ЮРИСТ В НЕДВИЖИМОСТИ 25 ЛЕТ!

Подбираем квартиру, звоним по объявлению, квартира стоимостью 38🍋₽, в объявлении указано, кратко из диалога: Документы основания Наследство по закону. Собственник хочет передать квартиру по договору дарения 🤯. Если разобраться все по кусочкам, то выходит следующее. Риски продавца😏: - В случае выявления недоимки ФНС продавцу грозит сумма доначислений и штрафа в общей сумме 6🍋₽; - Потеря работы (со слов представителя продавец чиновник🤫); - Проверка деятельности, проверка всех финансовых операций продавца, супруги, детей, родителей (близкого окружения); - По ст. 198 УК РФ ⚖ до 3-х лет лишения свободы. Риски покупателя: - В случае расторжения договора дарения по любым основаниям - квартира и минус 38🍋₽; - Оплата налога с дара в размере 4🍋₽ (зависит от кадастровой стоимости объекта, в данном случае она около 25🍋₽); - В случае банкротства продавца в будущем - расторжение договора дарения, и далее п.1; - В случае объявления иных наследников - расторжение договора дарения (об этом в видео сами ответили) далее п.1. Расторжение может быть , кроме всего прочего и по основаниям ст.170 ГК РФ ⚖ (притворность сделки) любым заинтересованным лицом, обиженная супруга например. Кроме того, мало что схема отпугивает огромное количество покупателей, технически сделка не возможна для покупателей с опекой, покупателей с ипотекой. Наши клиенты как раз таковыми являются, нам этак квартира очень подходит по всем параметрам; То есть, вместо того, что бы пойти к юристам, оптимизировать налог человек подставляет под «Дамоклов меч» не только себя, но и кучу людей вокруг себя. Надо сказать, что звонков по этим объектам много, я нашел 2 его квартиры, а со слов представителя они 2 квартиры уже реализовали (нашлись бесстрашные все таки)🤪, собственник снизил стоимость объекта на 3-4🍋₽, как «на налог с дарения». Вот сходу, не вникая в документы, 9 из 10 что именно так: объекты были куплены на этапе строительства примерно по цене 15-20🍋, именно куплены, так как дом «коммерческий», близким родственником (так как наследство по закону). Куплены, видимо, на деньги этого самого госчиновника (известная всем схема 🤫), продавец-наследник имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки наследодателем ⚖ (ст.220 НК РФ). Считаем: рыночная стоимость 42-44🍋 (возьмем 43), минус 20🍋 = 23🍋. Налог с этой суммы 23🍋₽*15% = 3.450.000₽ Господа-товарищи, 3,45 🍋₽ - эта сумма, меньше, чем продавец делает скидку покупателю!!!! 🙃 Но зато все по закону ⚖, деньги «обелены» продавцом, 90% указанных рисков исчезают🥳🥳🥳 Вот вопрос: чем и о чём вы думаете, люди, когда реализуете по таким схемам или приобретаете?

В Москве засилье «частных маклеров» с диагнозом «я 20 лет на рынке». Как тетки с авоськами без образования и «таксисты», работающие за копейки, помогут вам сорвать сделку с недвижимостью. Разбираем, кто и за что отвечает в сделках. https://youtu.be/HgoIMAYxyxM https://vkvideo.ru/video-228735830_456239931

90% продавцов на рынке недвижимости говорят одну и туже фразу: у нас идеальные документы, и только вникнув, понимаешь, что это не так в большинстве случаев, особенно это касается земельных участков. Процесс покупки земельного участка более затратен и по времени и юридически: большие расстояния, больше документации, при этом совсем не важно, это 4 сотки или 40. На земельных участках в большинстве случаев существуют обременения или ограничения в связи с их расположением: водоохранная зона, приаэродромная территория, расположение вблизи военных объектов и тд. и тп. Плюс к этому всему добавилось КРТ – комплексное развитие территорий. Один из недавних примеров: подбор участка для постройки 🏡 дома мечты сильно затянулся, вроде выбрали прекрасный участок, правильной формы, локация, прекрасные виды, все ОК. Но стоило окунуться в документы⚖, привлечь кадастрового инженера, учесть все ограничения зон и подзон – площадь под строительство размером 24х5 метров - что там можно построить? Вы представляете дом шириной 5 метров по внешней стене? Минус ширина стен, отделки. А высота по козырьку не должна превышать 6 метров, с учетом перекрытий, отделочных материалов, крыши у вас выйдет либо одноэтажное строение, либо 2 этажа с потолками ДВА СОРОК. Итого, представьте 5 в ширину, 24 в длину и 6 метров в высоту - КИТАЙСКАЯ СТЕНА на участке!! Самое смешное – собственник-инвестор, который купил это участок год назад под перепродажу, диалог:

- Куда вы смотрели, когда покупали? - на цену смотрел. - а документы вы видели? - да, это не первый объект, я сам все могу.

Нет, конечно, построить там можно все что хочешь, но в таком случае не зарегистрируешь это строение и в конечном итоге могут обязать снести – оно вам надо? Еще от одного объекта, подходящего идеально по всем параметрам, мы отказались уже по другим причинам. При проверке истории владения выяснилось, что за последние 2 года участок сменил 3-х собственников, и первый из них проходит процедуру банкротства, при том, что схема вывода видна невооруженным взглядом: в документе основания указано, что все денежные средства передавались до подписания договора купли продажи, а в качестве подтверждения – расписка банкрота о произведении расчета. Времена, когда можно относиться к покупке или продаже «тяп-ляп – готово» уже прошли, надеяться, что вас пронесёт и все будет в порядке потому что "все так делают" тоже вариант, хотя нет, вас точно «пронесёт», только не в том смысле, что вы вкладываете в это слово при первом прочтении.

