Helicopter Macro

Какие уроки можно извлечь из происходящего на мировом рынке жилья? (1/2) Мы давно уже не говорили про международные рынки недвижимости – было слишком много событий внутри страны: и ослабление курса, и внеочередное повышение КС, и новые макропруденциальные меры, и ажиотажный спрос на жилье в августе. Пока наше рабочее время не заняла оценка очередного решения Банка России (заседание ЦБ состоится в следующую пятницу), решили посмотреть, что происходит на рынках недвижимости в крупнейших экономиках мира – США и Китае. И не поверите, несмотря на всю кажущуюся «особенность» нашего рынка в моменте (тут тебе и льготная ипотека, и свободно плавающий летающий валютный курс, и геополитика), опять нашли множество совпадений с происходящим в других странах. Сейчас расскажем. 1) Население в США вроде бы уже начало привыкать к ипотечным ставкам вблизи 6,5% (на этом уровне они колебались с конца прошлого года), но в августе ставки опять начали расти (прямо как у нас). Теперь 30-летнюю ипотеку в США банки выдают по ставкам выше 7% - максимум с начала 2000-х. Все дело в том, что самая ожидаемая в истории рецессия не случилась (по крайней мере, пока), экономика остается в неплохой форме, а рынки ждут дальнейшей жесткости от ФРС. То, что экономика продолжает расти – вроде бы хорошо, но не для новых ипотечных заемщиков, кусающих локти, – еще в конце 2021 г. они могли взять ипотеку по ставке ниже 3%. А сейчас и ставки высокие, и цены на жилье (из-за дефицита предложения – о нем ниже). Аналитики, конечно, тратят уйму сил в спорах о том, что будет с ипотечной ставкой: возврат к 6,5% или дальнейший рост к 8%, но одно ясно точно – к 3% ставка не вернется в ближайшие годы. 💡Мораль: низкие ставки по ипотеке могут довольно быстро кануть в лету. Возможно, 2020-2023 гг. в России будут названы «золотым временем» ипотеки. Если хотите купить жилье, лучше не откладывать это решение. 2) В разгар американского ипотечного кризиса 2008 г. многие начали критиковать высокую долю ипотечных кредитов, выданных по плавающим ставкам (она доходила до 40%). Ну, понятно, ставки растут —> обслуживать кредит сложнее —> отсюда проблемы у заемщиков и всего рынка. К текущему моменту большинство ипотек в США выдаются по фиксированным ставкам и, казалось бы, нужно радоваться? Но в экономике у любого явления всегда есть обратная сторона. Теперь некоторые аналитики наоборот критикуют текущее положение дел. Мол, фиксированные ставки снижают трансмиссию денежной политики: ФРС борется с перегревом экономики, но потребительские расходы остаются сильными, поскольку люди не ощущают повышенных процентов и комфортно платят свою ипотеку, взятую под 3%. 💡Мораль: ФРС придется ставку повышать сильнее, держать ее на высоком уровне дольше. А в итоге это больше повредит инвестициям (и долгосрочному экономическому росту), и не факт, что поможет вернуть инфляцию к 2%. 3) Помимо этого, фиксированные ставки приводят к феномену rate locks – когда люди, которым необходимо улучшить жилищные условия, не делают этого, потому что не хотят менять свою текущую ипотеку под 3% на 7%. Это приводит к двум проблемам: 1. сокращение предложения готовых домов (и рост цен на них), 2. снижение социальной мобильности – люди могут отказываться от привлекательных предложений о работе —> это снижает эффективность рынка труда и негативно влияет на производительность, а значит – на долгосрочные темпы роста. Но есть в этом всем и хорошие новости. Из-за дефицита готового жилья люди вынуждены покупать новые дома: их продажи выросли на 31% г/г в июле (а продажи готового жилья остаются на 20% ниже г/г). А это уже поддерживает строительную активность, стимулирует бизнес застройщиков и поддерживает экономику в моменте. 💡Мораль: ФРС повышает ставку, чтобы бороться со спросом, но на первичном рынке жилья это скорее стимулирует активность. Вот и у нас рост КС приводит к перераспределению спроса со вторичного рынка в сегмент новостроек. Правда, по другим причинам.

