Глазами инвестора
前往频道在 Telegram
Медиа о курортной недвижимости и инвестициях. Смотрим на рынок глазами инвестора: разбираем проекты, экономику, спрос, риски и доходность, а также то, как меняются курортные регионы, девелопмент и индустрия гостеприимства. YouTube.com/glazamiinvestora
显示更多1 432
订阅者
+824 小时
+267 天
+4130 天
正在加载数据
相似频道
标签云
进出提及
---
---
---
---
---
---
吸引订阅者
十月 '2610月 '26
十月 '26
+46
在1个频道中
九月 '26
+20
在1个频道中
Get PRO
八月 '26
+6
在0个频道中
Get PRO
七月 '26
+16
在1个频道中
Get PRO
六月 '26
+18
在1个频道中
Get PRO
五月 '26
+17
在0个频道中
Get PRO
四月 '26
+25
在0个频道中
Get PRO
三月 '26
+35
在4个频道中
Get PRO
二月 '26
+18
在3个频道中
Get PRO
一月 '26
+5
在1个频道中
Get PRO
十二月 '25
+12
在1个频道中
Get PRO
十一月 '25
+6
在0个频道中
Get PRO
十月 '25
+9
在1个频道中
Get PRO
九月 '25
+9
在1个频道中
Get PRO
八月 '25
+24
在0个频道中
Get PRO
七月 '25
+19
在0个频道中
Get PRO
六月 '25
+26
在0个频道中
Get PRO
五月 '25
+19
在0个频道中
Get PRO
四月 '25
+16
在0个频道中
Get PRO
三月 '25
+32
在2个频道中
Get PRO
二月 '25
+35
在4个频道中
Get PRO
一月 '25
+72
在4个频道中
Get PRO
十二月 '24
+15
在0个频道中
Get PRO
十一月 '24
+15
在0个频道中
Get PRO
十月 '24
+36
在0个频道中
Get PRO
九月 '24
+12
在0个频道中
Get PRO
八月 '24
+18
在0个频道中
Get PRO
七月 '24
+42
在0个频道中
Get PRO
六月 '24
+12
在1个频道中
Get PRO
五月 '24
+13
在0个频道中
Get PRO
四月 '24
+15
在0个频道中
Get PRO
三月 '24
+7
在0个频道中
Get PRO
二月 '24
+21
在0个频道中
Get PRO
一月 '24
+17
在0个频道中
Get PRO
十二月 '23
+30
在0个频道中
Get PRO
十一月 '23
+42
在0个频道中
Get PRO
十月 '23
+46
在0个频道中
Get PRO
九月 '23
+25
在0个频道中
Get PRO
八月 '23
+12
在0个频道中
Get PRO
七月 '23
+14
在0个频道中
Get PRO
六月 '23
+18
在0个频道中
Get PRO
五月 '23
+23
在0个频道中
Get PRO
四月 '23
+19
在0个频道中
Get PRO
三月 '23
+12
在0个频道中
Get PRO
二月 '23
+5
在0个频道中
Get PRO
一月 '23
+5
在0个频道中
Get PRO
十二月 '22
+12
在0个频道中
Get PRO
十一月 '22
+37
在0个频道中
Get PRO
十月 '22
+20
在0个频道中
Get PRO
九月 '22
+60
在0个频道中
Get PRO
八月 '22
+43
在0个频道中
Get PRO
七月 '22
+39
在0个频道中
Get PRO
六月 '22
+170
在0个频道中
Get PRO
五月 '22
+334
在0个频道中
Get PRO
四月 '22
+2 441
在0个频道中
| 日期 | 订阅者增长 | 提及 | 频道 | |
| 17 十月 | +2 | |||
| 16 十月 | +8 | |||
| 15 十月 | +20 | |||
| 14 十月 | 0 | |||
| 13 十月 | 0 | |||
| 12 十月 | 0 | |||
| 11 十月 | 0 | |||
| 10 十月 | +1 | |||
| 09 十月 | 0 | |||
| 08 十月 | +1 | |||
| 07 十月 | +3 | |||
| 06 十月 | +1 | |||
| 05 十月 | +1 | |||
| 04 十月 | 0 | |||
| 03 十月 | +2 | |||
| 02 十月 | +1 | |||
| 01 十月 | +6 |
频道帖子
Друзья, приветствую всех кто подписался с форума АПАРТЫ 2.0
Как автор тезиса «обманутые инвесторы» - публикую ссылку на статью написанную для регионального 😎🥸🤩🥳
На мой взгляд мы не сбавляя скорости уверенно движемся в этом направлении.
Спасибо всем, за конструктивные и плодотворные контакты. Впереди еще два насыщенных дня.
| 2 |  Вывод по итогам первого дня форума Апарты 2.0
Самым наиболее трезво смотрящим звеном на рынок являются отельеры (управляющие компании)
Интересно, что дискуссия сводится к двум тезисам
- отельеры говорят об обманутых инвесторах и продаже завышенной доходности
- девелоперы и риелторы говорят о том что управляющая компания плохо управляет.
