КОТЛОВАНЪ

В 2025 году в сфере недвижимости и строительства в России меняется достаточно много законов. Подготовили для вас большой текст, где постарались объяснить новые правила простым языком, а в канале оставляем шпаргалку для тех, кому в первое новогоднее утро ещё не хочется погружаться в детали. 🔹С 1 января 2025 года прибавилось поводов для беспокойства для участников долевого строительства: минимальный гарантийный срок на отделочные работы в новостройках сократится с трех лет до одного года. Кроме того, вводится верхний предел компенсаций за строительные недостатки: теперь сумма, которую можно взыскать с застройщика ограничивается 3% от ДДУ. 🔹С 1 января налог с продажи недвижимости начинают считать по прогрессивной шкале. Действующая ставка налогообложения при продаже недвижимости останется на уровне 13% до суммы объекта в ₽2,4 млн, а со всего, что свыше нее, возьмут уже 15%. Важно подчеркнуть, что повышенный налог придется заплатить не со всей суммы, а только с превышения суммы в ₽2,4 млн. 🔹С 1 января меняется налогообложение дорогостоящих объектов недвижимости и земельных участков. Так, для объектов, стоимость которых превышает ₽300 млн, предельные значения налоговых ставок налога на имущество повышаются с 2% до 2,5%. В свою очередь для ряда земельных участков предельные ставки станут больше с 0,3% до 1,5%. 🔹C 1 января повышаются и некоторые госпошлины, в том числе за регистрацию прав и сделок с недвижимостью. 🔹Сразу после новогодних каникул вступит в силу закон, по которому все договоры дарения недвижимости в обязательном порядке должны удостоверяться нотариусами. Как объяснили в Федеральной нотариальной палате, брак или близкое родство между дарителем и одаряемым не исключают нарушения имущественных интересов дарителя в результате обмана или введения его в заблуждение одаряемым. Напротив, особое доверие к супругу или близкому родственнику делает дарителя еще более уязвимым, менее бдительным и осторожным, что и сделало необходимым введение такой меры. 🔹С 1 марта 2025 года вступит в силу закон об изъятии неиспользуемых земель. Впрочем пугаться заранее не нужно: потерять участок возможно только через суд, и лишь в том случае, если владелец не предпринимал никаких действий на своих землях более трех лет. Чтобы этого не произошло, достаточно периодически проводить базовое благоустройство. 🔹С 1 марта начнет действовать закон о строительстве индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда с использованием эскроу-счетов. Ожидается, что он позволит повысить доступность индивидуального жилья, а также поспособствует прозрачности рынка ИЖС и снизит риски участников строительства. 🔹С 1 марта собственники квартир в многоквартирном доме смогут голосовать по вопросам повестки дня общего собрания через портал "Госуслуги", а также направлять предложения по ней в электронной форме. 🔹С 1 апреля 2025 года заработает важный механизм для защиты граждан от чрезмерной кредитной нагрузки: с этой даты Банк России сможет устанавливать макропруденциальные лимиты в ипотеке и автозаймах. Это поможет снизить закредитованность заемщиков и предотвратить накопление рисков кредитными и микрофинансовыми организациями из-за рискованных кредитов. 🔹С 1 сентября 2025 года покупатели жилья смогут видеть в выписке из ЕГРН на приобретаемый объект информацию о членах семьи бывшего собственника приватизированного жилья, если они имеют право пользования жильем и не желают из него выселяться. Пока узнать о таких вынужденных соседях до покупки жилья в настоящее время достаточно проблематично, в связи с чем судебная практика полна споров по искам новых собственников о выселении и снятии нежелательных жильцов с регистрационного учета. @ria_realty

