Новостройки Еревана | Metrix
الذهاب إلى القناة على Telegram
Проверенные новостройки Еревана от агентства Metrix. Наше медиа про недвижимость в Армении: @sqm_am Записаться на бесплатную консультацию или задать вопрос: @sqm_support
إظهار المزيدلم يتم تحديد البلدالفئة غير محددة
1 262
المشتركون
+624 ساعات
+767 أيام
+13730 أيام
جاري تحميل البيانات...
القنوات المماثلة
لا توجد بيانات
هل تواجه مشاكل؟ يرجى تحديث الصفحة أو الاتصال بمدير الدعم الخاص بنا.
سحابة العلامات
لا توجد بيانات
هل تواجه مشاكل؟ يرجى تحديث الصفحة أو الاتصال بمدير الدعم الخاص بنا.
الإشارات الواردة والصادرة
---
---
---
---
---
---
جذب المشتركين
أكتوبر '26أكتوبر '26
أكتوبر '26
+89
في 2 قنوات
سبتمبر '26
+165
في 2 قنوات
Get PRO
أغسطس '26
+328
في 3 قنوات
Get PRO
يوليو '26
+197
في 1 قنوات
Get PRO
يونيو '26
+531
في 2 قنوات
Get PRO
مايو '260
في 2 قنوات
Get PRO
أبريل '26
+3
في 1 قنوات
| التاريخ | نمو المشتركين | الإشارات | القنوات | |
| 13 أكتوبر | +6 | |||
| 12 أكتوبر | +27 | |||
| 11 أكتوبر | 0 | |||
| 10 أكتوبر | +22 | |||
| 09 أكتوبر | +12 | |||
| 08 أكتوبر | +4 | |||
| 07 أكتوبر | +5 | |||
| 06 أكتوبر | 0 | |||
| 05 أكتوبر | +2 | |||
| 04 أكتوبر | +2 | |||
| 03 أكتوبر | +1 | |||
| 02 أكتوبر | +5 | |||
| 01 أكتوبر | +3 |
منشورات القناة
Мы продолжаем наши бесплатные туры по новостройкам Еревана, приглашаем на следующий.
Формат: 4-часовой тур, с перерывом на кофе, на комфортном трансфере.
Дата: 17 октября, суббота, с 12.00 до 16.00.
Объекты:
1. New Komitas (север Арабкира, Аргутян, 15/10)
Масштабный ЖК, 3300 квартир, цены от 600.000. Подробный обзор здесь.
2. Sunday Towers (юг Арабкира, Геворга Варданяна, 1/3)
Премиальный ЖК с нестандартной архитектурой и качеством строительства, цены от 1.200.000. Подробный обзор здесь.
3. Eden Park (Ариндж, Мгер Мкртчан 32) малоэтажный зелёный квартал в Ариндже с большой собственной инфраструктурой. Цены от 450 000 драмов за м². Подробный обзор здесь.
4. Bedeck Davtashen (Давташен, улица Пирумяннери, 13) комплекс на 834 квартиры в Давташене от крупного застройщика, с центральным отоплением, зелёной территорией и собственной инфраструктурой. Цены от 800 000 драмов за м². Подробный разбор здесь.
Запись на клиентский тур: https://forms.gle/mfipoxHNzPicHQUm6
Новостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК
| 2 | ❗️Срочный лот по переуступке в New Komitas!
Квартира-студия площадью 49 кв. м на 13-м этаже (Блок A, Корпус 9). Из окон открывается красивый вид на Разданское ущелье.
Квадратура: 49.4 кв. м (студия)
Этаж: 13 (Блок A, корпус 9)
Вид: на Разданское ущелье
Год сдачи: 06.2027
Цена: 32,110,000 драм
🔥 Почему это выгодно? 15 октября застройщик повышает цены на квартиры в этом ЖК. Этот лот отличная возможность зафиксировать квартиру по старой стоимости!
Если вам интересен этот вариант, напишите «переуступка» на @sqm_support. У нас есть буквально пара дней, пока она не вернулась в общий рынок.
Это полностью бесплатно, мы не берем комиссий при покупке квартиры в новостройке через нас.
Новостройки Еревана — обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК | 516 |
| 3 | لا يوجد نص... | 405 |
| 4 | Несколько планировок из комплексов с возвратом подоходного налога, в тур по которым мы поедем завтра.
