现已上线！2025 年 Telegram 研究 — 年度关键洞察 
Глазами инвестора
前往频道在 Telegram
Блог Евгения Ткачева о курортной недвижимости Крыма и исторических территорий. - новости - мнения - аналитика - обзоры Связь со мной @tkachewexpert2 Сайт https://tkachew.expert
显示更多1 424
订阅者
-124 小时
-17 天
-530 天
数据加载中...
相似频道
标签云
进出提及
---
---
---
---
---
---
吸引订阅者
七月 '26
七月 '26
+7
在1个频道中
六月 '26
+18
在1个频道中
Get PRO
五月 '26
+17
在0个频道中
Get PRO
四月 '26
+25
在0个频道中
Get PRO
三月 '26
+35
在4个频道中
Get PRO
二月 '26
+18
在3个频道中
Get PRO
一月 '26
+5
在1个频道中
Get PRO
十二月 '25
+12
在1个频道中
Get PRO
十一月 '25
+6
在0个频道中
Get PRO
十月 '25
+9
在1个频道中
Get PRO
九月 '25
+9
在1个频道中
Get PRO
八月 '25
+24
在0个频道中
Get PRO
七月 '25
+19
在0个频道中
Get PRO
六月 '25
+26
在0个频道中
Get PRO
五月 '25
+19
在0个频道中
Get PRO
四月 '25
+16
在0个频道中
Get PRO
三月 '25
+32
在2个频道中
Get PRO
二月 '25
+35
在4个频道中
Get PRO
一月 '25
+72
在4个频道中
Get PRO
十二月 '24
+15
在0个频道中
Get PRO
十一月 '24
+15
在0个频道中
Get PRO
十月 '24
+36
在0个频道中
Get PRO
九月 '24
+12
在0个频道中
Get PRO
八月 '24
+18
在0个频道中
Get PRO
七月 '24
+42
在0个频道中
Get PRO
六月 '24
+12
在1个频道中
Get PRO
五月 '24
+13
在0个频道中
Get PRO
四月 '24
+15
在0个频道中
Get PRO
三月 '24
+7
在0个频道中
Get PRO
二月 '24
+21
在0个频道中
Get PRO
一月 '24
+17
在0个频道中
Get PRO
十二月 '23
+30
在0个频道中
Get PRO
十一月 '23
+42
在0个频道中
Get PRO
十月 '23
+46
在0个频道中
Get PRO
九月 '23
+25
在0个频道中
Get PRO
八月 '23
+12
在0个频道中
Get PRO
七月 '23
+14
在0个频道中
Get PRO
六月 '23
+18
在0个频道中
Get PRO
五月 '23
+23
在0个频道中
Get PRO
四月 '23
+19
在0个频道中
Get PRO
三月 '23
+12
在0个频道中
Get PRO
二月 '23
+5
在0个频道中
Get PRO
一月 '23
+5
在0个频道中
Get PRO
十二月 '22
+12
在0个频道中
Get PRO
十一月 '22
+37
在0个频道中
Get PRO
十月 '22
+20
在0个频道中
Get PRO
九月 '22
+60
在0个频道中
Get PRO
八月 '22
+43
在0个频道中
Get PRO
七月 '22
+39
在0个频道中
Get PRO
六月 '22
+170
在0个频道中
Get PRO
五月 '22
+334
在0个频道中
Get PRO
四月 '22
+2 441
在0个频道中
| 日期 | 订阅者增长 | 提及 | 频道 | |
| 06 七月 | +3 | |||
| 05 七月 | 0 | |||
| 04 七月 | +1 | |||
| 03 七月 | 0 | |||
| 02 七月 | +1 | |||
| 01 七月 | +2 |
频道帖子
Опубликовали очередной подкаст о Евратории, в котором поговорили о привлекательности города для переезда и жизни.
Обсудили перспективы инвестиций в недвижимость и каких методик стоит придерживаться.
Разобрали причины популярности «Мойнакского кластера» среди покупателей недвижимости.
Гость так же поделился мнением про возможности для трудоустройства в городе и ведения бизнеса.
Разговор о Евпатории, в котором мы смотрели на нее глазами инвестора, эксперта по недвижимости и бизнесмена, мы вели с Трушковым Денисом - основателем крымского агентства недвижимости «ДомХит»
Как обычно подкаст получился живой и интересный.
Символично, что публикация совпала с днем города Евпатории.
Смотреть подкаст
Дзен | ВК
| 2 | Что со стройкой в Крыму?
Краны работают, монолит льют, фасадные и внутренние работы ведутся.
Некоторые объекты стоят, но это скорее частные случаи, где ждут поставку материала, либо ведутся уже внутренние работы.
В целом рынок живет.
Запасов хватает.
Риелторы и застройщики активно показывают динамику на своих жк.
Вчера и сегодня специально езжу по стройкам чтобы понять что происходит.