Топ-20 застройщиков Санкт-Петербурга по выручке. Если у девелоперов Москвы в прошлом году получилось хорошо заработать за счет высокобюджетного жилья, то в Питере рецессия затронула все классы недвижимости, и объем выручки за 11 месяцев едва превысил 400 млрд руб., подсчитали аналитики Urban Awards. Больше всего пострадали малые и средние компании. С января по ноябрь было продано 40,5 тыс. квартир, что на 11,3% ниже, чем за тот же период 2023 года. Общие доходы составили 401,7 млрд руб. (-5,6% в годовом выражении), из которых 281,1 млрд руб. пришлись на комфорт-класс, 100,1 млрд руб. — на бизнес-класс и 20,5 млрд руб. — на элитные лоты. Девять компаний из 20 завершили год с положительными результатами. Лидерство удерживает Setl Group, которая заработала 125,9 млрд руб. (+19,9%). ЛСР сохранила вторую строчку (32,6 млрд руб.), хотя выручка упала ниже половины прошлогодней. ПИК — 18,2 млрд руб. (+15,2%), "Самолет" — 15,3 млрд руб. (+14,2%). Эксперты отмечают, что в Москве экспонируются более 6 тыс. высокобюджетных квартир и апартаментов, а в Петербурге их не наберется и 900 единиц. Бизнес-класс в северной столице так и не вышел за пределы стандартных для себя 18-22% от объема выборки. Петербургский рынок недвижимости на три четверти остается рынком комфорт-класса.

«Двушка» в Москве за 100 тонн мандаринов — Readovka посчитала, сколько стоит российское жилье в цитрусовых Readovka по-новому взглянула на самый новогодний фрукт. Сколько стоит жилье в 5 самых густонаселенных городах России в перерасчете на мандарины? В Москве цифры ожидаемо серьезны — по данным «Авито.Недвижимость», средняя цена квартиры на первичном рынке в столице — ₽22,8 млн. За такое «гнездышко» придется выложить 114 тонн цитрусовых. На «вторичке» же жилье в Москве обойдется в среднем в ₽32,9 млн — 164,5 тонн африканского фрукта. В Петербурге все скромнее — средняя квартира на первичном рынке стоит 56,5 тонн мандаринов, а на вторичном немногим меньше — 55 тонн. В Екатеринбурге разрыв между «первичкой» и «вторичкой» повыше — 38 и 29,5 тонн соответственно. В Новосибирске же получится сэкономить цитрусы, оставив немного для новогоднего стола, — при покупке на вторичном рынке там придется отдать всего 28 тонн сладких плодов. Количество мандаринов, в которое обойдется квартира, зависит и от числа комнат. На казанском первичном рынке за «однушку» придется отдать 45 тонн, за «двушку» — 59,5 тонн, а за «трешку» — 73 тонны. В столице фруктов понадобится больше. Трехкомнатная квартира в Москве на «первичке» обойдется в 173 тонны, а на «вторичке» в 183,5 тонн — будущему новоселу придется пригнать к месту сделки 8-9 тяжелых грузовиков, которые вмещают в себя не меньше 20 тонн.