🍄 Тяжела жизнь российского аналитика по акциям в 2023… @helicoptermacro

🔮На рынке: Литературный прогноз математической модели NNL на 21-25 августа от Марата Беришева ©️Марат Беришев Строфа 20.08.23 Решение жёсткое грозной царицы, Потомки купца Ван дер Бурсе учтут. К южным странам готовятся,  но к исходу седмицы, К Соловецкому морю пока отойдут. Цель Принц указал в альбоме своём. Подсказку найдёшь в 2006-м. 👀 Ждем ваши комментарии. Автор тоже участвует. #НаРынке #МаратБеришев

​​Банк России вновь достает кувалду – ключевая ставка 12% Не успели мы в пятницу обсудить стресс-сценарии Банка России, как стресс уже реализовался. Правда, без всяких там «фрагментаций» мировой экономики или «мировых финансовых кризисов». Доллар пробил психологически важную отметку в 100, и регулятор решил быстренько собраться на внеочередное заседание. Ключевая ставка (КС) повышена сразу на 350 б.п. В пресс-релизе ЦБ продолжает нас убеждать, что уровень курса не главное (охотно верим), что причина сегодняшнего решения – риски ценовой стабильности и динамика инфляции, ну и что нужно любой ценой вернуть ее к 4% в 2024 году. В такой логике, если курс не будет дальше слабеть, рост КС до 12% выглядит вполне достаточным. С прошлого заседания курс ослаб на ~10% —> краткосрочный эффект переноса добавит +1 п.п. к инфляции в течение года. Июльский прогноз КС предполагал ее рост до 9,5% —> текущий уровень 12% на 2,5 п.п. выше, что с запасом перекрывает эффекты от ослабления рубля. При этом только изменение ставки может и не помочь курсу. Если ослабление продолжится, ожидаем дополнительных мер, включая продажи юаней и/или ужесточение контроля за финансовыми потоками (правда, последнее может иметь побочные эффекты). 🔮 Что дальше? Понятно, что все будет зависеть от поступающих данных – неопределенность высокая и все такое прочее. Но вы же не этого комментария ждете от нас? В базовом сценарии, если курс стабилизируется, КС останется на уровне 12% до конца года, а осторожное снижение начнется в I кв. 2024 г. К концу 2024 г. ставка достигнет 9% и далее будет двигаться в нейтральный диапазон 6-7%. 🏠 Что все это значит для рынка недвижимости? Ставка на него влияет через два основных канала: ипотека и проектное финансирование. 1. Ипотека. Банк России умеет делать больно вторичному рынку жилья. Процентные ставки по ипотеке на вторичке с конца июля уже выросли примерно на 1 п.п. (до 12%), но могут подрасти еще немного. Наши модели показывают, что рост ставки на 1 п.п. снижает спрос на вторичке на 10% (в физических величинах) в течение года. На рынке новостроек все будет ровно наоборот – ждем вечеринку с блэкджеком нулевой ипотекой от застройщика. Во-первых, рост КС без сопоставимого роста доходности 10-летних ОФЗ снижает минимальную ставку по ипотеке, на которую подпишется банк без начисления дополнительных резервов. Субсидии от застройщика могут снизить ставку снова до 2,5-3% по льготной и 0-0,5% по семейной ипотеке. Во-вторых, рост КС и объявленные с 1 октября меры уже навели панику в ипотечных телеграм-каналах: народ бежит в банки, чтобы обрадовать себя ипотекой. Те, кто хотел улучшить жилищные условия, продав свое готовое жилье, поторопятся это сделать. В итоге: цены на первичке в ближайшее время ждет рост, на вторичке цены будут отставать. Интересно, можно будет, перефразируя классика, сказать, что не «застройщики наказали сами себя», а регулятор наказал сам себя? 2. Проектное финансирование. Ключевая ставка напрямую влияет на базовую ставку по ссудной задолженности застройщика (она считается как КС + спред 3-5%). Но применяется она только к той части кредита, которая не покрыта продажами по эскроу. К остальной части применяется специальная ставка, которая существенно ниже ключевой. Текущее покрытие задолженности счетами эскроу по рынку превышает 80%, а средневзвешенная ставка по ПФ в июне была вблизи 4,9%. На фоне роста КС она может подрасти до ~6%. Большого влияния на «средний проект» это не окажет. Но проблемы могут начаться у проектов с низкой стройготовностью из-за роста себестоимости строительства, а также у новых проектов, которые еще не профинансированы. По этой же причине под раздачу могут попасть проекты с дальними очередями. Но здесь история довольно запутанная и неочевидная – сейчас грузить вас не будем, поскольку новостей на сегодня достаточно. Но мы обязательно вернемся к этому на днях. Не отключайтесь. @DomusVerus