Запись здесь: https://t.me/sqm_novostroy/280
Эден Парк: ссылка на планировку
Комнат: две
Квадратура: 46,6
Срок сдачи: сентябрь 2030 года
Стоимость: 23,335,000 драм (500.000 драм за квадрат)
Бидек Давташен: ссылка на планировку
Комнат: две
Квадратура: 72,7
Срок сдачи: 2028 год.
Стоимость: 73,440,000 драм (1 020 000.000 драм за квадрат)
Нью Ариндж: ссылка на планировку
Комнат: две
Квадратура: 64,4
Срок сдачи: сентябрь 2027 года
Стоимость: 38,000,000 драм (590.000 драм за квадрат)
Посмотреть подробные обзоры на комплексы и зарегестрироваться можно в посте выше.
Новостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК | 968 |
| 5 | Мы продолжаем наши бесплатные туры по новостройкам, анонсируем тур по комплексам, в которых продолжает действовать программа подоходного налога.
Формат: 3-часовой тур на комфортном трансфере.
Дата: 10 октября, суббота, с 12.00 до 15.00.
Объекты:
1. Eden Park (Ариндж, Мгер Мкртчан 32) малоэтажный зелёный квартал в Ариндже с большой собственной инфраструктурой. Цены от 450 000 драмов за м². Подробный обзор здесь.
2. New Arinj Residence (Ариндж, 2-я улица Квартала Абовяна) небольшой комплекс на 158 квартир в Ариндже, уже на высокой стадии готовности. Цены от 460 000 драмов за м². Подробный разбор здесь.
3. Bedeck Davtashen (Давташен, улица Пирумяннери, 13) большой комплекс в Давташене от крупного застройщика, с центральным отоплением, зелёной территорией и собственной инфраструктурой. Цены от 800 000 драмов за м². Подробный разбор здесь.
Запись на клиентский тур:
https://forms.gle/vKucoe8ZGUVzqPYm9
Ознакомится со всеми объектами в которых действует программа можно на сайте: https://ekamtahark.am/ru
До окончания возможности участия в программе осталось меньше трех месяцев.
Новостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК | 2 327 |
| 6 |  Кризис строительных материалов
На строительном рынке уже второй месяц ощущается острый дефицит базовых материалов. Правительство даже экстренно отменило 1 октября импортные пошлины на цемент, но, похоже, главной проблемой может оказаться вовсе не дефицит цемента.
Данных статистики за сентябрь ещё нет, но, судя по августовским данным, импорт цемента в этом году и так бил все рекорды даже при действующих пошлинах и ограничениях, а собственное производство оставалось на уровне прошлого года.
А вот с песком и щебнем, похоже, возникли неожиданные проблемы: объемы добычи в июне вышли на рекордные показатели, немного не добравшись до 900 тыс. тонн и остановились на этих уровнях.
А этого, видимо, для таких темпов строительства уже недостаточно: по сообщениям некоторых читателей, песок приходится ждать неделями, а ускорить процесс можно только налом и по ценам вдвое выше прошлогодних.
Так что, похоже, бутылочное горлышко образовалось именно тут. Теперь интересно, насколько быстро эту проблему получится решить.
Через месяц узнаем, как эта ситуация отразилась на сентябрьских темпах строительства. | 881 |
| 7 |  +1Инсайды от армянской налоговой.
Наши клиенты наконец получили официальный ответ из налоговой о суммировании госпрограмм, который мы запрашивали в сентябре.
Наконец мы точно знаем, что мигранты-программисты, которые пользуются возвратом 60% подоходного налога, могут возвращать и оставшиеся 40% в счет процентов по ипотеке, то есть параллельно пользоваться программой возврата подоходного налога, про которую мы писали здесь: https://t.me/sqm_am/727
Сначала мы смогли дозвониться в налоговую, где нам подтвердили это по телефону. А теперь получили и официальную бумагу, скриншот которой прикрепляю к посту.
Есть интересный момент 😁 В теории можно вернуть даже больше подоходного налога, чем вы фактически уплатили, то есть суммировать возврат по обеим программам. Конечно, выглядит это как дыра в законе, и я бы точно не рекомендовал пытаться ей пользоваться, но чисто теоретически такая возможность из текста ответа следует.