💯 ИПОТЕЧНЫЙ СТАНДАРТ ВКЛЮЧЕН! В этом году у нас несколько важных законодательных изменений. И, если про выросшие налоги мы уже все давно обсудили, то вот ипотечный стандарт - это новый документ. Для тех, кто не в курсе, поясню - этот документ строго направлен на защиту банков от особо жадных девелоперов и особо хитрых заемщиков. О самом заемщике тут забота вторична и косвенна - ему тупо не дают влезать в блудняки. Коротко пройдусь по тезисам: 1️⃣ Будут требовать четче подсвечивать риски по сделке (глава 2). 🔘 Это явно будет просто прописано на бумаге, которую не прочитают, ну или прочитают, но не поймут. 2️⃣ Сумму ипотечного кредита рекомендуется устанавливать таким образом, чтобы она не превышала 80% от справедливой стоимости предмета ипотеки, если нет основания ожидать частичного погашения долга в краткосрочном периоде. (ст. 5.2) 🔘 Читай - аванса ниже 20% не ждите. Реально - будет больше почти всегда. 3️⃣ Цена сделки по приобретению предмета ипотеки за счет средств ипотечного кредита не может рассматриваться в качестве справедливой стоимости без проведения анализа справедливой стоимости недвижимого имущества. (ст. 5.3). Касается рассрочки на срок более 1 года и субсидированных продавцом сделок. 🔘 Т.е., когда вы покупаете у девелопера квартиру за 16 млн в октябре и аналогичную, но уже за 18 млн в конце декабря - это не метрика справедливой стоимости. А вот 3 такие же квартиры на вторичном рынке по 15 млн на ЦИАН - вот это кое-как сойдет для прикидки. 4️⃣ Кредитная организация не признает в качестве взноса за счет собственных средств заемщика сумму материальной выгоды, полученной заемщиком от продавца (застройщика), кредитной организации, выдавшей ипотечный кредит, или иных лиц в связи с приобретением предмета ипотеки, и являющейся частью условий сделки по приобретению предмета ипотеки (например, возврат денежных средств в виде кэш-бэка)... (ст 6.1) 🔘 Не сумел накопить на первый взнос? До свидания. Никаких тебе кэшбеков и прочих видов помощи. "Помощники" по получению кредитов сейчас будут в восторге! 5️⃣ Рекомендуется заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет. 🔘 Тут и ранее все логично было. Без вопросов. 6️⃣ ...срок зачисления денежных средств заемщика по ипотечному кредиту на расчетный счет продавца (застройщика) или счет эскроу, открытый заемщику, должен составлять не более пяти рабочих дней с момента выполнения продавцом (застройщиком) или заемщиком условий получения (зачисления на счет эскроу) денежных средств по договору на приобретение недвижимости, ДДУ, ДУПТ. 🔘 Рассрочки с аккредитивами на годы закончились. Банкам будет невыгодно в них играть 7️⃣ 10.1. Кредитная организация не вправе получать плату ... за установление пониженной процентной ставки ... по договору ипотечного кредита от продавца (застройщика) или иных подконтрольных лиц... если это влечет увеличение цены объекта недвижимости. С 1 июля 2025 10.2. Не допускается получение кредитной организацией от заемщика платы (вознаграждения) за установление пониженной процентной ставки (снижение платежей по обслуживанию долга) по договору ипотечного кредита. 🔘 Все! Никаких покупок сниженной ставки. Но чую большой ажиотаж от физлиц в первой половине года. Все будут пытаться выцепить снижение ставки, пока дают. Итого: ☑️Банковские ипотечные кредиты будут расти медленнее, но зато здоровыми сделками; ☑️Девелоперы получат замедление продаж, внезапно "инновационные финансовые решения" летят в мусорное ведро; ☑️ Ну и не время для инвестирования в бетон. Это доступно только по семейной ипотеке. И то - брать только на финале стройки и с ключами. #ипотека #девелоперы #недвижимость #банки 💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

Наступает Новый Год. И если очередная дата в календаре принесёт кому-то радость, подтолкнет кого-то сказать что-то приятное и сделает другого человека немного счастливее, то это отличный праздник. У тебя снова есть шанс дать себе новогоднее обещание выучить десяток слов на английском, сходить пару раз в спортзал, бассейн, йогу, лыжи, с горки на жопе скатиться, книжку прочитать или что ты там ещё собирался, вспоминая про саморазвитие или здоровый образ жизни. Но что важно сейчас, живя на страницах учебника истории? Важно сохранить себя, помогать тем, кому хуже, чем тебе, быть человечней вопреки обстоятельствам. И каждый год о главном. Не проебать. У каждого из нас есть дело, цель, человек, шанс, которые нельзя проебать. Всё можно, а это нельзя. Вцепитесь изо всех сил и не проебите. А если вы уже, как и я, все в своей жизни проебали и каждый год только хуже, порадуемся за тех, кому все проебать еще предстоит. С Новым годом! @contrust24

Семья из двух работающих взрослых и двух детей не может себе позволить ипотеку по рыночной ставке в 98% регионов России, следует из мониторинга Федерации профсоюзов. Наибольший дефицит дохода фиксировался в Краснодарском крае, Севастополе и Москве — он составлял 135–157 тыс. руб. @banksta

Тонкий лёд под колесом трамвая Неожиданно самым популярным на канале в 2024 году оказался пост о “Ледовом трамвае”, рассекавшим Неву по вмороженным в лёд рельсам - с 1894 по 1911 годы (и кстати, первым российским трамваем). Только таким, водным маршрутом, новые технологии смогли обойти монополиста “АО конно-железных дорог", сорок лет державшего позиции главного перевозчика столицы. Нашла леденящую чувства фотографию трамвая на подтаявшем льду - у наплавного Дворцового моста. Присмотревшись к этому снимку Карла Буллы 1905 года, можно увидеть и конку “Империал” - буквально обвешанную людьми. Неудивительно, что при такой востребованности акционеры не стремились вкладываться в прогресс, и боролись с конкурентами, как прежде с ними -  омнибусное лобби. Наш предновогодний, моросящий дождём и грозящий наводнением декабрь-2024 ещё раз напоминает о невероятном пути развития трамвайного движения в городе.