Вот вам и срез рынка.
При чем на секции посвященной продажам было ощущение, что проходила какая то агитация.
Никто ни разу не заговорил о рисках.
Никто ни разу не сказал об отличии городского формата и курортного.
При этом я отчетливо вижу - риелторское сообщество не понимает рынок. Оно его воспринимает через призму презентаций застройщика.
И транслирует это клиентам.
То есть, формирование ложных ожиданий продолжается. | 183 |
| 3 | Хочу зафиксировать эту мысль.💭
На сегодня скепсис по отношению к инвестициям в курортную недвижимость присутствует почти у всех, с кем я общаюсь. (Кроме девелоперов)
Единственная группа, кто горит неистовым оптимизмом - это риелторы. | 166 |
| 4 | РЕ — тревожные сигналы в проекте:
Рестарт продаж — с первого раза проект не пошёл.
Ренейминг — сменили название, потому что прежнее позиционирование не сработало.
Ребрендинг — изменили упаковку проекта, чтобы заново привлечь внимание покупателей. (Иногда вместе с ребрендингом проекты идет удешевление)
Это то, что сейчас встречается очень часто на рынке.
Думаю, что при анализе проекта стоит смотреть эту информацию. | 200 |
| 5 | Бизнес идея после полей форума «Пром строй индустрия» Кубань 2026 - управление отказными курортными объектами по модели МКД, после того как отельный оператор отказался по причине низкой загрузки и низкой рентабельности.
Ниша на будущее. | 234 |
| 6 | Риелтор не может профессионально продавать всё. И это нормально.
Один из отраслевых Telegram-каналов обратил внимание на проблему: количество новых проектов курортной недвижимости настолько велико, что риелторы не успевают досконально их изучать.
Кстати этот вопрос мы обсуждали летом с одним из Крымских девелоперов летом.
Полностью согласен с этим замечанием!
Сегодня специалист может одновременно предлагать объекты в Москве, Краснодаре, Крыму, Сочи, на Кавказских Минеральных Водах и Алтае. При этом у каждого региона своя экономика, структура спроса, конкуренция и сезонность.
Но чтобы профессионально работать хотя бы на одном рынке, нужно изучить локации, сравнить проекты, разобраться в экономике, проверить предпосылки доходности и оценить ликвидность.
Если специалист работает сразу в нескольких регионах, глубина его экспертизы становится большим вопросом.
Когда времени на анализ не хватает, риелтор начинает транслировать презентацию застройщика: преимущества, прогнозы доходности и инвестиционную концепцию.
Территориальная специализация — один из главных признаков профессионализма риелтора.
Специалист, который глубоко знает свой регион, способен сравнивать объекты, понимать различия между локациями и аргументированно объяснять, почему один вариант лучше другого.
И даже сказать клиенту: «Не покупайте».
Конечно, специализация сама по себе не делает человека экспертом. Но глубокое знание рынка — необходимая основа профессиональной работы.
Чем больше предложений на рынке, тем важнее глубина понимания рынка. | 219 |
| 7 | Обсудили льготную ипотеку для Крыма.
Мое мнение - целевое ограничение заемщиков по Крымской прописке, дало бы возможность крымчанам улучшить жилищные условия, и предотвратило рост цен.
https://vkvideo.ru/video-222119585_456247359 | 179 |
| 8 | #инсайт
Эффект «обманутого инвестора»
Если инвестор получил результат, соответствующий его ожиданиям, он становится частью репутационного капитала девелопера. Если ожидания были существенно завышены — возникает обратный эффект. Разочарованный инвестор рассказывает о своём опыте коллегам, друзьям, в профессиональных сообществах, социальных сетях, на площадках с отзывами, и эта информация уже влияет на решения тех, кто только рассматривает покупку.
Уважаемые девелоперы курортной недвижимости - примите это как факт не требующий доказательств. | 200 |
| 9 |  Крымская ипотека под 6%: завтра будем обсуждать эту тему в эфире «Радио Спутник в Крыму».
Вчера Михаил Развожаев выступил в Совете Федерации с предложением запустить для Крыма и Севастополя отдельную льготную ипотечную программу по ставке 6%.
Предложение — дать возможность воспользоваться программой в течение полугода, с полным погашением кредита в течение 15 лет. Губернатор также попросил рассмотреть возможность запуска уже с 1 ноября. Сейчас это ещё не принятое решение, а инициатива, которая находится в процессе обсуждения. (РБК)
Но я бы посмотрел на эту новость несколько шире.
В первую очередь это возможность для самих крымчан улучшить свои жилищные условия.
За последние годы недвижимость на полуострове заметно подорожала, а изменение условий семейной ипотеки с 1 октября сделало доступ к льготному кредитованию более адресным: ставка теперь зависит от количества детей и других параметров семьи. При этом спрос на ипотеку в Крыму и Севастополе остаётся значительным. (nia-sevastopol.ru)
Получается парадоксальная ситуация:
жильё необходимо людям, строительство идёт, но финансовая доступность покупки снижается.