В общем даже если вы уже возвращаете 60% своего подоходного как специалист IT-сферы, вы также можете успеть воспользоваться программой возврата подоходного налога при покупке квартиры в ипотеку. Правда я не понимаю как будут считать точную сумму налога. Ну мы с несколькими нашими клиентами скоро будем это проходить 😎
Напоминаю что присоединится к программе можно только до конца этого года, после этого она уйдет из пригородов Еревана. Посмотреть объекты, которые попадают под программу, можно на нашем сайте: ekamtahark.am/am
Перевод текста (через ИИ):
В ответ на Ваше заявление от 15.09.2026 г.
Уважаемый господин
Сообщаем, что в соответствии с частью 1 статьи 35 и статьёй 307 Налогового кодекса Республики Армения, в частности:
Статьёй 160 Налогового кодекса РА установлены положения, касающиеся возврата физическим лицам, являющимся наёмными работниками, уплаченного ими подоходного налога в размере процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, полученному для приобретения квартиры непосредственно у застройщика либо для строительства индивидуального жилого дома.
Одновременно положения, регулирующие возврат подоходного налога в размере процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, установлены также постановлением Правительства Республики Армения № 1321-Н от 5 октября 2017 года. В частности, пунктом 8 указанного постановления предусмотрено, что возврат подоходного налога осуществляется в пределах суммы подоходного налога, рассчитанной с заработной платы и приравненных к ней выплат физического лица за соответствующий квартал.
При этом положения Налогового кодекса и указанного постановления не предусматривают ограничений в отношении возврата подоходного налога в случае, если физическое лицо пользуется также иными установленными законом механизмами возврата подоходного налога.
Следовательно, положения статьи 160 Налогового кодекса применяются также в отношении физических лиц, которые пользуются предусмотренными законодательством иными механизмами возврата подоходного налога.
Возврат подоходного налога, рассчитанного с заработной платы, осуществляется в размере процентов, уплаченных за обслуживание ипотечного кредита, в пределах суммы подоходного налога, рассчитанного с заработной платы и приравненных к ней выплат физического лица за соответствующий квартал, независимо от обстоятельства получения возврата подоходного налога также по иным основаниям.
Вместе с тем сообщаем, что согласно части 2 пункта 2.1 статьи 160 Налогового кодекса, для ипотечных кредитов, полученных после 1 января 2025 года, максимальная сумма подоходного налога, подлежащая возврату физическому лицу в рамках одного ипотечного договора, за каждый квартал не может превышать 750 тысяч драмов.
Что касается вопроса о возможности одновременного применения положений статьи 160 Налогового кодекса и предусмотренного законодательством механизма возврата подоходного налога высокотехнологичным специалистам, сообщаем, что, учитывая вышеизложенные положения законодательства, считаем, что в рамках одного и того же периода одновременное применение указанных механизмов возврата подоходного налога возможно.
Метры в драмах – канал про рынок недвижимости Армении | 637 |
| 8 |  +4Жилой комплекс Abovyan Hills
Район: Абовян, регион Котайк
Локация: ссылка на карты
О комплексе: проект из двух 15-этажных корпусов на 308 квартир. Предусмотрены подземный паркинг, озеленённая территория, детская площадка, спортивное поле и тренажёрный зал. Первый корпус уже активно строится, второй будет реализован позже.
Цены: 380 000 – 425 000 ֏ за квадрат, в зависимости от корпуса, квартиры и этажа.
Отопление: индивидуальное, квартиры газифицированы.
Планировки: 2-комнатные 48–62 квадрата, 3-комнатные 70–90 квадратов, 4-комнатные 104–115 квадратов. Потолки 3 метра. Без ремонта.
Сроки сдачи: 1 корпус - май 2028, 2 корпус - июнь 2029.
Формы оплаты: ипотека от Fast Bank: 10% первоначальный взнос, срок до 20 лет, ставка 13,5% или рассрочка: 40% первоначальный взнос, 40% в течение 30 месяцев и 20% финальный платёж.
Застройщик: «Варданяншин», компания создана «Баграмяншин» и Valex для реализации проекта. Ранее эти компании совместно реализовали Avan Hills.
Преимущества
1. Цена.
Главный аргумент проекта - стоимость. Цена квадрата заметно дешевле большинства новых проектов Еревана, а минимальный бюджет квартиры начинается примерно от 18–20 млн драмов. Для покупателя, которому важнее новый дом и нормальная инфраструктура комплекса, чем ереванская локация, разница существенная.
2. Внутренняя инфраструктура.
Здесь почти 3 700 квадратов территории отведено под озеленение, планируются детская площадка, футбольное поле, тренажёрный зал и зоны отдыха. Рядом находится городской стадион. Это делает проект заметно интереснее, особенно для семей.
