BuildExpert

ИТОГИ ЛЕТА на РЫНКЕ ЖИЛЬЯ. ЧТО БЫЛО СЕЗОНОМ, а ЧТО РАЗВОРОТОМ? Лето закрыто. Свожу цифры и отделяю сезонный всплеск от настоящего изменения спроса. Разница здесь важнее самих цифр. Что показали месяцы❓ Июнь дал самый сильный месяц с начала года. Около 39 тысяч сделок по стране. Рост почти на 30% к маю. После вялой весны это выглядело как перелом. Июль остудил рынок. 37,2 тысячи сделок. Минус 4,9% к июню и минус 6,5% к июлю прошлого года. Всплеск откатился ровно за один месяц. Продолжение читайте ниже 👇

1⃣Стройка идёт на заёмные деньги. Проектное финансирование и оборотный капитал. Их цена завязана на базовую ставку. При ставке около 16% деньги на стройку обходятся в двадцать с лишним процентов годовых. Это ложится в себестоимость каждого квадратного метра. 2⃣ момент. Высокая ставка держит вклады доходными. При 16,25% частные деньги идут на депозит, а не в инвестиционную квартиру. Инвестор считает и выбирает банк. Часть спроса, который раньше шёл в новостройки, сегодня лежит на депозитах. Поэтому даже снижение на полпункта я большим событием не считаю. Для экономики проекта это пока немного. Важна не одна цифра, а траектория. От 18% в прошлом октябре мы дошли до 16,25%. Рынок ждёт около 14,75% на горизонте года. Вот когда проектное финансирование подешевеет по-настоящему. Инфляция за год 10,2%. Пока она такая, дешёвых денег на стройку не будет. Ни при какой отдельной ставке. Что это значит на практике. Себестоимость строительства снижаться не начнёт. Застройщики продолжат закладывать дорогое финансирование в цену. Разговоры про падение цен на новостройки я бы пока отложил. Я смотрю на ставку не как покупатель, который ждёт дешёвую ипотеку. А как участник рынка, который считает стоимость денег на стройку. Разворот начался, но до дешёвых денег ещё далеко. #BuildExpert #Базоваяставка #NationalBank #Finance #Project

Сегодня Нацбанк снизил базовую ставку до 16,25%. Раньше было 16,75%. Это третье снижение с октября прошлого года, тогда ставка держалась на 18%. Смотрю на это глазами застройщика, а не покупателя. Для покупателя ставка почти ничего не решает. Ипотеку в Казахстане берут по госпрограммам. 7-20-25, Наурыз, Бақытты Отбасы, с 31 августа добавился Умай. Ставки там фиксированные и к базовой не привязаны. Поэтому спрос на квартиры базовая ставка не двигает. А для застройщика двигает всё. Продолжение читайте ниже 👇

В итоге весь спрос стянулся в один узкий сегмент дешёвого жилья, а его на рынке почти нет. Получается разрыв: одобренный займ есть, а квартиры под него — нет. По-хорошему это решается не ожиданием, что предложение вырастет само, а пересмотром ценовых лимитов программы вслед за рынком. Иначе одобрения так и будут оставаться на бумаге. - необходимо сгенерировать изображение #BuildExpert #АлматыЖастары #льготноекредитование #realestate

НАЛИЧИЕ ОДОБРЕНИЯ ОТ БАНКА, еще не покупка Участники «Алматы жастары» жалуются не зря, но проблема не в самой программе, а в том, что рынок перестал давать под неё квартиры. Займ одобряют, а вот объектов, которые вписываются в лимиты по цене и площади, почти не осталось. Дело в нескольких вещах, которые сошлись одновременно. С января 2026 года первичка впервые облагается НДС в 16%, и новостройки подорожали на 10–12%— большая часть квартир просто вышла за ценовой потолок программы. Вторичный рынок тоже замер: те, кто успел взять льготную ипотеку до 2024 года, не продают и не меняют жильё, поэтому подходящего предложения стало ещё меньше. А коммерческая ипотека под 22–24% фактически недоступна, и продавцы, зная это, не спешат снижать цену до нужного уровня. Продолжение читайте ниже 👇

