КОТЛОВАНЪ

Стройиндустрия — это разогнавшийся поезд, который не остановить? Времена идут, эпохи меняются, но алармистские комментарии по рынку жилья всегда в фаворитах у журналистов. Вот и на прошлой неделе в Коммерсанте вышло преинтересное интервью зампреда комитета Госдумы по вопросам собственности. Там все, как мы любим: и про пузырь, и про льготку, которая (внезапно) снизила доступность жилья, и про «турецкий» сценарий для российской экономики. Но обо всем по порядку.

…наблюдался мало чем обоснованный рост цен на квартиры…цены на новостройки росли за счет действия льготных программ, ставки по которым субсидировались бюджетом…

Льготная ипотека подстегнула рост цен на новостройки – это очевидно. Но немало людей считают, что весь рост цен с 2020 года (в 2 раза) вызван льготными программами. Мол, не запустили бы льготку, цены были бы в два раза ниже – это ошибка. С 2020 года полная себестоимость строительства (включая землю, зарплаты, топливо и т.д.) выросла в 2,3 раза. Индекс цен производителей на строительную продукцию вырос на 40%. Цены на вторичке выросли на 70%. Так что и без льготки цены на новостройки бы выросли, но меньше. По нашим оценкам, цены сейчас на ~15-20% выше долгосрочного тренда.

…это привело к колоссальному разрыву цен между строящимися и готовыми объектами…покупая квартиру в новостройке за 10 млн руб., после завершения строительства можно продать ее, уступив в цене около 40%, т.е. за 6 млн…

Уж сколько раз твердили миру… Мы так часто писали о том, что львиная доля этих 40% – абсолютно «бумажная» разница, вызванная разным качеством квартир на первичке и вторичке, географией и т.д., что повторяться уже неприлично. Отметим только, что и ЦБ долгое время говорил про эти мифические 40%, но вот наконец на Финансовом конгрессе в июле А. Данилов согласился, что реальная разница на сопоставимые квартиры ниже и скорее близка к 20%.

…кредитн(ым) организаци(ям) важно, чтобы застройщик распродал

все

квартиры в новостройке и выполнил перед ними свои финансовые обязательства…

Нет. Банку важно, чтобы застройщик погасил кредит по ПФ. Чтобы это сделать с минимальными процентными платежами к моменту ввода застройщику нужно успеть продать ~70-80% квартир (но в конкретном проекте все зависит от его LLCR, стратегии и т.д.). Не успеет – после раскрытия эскроу будет платить повышенные проценты по оставшейся части кредита, что в целом не катастрофа, если остаток кредита не слишком большой.

…сложилась парадоксальная ситуация. Сегодня стройиндустрия — это разогнавшийся поезд, который остановить сейчас нельзя, но он уже начинает сбоить…

Почему это вдруг «нельзя остановить»? Снизится спрос, снизятся запуски новых проектов, и портфель строительства вернется куда-нибудь к 100 млн кв. м. Вполне себе нормальный и даже здоровый сценарий.

…может быть много разных сценариев дальнейшего развития событий, и многие из них неутешительны. Есть опыт Турции, где ключевая ставка ЦБ росла для удержания инфляции. В итоге она перевалила за 50%, фактически остановив выдачу всех кредитов, включая ипотеку. Это сценарий, по которому мы можем пойти…

Не понимаем, как государственный муж может всерьез говорить о турецком сценарии. В отличие от турецкого ЦБ наш делает все, что может, чтобы снизить инфляцию и инфляционные ожидания: повышает ставку (хотя пока это малоэффективно), ужесточает макронадбавки, занимается развитием финансовой грамотности, объясняет решения аналитикам, бизнесу, чиновникам, гражданам. Да и Минфин вроде бы осторожен в тратах. И даже Минстрой согласился на отмену массовой льготки. В общем, никто не хочет, как в Турции, и делается все, чтобы этого избежать. Но как в таких условиях развиваться рынку – большой вопрос. Что ж, подождем пару месяцев и посмотрим, на каком уровне стабилизируются продажи. Вполне возможно, что без дополнительного вмешательства рынок сам себя отрегулирует миксом льготной, рыночной ипотеки и рассрочек при относительной стабильности цен. @DomusVerus