И именно поэтому я считаю появление отдельного ипотечного инструмента для Крыма логичным.
Да, такая мера одновременно поддержит застройщиков — на полуострове уже есть построенное и строящееся жильё, которое необходимо реализовать. Именно это было одним из аргументов Михаила Развожаева. (Интерфакс Россия)
Но если смотреть глазами рынка, задача должна быть шире, чем просто «дать застройщикам спрос».
Главный вопрос — кому в результате достанется эта поддержка?
Если дополнительная доступность ипотеки будет трансформироваться в рост цен, значительная часть эффекта для покупателя будет потеряна.
Поэтому я бы оценивал эту инициативу сразу по трём параметрам:
1. Доступность жилья для крымчан.
Сможет ли семья, которая сегодня не проходит по экономике сделки, реально улучшить свои жилищные условия?
2. Баланс спроса и предложения.
Поможет ли программа реализовать накопившееся предложение, не создавая нового витка цен?
3. Качество самого предложения.
Получит ли покупатель действительно качественное жильё, соответствующее его потребностям, или льготная ипотека просто увеличит финансовый ресурс для покупки любого продукта?
Для меня это принципиально.
Потому что ипотека — это не самоцель.
Цель — сделать качественное жильё доступнее для людей и одновременно сформировать устойчивый рынок, на котором застройщик может строить, а покупатель — покупать без ощущения, что он переплачивает за дефицит.
Завтра в эфире «Радио Спутник в Крыму» будем разбирать эту инициативу именно с точки зрения рынка недвижимости, покупателя и экономики региона.
Не только «что будет со ставкой», а что эта мера реально изменит для Крыма. | 183 |
| 10 |  +1Репутация застройщика становится новым индексом доверия.
Сегодня Банки.ру публикует данные: 38% потенциальных покупателей проверяют репутацию девелопера перед покупкой жилья. За год эта доля выросла на 11 п. п.
А 78% покупателей говорят, что негативный отзыв или рейтинг могут заставить их пересмотреть решение о покупке.
Для меня в этом нет ничего неожиданного.
Об этом я говорил ещё полтора года назад.
В июле 2025 года я подготовил презентацию «Репутация — главный капитал. Управление ожиданиями инвестора».
Один из ключевых тезисов тогда звучал так:
«Репутация станет важным фактором при работе на следующем этапе рынка».
И речь была не просто об отзывах или рейтингах.
Я говорил о более фундаментальном изменении: старая модель продаж через «маркетинг мечты», эмоции, ажиотаж и красивые обещания постепенно перестаёт работать.
Покупатель становится более рациональным.
Ему нужны:
— честность и прозрачность;
— финансовая логика;
— понимание рисков;
— независимая экспертиза;
— соответствие обещаний реальному продукту.
И самое главное — опыт предыдущих покупателей становится частью решения следующего покупателя.
Это особенно важно в курортной недвижимости.
Здесь продаётся не просто квадратный метр и даже не номер в отеле. Инвестору фактически продают ожидание будущего результата.
Если ожидания системно завышать, рынок неизбежно получает разочарованных инвесторов.
А разочарованный инвестор — это уже не только проблема конкретного проекта.
Он становится источником недоверия ко всему сегменту.
Именно поэтому я считаю, что репутация сегодня — это уже не задача PR-службы.
Это экономический актив девелопера.
Причём его невозможно создать рекламой.
Его можно только заработать — соответствием продукта, коммуникации и реального результата.
Интересно наблюдать, как то, что ещё недавно казалось прогнозом развития рынка, постепенно становится его новой реальностью. | 146 |
| 11 | #инсайт
Чем выше стоимость ошибки, тем меньше инвестор готов покупать только на основании обещаний.
Очевидная на мой взгляд мысль 💭
Если инвестор не покупает, значит не сложилось доверие и фундаментальных факторов говорящих о правильности и безопасности выбора не хватает.
Так же очевиден тот факт, что человек у которого есть 15 миллионов и больше, заработал их не благодаря эмоциональному интеллекту. Не надо продавать эмоции инвесторам.
Подход должен быть иным. | 156 |
| 12 | Что я вижу в федеральном сегменте курортной недвижимости
В текущих условиях девелоперы конкурируют за достаточно ограниченный инвесторский ресурс.
И здесь, на мой взгляд, рынок пока не до конца осознаёт одну важную вещь.
Девелоперы конкурируют за деньги инвестора не только друг с другом. Они конкурируют с фондовым рынком.
У инвестора есть определённый объём капитала.
И когда он принимает решение, куда его направить, он сравнивает не только Алтай с Крымом или один апарт-отель с другим.
Он может выбрать акции, облигации, фонды и другие финансовые инструменты.
И здесь у фондового рынка есть принципиальное преимущество.
Порог входа значительно ниже, а капитал можно распределять постепенно и между большим количеством инструментов. Рынок понятнее и честнее.