Даже если средний чек будет вдвое ниже потолка, речь идёт о нескольких сотнях семей на всю страну. Общее финансирование от АБР заявлено на 90 млрд тенге и делится с Зелёной ипотекой, то есть даже полный объём программы закрывает доли процента от спроса. Отсюда главный практический вывод. Следующий транш тоже разберут за часы. Пройдёт не та, кто быстрее прочитает новость, а та, у кого пакет собран и жильё заранее проверено на соответствие. Поэтому разбираю три условия, которые решают исход и о которых почти не пишут. 1⃣. Потолок дохода, а не порог Чистый совокупный доход семьи не должен превышать 1,25 млн тенге в месяц. Программа отсекает сверху. Женщина с сильной зарплатой и работающим супругом выпадает из отбора, хотя именно она чаще всего и приходит за займом на крупную сумму. Доход подтверждается пенсионными отчислениями за последние 6 месяцев. Созаёмщиков разрешено двое, но каждый добавленный созаёмщик поднимает совокупный доход к потолку. Дохода не хватает на платёж, а вместе с созаёмщиком вы выходите за лимит. Считать эту вилку нужно сейчас, а не в день открытия приёма. 2⃣. Дом не старше 2016 года Вторичное жильё проходит, только если дом введён в эксплуатацию не ранее 1 января 2016 года. Год постройки в объявлении и дата акта ввода в эксплуатацию совпадают не всегда. Ориентироваться надо на документ, а не на карточку объекта. Практический эффект простой. Весь фонд советской постройки, вся вторичка нулевых и большая часть домов до 2015 года выпадают. В районах со сложившейся застройкой выбор сжимается почти до нуля. Что это условие сделает с ценой в домах после 2016 года, разберу отдельным постом завтра. 3⃣. Новостройка только с гарантией на конкретный дом Долевое участие допускается, если у объекта есть гарантия Казахстанской жилищной компании либо банковское страхование, а сделка проходит через Баспана Маркет. Здесь ошибаются чаще всего. Гарантия выдаётся не жилому комплексу целиком, а конкретной очереди и конкретному дому. У застройщика может быть гарантия на первую очередь и не быть на третью, при этом в отделе продаж вам скажут, что комплекс гарантирован. Спрашивайте номер дома и проверяйте по нему, а не по названию комплекса. И цифра, которую путают чаще остальных 14,8% это ставка предварительного жилищного займа. ГЭСВ по нему от 16,3 до 16,8%. Ставка 5% и ниже включается только после того, как на депозите накопится половина суммы займа. Первый этап по стоимости денег ничем не отличается от обычной рыночной ипотеки, и планировать бюджет семьи нужно именно по нему. Добавьте сюда первоначальный взнос от 20% в Алматы и Астане и от 15% в остальных регионах, а также обязанность жить в купленной квартире и оформить её на себя. Что сделать до открытия следующего транша❓ Посчитайте чистый доход семьи вместе со всеми созаёмщиками и сверьте с потолком. Возьмите дату ввода дома из технического паспорта, а не из объявления. По новостройке запросите номер гарантии именно на ваш дом. Держите пакет документов собранным, потому что окно приёма измеряется часами. Успели подать заявку 31 августа? Напишите в комментариях, что спросил банк и на каком вы этапе. Соберу типичны вопросы и причины отказов и разберу, когда появится статистика по программе. #BuildExpert #Умай #ипотека #Отбасыбанк

УМАЙ - ПРОВЕЛИ И ОСТАНОВИЛИ ЗА 1 ДЕНЬ. Приём заявок открылся 31 августа и был приостановлен в тот же день. К 16:00 лимит первого транша был выбран полностью. В Отбасы банке объяснили это высоким спросом и сказали, что работают с Азиатским банком развития над ускорением следующего транша. Дату не назвали. Посчитайте порядок величин. Первый транш это 9 млрд тенге. Максимальная сумма займа 50 млн на одну заёмщицу. Продолжение читайте ниже 👇

