Анатолий Лизунов | Инвестиции в недвижимость

💬 Про несущий металлический каркас важно понимать одну вещь. Он развязывает планировку. Хочешь панорамное окно на всю стену. Можно. Хочешь позже прирезать к террасе кабинет или ещё одну комнату. Тоже можно. Внутренние стены нагрузку не держат, всё несёт металл.

Для инвестиционного объекта это большой плюс. Планировку дорабатываешь под конкретного покупателя без ломки коробки.

Ещё момент. Металл держит форму, ведёт себя стабильно и по влаге, и по времени. С каркасом ЛСТК собрал, обшил, утеплил и переходишь к финишу.

❓ Почему я рассказываю про стройку на инвестиционном канале. Своя стройка. Это ещё один рабочий инструмент в недвижимости. Логика та же, что и с аукционами. Заходим по адекватной цене за землю, работаем по отработанной технологии, на выходе получаем ликвидный объект в подмосковье.

По деньгам своя стройка выгоднее готового дома от девелопера. По срокам ЛСТК даёт коробку под чистовую за 3-4 месяца.

Дальше два сценария. Оставить для себя, сдавать в аренду. Или продать после ввода с наценкой к рынку.

⚡️Съездил сегодня в Чеховский район на нашу стройку.

40 минут от МКАД по Симферопольскому шоссе. Лес рядом, воздух, тишина.

Мы строим там дома по технологии ЛСТК. Что это за проект и как он выглядит на площадке, смотрите ниже.

🚗 Парковочное место за 800 тысяч. Аренда 12 тысяч в месяц. Считаю доходность и понимаю, что квартиры на этом фоне выглядят слабо. 144 тысячи в год. 18 процентов чистыми. Без ремонта, без жильцов, без коммуналки, без риска, что арендатор разобьёт унитаз и уедет молча. Почему рынок не рвётся туда? 800 тысяч - сумма, про которую не говорят на инвест-конференциях. Мало для солидного портфеля. Много, чтобы купить как импульс. Ниша между «мне не интересно» и «у меня нет денег».

+ Смотрю на район вокруг метро. Новостройка на 400 квартир, парковок 150. Дефицит очевиден. Дальше проверяю три вещи. + Есть ли официальные права собственности на машиноместа, а не договор аренды с УК. Разница на выходе - в цене продажи через 3 года минимум 40 процентов. + Загруженность близлежащих улиц. Если можно бесплатно оставить машину за забором ЖК, ставка аренды упадёт вдвое к третьему году. + Планы города на разметку и эвакуацию в радиусе 500 метров. Пара новых знаков переворачивает экономику дома.

Несколько проверок, час работы. Дальше либо покупаю, либо отсеиваю. Тихий актив, о котором я редко пишу большими постами. Стоит на балансе многих инвесторов, приносит стабильно, ест мало внимания. ➡️ Готовы рассмотреть инвестирование в машиноместа? Пишите в чат канала "МАШИНА".

💬 Клиент купил ГАБ за 47 миллионов в 2023. Магазин у метро, арендатор популярная сеть, договор на 7 лет. Пришёл ко мне: «Анатолий, у меня всё хорошо, но хочу второй объект. Посоветуй». Открыл его сделку. Читаю договор аренды. Ставка зафиксирована на весь срок. Индексация 4% в год. Расторжение со стороны арендатора без штрафа с уведомлением за 6 месяцев.

Спрашиваю: «Ты понимаешь, что купил?» Он: «ГАБ с надёжным арендатором». Нет. Ты купил облигацию с доходностью 9,5% годовых и погашением через 7 лет без гарантии купона. Только облигацию можно продать за день, а твой объект будет висеть полгода, если супермаркет съедет. За два года ключевая ставка ушла с 7,5 в район 20. Депозит даёт 18% без риска. Твой ГАБ даёт 9,5 при том, что арендатор может уйти в любой момент с уведомлением, а инфляция ест твой купон вдвое быстрее индексации. Реальная стоимость объекта на рынке сегодня уже не 47 миллионов. Ближе к 34. Ты сидишь в бумажном убытке 13 миллионов и не знаешь этого, потому что смотришь только на арендный поток. Он замолчал. Потом: «Что делать?» Держать до окончания договора и молиться, что магазин не уйдёт. Или продавать сейчас с дисконтом и переупаковывать капитал под текущую ставку. Третьего нет.