На что обратить внимание:
1. Абовян.
Для тех, кто ежедневно работает или учится в столице, нужно учитывать дорогу и зависимость от автомобиля или общественного транспорта. Сам комплекс находится в городской части Абовяна, но по количеству сервисов, ресторанов и развлечений окружение всё равно уступает Еревану.
2. Очень разные сроки двух корпусов.
Первый корпус обещают сдать в мае 2028-го, второй только в июне 2029-го. Покупателям первого корпуса стоит учитывать, что после заселения строительство комплекса ещё продолжится.
3. Плотность.
На типовом этаже заявлено 11 квартир. Это уже не камерный формат, а довольно высокая плотность жильцов.
Вывод: это вариант для тех, кто хочет купить квартиру в новом комплексе по очень доступной цене и готов жить в 30-40 минутах от Еревана, в Абовяне.
Хотите получить варианты планировок и просчёт платежей по рассрочке или ипотеке? Напишите нам «Абовян Хиллс» на @sqm_support, проконсультируем, подсветим основные моменты и обеспечим лучшие условия от застройщика, сопроводим сделку без комиссии.
Чтобы получить подборку новостроек под ваш запрос, напишите @sqm_support слово «новостройки».
#обзоры@sqm_novostroy
Новостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК | 974 |
| 9 |  Важные новости ❗️
В ЖК Eden Park только что открылись продажи трех последних (!!) корпусов. Через пару дней хороших планировок не останется.
Двушку 48 квадратов можно взять от 24 млн драм, ещё и с возвратом подоходного налога. В крайней степени рекомендуем поторопиться тем, кто рассматривает покупку в этом комплексе.
Подробнее про ЖК: https://t.me/sqm_novostroy/147
Посмотреть планировки: https://metruminvest.am/ru/project/EdenPark?ap_project=36&ap_building=1&ap_floor=1
Для того что бы узнать больше о комплексе и забронировать квартиру, напишите на @sqm_support. Работаем напрямую с застройщиком, без комиссии с покупателя.
Новостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК | 1 057 |
| 10 | В каком районе вы рассматриваете покупку новостройки? (можно выбрать несколько вариантов) | 996 |
| 11 | Застройщики Еревана | Arm Construct
Продолжаем цикл постов о застройщиках города, в которых рассказываем про основных игроков ереванского рынка.
Поговорим про Arm Construct. Компания работает на рынке с 2019 года, а первым проектом застройщика стал жилой дом на улице Славика Чилояна, 17 в Арабкире.
Сегодня Arm Construct считается второй по величине строительной компанией Армении. За последние несколько лет застройщик очень быстро нарастил объемы и сейчас одновременно реализует сразу несколько крупных проектов.
Ключевые проекты в портфеле застройщика:
Komitas 60 и Atlantis - очень крупные и уже знаковые для компании проекты в Арабкире.
Davit Bek 290 - большой жилой комплекс в Нор Норке. Также у компании есть проекты в Малатии-Себастии и других районах города.
Отдельно стоит выделить Five Towers на Аштаракском шоссе. Мы с самого начала говорили про перспективность этого проекта, в первую очередь из-за его расположения. Это единственный крупный жилой комплекс непосредственно рядом с новым офисом SoftConstruct на 14.000 сотрудников. Из примерно тысячи квартир в Five Towers осталось буквально несколько, хотя здания только выходят из этапа заливки фундамента.
На наш взгляд, здесь сошлись сразу несколько факторов: перспективная локация, большой инвестиционный потенциал и очень грамотные планировки.
Вообще планировки стоит отдельно отметить как одну из сильных сторон Arm Construct. Например, в Five Towers были студии площадью около 28 кв.м, двухкомнатные квартиры около 45 кв.м и трехкомнатные около 72 кв.м. Для Еревана это не совсем типично. На местном рынке квартиры часто проектируют с достаточно большими площадями, а здесь застройщику удалось сделать их компактными, но при этом нормальными по функционалу. Для инвестора это особенно важно, потому что позволяет снизить общий бюджет входа без сильной потери в качестве самого продукта.
Также среди новых проектов компании стоит отметить Atlantis Prime в Арабкире. В нем скоро поднимутся цены, так как заканчивается этап предпродажи.
Про ЖК мы писали здесь: https://t.me/sqm_novostroy/176
Arm Construct - один из самых быстрорастущих застройщиков Армении с сильной командой и удачными инженерными и планировочными решениями.
