КОТЛОВАНЪ

🔴 Ильдар Хусаинов, директор компании «Этажи»: «Выступил с легкой речью насчет рынка недвижимости) Почему-то многим она показалась немного провокационной, но, по-моему, сейчас риэлторы – единственные люди на рынке, которые могут говорить то, что думают!) Прежде всего возникло ощущение, что строительный рынок уже не суверенен, в него вселился "веном" в виде банковской отрасли, как в фильме, и теперь он управляет личностью. Все разговоры не о продукте, клиентском сервисе, эффективности организации процессов, а о ⚫️льготной ипотеке, ⚫️ставке по кредитам, ⚫️финансовой устойчивости застройщиков. За годы введения эскроу фактически вся прибыль стала оседать в банках, а застройщики все больше похожи на тех, кто просто нарабатываются, несут большие риски, но с маржой "швах"! В итоге банковская дудка играет так, что начинают строить не то, что нужно рынку, а там, где все понятно банкам. Вот и результат: ⚫️рост цен на недвижимость, ⚫️рост доли проектов комфорт-класса, а не эконома, который так нужен рынку! И что самое плохое, сейчас резко сокращается новое строительство как в высотном сегменте, так и в загородной недвижимости. Более того, такая стратегия застройщиков оправдана. На цифрах показал, что если ставка начнет снижаться, то вторичная и загородная недвижимость начнут оказывать серьезную конкуренцию за ипотечные сделки, где сейчас девелоперы забирают все из-за разницы в ставке между льготной ипотекой (6%) и рыночной (24%). Поэтому свет в конце тоннеля может оказаться встречным поездом! При этом и банки, и правительство почему-то не ставят в своих целях стоимость жилья как главный приоритет. И там, и там мы получаем ответ, что цена – это некий рыночный фактор, и что теперь с этим делать – ну растет и растет. Вот с этим я не согласен! Конечной целью регулирования рынков является достаточность конкуренции и снижение барьеров, что должно отражаться в снижении цен или, как минимум, в их стабилизации. А мы видим наоборот: с введением эскроу цены выросли в два раза. Ничего себе инструмент!!! С загородной недвижимостью на самом деле сложная ситуация: из-за перехода на эскроу там просто все с катушек слетело. Даже не хотел бы много писать на эту тему, просто на мой взгляд, с позиции результата – резкое сокращение объемов новых проектов и возникновение множества банкротов среди девелоперов загородной недвижимости – это не тот результат, который все ждали! При этом девелоперы достаточно оптимистичны и все еще верят в новые льготные программы, хотя, на мой взгляд, их не будет до улучшения геополитической ситуации. Это реально дорого: текущие программы обходятся примерно в 2 триллиона рублей в год – это почти 5% российского бюджета. Плюсы есть, очень много и позитивного, Минстрой на самом деле старается! Но сегодняшний пост – о проблемах в отрасли) А самая главная проблема в том, что в результате в долгосрочной перспективе строить станут меньше, цены будут выше и рынок будет все больше консолидироваться вокруг крупных компаний – а ведь очень жаль!!!». #недвижимость #мнение @khusainov_ildar

Ещё с пленарного заседания Движения. 16% от кредитного портфеля застройщиков выданы по ставке выше 20%. Скажем прямо: очень немногие проекты смогут вытянуть по прибыли такую ставку, особенно если она продержится годы. Что делать? Звучат страшные откровенные мысли: признавать убытки… быстрее вводить дома, высвобождать прибыль предыдущих проектов. Дофинансирование. Что делать если одобренного проектного кредита недостаточно для достройки объекта. Понятный хирургически-циничный ответ: если в проекте есть прибыль при дофинансировании - банки разумеется готовы дофинансировать. А вот если прибыли нет…. См выше про фиксирование убытка. @yeltsovm

Никита Стасишин застройщикам : чтобы дерево не превратилось в пенек внимательно относитесь к соблюдению сроков сдачи и исполнению обязательств перед населением. Логично. Мораторий на штрафы продлили. Теперь государству придется в ручном режиме следить за соблюдением исполнения сроков сдачи домов. Это только начало истории с мораторием. @yeltsovm

🤔Читаем тендерное ТЗ на тайного покупателя от ЛСР. Короче, персонал может творить дичь каждую последнюю неделю месяца, в выходные или в будние после 16:00. Согласно заданию на проведение контрольных закупок — эти временные периоды проверкам не подлежат. Продаваны ЛСР, можете нас не благодарить. 🔺Треугольный метр