Ауқымды құрылыс қалалар мен өңірлерге қандай өзгеріс әкелуі мүмкін және мемлекеттік инвестициялар халықтың өмір сапасына нақты әсер етуі үшін не істеу керек? Бұл туралы Qazaq Expert Club-тың құрылыс саласындағы сарапшысы Диляра Сейітнұрова өз пікірін білдірді: «Президенттің Қазақстан үлкен құрылыс алаңына айналып келеді деген сөзін мен оң белгі ретінде қабылдаймын. Әсіресе әңгіме тек жаңа нысандар туралы емес, базалық инфрақұрылым – сумен және жылумен жабдықтау, энергетика, көлік туралы болып отырғаны маңызды. Бұл – тұрғын үй құрылысының да, әлеуметтік инфрақұрылымның да толыққанды дамуы мүмкін болмайтын іргетас. Түптеп келгенде, дәл осы жүйелердің жағдайы адамдардың күнделікті өмір сапасын айқындайды. Мектептер, балабақшалар, емханалар және басқа да әлеуметтік нысандардың маңызы да кем емес. Ұзақ уақыт бойы жаңа тұрғын үйлер олардың айналасына қажетті инфрақұрылымнан жылдамырақ салынды. Соның салдарынан жаңа аудандардың тұрғындары балаларын басқа аудандардағы мектептерге апаруға және медициналық көмек алу үшін қаланың өзге бөліктеріне баруға мәжбүр. Ауқымды құрылыс бағдарламасы бұл алшақтықты біртіндеп жоюға мүмкіндік береді: мектептер мен балабақшаларды тұрғын үйлермен қатар салып, емханалар мен амбулаторияларды жаңа тұрғын алаптарына жақын орналастыру қажет. Алматы үшін сейсмикалық күшейту, сондай-ақ апатты жағдайдағы мектептер мен балабақшаларды ауыстыру жеке басымдық болып қалуы тиіс – бұл жерде қауіпсіздік мәселесі жайлылықтан маңыздырақ. Адамдар дәл осындай мемлекеттік инвестициялардың әсерін күнделікті өмірінде тікелей сезінеді. Алматы және басқа қалалар үшін бұл – бұрыннан қалыптасқан аумақтарды реновациялауға да үлкен мүмкіндік. Құрылыстың тек жаңа алаңдарда ғана емес, қалалардың ішінде де жүргізілгені маңызды. Бұл инженерлік желілерді жаңартуды, апатты тұрғын үйлердің тұрғындарын көшіруді және қалыптасқан аудандарды кешенді дамытуды қамтуы тиіс. Мұндай тәсіл мемлекеттік инвестициялардың жеке инвестицияларға серпін беруіне мүмкіндік береді: инфрақұрылымды іс жүзінде нөлден салуға тура келетін жаңа шеткі аудандарды қалыптастырудың орнына, көлік және әлеуметтік жүйесі бұрыннан бар, қоныстанған аумақтарды жаңғыртуға болады. Алайда мұнда тәуекел де бар: құрылыстың ауқымы мен жоғары қарқыны әрдайым сапаға қосымша қысым түсіреді. Сондықтан нысандар неғұрлым көп салынған сайын жобалауға, құрылыс қадағалауына және сапаны бақылауға қойылатын талаптар да соғұрлым жоғары болуы тиіс. Әйтпесе бүгінгі жоғары қарқын бірнеше жылдан кейін нысандардың мерзімінен бұрын тозуына және жаңа шығындардың қажеттілігіне әкелуі мүмкін. Егер осы тепе-теңдікті сақтай алсақ, ауқымды құрылыс құрылыс көлемінің жай ғана өсуінен әлдеқайда үлкен нәтиже бере алады. Бұл – инфрақұрылымды бір мезгілде жаңғыртуға, әлеуметтік нысандар тапшылығын азайтуға, қалалардың қауіпсіздігін арттыруға, ескі аудандарды реновациялауға және өңірлердің одан әрі дамуына жағдай жасауға мүмкіндік», – деп есептейді Диляра Сейітнұрова.

Үлкен құрылыс алаңы: ауқымды құрылыс қалалар мен өңірлерге не бере алады? Президент Қасым-Жомарт Тоқаев 28 тамызда Құрылтайдың бірінші сессиясының ашылуында сөйлеген сөзінде Қазақстанда инфрақұрылымды ауқымды жаңғырту жүріп жатқанын мәлімдеді. Әңгіме халықтың тіршілігін қамтамасыз етуге де, ел экономикасының одан әрі дамуына да қажетті коммуналдық желілер, көлік, энергетика және су инфрақұрылымы туралы болып отыр. «Қазақстан біртіндеп үлкен құрылыс алаңына айналып келеді. Бірақ ауқымды құрылыс қомақты инвестицияны, соның ішінде мемлекеттік инвестицияны қажет етеді», – деп атап өтті Президент.