Все хорошо . | 203 |
| 3 | Почему просели продали отельных юнитов на Юге.
Покупатели мечтатели ушли с рынка, у них нет денег, а настоящий инвестор - считает деньги и сравнивает покупку номера в отеле с другими инвестиционными инструментами.
Есть мнение, что существует разрыв между покупателем и продавцом.
Игру в верю / не верю, пока выигрывает покупатель.
Он скорее не верит. Это подтверждает статистика продаж курортной недвижимости на юге за первое полугодие 2026г.
У риелторов, в отличие от покупателя, слишком однобокое суждение, и откровенная аффилированность к деньгам застройщика (выплата риелторской комиссии)
Усугубляет ситуацию и не меняющаяся который год ситуация с компетенциями у риелторов и менеджеров отделов продаж. Инвестор по прежнему умнее риелтора или менеджера застройщика.
Рынок по прежнему кроме продажи ничем не подкрепленной доходности будущих периодов не может предложить ничего внятного.
‼️Тот факт, что покупатель данного объекта после ввода его в эксплуатацию будет существовать на рынке отельеров - мы вообще опустим.
Этой очевидно вещи почему то не понимает никто.
И все риски связанные с недозагрузкой и работой на высококонкурентном рынке почему то пропускают.
Частный инвестор предоставлен сам себе.
Реальность такова, что инвестиции в курортную недвижимость это очень рискованный инструмент, и эти риски «неизвестны» молодому южному рынку.
Однако, тенденция снижения загрузки отелей фиксируемая в этом году вызывает разговоры в экспертных кругах. Пока никто не знает как сильно, и как долго этот сценарий будет реализовываться.
Вообще непонимание между продавцом и покупателем в сегменте курортной недвижимости очень сильное.
Клиент не понимает что он покупает, риелторы и девелоперы не понимают как коммуницировать с ним честно.
В итоге все сводится к продаже доходности, продажи имен отельных операторов, и тд.
Все это сейчас в общей массе напоминает скам.
Я могу даже заключить пари, что большая доля доходностей декларируемых сейчас рынком не будут достижимы в те сроки о которых заявлено.
Давайте попробуем поменять подход и начнем с элементарного.
При рекламе и продаже инвестиционной недвижимости станем предупреждать покупателей о том, что инвестиции сопряжены с риском.
Прям при первичном контакте.
Девелоперы, кто первый? | 192 |
| 4 |  Основной покупатель недвижимости - это семья!
С этим тезисом я выступаю обычно на круглых столах посвященных семейной ипотеке.
Несколько поздно, но все же логично происходит изменение условий по ипотеке в сообтветствии с количеством детей.
Еще в 2023 году в комментариях для СМИ говорил, что семейная ипотека должна учитывать и количество детей в семье, и площадь приобретаемой недвижимости для улучшения жилищных условий.
Что мы видим сегодня:
- дифференциация ставки в зависимости от количества детей и размере первоначального взноса;
- большая адресность программы исключающая «инвестиционные сделки»
- косвенная стимуляция рождаемости
- поддержка семей наа у ждающизся в улучшении жилищных условий
Повлияет ли изменение условий семейной ипотеки на спрос - однозначно да, но здесь стоит отметить, что мы уже несколько лет живем в режиме падающего спроса стимулируемого различными ажиотажными маркетинговыми программами.
Охладится ли рынок - да.
Замедлится ли рост цен - да.
Смогут ди семьи в регионах более прагматично подойти к покупке недвижимости - да.
Стали ли условия реально лучше?
Вот здесь я отвечу, что скорее условия несколько ухудшились, и могу предположить что некоторая часть спроса уйдет на рынок вторичного жилья.
Однако давайте дождемся 01 июля и посмотрим с чем предстоит работать девелоперам.
Уверен они уже приготовили программы по субсидированию ставки для семейной ипотеки. Будут продавать «дешевые деньги» завышая стоимость.
Сюжет на тему изменений в семейной ипотеке на телеканале Кубань 24 | 210 |
| 5 |  Рынок Евпатории продемонстрировал взрывной рост - говорится в исследовании компании «Macon”
За последние 2 года Западный берег Крыма, к которому относятся Евпатория и Саки стал одним из активно растущих рынков.
Объем строительства здесь вырос практически в 3 разаза два года до 670 тыс. кв. м, сначала за счет развития сегмента
апарт-отелей в 2024 году, а затем и активного выхода жилыхкомплексов в 2025 году.
• До 2023 года Евпатория находилась вне поля зрения девелоперов,
уступая более развитым и популярным зонам Южного берега Крыма.
В городе строилось единичное число проектов, емкость
рынка была очень низкой.
• Драйвером роста девелоперской активности стало участие
курорта в программе «Пять морей и озеро Байкал». В рамках нее
запланировано строительство двух круглогодичных гостиничных
проектов более чем на 10 тыс. номеров в районе Пересыпи. Под девелопмент были выделены земельные участки на первой
береговой линии, а также вблизи Мойнакского озера. Уникальное местоположение обеспечило новым проектам высокий интерес со стороны покупателей.