Чтобы получить подборку новостроек под ваш запрос, напишите @sqm_support слово «новостройки».
#застройщики@sqm_novostroy
Новостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК | 1 139 |
| 12 | Осеннее повышение цен на новостройки.
Уже в ближайшие две недели сразу у трех наших партнеров поднимаются цены. Поэтому, если вы рассматриваете покупку квартиры в одном из них, рекомендуем поторопиться.
Цены поднимутся в:
1️⃣ ЖК New Komitas (высокая продаваемость в последнее время, поднятие цен сообразно плану продаж)
2️⃣ ЖК Atlantis Prime (заканчивается этап предпродажи, начинается оформление сделок и поэтому цены поднимаются)
3️⃣ ЖК Sunday Towers (в открытых корпусах продано уже 70% квартир, а четыре корпуса уже скоро сдаются, поэтому цены поднимаются)
В ноябре пройдет Toon Expo, это уже традиционная ярмарка недвижимости, к которой застройщики всегда поднимают цены. Точных цен сказать пока застройщики не могут, но я думаю это будет стандартное повышение процентов на 5-7.
Если вы хотите купить квартиру в одном из этих домов, напишите на @sqm_support, мы сопроводим вашу сделку без комиссии, обеспечим лучшие условия и полное юридическое сопровождение.
Новостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК | 1 033 |
| 13 |  Если вы официально работаете в Армении, планируете покупку жилья в новостройке и думаете воспользоваться возвратом налога до 3 млн драм в год - это пост для вас.
Мы рады анонсировать нашу новую платформу, посвященную программе возврата подоходного налога.
На этом сайте можно изучить, как работает программа, посчитать на калькуляторе ваш возврат, посмотреть доступные объекты. Мы потихоньку добавляем новые ЖК, но платформой уже можно пользоваться.
Туда же будем загружать наши полезные видео по теме и обзоры проектов, а когда программа перестанет действовать в марзах, прилегающих к Еревану, сосредоточимся на перспективных проектах в Тавуше, Лори и других регионах.
https://ekamtahark.am/ru
Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении | 775 |
| 14 |  Друзья, добрый день! Наши новости под конец недели.
Так как «Метры в драмах» на армянский язык переводятся крайне плохо, мы решили все наши брокерские направления (и подбор вторички, и новостройки, и загородную недвижимость) выделить и продвигать под другим названием - единым универсальным брендом Metrix.
Скоро под этим брендом начнет выходить классный видеоконтент. Ну а этот канал остается моим блогом и источником полезного контента.
Так что, если вы будете встречать наш контент на других платформах с другим брендом, не пугайтесь - это тоже мы 😁
Ссылки:
https://www.instagram.com/metrix_am
https://www.tiktok.com/@metrix_am
https://www.youtube.com/@metrix_am
Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении | 735 |
| 15 | Что можно взять в Ереване в строящемся доме на разные бюджеты?
В середине каждого месяца мы будем выпускать подобные посты, чтобы вы могли держать руку на пульсе и понимать, что и сколько стоит в Ереване.
Бюджет 80 000 $
Студия в New Komitas (38.6 кв.м) - этаж 9, ≈ 75 000 $
2-комнатная в Eden Park (49.72 кв.м) - этаж 4, ≈ 73 000 $
Бюджет 120 000 $
2-комнатная в Gyurjian Kaskad (46.7 кв.м) - этаж 6, ≈ 100 000 $
2-комнатная в New Komitas (65 кв.м) - этаж 6, ≈ 114 000 $
2-комнатная в Atlantis Prime (56.8 кв.м) - этаж 6, ≈ 116 500 $
3-комнатная в Eden Park (84 кв.м) - этаж 8, ≈ 115 800 $
Бюджет 160 000 $
2-комнатная в Atlantis Prime (64 кв.м) - этаж 5, ≈ 150 000 $
3-комнатная в Park View (84 кв.м) - этаж 5, ≈ 147 000 $
3-комнатная в New Komitas (84.8 кв.м) - этаж 5, ≈ 153 000 $
3-комнатная в Five Towers (78 кв.м) - этаж 9, ≈ 125 000 $
2-комнатная на Малхасянц 8 (67 кв.м) - этаж 3, ≈ 140 000 $
3-комнатная в Gyurjian Kaskad (64.7 кв.м) - этаж 6, ≈ 136 000 $
Чтобы узнать больше про представленные выше квартиры или получить бесплатную консультацию по первичному рынку недвижимости Еревана, напишите нам в @sqm_support .
