Алексей Беляков | Покупай Актив

Как мы на самом деле создаем асимметрию доходности и рисков Я люблю шахматы и каждая новая сделка выглядит для меня примерно как шахматная партия. Есть объект. Есть продавец. Есть арендатор. Есть экономика. Есть юридическая часть. Есть технические условия. Есть куча сценариев, что может пойти не так. Моя задача не просто найти объект с хорошей доходностью. Главное — еще до покупки понять, где мы можем управлять риском, а где он может в какой-то момент стать неуправляемым. За почти 20 лет в недвижимости таких историй насмотрелся вагон и маленькую тележку. Поэтому сейчас у нас внутри команды уже довольно большой чек-лист: что проверить, куда доехать, с кем поговорить, какие вопросы задать до того, как положить деньги на стол. Расскажу на примере одного из участков, который был у нас в работе. На первый взгляд там уже практически все сложилось. ✔ Экономика нам подходит ✔ С продавцом договорились, контакт хороший ✔ Сетевой арендатор хочет это место ✔ Юридическую проверку участок прошел. Можно было бы сказать: ну все, вперед. Но дальше начинается та часть работы, где мы проверяем риски глубже. У участка есть нюанс с назначением земли. Для того чтобы реализовать там магазин, назначение земли нужно будет поменять. Само по себе это не критично, делали не раз. Смотрим дальше. Для торгового объекта одна из базовых вещей — заезды на участок. Покупателям надо нормально заезжать и выезжать, плюс должна работать погрузка-разгрузка. В нормальной конфигурации нам нужны минимум два заезда. Мы пошли в администрацию района, где нам почти прямым текстом сказали, что это практически невозможно

С текущим назначением земли существующим заездом пользоваться можно. А если меняете назначение под магазин — этот вариант уже не подойдет. Нужно согласовывать новый. Причем со стороны администрации нам его согласовать не смогут из-за требований по примыканию. А со стороны фасада начинается уже Росавтодор. Это вообще отдельная история 😅

И вот обычный для нас технический вопрос перешел в категорию неуправляемого риска. Потому что можно купить участок, вложить деньги, а потом годами ходить по согласованиям и в итоге вообще не получить нужный заезд. Хотя до этого все выглядело идеально: продавец договороспособный, арендатор готов, экономика сходится, юристы вопросов не видят. ❗️Вот для меня в этом и есть ключевой момент — асимметрия риск/доходность. Не только найти объект, который много приносит. А еще до сделки убрать максимум сценариев, где потом можно сильно вляпаться. Потому что доходность можно красиво посчитать в Excel, но один непросчитанный риск потом способен все это обнулить. Поэтому доверить подбор объекта нам, как профессионалам, для инвестора в большинстве случаев обойдется дешевле, чем вариться в этих проблемах самостоятельно и потерять деньги.