Домклик24 - сервис посуточной аренды от профессионалов рынка недвижимости Домклик24 – часть большой экосистемы Сбера. Это удобная, надежная и легальная платформа для сдачи жилья на короткий срок, с которой арендодатели всегда будут чувствовать заботу и поддержку. На Домклик24: · безопасный безналичный расчет · чуткая поддержка 24/7 · возврат средств за отмену бронирования гостем · "умные" алгоритмы, которые помогают активным хозяевам получать больше бронирований Сдать жилье посуточно на Домклик24

Интересно, что в ТОП-10 застройщиков Москвы по объемам ввода жилья с 2016 по 2024 год на втором месте "Фонд реновации". При этом задержек со сдачей проектов у компании практически нет. В отличие от MR Group, которая вводит свои объекты с опозданием на 66,1%.

Эталон с Божьей помощью таки начал строить школу и садик в Летнем Саду - делятся подписчики 🙂 Говорят, ждали обещанной социалки 5 лет... Фоновый трек - совпадение. Ничьи чувства не пострадали. Отдельное удовольствие коллективное фото с освященным кирпичом Теперь за ребятами следят на самом верху ☝️ @iliilitop

🏦 В ЦБ не намерены отказываться от закона о количественных ограничениях выдачи ипотеки. Об этом сообщил статс-секретарь – зампред ЦБ Алексей Гузнов. 🖋➖➖➖ «Обсуждение (законопроекта, который наделит ЦБ правом вводить прямые количественные ограничения для банков на выдачу ипотечных кредитов – прим.) идет сложно, по поводу этого законопроекта разные позиции у Банка России и других ведомств, и пока баланс не удалось найти. Сейчас мы сделали паузу в обсуждении на фоне окончания льготной ипотеки на новостройки под 8% и корректировки семейной программы. Нужно посмотреть, как поведет себя рынок, поэтому мы вернемся к этому вопросу после получения статистики. После прекращения программы льготной ипотеки ситуация может улучшиться. Однако даже в этом случае не стоит отказываться от закона о количественных ограничениях выдач ипотечных кредитов. Этот механизм поможет дополнительно ограничивать риски граждан с высокой долговой нагрузкой и защищать их от ямы должника. Поэтому закон о количественных ограничениях выдач ипотеки – хороший инструмент, который может быть использован. Он оправдал себя в ряде стран. В нашей стране количественные ограничения эффективно действуют для снижения рисков в необеспеченном потребительском кредитовании», – отметил Гузнов. ➖➖➖➖ @rusipoteka

💰 Стоимость новостроек медленно растет Средняя стоимость первичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках РФ, по данным Циан, в конце августа составила 173,6 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 0,8% за месяц. Наиболее выраженный рост за месяц: 📍в Краснодаре – на 2,5%, до 174 тыс. руб. за кв. м. 📍в Уфе – на 2,4%, до 152,3 тыс. 📍в Волгограде – на 2,3%, до 128,5 тыс. Застройщики держат цены, и их массового пересмотра для стимулирования продаж нет, констатирует руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Скидки и акции, по его словам, носят точечный характер. По словам экспертов, избежать распродаж бизнесу удалось за счет средств, накопленных за предшествующий период активного спроса. Но объем экспозиции на рынке начал накапливаться, вынуждая бизнес снижать девелоперскую активность. #цены #первичка @rusipoteka

