Макс Маршал і Партнери⚜️

«Помилка вижилого» у нерухомості Це топ 1 систематична помилка будування стратегій та рішень, з якою я стикаюсь щодня Уявіть: ви дивитеся на чужий чек комісії у $50 000 або почали переробляти свою агенцію по фоткам слайдів спікера з коніеренції або вебінару, копіюєте скрипти слово в слово, а в результаті отримуєте касовий розрив і нуль у кишені😳 Стало гірше ніж було Більшість директорів агентств купуються на красиві картинки з конференцій. Вам показують поодинокі (!) успіхи, але мовчать про 98% застряглих об'єктів і злиті бюджети, що 82% агенцій розвалюються в перші два роки існування. Людина бачить яскравий результат, але не бачить реальних витрат під капотом цього успіху, ризики та сумніви цього лідера, купу падінь та спроб піднятись. А ви хочете з першого разу повторити цей шлях без напрягу Справа не в чужих рекордах, справа у власній юніт-економіці та небажанні вчитись рахувати правильно. Тільки після приймати рішення куди і як йти далі. Без юніт-економіки, таргету, Google Ads та регулярного коригування цін під ринок навіть найкращий ексклюзив просто висить у базі місяцями, поки власника не відтиснуть на знижку ціни. Перестаньте шукати дива. Будуйте СИСТЕМНИЙ маркетинг та бізнес, спирайтеся на цифри, а не на чужі шоу одного актора

Інвестувати в «первинку» зараз - розвага для людей із міцною нервовою системою. Новобудови восени додадуть у ціні ще 7-10%, бо імпортні будматеріали та логістика тиснуть на кошториси. В Ужгороді оренда 1-кімнатної взагалі пробила космос😳 і коштує вже аж під 29000 гривень - це дорожче за більшість районів Києва. А у столиці оренда 2-кімнатних просіла на 3,7%, бо народ тупо розбігається по передмістях або шукає автономні будинки з генераторами

Коли до мене прийшов новий клієнт на консультацію і почали разом правильно рахувати фінмодель та юніт-економіку, про які він дізнався щойно😂

Усі навколо кричать, що штучний інтелект замінить рієлтора завтра. Ви лякаєтеся, купуєте черговий курс за $50-500 від інстаграмних інфоциган або упоротих технарів-кодерів і думаєте, що згенерований ШІ допис зробить вас блогером-мільйонником. Результат - кривий пластиковий контент, нуль продажів і повна втрата довіри клієнтів. Ви біжите за трендом, замість того щоб розібратися в механіці ШІ-системи. Ось як виглядає різниця між абстрактною ціллю та працюючою системою за темами: 1. Аналіз об'єкта та юридичні ризики Ціль: Скопіювати промпт із інтернету і вставити в чат. Система: Навчити нейромережу глибокому аналізу ринку та юридичних ризиків об'єкта. 2. Оцінка конкурентів та позиціонування Ціль: Генерувати 10 банальних оголошень на день для олх. Система: Використовувати ШІ для швидкої оцінки конкурентів і точного позиціонування об'єкта. 3. Переговори та робота з запереченнями Ціль: Написати красивий текст, який ніхто не читає. Система: Витягнути з ШІ жорсткі сценарії переговорів під кожне заперечення покупця. 4. Аналітика ринку та підсилення досвіду Ціль: Замінити нейромережею власний мозок і знання ринку. Система: Підсилити свій досвід автоматичною аналітикою за секунди. 5. Робота з клієнтами та тайм-менеджмент Ціль: Чекати, що ChatGPT сам знайде клієнта і закриє угоду. Система: Вивільнити 70% рутини та особисто проводити найважчі переговори. Ви ліпите процеси в поспіху і чекаєте дива від чату. Причина проста - ви не розумієте, як працює алгоритм, через що відсутні інструменти для його впровадження в реальну роботу. Продукт залишається кривим і косим, а клієнти йдуть до системних гравців. Нейромережа - це не чарівна паличка. Справа не в чаті, а в готовності ВИВЧАТИ та будувати нормальні процеси. Це звичайний калькулятор у руках інженера (!), а не протез мозку інженера🤦‍♂️ Зберіть систему до купи, крок за кроком, і ШІ помножить ваш результат в рази. Вимкніть ілюзії. ШІ не замінить рієлтора, але рієлтор із системою та ШІ знищить усіх пасивних гравців. Прийми це прямо зараз. Переглянь свій підхід до інструментів, виріши вчитися технологіям системно та дій!