Что масштабное строительство может изменить для городов и регионов и как сделать так, чтобы государственные инвестиции действительно повлияли на качество жизни? Своим мнением поделилась эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова: «Слова Президента о том, что Казахстан превращается в большую строительную площадку, я воспринимаю как позитивный сигнал. Особенно важно, что речь идет не только о новых объектах, но и о базовой инфраструктуре: воде, теплоснабжении, энергетике, транспорте. Это фундамент, без которого невозможно полноценное развитие ни жилищного строительства, ни социальной инфраструктуры. В конечном счете именно состояние этих систем во многом определяет качество повседневной жизни людей. Не менее важны школы, детские сады, поликлиники и другие социальные объекты. Долгое время новое жилье строилось быстрее, чем необходимая инфраструктура вокруг него. В результате жители новых районов вынуждены возить детей в школы и обращаться за медицинской помощью в других частях города. Масштабная строительная программа дает возможность постепенно закрывать этот разрыв: строить школы и детские сады одновременно с жильем, размещать поликлиники и амбулатории рядом с новыми жилыми массивами. Для Алматы отдельным приоритетом должны оставаться сейсмоусиление и замена аварийных школ и детских садов - здесь вопрос безопасности важнее комфорта. Именно такие государственные инвестиции люди ощущают непосредственно в своей повседневной жизни. Для Алматы и других городов это также большая возможность для реновации уже существующих территорий. Важно, чтобы строительство разворачивалось не только на новых площадках, но и внутри городов – с обновлением инженерных сетей, расселением аварийного жилья и комплексным развитием сложившихся районов. Такой подход позволяет государственным вложениям становиться стимулом для частных инвестиций: вместо создания новых окраин, где инфраструктуру приходится строить практически с нуля, можно обновлять уже обжитые территории с существующей транспортной и социальной системой. Но здесь есть и риск: масштаб и высокие темпы строительства всегда создают дополнительное давление на качество. Поэтому чем больше строится объектов, тем выше должны быть требования к проектированию, строительному надзору и контролю качества. Иначе сегодняшние высокие темпы через несколько лет могут обернуться преждевременным износом объектов и необходимостью новых расходов. Если удастся сохранить этот баланс, большая стройка может дать гораздо больший результат, чем просто рост объемов строительства. Это возможность одновременно обновить инфраструктуру, сократить дефицит социальных объектов, повысить безопасность городов, запустить реновацию старых районов и создать условия для дальнейшего развития регионов», - считает Диляра Сейтнурова.

Большая строительная площадка: что масштабное строительство может дать городам и регионам Президент Касым-Жомарт Токаев, выступая 28 августа на открытии первой сессии Курултая, заявил о масштабном обновлении инфраструктуры в Казахстане. Речь идет о коммунальных сетях, транспортной, энергетической и водной инфраструктуре, необходимой как для жизнедеятельности населения, так и для дальнейшего экономического развития страны. «Казахстан постепенно превращается в большую строительную площадку. Но большая стройка требует немалых инвестиций, в том числе государственных», - отметил Президент.

Как это устроено на самом деле❓ Прежде чем начать проект, застройщик получает технические условия (ТУ) на подключение к теплу. В них написано: точка врезки, разрешённая нагрузка, ответственность сторон. На бумаге всё сходится. На земле сеть, к которой подключается новый квартал, может быть построена в 70-х и работать на пределе. Годами техусловия (ТУ) выдавали под нагрузку, которой у сети физически не было. Дом строится за два-три года, а модернизация магистрали и ЦТП — это отдельный бюджет, отдельный подрядчик и совсем другие сроки. Дом успевает, сеть — НЕТ. Разрыв оплачивает житель первой же холодной зимой. Именно поэтому Строительный кодекс 2026 года увязал выдачу разрешения с реальной обеспеченностью инженерной инфраструктурой. Норма правильная. Но она работает для новых проектов, а дома, которые сдают сейчас, проектировались по старым правилам. Города, где сети уже упёрлись❓ Есть районы, где износ теплосетей давно перешёл ту черту, за которой новая застройка идёт не от наличия мощности, а вопреки её отсутствию. Там каждый новый ЖК — это дополнительная нагрузка на трубу, которую пора менять, а не догружать. Это не только про Алматы. Это Петропавловск, Риддер, малые города с изношенными ТЭЦ, где авария зимой давно стала сезонным событием, а не ЧП. «У нас собственная котельная» — что это значит для покупателя Фразу застройщика про автономную котельную часто подают как плюс. Иногда это действительно так: дом не зависит от изношенной магистрали. Но у неё есть обратная сторона, о которой на показе не говорят. Спросите до покупки: — на каком топливе работает котельная и кто её обслуживает после сдачи; — на чьём балансе она стоит и как её содержание попадёт в вашу квитанцию; — что будет с тарифом, когда гарантия застройщика закончится, а оборудование — НЕТ. Автономная котельная снимает зависимость от города, но перекладывает её на дом. Иногда это выгодно жителю, иногда — нет. Разница в деталях договора, а не в слове на баннере. Мой вопрос к акиматам❓ Где публичная карта резервов тепловой мощности по районам? Пока такой карты нет, ТУ остаются внутренним документом между застройщиком и монополистом, а покупатель узнаёт о дефиците мощности постфактум — когда батарея не греет. Открытая карта резервов закрыла бы половину этих историй ещё на стадии выбора квартиры. Тема выстрелит при первой же аварии. Я предпочитаю разложить её до, а не после. А в вашем доме были проблемы с теплом прошлой зимой? Пишите город — соберём свою карту. BuildExpert #тепловыесети #техническиеусловия #отопительныйсезон #картарезервовтепловыхмощностей #ТЭЦ