Трансмиссия идей макро-телеграмма в денежно-кредитную политику не хуже трансмиссии решений по ставке в инфляцию Мои Инвестиции (26 июля 2022 года): кажется, Банку России пора начать публиковать протоколы заседаний СД Твердые цифры (десять минут спустя, 26 июля 2022 года): нет, лучше опубликовать прогноз по курсу и код прогнозных моделей Далее целый год обсуждений между Холодным расчетом, Хеликоптером, FRAT и другими исследователями (#1, #2, #3, #4, #5, #6, #7) Банк России (11 августа 2023 года): в первом полугодии 2024 года Банк России планирует публикацию более развернутого обсуждения СД по ключевой ставке, публикацию кода прогнозных моделей и публикацию прогноза по курсу рубля. Итого – всего 1 год 👏👏👏 P.S. Это шутки все конечно. За решением стоят многолетние исследования, опыт других центральных банков, работа аналитиков Банка России и т.д. Так что скажем им всем спасибо. Вместе сделаем нашу ДКП еще лучше (хоть это сейчас и дааалеко не самое главное для нашей экономики) ✊ @helicoptermacro

Все, что нужно знать о драйверах валютного курса Курс рубля к доллару подобрался к новым минимумам с прошлого года и торгуется вблизи 94 руб./долл. Журналисты вновь спрашивают о причинах и драйверах: Банк России будет говорить о торговом балансе, аналитики будут недоумевать и говорить о финансовых потоках, @c0ldness вновь объяснит, почему Минфин не заинтересован в ослаблении курса, а @truevalue будет призывать ЦБ вводить меры по контролю за потоками капитала. Мы лишь оставим здесь цитату из интервью Дмитрия Тулина 2015 года. В принципе, это все, что нужно знать про драйверы валютного курса: 1. Психологические, спекулятивные факторы, связанные с движением финансовых инвестиций, сильнее влияют на краткосрочные колебания валютного курса, усиливая его неустойчивость, волатильность. 2. Среднесрочный и долгосрочный тренд курса в большей степени определяется состоянием текущего счета платежного баланса (торговля и услуги). А он в решающей степени зависит от динамики цен на нефть и других сырьевые товаров российского экспорта. 💬 Добавить к этому можно разве что лишь мысль о том, что плавающий курс всегда будет таким, чтобы уравновесить торговые и финансовые потоки. А значит рубль будет слабеть до тех пор, пока либо импорт не упадёт, либо экспорт не вырастет, либо отток капитала не сократится. @helicoptermacro

​​Итоги заседания Банка России: думай медленно, решай быстро   ЦБ РФ не стал тянуть и сегодня повысил ключевую ставку сразу на 100 б.п. до 8,5% (выше наших ожиданий и консенсуса), анонсировав цикл ужесточения денежной политики. Что важного в решении регулятора и как оно повлияет на рынок жилья – обсудим ниже.   ▪️Ключевой элемент сигнала о намерениях Банка России – комбинация прогноза по инфляции и ключевой ставке. Новый прогноз допускает повышение КС в этом году вплоть до 10,5% (верхняя граница), хотя среднее значение скорее соответствует пику ставки на уровне 9-9,5%. В следующем году ставка будет оставаться высокой, чтобы вернуть инфляцию к 4% в декабре 2024 г.     ▪️Важно, что прогноз ЦБ по динамике кредитования в следующем году сильно не изменился: регулятор по-прежнему ждет роста портфеля ипотеки на 10-15% в 2024 г. после 17-21% в этом. То есть повышение ставки просто позволит двигаться по ранее заданной траектории.   ▪️Банк России заявил о старте продаж валюты в рамках зеркалирования инвестиций ФНБ. На пресс-конференции было сказано, что решение не направлено на поддержку курса рубля, а «просто так совпало – подвели итоги использования ФНБ за 1 полугодие и смогли посчитать объем средств для продаж валюты». Мы как порядочные аналитики верим регулятору, но в глубине души думаем, что все-таки это сигнал, направленный на поддержку курса. Ну или реакция на призывы из высоких кабинетов стабилизировать курс рубля.   Что будет после решения по ставке?   1. Начнем с курса – главного виновника роста инфляционных рисков и ключевой ставки. Курс рубля на решение ЦБ не отреагировал и даже более того – в моменте рубль торгуется на чуть более слабых уровнях, чем до заседания. Отсутствие нерезидентов на российском финансовом рынке снизило влияние ставок на курс и сделало его более растянутым во времени: более высокие ставки ограничат внутренний спрос, это снизит импорт, а это уже поддержит рубль, но все это будет нескоро.   2. Несмотря на расхожее мнение о росте ставок по ипотеке вслед за ключевой, в реальности ситуация сложнее. О том, что ставка на первичке может даже снизиться (!) мы уже писали – все из-за регулирования в рамках борьбы с субсидируемой ипотекой от застройщика. На вторичке все тоже не так очевидно – ставки здесь могут вырасти (но вдвое меньше, чем повышение КС). При этом ставки на вторичке двигаются вслед за доходностью долгосрочных ОФЗ, которые заранее заложили повышение ставки и на сегодняшнее решение не отреагировали.   3. В будущем все будет зависеть от успехов борьбы с инфляцией. Если инфляция будет укладываться в прогнозы ЦБ (до 6,5% в 2023 и 4% в 2024 гг.), то долгосрочные ставки могут пойти вниз, как только рынок поверит, что цикл повышения закончен. Правда, это перспектива скорее I квартала 2024 года.   4. Но если вдруг ставки по ипотеке заметно вырастут, как это повлияет на рынок? Полезно напомнить наши оценки: дополнительный рост ставок по ипотеке на вторичном рынке на 1 п.п., при прочих равных, снижает выдачи новых кредитов на 10-12% в течение года. На первичном рынке рост ставок на 1 п.п. приводит к более скромному снижению на 5-6%.   💡В общем, несмотря на большое количество комментариев, новостных сводок и повышенное внимание к решению ЦБ РФ, все не так уж и плохо. Ипотека (особенно на первичке) на сегодняшнее решение может отреагировать слабо – даже более того, публика может опасаться дальнейшего роста ставок и в ближайшие 1-2 месяца более активно брать кредиты. Ну и потом – ставку ведь не повышают, когда все плохо. Ровно наоборот – рост ставки говорит, что в общем-то все хорошо – спрос восстанавливается, экономика растет и вокруг летают бабочки.   На этой оптимистичной ноте и закончим. Хороших выходных, друзья! @DomusVerus