А в эту субботу мы поедем на бесплатный тур по новостройкам Арабкира. Запись здесь: https://t.me/sqm_novostroy/258
Новостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК | 1 212 |
| 16 | Купил квартиру - живёшь на стройке. Часть 3. Текстовая версия на русском языке репортажа Hetq: youtube
Проблема с просроченными новостройками постепенно дошла и до законодателей. С июля 2027 года должен вступить в силу новый Кодекс о банкротстве, который, в частности, повышает порог для признания юридического лица банкротом с 2 до 5 млн драм и ограничивает возможность подачи заявления о банкротстве: основанием должно быть решение суда, арбитража или нотариальная исполнительная надпись. Но отдельно сейчас обсуждаются изменения именно в сфере строительства, обременённого правом покупки.
Идея здесь довольно простая: сделать отношения между застройщиком и покупателем более прозрачными ещё до того, как человек отдаст деньги. Предлагается обязать застройщиков раскрывать финансовую информацию по проекту, сделать движение денег более прозрачным, не позволять использовать средства покупателей на несвязанные проекты, создать отдельный сайт проекта с ключевой информацией и прикладывать к договору короткий документ на одной странице, где человеческим языком прописаны основные условия сделки. Сейчас покупатель часто получает договор на десятки страниц, но самое важное может оказаться где-то между юридическими формулировками, которые мало кто читает до конца.
Есть ещё один важный момент, который касается рекламы. Застройщик может показывать на рендерах бассейн, теннисный корт, детский сад, большую зелёную территорию и другие элементы будущего проекта, а в договоре при этом часть этих обещаний может вообще не фигурировать. Поэтому обсуждается идея придать рекламному предложению юридическое значение. Тогда будет сложнее продавать человеку одну картинку, а в итоге передавать совсем другой объект.
Но пока все эти изменения обсуждаются, покупателю приходится защищать себя теми инструментами, которые уже существуют. Если строительство задерживается, можно идти в суд, пытаться договориться с застройщиком в досудебном порядке, обращаться в Комиссию по защите конкуренции и защите прав потребителей или в ассоциацию застройщиков. На практике работает и переговорный путь: где-то стороны договариваются о компенсации или сроках, где-то дело всё-таки доходит до суда. Универсального сценария здесь нет.
И, наверное, главный вывод для меня не в том, что покупать квартиру на этапе строительства не стоит. Такая покупка по-прежнему может быть выгоднее готовой квартиры, особенно если человек готов ждать несколько лет. Но вместе с квартирой он фактически покупает ещё и риск. Поэтому до сделки нужно смотреть не только на цену за квадратный метр и красивый рендер, но и на историю застройщика, уже сданные им объекты, реальные сроки строительства, разрешение, условия договора, ответственность за просрочку, возможность расторжения и порядок оформления собственности.
В готовой квартире вы в первую очередь проверяете сам объект. В строящейся квартире вы проверяете ещё и способность застройщика этот объект когда-нибудь вам передать. И вот эту вторую часть покупатели часто недооценивают.
Источник: https://t.me/hetqonline
Новостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК | 860 |
| 17 | В третьей части расскажем, какие изменения сейчас предлагают внести в законодательство и главное: что стоит проверить человеку до того, как он отдаст деньги за квартиру, которой пока ещё не существует.
Источник: https://t.me/hetqonline
Новостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК | 1 |
| 18 | Купил квартиру - живёшь на стройке. Часть 2. Текстовая версия на русском языке репортажа Hetq: youtube
Один из самых показательных примеров этой проблемы связан с домом на Микояна, 64, где шесть корпусов строила N&S Construction. Компания получила акт ввода в эксплуатацию, а через восемь месяцев объявила себя банкротом, оставив более тысячи собственников без документов на квартиры. До этого дом восемь раз получал от мэрии продление сроков строительства. Юрист и жительница этого дома Марине Товмасян через суд добилась признания застройщика банкротом, чтобы вернуть 17 млн драм, которые она заплатила за квартиру. И здесь возникает парадоксальная ситуация: до банкротства застройщик теоретически мог оформить документы и передать людям право собственности, а после начала процедуры всё перешло под контроль суда и конкурсного управляющего, и получение документов стало ещё сложнее.
