Анатолий Лизунов | Инвестиции в недвижимость

⚡️Съездил сегодня в Чеховский район на нашу стройку.

40 минут от МКАД по Симферопольскому шоссе. Лес рядом, воздух, тишина.

Мы строим там дома по технологии ЛСТК. Что это за проект и как он выглядит на площадке, смотрите ниже.

🚗 Парковочное место за 800 тысяч. Аренда 12 тысяч в месяц. Считаю доходность и понимаю, что квартиры на этом фоне выглядят слабо. 144 тысячи в год. 18 процентов чистыми. Без ремонта, без жильцов, без коммуналки, без риска, что арендатор разобьёт унитаз и уедет молча. Почему рынок не рвётся туда? 800 тысяч - сумма, про которую не говорят на инвест-конференциях. Мало для солидного портфеля. Много, чтобы купить как импульс. Ниша между «мне не интересно» и «у меня нет денег».

+ Смотрю на район вокруг метро. Новостройка на 400 квартир, парковок 150. Дефицит очевиден. Дальше проверяю три вещи. + Есть ли официальные права собственности на машиноместа, а не договор аренды с УК. Разница на выходе - в цене продажи через 3 года минимум 40 процентов. + Загруженность близлежащих улиц. Если можно бесплатно оставить машину за забором ЖК, ставка аренды упадёт вдвое к третьему году. + Планы города на разметку и эвакуацию в радиусе 500 метров. Пара новых знаков переворачивает экономику дома.

Несколько проверок, час работы. Дальше либо покупаю, либо отсеиваю. Тихий актив, о котором я редко пишу большими постами. Стоит на балансе многих инвесторов, приносит стабильно, ест мало внимания. ➡️ Готовы рассмотреть инвестирование в машиноместа? Пишите в чат канала "МАШИНА".

💬 Клиент купил ГАБ за 47 миллионов в 2023. Магазин у метро, арендатор популярная сеть, договор на 7 лет. Пришёл ко мне: «Анатолий, у меня всё хорошо, но хочу второй объект. Посоветуй». Открыл его сделку. Читаю договор аренды. Ставка зафиксирована на весь срок. Индексация 4% в год. Расторжение со стороны арендатора без штрафа с уведомлением за 6 месяцев.

Спрашиваю: «Ты понимаешь, что купил?» Он: «ГАБ с надёжным арендатором». Нет. Ты купил облигацию с доходностью 9,5% годовых и погашением через 7 лет без гарантии купона. Только облигацию можно продать за день, а твой объект будет висеть полгода, если супермаркет съедет. За два года ключевая ставка ушла с 7,5 в район 20. Депозит даёт 18% без риска. Твой ГАБ даёт 9,5 при том, что арендатор может уйти в любой момент с уведомлением, а инфляция ест твой купон вдвое быстрее индексации. Реальная стоимость объекта на рынке сегодня уже не 47 миллионов. Ближе к 34. Ты сидишь в бумажном убытке 13 миллионов и не знаешь этого, потому что смотришь только на арендный поток. Он замолчал. Потом: «Что делать?» Держать до окончания договора и молиться, что магазин не уйдёт. Или продавать сейчас с дисконтом и переупаковывать капитал под текущую ставку. Третьего нет.

ГАБ хорош, когда покупается по правильной цене с правильным договором в правильной фазе рынка. Все три условия сразу срабатывают редко. Инвестор без опыта закрывает глаза на два из трёх и думает, что купил пассивный доход. 💱 А в итоге купил обязательство сидеть 7 лет в активе с отрицательной реальной доходностью. Поэтому не закрывайте глаза на остальные пункты. Считайте.

Буквально через пару недель мы уже отсыпали дорогу и подъездные пути 👇

🗓 Ранее рассказывал про выкупленные участки с торгов. 36 соток в Новой Москве. Давайте вспомним что с ними сделали после выкупа👇

👎 Что я бы не купил. Квартира с дизайнерским ремонтом и узаконенной перепланировкой, которой нет. Объект: Хамовники, ст. метро Парк культуры Тип: 3-комнатная квартира Цена продавца: 58 млн Аналоги в доме: 52-56 млн за квартиру в стандартной планировке Объявление: ремонт от дизайнера, перепланировка узаконена, документы есть. На фото видно объединённую кухню-гостиную, перенесённый санузел, расширенный балкон с тёплым контуром. Цена выше рынка на 3-6 млн объясняется ремонтом и "узаконенной перепланировкой". Звучит логично, по факту даёт повод копать.