Коротко о ближайших месяцах @helicoptermacro

ФРС нашла Святой Грааль центрального банкинга? Увидел в одном из тг-каналов ссылку на потрясающую статью 2007 года. К сожалению, репостнуть оттуда нельзя, поэтому ниже вольный пересказ. • Инфляция в США уверенно замедляется – в июне цены выросли на 3% г/г, хотя еще год назад инфляция превышала 8% г/г. • Экономисты радуются – ФРС повысила ставки с нуля до 5,25% (!), победила инфляцию и избежала рецессию вопреки всем ожиданиям. Вроде бы таких прецедентов еще не было – чтобы ставки выросли так сильно, а экономике хоть бы хны. • Вот даже статья недавно вышла с характерным заголовком – Is It Time to Cancel the Recession Altogether? 💡Но знаете ли вы, когда еще аналитикам казалось, что ФРС нашла «Святой Грааль центрального банкинга»: повысила ставку до 5,25%, снизила инфляцию и осуществила мягкую посадку экономики? Такие настроения были в 2007 году – прямо перед самым началом «великой рецессии». Вот, например, статья того периода – Economy Gained Strength In 2006 Growth Dispels Recession Fears. 🎥 Прочтите и испытайте приступ деважю – от идеального совпадения уровня ставк, недавней динамики рынка труда, цен на нефть, консенсусного взгляда на инфляцию и экономику до политических заявлений и хлестких мнений раздающих комментарии аналитиков. 🔜 Чтобы опубликовать эту статью сегодня достаточно поменять несколько дат и имен. Не стоит, конечно, воспринимать все буквально, ничего никогда не повторяется в точности, но в 2007 году после публикации статьи до рецессии оставалось 10 месяцев… @helicoptermacro

О чем Банку России рассказали тренды? Сегодня департамент исследований ЦБ РФ опубликовал очередную записку. Это одна из последних публикаций ЦБ перед неделей тишины. И в этом рисече много интересного: • “Рост потребительских цен приобретает все большую устойчивость, закрепляясь выше уровня 4% в пересчете на год с поправкой на сезонность” —> в июне инфляция второй месяц подряд выше 4% (SAAR) • “Для нейтрализации инфляционного давления требуется уменьшение бюджетного и (или) кредитного импульса” • “Для достижения цели по инфляции в 2024 г. необходимо, чтобы уже к концу 2023 г. текущие темпы роста цен стали соответствовать траектории 4%» • «Ужесточение ДКП должно происходить до того, как инфляция разгонится. В противном случае потребуется гораздо большее ужесточение политики, ведь охлаждающий эффект на спрос оказывает увеличение реальной, а не номинальной ставки» • «Значительный бюджетный импульс в сочетании с активным ростом кредитного импульса привел к тому, что спрос в экономике оказался выше своего равновесного уровня» 💡В общем, повышение ставки, похоже, вопрос решенный. Главная интрига – насколько. Стандартный шаг в 25 б.п. в нынешних условиях более слабой трансмиссии ДКП вряд ли имеет смысл. Выбор между 50 б.п. или более сильным изменением ставки может определить динамика валютного курса и данные по инфляционным ожиданиям населения, которые будут опубликованы накануне заседания ЦБ. Пока ставлю на 50 б.п. – для «опережающего» повышения ставки вполне подойдет. @helicoptermacro