Будущее рынка недвижимости - на форуме 1 октября. На главном московском форуме «Девелопмент будущего» собираются 250 топ-менеджеров рынка недвижимости. Как это будет? Помимо выступлений и дискуссий власти и бизнеса есть еще 6 специализированных профильных секций: ✅ власть и бизнес – участвуют первые лица девелоперских компаний и представители власти ✅ секция генеральных и коммерческих директоров крупнейших девелоперских компаний ✅секция директоров по продажам девелоперских компаний ✅ секция продуктологов, маркетологов, специалистов по рекламе и производителей ✅ секция банков и ипотечных подразделений девелоперов ✅ секция аналитиков, IT и digital-специалистов и специалистов цифровых платформ и продуктов Кто звезды Форума? Евгений Дячкин (ВТБ), Марина Любельская («Крост»), Анна Боим («А101»), Алия Кирьянова (Сбербанк России), Ольга Тумайкина (ГК ФСК), Оксана Дивеева (Capital Group), Екатерина Батынкова (ГК «Галс-Девелопмент»), Любовь Цветкова (АИМ), Дарья Постникова ( Сити21), Ольга Кавжарадзе (ГК «КОРТРОС»), Виолетта Шамраева (Upside Development), Федор Ушкаков (Мангазея) и др. На форуме будут презентованы новые проекты от ведущих застройщиков страны. В рамках мероприятия застройщик Казённое предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства» представит востребованный формат своих проектов под брендом «Мой Адрес». КП «УГС» более 12 лет занимается строительством и входит в Градостроительный комплекс Москвы и подведомственно Департаменту строительства города Москвы. Вся недвижимость реализуется через систему электронных торгов. Под брендом «Мой Адрес» представлено более 10 готовых жилых комплексов уровня комфорт и бизнес, расположенных на территории Москвы. О чем пойдет речь? О будущем: создание городских кварталов, планы развития Москвы и новых территорий, КРТ и стройки будущего, ипотечные перспективы и IT продукты на рынке недвижимости, цифровизация отрасли и создание новых покупательских потребностей, способных перевернуть мир недвижимости. Регистрация – на сайте Форума

❗️В России в будущем могут появиться как минимум четыре новые льготные ипотечные программы, которые будут рассчитаны на молодых специалистов, а также людей, занятых в промышленности, строительстве и науке. Об этом сообщил "Парламентской газете" председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Правительство РФ: С 1 января 2026 года граждане и организации смогут подавать заявление на подключение к электрическим сетям всех электросетевых компаний на портале госуслуг.

До традиционных медиа, наконец, дошла мысль, что власти за счет КРТ стали активными участниками земельного рынка, отъедая долю у крупных частных и нечастных лендлордов, продающих девелоперам площадки под застройку.

Банк России опубликовал отчет о проектном финансировании строительства жилья во 2 квартале 2024года. Несколько важных тезисов: ▪️Запуск новых проектов рос вплоть до отмены льготной ипотеки. Ранее мы публиковали статистику по стране и отдельным регионам. В 3-4 квартале 2024 года вывод новых проектов снизится, но не остановится. ▪️Доля проданных квартир в завершенных проектах снизилась до 75,2%. ▪️Качество портфеля проектного финансирования остается высоким. Но почти половина кредитов выдана за последние 12 месяцев, и эти проекты более зависимы от будущего спроса на жилье. ▪️Покрытие задолженности девелоперов средствами на эскроу составляет 88% (2 кв. 2023 – 81%). ▪️Средняя ставка по всему портфелю проектного финансирования составляет 6,9%. Доля кредитов со ставкой выше 12% за 2 кв. 24 выросла до 19% портфеля ПФ. @REBURG

В июле средний размер ипотечного кредита вырос на 3%, до рекордных 4,6 млн рублей, сообщает Frank Media.

Всего за июль российские банки выдали 76,8 тыс. кредитов на приобретение недвижимости, что на 56% ниже показателей первого летнего месяца.

#ипотека

71% россиян, опрошенных НАФИ, считают, что невозврат кредита является правонарушением.

Для сравнения, в 2015 году так считали только 55% опрошенных. Доля респондентов, допускающих невыплату кредита, за девять лет сократилась почти вдвое: с 37% до 20%. В числе причин, которые являются достаточно вескими для отказа от выплаты кредита, участники опроса чаще всего называли внезапно возникшие обстоятельства (экономический кризис, болезнь, потеря работы, развод и т. п.).

Опрос Аналитического центра НАФИ проводился в июне 2024 года. В нем приняли участие 1600 человек. Выборка построена на данных официальной статистики Росстата и репрезентирует молодое население РФ по полу, возрасту, уровню образования и типу населенного пункта. #кредиты

🏠 Утверждена пилотная программа по субсидированию кредитов, предоставляемых подрядчиком на строительство индивидуальных домов с применением эскроу. Об этом сообщил глава Минстроя Ирек Файзуллин. Ставка застройщикам будет субсидироваться до 1% годовых, шесть крупнейших банков сегодня работают совместно с ДОМ РФ в этом направлении. По словам Файзуллина, за счет льготного кредитования повысится доступность услуг подрядных организаций, это обеспечит защиту именно граждан в строительстве индивидуального жилья. Всего по этой программе в ближайший год планируется построить 1 млн кв. м. #ижс @rusipoteka