ЗУМЕРЫ В ПОРЯДКЕ! ЭТО МЫ – ИДИОТЫ! Теория поколений – «псевдонаучное дерьмо». Это примерно тоже самое, что лечение шизофрении лоботомией. Бумеры, миллениалы, зумеры – просто стадии взросления личности. ЧАСТЬ 1. НИКАКИХ ЗУМЕРОВ, БУМЕРОВ И ПРОЧИХ НЕТ Есть дети, подростки, пассионарная молодежь, люди среднего возраста, предпенсионного и пенсионного. И вот это действительно закономерности поведения, которые изучены психологами. Ну, да мы пытаемся сейчас натянуть сову на глобус, что у нас есть отличия в поведении. Но мы не пытаемся представить себя в 1995 году в той технологической революции, которая происходит сейчас. Давайте условно разделим людей, родившихся с 1975 по 1985, с 1985 по 1995 и с 1995 по 2005. Только теперь проставим их возраст на настоящий момент: 41-51, 31-41, 21-31. И тогда станет понятно почему удобно упаковывать возрастные паттерны поведения в некоторые поколения. Мне 21 год исполнился в 1997 году и я представляю будь в нашей компании возможность всё в те годы снимать на камеру и выкладывать моментально в сеть. Я вам гарантирую фильм На Игле показался бы вам забавной шуткой, а не драмой. Хорошо, что мы не могли в пьяном состоянии или обдолбавшись «пластилином» писать в свой блог! Вот бы вы охуели! Пьяным и укуренным на работу? Да запросто! Из моего поколения 1975-1985 года рождения каждый! Каждый! Хоть раз садился в машину, где за рулем сидел человек после изрядной дозы алкоголя. И вы ещё катите бочку на Зумеров? «Пошел ты в жопу, директор» от Масяни, был гимном поколения. Зумеры тупые? А мы были в 21 год очень полезные и умные работники? Да? Очень все ответственные! Если взять срез поколения Зумеров и моих ровесников, я уверен, среди зумеров сегодня больше ответственных людей, чем в нашем поколении. Сколько раз я видел как мои пьяные в говно друзья не могли встать с кровати, когда им звонил начальник. Сколько раз я среди своих ровесников за 31 год работы встречал идиотов? Да я даже передать не могу.

БАНКРОТСТВО, БАНКРОТЫ, И С ЧЕМ ЭТО ВСЕ «ЕДЯТ» В продолжение предыдущей темы хотел разобрать такое явление, как банкротство продавца и его последствия для покупателя. Если гражданин уже внесен в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, то все сделки с его имуществом возможны только с согласования с назначенным финансовым управляющим, а до этого момента он сам может принимать решения и подписывать документы. Если с реестром все понятно, то как быть с оценкой потенциального банкротства? Во-первых, Банкротство может быть намеренным или принудительным. В первом случае гражданин сам подает заявление о банкротстве чтобы списать накопившуюся задолженность перед кредиторами. Как правило он готовится к этому: продает имущество, переписывает активы на других лиц. В этом случае высока вероятность признания сделок недействительными, и если вы купили такое имущество – ваш договор будет расторгнут автоматически. Во втором случае заявление о банкротстве подают кредиторы. Это может быть как физическое или юридическое лицо, так и госорганы, например ФНС. В случае банкротства продавца задача кредиторов - найти средства для погашения задолженности, в этом им помогает Федеральный закон от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В отношении физических лиц закон применим с октября 2015 года. Для этого кредиторы и назначенные управляющие начинают пересматривать все сделки, заключенные банкротом за 3 года ДО подачи заявления о банкротстве должника. Обезопасить себя от расторжения договора и потери имущества можно и нужно. С вероятностью 90% вы его потеряете если есть одно из следующих обстоятельств: 💫 имущество продано по цене гораздо ниже рыночной. Если налицо явное несоответствие, такую сделку достаточно легко признать в суде подозрительной и объявить недействительной; 💫 фактически денежные средства не передавались покупателем продавцу – иными словами расчета или не было совсем или они передавались наличными; 💫 сговор покупателя с продавцом; 💫 покупатель не смог подтвердить происхождение средств; 💫 мнимая сделка. Например, вы оформляете брачный договор, по которому все имущество отходит супруге, разводитесь, но продолжаете при этом жить вместе и использовать имущество «супруги»; 💫притворная сделка прикрывает другую. Например, вместо купли-продажи происходит дарение. 💫заключена заведомо недееспособным лицом (несовершеннолетним, либо признанным судом недееспособным); 💫сделка, совершенная без согласия супруга (супруги), если речь идет о купле-продаже совместного имущества; 💫сделка, совершенная не по доброй воле (давление, физическое воздействие, действие препаратов, алкоголя). Если вышеперечисленные моменты можно подтвердить документально и подстраховать, то гораздо сложнее спрогнозировать будущее банкротство продавца, для этого как минимум необходим: 💫 отчет бюро кредитных историй от продавца (супруга продавца), которой уже надо проанализировать; 💫убедиться в отсутствии исполнительных производств у судебных приставов, 💫отсутствие судебных исков и решений судов, а при их наличии убедиться, что на вас они не повлияют; Что самое интересное, большинство забывает все тоже самое запрашивать на имя супругов, если имущество приобретено в браке. Тщательно анализируйте полученные документы и информацию, что бы потом не кусать локти и не рвать волосы на голове, оставшись на улице, а с развитием ипотеки, еще с долгом перед банком за кредит.

ПРИЗРАК ДОЛИНОЙ или как за деревом леса не видишь Все всегда повторяется, что-то, в зависимости от «разгона информационного поля» выходит на первое место, но не надо забывать и об остальных рисках. История с известной певицей набила уже оскомину, хотя схема не нова, расторжение договоров по этим же основаниям были задолго до нее, будут и после, мы уже разбирали историю, которая имела решение суда в то время, когда квартиру певицы еще в рекламу не выставили, а ее покупатель и не думал о покупке, и ситуация не нова. Но не надо забывать, что существуют и другие основания для расторжения любого договора, до ситуации с певицей все дружно «боялись»: 💫 подделки паспортов и документов 💫 потом на первое место на арену вышли обделенные супруги 💫 далее, года 3 активно, из каждого утюга вещали о банкротах, хотя закон о банкротстве вышел гораздо раньше, ему более 10 лет (2015 год) 💫 так же в 2018 году прогремел фейерверком штраф в размере 150% от суммы продажи объекта за произведенные расчеты наличными деньгами с нерезидентом, хотя статья, по которой был вынесен штраф существует с 2004 года (статья 15.25 КоАП РФ) 💫 его сменило использование материнского капитала несмотря на то, что закон о маткапитале от 2006 года. Все вышеперечисленные, и не только, риски существуют очень давно, и используются чаще, чем вы думаете, это не так громко освещается в СМИ и не надо думать, что вас это не коснется, «все так делают и ничего». Не так давно было вынесено решение суда, по которому квартиру изъяли из собственности сегодняшнего правообладателя по основаниям……. БАНКРОТСТВО бывшего собственника этой квартиры, за 4 сделки до сегодняшнего собственника!!! Переведу на человекочитабельный формат: некая дама Наталья владела квартирой, продала ее, далее новый собственник Петр через какое-то время продал квартиру, Татьяне, потом Татьяна продала квартиру Сергею, а Сергей продал Светлане, которая потеряла квартиру. Могу сразу сказать, что количество переходов права в этой истории не является ключевым моментом, а только косвенным, ключевым моментом являются сроки перехода права и пренебрежительное отношение к проверке объекта недвижимости и собственников. 1. Оттолкнуться надо было от сроков, в данном случае менее 3-х лет – нужно обратить внимание (кроме остальных юридически значимых факторов) на банкротство продавца. 2. В браке или не в браке приобреталась квартира продавцом, если в браке, то проверить на банкротство супруга продавца. ⚖