Чтобы инвестировать в курортную недвижимость, человеку зачастую необходимо принять на себя обязательство на десятки миллионов рублей, причём в определённые сроки внести значительную часть этой суммы.
На фондовом рынке совершенно другая механика.
Инвестор может начать с небольшой суммы, постепенно увеличивать вложения, диверсифицировать капитал между инструментами и в любой момент менять структуру своего портфеля.
В результате потенциальная аудитория финансового рынка значительно шире аудитории, способной приобрести отдельный объект недвижимости.
И это становится особенно важным сейчас.
Стоимость недвижимости растёт, доступность покупки снижается, ипотечная модель не всегда подходит инвестиционному покупателю, а рынок постепенно отказывается от прежней идеи, что любой объект можно легко продать следующему инвестору.
Инвестору становится из чего выбирать.
И если стоимость отдельного объекта продолжит расти, отрасль неизбежно столкнётся с вопросом:
Как сделать инвестиции в курортную недвижимость доступными не только владельцу большого капитала?
На мой взгляд, здесь нам придётся искать новые механизмы.
Возможно, это будут различные формы коллективного инвестирования: ЗПИФ, REIT-подобные модели, иные структурированные инвестиционные инструменты или совершенно новые решения, которые позволят инвестору владеть не целым объектом, а долей в экономике проекта.
Но здесь возникает следующий вопрос.
Готова ли к этому сама отрасль?
Потому что как только мы начинаем говорить не просто о продаже недвижимости, а о создании инвестиционного инструмента, меняется сама логика бизнеса.
Появляются вопросы структуры владения, регулирования, управления капиталом, раскрытия информации, оценки доходности, ликвидности и выхода инвестора.
И здесь, возможно, нам придётся пересмотреть и саму роль участников рынка.
Если мы говорим об инвестиционном продукте, то его создание и продажа уже находятся на пересечении нескольких профессиональных компетенций.
Девелопер должен уметь создавать качественный актив.
Управляющая компания — обеспечивать его операционную экономику.
Инвестиционный консультант — помогать структурировать и оценивать инвестиционную модель.
А риелтор — …………..?
Возможно, именно здесь находится следующий этап развития рынка курортной недвижимости.
Создавать понятные инвестиционные продукты, в которые капитал может входить с меньшим порогом и из которых инвестор может цивилизованно выходить.
Как именно это будет выглядеть в России — я пока не знаю.
Но мне кажется очевидным другое:
если курортная недвижимость хочет конкурировать за капитал нового поколения инвесторов, ей придётся научиться конкурировать не только объектами, но и инвестиционными механизмами.
И это уже совершенно другая история развития рынка и другие компетенции. | 174 |
| 13 |  🎙️ИНТЕРВЬЮ С ЭКСПЕРТОМ!
🔹15-17 октября состоится 2-й федеральный нетворкинг-форум АПАРТЫ, который объединит участников этой отрасли в одном месте. Мы с большим удовольствием хотим представить вам наших спикеров и участников.
🔥Будет интересно!
———————————————————
🎤Евгений Ткачёв, ведущий эксперт по инвестициям в курортную недвижимость, автор экспертного медиа о курортной недвижимости и инвестициях
❓Как давно вы работаете в отрасли?
В недвижимости я работаю более 15 лет. Последние годы моя специализация — инвестиции в курортную недвижимость.
Сегодня мой фокус — не столько оценка самого объекта, это скорее создание инвестиционного решения: какую задачу решает инвестиция в апарт-отели, за счёт чего формируются стоимость и доход, какие существуют риски и насколько объект будет ликвиден на горизонте инвестирования.
❓Как оцениваете рынок апарт-отелей сегодня?
Рынок апарт-отелей продолжает развиваться, но становится сложнее и конкурентнее. Период, когда достаточно было построить объект в курортной локации и назвать его инвестиционным, заканчивается.
Инвестору уже недостаточно смотреть на цену квадратного метра и заявленную доходность. Нужно понимать, за счёт чего объект будет привлекать гостя и зарабатывать в условиях растущей конкуренции.
Следующий этап развития рынка — конкуренция качеством продукта, экономикой и способностью создавать устойчивый спрос.
❓Какие основные проблемы и вызовы стоят сегодня перед отраслью?
Первый — растущая конкуренция. Предложение увеличивается, появляются новые проекты и локации. создать продукт, способный конкурировать за гостя через несколько лет.
Второй — экономика проектов. Высокая стоимость финансирования, строительства и эксплуатации повышает требования к инвестиционной модели.
Третий — профессионализация управления. От оператора и качества управления напрямую зависит экономика инвестора.
Четвёртый — разрыв между маркетинговой моделью и реальной экономикой. Инвестору важно понимать, из каких предположений складывается заявленная доходность: загрузка, тариф, расходы, управление, налоги, сценарии выхода. Сейчас рынок продает только завышенную доходность.
❓Какие тренды будут определять развитие рынка?
