Алексей Беляков | Покупай Актив

Можно ли найти хороший объект коммерческой недвижимости на Авито или ЦИАН? Можно. Я сам смотрю площадки и точно не буду говорить, что там вообще нет нормальных объектов. Но есть нюанс. Если действительно хороший объект появляется в открытой продаже, вокруг него обычно быстро возникает конкуренция. То есть просто открыть ЦИАН, поставить фильтр «доходность повыше» и выбрать вариант — слабая стратегия. Я за годы в недвижимости вообще перестал начинать оценку объекта с цифры доходности. Потому что условные 100 тысяч рублей арендного потока еще не означают, что собственнику остается 100 тысяч. Есть эксплуатация • налоги • коммунальные расходы • условия договора с арендатором. На бумаге один объект может выглядеть доходнее другого, а по чистой прибыли картина окажется совсем другой. И это только экономика. Надо смотреть глубже. Например, мы смотрим объект с действующим арендатором. Первый вопрос для меня:

Что будет, если завтра этот арендатор съедет? Есть ли вокруг достаточное количество людей? Какой там трафик? Какой доход у населения? Какие еще арендаторы потенциально могут сесть в это помещение?

Даже мощность электричества иногда напрямую влияет на то, кому потом можно будет его сдать. Поэтому по объектам мы отдельно покупаем геоаналитику, смотрим техническую часть, юридические риски, документы и возможные сценарии на случай, если исходная модель перестанет работать. Еще один слой — а где вообще появляются хорошие сделки? Например, сейчас мы много смотрим регионы. И я не иду в новый город один просто потому, что увидел там красивое объявление. Мне нужны люди на месте, понимание локального рынка, контакты с арендаторами. Одна из самых сильных моделей вообще возникает тогда, когда сначала есть запрос федеральной сети на конкретную точку, а уже под него находится помещение. В этот момент создается ценность объекта. Поэтому вопрос «где найти объект?» для меня давно не первый. Сначала надо понять: • что именно вы хотите получить от недвижимости? • какой у вас бюджет? • какой уровень доходности вам нужен и какие риски вы готовы принимать? А уже потом искать объект под эту задачу. Поделитесь, где вы ищете объекты?

В 2015 году я нашел нишу, с которой, по сути, начался весь мой бизнес В недвижимость я пришел в 19 лет. Первые три года сдавал квартиры. Работа была такая, что сколько сегодня сделал — столько сегодня и заработал. Заболел, уехал в отпуск — возвращаешься практически к нулю. Потом мне предложили выбор: идти руководителем отдела аренды или перейти в коммерческую недвижимость. Мне был 21 год, и я подумал: руководить я еще успею, а вот расширить кругозор надо 🤓 И ушел в коммерческий департамент. Сначала работал в агентстве, потом у девелопера. Через меня проходило огромное количество сделок. Мы продавали коммерческие помещения как готовый арендный бизнес, были миллионные рекламные бюджеты, по объектам приходило по 40 звонков в день. Я там увидел одну вещь, которая потом сильно повлияла на весь мой дальнейший путь.

На презентации объект может выглядеть прекрасно: цена, арендатор, доходность. А когда начинаешь разбирать его глубже, выясняется, что между красивой цифрой доходности и деньгами, которые реально останутся собственнику, есть налоги, эксплуатация, коммунальные платежи, условия договора аренды и еще куча нюансов.

За несколько лет у меня накопился приличный список таких «скелетов в шкафу». Плюс к тому моменту я получил образование в оценке стоимости бизнеса и в принципе привык смотреть на любые инвестиции через риски и реальную экономику. К 2015 году я понял: на рынке практически нет человека, который стоит на стороне покупателя. Все что-то продают. А кто поможет человеку с деньгами понять, что ему действительно стоит покупать? Тогда я сделал довольно непривычную для рынка вещь. Начал брать деньги не с продавца, а с инвестора. Говорил примерно так:

«То, что я вам найду, даже с учетом моей комиссии будет выгоднее и больше подойдет под ваши цели, чем любой объект, который вы найдете на рынке без комиссии — через агентство, застройщика, Авито или ЦИАН».

Неожиданно, но это хорошо заработало. Потому что я смотрел не на красивую заявленную доходность, а на то, сколько объект действительно способен приносить собственнику после всех расходов. Потом это выросло в агентство. В какой-то момент у нас было 25 брокеров и около 900 объектов в работе 🔥 В 2017 году я купил свою первую коммерческую недвижимость. Потом появились партнерские сделки, совладение, управление, реконструкция, строительство, федеральные арендаторы, собственные инвестиционные проекты. Сейчас, спустя почти 20 лет в недвижимости, я поймал себя на мысли, что вообще-то все это время мы продолжаем заниматься тем же — из огромного количества предложений находим, что действительно стоит покупать. Только теперь за плечами уже совсем другой объем сделок, ошибок, собственных денег и опыта. Но вот думаю: а не вернуть ли это как услугу снова? Не просто продавать свои объекты, а подбирать под запрос инвесторам? Что скажете? Было бы интересно такое?

Да! 🔥 все эмоции – на видео)) Связь есть не всегда, скоро расскажу подробности, если интересно.