ст.61.2 ФЗ № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов

В данной ситуации никто не проверил супруга предыдущего продавца на предмет банкротства, процедура банкротства была начата уже после продажи квартиры, по закону, арбитражный суд может аннулировать сделки, совершенные банкротом за 3 года до подачи заявления о банкротстве. ⚖

п.1. ст.256 ГК РФ

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Другими словами, т.к. не зависимо от того, на чье имя из супругов приобретено имущество - половина принадлежит супругу. На момент продажи данной квартиры супруг имел долги перед кредиторами, а после продажи квартиры подал заявление о банкротстве. Арбитражный суд, вынес решение о недействительности сделок, заключенных банкротом за три года ДО подачи заявления о банкротстве. Так как квартира была продана в срок менее 3-х лет до подачи такого заявления – сделка была признана недействительной.

История 100/500-тая Всегда говорю, читайте документы, сопоставляйте факты, цифры, даты, просто выписки ЕГРН недостаточно. Некий гражданин решил развестись со своей супругой. Подали на развод заявление, дети выросли, так что подали просто заявление в ЗАГС. После этого супруг заключает договор купли продажи квартиры стоимостью 25 млн, живет в этой квартире, и вот проходит энное количество лет. Сейчас решил продавать эту квартиру, Смотрим 👀 документы основания, тот самый договор купли продажи, сверяем данные, и тут …….. 😱 В документе-основании прописаны сроки и условия оплаты, дата заключения договора. Есть свидетельство о разводе, тоже с датой, когда зарегистрирован развод. Есть дата регистрации права на квартиру в ЕГРН. В договоре указано следующее: при заключении договора покупатель открывает в этот же день аккредитив в пользу продавца на сумму договора. Дата на договоре стоит 11 августа, дата в свидетельстве о расторжении брака указана 14 августа того же года, а дата регистрации права собственности в Росреестре обозначена 18 августа. Для непосвященного человека квартира куплена вне брака ⚖️

п.1 ст.25 СК РФ Брак, расторгаемый в органах записи актов гражданского состояния, прекращается со дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - со дня вступления решения суда в законную силу.

Нет ни брачного договора, ни соглашения о разделе, ни судебного решения. ⚖️

п.1. ст.256 ГК РФ Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

С юридической точки зрения, деньги 💰, потраченные на приобретение квартиры, являются совместно нажитыми. ⚖️

п.2 ст.34 СК РФ К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты.

Следите за руками: договор заключен и открыт аккредитив в то время, когда брак не прекращен, то есть на совместно нажитые денежные средства. Далее брак расторгается и уже после оформляется право собственности. Иными словами, требуется документ, подтверждающий, что экс-супруга не будет требовать свои законные 50%

Еще раз про …. да чего уж там, скажем прямо: про осознанность и вменяемость Жила-была пенсионерка, жила неплохо, своей жизнью, в собственной двухкомнатной квартире в центре Москвы. Детей у нее не было, муж оставил ее одну на этом свете лет 20 назад. И была у нее дача - ну как дача, сарайчик из фанеры на 6-ти сотках в 70 км от города. У бабушки были двоюродные племянники в другом регионе, не ближний свет, в гости не наездишься. Они хоть как-то общались с ней, справлялись о ее здоровье и интересовались ее жизнью. Решила бабушка отписать им и соседке свое имущество, за долгие годы прикипела к ним. Пошла к нотариусу и написала завещание. Распределила свое нехитрое имущество по своему усмотрению следующим образом: квартиру - племяннику, дачу - племяннице, денежные средства на счету - соседке. Но как часто бывает, наследство портит людей. Точнее, не наследство, а его распределение. Племянница прямо вышла из себя из-за несправедливости: разница в рыночной стоимости наследуемого имущества - аж в 10 раз! Как так? Недолго думая, племянница пошла к адвокатам. Далее дело техники, провели посмертную медицинскую экспертизу, которая показала, естественно, что бабушка в свои 74 года, в силу болезней и принимаемых лекарственных препаратов, не полностью отдавала отчет в своих действиях.

«Страдала психическим расстройством – сосудистой деменцией, психическое расстройство сопровождалось интеллектуально - мнестическими расстройствами, с грубыми неврологическими нарушениями критики»

❗️на основании ч.1 ст.177 ГК РФ

«сделка, совершённая гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной»

Суд признал недействительными само завещание и свидетельства о праве на наследства по завещанию. Все вернулось на исходную позицию, племянница и племянник получили наследство по закону по праву представления (ГК РФ Статья 1146), где каждому досталось по ½ доле. P/S А кто-то чуть не купил эту квартиру у племянника, но это уже другая история, как уберегли покупателя внимание к деталям и опыт сопровождающего юриста-агента.

Любая покупка для человека – это, в первую очередь, ЭМОЦИЯ. Неважно, костюм вы берёте или платье, выбираете, автомобиль или турпоездку, а на втором месте уже думаете о том, из какого материала сшит костюм или платье, как автомобиль ведёт себя на дороге, как его обслуживать (женская половина обычно об этом вообще не думает 😁). И приходится искать компромисс. И, если у вас есть профессионал, который подскажет, увидит то, что не видите вы, – вы сэкономите время и деньги. У этой пары 7 лет были потрачены на самостоятельные поиски. Еще важный момент – переговоры. 90% людей не умеют вести переговоры от слова совсем. Зачастую слышу следующее:

- «Я предлагаю вам вот это», или «Готов на вот это и это»,

в ответ слышит:

- Нет, я не согласен❗️ – Не согласен⁉️ - иди на хутор 🦋 ловить!