Первый — развитие новых курортных локаций. Высокая стоимость земли и насыщенность традиционных центров будут стимулировать девелоперов искать территории, которые только формируют свой туристический потенциал.
Второй — переход от сезонной модели к круглогодичному продукту. Будут развиваться wellness, санаторно-курортное направление, семейный, спортивный, событийный туризм — всё, что позволяет формировать спрос не только летом.
Третий — усиление роли концепции и профессионального управления. Апарт-отель всё меньше похож на пассивную недвижимость и всё больше — на гостиничный бизнес.
Четвёртый — рационализация инвестора. На первый план выходят реальная загрузка, расходы, конкуренция, модель управления и ликвидность, а не только цена входа и обещанная доходность.
В результате рынок будет всё больше разделяться на продукты под разные инвестиционные стратегии: рост стоимости, пассивный доход, сохранение капитала или личное использование.
❓Кто сегодня основной покупатель курортной недвижимости?
В инвестиционном сегменте это частные инвесторы, предприниматели и публичные лица, которые рассматривают недвижимость как инструмент сохранения и приумножения капитала. Но значительная часть спроса формируется семьями. Поэтому я считаю, что главный покупатель недвижимости — семья. Даже если решение принимает один человек, за ним часто стоит задача управления семейным капиталом: сохранить его, получить доход и передать актив следующему поколению.
Продолжение в комментарии
⬇️
Билеты
#интервьюсэкспертом #партнеры | 139 |
| 14 |  Сегодня присутствовал на форуме «Рынок капитала», организованном Южным главным управлением Банка России.
На одной из панельных дискуссий выступали руководители Банка России, представители Минфина России, министр экономики Краснодарского края и представители Московской биржи.
Для меня эта дискуссия оказалась особенно интересной не только с точки зрения рынка капитала, но и как возможность посмотреть, как финансовый рынок выстраивает отношения с частным инвестором.
Из того, что особенно отметил для себя, — Кодекс ответственного инвестирования, а также рекомендации по взаимодействию с розничными инвесторами.
В самом подходе мне интересна не столько конкретная формулировка рекомендаций, сколько философия: инвестору необходимо давать понятную информацию, объяснять риски и формировать осознанное отношение к инвестиционному решению.
Отдельное внимание на форуме уделялось финансовой грамотности и просветительской работе с населением.
И здесь возникает вопрос, который для меня давно является принципиальным.
А что происходит с инвестициями в недвижимость?
После панельной дискуссии мы обсудили этот вопрос с Владимиром Викторовичем Чистюхиным. (первый заместитель председателя Банка России)
Сегодня финансовый рынок достаточно подробно регулирует взаимодействие профессиональных участников с инвесторами.
Но инвестиции частных лиц в недвижимость фактически остаются в другой плоскости.
При этом по экономической сути многие предложения на рынке курортной недвижимости позиционируются именно как инвестиционные продукты.
Покупателю говорят о доходности, окупаемости, инвестиционной привлекательности, будущих денежных потоках.
Формируются определённые ожидания.
А затем оказывается, что за пределами рынка ценных бумаг этот процесс практически не имеет сопоставимой инфраструктуры защиты и просвещения частного инвестора.
Получается интересная ситуация.
В финансовом рынке мы подробно обсуждаем ответственное инвестирование, раскрытие информации и работу с розничным инвестором.
А в недвижимости частному покупателю по-прежнему могут продавать инвестиционную историю, которая во многом строится на прогнозах и ожиданиях.
Причём речь не только о девелоперах.
В формировании этих ожиданий участвует вся цепочка: девелопер, риелтор, маркетолог, СМИ, блогеры.
И в итоге человек принимает решение о вложении значительного капитала, опираясь на информацию, которая далеко не всегда позволяет ему оценить реальную экономику проекта и связанные с ней риски.
При этом рынок постепенно становится всё больше.
В курортном сегменте девелоперы конкурируют не только за туриста и спрос на размещение.
Они конкурируют за инвесторский ресурс.
А значит, вопрос качества информации, которую получает частный инвестор, становится уже не частной проблемой отдельного покупателя.
Это вопрос зрелости самого рынка.
Владимир Викторович отметил, что инструменты, связанные с обращением фондов недвижимости и REIT, находятся в поле зрения регулятора.
При этом феномен массового участия частных инвесторов непосредственно в недвижимости — в том виде, в котором он сегодня формируется на рынке курортных проектов, — требует отдельного внимания.
По итогам разговора Владимир Викторович пообещал обратить внимание на этот вопрос внутри Банка России и обсудить его с коллегами.
Для меня это важный сигнал.
Потому что я не считаю, что задача заключается в том, чтобы поставить недвижимость и фондовый рынок в один ряд или механически перенести на девелоперов правила финансового рынка.
Речь о другом.
Если рынок недвижимости фактически формирует инвестиционные продукты для частных инвесторов, значит, необходимо хотя бы начать профессионально обсуждать, как должен выглядеть ответственный подход к такому инвестированию.