10 тем з найсильнішим потенціалом для обговорення в соцмережах: 1. Тема - реальна причина хейту на рієлторів (зачіпає всіх одразу) 2. Тема - скільки насправді заробляє рієлтор (цифри завжди чіпляють) 3. Тема - клієнт хоче зекономити $500, втрачає $10000 (конкретна вигода + страх) 4. Тема - «рієлтори не потрібні» (провокація, гарантовані суперечки в коментарях) 5. Тема - довіряєш незнайомцю з ОLX більше, ніж своєму агенту (парадокс) 6. Тема - як шахраї ловлять людей на емоціях (страх + інсайд) 7. Тема - найважчий клієнт за (кількість років досвіду): особиста історія = довіра 8. Тема - «ми подумаємо» (впізнаваність, кожен це чув або казав) 9. Тема - «я просто покажу квартиру» вбиває репутацію (болюча правда для агентів) 10. Тема - фраза рієлтора, яка означає «тікай негайно» (клікбейт + користь)

Більшість рієлторів мають цілі, але не гроші Реально великі гроші приносить не ціль - гроші приносить система 1. Нові клієнти ЦІЛЬ: «Хочу стабільно отримувати нових клієнтів» СИСТЕМА: «Щодня починати 20 нових діалогів із власниками, покупцями та знайомими - доки календар не заповниться зустрічами» 2. Ексклюзивні об’єкти ЦІЛЬ: «Хочу, щоб власники самі обирали мене» СИСТЕМА: «Щотижня готувати 3 короткі розбори об’єктів і показувати власникам, як саме я допоможу продати їх швидше та дорожче» 3. Впізнаваність у своєму місті ЦІЛЬ: «Хочу стати першим рієлтором, якого згадують у моєму районі» СИСТЕМА: «Щодня публікувати один доказ своєї експертності: кейс, огляд, цифру, помилку клієнта або результат угоди» 4. Більше закритих угод ЦІЛЬ: «Хочу закривати більше клієнтів із тих самих звернень» СИСТЕМА: «Не залишати жодного ліда без наступного кроку: дзвінок, підбірка, перегляд або повторний контакт» 5. Стабільний дохід ЦІЛЬ: «Хочу прогнозований дохід, а не випадкові угоди» СИСТЕМА: «Щопонеділка формувати список із 20 активних клієнтів і щодня рухати кожного на один крок ближче до угоди» Зрозумій! Хочеш більше клієнтів - створюй більше діалогів. Хочеш ексклюзиви - регулярно показуй свою цінність. Хочеш стабільний дохід - не покладайся на випадкові угоди. Ціль лише вказує напрямок. Система - щодня наближає тебе до результату!

Опір агентів впровадженню CRM, скриптів, фолоу-апу чи нового спліту майже ніколи не є питанням дисципліни Керівник, який реагує на це як на дисципліну, отримує підпільний саботаж замість відкритого спротиву - і це гірше. За будь-яким опором стоїть одна з трьох причин: Не розуміє. Не бачить, навіщо це особисто йому. Ти пояснив вигоду компанії, а він почув «більше роботи за ті самі гроші» Не вміє. Боїться виглядати дурним. Досвідчений агент радше саботуватиме CRM, ніж визнає, що не розібрався в ній Не хоче. Бачить у зміні загрозу: втрату доходу, втрату контролю над клієнтами, втрату статусу Практичне правило з досвіду👇 Перед будь-якою розмовою визнач, з якою з трьох причин працюєш. Лікування різне, а помилка в діагнозі гарантує провал розмови. Не розуміє - потрібне пояснення в його грошах Не вміє - потрібне навчання і безпечний спосіб визнати незнання Не хоче - потрібні межі й наслідки