ОТОПИТЕЛЬНЫЙ СЕЗОН КАК ПРОВЕРКА. НОВЫЕ ЖК НА СТАРЫХ СЕТЯХ. До подачи тепла остаётся полтора месяца. И каждый год повторяется одно и то же: одни и те же города, одни и те же трубы, одни и те же новости про порыв на магистрали и остывшие батареи в новостройке, которую сдали год назад. Я хочу зафиксировать простую вещь. Холодная зима в новом доме — это не вопрос коммуналки. Это вопрос того, как выдавали разрешение на стройку. Продолжение читайте ниже 👇

🔹 Астана — отлаженная машина Реновация с 2013 года по опыту Анкары (TOKİ). За всё время — 104 дома, 4 642 квартиры переданы городу, 115 млрд тенге реинвестировано. Застройщик строит, часть отдаёт под переселение, остальное продаёт. Работает, потому что есть земля и инвестор. 🔹 Алматы — реновация выживания 1 366 сейсмонеустойчивых домов, 14 430 квартир, 43 000+ жителей — под угрозой обрушения при землетрясении. Свободной земли нет, поэтому реновация тут не выбор, а единственный путь. 43% ветхого фонда — в Турксибском районе. 🔹 Шымкент — всё на инвесторе 2 429 домов, много панелек 60–80-х. Жёсткого графика сноса нет: всё держится на согласии жильцов (нужно 2/3) и на том, придёт ли застройщик. Нет согласия — проект отменяется. Здесь собственник в переговорах уязвимее всего. 🔹 Области — снос по аварийности Пример — Алматинская область: 22 дома, износ 90–100%, каркасно-камышитовые постройки 1940–1978 годов. Сносят точечно — там, где жить уже опасно. Итог: в Астане правит инвестмеханизм, в Алматы — сейсмика и дефицит земли, в Шымкенте — застройщик и согласие жильцов, в областях — аварийность. И права собственника, и размер компенсации зависят от того, в каком из этих сценариев его дом. 📌 Ваш дом попал под реновацию? Не подписывайте ничего сразу. Как оценить дом, что требовать и когда сказать «нет» — в моём разборе: Что необходимо знать, если ваш дом попал под реновацию → А как реновация идёт в вашем городе?

АСТАНА, АЛМАТЫ, ШЫМКЕНТ -РЕГИОНЫ. Разные реновации в одной стране. "Реновация" звучит как одно слово, но в Казахстане это разные процессы — с разными деньгами, механизмами и, главное, с разной причиной, по которой их вообще запустили. ВАстане, Алматы, Шымкенте и в областях под одним и тем же термином скрываются непохожие друг на друга модели. Разбираю по официальным программам. Продолжение читайте нижу 👇