Что именно должен знать покупатель?
Как ему объяснять риски?
Как отделять прогноз от обещания?
Какая информация необходима для принятия решения?
И где проходит граница между маркетингом и формированием ложных инвестиционных ожиданий?
И сегодняшняя дискуссия показала, что разговор об этом постепенно выходит за рамки профессионального сообщества недвижимости. | 143 |
| 15 |  Проблема формирования ложных убеждений и завышенных ожиданий по-прежнему никуда не ушла с рынка.
При этом, по словам участников рынка, в Сочи уже возникают вопросы к управляющим компаниям относительно фактической доходности объектов и её соответствия тем ожиданиям, которые формировались на этапе продаж.
И всё это вызывает у меня искреннее удивление.
Удивление стойкостью девелоперов в разных регионах, которые продолжают использовать высокую заявленную доходность как один из инструментов продаж.
На Алтае, например, я недавно видел предложения с заявленной доходностью до 28%.
Сколько ещё это будет продолжаться — неясно.
Но происходящее иногда напоминает поезд, который движется без тормозов к оврагу. Все понимают, что такой путь рано или поздно заканчивается проблемами, но поезд почему-то продолжает набирать скорость.
При этом самое интересное — клиент уже изменился.
Он стал гораздо более подготовленным. Он задаёт больше вопросов, проверяет цифры, сравнивает проекты и постепенно понимает простую вещь:
рекламная доходность сама по себе не является инвестиционным решением.
И вообще, сама продажа доходности вызывает сегодня больше вопросов, чем ответов.
Зачем обещать инвестору доходность, которую невозможно контролировать?
На чём она рассчитана?
Как связана с реальной операционной экономикой?
Что произойдёт, если фактическая загрузка, тариф или расходы окажутся другими?
И главное — кто отвечает за разрыв между обещанием и результатом?
Знаете, что интересно?
Мы уже третий год обсуждаем эту проблему на отраслевых мероприятиях.
Третий год задаём одни и те же вопросы.
Что изменилось?
Пожалуй, только одно: вопрос стал звучать громче.
А внятного ответа на вопрос, зачем рынку продолжать продавать завышенные ожидания, я по-прежнему не слышу.
Возможно, ситуация изменится тогда, когда накопится критическая масса недовольных инвесторов и появятся обращения на более высоком уровне.
Например, кто то напишет обращение к Александру Бастрыкину.
Но я бы не стал ждать, пока рынок заставят меняться извне.
Потому что, как мне кажется, в конечном итоге выиграют те проекты, которые сознательно выбрали честный диалог с покупателем.
Для меня показателен пример Тимура Власенко, соучредителя девелопера ЭНДЕМОС в Крыму.
Он открыто говорил о готовности пожертвовать частью динамики продаж, но при этом строить отношения с инвестором на понятной и честной модели.
Логика простая: лучше сегодня продать меньше, но завтра иметь возможность спокойно смотреть инвестору в глаза.
На мой взгляд, это не просто вопрос репутации.
Это вполне конкретная стратегия управления рисками девелопера.
Потому что инвестиционная модель заканчивается не в момент подписания договора. Она только начинается.
И ещё один регион, за которым я сейчас особенно внимательно наблюдаю, — Анапа.
Там в ближайшее время должны вводиться в эксплуатацию проекты, которые активно продавались частным инвесторам.
Будет интересно посмотреть, насколько фактическая экономика этих объектов совпадёт с ожиданиями, сформированными на этапе продаж.
Посмотрим, подтвердится ли моё предположение.
Возможно, именно такие проекты станут следующим экзаменом для рынка на умение продавать не обещания, а реальную инвестиционную модель. | 139 |
| 16 | И ещё один инсайт родился уже не на сцене, а в кулуарах.
Для современного санатория всё большее значение приобретает специализация.
Не просто «оздоровление», wellness или набор медицинских процедур, а понятный профиль, который связан с конкретными ресурсами территории и отвечает на конкретный запрос гостя.
И, кажется, я нашёл одну интересную специализацию для реализации именно в Крыму.
Пока не буду раскрывать идею полностью.
Скажу только, что она напрямую связана с природными лечебными ресурсами западного побережья Крыма.
Буду наблюдать.
Интересно, насколько быстро эта, на мой взгляд, достаточно очевидная концепция появится в рекламных буклетах новых проектов — уже как одно из их ключевых преимуществ.
Иногда хороший прогноз рынка — это просто способность раньше других увидеть очевидное. | 138 |
| 17 | Итоги сессии эволюция туризма и курортного девелопмента.