• Кроме того, Евпатория подхватила тенденции, характерные для
всего рынка недвижимости Крыма, который в 2024 -2025 году перешел в стадию активного роста.
Факторами роста стали :
развитие института проектного финансирования, выход крупных банков Сбера и ВТБ, интерес со стороны федеральных
девелоперов.
• К концу 2025 года на рынке можно выделить три сегмента недвижимости : классическое жилье, курортные комплексы и
апарт-отели. Каждый из них обладает своими особенностями
продукта и имеет свою собственную целевую аудиторию.
• В 2021 году рынок был сформирован практически полностью
классическими жилыми проектами : домами со статусом квартир,
предназначенных в первую очередь для постоянного проживания.
В 2022 -2023 годы стали появляться курортные проекты, ориентированные на временное проживание. Сначала они
набирали обороты, но затем уступили обратно место
классическому жилью. В 2022 г. стали выходить первые апарт-
отели, но пик их выхода пришелся на 2024 год.
• В 2025 году сегмент жилья показал рост : на рынок вышли 4 новых
проекта. К концу года в стадии строительства находилось 9
проектов, которые занимали 44 % в общем объеме возводимой
недвижимости курорта. В основном они располагаются на
окраинах города и относятся к массовому сегменту.
• Средняя цена 1 кв. м составила 197 тыс. руб. кв. м и является
одним из самых высоких показателей в регионе после Алушты,
Ялты и Севастополя. Цена в Евпатории на 24 % выше средней цены в городах-миллионниках. За 2025 год была продана 1 ,0 тыс.
квартир, тогда как в остатке их находилось 5,7 тыс. ед. При высокий стоимости и низком уровне доходов населения спрос в сегменте сильно ограничен.
В стадии строительства находится 10 апарт-отелей. Большинство
драйверов роста
из них представляет собой крупные проекты на первой береговой
линии с расширенной инфраструктурой. Во многих заявлены
федеральные гостиничные операторы. Апарт-отели формируют
значительную часть рынка самого курорта, где на них приходится
39 % строительства. Но также они имеют значительный вес в
сегменте апарт-отелей всего Крыма, где они формируют 57 %
предложения.
• Средняя цена 1 кв м составила 360 тыс. руб./кв. м . Значение
является одним из самых низких на Черноморском побережье, и
именно доступность в совокупности с расположением на первой
береговой линии выступает фактором привлекательности
недвижимости курорта. По итогам 2025 года в апарт-отелях было
совершено 1 ,2 тыс. сделок, что составляет почти половину от
общего числа сделок на западном побережье. | 206 |
| 6 | Власенко Тимур - Мы строим для людей, строим на года, чтобы оставить наследие. Проекты меняющие Крым.
Это первое видео в формате подкаста, в котором мы рассказываем о Крыме.
Изначально в этом видео якорной темой должна была быть Евпатория, но в процессе подготовки произошли событии в результате которых подкаст получился больше о жизни и философии девелопера, и отражении жизненных принципов в девелоперских продуктах ГК «СДК».
Стало вдруг понятна позиция максимально включенности в каждый проект. И почему каждый проект улучшается во время строительства.
За время подготовки материала я смотрел его примерно раз шесть.
Фразы услышанные от Тимура Георгиевича во время записи, не выходят из головы у меня по сей день, и честно говоря позиция нашего гостя редкость для девелопмента.
Вот некоторые цитаты из подкаста:
- я хочу жить в своем проекте, я хочу общаться со своими инвесторами, я хочу спокойно приезжать в наши проекты и дать людям руки глядя в глаза.
- я всегда на стороне инвестора
- я хочу быть максимально открытым
- я не могу обещать такую доходность, потому что внутри
- сегодня в наших жилых кварталах я лично коммуницирую с ребятами кто переехал
- мы строим для наших людей, строим на года
- рынок прийдет не к завышенным обещаниям а к сухим цифрам
Очень рекомендую к просмотру!
А мы тем временем будем готовить следующий выпуск рассказывающий о развитии туризма в Крыму, о преображении города Евпатории, о роли города в развитии санаторно - курортного направления.
Смотреть подкаст на платформах
ВК
ЮТУБ
РУТУБ
ДЗЕН | 418 |
| 7 | Константин Сторожев, гендиректор компании «Вало Сервис», покидает свой пост.
-пишет @apartpro
Об этом он сообщил во время прямого эфира в закрытой группе в ВК, пишут подписчики.
👨💻 Как и кем теперь будет осуществляться управление объектами VALO узнаем со временем. | 255 |
| 8 | Вот и пришло в информационное поле осознание того, что инвестиции в курортную недвижимость высоко рисковый инструмент.
Главный вопрос, который сейчас волнует многих - кто все эти туристы, которыми будут заполнять строящиеся отели? Откуда их взять?