4,2 ТЫСЯЧИ ДОМОВ и 3,2 ТРИЛЛИОНА ТЕНГЕ. Сколько стоит расселить страну Это не про Алматы. Это про весь Казахстан. В стране около 4,2 тысячи ветхих и аварийных многоквартирных домов. На их обновление нужно порядка 3,2 триллиона тенге. Сумма сама просится в заголовок, поэтому с ней и разберёмся. Сначала про сами дома. В январе вице-министр Кажкенов называл другое число. 1037 аварийных плюс 2663 ветхих. Это 3,7 тысячи. За полгода стало 4,2 тысячи. Плюс пятьсот домов и ни одного публичного объяснения, откуда они взялись. Июльская цифра идёт "по информации акиматов". Это значит, что единого реестра у страны нет. Есть сводка из регионов, которую акиматы досчитывают по мере обследований. Скорее всего дома не стали ветхими за полгода, их просто дообследовали и переписали. Поэтому цифру честнее держать как "около 4,2 тысячи", а не как точный факт до последнего дома. Теперь деньги. 3,2 триллиона это предварительная оценка, а не утверждённый бюджет. Чтобы понять масштаб, спущусь на землю. Астана заложила на снос аварийного жилья в 2026 году 362 миллиона тенге. На 24 дома. Один город, один год. Местные бюджеты такую задачу не тянут физически. Это просто арифметика. Отсюда и новый механизм. Акимат даёт землю и сети. Инвестор сносит и строит. АО "Казахстанская жилищная компания" (КЖК) как единый оператор гарантирует права жильцов по аналогии с долевым участием. Смысл в том, чтобы снять нагрузку с бюджета и завести в реновацию частные деньги. Дальше самое важное. На 2026 год под снос заявлено 224 дома, 44 уже демонтированы. За три года, с 2023 по 2025, по стране снесли 291 дом и переселили 4996 собственников. Задача, которую ставил президент, обеспечить новым жильём около 40 тысяч собственников. Переселили пока пять. А теперь посчитаим вместе. 4,2 тысячи домов при 224 в год это почти девятнадцать лет работы. Горизонт, который называют официально, это 2029 год. На бюджетных деньгах эти две даты не сходятся. Весь расчёт держится на том, что частный инвестор закроет разрыв. И вот здесь мой главный вопрос. Инвестор идёт туда, где земля дорогая и квартиры хорошо продаются. В Алматы и Астане это работает. А кто зайдёт в аварийный квартал в Таразе или Кызылорде, где выручка от нового дома не перекроет расселение жильцов? Пока ответа нет. Именно от него зависит, расселят страну за двадцать лет или за пять. Программа объявлена. Смотреть надо не на объявление, а на темп сноса по регионам. Он покажет правду раньше любых цифр из презентаций. Ваш дом в списке ветхих? Напишите город и год постройки. Соберём свою карту. BuildExpert #реновация #ветхоежилье ##национальнаяпрограммареновации #недвижимость

📍Но у этого механизма есть слабое место, о котором в презентациях предпочитают молчать. Соглашаясь на долевое участие, собственник перестает быть просто владельцем квартиры с правом на компенсацию и становится дольщиком строящегося дома. Это совсем другой уровень риска. 📍Пока идет стройка, человек живет во временном жилье, а его будущая квартира существует только на бумаге. В реновации сроки срываются почти всегда: изношенные сети приходится перекладывать, с несогласными соседями долго договариваться, проект по ходу пересматривать. В итоге метры можно ждать не оговоренные полтора года, а заметно дольше. И в отличие от денег, забрать свое и уйти уже нельзя: актив заморожен в стройке. 📍Второе слабое место это гарантии. Обычный дольщик, который платит деньги через КЖК, защищен, и его дом обязаны достроить при любом раскладе. Участник реновации вносит не деньги, а снесенный дом, поэтому под ту же гарантию он попадает далеко не всегда. Если застройщик уходит в банкротство, человек рискует остаться и без старого жилья, и без нового. 📍Третье это метраж. В договоре должна стоять конкретика: площадь, этаж, отделка, срок сдачи. Размытая формулировка «равноценное жилье» без цифр это заложенный на будущее спор, в котором собственник всегда слабее застройщика. Я не против долевого участия. При честной схеме это действительно выгоднее живых денег. Но входить в него стоит только с закрытым договором, где прописаны гарантии, сроки, штрафы за срыв, точный метраж и жилье на время стройки. Пока этого нет, относитесь к механизму как к инвестиции, а не как к гарантированному обмену. А любую инвестицию перед входом проверяют на прочность. В следующем посте разберу, что именно нужно прописать в договоре, чтобы войти в проект дольщиком, а не заложником стройки. BuildExpert #реновация #компенсация #ветхоежилье #инвестиции