Напишу в виде тезисов докладчиков
- гость изменился, стал требовательнее;
- мы по прежнему конкурируем с отдыхом заграницей;
- необходимы условия для стимулирования внутреннего туристического спроса;
- темпы строительства объектов курортного девелопмента слишком высоки, при текущих условиях внутренняя конкуренция кратно вырастет;
- почти все проекты на этапе проектирования решают задачу с организацией пространства и моделированием сценария отдыха гостя;
- санаторно курортное направление развивается, гость молодеет, но он рассматривает другие оздоровительные программы с более коротким сроком размещения;
- собственная медицинская база внутри санотория является несомненным плюсом;
- в проектах где отельер был включен в процесс продажи лотов, и обсуждал доходность заявляемую инвесторам с девелопером - диалог с инвестором продолжается и после сдачи объекта;
- открытость отельера, его участие в реализации проекта и обучение отдела продаж профессиональным терминам и логике функционирования, должна стать базовой моделью;
- первый год функционирования может приносить реальный доход, без механизма «гарантированной доходности»
- проектирование пространства в привязке к природной локации и инфраструктуре будет конкурентным преимуществом;
- частный инвестор самое незащищенное звено в цепочке;
- застройщики, сми, риелторы, и другие участники формируют ложные завышенные ожидания от инвестиций;
- клиент уже понимает, что рекламная доходность это обман, и не рассматривает ее как критерий в принятии решения;
- в курортном сегменте остались квалифицированные инвестора;
- график динамики продаж по регионам не однороден, так же как и турпоток. | 147 |
| 18 |  30 сентября в Краснодаре модерирую сессию «Эволюция гостеприимства и курортного девелопмента» на форуме «Эксперт Юг».
Мне интересна эта тема прежде всего с позиции отраслевого эксперта.
Сегодня в курортную недвижимость приходит всё больше капитала, появляются новые форматы, усложняются гостиничные и санаторно-курортные продукты.
Но вместе с этим возникает простой вопрос:
что именно изменилось в курортном девелопменте и почему новый проект должен быть устроен иначе, чем несколько лет назад?
На сессии попробуем посмотреть на этот вопрос с разных сторон — глазами региона, отельера, девелопера, архитектора, оператора, юриста, инвестора и рынка.
Поговорим о том, какие проекты действительно нужны территориям, как создаётся туристический спрос, каким становится современный курортный продукт, как архитектура и технологии влияют на его экономику, что происходит с инвестиционной моделью после открытия объекта и какие риски остаются за пределами презентации.
И, конечно, попробуем ответить на главный вопрос:
что сегодня делает курортный проект действительно ценным — для гостя, для территории и для инвестора?
30 сентября, Краснодар. | 166 |
| 19 |  На днях в очередной раз был членом жюри в отраслевом мероприятии для крымских риелторов — «Битва агентов 2.0».
И по итогам мероприятия у меня осталось ощущение, которым хочу поделиться.
Крымскому рынку недвижимости остро необходимо повышение квалификации агентской сети.
Причём речь не только о том, чтобы лучше продавать. Речь о том, чтобы в целом повысить профессиональный уровень участника рынка, который находится между объектом и клиентом.
Сегодня я вижу несколько системных проблем.
— Компетенции значительной части риелторского сообщества пока недостаточны для рынка, который становится всё более сложным и конкурентным.
— На рынке в целом превалирует модель «инфориелторства»: много информации, презентаций и обещаний, но значительно меньше системного анализа самого продукта, спроса, экономики и инвестиционной перспективы. При этом важно отметить: я не отношу к этой модели участников «Битвы агентов» — как раз сам факт их участия говорит о стремлении развиваться.
— Значительная часть недвижимости на полуострове продаётся сторонними агентствами. Это означает, что именно агент зачастую становится главным человеком, который формирует у покупателя представление о продукте, локации и инвестиционных перспективах.
А значит, от его компетенций зависит не только конкретная сделка, но и качество всего рынка.
— Не хватает широкого профессионального кругозора. Агенту недостаточно хорошо знать Крым. Необходимо понимать, что происходит в Сочи, Краснодарском крае, на Кавказских Минеральных Водах, в Архызе, Калининграде и других курортных регионах. Рынок давно перестал существовать в рамках одного полуострова.
— Не хватает насмотренности: по проектам, форматам, моделям управления, гостиничному продукту, подходам к развитию территорий.
— Требуют развития коммуникационные навыки: умение задавать правильные вопросы, вести переговоры, публично говорить о продукте и объяснять клиенту сложные вещи простым языком.
— Наконец, всё более остро встаёт вопрос личной и профессиональной уникальности самого агента и агентства.
Нужно понимать, почему клиент должен работать именно с вами.
Что с этим делать?
Нужна новая профессиональная среда, в которой агент постоянно развивается как специалист.
Я вижу здесь несколько направлений.
Первое — инвестиционная грамотность.
Агент должен уметь смотреть на объект не только глазами продавца, но и глазами покупателя: понимать спрос, экономику проекта, конкуренцию, ликвидность, риски и будущую ценность продукта.
Второе — постоянное сравнение Крыма с другими курортными рынками.
Нужно выезжать, смотреть лучшие проекты, изучать другие модели и понимать, куда движется отрасль. Насмотренность невозможно получить из презентаций.
Третье — развитие профессионального сообщества.