Urban Awards: никогда столичные девелоперы не зарабатывали так много, как в этом году. Аналитики Urban Awards подсчитали выручку 30 столичных девелоперов за 11 месяцев это года. Отмечается, что кризис затронул только сегмент масс-маркета, тогда как продажи высокобюджетного жилья позволили многим компаниям сохранить или увеличить доходы. Впервые за всю историю исследования московские застройщики больше заработали на эксклюзивных проектах, чем на микрорайонах с тысячами жителей. Показатели: • Объем выручки за 11 месяцев составил более 1,6 трлн руб., что на 6,6% больше, чем в прошлом году. 109 строительных компаний поделили этот объем, 33 из которых заработали более 10 млрд руб. • Пять крупнейших игроков контролируют 40,1% выручки, а вторая пятерка — 20,1%. • Остальные участники топ-30 составляют 24,5%, а среди 69 миноритариев распределено 15,3% выручки. • Минимальная сумма для входа в топ-30 увеличилась с 9 до 10,6 млрд руб. Из списка выбыли "Аквилон", Asterus, "Инград", AFI Development, "Мосреалстрой", "Стадион Спартак", Seven Suns Development и концерн "Крост". Среди дебютантов наиболее впечатляющий результат продемонстрировала "Брусника". За три месяца ЖК бизнес-класса сгенерировали 194,2 млрд руб. выручки, элит- и премиум-класса – 120 млрд руб., комфорт-класса – лишь 92,5 млрд руб., что на 35,9% слабее результатов сентября-ноября 2023 года. Читаешь цифры и начинаешь задаваться вопросом: чиновники стройкомплекса уверены, что девелоперам при таких доходах нужна поддержка в виде моратория, компенсации кредитов, новых стандартов, правок в 214-ФЗ и т.д. При этом Минстрой и девелоперы умудряются обвинять покупателей квартир в "потребительском экстремизме".

⚡️Сбербанк стал совладельцем одного из крупнейших проектов Санкт-Петербурга. Компания «Сбербанк инвестиции» 24 декабря получила 20% фирмы ООО «Застрой "Спецзастройщик», которая, как заявлялось ранее, выступает девелопером города-спутника «Южный». Он предполагает строительство на 2000 га в Пушкинском районе северной столицы более 10 млн кв.м недвижимости, из которых 7 млн кв.м жилья. Развитием этого проекта занимается компания Start Development бизнесмена Захара Смушкина. Этот застройщик еще в 2023 г. подписал соглашение со Сбербанком о финансировании комплекса, поэтому вхождение данной финансовой организации в его уставной капитал выглядит логичным.  

📉 Жизнь без льготной ипотеки Уходящий год можно сравнить с холодным душем для строительной отрасли. Продажи квартир в Москве и Подмосковье рухнули на 21%, а в Санкт-Петербурге – на 16%. Даже при меньшем падении выручки застройщики ощущают сильнейший удар: 50–85% сделок завязаны на ипотеку, а она сейчас недоступна из-за рекордно высоких ставок. Отмена льгот стала катализатором обвала спроса. Причем в 2025 году рынок ждет еще более мрачный сценарий – падение продаж до 30%. Девелоперы уже боятся банкротств, а правительство готово закрывать на это глаза, вводя моратории и продлевая антикризисные меры. ✒️Льготная ипотека оказалась не стимулом, а костылем, на котором держится вся отрасль. Без него рынок не способен выживать. Правительство должно либо заново запускать субсидирование, либо признать, что текущая модель развития жилья исчерпала себя.