Что вылезло в проверке В выписке ЕГРН технический план квартиры стандартный. Никаких следов перепланировки, никакого согласования с Мосжилинспекцией, никакой обновлённой планировки в документах БТИ. На вопрос "где документы об узаконении" продавец показывает дизайнерский проект с печатью архитектора и говорит "вот, всё узаконено". Дизайнерский проект и узаконенная перепланировка - разные документы. Дизайн-проект делает интерьер. Узаконение проводит Мосжилинспекция, выдаёт акт, после чего меняется техплан в БТИ. Ничего этого нет.

Считаем реальный сценарий Покупатель заходит в квартиру за 58 млн с незаконной перепланировкой. Объединение кухни с жилой комнатой с переносом газа - в Москве часто не согласовывается в принципе. Расширение балкона с тёплым контуром - нарушение фасада, не согласуется почти никогда. Перенос мокрых зон над сухими у соседей снизу - тоже под запретом. Дальше два сценария: Сценарий первый. Возвращение в исходную планировку. Демонтаж всего ремонта, восстановление стен, переподключение коммуникаций. По текущим ценам в Хамовниках это 4-7 млн затрат плюс штраф 2,5 тыс. Объект превращается в стандартную трёшку без ремонта, рыночная цена 35-40 млн. Сценарий второй. Согласование задним числом. Возможно по части пунктов (например, расширение проёма в несущей стене с экспертизой), невозможно по другим. Затраты на проектирование, экспертизы, юристов - от 1,5 до 3 млн. Сроки 12-24 месяца. Результат не гарантирован.

В любом сценарии переплата за "узаконенную перепланировку" превращается в актив с минусом 5-10 млн.

Универсальное правило Если продавец говорит "перепланировка узаконена", просите два документа: акт о завершённом переустройстве от Мосжилинспекции и обновлённый техплан БТИ. Дизайн-проект, разрешение от УК, мнение архитектора - это не документы об узаконении. Если вместо документов вам показывают красивые папки и презентации, разворачивайтесь.

🔼Какие районы Москвы продаются, какие стоят. Когда заходишь в сделку, главный вопрос не "за сколько купить", а "за сколько и за какой срок продастся". Это и есть ликвидность. На каждом цикле рынка лидеры и аутсайдеры меняются. Вот что вижу сейчас. Лидеры спроса • Юго-Восток. Выхино-Жулебино, Кузьминки, Люблино. Высокий спрос на аренду, стабильная ликвидность однушек и двушек. Объекты уходят за 1-3 месяца при адекватной цене. • Юг. Чертаново, Царицыно, Орехово-Борисово. Рынок рациональных покупателей. Цена средняя по Москве, инфраструктура устоявшаяся, продаётся быстро. • Восток. Гольяново, Перово, Новогиреево. Подтянулись за счёт продлений метро и МЦК. Цены растут быстрее, чем в среднем по городу. • Районы за МКАД с метро. Новая Москва ближнего пояса (Коммунарка, Бутово, Саларьево), Реутов, Балашиха у Шоссе Энтузиастов. Здесь покупатель готов уйти за МКАД за более качественные квадраты. В лидерах двушки и трёшки. Аутсайдеры • Центральный округ, Запад, Юго-Запад. Сейчас дорогие округа в стагнации. Цена высокая, льготная ипотека под такие суммы не работает, рыночная ипотека этот сегмент не вытягивает. Объекты висят по 4-9 месяцев. • Старая панель далеко от метро. Особенно за МКАД в среднем и дальнем поясе. Падает быстрее остального рынка. Покупатели голосуют рублём за молодой жилой фонд с современными коммуникациями. • Дорогие сегменты без явной локационной премии. Если цена премиум, а локация средняя - объект стоит.