РЕНОВАЦИЯ ЧЕРЕЗ ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ: в чем слабое место? Появился новый механизм реновации. Дом собственника сносят, а взамен дают не деньги, а квартиру в новостройке на том же участке. Логика понятная. Денежная компенсация со временем обесценивается: пока сумма лежит на счете, рынок уходит вверх, и на равноценное жилье в своем районе денег уже не хватает. При долевом участии человек закрепляет за собой метры, а не сумму, и рост цен начинает работать на него. Продолжение читайте ниже 👇

🛑АРЕНДА ВЫРОСЛА В 1,8 РАЗА ЗА 4,5ГОДА. По данным БНС аренда благоустроенного жилья с декабря 2021 подорожала в 1,8 раза. В Алматы это около 5 880 тенге за квадрат. Однушка на 35 метров - примерно 205 тысяч в месяц. Напрашивается вывод: аренда взлетела, зарплаты стоят. Средняя номинальная зарплата за первый квартал 2026 года 461 486 тенге. В 2021 году была около 250 тысяч. Тоже рост примерно в 1,8 раза. Номинально зарплата шла с арендой ноздря в ноздрю. Обе выросли одинаково, потому что их тянула инфляция. И вот тут настоящая цифра. Реальная зарплата за последний год ушла в минус на 2,3% Плюс медиана 331 527 тенге, половина работающих получает меньше. Для такого человека алматинская однушка съедает почти две трети дохода. На подкасте Taldau Talks (https://youtu.be/ceykqddorfM?si=MIQm59IMyThpVOA7) у Маулена Ашимбаева тему доступности жилья свели к простому совету. Глава Отбасы банка Ляззат Ибрагимова: платёж по ипотеке обычно лишь чуть больше аренды чужой квартиры, поэтому брать жильё надо раньше. Те, кто купил в 2021-2023, сейчас платят около 150 тысяч. 📍Эти 150 тысяч - платёж людей, которые зашли в дешёвую ставку несколько лет назад. Сегодняшний арендатор берёт коммерческую ипотеку под 22-24% или годами стоит в очереди на льготную. Для него аренда не ошибка, а единственный доступный вариант. Экономист Эльдар Шамсутдинов там же признал: в крупных городах жильё дорожало быстрее инфляции, а доходы отставали от цен. Дальше цепочка простая. Кого вытолкнули с рынка покупки, тот идёт снимать. Спрос на аренду пухнет, ставка ползёт вверх.А что для вас сейчас реальнее - платить аренду или тянуть ипотеку? Напишите в комментариях. BuildExpert #TaldauTalks #Арендажилья #Ипотека #инфляция #недвижимость

в колонке для Tengri Home разбирает конструкцию подробно: по такому договору вы покупаете не квартиру, а право в будущем заключить договор на квартиру. Если проект встанет до подписания основного договора, вы окажетесь в общей очереди кредиторов с деньгами, но без жилья. Закон о долевом участии такую схему привлечения денег не предусматривает, а значит и гарантия Единого оператора на вас не распространяется. Дальше идёт то, чего в ипотеке нет, потому что там это запрещает АРРФР. Рассрочка не банковский продукт. Предельной ГЭСВ для неё не существует, обязанности раскрывать эффективную ставку тоже, право на досрочное погашение без санкций не гарантировано. Пени в договорах асимметричны: 0,1% в день с покупателя за просрочку платежа против 0,01% с застройщика за срыв сроков строительства. При расторжении застройщик может удержать до 20% внесённой суммы. И отдельно смотрите пункты об индексации, потому что привязка остатка к курсу доллара или оговорка о пересчёте цены при изменении налогов превращает фиксированную цену в плавающую. ❓Что сделать до подписания Требуйте письменно цену за наличные рядом с ценой в рассрочку. Без первой цифры ставку посчитать нельзя, а отказ её назвать сам по себе многое говорит о продавце. Получив обе цены, считайте по логике выше и сравнивайте результат с 20-24% коммерческой ипотеки, а не с обещанием нуля процентов. Проверьте вид договора и статус объекта. ЖК должен быть в «Казреестре» на homeportal.kz, а договор должен быть договором долевого участия, а не бронированием или предварительным. В самом договоре цена фиксируется в тенге без валютных и налоговых оговорок, ответственность сторон должна быть симметричной, а срок заключения основного договора привязан к календарной дате, а не к вводу объекта в эксплуатацию. А вам застройщик называл цену за наличные рядом с ценой в рассрочку или только вторую? BuildExpert #рассрочкаотзастройщика #ипотечноекредитование #СтроительныйкодексРК #НалоговыйкодексРК