Этот вопрос звучит все чаще и чаще в экспертном сообществе и применим он к любому региону, где мы сейчас наблюдаем строительство апарт - отелей для туристов.
При этом этот риск одинаков для всех проектов независимо от их масштаба. Федеральные, Региональные, просто точечные проекты.
Главный вызов - конкуренциям за турпоток.
Конкуренция среди регионов,
конкуренция среди городов,
конкуренция среди локаций,
конкуренция среди вывесок отельных операторов.
Согласитесь, каким бы убедительным ни был инвестиционный расчет, если концепция в итоге не попадет в туриста, прибыли не будет.
Очевидным кажется приоритет с упором на туристов из стран BRICS +, но пока я не вижу ни малейших попыток смотреть в эту сторону среди девелоперов.
Точечно региональные власти изредка об этом думают.
Но если мы говорим о BRICS ready, тогда мы должны понимать, что необходимо развивать привлекательность региона и на международной арене.
Резюмируя свой тезис.
Инвестору стоит глубже вникать в концепцию апарт - отеля, и анализировать что делает девелопер сейчас, для обеспечения непрерывного потока гостей.
Инвестиции в курортную недвижимость это не красивые обещания, и не презентационные таблички. Смотрите с конца. Какие факторы будут обеспечивать конкурентные преимущества? Кто сможет обеспечить больший турпоток?
Какая бы ни была классная модель управления, какая бы громкая вывеска отельного оператора не висела, если нет туристов, то нет и денег. | 258 |
| 9 |  Ваши ред флаги в рекламе инвест - отелей у застройщиков.
1 Не бывает гарантированной доходности. Нет. 100%!
Если вам ее гарантируют при продаже лота, либо это обман, либо этот «гарантированный доход» вшит в стоимость товара, и «гарантируется» на период не более одного года.
2. Рост стоимости актива - он ничего не значит до момента продажи лота. Он ни каким образом не влияет на доход. Пока денег от сделки нет - нет дохода.
3. Значения доходности не могут быть кратно выше среднерыночных
4. Не обозначается что все приведенные данные не являются инвестиционной рекомендацией.
5. Наличие таблички с расчетами и имени отельного оператора это хорошо, но это вам вообще ничего не гарантирует.
6. Если вы в презентации видите очень много умных терминов - спрашивайте! Есть вероятность, что их значение вам не объяснит никто.
В данном примере, для доказательства выгодности покупки намешали все как венигрете. Вкусно. Ммм. Но это не про прибыль.
Это про продажу мечты.
Есть у меня предположение, что «учет капитализации» был произведен по модели исходя из стоимости продажи застройщика, так как текущую рыночную стоимость объекта на горизонте 14 лет - невозможно.
Глоссарий (взято на просторах интернета)
Окупаемость (срок окупаемости) — это период, за который вложенные средства полностью возвращаются за счёт доходов.
Срок окупаемости рассчитывается как отношение первоначальных инвестиций к чистому денежному потоку за период.
Доход - это абсолютный показатель, выраженный в деньгах.
Он показывает ту сумму, которую вы заработали или можете заработать, инвестировав Ваши денежные средства.
Доходность - это относительный
показатель прироста Вашего капитала, выраженный в %, он показывает эффективность вложений Ваших денежных средств.
Капитализация недвижимости — это процесс превращения будущего дохода от объекта в его текущую рыночную стоимость.
Нюанс в том, что оперируя экономическими данными и понятиями из фондового рынка и рынка коммерческой недвижимости - рынок курортного девелопмента по прежнему продает только обещания.
Прошло уже почти два года, как я говорю - продавать курортную недвижимость, как и говориить об инвестициях должен человек имеющий базовые знания об этом, способный на пальцах объяснить как это работает.
Но мы по прежнему движемся по пути наименьшего сопротивления - лучше пообещать то, что нафантазировал себе потенциальный клиент (и маркетолог застройщика)
Кстати, а что лучше?
- продать лот клиенту, потокая его вере в несуществующую доходность?
Или
- сказать - извините, мы не можем вам такого обещать, ваши ожидания завышены.
Продать? Или отказаться от сделки? | 251 |
| 10 | Смонтировали первое видео из серии подкастов про рынок недвижимости Евпатории.
Обсудили с риелтором Богачевой Еленой:
- как поменялся город за последние 7 лет
- какие районы города развиваются
- инфраструктура в городе
- какие жилые комплексы строятся
- как росли цены на недвижимость
- на что стоит обратить внимание при покупке недвижимости
- перспективные локации для покупки недвижимости
- фавориты Елены среди ЖК
- личное про переезд, море, воспитание детей и ротавирус.
Диалог получился живой и информативный.