📆 Правительство РФ продлило до 30 июня 2025 года мораторий на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков за срывы сроков сдачи жилья и другие нарушения. Постановление об этом опубликовано. #законодательство #застройщики @rusipoteka

❗️РУСИПОТЕКА - итоги ноября Высшей ипотечной лиги. Объем выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке ведущими банками за 11 месяцев 2024 года. #ВыдачаИпотеки #ВысшаяИпотечнаяЛига @rusipoteka

А Говорят, что квартиры дорогие

🤔Домэрэф еще раз хоронит идею инвеста в жилье. «На уровне инфляции» — это лучше доллар купить и под яблоней закопать. Проблем с ликвидностью меньше…

Номинальные цены на новостройки в 2025 г. продолжат расти на уровне инфляции, а на вторичном рынке – чуть выше инфляции (спрос в этом сегменте поддержат сделки за наличные). В 2026-2027 гг. жилье подорожает примерно на величину инфляции.

🔺Треугольный метр

“Единственная честная дорога - это путь ошибок, разочарований и надежд.” - Сергей Довлатов Привет. Главные новости банков за 27 декабря https://clck.ru/3FV2W8 Ты должен знать: 1. Оптимизм людей, подводящих итоги года, не дожидаясь 31 декабря 23:59, конечно, впечатляет. Ничему не учатся. @сталингулаг 2. «В России сняли «социальный ролик», где силы ПВО сбивают летящего на санях Санта-Клауса над Кремлем.» Удачный ролик… и момент соответствующий… … То есть, они радуются тому, что ПВО сбили Святого Николая (Санта Клауса)? И церковь что, норм? 3. «Депутат Останина предложила начать в России «специальную демографическую операцию», заявив, что стране нужны «прорывные меры» для повышения рождаемости.» Почему они ещё не додумались на ночь отрубать везде электричество? 4. «Член Совета по правам человека РФ призвал МВД проверит духовенство мусульман России из-за отрицания существования Деда Мороза.» Главное не мешать всем этим уполномоченным… 5. У северных корейцев теперь своя собственная «игра в кальмара». Реалити-шоу. 6. ну эти традиционные новогодние блюда в России – типа оливье, посраться за 2 часа до праздника, селёдка под шубой @lucurybitches 7. Фактические итоги года меркнут как-то перед одним конкретным пунктом - счастливее я не стал. 8. на новый год слегка волнуясь в руках подарки теребя вручайте людям настоящих себя @kisychev Честно. Отличного дня! @contrust24

⚖️ Конституционный суд РФ (КС) разъяснил правила расчета штрафа для страховых компаний. Суть дела 🔜В 2006 году супруга Сергея Калашникова взяла ипотеку в банке и заключила договор комплексного страхования рисков невозврата кредита. В 2019-м ей установили инвалидность. Страховщик не признал это страховым случаем, так как потеря трудоспособности произошла не из-за несчастного случая, а в результате болезни. Он отказался выплачивать компенсацию. Супруги продолжили самостоятельно вносить платежи, но в 2020 году женщина умерла. Впоследствии страховая компания выплатила сумму по этому случаю. 🔜В ноябре 2022-го Калашников добился признания инвалидности покойной супруги страховым случаем. Мосгорсуд взыскал со страховщика $24 000 в пользу банка и 20 000 руб. морального вреда – истцу. Суд также присудил в пользу Калашникова штраф, предусмотренный ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», в размере 50% от суммы моральной компенсации (10 000 руб.). 🔜Мужчина с таким решением не согласился и обратился в КС. По его мнению, штраф должен составлять 50% не от суммы компенсации, а от оставшейся задолженности, то есть почти $60 000. Решение суда 🔜КС согласился с мнением заявителя и отправил его дело на пересмотр. Он напомнил, что страхование жизни и здоровья регулируются законом «О защите прав потребителей». Выгодоприобретателем по условиям договора указали банк. В этом случае штраф не взыскивается в его пользу, объяснил суд. Но права заявителя нарушают отказом компании от добровольной выплаты, и они подлежат защите. 🔜По мнению КС, в этих отношениях выгодоприобретателем надо считать потребителя. При этом чем выше стоимость его требований, тем больше ответственность за неисполнение в добровольном порядке. 🔜Суд пришел к тому, что ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» не противоречит Конституции, но при прямом толковании не отвечает своему назначению, так как позволяет снизить сумму компенсации. Ее нельзя применять для отказа во взыскании суммы штрафа, рассчитанной с учетом страхового возмещения, в пользу потребителя. 📄 Постановление КС РФ №59-П/2024 #суд #страхование @rusipoteka