Что обходим стороной • Старую панельную вторичку в спальных районах без метро в шаге. • Большие квартиры от 80 метров - там сейчас узкий покупатель.

➡️ Хотите разобрать конкретный район или объект перед сделкой - пиши РАЗОБРАТЬ в сообщения канала.

🚫 Не влюбляйтесь в объект. Самая частая ошибка инвестора-новичка. Не аукционная переплата, не плохая проверка документов. Привязанность к объекту, который пора продавать. Объект становится "своим". В него вложен ремонт, время, нервы. Когда приходит покупатель и предлагает справедливую цену, в голове щёлкает: "Подождём ещё, может дадут больше."

Подождать - значит сидеть в активе ещё 3-6 месяцев. За это время уходит маржа на коммуналке, налогах и упущенной возможности зайти в следующую сделку.

Цена продажи определяется в момент покупки. Если математика сошлась на входе, выходить надо тогда, когда математика подтвердилась. Не когда дадут максимум, а когда дадут план.

🏠 ГАБ. Готовый арендный бизнес - что это и зачем смотреть. Сегмент для тех, кто хочет покупать не квартиру и не землю, а уже работающий денежный поток. Раз в неделю беру сегмент рынка, сегодня про ГАБ.

Что такое ГАБ простыми словами: Это помещение, в котором уже сидит арендатор по подписанному договору. Покупатель получает не пустые стены, а актив, который с первого дня приносит арендный платёж. Чаще всего это стрит-ритейл на первом этаже жилого дома: магазин у дома, аптека, пекарня, кофейня, маленький фитнес. Реже офисные блоки, склады, помещения общепита.

Доходность валовая, по объявлениям: 10-15% годовых. Чистая, после всех расходов: 7-12% годовых. Разница на коммуналке, налогах, страховке, периодических вакансиях между арендаторами, расходах на ремонт по окончании договора. Сейчас при ключевой ставке 14,5% и депозитах 13-15% доходность ГАБ 10-12% выглядит скромно. Но когда ставка снизится до 12% в конце года и до 8-10% в 2027, эти же объекты будут выглядеть привлекательно. Сегмент работает на горизонт 2-3 года. Где сделки прячутся. Уставшие собственники. Купили объект 5-7 лет назад, надоело возиться с арендатором, хотят выйти. Готовы дать скидку 10-15%. Банкротство юрлиц. Помещения уходят через торги по 50-70% от рынка. Раздел имущества. Срочные продажи с торгом 15-20%. Объекты без арендатора, но с готовой коммерческой инфраструктурой. Цена ниже на 20-30%, потому что покупатель берёт риск поиска арендатора на себя.

Подводные камни: • Арендатор. Главный риск всего сегмента. Договор может закончиться, бизнес арендатора может умереть, может прийти новый закон, который убивает категорию (так было с букмекерскими конторами и онлайн-кассами). • Локация. Помещение с трафиком за углом от метро и помещение в 200 метрах от метро - две разные истории. Стоимость аренды отличается в 2-3 раза при одинаковой цене покупки. • Состояние. После того как арендатор съезжает, часто требуется ремонт от 1 до 5 млн на восстановление под нового арендатора. • Налогообложение. С 2025 года поменялись правила по упрощёнке с НДС, для собственников ГАБ это серьёзная тема. Считать налоги до сделки, не после.

➡️ Хотите разобрать конкретный ГАБ - РАЗБОР в сообщения канала.

📄 Верните до 650 000 ₽ после покупки квартиры: по налоговому вычету в 2026 Покупка недвижимости - это не только расходы. Государство готово вернуть вам часть денег через налоговый вычет. Но многие просто не знают, как это работает в 2026 году, и теряют сотни тысяч рублей. Подготовил простой гид с учётом всех изменений: прогрессивная шкала НДФЛ, новые льготы для многодетных, упрощённый порядок через банк. 👉 Листайте карусель, чтобы разобраться за 2 минуты!