ГАБ хорош, когда покупается по правильной цене с правильным договором в правильной фазе рынка. Все три условия сразу срабатывают редко. Инвестор без опыта закрывает глаза на два из трёх и думает, что купил пассивный доход. 💱 А в итоге купил обязательство сидеть 7 лет в активе с отрицательной реальной доходностью. Поэтому не закрывайте глаза на остальные пункты. Считайте.

Буквально через пару недель мы уже отсыпали дорогу и подъездные пути 👇

🗓 Ранее рассказывал про выкупленные участки с торгов. 36 соток в Новой Москве. Давайте вспомним что с ними сделали после выкупа👇

👎 Что я бы не купил. Квартира с дизайнерским ремонтом и узаконенной перепланировкой, которой нет. Объект: Хамовники, ст. метро Парк культуры Тип: 3-комнатная квартира Цена продавца: 58 млн Аналоги в доме: 52-56 млн за квартиру в стандартной планировке Объявление: ремонт от дизайнера, перепланировка узаконена, документы есть. На фото видно объединённую кухню-гостиную, перенесённый санузел, расширенный балкон с тёплым контуром. Цена выше рынка на 3-6 млн объясняется ремонтом и "узаконенной перепланировкой". Звучит логично, по факту даёт повод копать.

Что вылезло в проверке В выписке ЕГРН технический план квартиры стандартный. Никаких следов перепланировки, никакого согласования с Мосжилинспекцией, никакой обновлённой планировки в документах БТИ. На вопрос "где документы об узаконении" продавец показывает дизайнерский проект с печатью архитектора и говорит "вот, всё узаконено". Дизайнерский проект и узаконенная перепланировка - разные документы. Дизайн-проект делает интерьер. Узаконение проводит Мосжилинспекция, выдаёт акт, после чего меняется техплан в БТИ. Ничего этого нет.

Считаем реальный сценарий Покупатель заходит в квартиру за 58 млн с незаконной перепланировкой. Объединение кухни с жилой комнатой с переносом газа - в Москве часто не согласовывается в принципе. Расширение балкона с тёплым контуром - нарушение фасада, не согласуется почти никогда. Перенос мокрых зон над сухими у соседей снизу - тоже под запретом. Дальше два сценария: Сценарий первый. Возвращение в исходную планировку. Демонтаж всего ремонта, восстановление стен, переподключение коммуникаций. По текущим ценам в Хамовниках это 4-7 млн затрат плюс штраф 2,5 тыс. Объект превращается в стандартную трёшку без ремонта, рыночная цена 35-40 млн. Сценарий второй. Согласование задним числом. Возможно по части пунктов (например, расширение проёма в несущей стене с экспертизой), невозможно по другим. Затраты на проектирование, экспертизы, юристов - от 1,5 до 3 млн. Сроки 12-24 месяца. Результат не гарантирован.

В любом сценарии переплата за "узаконенную перепланировку" превращается в актив с минусом 5-10 млн.

Универсальное правило Если продавец говорит "перепланировка узаконена", просите два документа: акт о завершённом переустройстве от Мосжилинспекции и обновлённый техплан БТИ. Дизайн-проект, разрешение от УК, мнение архитектора - это не документы об узаконении. Если вместо документов вам показывают красивые папки и презентации, разворачивайтесь.

🔼Какие районы Москвы продаются, какие стоят. Когда заходишь в сделку, главный вопрос не "за сколько купить", а "за сколько и за какой срок продастся". Это и есть ликвидность. На каждом цикле рынка лидеры и аутсайдеры меняются. Вот что вижу сейчас. Лидеры спроса • Юго-Восток. Выхино-Жулебино, Кузьминки, Люблино. Высокий спрос на аренду, стабильная ликвидность однушек и двушек. Объекты уходят за 1-3 месяца при адекватной цене. • Юг. Чертаново, Царицыно, Орехово-Борисово. Рынок рациональных покупателей. Цена средняя по Москве, инфраструктура устоявшаяся, продаётся быстро. • Восток. Гольяново, Перово, Новогиреево. Подтянулись за счёт продлений метро и МЦК. Цены растут быстрее, чем в среднем по городу. • Районы за МКАД с метро. Новая Москва ближнего пояса (Коммунарка, Бутово, Саларьево), Реутов, Балашиха у Шоссе Энтузиастов. Здесь покупатель готов уйти за МКАД за более качественные квадраты. В лидерах двушки и трёшки. Аутсайдеры • Центральный округ, Запад, Юго-Запад. Сейчас дорогие округа в стагнации. Цена высокая, льготная ипотека под такие суммы не работает, рыночная ипотека этот сегмент не вытягивает. Объекты висят по 4-9 месяцев. • Старая панель далеко от метро. Особенно за МКАД в среднем и дальнем поясе. Падает быстрее остального рынка. Покупатели голосуют рублём за молодой жилой фонд с современными коммуникациями. • Дорогие сегменты без явной локационной премии. Если цена премиум, а локация средняя - объект стоит.