Правила балансу лідів в агенції нерухомості: 1. Ліміт активних лідів: Кожен агент може працювати не більше 15-20 некваліфікованих лідів одночасно. 2. Умова отримання нових лідів: Агент отримує новий лід лише тоді, коли переводить старий лід у статус «Кваліфікований» або «Закрито та не реалізовано» (із ОБОВ’ЯЗКОВИМ зазначенням причини відмови) 3. Пріоритет: Нові ліди в першу чергу отримують ті агенти, які мають найвищу конверсію Новий лід → Кваліфікація. Це називається ротацією

Більшість рієлторів описують тему, а не дають позицію. «Робота з запереченнями» - це тема. Вона нікого не хвилює. Спробуйте підставити свою ідею після фрази «Я вважаю, що...» Наприклад: «Я вважаю, що рієлтор, який робить знижку зі своєї комісії - просто не вміє вести переговори і не поважає свою роботу» Оце вже позиція. З нею можна погоджуватися чи сперечатися, але вона чіпляє. Якщо після цієї фрази у вас виходить розмитий кисіль - викидайте допис у смітник

Продавець каже адекватному рієлтору: Ви, здається, більше зацікавлені швидко закрити угоду та забрати у мене комісію, ніж отримати для мене найкращу ціну? Що казати: Я бачу, що ви хочете забрати максимум із цієї угоди й пересвідчитися, що я граю на вашому боці, і я хочу того ж. Але є один момент - надмірний тиск на покупця в нинішніх умовах просто змусить його піти до іншого продавця. Ось що я пропоную: ми ставимо тверду межу в (сума), нижче якої не опускаємося, і якщо покупець її не приймає - ми виходимо з торгів. Ви згодні? Якщо ви емпат: Розумію ваші сумніви, адже зараз кожен крок вимагає абсолютної впевненості. Моє завдання - не просто швидкий продаж, а підсумкова сума, яка вас повністю влаштує. Моя комісія має сенс тільки тоді, коли ви задоволені фінальним результатом. Давайте разом розкладемо пропозицію покупця по цифрах і оцінимо ризик його втрати. Потім пропишемо оптимістичну, оптимальну, мінімальну планку ціни та умов угоди, ще й «червону лінію» межі, нижче якої навіть розглядати пропозиції покупців не будемо. Це дасть нам чимале поле маневрів в торгу та можливість отримати максимальну ціну. Згодні?