То есть даже ситуация, в которой покупатель вроде бы добился своего через суд, совершенно не означает, что он быстро получит квартиру или деньги. И это, пожалуй, одна из главных проблем всей системы. Банкротство должно быть механизмом решения финансовых проблем компании, но в строительстве оно в некоторых случаях превращается в способ уйти от обязательств перед покупателями. Застройщик говорит: «Денег нет», а покупатель отвечает: «Но я свои деньги уже заплатил». И дальше начинается процесс, который может продолжаться годами.
При этом было бы неправильно говорить, что все задержки происходят исключительно по вине застройщиков. У них есть вполне конкретные аргументы. Президент ассоциации, которая объединяет около 50 застройщиков, утверждает, что сами строительные компании ответственны примерно за 10–15% задержек, а остальное связано с объективными обстоятельствами. Разрешения на строительство раньше часто выдавались на 2–3 года, хотя реальный срок строительства крупного проекта может составлять около пяти лет. С 2024 года продление сроков стало платным, и для здания площадью 15 тысяч квадратных метров в центральной части Еревана дополнительный год может стоить около 52,5 млн драм.
Плюс административные процедуры, технические условия, проблемы с подключением к сетям, ограничения со стороны Veolia Джур из-за нехватки воды, рост стоимости подключения к электричеству и вообще серьёзное изменение стоимости строительства за последние несколько лет. Многие проекты, которые сегодня должны были уже быть закончены, начинались в 2020–2022 годах и прошли через пандемию, войну и валютные колебания.
То есть объективные причины действительно есть. Но для покупателя это мало что меняет. Ипотека не переносит платежи из-за того, что застройщик не получил технические условия, а арендодатель не даёт бесплатный год только потому, что дом задерживается. Покупатель продолжает нести свои расходы практически независимо от того, что происходит со строительством.
И здесь, мне кажется, как раз находится главный конфликт всей истории. У застройщика может быть реальная причина для задержки, которая с его точки зрения совершенно объективна. Но покупатель при этом всё равно получает совершенно реальную проблему: он не может пользоваться своей квартирой, продолжает платить банку и зачастую вынужден дополнительно платить за аренду.
При этом государство тоже не всегда может быстро решить эту проблему. У мэрии Еревана есть список примерно из 40 застройщиков, которые не подали заявки на продление сроков. Есть объекты, где строительство фактически остановлено, и по одному из них в Аване уже возбуждено уголовное дело. Есть дома в Арабкире, где застройщика вообще невозможно найти, хотя люди уже живут внутри без акта ввода и документов.
Получается ситуация, в которой у каждой стороны есть свои аргументы, но человек, который просто хотел купить квартиру, в итоге оказывается между ними. И именно поэтому проблема просроченных новостроек гораздо сложнее, чем просто вопрос «плохой застройщик или хороший». | 751 |
| 19 | Купил квартиру — живёшь на стройке. Часть 1. Текстовая версия на русском языке репортажа Hetq: youtube
В Ереване сейчас около 300 просроченных строительных объектов. За этой сухой цифрой стоят тысячи людей, которые сделали всё вроде бы правильно: накопили первый взнос, взяли ипотеку, выбрали квартиру, подписали договор с застройщиком и теперь ждут, когда смогут получить то, за что уже заплатили. Только ждать приходится иногда не несколько месяцев, а годами. Всё это время ипотеку никто не отменяет, аренду тоже никто не отменяет, и человек оказывается в довольно странной ситуации: квартиру он уже купил, но жить в ней не может.
Журналистка Нарине Галечян сама прошла через такую историю. Друзья в шутку говорили ей, что она уже знает «ДНК своего застройщика», настолько много пришлось выяснять, проверять и добиваться. Бессонные ночи, попытки понять, что происходит со строительством, сомнения, стоит ли вообще начинать ремонт, если непонятно, когда появятся документы о праве собственности, и в какой-то момент вполне логичная мысль: может быть, проще продать этот недострой и купить готовую квартиру где-нибудь ещё. На мой взгляд, это довольно хорошо показывает реальную проблему покупки недвижимости на этапе строительства. На момент сделки человек думает, что покупает квартиру дешевле рынка и просто должен немного подождать. На практике он покупает ещё и довольно большой набор рисков, которые становятся понятны уже после того, как деньги ушли застройщику.
