Риэлтор не нужен!

«Мы газ у вас отключаем. Договор с нами? Какой?». Как можно остаться без газа просто так Однажды апрельским утром 2021 года владелица одной квартиры получила уведомление от АО «Газпром газораспределение Дальний Восток», в котором её предупредили об отключении подачи газа. Причиной было не долги по оплате уже поставленного газа. А то, что у собственницы нет «заключенного со специализированной̆ организацией̆ договора на техническое обслуживание и ремонт внутриквартирного газового оборудования». Это сильно удивило женщину. Потому как у неё уже был такой договор. И именно с этим самым АО. Собственница начал разбираться в происходящем, и выяснила:

- сам договор был заключён в 3 декабря 2017 года на 3 года. – АО 18 ноября 2020 года направило ей уведомление о расторжение договора, которое женщина не получала.

То есть женщина уже почти 4 месяца пользуется газом без договора на обслуживание внутриквартирного оборудования. Женщина начала изучать договор и нашла в нем пункт 6.1:

«В случае, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора за один месяц до истечения срока его действия, то договор считается пролонгированным на неопределённый̆ срок».

А уведомление АО было отправлено 18 ноября. Срок действия договора заканчивался 3 декабря. Разница была никак не месяц. Поэтому женщина обратилась к АО с заявлением о признание договора действующим. Причём уже на неопределенный срок. Но юристы АО были не согласны с такой трактовкой. И компания отказала признать договор от 2017 года действующим. Женщине пришлось идти в суд. Что решили суды Суд первой инстанции иск женщины о признание договора на техническое обслуживание и ремонт внутриквартирного газового оборудования в ее квартире не удовлетворил:

АО в установленном законом и договором порядке уведомило истца о прекращении действия договора и предупредило ее о приостановлении подачи газа в связи с отсутствием у нее заключенного со специализированной организацией договора на техническое обслуживание и ремонт внутриквартирного газового оборудования. Истец с какими-либо возражениями к ответчику не обращалась. Заключенный сторонами договор от 3 декабря 2017 г. прекратил свое действие 3 декабря 2020 г.

Апелляция и кассация с таким решением согласились. Женщина решила идти до конца. И пока дошла до Верховного Суда (ВС РФ). Позиция ВС РФ 1. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (п. 3 ст. 425 ГК РФ). 2. Из содержания пункта 6.1. договора между истцом и АО следует: если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора за один месяц до истечения срока его действия, то договор считается пролонгированным на неопределенный срок. 3. Между тем АО уведомление об окончании срока действия договора направило только 18 ноября 2020 г., то есть за две недели до окончания срока договора.

4. Вывод суда о прекращении действия договора и отсутствии его пролонгации на неопределенный срок противоречит приведенным выше нормам материального права и условиям договора.

5. Иных оснований прекращения договора судами не указано. Что решил ВС РФ Решение и определения по делу отменить. Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Источник Мысли Не знал, что договора с обслуживающими организациями заключаются на какой-то срок. Данное дело показывает, как компания может нарушать свои же договора (а я на 99% уверен, что проект договора с владельцем квартиры бы подготовлен именно АО). Что мешало уведомить за месяц? Ничего, кроме лени и безалаберности юристов компании. Так что пойду прочитают все договора с обслуживающими организациями. А то вдруг скоро без воды и ил света останусь. P.S. Про судей трёх инстанций, которые не смогли сопоставить дату уведомления о расторжении договора с одним из пунктов этого самого договора, я скромно промолчу.

«Пришли забирать квартиру спустя 9 лет после сделки?» Банкротство, договор меня и семья В июле 2014 года семья из четырех человек заключила с компанией договор мены, по котором в обмен на свою трёхкомнатную квартиру площадью 70 кв. м. (приватизированной на всех четверых в равных долях) на трехкомнатную квартиру площадью 100 кв.м. в том же самом городе. Так как обмен стороны признали равноценным, поэтому никто никому ничего не доплачивал. Компания была работодателем главы этого семейства. Мужчина работал на тот момент почти 8 лет и сделал неплохую карьеру. Зарегистрирована сделка была лишь в трём месяцами позже, в октябре 2014 года. И все было бы хорошо, если бы не в 2023(!) году был подан иск о признании договора мены недействительным и применении последствия ее недействительности. Как так получилось? Все дело в банкротстве работодателя. В сентябре 2014 года было возбуждено дело о банкротстве компании – работодателя главы семейства. Но процедура наблюдения была введена только через два года – в августе 2016 года. А так как регистрация договора мены и перехода права собственности произошло после возбуждение дела о банкротстве, то очередной управляющий уже в 2023 году решил исследовать эту сделку подробнее. И увидел, что оценочные стоимости квартиры были совсем не одинаковыми. Квартира семьи на дату обмена стоила 1 718 000 руб., а квартира, которая принадлежала работодателю, — 6 004 000 руб. Поэтому управляющий и обратился в суд. К этому моменту семья давно продала спорную квартиру. Но кого это останавливало? Что решили суды Суды всех трех инстанция иск удовлетворили:

1) рыночная стоимость отчужденной компаний квартиры в три раза превышала рыночную стоимость полученной им квартиры от ответчиков, что свидетельствует о неравноценности встречного предоставления.

2) действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Суд постановил взыскать с каждого из ответчика по чуть более 2 миллиона руб. (итого 8 миллионов). И восстановил задолженность должника перед каждым из ответчиков в размере 572 000 руб. Все потому, что на момент вынесения решения квартира ответчикам не принадлежала. Семья дошла до Верховного суда РФ (ВС РФ), который усомнился в доводах управляющего и судов. Позиция ВС РФ 1. Понятие неравноценности является оценочным, в силу чего к нему не могут быть применимы заранее установленные формальные (процентные) критерии отклонения цены.

Квалификация осуществленного предоставления как неравноценного определяется судом в каждом случае исходя из конкретных обстоятельств совершения сделки и характеристик отчуждаемого имущества.

2. Суды, делая вывод, что ответчиками предоставлено существенно неравноценное встречное исполнение по оспариваемой сделке, руководствовались только лишь рыночной стоимостью каждого объекта, определенной на основании отчетов оценщиков. 3. Вместе с тем, ответчики, возражая против удовлетворения предъявленных требований, приводили документально обоснованные доводы, что глава семейства с 19.12.2006 являлась сотрудником компании-банкрота. А оспариваемый договор мены фактически представлял собой материальное поощрение работника в соответствии с пунктом 3.3 трудового договора. 4. Ответчики обращали внимание на то, что такое поощрение работников в виде безвозмездного предоставления жилья для проживания, а также в виде безвозмездной передачи жилья в собственность работников практиковалось должником в своей хозяйственной деятельности. 5. В случае своего документального подтверждения изложенные ответчиками факты указывают на то, что сопутствующие заключению договора мены обстоятельства и контекст взаимоотношений сторон, в рассматриваемом конкретном случае исключали вывод о подозрительности сделки, а также о неравноценном характере осуществленного контрагентами должника встречного исполнения. Что было учтено судами первой и апелляционной инстанции, а кассация не устранила это нарушение. Итог Определения по делу отменить. Направить дело на повторное рассмотрение в арбитражный суд города.

Источник Выводы Оценочная стоимость недвижимости не может служить единственный и безусловным критерием для оценки неравноценности встречного исполнения в том же договоре мены. Если вы купили/получили по договору мены недвижимость от юр лица, то будьте готовы к тому что вас вызовут в суд по этой сделке, если юр. лицо вскоре будет признано банкротом. Это касается и приобретения права требования по квартире в строящемся доме в рамках договора уступки.

Поговорим о то, что важно просмотреть в проекте договора оказания услуг, который вам подсовывает агентство недвижимости или частный маклер.

И почему не стоит подписывать промежуточные акты приема выполненных работ по договору с риэлторами.

Как вам идея получить в 2014 году от работодателя (нефть-газ) квартиру, а в 2024 году отстаивать свои права на эту квартиру в Верховном суде РФ? А кто-то все ещё твердит, что если три года прошло с даты регистрации перехода права собвтенности, то дальше все будет ок 😂😂

Ходят упорные слухи, что ключевую ставку вот-вот подниму до 17%. Что это значит для вторичного рынка жилья нашей страны? Ответ короткий: Полная п...а. Самая полная. Там следом и новостройки подтянутся к краю пропасти. Ибо в казне денег больше нет. Точнее они есть, но не для застройщиков и льготных программ. Fun Fact Если кто не помнит/не знает, то ставки по 17-19% годовых в рублях были в 2007 году по ипотеке у одного казахского банка, которые выдавал кредиты буквально всем, кто смог дойти до одного ииз их офиса. А в 2009(10) году приказала долго жить. Потому что никто не платил по своим ипотечным кредитам. А стоимость залогового имущества была переоценена в 2-3 раза с учетом падения цен. Такие вот грустные исторические параллели.