Купить или подождать? Что ждёт рынок недвижимости в 2025 году?😱  Мы знаем как важно иметь чёткие ответы на эти вопросы. В нашем канале мы делимся:  📌Реальными обзорами объектов, которые достойны вашего внимания.  📌Самыми выгодными предложениями для инвесторов ,без воды и прикрас.  📌Аналитикой и рекомендациями от экспертов ,чтобы помочь вам принимать верные решения. Подписывайтесь на канал застройщика ТОП-3 в Сочи Vertex Недвижимость и оставайтесь на шаг впереди рынка!👇 ➡️ https://t.me/+JZ2wTLGKavs1MTNi?erid=2W5zFHuXDiQ

📉 Ипотечное кредитование пережило в 2024 году наиболее драматичные изменения среди всех категорий розницы, сообщается в обзоре АКРА. Как отмечают аналитики, сворачивание льготной ипотеки привело к масштабному сжатию рынка: объемы выдач откатились к показателям начала 2020 года, еще более резким было снижение числа вновь выдаваемых кредитов. По итогам некоторых месяцев II полугодия отмечалось сокращение портфеля в рублевом выражении. В условиях высоких ставок и отсутствия предпосылок для наращивания льготных программ этот сегмент розничного кредитования может оказаться в состоянии стагнации на довольно долгий срок, считают эксперты АКРА. ↪️ ➖➖➖ «Усугубляет ситуацию отсутствие явной тенденции к снижению стоимости жилья. Это могло бы стать фактором уменьшения величины ипотечного платежа, отчасти компенсировав негативное влияние возросших ставок. Если застройщики (или собственники объектов недвижимости, приобретавшие их в инвестиционных целях) будут вынуждены начать снижение цен, рост портфеля ипотечных кредитов может возобновиться, но даже оптимистический сценарий АКРА не предполагает, что он превысит 10%», – говорится в обзоре. ➖➖➖➖ #кредиты #ипотека @rusipoteka

"Самолет" остался без проекта в Екатеринбурге. Глава города Алексей Орлов отказал девелоперу в застройке большой территории у озера Шарташ. МБУ "Мастерская генерального плана" предложено доработать проект планировки территории. Отказали из-за общественного возмущения. Комментарий Орлова: Купил "Самолет" землю, не согласовав с нами. Он не обязан это делать, появилось предложение на рынке — он и приобрел. Но провели общественные обсуждения, и тот проект, который был предложен, естественно, был отклонен.

По прогнозам ДОМ РФ: 🟦в 2025 году выдача ипотеки сократится до 1-1,2 млн кредитов на 3,8-4 трлн рублей. Относительно 2024-го снижение в денежном выражении составит 18-22%, а в количественном – на 8-23%. В 2024 году, по оценке ДОМ РФ, банки предоставили 1,3 млн кредитов на 4,9 трлн рублей – на 35-45% меньше, чем в рекордном 2023 году; 🟦восстановление начнется с 2026 года при условии снижения ключевой ставки. В 2026 году банки могут выдать 1,3-1,4 млн кредитов на 5,1-5,5 трлн рублей, а уже в 2027 году – 1,7-1,8 млн кредитов на 6,8-7,3 трлн рублей; 🟦накопленный задел по продажам позволит застройщикам гарантированно завершить проекты с вводом в 2025 году, но слабый спрос приведет к снижению запусков ‒ как следствие, увеличатся риски падения ввода жилья в эксплуатацию с 2027 года; 🟦номинальные цены на новостройки в 2025 году продолжат расти на уровне инфляции, а на вторичном рынке – чуть выше инфляции (спрос в этом сегменте поддержат сделки за наличные). В 2026-2027 гг. жилье подорожает примерно на величину инфляции. #мнение @rusipoteka