024 году. Прошло почти два года — и теперь уже можно смотреть не на рендеры, а на реальную эксплуатацию. Почему проект начали с ограничений участка, а не с красивых домиков. Что пришлось учитывать из-за ветра и высокой влажности. Как ведут себя панорамные окна зимой. Почему часть решений делали именно с расчётом на дальнейшее обслуживание. И что спустя время оказалось неожиданным даже для меня. Если вы рассматриваете строительство базы отдыха, этот разбор стоит посмотреть до того, как начнёте выбирать дома по картинкам.

На картинке будущая база отдыха почти всегда стоит на идеальном ровном участке. В реальности всё начинается с другого: рельефа, перепадов высот, грунта и ограничений, которые уже есть на земле. И иногда именно они определяют половину решений ещё до того, как вы начали строить домики. Вот хороший пример с одного из наших объектов.

Когда планируют базу отдыха, больше всего внимания обычно достаётся домикам. Как они будут выглядеть, сколько их поставить, какой выбрать проект. Но после открытия владельцу приходится иметь дело уже совсем с другими вопросами. И именно они во многом определяют, станет объект нормальным бизнесом — или начнёт постоянно требовать денег, времени и внимания. Рассказываю, на что будущему владельцу стоит смотреть ещё до начала строительства.

Так выглядит природный пескоструй. Бревно сруба, спустя 5 лет на берегу моря, постоянные ветра и летящий песок так выбивают краску.

Иногда идею для базы отдыха придумывает не архитектор и не дизайнер. Её буквально приносит сама территория. На одном из наших объектов это произошло ночью — и довольно быстро стало понятно, кто здесь считает себя настоящим хозяином.

A-frame хорошо продаётся глазами. Форма узнаваемая, панорамный фасад, высокий потолок, второй свет — на фотографиях такой дом почти всегда выглядит эффектно. Но у этой архитектуры есть обратная сторона. Если сделать классический треугольник бездумно, часть площади начинает работать плохо: низкие зоны вдоль стен, сложнее расставлять мебель, меньше нормальной полезной площади. Поэтому мне больше нравятся A-frame с поднятыми стенами. В этом доме первый этаж — 41,7 м², наверху ещё 13 м² лофта. При этом сохраняется главное, за что любят A-frame: большое панорамное окно, высокий объём и ощущение пространства. На мой взгляд, это и есть нормальный подход к таким домам. Не пытаться любой ценой сохранить красивую форму, а сделать так, чтобы за этой формой оставался удобный дом. Особенно если он строится под аренду: гость сначала выбирает глазами, но возвращается уже за комфортом.