Что обходим стороной • Старую панельную вторичку в спальных районах без метро в шаге. • Большие квартиры от 80 метров - там сейчас узкий покупатель.

➡️ Хотите разобрать конкретный район или объект перед сделкой - пиши РАЗОБРАТЬ в сообщения канала.

🚫 Не влюбляйтесь в объект. Самая частая ошибка инвестора-новичка. Не аукционная переплата, не плохая проверка документов. Привязанность к объекту, который пора продавать. Объект становится "своим". В него вложен ремонт, время, нервы. Когда приходит покупатель и предлагает справедливую цену, в голове щёлкает: "Подождём ещё, может дадут больше."

Подождать - значит сидеть в активе ещё 3-6 месяцев. За это время уходит маржа на коммуналке, налогах и упущенной возможности зайти в следующую сделку.

Цена продажи определяется в момент покупки. Если математика сошлась на входе, выходить надо тогда, когда математика подтвердилась. Не когда дадут максимум, а когда дадут план.

🏠 ГАБ. Готовый арендный бизнес - что это и зачем смотреть. Сегмент для тех, кто хочет покупать не квартиру и не землю, а уже работающий денежный поток. Раз в неделю беру сегмент рынка, сегодня про ГАБ.

Что такое ГАБ простыми словами: Это помещение, в котором уже сидит арендатор по подписанному договору. Покупатель получает не пустые стены, а актив, который с первого дня приносит арендный платёж. Чаще всего это стрит-ритейл на первом этаже жилого дома: магазин у дома, аптека, пекарня, кофейня, маленький фитнес. Реже офисные блоки, склады, помещения общепита.

Доходность валовая, по объявлениям: 10-15% годовых. Чистая, после всех расходов: 7-12% годовых. Разница на коммуналке, налогах, страховке, периодических вакансиях между арендаторами, расходах на ремонт по окончании договора. Сейчас при ключевой ставке 14,5% и депозитах 13-15% доходность ГАБ 10-12% выглядит скромно. Но когда ставка снизится до 12% в конце года и до 8-10% в 2027, эти же объекты будут выглядеть привлекательно. Сегмент работает на горизонт 2-3 года. Где сделки прячутся. Уставшие собственники. Купили объект 5-7 лет назад, надоело возиться с арендатором, хотят выйти. Готовы дать скидку 10-15%. Банкротство юрлиц. Помещения уходят через торги по 50-70% от рынка. Раздел имущества. Срочные продажи с торгом 15-20%. Объекты без арендатора, но с готовой коммерческой инфраструктурой. Цена ниже на 20-30%, потому что покупатель берёт риск поиска арендатора на себя.

Подводные камни: • Арендатор. Главный риск всего сегмента. Договор может закончиться, бизнес арендатора может умереть, может прийти новый закон, который убивает категорию (так было с букмекерскими конторами и онлайн-кассами). • Локация. Помещение с трафиком за углом от метро и помещение в 200 метрах от метро - две разные истории. Стоимость аренды отличается в 2-3 раза при одинаковой цене покупки. • Состояние. После того как арендатор съезжает, часто требуется ремонт от 1 до 5 млн на восстановление под нового арендатора. • Налогообложение. С 2025 года поменялись правила по упрощёнке с НДС, для собственников ГАБ это серьёзная тема. Считать налоги до сделки, не после.

➡️ Хотите разобрать конкретный ГАБ - РАЗБОР в сообщения канала.

📄 Верните до 650 000 ₽ после покупки квартиры: по налоговому вычету в 2026 Покупка недвижимости - это не только расходы. Государство готово вернуть вам часть денег через налоговый вычет. Но многие просто не знают, как это работает в 2026 году, и теряют сотни тысяч рублей. Подготовил простой гид с учётом всех изменений: прогрессивная шкала НДФЛ, новые льготы для многодетных, упрощённый порядок через банк. 👉 Листайте карусель, чтобы разобраться за 2 минуты!