Не конкурировать только за клиента, а создавать среду, где агенты обмениваются опытом, разбирают реальные кейсы, обсуждают рынок и вместе повышают его стандарты.
Четвёртое — специализация.
Рынку всё меньше нужны универсальные продавцы «всего подряд».
Появляется потребность в специалистах, которые действительно понимают конкретный сегмент, локацию или инвестиционную задачу.
И пятое — формирование собственной профессиональной репутации.
Агент должен становиться не просто человеком, у которого есть объекты.
Он должен становиться источником компетенции для своего клиента.
И здесь я вижу огромный потенциал именно у крымского рынка.
Потому что проблема, которую я описал, одновременно является и возможностью.
Рынок развивается. Появляются более сложные проекты, новые форматы, гостиничные операторы, инвестиционные модели. Клиент становится более требовательным.
А значит, будет расти и запрос на профессионального агента нового поколения.
«Битва агентов 2.0» для меня как раз стала одним из таких сигналов.
Поэтому я смотрю на ситуацию скорее оптимистично.
Когда профессиональное сообщество начинает задавать себе неудобные вопросы и выходить за пределы привычной модели работы — это уже начало изменений.
А сильный рынок недвижимости всегда начинается с сильных профессионалов, которые этот рынок представляют. | 374 |
| 20 | Июль месяц я полностью посвятил стратегии на будущий деловой сезон
При этом несколько выпал из медиаполя в соцсетях.
Однако была проделана колоссальная работа по анализу курортных регионов и перспективах их развития.
В результате этого приготовили серию из 10 выпусков рассказывающую обзорного про регионы, и в частности про Крым. Мы посмотрели на Крым глазами инвестора, определили путь развития курортного девелопмента, поделили Крым на сектора, посмотрели на некоторые проекты.
Сделали первичный срез рынка и анализ ситуации
Первый сезон глазами инвестора доступен на площадках
Дзен | YouTube
Что касается стратегии на этот деловой сезон
На текущий деловой год я ставлю перед собой стратегические задачи, которые продолжают выбранный мною профессиональный путь — от эксперта по инвестициям в курортную недвижимость к формированию собственной отраслевой экспертной позиции.
Моя цель - формировать профессиональную повестку и участвовать в развитии рынка курортной недвижимости.
Для этого я планирую сосредоточиться на нескольких направлениях.
1. Формирование собственной отраслевой позиции
Системно исследовать рынок курортной недвижимости, выявлять ключевые тенденции, проблемы и точки роста, формировать собственную аргументированную точку зрения на развитие отрасли.
2. Развитие авторской методологии
Систематизировать накопленный практический опыт в методологию Agile Invest — подход к принятию инвестиционных решений в условиях изменяющегося рынка.
Методология будет объединять анализ целей инвестора, рынка, спроса, экономики продукта, конкуренции, рисков, ликвидности и сценариев выхода из инвестиции.
Моя задача — превратить накопленный опыт из набора профессиональных навыков в понятную и воспроизводимую систему.
3. Развитие «Глазами инвестора» как экспертной платформы
Продолжить развитие проекта «Глазами инвестора» как площадки для распространения профессионального подхода к инвестициям.
Через видео, аналитические материалы, подкасты, исследования и публичные выступления объяснять, как профессиональный инвестор должен смотреть на недвижимость и какие факторы действительно определяют инвестиционное решение.
4. Создание собственного отраслевого знания
Перейти от преимущественного комментирования чужих исследований и событий к созданию собственных исследований, аналитики и систематизированных данных о рынке.
Моя задача — становиться источником информации, на который могут опираться другие участники рынка.
5. Расширение профессионального взаимодействия с отраслью
Увеличивать присутствие в профессиональной среде через участие в конференциях, модерирование дискуссий, подкасты, экспертные круглые столы и совместные проекты с риелторами, девелоперами, инвесторами, представителями гостиничной отрасли и другими экспертами.
6. Передача методологии профессиональному сообществу
Начать системное обучение профессиональных участников рынка принципам инвестиционного анализа курортной недвижимости.
В первую очередь — риелторов, которым необходимо лучше понимать логику инвестора и уметь оценивать объект не только как продукт продажи, но и как инвестиционный инструмент.
7. Работа с девелоперами через взгляд инвестора
Развивать отдельное направление работы с девелоперами, помогая оценивать и совершенствовать продукт с позиции конечного инвестора.
Моя компетенция здесь находится на пересечении двух сторон рынка: я понимаю инвестиционную логику покупателя и одновременно могу анализировать продукт девелопера, его экономику, позиционирование и конкурентную среду.
8. Формирование профессионального влияния
В долгосрочной перспективе моя задача — участвовать в формировании более зрелого и профессионального рынка курортной недвижимости.
Я буду продвигать подход, при котором инвестиционные решения принимаются не только на основании маркетинговых обещаний и ожидаемой доходности, но с учётом реального спроса, экономики продукта, рисков, ликвидности и интересов инвестора. | 191 |