СМОТРЕТЬ В ВК | 166 |
| 11 | «Думаю, снижение точно составит порядка 10–15%. И это будет применимо ко всем сегментам. Возможно, мы увидим увеличение доли инвестиционных проектов в курортной недвижимости благодаря строительству апарт-отелей в новых центрах притяжения по регионам. Но в целом по России объём инвестиций будет снижаться в 2026 году и, вероятно, в 2027 году тоже», — спрогнозировал Евгений Ткачёв.
Дал комментарий ЦИАН журнал | 179 |
| 12 | Отдельные операторы - точка роста проекта.
Как пишет ночной портье тайская Dusit имеет большие планы по развитии своей сети в России
На мой взгляд нашему рынку необходима конкуренция с иностранными отельными операторами.
Но будут ли частные инвестора покупать «вывеску» иностранного отельного оператора - для меня это пока загадка.
Сейчас пока частные инвесторы покупают завышенные обещания рынка, и «подогнанные» расчеты в табличках.
Как писали в одном крымском канале - у маркетологов будет много работы. Проекты будут стартовать. Конкуренция будет усиливаться.
Но работа маркетолога - это обещания.
Поэтому у экспертов, которые должны формировать отраслевые правила, работы будет еще больше.
Необходимо не допустить дискредитации инвестиций в недвижимость в Крыму как явления.
Что касается отельных операторов - на нашем рынке сейчас отчетливо виден рост Cosmos Hotel Group, количество строящихся отелей под управлением этого бренда в Крыму растет, что может в будущем создать внутреннюю конкуренцию.
Зайдут ли Domina или Dusit в Крым? И как будет выглядеть модель продаж юнитов в апарт- отелях покажет время.
Лично мне хотелось бы в Крыму видеть уровень Hayatt Regency, или близкий к нему.
Кстати Mantera, тоже неплохо бы смотрелась в Крыму.
Тут опять возвращаемся к тезису как показать эффективное управление с точки зрения прибыли, и быть привлекательным для гостя?
Вопрос открытый. | 194 |
| 13 | «Крымские» риелторы и «эксперты»слишком узко мыслят.
Пример первый.
На днях наткнулся на четырехминутное видео одного блогера, переехавшего в Крым, и вдруг ставшего риелтором по новостройкам всего Крыма.
На протяжении 4х минут она в своем рилс сравнивала два комплекса в Евпатории, первый - малоэтажный переменной этажности в пешей доступности до моря 6-9-13 этажей(объект 1), а другой - точечная застройка 9-13-16 этажей (объект 2)
Параметры по которым шло сравнение: количество лифтов, пробки на районе, инфраструктура рядом.
И условный тезис был такой - первый объект там хуже, потому что там один лифт, и там пробки, а что будет в сезон, и тд.
Сплошные эмоциональные выводы, не подкрепленные фактами, показывающие поверхностность знаний.
Давайте попробуем оценить по тем же параметрам, но с точки зрения эксперта, посчитаем цифры, и вникнем в проекты.
1. Лифты
В первом объекте у нас в подъезде 4 или 5 квартир на этаже, во втором объекте - в подъезде 11 квартир на этаже
Первый объект - 13 этажей - 52 квартиры на лифт
Второй объект - 88 квартир на лифт.
2. Локация
Локация для переезда, это скорее вкусовщина. Кто то хочет у моря, кто то хочет дальше от моря. У каждого свои предпочтения, поэтому сравнивать в лоб не совсем корректно, но давайте посмотрим с точки зрения перспективы развития локации.
Первый объект
- КРТ, вся инфраструктура новая (инженерные сети, электричество, и тд).
- Есть понятный механизм продолжения освоения земельных участков находящихся в пределах района.
- Будет благоустроенный парк возле озера
Второй объект
- развитие ограниченно только точечной застройкой.
- вся ключевая инфраструктура старая.
3. Сопутствующая инфраструктура и доступность до нее
Первый объект
- все внутри ЖК (новый детсад, новая школа, новый тц, плюс коммерция внутри, плюс соседняя новая инфраструктура)
- остановка маршрутки через дорогу
- по дороге готовится проект по ее расширению до четырех полос
- разрабатывается проект по удлинению трамвайной линии
- удобный заезд и выезд по Тавриде мимо города
Второй объект
- детский сад и школа в 5 минутах ходьбы
- остановка маршрутки
- рядом жд вокзал и плотный автомобильный трафик
- в пять минутах есть небольшой торговый центр
Погрузившись в детали, можно еще выяснить много чего интересного.
Пример второй
В одном экспертном телеграм канале о недвижимости Крыма читаю материал со следующей мыслью - глава города Евпатория ушел в отставку не просто так, благоустройство набережной озера тоже теперь вызывает вопросы.
Возникло ощущение, что зашел на страницу городских сплетен, а не в экспертный канал о Крымской недвижимости.
Давайте тоже попробуем разобраться и здесь
1. Соглашение о развитии и благоустройстве территории возле озера Мойнаки, было подписано инвесторами и главой республики в ноябре 2021 года, а перед этим в 2020 году Марат Хуснулин и Сергей Аксенов посетили Евпаторию и территорию у озера Мойнаки.