Переговоры закончились 🙈🙈🙈 А оба хотели сделку, оба пытаются торговаться или отстоять цену, но не умеют этого делать. ЭТО РАЗГОВОР О ЦЕНЕ, О ДЕНЬГАХ. Это не просто "торг", это способность находить точки соприкосновения, где выгода одного не означает ущерб для другого. Это тонкая настройка, где каждое слово, каждая пауза имеют значение. Это умение увидеть потенциал там, где кажутся лишь препятствия, умение трансформировать "нет" в "да", а "слишком дорого" в "выгодно" Что интересно: на квартиру, которую купили наши клиенты они не рассматривали вообще. Заявленная цена была выше их максимальных возможностей на 8%, по итогу мы ее купили на 6% дешевле тех самых финансовых возможностей. 8%+6% = 14%, сумму сделки подставьте сами. В Москве, например, средняя цена хорошей трехкомнатной в среднем 30.000.000, агент отыграл 14%, комиссию хороший агент отрабатывает на 300-500%. За этими переговорами стоит огромная работа: знание территории, знание нормативных актов, психологии, выяснения потребностей продавцов, знание планировок, особенностей домов, знание рынка, часы общения - к вечеру голос теряешь. И вот сделка, ура. Тут уже вступают другие инструменты – документы, схема сделки. В цепочке ЧЕТЫРЕ объекта недвижимости!! Каждый решает свою задачу. Наш клиент пришел с мешком денег купить, продающий покупает другой объект, там тоже решают свою задачу, у всех свои условия и свои нюансы. А надо это все привести к «общему знаменателю», чтобы каждый получил искомое и про закрытие рисков не забываем. Выгоду работы с профессиональным агентом считайте сами.

2 месяца ИЛИ 7 лет, что лучше? история одной покупки. Любая покупка — это процесс удовлетворения потребностей с учётом различных факторов. Человек - создание сложное, часто подвержен порывам, реагирует на красивую картинку и идёт зачастую на поводу у эмоций, как за 🥕, забывая о тех самых факторах, которые надо учесть. И очень часто процесс погони за мечтой приводит к потерям - денежным или временным ⏱️. Мы говорим не просто о сделке, а о целой жизненной трансформации, которая начинается с выбора. И эта трансформация, как и любая покупка или продажа, начинается с эмоций. Жили не тужили, и …. случилось чудо: появился наследник, что дало толчок к поискам иной жилой площади. Стало понятно, что квартиры маловато. Как обычно, искали идеальный вариант. «Розовые очки» на носу вкупе с требованиями к квартире «с перламутровыми пуговицами» делают невозможным результат: и то, и это, и вот это, и вот тут чуть-чуть….. Прошло 5 лет, в семье опять произошли изменения, поиски - начинай с начала: искали уже трёхкомнатную комнатную квартиру. И опять по тому же кругу: то этаж низкий, то окна не на ту сторону - шумно. А если учесть ещё, что город тоже живёт, развивается и меняется инфраструктура, в тихих проулках стало больше людей, изменился порядок движения общественного транспорта, выросли новые дома, увеличилась плотность населения - надежды найти идеальный вариант таяли на глазах. Мы подключились на этапе, когда руки у пары стали уже опускаться. Работа с любым запросом — это работа с людьми, их страхами, сомнениями, разъяснять и показывать выгоду или наоборот, учитывать все факторы. С чего мы начали? С диагностики запроса, потребности, выяснения дискомфорта, пожеланий, привычек пары, работы супруга, привязки к реперным точкам: школа, сад, метро, логистика, родители, возраст детей. «Диагноз» был понятен не сразу, и "лечение" было назначено. Сложнее, донести его правильно до клиента. Вся сложность поиска сводилась к тому, что пару носило как теннисный мячик в разные стороны. Зачастую они забывали и не учитывали свои собственные пожелания и критичные моменты, реагировала на цену и красивые картинки, поэтому очень долго металась между районами. Например, квартира подходила по всем параметрам, но не учитывали удаленность от школы, и приходилось обращать их внимание на то, что возить ребёнка надо 5 раз в неделю по 2 раза в день по 30-40 минут в одну сторону. Родители, которые помогают ежедневно молодой маме, тоже будут добираться на перекладных не по 15-20 минут, как сейчас, а по 1,5-2 часа. Не надо тратить время на просмотр и переговоры по объектам, которые изначально находятся не в том месте, не на том этаже. Они сбивают с толку, вносят сомнения, а время уходит, дискомфорт нарастает как снежный ком. Именно поэтому так важен этап глубокого погружения в ситуацию, когда не просто слушаещь, Что стоит за их словами. За фразой "хочется квартиру побольше" скрывается не столько метраж, сколько потребность для каждого члена семьи. Задача – помочь увидеть лес за деревьями, отделить зерна от плевел, то есть истинные потребности от мимолетных желаний, вызванных внешними факторами. Помочь выстроить четкую систему приоритетов, где каждый пункт имеет свой вес и значение. Это похоже на работу архитектора, который, прежде чем приступить к чертежам, тщательно изучает рельеф местности, климатические условия и пожелания заказчика, чтобы создать не просто здание, а дом, идеально вписывающийся в окружающую среду и отвечающий всем потребностям его обитателей. Идеальная квартира – это не набор абстрактных характеристик, а функциональное пространство, гармонично вписанное в жизнь, и тогда процесс поиска становится более целенаправленным и менее изнурительным. Мы задаем правильные вопросы, анализируем предложения не только с точки зрения цены и внешнего вида. И вместо того, чтобы метаться от одного объекта к другому, теряя драгоценное время и эмоциональные силы, надо двигаться по четко намеченному пути

Так же в конечном итоге суд поставил в укор «не профессионализм» самого покупателя:

« (покупатель) является профессиональным участником рынка недвижимости, вследствие чего был достоверно осведомлен, что квартира реализуется ФИО по цене, которая значительно ниже рыночной на момент ее продажи», «Давая оценку в соответствии с п.5 ст.178 ГК РФ поведению покупателя Паршутина Г.В., суд исходил из того, что он (покупатель) является профессиональным участником рынка недвижимости, вследствие чего мог распознать, что истец действует под влиянием заблуждения»

- мне не очень понятно как одно подтверждает этот вывод. Но не так все однозначно, суд вынес такое решение по совокупности факторов, положив в основу заключение экспертов-медиков. При покупке этой недвижимости покупатель не учел, что старушка продает единственное жилье, куда выезжает, где будет жить, покупатель не обеспокоился, так же судом установлено, что продавец продавал срочно, быстро, и согласился с предложенной покупателем суммой, что тоже должно было насторожить покупателя.