Рассрочки начинают расторгать В среднем по рынку доля рассрочек в новостройках — около 30%, в некоторых проектах и сегментах — до 70%. Срок таких договоренностей ~1,5-3 года, иногда и выше. При этом потихоньку прослеживается тенденция к снижению новых сделок с рассрочкой Бум рассрочек случился не так давно, но срок по некоторым договорам уже закончился. Например, когда брали лот в рассрочку до сдачи в эксплуатацию — часть проектов уже сдались. 🔘 Поэтому постепенно начинает формироваться статистика по расторжению рассрочек. В среднем она сейчас составляет ~10%. Однако многие застрои утверждают, что этот показатель не превышает нескольких процентов и стабильно держится на минимальном уровне. Почему расторгают рассрочки? 1️⃣ Первое и главное — неоправданные ожидания по ипотеке. Многие брали рассрочку с расчетом снижение ставок до 10-12%, однако на практике это ожидается только к 2027-2028 году. Ежемесячные платежи выросли и стали непосильными 2️⃣ Ипотеку просто могли не одобрить — сейчас у банков жесткие требования к заемщикам, особенно по рыночным ставкам. Или, например, когда пара ждала ребенка и планировала перейти на семейку, но ее не одобрили 3️⃣ Клиент мог рассчитывать на крупное пополнение бюджета, которое пошло бы в уплату долга. Но оно по каким-то причинам не поступило 4️⃣ Клиент не рассчитал финансовую нагрузку и не осиляет платежи 5️⃣ Клиент просто передумал — решил взять лот побольше или вообще отказаться от покупки Большой объем рассрочек выдали в 4Q2024 года. Так что на горизонте года объем расторжений, вероятно, вырастет — до 15—20% Риски рассрочек от ЦБ начинают сбываться? do A.S.A.P. следит за ситуацией

❗️ Никита Стасишин: стройотрасль поддержат в части налогообложения

Мы сейчас готовим дополнительные неденежные меры поддержки в части налогообложения. <...> мы пока это согласовываем с нашими коллегами по экономическому блоку внутри Правительства. У нас есть ряд важнейших поручений Президента по итогам Госсовета

рассказал Никита Стасишин на пленарном заседании форума недвижимости «Движение». 👉 Напомним, Госсовет прошел 15 мая. После Президент сделал целый ряд поручений, дедлайн по которым истекает 15 июля. Ждем детали. ✈️ Движение.ру

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ В США: РЫНОК ЯВНО НАЧАЛ ОХЛАЖДАТЬСЯ В апреле сезонно-сглаженный ценовой индекс по 20 крупнейшим городам США снизился на -0.31% мм vs -0.16% мм в марте, годовая динамика сократилась до 3.39% гг vs 4.07% гг месяцем ранее (ждали 4.0% гг). В S&P CoreLogic Case-Shiller20 входят: Атланта, Бостон, Шарлотт, Чикаго, Кливленд, Даллас, Денвер, Детройт, Лас-Вегас, Лос-Анджелес, Майами, Миннеаполис, Нью-Йорк, Феникс, Портленд, Сан-Диего, Сан-Франциско, Сиэтл, Тампа и Вашингтон. S&P: “…это был самый слабый рост с августа 2023 года, поскольку индекс догоняет более высокие базовые годы, в то время как скачок доходности долгосрочных казначейских облигаций поднял базовые ставки по ипотеке. Годовые темпы роста были самыми высокими в Нью-Йорке (8.0%), Чикаго (6.0%), Детройте (5.5%) и Кливленде (5.2%). С другой стороны, расценки упали в Далласе (-0.2%) и Тампе (-2.2%)…” Ставки по 30-летней ипотеке в апреле выросли до 6.73% vs 6.65% в марте