2. Строительство на данной территории идет согласно проекта, и идет если я не ошибаюсь с опережением графика.
В ходе строительства своих объектов мойнакского кластера, кстати ГК «СДК» еще успевает их улучшать.
У инвесторов уже есть сданные жилые дома, и построен детский сад.
3. Данный проект включен в список приоритетных республиканских проектов Республики Крым.
4. В местных СМИ постоянно публикуется информация о ходе проектирования набережной у озера
5. Глава Юрьев Александр Юрьевич на самом деле сложил полномочия по состоянию здоровья.
Если разобраться, все идет своим чередом, и никаких подковерных интриг или предпосылок для остановки в реализации ключевого республиканского проекта нет.
Мой итоговый тезис будет таким - необходимо глубже погружаться в проекты и развивать компетенции в том числе и в аналитических способностях. Эмоциональность в продажах - это путь в никуда.
Экспертиза - это аналитика и работа с фактами. | 231 |
| 14 |  🗣️🗣️🗣️🗣️🗣️ Эксперт: рынок недвижимости Херсонской области проходит перезагрузку
🏣Динамика риэлторских сделок является хорошим показателем развития и привлекательности региона. Судя по ней, херсонский рынок недвижимости набирает обороты. Инвесторы хотя и опасаются логистических и режимных рисков, но постепенно заходят в курортные города региона. О том, как восстанавливается жилищный сектор, что ждет покупателей и почему цены на новостройки бьют рекорды, в интервью ⚡️ рассказал эксперт по недвижимости Евгений Ткачев.
🔵2024 год для области стал точкой роста объемов строительства инфраструктурных объектов: дорог, систем водо- и энергоснабжения. А уже в 2025 году началось активное строительство многоквартирных домов.
🔵Флагманами по текущим и будущим объемам строящегося жилья являются Генический муниципальный округ и Скадовск, который входит в план создания нового туристического кластера.
🔵За короткий промежуток времени произошел квантовый скачок: количество строящихся жилых комплексов выросло с двух до семи.
🔵Девелоперы активно приходят в Херсонскую область, так как видят потенциал развития региона и растущий спрос на недвижимость.
🔵Основным драйвером роста покупательской активности, как и роста цен, являются "дешевые деньги" в виде 2% ипотеки.
🔵Сегодня стоимость квадратного метра в новостройках составляет свыше 175 тысяч рублей... Можно сказать, что цены на новостройки достаточно завышены для того уровня комфорта, который предлагает рынок.
🔵Первичка будет более привлекательна за счет инфраструктуры, создаваемой внутри ЖК, и ипотечной ставки в 2%. Вторичный рынок будет неконкурентоспособен по сравнению с первичным.
🔵Основными покупателями недвижимости являются жители Южного и Центрального федеральных округов: Крыма, Краснодарского края и Ростовской области, Москвы и Санкт-Петербурга.
🔵Покупатель хочет получить готовое жилье, в которое можно заехать и жить, не слыша 2-3 года звуки ремонтов в доме.
🔵По разным оценкам совокупный ежегодный объем ввода домов в эксплуатацию к 2030 году в регионе составит 1,3 млн квадратных метров.
🔵Импульс для развития будет получен за счет раскрытия потенциала курортной части Херсонской области.
Читайте новости ХАН теперь и в MAX | 257 |
| 15 | Крым 2050 глазами инвестора.
Отчетливо вижу три точки развития городской и санаторно - курортной инфраструктуры.
Симферополь, Севастополь, Евпатория.
Эти города будут флагманами в развитии всех проектов.
Увеличится миграция, турпоток, комфорт и качество жизни.
Появятся новые бизнесы, рабочие места, объекты социальной и инженерной инфраструктуры.
Крым будет самым популярным местом для жизни, работы и отдыха! | 291 |
| 16 | Девелоперы Крыма должны начать активную работу с агентами с соседних регионов.
Ключевой задачей здесь является знакомство специалиста по недвижимости с самим полуостровом через объекты девелопера и призму его мировоззрения.
На мой взгляд в публичном информационном поле элементарно не хватает информации о Крыме.
Девелоперам предстоит кропотливая работа с агентской сетью - просто презентаций комплексов уже недостаточно.
Кормление + тусовка уже давно не работает. (В соседнем Краснодарском крае такой формат вообще не влияет на количество сделок после такого рода презентаций)
Необходим новый подход в организации урбан туров, с полным погружением на несколько дней.
Важен подход win-win.
Идеальным был бы формат тест драйва, например, где в качестве примера функционирования апарт отеля агентов везут в уже действующий комплекс, где рассказывают историю данного проекта, и показывают его доходность, совмещая это с проживанием в отеле. Таким образом агент погружается в то, что он продает, и понимает как это работает.