ПО СЛЕДАМ ДЕЛА ДОЛИНОЙ – ЛУРЬЕ 10 марта 2026 года было Верховным судом РФ было вынесено решение о возврате квартиры продавцу, начало событий было положено еще до того, как г-жа Долина выставила свою квартиру на продажу. Но обо всем по порядку. Некая женщина в преклонном возрасте 5 октября 2023 г. заключает Договор купли продажи квартиры и подписывает акт приема передачи, право собственности Покупателя зарегистрировано 9 октября 2023, деньги поступили на счет продавцу, 10 октября продавцом денежные средства были обналичены в кассе банка, 14 октября продавец подает заявление в полицию с заявлением о совершении в отношении ее мошеннических действий, 15 октября возбуждают уголовное дело по факту мошенничества в отношении не установленных лиц, маховик закручивается очень быстро. Дальше судебные разбирательства длиною 2,5 года, сейчас уже появились в разных источниках «комментарии» выставленные как факты, но обратимся к первоисточнику, самому решению ВС РФ:

«Денежные средства от продажи квартиры она получила и в тот же день передала их курьеру. Неустановленным лицом ей было разъяснено, что денежные средства будут возвращены покупателю, после чего он переоформит квартиру обратно на имя истца. По данному факту было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации».

По самому ходу судебных разбирательств были назначены различные экспертизы: Одна из них:

«По заключению комиссии экспертов государственного областного бюджетного учреждения здравоохранения «Новгородский клинический специализированный центр психиатрии» от 30 ноября 2023 г. № 1133 ФИО не страдала хроническим психическим расстройством, слабоумием либо иным болезненным состоянием психики в период совершения в отношении ее преступного деяния и не страдает в настоящее время. В период совершения мошеннических действий ФИО не находилась в состоянии временного расстройства психической деятельности, о чем свидетельствует сохранность воспоминаний, определенная целенаправленность ее действий, отсутствие в ее поведении признаков бреда, галлюцинаций, помрачения сознания»

. И вторая, совершенно противоположная, проведенная через 2 года после произошедших событий, и судя по решению суда описывает текущее состояние:

«страдала в период совершения сделки купли-продажи квартиры и страдает в настоящее время психическим расстройством - органическим расстройством личности в связи с сосудистым заболеванием головного мозга (код F07.01 по МКБ-10). В период совершения сделки купли-продажи квартиры у ФИО отмечалось интеллектуально-мнестическое снижение со склонностью к конкретизации в мышлении, легковесностью и незрелостью суждений, ограниченностью интересов, а также личностные особенности в виде доверчивости, повышенной внушаемости, неуверенности, пассивности, снижения социальной компетентности, недостаточного понимания новых, субъективно сложных ситуаций, намерений и мотивов действий окружающих, сниженной способности к целостному осмыслению ситуации, трудности принятия решений в сочетании с недостаточностью интеллектуального контроля своего поведения, нарушения критических способностей и невозможностью прогнозирования последствий своих действий. Указанные психические расстройства в сочетании с индивидуально-психологическими особенностями лишали ФИО способности понимать значение своих действий и руководить ими в период совершения сделки купли-продажи квартиры»

с первого раза заключение не прочтешь даже, и прочитав его в голове возникает образ с бабушкой в платке с крынкой молока и пирогами, что встречала на летних каникулах, что бы выявить такой диагноз даже судебной системе понадобилось 2,5 года и работа группы экспертов.

ХОТЕЛИ КАК ЛУЧШЕ, А ПОЛУЧИЛОСЬ, КАК ВСЕГДА. В.Черномырдин 1993 год Или как на пустом месте часть стоимости квартиры «🐗корова языком слизала». Крылатая фраза, которая подходит в некоторых случаях, когда люди совершают юридические действия, не подозревая, что эти действия могут вылезти боком, или как люди делают себе сэппуку.

⁃ мне надо срочно продавать квартиру!!! Начала разговор молодая девчонка с младенцем на руках.

Однако начало истории достойно какого-нибудь романтического эссе. Встретились 2 молодых человека, вспыхнула искра, 💘 стали жить вместе, молодо-зелено, ждали прибавления. Отец молодого человека по случаю, что станет дедом подарил сыну квартиру бабушки, доставшуюся ему по наследству. Молодые люди задумались о будущем, надо зарабатывать больше. Парень подписал контракт и собрался уезжать в Китай на пару лет. Профессия у молодого человека связана с риском для жизни, он выступал под куполом цирка и каждое выступление могло стать для акробата последним. А квартира должна достаться не родившемуся ребенку, парень сделал благородный поступок: подарил будущей маме эту самую квартиру. И все шло по плану, пока молодая будущая мама не получила письмо счастья от ИФНС об уплате налога на сумму чуть больше 4🍋₽. И только после этого она обратилась за консультацией.

📌

⚖️ п.18.1 ст.217 Налогового кодекса РФ «Доходы, не подлежащие налогообложению ...... полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или)

БЛИЗКИМИ РОДСТВЕННИКАМИ

в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)».

🔴 Молодые люди не регистрировали брак!

📌

⚖️ СК РФ Статья 14 «

БЛИЗКИМИ РОДСТВЕННИКАМИ

(родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)»

Другими словами, девушка получила в дар имущество от чужого человека. Даритель и одаряемый не являются близкими родственниками❗️- ДОЛЖНА УПЛАТИТЬ НАЛОГ с дохода. Кадастровая стоимость исчисляется несколькими десятками 🍋₽ отсюда и такая сумма налога в 4🍋₽. А свободных денег то нет. В итоге, для молодой девушки, у которой уже есть потребительский кредит на пару 🍋 цифра общей задолженности стала непод’емной. И теперь единственный выход продавать квартиру, причём достаточно быстро, чтобы ФНС не наложило арест, – тогда она попадет в замкнутый круг..