Квартиры бизнес-класса со ставкой 2,2% по семейной ипотеке ☑️ 2,2% на период строительства, далее - 6% 2Е-квартира 36,6 м2 • Подчистовая отделка • Первоначальный взнос: 15 600 000₽ • Ежемесячный платеж: 45 336₽ 4Е-квартира 92,6 м2 • Подчистовая отделка • Первоначальный взнос: 14 000 000₽ • Ежемесячный платеж: 44 615 ₽ 3Е-квартира 68,6 м2 • Подчистовая отделка • Первоначальный взнос: 18 000 000₽ • Ежемесячный платеж: 45 450₽ Подробнее о комплексах и условиях читайте здесь Получить индивидуальный подбор квартиры тут

Можно смело констатировать, что ипотека с господдержкой плавно сходит на нет. В июле выдачи упали с 679 млрд. рублей (на графике это конечно экстремум перед отменой, но другие месяцы тоже видно) до 179 млрд. рублей. Хотя ЦБ уверен, что оценивать эффект "еще рано":

Но июльские цифры по госпрограммам также недостаточно показательны из-за того, что, с одной стороны, выдавались льготные кредиты, договор по которым заключен до 01.07.24 по старым правилам, а с другой – измененная «Семейная ипотека» заработала только после 11.07.24. Поэтому оценивать эффект от изменения условий госпрограмм пока рано.

Другое дело, что рыночная ипотека сразу прибавила 61% до 177 млрд. рублей. Причины знают все (а ЦБ даже обещает бороться с ними) - сниженная ставка на первые 1-5 лет за счет завышения стоимости квартиры. @MarketOverview

Ставки на рынке аренды продолжают расти, и за последние 30 дней рост ускорился. «Однушки» в среднем по крупным городам стали сдаваться дороже на 7,9%, «двушки» - на 7,4%, по данным «ЦИАН-Аналитики». Предложение сокращается: сейчас квартир на рынке на 10% меньше, чем год назад; в Москве на 32% меньше лотов, чем в прошлом году, в Московской области - на 38%. Аналитики ЦИАН прогнозируют дальнейший рост арендных ставок до 10%. Рынок аренды жилья интересен для экономистов ещё и тем, что он очищен от вмешательства государства, и на нём царит рыночная стихия. В частности, по ставкам аренды можно судить о реальном благосостоянии горожан. Так, после Москвы, Подмосковья и Петербурга четвёртым городом по благосостоянию в России оказывается Хабаровск. Также считается, что стоимость аренды 1-комнатной квартиры обычно составляет до 40% от доходов дееспособных граждан. И это означает, что в тех же Екатеринбурге и Новосибирске при ставке аренды в 35 тыс. руб. средние доходы в городе – около 90 тыс. руб.

Стоимость аренды жилья в России летит в космос: за месяц подорожание однушек и двушек достигло почти 10%, а в среднем за год по стране — 30%. Если в июле однушку в Москве можно было снять за ₽61 000, то в августе она обойдется в среднем ₽68 200. За год аренда квартир в столице выросла аж на 44%, при этом выбор квартир сократился на треть. Больше всего аренда за год выросла в Нижнем Новгороде — на 61%. Ижевск и Челябинск тоже не отстают — годовой рост 56% и 48%. Пока самая доступная аренда среди городов с населением от полумиллиона и больше остается в Оренбурге — в среднем за однушку здесь просят ₽18 200 в месяц.

Стоимость аренды жилья в России летит в космос: за месяц подорожание однушек и двушек достигло почти 10%, а в среднем за год по стране — 30%. Если в июле однушку в Москве можно было снять за ₽61 000, то в августе она обойдется в среднем ₽68 200. За год аренда квартир в столице выросла аж на 44%, при этом выбор квартир сократился на треть. Больше всего аренда за год выросла в Нижнем Новгороде — на 61%. Ижевск и Челябинск тоже не отстают — годовой рост 56% и 48%. Пока самая доступная аренда среди городов с населением от полумиллиона и больше остается в Оренбурге — в среднем за однушку здесь просят ₽18 200 в месяц.