Анатолий Лизунов | Инвестиции в недвижимость

🛍 Где же большая часть вкусных объектов для инвестирования? Рассказываю.

Госаукционы. Государство и муниципалитеты продают имущество через торги: квартиры расселённых домов, землю, коммерцию, машиноместа, кладовки. Цены стартуют часто от 30-50% от рыночной. Барьер входа - юридическая грамотность и умение работать с процедурой. Кто прошёл первый цикл, тот в теме на всю жизнь. Досрочная переуступка от застройщиков. Инвесторы, купившие квартиры на котловане, часто хотят выйти до сдачи дома с небольшой скидкой. Скидки 5-15% к текущей рыночной цене готового объекта, но плюс - успеваешь получить рост стоимости от сдачи дома. Сарафан внутри сообщества. Мой самый недооценённый канал. Чат с клиентами и партнёрами. Кто-то продаёт объект, кто-то ищет. Работает только если у вас есть репутация в отрасли или деньги в кошельке, которые уважают.

Общее правило. Первый канал даёт максимальную скидку и максимальный порог входа. Последний - минимальный порог, но нужен нетворкинг. ➡️ Кого нужно провести за руку через первый цикл на госаукционе - услуга «Инвестиции» подойдёт. Пишите ТОРГИ в чат канала. Обсудим детали.

🗣️ Большинство начинающих инвесторов застревают на поиске объекта. Но почему? - «понимаю, что хочу недвижимость, но не знаю стратегии» - «есть объект, но боюсь принять решение» - «не могу решить, недвижимость или другое»

🚩 Почему застряли именно тут. Есть три причины, и обычно все три одновременно. Первая. Смотрите не там. 90% начинающих инвесторов открывают Циан и Авито. Это 5% всего рынка. Причём тот его срез, где цены уже подтянуты риелторами под верхнюю границу. Прибыльные объекты редко попадают в открытую ленту. Об этом будет ниже. Вторая. Смотрите слишком много и решаете слишком мало. Классика - открыли 40 объявлений, сравниваете, не можете выбрать. Через месяц продолжаете сравнивать. Через полгода - ещё 40 объявлений, ни одного просмотра вживую. Мозг устаёт, ничего не выбирается. Третья. Не знаете свой критерий отбора. Без чёткого фильтра любой объект кажется либо подходящим, либо не очень. Решения нет. В пятницу опубликую кружок с одним вопросом, который отсеивает 90% объектов за 5 секунд.

❓ Что делать прямо сейчас, если вы в этой яме. 1. Определите одну стратегию. Не «поищу что-нибудь интересное», а «беру квартиру для флипа с бюджетом до Х, срок цикла 6-8 месяцев». Одна стратегия - один тип объекта - один канал поиска. Всё остальное закрываете. 2. Дайте себе 30 дней жёсткого фокуса. Смотрите 3-5 объектов в неделю вживую, не по фото. Живой просмотр за час даёт больше, чем 40 объявлений за неделю. 3. Через 30 дней у вас будет либо купленный объект, либо ясное понимание, что стратегию надо корректировать. Оба ответа лучше, чем месяцы в подвешенном состоянии. ➡️ Позже разберём каждый пункт подробно. Кто хочет пройти этот 30-дневный цикл со мной - услуга «Подбор» подходит именно для этого. Пишите в чат канала слово ПОДБОР.

✏️ Есть районы, куда я захожу наиболее спокойно. И есть районы, куда не пойду даже со скидкой 30%.

Разница видна не по названию и не по рейтингам с агрегатора. Разница видна по 5 признакам, которые собираются вместе.

Собрал в единый пост. Проверь свой район или тот, где собираешься покупать.

💸Считаем по этому дому. Серия О-96, 7 на 7 во внешнем контуре, три спальни, два санузла. Взяли по семейной ипотеке, платёж 72 тысячи в месяц. Арендует юрлицо за 140 тысяч. Налоги компенсируют они же. 68 тысяч ежемесячно. Плюс сам актив в собственности. Мебель внутри, шторы повесили, дорожки положили, деревья скоро посадим. Участок 6 соток, чернозём, черта города Подольск, вокруг тишина.

Следующий проект по такой же модели запускаем в Кленово. Хозяйка идёт с нами в чистовую отделку, комплектацию, дренаж и благоустройство.

➡️ Хотите разобрать похожий сценарий на своих цифрах и локации, напишите в чат канала «РАЗБОР». Соберу конкретную модель под вас.

...пара слов про логику всей истории. Земля с торгов уходит ниже рынка. Отсюда основной запас доходности. На одном участке помещаем два дома. Первый семейный, для клиента. Второй сдаётся и приносит деньги ежемесячно.

Рядом на нашей площадке уже стоят такие доходные дома. Снимают работники соседних складов. Спрос стабильный, рабочие места в шаговой доступности.