Астрахань

Угадайте, где я? 😎

Как люди приходят в коммерческую недвижимость Почти за 20 лет работы я общался (и продолжаю общаться) с огромным количеством инвесторов. И у каждого был свой путь к коммерческой недвижимости. В основном, конечно, приходили из бизнеса: кто-то занимался медом, кто-то возил вещи из Китая и продавал их на рынках разных городов, у кого-то был другой действующий бизнес. Кто-то строил здания. А были те, кто получил крупное наследство и решал, как сохранить эти деньги. То есть у всех базовые жизненные вопросы уже закрыты (жилье, машина, деньги на семью, образование и текущие расходы). И есть задача следующего уровня: куда направлять избыточный доход, как сохранить деньги и как создать капитал? Но ключевой запрос, в основном, связан с сохранением покупательной способности денег. Грубо говоря, 10 млн рублей сегодня и 10 млн через пять лет — это разные деньги. Чтобы через пять лет сохранить ту же покупательскую способность, сумма должна вырасти хотя бы до 17,5 млн. Поэтому люди ищут инструмент, который одновременно помогает защитить деньги от обесценивания и создает еще регулярный легальный доход. Желательно пассивный. Для меня лучшим таким инструментом является, конечно, коммерческая недвижка. Не вся подряд, а активы, подобранные с умом и под конкретные задачи: сохранить капитал, получить определенную доходность на аренде или на перепродаже и т.д. Вы как пришли к коммерции и у вас сейчас какие задачи? Поделитесь в комментах 👇

Даже в Дагестане я успеваю пропагандировать инвестиции в коммерческую недвижимость 😁 Спонтанно провел лекцию для ребят о том, почему коммерческая недвижка это круто, как мы работаем, как подбираем объекты, какие сейчас доходности и стратегии, с чего можно стартануть. Получилось живо, интересно и теперь в мире еще на несколько человек больше, кто понимает, что коммерция — один из лучших способов создать себе капитал и пассивный доход (если подойти к ней с умом) 💪

Сейчас в Дагестане с командой Biomachine и Лига Путешествий Любуюсь горами невероятной красоты. Но работать все равно успеваю по паре часов в день ✌🏼 Строительные работы сейчас ведем на нескольких объектах, сложности по Лангепасу решаем (может придется отказаться от сделки), много юридических вопросов и, конечно, каждый день ищем новые объекты. Хорошо, что есть сильная команда и я могу вот так уехать на несколько дней и включаться минимально. Короче, пока кайфую от Дагестана и передаю вам привет! Были тут?

Там где другие видят проблему, мы видим возможности Недавно ездил на просмотр объекта (решаем, покупать или нет). Сразу с проектировщиком, чтобы понять, какие реконструкции можем реализовать, чтобы экономика стала интереснее. Мы часто покупаем недооцененные объекты, где большинство видит только проблемы. А мы с командой понимаем, как создать добавочную стоимость и сделать из проблемного помещения прибыльный актив.

Коллеги инвесторы, хотел выложить в сторис вам показать видео, где и как у нас стройка идет и не смог)) Канал вырос и теперь для сторис нужны бусты. Накидайте голосов, пожалуйста по ссылке https://t.me/boost/belyakov_pro Тогда смогу вам еще разные интересные моменты показывать, как мы работаем по объектам

Классные вопросы 👍 Отвечаю:

На какой срок заходите в объект: надолго или с расчётом выйти через 3–5 лет?

Здесь нет единого срока для всех проектов. По каждому объекту смотрим отдельно. Например, по Сургуту сейчас ориентир 5 лет, 60 месяцев, а дальше будем смотреть по ситуации и по экономике проекта.

И что происходит, если один из соинвесторов хочет выйти, а другой — нет?

С каждым соинвестором по каждому объекту мы заключаем партнерское соглашение, где заранее фиксируем условия взаимодействия и выхода из проекта. • Если один из партнеров хочет остаться в проекте, он может выкупить долю второго. • Если выкупать долю он не хочет, базовый сценарий — вместе продать объект, зафиксировать прибыль и направить капитал в следующий, более выгодный проект. При этом у нас не было прецедентов, когда я продал свою долю, а соинвестор остался в объекте. Пока все такие решения принимались совместно. Для меня здесь ключевая логика простая: мы заходим в проект вместе и базово рассчитываем так же вместе из него выходить. При этом есть еще одна конструкция. Если мы вместе продаем текущий объект, у действующего соинвестора есть преимущественное право зайти со мной в следующий проект по отношению к другим инвесторам. То есть я могу дать ему приоритет на участие в следующем проекте. В общем, базовые сценарии прописаны в партнерском соглашении. А если будет нестандартная ситуация, то все можно решить путем переговоров.

Алексей, вы в подобные объекты заходите на какой период? Какая стратегия: зайти и остаться надолго? Или выйти через 3-5 лет? Как это с соинвестором решаете? Вдруг ваш соинвестор не захочет выходить из проекта? Были ли прецеденты когда вы свою долю продали, а соинвестор остался?

Отвечаю на вопрос, почему мы заходим в проект только на 20% при такой высокой рентной доходности 👆🏼 Записывал для Рилс, сюда тоже решил сразу видео скинуть. Кстати, соинвестора на Лангепас нашли, предложение больше не актуально. Включите уведомления на канале, чтобы не пропускать хорошие офферы, у нас они уходят очень быстро.

Здравствуйте, если такая беспрецендентная прибыльность, почему своими средствами заходите всего 20%?

Вы еще успеваете за количеством моих направлений в работе? 😅 Сделки в регионах, торги, девелоперские проекты, работа по текущим объектам... У меня параллельно запущено несколько активных разработок проектов под разные ситуации. Успеваем с командой поработать по всем направлениям. Вот сегодня обсуждали с мишками и собачками объекты для федерального продуктового ритейла. Как ваша пятница?