На vc.ru вышла моя статья "Когда без агента не обойтись. Три случая, когда риэлтор все-таки нужен" - https://vc.ru/money/1179148-kogda-bez-agenta-ne-oboytis-tri-sluchaya-kogda-rieltor-vse-taki-nuzhen. Для тех, кто не слушала последний подкаст 😀😀

Самая смешная новость дня для меня:

Яндекс Банк прислал аж целое смс, что увеличил мой лимит по Сплиту на целых 1 (одну) 000 рублей 😀

Для понимания это даже не 0.5%. 😀 То ли не верит в меня Яндекс Банк, то ли верит, но сдержанно! 🤷

[Аудио] Подкаст №36 "Когда вам нужен риэлтор по вторичке" Начинаем серию подкастов про выбор риэлтора для операций на вторичном рынке.  Сегодня отвечаю на вопрос со звёздочкой:

"Если "Риэлтор не нужен", то когда он нужен?"

«Суд же сказал, что ребёнок наследства не принимал. Что ещё нужно?» Тяжелая судьба «взрослых» детских решений Жила была семья – мама, папа и дочка. Была у них квартира, которой родители владели в равных долях. В марте 2013 года муж получил кредитную карту в Сбербанк на сумму 420 тысяч рублей (примерно 1 300 000 рублей сегодня) под 17% годовых (так себе процент, надо сказать, для 2013 года). Через пять лет, 8 апреля 2018 года, муж умер. Нотариус открыл наследственное дело на ½ квартиры умершего и все его обязательства.

Которых оказалось очень много. Намного больше, чем 539 тысяч рублей долга по кредитке Сбера, которые набежали к 24 февраля 2021 года.

Собственно, из-за этих 539 тысяч рублей Сбер и подал иск к матери и дочери умершего. Которая все ещё была несовершеннолетней. В иске Сбер указывал на то, что мать и дочь живут в той самой квартире, где ½ принадлежало умершему папе и мужу. А значит, мать и дочь фактически приняли наследство. И должны отвечать по долгам в пределах стоимости наследство. Но тут был один важный момент:

за 2.5 года до иска Сбера жена отказалась от наследства мужа. Также она отказалась и от имени дочери, чьи интересы представляла.

Правда, заявление от 8 октября 2018 года, нотариус отклонил, так как к заявлению не было приложено согласие органов опеки и попечительства на этот самый отказ. Такое согласие было получено матерью в тот же день – 8 октября. Только она по каким-то причинам его не предоставила нотариусу. Повторное заявления было подано повторное заявление – уже 17 октября 2018 года. За пределами полугодовой срока со дня смерти наследодателя. Что решили суды Суд первой инстанции иск отклонил: - наследство умершего никто из наследников не принял; – доказательств перехода в собственность муниципального образования выморочного имущества в виде 1/2 доли в праве собственности на квартиру не представлено, Апелляция, однако, с этим не согласилась: - в материалах дела отсутствуют доказательства факта, что отказа матери в интересах несовершеннолетней дочери от наследства совершен с разрешения органов опеки и попечительства и принят нотариусом; - материалы дела содержат доказательства совершения действий дочери, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, в связи с чем она должна отвечать по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к ней наследственного имущества. Кассация согласилась. Мать дошла до Верховного суда РФ Что решил ВС РФ 1. В соответствии с п 2 ст. 1157 ГК РФ наследник вправе отказаться от наследства в течение срока, установленного для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ), в том числе в случае, когда он уже принял наследство. 2. Отказ от наследства не может быть впоследствии изменен или взят обратно (п. 3 ст. 1157 ГК РФ). 3. п. 4 ст. 1157 ГК РФ предусмотрено, что отказ от наследства в случае, когда наследником является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. 4. Как видно из материалов дела, судом были проигнорированы доводы матери о том, что интересам ребенка не отвечало принятие наследства ввиду множественных долговых обязательств наследодателя перед кредитными учреждениями. Орган опеки и попечительства, рассмотрев заявление матери, согласился с ее доводами и дал согласие на отказ от наследства. Данное заключение не оспорено и не отменено. 5. Между тем суд апелляционной инстанции ошибочно связал действия законного представителя несовершеннолетней в отношении владения и пользования спорной квартирой, оценив их как действия по фактическому принятию наследства несовершеннолетней, которая в силу возраста самостоятельно не имеет возможности реализовать права в собственных интересах (как по фактическому принятию наследства, так и по отказу от его принятия), не принял во внимание поданное нотариусу письменное заявление об отказе от принятия наследства.