«У мене є ексклюзивна закрита база об'єктів!» - чули таке від ріелторів? Вітаю, вас намагаються розвести за схемою з кінця 90-х років (я ще застав ті часи). Звідки цей міф взагалі взявся? Наприкінці минулого століття, коли інтернету ще не було, агенти дійсно носили в папочках зошити з номерами власників. Вони ховали ці зошити один від одного та робили вигляд, що володіють магічним доступом до таємного житла. Сьогодні на дворі 2026 рік, а деякі ділки далі надувають щоки і розповідають покупцям та продавцям казки про «закритий продаж» Але яка реальність ховається за цією пильною ширмою? 1. Повна відсутність переговорних навичок. Ріелтор тупо боїться обґрунтувати власникові цінність та склад послуги, рекламну кампанію. Він ховає об'єкт, чекає дива, бо не вміє працювати у відкритому ринку. 2. Злив майна за копійки. Без конкуренції покупців на відкритому ринку такий «секретний» об'єкт продається. виключно за демпінг-ціною. 3. Ілюзія ексклюзивності. Покупцеві продають звичайний лот під соусом «тільки для вас», щоб він не ставив зайвих питань і швидше віддав гроші. Справа не в секретності об'єкта, а в банальних лінощах та некомпетентності агента Справжній закритий продаж - це ДУЖЕ складний інструмент, який НЕМОЖЛИВО реалізувати в Україні повністю. Він працює тільки тоді, коли в агента є готова база відкладеного попиту, регулярний followup для її прогріву, спільнота партнерів, яким він віддає 50% своєї комісії за залученого покупця. Якщо всього цього немає, то «закрита база» - це звичайна пастка для ваших грошей. Не купуйтеся на дешеві трюки родом з 90-х. Вимагайте від агента прозорого (!) плану продажів, реальної аналітики та відкритої роботи. А якщо вам знову шепочуть про «секретні об'єкти» - біжіть від такого фахівця без оглядки. Алгоритм справжнього закритого продажу: 1. Жорстка верифікація та NDA. Покупець не побачить адреси та фото об'єкта, поки не пройде перевірку особи (KYC) та не надасть POF (Proof of Funds - банківське підтвердження наявності коштів). 2. Анонімний тизер. Замість відкритих оголошень створюють закритий буклет. У ньому вказують параметри, рівень обробки та ціну, але приховують точну локацію й ім'я власника. 3. Точковий пітчинг. Брокер не чекає дзвінків, а йде напряму до Family Offices, приватних банкірів (Private Banking) та у вузький список клієнтів із власної бази відкладеного попиту. 4. Закрита партнерська мережа. Якщо в агента немає потрібного покупця, він задіює топ-брокерів ринку на умовах поділу комісії 50/50. Інформацію передають тільки за підписаною угодою. 5. Приватний показ. На об'єкт приїздить виключно верифікований покупець або його довірена особа. Жодних роззяв та випадкових людей Як це працює на прикладі Дубаю: Коли власник продає маєток на Jumeirah Bay Island або Palm Jumeirah за $30 млн, він підписує з брокером ексклюзивну угоду Form A через регулятора RERA, де окремо фіксують статус off-market. Далі брокер надсилає тизер у закриті клуби агентів, які працюють із категорією UHNW (надбагаті люди). Коли з'являється клієнт, його представник підписує Form B та NDA, після чого банк або юридична компанія підтверджують легальність та обсяг його капіталу. Тільки після цього проводять приватний огляд, підписують договір купівлі-продажу (MOU) та вносять 10% депозиту на закритий ескроу-рахунок. Справа не в таємничості чи магії, справа в захисті приватності та роботі виключно з платоспроможною аудиторією. Коли власник продає маєток на Jumeirah Bay Island або Palm Jumeirah за $30 млн, він підписує з брокером ексклюзивну угоду Form A через регулятора RERA, де окремо фіксують статус off-market. Далі брокер надсилає тизер у закриті клуби агентів, які працюють із категорією UHNW (надбагаті люди). Коли з'являється клієнт, його представник підписує Form B та NDA, після чого банк або юридична компанія підтверджують легальність та обсяг його капіталу

Більшість рієлторів не мають проблеми з мотивацією Вони і так працюють багато. Проблема в іншому: вони щодня роблять десятки рухів, які не складаються в систему. Дзвінки є. Покази є. Клієнти є. Втома є. А передбачуваного доходу - немає. Я не продаю «віру в себе» і не роздаю універсальні поради з інтернету. На персональній роботі ми розбираємо конкретну точку, де у вас зараз зникають гроші:

• клієнт не доходить до зустрічі;
• після показу «думає» і зникає;
• ви поступаєтеся комісією;
• агенти зайняті, але каса не росте;
• власник агентства залишається головним продавцем, кризовим менеджером і «швидкою допомогою» одночасно.

Моя задача не надихнути вас на два дні. Моя задача - знайти вузьке місце, прибрати його і дати інструмент, який ви застосуєте вже в наступній розмові або робочому тижні. Плюс матеріали, ШІ-промпти та скрипти під вашу ситуацію. Якщо впізнали себе, напишіть мені в особисті повідомлення: «Хочу розібрати проблему» 🙌

Власник: Та блін ви вже шостий рієлтор, який мені сьогодні дзвонить, але ми не збираємося віддавати вам свою квартиру на продаж, ще й на екаклюзив. Рієлтор: Та я вас чудово розумію, Іване. Навіть дивно, що за день вам набрали всього шість колег. Знаєте, чому мене це тривожить? Власник: Чому? Рієлтор: Дивіться: якщо за цілий день вам подзвонили шість рієлторів, то скільки дзвонило реальних покупців? Власник: Ну... сьогодні жодного. Рієлтор: Отож, жодного. Дивіться, квартира висить в оголошеннях уже тиждень. Зараз ліквідні об'єкти в нашому районі забирають якраз за перші два-три тижні. Тому скажіть чесно, Іване: вам що краще - щоб до вас ходили реальні покупці на перегляди чи щоб просто телефон розривався від дзвінків рієлторів, які тільки гають ваш час? Власник: Та звісно, щоб покупці ходили. Рієлтор: Отож! Задача нормального рієлтора - привести до вас людей із грошима та закрити угоду, а не просто дзвонити й розказувати казки, поки квартира просто стоїть. Іване, якщо я покажу вам чітку стратегію, як ми продаємо об'єкти від власників за максимальною ціною ринку - що заважає просто зустрітися й подивитися на це? Це вас ні до чого не зобов'язує та грошей не коштує. Власник: Та нічого, у принципі. Можна зустрітись…