💡 Важно: Право на вычет не сгорает. Даже если вы купили квартиру 5 лет назад и не оформляли возврат - ещё не поздно подать документы! Однако есть ограничение по периоду возврата НДФЛ, вернуть налог можно за три предыдущих календарных года, а для пенсионеров за 4 года. При расчёте применяются правила, действовавшие в год покупки.

✈️ Поделитесь с тем, кто купил жилье в этом году 💾 Сохраните, чтобы не искать информацию перед подачей декларации

📊Ставка ЦБ 14,5%, завтра заседание. Что меняется на рынке недвижимости. 19 июня заседание Совета ЦБ. Базовый прогноз аналитиков - снижение ещё на 50 базисных пунктов, до 14%. К концу года ждут 12%. Это меняет картину для всех, кто думает про сделки во втором полугодии. Что сейчас. Ставка снижается с июня 2025 года, цикл смягчения уже год. Инфляция замедляется, инфляционные ожидания компаний упали до 3,4% годовых в мае. Это пространство для дальнейшего снижения ставки. Ипотечные ставки в банках держатся около 18-22% по рыночным программам. Льготная семейная ипотека работает под 6%. Спрос на новостройки преимущественно идёт через льготные программы. ❓ Что будет, когда ставка пойдёт ниже? При ставке 12-13% рыночные ипотечные программы спустятся к 16-18%. Это всё ещё много для массового заёмщика, но порог входа становится ниже. Спрос подтягивается, продавцы перестают сильно торговаться. Параллельно банки начинают снижать ставки по вкладам. Сейчас 13-15% в топах. К концу года будет 10-12%. Деньги, которые лежат на депозитах, начинают искать выход в активы. Часть пойдёт в недвижимость.

Что я делаю сейчас. Закрываю сделки на вход. До конца лета окно, в котором продавцы ещё гибкие по цене, а покупатели ещё не вернулись массово. Это лучший момент для покупки актива, который продаётся к зиме-весне 2027.

💡Сейчас окно для входа. Через 4-6 месяцев конкуренция за интересные объекты вырастет, цена входа поднимется.

🚗 По парковкам сейчас точечно интересно, но не везде подряд. В парковке как в активе важны две вещи: локация и дефицит мест в конкретном ЖК.

На что смотрю: 1. Соотношение машино-мест и квартир в комплексе. Если на 500 квартир 200 мест, парковка будет дорожать и сдаваться без простоя. Если 500 на 500, цена прижата к полу. 2. Тип машино-места. Подземное в ЖК комфорт+ и выше держит цену и легко сдаётся. С наземным в гостевой зоне сложнее, владельцы там часто демпингуют по аренде. 3. Юридический статус. Машино-место по 218-ФЗ как самостоятельный объект кадастра, с ним всё понятно при перепродаже. Доля в общем имуществе паркинга продаётся тяжелее, ипотеку на такое покупателю взять почти нереально. 4. Окружение. Платная городская парковка рядом, плотная застройка без своих стоянок, бизнес-центры в шаговой доступности. Всё это толкает аренду вверх.

По доходности от аренды реальный диапазон по Москве сейчас 6-10% годовых на хороший объект. Это база. Прибавка приходит от перепродажи через 2-3 года, когда ЖК достраивается и заселяется до 90% и выше. Там можно собрать ещё 30-50% к цене входа.

💭 Через торги история сильно интереснее. О ней поделюсь в ближайшие дни.

➡️ Пишите в чат канала слово РАЗБОР, рассмотрю ваш объект глазами инвестора.

🚫 Не страх. Не жадность. Азарт. Страх останавливает заранее. Жадность считается на калькуляторе. А азарт включается в середине процесса, когда ставка уже поднята, противник напротив тоже поднял, и в голове встаёт одна мысль: "Я не могу проиграть сейчас."

Это самая дорогая мысль в инвестициях. Я видел, как опытные люди переплачивали 20-30% за объект, потому что на аукционе был кто-то, кто постоянно повышал ставку.

Простое правило, которое спасло миллионы. Потолок ставки пишется на бумаге до начала торгов. Бумага лежит перед глазами. Если торг ушёл выше - выходим из торгов. ✊Хорошей недели и холодной головы.