💡 Важно: Право на вычет не сгорает. Даже если вы купили квартиру 5 лет назад и не оформляли возврат - ещё не поздно подать документы! Однако есть ограничение по периоду возврата НДФЛ, вернуть налог можно за три предыдущих календарных года, а для пенсионеров за 4 года. При расчёте применяются правила, действовавшие в год покупки.

✈️ Поделитесь с тем, кто купил жилье в этом году 💾 Сохраните, чтобы не искать информацию перед подачей декларации

📊Ставка ЦБ 14,5%, завтра заседание. Что меняется на рынке недвижимости. 19 июня заседание Совета ЦБ. Базовый прогноз аналитиков - снижение ещё на 50 базисных пунктов, до 14%. К концу года ждут 12%. Это меняет картину для всех, кто думает про сделки во втором полугодии. Что сейчас. Ставка снижается с июня 2025 года, цикл смягчения уже год. Инфляция замедляется, инфляционные ожидания компаний упали до 3,4% годовых в мае. Это пространство для дальнейшего снижения ставки. Ипотечные ставки в банках держатся около 18-22% по рыночным программам. Льготная семейная ипотека работает под 6%. Спрос на новостройки преимущественно идёт через льготные программы. ❓ Что будет, когда ставка пойдёт ниже? При ставке 12-13% рыночные ипотечные программы спустятся к 16-18%. Это всё ещё много для массового заёмщика, но порог входа становится ниже. Спрос подтягивается, продавцы перестают сильно торговаться. Параллельно банки начинают снижать ставки по вкладам. Сейчас 13-15% в топах. К концу года будет 10-12%. Деньги, которые лежат на депозитах, начинают искать выход в активы. Часть пойдёт в недвижимость.

Что я делаю сейчас. Закрываю сделки на вход. До конца лета окно, в котором продавцы ещё гибкие по цене, а покупатели ещё не вернулись массово. Это лучший момент для покупки актива, который продаётся к зиме-весне 2027.

💡Сейчас окно для входа. Через 4-6 месяцев конкуренция за интересные объекты вырастет, цена входа поднимется.

🚗 По парковкам сейчас точечно интересно, но не везде подряд. В парковке как в активе важны две вещи: локация и дефицит мест в конкретном ЖК.

На что смотрю: 1. Соотношение машино-мест и квартир в комплексе. Если на 500 квартир 200 мест, парковка будет дорожать и сдаваться без простоя. Если 500 на 500, цена прижата к полу. 2. Тип машино-места. Подземное в ЖК комфорт+ и выше держит цену и легко сдаётся. С наземным в гостевой зоне сложнее, владельцы там часто демпингуют по аренде. 3. Юридический статус. Машино-место по 218-ФЗ как самостоятельный объект кадастра, с ним всё понятно при перепродаже. Доля в общем имуществе паркинга продаётся тяжелее, ипотеку на такое покупателю взять почти нереально. 4. Окружение. Платная городская парковка рядом, плотная застройка без своих стоянок, бизнес-центры в шаговой доступности. Всё это толкает аренду вверх.

По доходности от аренды реальный диапазон по Москве сейчас 6-10% годовых на хороший объект. Это база. Прибавка приходит от перепродажи через 2-3 года, когда ЖК достраивается и заселяется до 90% и выше. Там можно собрать ещё 30-50% к цене входа.

💭 Через торги история сильно интереснее. О ней поделюсь в ближайшие дни.

➡️ Пишите в чат канала слово РАЗБОР, рассмотрю ваш объект глазами инвестора.

🚫 Не страх. Не жадность. Азарт. Страх останавливает заранее. Жадность считается на калькуляторе. А азарт включается в середине процесса, когда ставка уже поднята, противник напротив тоже поднял, и в голове встаёт одна мысль: "Я не могу проиграть сейчас."

Это самая дорогая мысль в инвестициях. Я видел, как опытные люди переплачивали 20-30% за объект, потому что на аукционе был кто-то, кто постоянно повышал ставку.

Простое правило, которое спасло миллионы. Потолок ставки пишется на бумаге до начала торгов. Бумага лежит перед глазами. Если торг ушёл выше - выходим из торгов. ✊Хорошей недели и холодной головы.