Справжня концепція особистого брендингу рієлтора будується на 5 рівнях професійної майстерності: 👀 Домашні експерти цінуються у своїх організаціях і серед своїх клієнтів, але їх непросто помітити за межами цієї аудиторії. Це початкова стадія для кожного фахівця. 🥸 Місцеві таланти починають розвивати свою професійну репутацію за межами своєї компанії. Вони беруть активну участь у своїх локальних професійних спільнотах, виступають на ділових заходах і проводять енергійні онлайн-консультації. Ці експерти часто вносять свіжі ідеї в бізнес-процеси своїх організацій. ⭐ Нові зірки - фахівці, які здобули регіональне визнання. Вони доволі відомі серед колег у своїй галузі, часто діляться своїми знаннями та досвідом. "Нові зірки" зазвичай пропонують послуги з вищою вартістю. 🎚 Зірки індустрії - експерти, чиї імена широко відомі національно завдяки їхній спеціалізації. Вони мають широкі професійні зв'язки та контакти, працюють із клієнтами з вищим рівнем доходу. Ці експерти - важливий ресурс для своїх компаній. 🌐 Глобальні суперзірки - експерти, які «подолали» межі своєї ніші та отримали широке визнання в суміжних галузях. Вони отримують найвищі гонорари, безліч компаній і відомі бренди прагнуть зв'язатися з ними: користуватися їхніми ноу-хау, переймати досвід, розвивати співробітників за їхніми методами і розробками. Перший крок у формуванні особистого бренду - провести аналіз і визначити, до якого з цих рівнів належить бренд. Потім потрібно визначити, для якого рівня професіоналізму необхідно розробити «дорожню карту» з досвідченим колегою яи керівником і рухатись по ній, а не вбивати час на будь що

Суть: венчурні та прямі інвестиції в стартапи, підтримка соціальних і благодійних ініціатив. Ключові метрики: капітал вкладено в 5+ успішних проєктів. Не обов’язково в агенції та нерухомість Фатальні помилки: нехтувати соціальною відповідальністю (CSR) і системним аналізом ризиків при інвестуванні. Критерій проходження: портфель активних інвестицій та постійна меценатська діяльність. 10. Легенда ринку Суть: повна передача управління наступникам, збереження позитивного впливу на ринок, формування спадщини. Ключові метрики: успішно реалізований план наступництва бізнесу та активів. Фатальні помилки: триматися за кермо до останнього, йдучи без підготовленої команди та наступників. Критерій проходження: спадкоємність бізнесу працює як годинник, а ваше ім’я входить у історію галузі.