❗️РОСТ ДЕНЕЖНЫХ АГРЕГАТОВ В МАЕ УСКОРИЛСЯ ЦБ вчера начал публикацию нового обзора «КРЕДИТ ЭКОНОМИКЕ И ДЕНЕЖНАЯ МАССА», где свёл воедино оперативные данные (за май) по динамике требований к экономике (кредиту) и денежным агрегатам. Эти цифры показали, что в мае рост кредита в годовом выражении замедлился: 0.7% мм / 10.9% гг (в апреле было 1.0% гг / 12.4% гг), но рост денежных агрегатов, напротив, ускорился, М2: 0.6% мм / 15.3% гг (в апреле было 0.9% мм / 14.0% гг). Это может объясняться вкладом бюджета (ростом ЧТОГУ – чистых требований банков к органам госуправления). Рост М2 на 15% - это то, что никак не согласуется с инфляцией 4%. Для устойчивого возвращения к цели по инфляции рост денежных агрегатов должен замедлиться хотя бы до 10%. Эти цифры показывают, что спешить со снижением ставок не надо, пока бюджетные риски нарастают.

📉 Покупателей жилья станет на 30% меньше через 5–7 лет — Зубаревич На рынок выходит поколение, в котором в принципе на 30% меньше работников. При этом людей в стране и так мало из-за естественной убыли и миграции, заявила профессор географического факультета МГУ Наталья Зубаревич.

Так что больше людей не будет. Поэтому надеяться на то, что вам нарожают по 3–5 детей и все будут хотеть четырехкомнатные квартиры или пятикомнатные… Ну, мечтать не вредно

сказала эксперт на форуме недвижимости «Движение». Также Зубаревич сомневается, что россияне побегут покупать квартиры после снижения ключа: «Шанс есть, но массово вряд ли, до тех пор, пока ипотека не станет более или менее «человеческой по ставке»». 😢 — девелоперам день ото дня только сложнее. ✈️ Движение.ру

И ещё одна иллюстрация того что Ленобласть - лидер по покупателям из других регионов. 61% сделок. Кстати, вы же знаете у покупателей из какого региона наибольшая доля сделок а Ленобласти? @yeltsovm

Интересные данные по типам новостроек в продаже приводит BnMAPpro. Петербург и Ленобласть - традиционно в лидерах по доле студий. Удивительно что в Крыму и Краснодарском крае доля студий еще выше 22%. При этом они в более высокой зоне риска по уровню нераспроданности. Ещё интересная деталь. За последние месяцы выполнили несколько маркетинговых исследований для застройщиков в Ленобласти. Изучение динамики продаж конкурентных объектов показало, что студии у покупателей пользовались меньшей популярностью, продавались явно хуже ожиданий, заложенных в квартирографиях. То что студий много в продаже - ещё не подтверждение того, что они пользуются большим спросом… @yeltsovm

⚡️ Постепенное «взросление» заемщика наблюдается на ипотечном рынке. Согласно исследованию Т-Банка совместно с Restate, по сравнению с 2021 годом в 2025 году доля клиентов снизилась: 1️⃣до 35 лет – с 52% до 44%, 1️⃣до 30 лет – с 26% до 22%. При этом за прошедшие 5 лет возросла доля заемщиков в возрасте от 35 до 44 лет – с 34% до 41%, что может говорить о влиянии роста цен на недвижимость в крупных городах, опережающего рост зарплат за этот же период, говорится в исследовании.

«Портрет смещается в более взрослую аудиторию, обладающую сбережениями и более высоким доходом. Ипотеку в 2025 году берут в основном клиенты с доходом от 80 до 120 тыс. рублей – они составляют 29% заемщиков. При этом доля людей с доходом менее 80 тысяч рублей – существенно ниже, чем в клиентской базе в целом: 5% - с доходом до 50 тыс. рублей и 22% – в диапазоне 50-80 тыс. рублей», – отмечается в исследовании.

#ипотека #кредиты #исследование @rusipoteka

🫧 Дефицит предложения на рынке новостроек в РФ может образоваться в ближайшие два-три года из-за сокращения запусков проектов, считает зампред правления Банка ДОМ РФ Антон Медведев. По его словам, запуски проектов снизились на 20% – с 18,8 до 15 млн кв. м. До конца года ожидается развитие данной тенденции. #первичка #новостройки #мнение @rusipoteka

«Достроить, нельзя останавливаться»,— смешная фраза главы «Этажей» Ильдар Борисович Хусаинов на панельной дискусси задался вопросом: «А нужно ли сегодня столько строить жилья?». По его мнению, сначала нужно много думать, что возводить. В рамках форума недвижимости «Движение». Одно из главных девелоперских мероприятий года!