По схожему принципу работает отрасль гостеприимства, где туроператоры почти всегда видели предлагаемый объект.
В качестве экскурсии на строительные площадки жилых комплексов, отлично себя за рекомендует экскурсия в уже построенные кварталы, общение с жильцами, и тд.
Задача - обеспечить максимальное погружение агента в идеологию проектов, рассказать как мыслит девелопер, какую картину будущего он видит.
За условные три дня посещения полуострова и экскурсии по объектам агент получит максимум прикладной информации которая будет ему полезна. | 312 |
| 17 | Рынок иррационален, как и человек.
Но рынок недвижимости видимо самый иррациональный 🤷♂️
Долгое время мне не дает покоя одна мысль - как риелтор, получающий деньги от застройщика, представляет интересы покупателя?
Вы скажете, он знает рынок. - не всегда.
Вы скажете он независимый - вообще мимо.
Он обладает экспертностью - тоже сомнительно.
Несомненно, есть агенты на рынке, профессионалы своего дела, но их объективно меньшинство.
Но что меня в отношениях риелтор - покупатель - застройщик больше всего удивляет, так это причесывание застройщиков под «одну гребенку» и риелторская позиция - мы знаем лучше.
Это самое главное заблуждение.
Скажу вам про себя.
Чем выше моя погруженность в рынок курортной недвижимости , тем больше я понимаю, что уровень знаний агентов о рынке и их осведомленность и понимание процессов очень скудны.
Особая каста среди риелторов - инфориелторы - это те, кто производит агитматериал на основании заголовков сми, используя в своих медиаматериалах триггеры основанные на страхах и эмоциях.
В чем иррациональность? Спросите вы.
Они смогли внушить, что гарант правильного выбора, это они.
А не застройщик, который работает более 10 лет на рынке.
Риелтор без образования противопоставляет себя менеджеру застройщика, который постоянно учится.
Но самый сюр здесь в том, что все действующие лица данной цепочки оказываются в итоге в одном месте - отделе продаж застройщика.
Где менеджер застройщика зачастую проводит всю работу за риелтора.
В этой связке самое ненадежное звено рынка - риелтор.
Он ни за что не отвечает, в отличие от застройщика, или покупателя.
Он через год может вообще сменить деятельность.
А застройщик нет…
🤔 | 294 |
| 18 |  Ведущий крымский девелопер ГК «СДК» завершил сотрудничество с ВАЛО Хоспиталити.
Насколько мы знакомы с ситуацией, очевидно что девелопер действует в интересах частных инвесторов приобретающих апартаменты в Евпатории.
Эффективность управления объектом размещения в будущем станет конкурентным преимуществом для потенциальных инвесторов.
Девелопер уже ведет переговоры с отельными операторами специализирующимися на управлении курортной недвижимостью.
С одной стороны стоит задача обеспечить высококлассный уровень сервиса в курортной локации для гостей курорта «Мойнако резорт», с другой стороны - необходимо чтобы система управления таким курортом была максимально эффективна, и инвестора получали доход выше среднерыночного.
На мой взгляд подход «СДК» выбран правильно, так как на сегодняшний день, системы управления объектами размещения в центральной полосе, средней полосе и в южном регионе - принципиально отличаются.
А опыта управления большими отелями на юге у наших отельных операторов еще нет.
Об этом в 2023 году на одном из круглых столов посвященных развитию туризма на юге мы говорили в кулуарах с экспертом - Антоном Бодокия.
Достаточно логичным в этой ситуации кажется решение - использовать опыт собственной УК работающей в Модерн Атлас апарт отель и СПА, для управления Мойнако резорт по франшизной модели, совмещая собственный опыт управления с бизнес-моделью отельного оператора. | 356 |
| 19 |  Готовим серию материалов по Евпатории, в которой соберем мнения экспертов и покажем как и куда развивается одно из самых перспективных направлений Крыма - западное побережье.
Это будут:
- подкасты с экспертами и риелторами;
- обзоры локаций и разбор жилой и курортной недвижимости;
- аналитику для инвесторов.
Хочу поделиться несколькими наблюдениями которые будут полезны инвесторам:
- цена на недвижимость в городе растет неоднородно, как и спрос, но тренд на увеличение интереса к городу среди покупателей очевиден;
- в городе строится четыре сегмента недвижимости - эконом, комфорт, бизнес и курортная;
- локация очень сильно влияет на стоимость недвижимости;
- среди курортной недвижимости в Евпатории уже можно выделить аутсайдеров где концепция апартаментов не вписалась в текущий тренд(как правило это апартаментные комплексы без инфраструктуры);
- город обновляется и становится более комфортным для жизни и отдыха;
- у Евпатории есть «свой якорный инвестор» - объем совокупных инвестиций в строительство проектов и создание инфраструктуры в городе у ГК «СДК» самый большой среди всех девелоперов в городе.
- создание новых точек притяжения и расширение дорожной инфраструктуры увеличит внутренний туристический поток.