При этом формально законодательство покупателя защищает. Если строительство задерживается больше чем на полгода, покупатель может расторгнуть договор, потребовать неустойку и штрафы. Казалось бы, механизм есть, вопрос закрыт. Но на практике всё гораздо сложнее. Комиссия по защите конкуренции изучила договоры по 24 тысячам квартир и обнаружила, что в большинстве из них штрафные санкции прописаны довольно расплывчато. Например, вместо ежедневного начисления неустойка в ряде случаев начинает начисляться только после того, как проходит очередной шестимесячный период просрочки. Получается, что механизм защиты покупателя может быть существенно ослаблен уже в момент подписания договора.
Но даже если договор позволяет взыскать неустойку, возникает следующая проблема. Требование крупной компенсации потенциально может привести застройщика к банкротству, а тогда вместо компенсации можно получить ситуацию, в которой денег просто нет. Более того, если дело доходит до суда, застройщик может сам предложить расторгнуть договор и вернуть покупателю деньги.
Формально всё выглядит справедливо. Только есть один нюанс, который хорошо понимает любой человек, занимающийся недвижимостью. Квартира на этапе строительства и готовая квартира через два-три года могут стоить совершенно разных денег. Если человек купил квартиру за 100 тысяч долларов, а через три года ему возвращают те же 100 тысяч, это совершенно не означает, что он сможет купить за них такую же квартиру. Рынок мог вырасти, и аналогичное готовое жильё уже стоит 130 или 150 тысяч. Формально покупатель получил свои деньги обратно. Фактически он потерял возможность купить то жильё, на которое изначально рассчитывал.
Именно поэтому многие предпочитают просто ждать. Расторгнуть договор страшно, судиться долго, банкротство застройщика ещё страшнее, а деньги, которые сегодня кажутся большой суммой, через несколько лет могут уже не позволить купить аналогичную квартиру.
В результате люди начинают искать другие решения. В том числе заезжают жить в дома, которые ещё официально не введены в эксплуатацию, хотя законодательство прямо запрещает эксплуатацию здания без соответствующего акта. И здесь получается практически абсурдная ситуация: человек купил квартиру, продолжает платить ипотеку, не может позволить себе одновременно платить аренду и в итоге начинает жить на стройке, потому что другого варианта у него просто нет.
Во второй части расскажем о показательных историях с банкротством застройщиков, о позиции самих строительных компаний и о том, почему мэрия в этой ситуации тоже не может просто взять и решить проблему.
Источник: https://t.me/hetqonline
Новостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК | 709 |
| 20 | Почему отсутствие налога на перепродажу недвижимости в Армении сегодня влияет на рынок?
Не все знают, но в Армении, в отличие от России, нет НДФЛ на перепродажу недвижимости.
В России, если вы покупаете квартиру и перепродаёте её до истечения 5 лет, возникает НДФЛ с полученного дохода. Именно поэтому на рынке до сих пор встречаются сделки, где в договоре указывают заниженную стоимость, а часть денег передают отдельно.
В Армении необходимости в этом нет. При обычной продаже недвижимости физическим лицом налога на доход от перепродажи нет, поэтому в договоре всегда указывается полная стоимость объекта.
Исключение может возникнуть, если налоговая квалифицирует ваши сделки как предпринимательскую деятельность. Но речь здесь скорее про систематическую торговлю недвижимостью как бизнес, а не про человека, который периодически покупает и продаёт квартиры.
Почему это особенно важно сейчас и именно в контексте новостроек?
В последнее время мы видим растущий запрос на перевод и «обеление» капитала из России с дальнейшим перемещением денег в Европу, США или другие страны.
Одна из механик выглядит так: человек покупает квартиру в новостройке в Армении на раннем этапе строительства и в течение нескольких лет выплачивает её стоимость в рассрочку. Таким образом, деньги постепенно переводятся из России и перекладываются в понятный материальный актив на рынке Армении.
После завершения строительства квартиру можно оставить под аренду, использовать для жизни или перепродать. И при перепродаже не возникает налога на полученную разницу в стоимости.
Особенно интересной эта механика стала сейчас, когда на рынке появились рассрочки до 60 месяцев. В результате одновременно работают сразу несколько факторов: длинная рассрочка, отсутствие налога на перепродажу, возможность зафиксировать стоимость недвижимости на раннем этапе строительства и достаточно прозрачное юридическое регулирование рынка.
Поэтому новостройка в Армении сегодня может быть не только инвестицией в недвижимость, но и удобным инструментом для постепенного перемещения и сохранения капитала.
Например в эту субботу мы поедем на бесплатный тур по новостройкам Арабкира. Запись здесь: https://t.me/sqm_novostroy/258
Новостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК | 884 |