НАСЛЕДНИК ЧЕРЕЗ 8 ЛЕТ Не все то золото, что блестит. Попали в руки документы, я читал 👀как роман «Война и мир», решений судов только на 80 страниц, а к ним еще небольшая телега сопроводительных, документов. Но все по порядку 👇 Звоним по объявлению⛽️: продается квартира, более 5-лет в собственности, полная стоимость, один собственник, цена в рынке. Ничего не предвещало, поехали смотреть, все понравилось, входим в переговоры, а дальше началось как в сказке: чем дальше влез, тем толще партизаны. Все что написано ниже не видно ни в документах основания, ни в ЕГРН, ни в паспорте продавца, читать надо между строк. В данном случае было две отправных точки с красными флажками: 💫частый переход права в течении короткого периода 💫заниженная цена в договоре основания 📌если первое можно увидеть в документах, то второе – надо просто знать❗️каким был рынок в то время. А выяснилось следующее. Фабула дела: 8 лет назад скончалась некая дама, не оставив после себя каких-либо распоряжений насчет имущества, наследники в установленные сроки не объявились. Через полгода, зарегистрирован переход права собственности, ВНИМАНИЕ, по договору купли продажи к новому собственнику, то есть после смерти, еще через месяц еще один переход права собственности по заниженной стоимости. Одновременно с этим, первый покупатель подает иск к Департаменту городского имущества о признании наследником, якобы являясь троюродной сестрой умершей. Департамент городского имущества Москвы подает встречный иск о признании договоров купли продажи не действительными в связи с отсутствием наследников и признании права собственности за Департаментом, одновременно с этим возбуждается уголовное дело по факту мошенничества (159 УК РФ). Они судятся более 2-х лет, и тут как черт из табакерки появляется еще один участник судебных процессов, он подает иск о восстановлении сроков, признании его наследником по закону, И ВЫИГРЫВАЕТ СУД❗️. 📌⚖️

абз.3, п.2, ст.1145 ГК РФ 6-я очередь, к ней «относятся двоюродные правнуки и правнучки (дети двоюродных внуков и внучек), двоюродные племянники и племянницы (дети двоюродных братьев и сестёр) и двоюродные дяди и тёти (дети двоюродных дедушек и бабушек)».

Другими словами наследник ШЕСТОЙ очереди — это «седьмая вода на киселе», но это наследник, в данном случае это двоюродная племянница, то есть дочь двоюродной сестры. 💫 P/S Началось все с малых нестыковок, их надо было увидеть, а «выросло» до уголовного дела и смены собственника. И все это время квартира висела в рекламе, ее показывали покупателям.

ЗАЧЕМ ВРАТЬ ТО? Когда рассматриваете для покупки объект недвижимости, есть риск попасть в лапы 🤔🤔ммм…. скажем так, «недобросовестным продавцам». Ниже признаки, что вас пытаются ввести в заблуждение или попросту «надуть», как воздушный шарик : 💫 ⁠Вас торопят с принятием решения, ставят короткие сроки; 💫 ⁠⁠объект «ниже рынка», цена очень привлекательная по сравнению с конкурентами; 💫 ⁠⁠несостыковка в документах, данные и цифры не сходятся, очепятки в данных; 💫 ⁠⁠расчет наличными, через ячейку или «в пакете»; 💫 ⁠⁠не хватает каких-то документов (вроде как утеряны), как правило это касается документов основания возникновения права собственности, актов передачи, подтверждения расчетов между сторонами; 💫 ⁠⁠продажа по доверенности, доверенность не всегда возможно отозвать, если изменил решение, так же ее возможно подделать (это проще технически), а если доверителя нет в живых – то доверенность становится недействительной; 💫 ⁠⁠нельзя связаться с собственником или его привозят только на сделку, возможно он не в состоянии с вами говорить, например пьет горькую или серьезно болен; 💫 ⁠короткий срок владения недвижимостью, как правило таким образом пытаются скрыть огрехи по предыдущей сделке или вывести «из-под удара»; 💫 ⁠⁠частые переходы права за короткий срок, обычно таким образом запутывают следы; 💫новый, «хрустящий» документ, а по дате выдачи ему несколько лет – насторожитесь, возможно документ поддельный; 💫 ⁠⁠собственник путается в показаниях, не может ответить на вопрос о цели продажи, или она «сказочная»; 💫 ⁠⁠отказ в предоставлении дополнительных документов, прохождения мед.освидетельствования; Это не полный список, но надо понимать, что всё рассматривается в комплексе, нельзя подозревать человека в мошенничестве, если он всего лишь просит расчет наличными через ячейку, или продает по доверенности, однако, надо насторожиться и проверить, понять по какой причине, и это может отразиться в будущем. В любом случае надо ЧИТАТЬ документы не поверхностно, задавать вопросы и СЛУШАТЬ, почти все врут или не договаривают. Один из последних примеров Бабушка 90 лет, продает квартиру, полученную по наследству от дочери. Один из вопросов бабушке в присутствии ее сына:

- А дочка ваша замужем была? Дети у нее есть? - НЕТ, нету.

При этом всем, по документам у сына отчество Петрович, у покойной дочери Петровна, у матери фамилия Сидорова, у сына фамилия Сидоров, у покойной дочери фамилия ИВАНОВА❗️ Как так⁉️ При том, что даме на момент смерти 60 лет, замужем не была и детей не было, согласитесь, странно выглядит? В итоге выяснили по документам (продавцы даже не извинились, что соврали): дама была ЗАМУЖЕМ ТРИ РАЗА, и ЕСТЬ СЫН от первого брака, который является наследником ПЕРВОЙ ОЧЕРЕДИ и живет за пределами Российской Федерации! 🔴P/S клиента обезопасили, вопрос решили, но врать то зачем?

КАК ОТГОВАРИВАЛИ ПОКУПАТЬ КВАРТИРУ.

- У нас хорошие документы!!! Стоимость квартиры с «хорошими документами» 125🍋₽. Кто же спорит про документы то, красиво оформленные, с ленточкой)) 🔴Договор купли-продажи октября прошлого года, цена в договоре 40🍋₽ - почему продаёте так быстро? - Мы покупали, потому что собственникам нужны были деньги быстро, а мы у них ее арендовали нам и предложили - Мммм... ну до этого она год висела в продаже, начиная с 120 млн. То есть не могли продать за ее +/- рыночную стоимость и отдали за 40 в итоге, а сейчас снова 125 млн? - Ну цены же выросли