Распроданность на вводе в 1 квартале 2025 года снизилась на 1п.п. На макроуровне мы почти не видим разницы, но на уровне отдельных регионов начинают появляться проблемы - количество красных квадратиков на нашей карте выросло в 2 раза относительно первого квартала 2024 🔹Здесь мы с вами наблюдаем результаты прошлых рекордов, установленных до отмены массовой льготной ипотеки, поэтому и аргумент, что всех спасли рассрочки, не принимается (к ним еще вернемся). 🔹Еще одно важное наблюдение: 2 год подряд Q1 завершается на уровне 50% от вводов Q4. До этого мы наблюдали административный перенос части вводов на первый квартал для сглаживания статистики (либо кто-то мог подержать при себе эскроу лишний месяц, когда проекты были значительно перепокрыты). Так что поздравляю всех с восстановлением сезонности вводов. Тем не менее в этом году у нас планируются рекордные вводы по МКД, что может создать бутылочное горлышко по отдельным направлениям строительных работ, так что не исключаем парада переноса сроков сдачи проектов на 2026. Что еще: -Краснодарский край как обычно - показатель распроданности на вводе колбасит в разные стороны каждый квартал, поэтому никаких выводов не делаем -Московская и Ленинградская области: результаты не очень. Надеемся, что дело в появившихся здесь ИЖС, которые продаются после завершения строительства, а площади имеют высокие. Но все же давайте признаем, что спрос на жизнь в агломерации не так высок, как хотелось бы местным застройщикам. -Давайте респектнем застройщикам Сибири, которые стабильно показывают отличные результаты продаж Going forward: опережающий рост себестоимости строительства (относительно цен) может привести к тому, что бенчмарк по распроданности на вводе стоит сместить с 70-75% к 75-80%. Однако замедление запусков новых проектов отбалансирует рынок. Так что мы все еще считаем, что пока распроданность на вводе не падает ниже 70%, никаких мер спасения отрасли не нужно. #жилье #ипотека @unexpectedvalue

📉 Средняя площадь приобретаемой квартиры на вторичном рынке, по данным компании «Этажи», сократилась до 47,3 кв. м. На пике в 2015 году показатель составлял 54,3 кв. м. #недвижимость #вторичка @rusipoteka

💲 В мае стоимость квадратного метра «вторички» снизилась в 9 из 16 городов-миллионников РФ. Диапазон снижения цен в них составил от 0,1% до 1,7%, подсчитали аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости». Наиболее заметно готовое жилье подешевело: 1️⃣в Воронеже (на 1,7%, до 111,2 тыс. за 1 кв. м) 1️⃣в Челябинске (на 1,6%, до 108,2 тыс.) 1️⃣в Ростове-на-Дону (на 1,2%, до 141,4 тыс.) #цены #вторичка @rusipoteka

Три застройщика — Группа «Самолет», Setl Group и «СМ.СИТИ» — внедрили в свои ЖК систему предотвращения протечек и засоров NeoDetect и окупили ее в течение полугода Александр Дудник, генеральный директор ООО «НЕОДЕТЕКТ», эксклюзивно рассказал редакции Всеостройке.pф об экономическом эффекте от внедрения продукта его компании застройщиками и УК.

«Например, Setl Group сделала целый дом с помощью нашей системы в "Зеленом Квартале", и теперь, как это подтверждает управляющая компания, это самый сухой дом из всех. И они видят это экономически», — пояснил Александр Дудник. О недостаточном уровне цифровизации сферы ЖКХ «Я сам лазаю по подвалам и общаюсь с прекрасными, приятными людьми — сантехниками. И есть четкое понимание, что они ждут цифровизацию. Когда рассказываю, что нам удалось придумать, они говорят, что, наконец, до нас дошли. Система ЖКХ в плане цифровизации — самая опаздывающая даже теперь по сравнению со строительством», — поделился Александр Дудник. О том, что такое современный умный дом «У нас предложение для УК и девелоперов, чтобы они по подписочной модели квартиры бы обслуживали. Это должно быть на управлении. Ведь человек, который живет в доме, он же не обслуживает сам электричество. Поэтому современный умный дом — это незаметная эксплуатация», — отметил Александр Дудник.

Полное интервью смотрите на площадках Всеостройке.pф по ссылкам: ➖ YouTube ➖ Rutube ➖ Дзен ➖ ВК видео