10 ступенів зростання: від новачка-рієлтора до легенди ринку та власника агенції нерухомості Це дорожня карта, яку я пройшов сам. Роками використовую її в особистому коучингу, щоб виводити рієлторів на топові результати. Це базовий каркас. Окремо є 12 рівнів розвитку для власника АН і 10 рівнів кар’єрного зростання для рієлтора-практика, який не планує йти в бізнес. 1. Новачок-рієлтор Суть: інтенсивне базове навчання, опанування юридичної бази, нормативних актів і договорів, стажування під наглядом наставника. В Україні немає обов’язкового державного ліцензування, тому акцент - на профільну сертифікацію і практичну правову грамотність. Ключові метрики: 3 перші угоди за 2 місяці під повним контролем наставника. Фатальні помилки: забивати на теорію та етику, соромитися ставити питання топам, грати в «самостійного» без досвіду. Критерій проходження: 3-5 закритих угод і перші реальні позитивні відгуки клієнтів. 2. Досвідчений рієлтор Суть: повна самостійна робота, формування власної бази, перехід від хаотичних дзвінків до системного закриття об’єктів. Ключові метрики: 3-5 стабільних угод купівлі-продажу на місяць (або від 10 угод на квартал) та 30 нових контактів у базі щокварталу. Фатальні помилки: робота без CRM-системи, втрата лідів через забудькуватість, відсутність «інкубатора» для довгих клієнтів. Критерій проходження: 10+ угод, проведених автономно, і сформована база лояльних клієнтів, які радять вас знайомим. 3. Рієлтор-лідер Суть: сильний особистий бренд, репутація надійного експерта, наставництво та публічна присутність. Ключові метрики: вхід у Топ-5 рієлторів свого району чи міста, від 3 публічних виступів чи профільних ефірів на місяць. Фатальні помилки: забити на онлайн-репутацію та соцмережі, зупинитися в розвитку, згоріти або зловити «зіркову хворобу» Критерій проходження: впізнаваний особистий бренд, сформована експертна позиція та стабільна черга з клієнтів за рекомендаціями. 4. Керівник відділу продажів (КВП) Суть: формування та навчання власної команди агентів, впровадження KPI та жорсткої мотивації. Ключові метрики: команда від 5 агентів, зростання валового доходу відділу на 30% у перший же квартал. Фатальні помилки: нянчитися з агентами замість їхнього зростання, провалюватися в особисті продажі за старою звичкою, ігнорувати щоденний контроль KPI. Критерій проходження: згуртована автономна команда та стабільне зростання загальної статистики продажів. 5. Директор агенції Суть: відкриття першого офісу, найм персоналу, налагодження операційних процесів і корпоративної культури. Ключові метрики: штат від 30 співробітників, мінімум 3 функціональні відділи. Фатальні помилки: зав’язувати всі процеси на собі, тонути в операційці, ігнорувати HR-бренд і системний рекрутинг. Критерій проходження: власний робочий офіс, стійкий потік лідів та системний обсяг угод. 6. Власник мережі агенцій Суть: масштабування бізнесу через франчайзинг або власну мережу філій, передача єдиних стандартів і бізнес-процесів. Ключові метрики: від 5 нових офісів (власних або за франшизою) за перший рік масштабування. Фатальні помилки: втрачати контроль якості у філіях, залишатися в ручному управлінні першим офісом. Критерій проходження: єдиний жорсткий стандарт роботи та висока рентабельність усіх офісів мережі. 7. Засновник керуючої компанії Суть: створення холдингу, вихід з операційного управління агентствами, інвестиції в суміжні ніші. Ключові метрики: 5-10+ компаній або напрямків у структурі холдингу. Фатальні помилки: розпорошувати ресурси на непрофільні та незрозумілі проєкти без аналітики. Критерій проходження: стійкий диверсифікований холдинг із пасивним прибутком для засновника. 8. Бізнес-лідер галузі Суть: сильний системний PR, лобіювання інтересів ринку (GR), масштабна соціальна позиція бізнесу. Ключові метрики: від 10 публікацій та виступів у ключових ЗМІ й на самітах за квартал. Фатальні помилки: ігнорувати зв’язки з профільними асоціаціями, владою та медіа. Критерій проходження: визнаний лідер думок, який впливає на формування правил гри на ринку. 9. Інвестор та меценат

Яку CRM обрати агенції нерухомості у 2026 році Повний огляд, плюси, мінуси, ціни: https://www.instagram.com/p/DcoIZgSjWN4/?igsi=MTZkbWc0YW5zcHlzdA==

Продовження нашого ефіру з Оксаною Савулою🔥 про ШІ в рієлторському бізнесі: Частина 2/3 Частина 3/3

Як швидше накопичити гроші, не відмовляючи собі у всьому? Більшість думає, що економія – це жорсткі обмеження. Але це не про мене. Ви заощадите на 30% більше БЕЗ відчуття дискомфорту! Якщо просто зміните спосіб контролю витрат Як? Я використовую метод «24 години»: перед тим, як зробити покупку, відкладаю це рішення на добу 70% лівих, «дофамінових» витрат грошей відпадають самі по собі. Одна маленька зміна точки контролю. Але вона впливає на ваші фінанси РАДИКАЛЬНО! Спробуйте