Смотрю в документы и читаю: В основном договоре купли-продажи за продавца выступал его отец по доверенности, которая была удостоверена в подмосковном городе, в 40 км от Москвы, учитывая, что все стороны зарегистрированы и проживали в пределах Садового кольца, у меня возник вопрос: какого лешего доверенность выписана черт знает где? 🤔 Так же в договоре присутствовали 3-и лица в качестве залогодержателей. ВОЗНИКАЮТ ВОПРОСЫ: 📌 По какой такой причине доверенность на продажу выписана в подмосковном городе? 📌 Что за залогодержатели, что они тоже живут в ЦАО Москвы? 📌 Что за залоговые обязательства у предыдущего собственника и перед кем? 📌 Где, собственно, бывший собственник-продавец в данный момент? 📌 И где документы подтверждения погашения задолжностей по кредитным обязательствам? Естественно, просим предоставить кучу документов. Сегодняшние продавцы искренне недоумевают ⁉️ зачем ТАКАЯ доскональная проверка - а недоумевать у них получается хорошо. Представители (агенты) продавца удивлены происходящим не меньше - САМИ ВИДЕДИ ДОКУМЕНЫ ПЕРВЫЙ РАЗ❗️. Покупатель же нашёл квартиру, которую долго искал и ПРОСТО ТАК СДАВАТЬСЯ ТОЖЕ НЕ ПЛАНИРОВАЛ. Нужно понимать, что у юристов, которые видят документы/сделки по несколько сотен в год чутье и понимание, что такое нельзя покупать срабатывает раньше, чем они получают подтверждение по набору определенных признаков. Но клиенту нужны ВЕСКИЕ основания, ОТКАЗЫВАТЬСЯ от объекта мечты он не собирался - врагу не сдается наш гордый «Варяг», нам пришлось при шлось приложить много усилий, что бы найти информацию с доказательствами. В ходе проверки выяснено несколько фактов: Бывший собственник (условно Петров) был владельцем нескольких фирм. Для бизнеса был взят кредит под залог этой самой квартиры, кредит не выплачен, закладная перепродана частному лицу ЧАСТИЧНО, есть решение суда о взыскании. Фирмы не отчитываются перед ФНС больше года. Поданы иски на сумму задолженности более 200🍋₽. …………… Вишенка на торте: год назад Петров проходил по сводке МВД🚔: «…сотрудниками полиции в 5.45 утра был задержан мужчина, в состоянии наркотического опьянении, разгуливавший В ГОЛОМ ВИДЕ по улицам Москвы..»❗️ Все встало на свои места: доверенность удостоверил нотариус, находящийся через дорогу от ПЛАТНОЙ психиатрической лечебницы в подмосковном городе, где Петров был размещен для прохождения лечения (возможно применение 177, 178 ст.ГК РФ, или попросту "эффект Долиной"). Если все сложить, выходит следующее: Петров организовал несколько фирм, занимаясь бизнесом, взял кредиты, но не выплатил, возможно, от нервного напряжения получил смс: «ты как хочншь, а я уехала. Целую. Твоя крыша» - попал в психиатрическую лечебницу, а отец, используя доверенность закрыл часть долгов и переписал на доверенных лиц квартиру по заниженной стоимости (еще и сговор в чистом виде⛔️). Спустя месяц после перехода права, квартира поднялась в цене в 3 раза дороже на ЦИАНе, при этом она так висела от одного агента больше года, ее даже не стали снимать с рекламы. ⛔️Клиент отказался от приобретения этого объекта, только потому, что мы ткнули фактами в нос! БИНГО!! Узнаю, что через месяц после этой истории эта чудо-квартира была продана. НЕ ПЕРЕВОДЯТСЯ НА РУСИ БЕССТРАШНЫЕ ЛЮДИ это видимо базовая настройка - "скудоумие и отвага".

УЖ СКОЛЬКО РАЗ ТВЕРДИЛИ МИРУ ЧТО ЛЕСТЬ ГНУСНА ВРЕДНА НО ТОЛЬКО ВСЕ НЕ ВПРОК (КРЫЛОВ) или как спасали бабушку нас пытаются отключить от разных мессенджеров, лоббируя другой известный уже продукт, подавая под соусом «безопасности». Один из моих коллег по офису пришла домой уставшая после трудового дня, за ужином внимательная внучка обратилась к своей 80-ти летней бабушке:

- бабууль, что случилось? Ты сама не своя бабушка вспомнила русский матерный несмотря на то, что работала в Доме культуры во времена СССР: - чую сделала я какую-то ху@ню,– ответила бабушка

.. 4 часа дня, звонок бабушке на телефон через единственный доступный мессенджер в России, определил звонившего как «Павел сосед»:

- алло - Мария Ивановна, как ваши дела? Чего в жизни дома не учувствуете? - да, а где? - группа есть

в МАХ

, где все в чате, обсуждаем дела насущные, я вам сейчас ссылочку скину, -

тут код пришел

. - да-да, продиктуйте, я вас добавлю - сказал «Павел сосед».

Далее, со слов Марии Ивановны было как в тумане: ее подключили к ZOOM, где шла конференция, присутствовал майор МВД, представитель банка и Росфинмониторинга, разговор шел про деньги, мошенников, Мария Ивановна сказала, что все деньги после последнего случая с мошенниками она держит в банке, только в СТЕКЛЯННОЙ. Бабуле вызвали такси, и она со скопленными непосильным трудом наличными приехала в Юнистрим, Мария Ивановна перевела деньги в Таджикистан. Говорит, все как в тумане, очнулась только уже дома. Время 21 час, вечер, внучка поднимает шумиху, и блокирует перевод, просто ПОВЕЗЛО из-за разницы во времени с Таджикистаном деньги «на том конце провода» не смогли снять, отделение было закрыто. Надо сказать, что Мария Ивановна опытная и «уже ученая», 3 года назад ее уже развели на круглую сумму, но все же …… на хрена нам еще один мессенджер в руки для мошенников?

ДЬЯВОЛ КРОЕТСЯ В ДЕТАЛЯХ или КРИВАЯ ГАУССА 🔴 Часто юридическая помощь не требуется, если внимательно смотреть документы, читать их, понятно что необходимы знания законов и практика, знание истории изменения правовых актов, но все же, читайте документы, задавайте вопросы, разговаривайте с продавцами, вы очень много можете узнать интересного. Читаю документы, один собственник, куплена более 3-х лет назад. ❗️Принесли даже «историю» с момента приватизации. ⚖️ Юридически все верно оформлено, не противоречит законодательству. НО! Читаю документы: квартира была продана 3 года назад по договору купли продажи, он же одновременно, является актом приема передачи, денежные средства были переданы продавцу до подписания договора. ⁉️ Вопрос: кто кем кому является, чтобы всю сумму передать за квартиру в 3-х км от МКАДА до подписания договора, при этом не взяв даже расписки? Покупатели, которые передали деньги до подписания договора под честное слово, 2 дамы, не подруги, не родственники, покупают вскладчину квартиру. Читаем дальше 👀, за одну из покупательниц действует некий гражданин по доверенности. Далее, через 3 года одна из собственников, в весьма преклонном возрасте продает по нотариальному договору свою долю второй собственнице, выступает от ее имени опять по доверенности то же лицо, что и при покупке. Договор на долю свеженький, месячной давности. И опять в нем звучат фразы: деньги переданы до подписания договора, опять договор имеет силу акта приема передачи. Спрашиваю у представителя:

- а старушка то жива? - Нет - Когда скончалась? - 3 декабря, - задумавшись, отвечает ее уже бывший представитель.