На мой взгляд инвестиционная идея покупки недвижимости в Евпатории более доходная и менее рисковая по сравнению с инвестициями в проекты в соседних локациях.
Город с инфраструктурой всегда покажет более высокую загрузку в межсезонье.
p.s. на слайде динамика роста стоимости новостроек в Евпатории в разрезе по городам. Средняя цена в 2026 году пошла вверх в том числе и из за появления в городе проектов бизнес класса. | 377 |
| 20 |  🟠🟠🟠🟠 ЮФИД 2026 | Как это было | Евгений Ткачёв
Я слежу за публикациями экспертов недвижимости. И знаю, что Евгений Ткачёв больше любит Краснодарский край. В прошлом году мне на глаза попалась статья, где Евгений говорит о том, что Крым превзойдёт Сочи. Давно хотела попросить Евгения лично прокомментировать это своё высказывание о Крыме. Я сама придерживаюсь того же мнения и бесконечно влюблена в Крым. К тому же придерживаюсь позиции, что эти два направления нельзя сравнивать и мешать всё в одну кучу. Крым- это Крым, а Сочи - это Сочи.
👉 В беседе с «Федеральным Бизнес Журналом. Юг» Евгений Ткачев оценил перспективы инвестирования в недвижимость полуострова.
🟠Евгений Ткачёв - эксперт - советник по инвестициям в недвижимость, руководитель федеральной программы «Семейный капитал», член экспертного сообщества «Эксперт Юг», автор методики гибкого инвестирования «agile invest».
Инвесторы и эксперты рынка недвижимости активно обсуждают перспективы Крыма стать «вторым Сочи». Многие из них отмечают, что Крым обладает значительным потенциалом для развития жилой, отельной и элитной недвижимости и может составить конкуренцию Сочи. Премиальный сегмент недвижимости на Южном берегу Крыма, который сегодня недооценен, будет активно развиваться и конкурировать с перенаселенным Сочи. Крым и Сочи часто сравнивают по нескольким ключевым критериям, таким как климат, туристический поток, наличие территорий под застройку, объем инвестиций и цены на недвижимость.
Что касается увеличения туристического потока, то Сочи был главным внутренним курортом России до 2022 года. Но санкции и ограничение зарубежных поездок увеличили спрос на внутренний туризм, и люди обратили внимание на другие отечественные регионы. В 2024 году количество туристов, посетивших Сочи, составило 8 млн человек, что на 5,5% больше по сравнению с предыдущим годом. В Крыму в 2024 году туристический поток составил 6,06 млн человек. А уже в 2026 году турпоток в Крым перевалил за 7,5 млн. Восстановление авиасообщения с Крымом может усилить этот тренд.
Если говорить о наличии свободных территорий, то картина очевидна. В Сочи уже практически не осталось земли под крупные проекты. Сочи — это один город и его агломерация, а Крым — полуостров. Территория Сочи охватывает площадь 3506 кв км, Крыма — 26,1 тыс. кв. км. Поэтому в Крыму и Севастополе, напротив, есть возможность для масштабной застройки, включая комплексное развитие территорий.
👉 Насколько активно инвесторы вкладываются в недвижимость Крыма?
Крым привлек 1,7 трлн руб. инвестиций за 10 лет, из них 181 млрд руб. — в туристическую сферу. Сейчас реализуются 66 гостиничных проектов на 180 млрд руб. Аналогичный бум инвестиций в Сочи начался еще во время подготовки Олимпиады-2014. Тогда вложения составили более 1,5 трлн руб.
👉 На что сейчас стоит обратить внимание при оценке инвестиционной привлекательности недвижимости на полуострове?
Стоит рассмотреть этот вопрос шире. Крым не станет вторым Сочи — он превзойдет его. У региона есть все шансы стать международным круглогодичным курортом для граждан России и стран БРИКС.
🟠 Развитие Крыма будет проходить с учетом ошибок, допущенных при застройке Сочи благодаря новому подходу к застройке. Крым активно развивает КРТ, что позволяет избежать хаотичной застройки, как в Сочи.
🟠 Спрос на недвижимость и инфраструктурные проекты со стороны иностранных инвесторов может значительно ускорить рост региона.
🟠 Количество туристического потока в Крыму может быть легко увеличено в разы, в отличии от Сочи, где текущие значения уже оказывают существенную нагрузку, особенно в горнолыжном кластере.
🟠 Сочи останется важным туристическим направлением. Но Крым с его подходом к развитию и международной ориентацией способен задать новый стандарт курортной индустрии в России.
Материал: «Федеральным Бизнес Журналом. Юг»
👨💻 Ищете недвижимость в Крыму?
👉 ПОЛУЧИТЬ консультацию и индивидуальную подборку самых выгодных проектов в Крыму.
ВКонтакте | YouTube | Rutube | TenChat | Дзен | MAX | 0 |