Сейчас едем к готовому объекту. Покажу изнутри и с цифрами. 🔜

▶️ Заехал на площадку под Подольском. Работаем с клиентом по земле, которую он взял у нас на торгах. 9 соток. План рабочий. Межуем на два участка. На одном ставим дом для проживания. На втором доходный дом под сдачу.

🏠 Кладовка в подвале новостройки за 350 тысяч. Аренда 6 тысяч в месяц. Доходность 20% годовых. Никто не пишет про них, потому что не звучит солидно. Почему инвестиции в кладовки работают? Новостройки на 300-500 квартир проектируют с 40-80 кладовками. Дефицит в два-три раза. Каждая семья с ребёнком, каждый лыжник, каждый мотоциклист, каждый рыбак - потенциальный арендатор в этом же доме. Средний срок аренды кладовок доходит до 2,5 года. Люди туда переезжают лыжами и велосипедами, потом забывают, что платят. Автопродление лучше любой маркетинговой воронки.

Что смотрю перед покупкой? - Право собственности, а не аренда у застройщика. Иначе через 3 года ставки могут пересмотреть и вся экономика рухнет. - Метраж не меньше 3 квадратов. Меньшие берут неохотно, только под колёса или коробки. - Вентиляция и сухость. Проверяю датчиком влажности, снимаю показания за неделю. Влажный подвал убивает арендопригодность. - Расположение относительно лифта. Если нужно тащить через три двери и лестницу - арендатор уйдёт через квартал.

Теперь к цифрам. Например 5 кладовок, со средней покупкой 340 тысяч. Итого вложил 1,7 млн. Аренда суммарно ~28 тысяч в месяц, за год 336 тысяч. Доходность 19,8%. Плюс рост стоимости самих кладовок за счёт индексации новостроек - ещё 5-7% в год.

Тихий актив, о котором почти не говорят на инвест-конференциях. Средний размер входа 300-500 тысяч отсекает крупных игроков и не пугает частника.

➡️ Если рядом с вами строится или недавно сдался ЖК на 300+ квартир - есть смысл посмотреть кладовки на цокольных этажах. Хотите начать инвестировать через кладовки - пишите в чат канала «КЛАДОВКА».

🤫 В последнее время часто слышу один и тот же вопрос. Как я решаю, какую стратегию предложить конкретному человеку? Три вопроса, которые я задаю на первой встрече: 1. Сколько денег и на какой срок готовы отдать в работу. Не сколько всего у вас есть на счетах. А сколько без напряжения оставите в объекте, если он подвиснет на месяц-два дольше плана. Разница огромная. 2. Что для вас потеря. Одному ок потерять 300 тысяч в неудачной сделке, потому что портфель большой и это шум. Другому 300 тысяч разорят. От ответа зависит, идём в аукцион или в готовый объект с меньшей маржой. 3. Сколько времени готовы уделять. Флип требует включённости - смотреть смету, ездить на объект, ругаться с ремонтниками. Аукцион берёт час в неделю на мониторинг лотов. Готовая аренда - раз в квартал разговор с управляющим. По ответам получается матрица, где для каждого клиента складывается 2-3 сценария. Три с реальной картинкой доходности и с указанием, где я подстрахую, а где придётся вложиться самому.

⭐️Услуга называется «Инвестиции». Аванс 50 тысяч, дальше 5% от прибыли по факту закрытой сделки. Модель работает потому, что мне выгодно, чтобы вы заработали, а не чтобы я просто отчитался.

➡️Готовы сесть и разобрать вашу ситуацию? Пишите в чат канала "ГОТОВ". Беру двух человек на этой неделе.

🆕 Цифры по проекту:

Дом 8 на 14,5 метров. Три спальни плюс кухня-гостиная со вторым светом. Потолки 2,90. За счёт несущего каркаса площадь можно расширять и добавлять комнаты. Стоимость от 45 тысяч рублей за квадрат под чистовую отделку. Финальная цифра зависит от начинки: остекление, инженерка, материалы, сложность фасада.

Работаем в трёх форматах. Купить готовый дом под ключ. Взять землю и построить проект под себя. Зайти соинвестором в несколько лотов на этапе стройки, выйти после ввода. ➡️ Кому интересны условия, планировки и расчёт по инвестиционной части, пишите в чат канала слово "ДОМ".

🆕 Цифры по проекту:

Дом 8 на 14,5 метров. Три спальни плюс кухня-гостиная со вторым светом. Потолки 2,90. За счёт несущего каркаса площадь можно расширять и добавлять комнаты. Стоимость от 45 тысяч рублей за квадрат под чистовую отделку. Финальная цифра зависит от начинки: остекление, инженерка, материалы, сложность фасада. Локация. Чеховский район, 40 минут от МКАД по Симферопольскому. Посёлок Солнечный круг, деревня Филипповское.

Работаем в трёх форматах. Купить готовый дом под ключ. Взять землю и построить проект под себя. Зайти соинвестором в несколько лотов на этапе стройки, выйти после ввода. ➡️ Кому интересны условия, планировки и расчёт по инвестиционной части, пишите в чат канала слово "ДОМ".