Смотрю по документам: договор от 01 декабря, регистрация в Росреестре 2 декабря, а 3-го она скончалась. Дальше человек сидевший передо мной спросил где у нас санузел, вышел и не вернулся. Если смотреть с точки зрения законодательства ⚖️, то все оформлено по закону, но опыт мне подсказывает, что не просто так в первом договоре нет подтверждения платежа и договор имеет силу акта передачи по той причине, что так хотели минимизировать участие продавца в сделке - один раз подпись поставил и все, не нужно заставлять его писать расписку с большой долей вероятности продавцы были «с низкой социальной ответственностью» либо был сговор, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Что касаемо последующего договора купли продажи доли между двумя незнакомыми собственниками, то никто никому денег не передавал, зачем покойнику деньги? Представитель очень срочно оформил по той же доверенности (❗️которую выписали за 5 дней до подписания договора❗️) договор купли продажи доли, что бы не ввязываться в наследственное дело, я позже заглянул - действительно 3 числа стоит дата смерти бабушки, наследственное дело открыто. Принято решение: отказаться от такой покупки⛔️. Одна из ошибок, думать: если что отсудим. Сложнее предусмотреть все заранее, продиагностировать возможные проблемы, минимизировать риски. 📌P/S: как обычно, началось всё с того, что покупатель "скребет" по нижней планке ценового коридора в самостоятельном поиске и потом приходит проверять документы, хоть догадался не сам все делать.

кривая Гаусса: непрерывное распределение вероятностей, где значения симметрично сгруппированы вокруг среднего, а вероятность отклонений уменьшается по мере удаления от него

ЭТО НЕ РАЗРАБОТКА ПЛАНА БАРБАРОССА мы с коллегами пытаемся проработать схему сделки началось все со слов продавца:

- да у нас все нормально! Вы заносите задаток, и мы решаем все вопросы! Да вы вообще не понимаете, как работают нотариусы, мы просто продаем и все.

Это мы с клиентом пришли смотреть квартиру 2 недели назад, квартира идеально подходит нашему клиенту по расположению, планировке, этажности, размеру и тд. И тут вмешалось НО! Большое такое, жирное. Собеседник продает 3-х комнатную квартиру (точнее их там ПЯТЬ), цена в рынке, в продаже 2 года (ДВА ГОДА!!!!) в принципе опытному агенту понятно становится при первой встрече почему, просто поговорив с продавцом, ты б…ть 2 года вопрос решить не можешь сам, не задавался вопросом, а что не так? Ответ у него у продавца есть:

покупатели виноваты

, все ходят, смотрят, у самх денег нет наверное, то ипотека и банк не одобряет, то ничего не понимает совсем.

🕰 Через неделю удалось выяснить ситуацию и появились вопросы, на которые продавец не смог ответить. Еще через 🕰 3 дня он уже сам перезванивал нам с вопросом:

🆘

а что делать то, делать то что?

А задуматься «что делать»⁉️ было над чем и задаться этим вопросом нужно было 2 года назад, когда в продажу выходили. В квартире 5 собственников, из них один малолетний 🍼. В истории по документам приватизация, 3 наследства, дарение, рента. Вопросы: 📌 кто проживает в квартире? 📌 кто зарегистрирован? 📌 за какие заслуги перед отечеством стоит запрет на регистрацию аж 3 раза? 📌 куда выезжают? 📌 что покупают взамен малолетнему? 📌 обращались уже в опеку за разрешением или нет? 📌 какая схема сделки? Надо сказать, что продавец, точнее один из них, смог ответить только на первые 3 вопроса❗️ А нам интересно решить для нашего клиента задачку по покупке этой квартиры. Поговорив с мамой - собственницей 1/6 доли (мамой малыша – собственника еще 1/6 доли) выяснили, что она хочет остаться в городе герое Москва, но денег💲 от продажи их долей не хватит на отдельную квартиру, надо изыскивать средства, поэтому продавать ничего она не будет! Здрасти приехали ⛔️ Мама с малышкой в данный момент времени проживает в собственной трехкомнатной квартире вместе с бабушкой. Так как опека в данном случае даст разрешение на продажу только с одновременной покупкой альтернативной квартиры для малолетнего есть несколько вариантов решения: ✔️ продать квартиру, где мама ребенка собственница совместно с бабушкой, купить отдельную бабушке поменьше, что освободит часть средств для покупки квартиры малолетнему🍼 с мамой, подобрать эту квартиру, получить разрешение органов опеки на продажу, где собственник малолетний🍼 и покупку квартиры для него. Итого у нас в цепочке сделки выходит минимум 4 квартиры. ✔️ подобрать квартиру для малолетнего🍼, получить разрешение органов опеки на продажу, где малолетний собственник и покупку квартиры для него. Но надо тогда остальным собственника «поделиться» с мамой и малолетним деньгами, так как на 1/3 суммы от продажи однокомнатную в Москве не купишь. Да, сделка проще, но никто не желает делиться «пирогом» 🍰. Надо еще понимать, что все это обильно «сдобрено»🧂получением разрешения органов опеки срегламентом одновременной купли продажи, обязательным нотариатом и сверху еще все прикрыто ипотекой покупателя, еще "ложка 🥄 дегтя в бочку меда 🍯 " – ❗️тройной запрет ⛔️на регистрационные действия в отношении квартиры, наложенные судебными приставами❗️. Еще момент, если не наш клиент покупатель – надо найти еще покупателя на весь это винегрет 🥗. Надо понимать, что все это возможно только при полном согласии всех участников этого процесса, в случае если кто-то будет против той или иной схемы – купить квартиру невозможно Самое интересное, что у продавца за 2 года даже приблизительно схемы не было. А так нет, нам никто не нужен, говорит продавец, мы сами справимся, сами с усами! А, еще и после всего этого нахамить успел «если вы не можете работать агентом и уговорить покупателя это купить – идите грузчиком работайте». НО МЫ НЕ СДАЕМСЯ