КОТЛОВАНЪ

📣📣📣 В связи с текущими событиями в стране нашел подходящую стратегию и локацию для инвестиций! 👉🏼 ВИДЕО-ИНСТРУКЦИЯ 👈🏼 Там же будет список объектов с доходностями ~20% годовых, стоимостью и рассрочками. Чтобы получить видео-уроки по инвестициям, нужно быть подписанным на этот канал. Вступайте, для вас это абсолютно бесплатно 🤝🏻

Как купить 3-комнатную квартиру в Москве по ценам из 2022 года? Ника Вайчулис рассказывает на своем канале У Ники своё агентство недвижимости, где они каждый день мониторят скидки застройщиков и бесплатно помогают клиентам купить недвижимость в новостройках.  Например, недавно публиковали квартиру 68 м² за 18 млн в доме Бизнес-класса недалеко от центра.  Переходите на канал и узнаете, как дёшево купить квартиру в Москве и не переплачивать по ипотеке конские проценты.  #реклама О рекламодателе

Задолженность за электричество — 344,9 млрд руб. Цифры из доклада Минстроя: • Задолженность потребителей за электричество за 10 месяцев выросла на 7% и составила 344,9 млрд руб. • Размер просрочек на месяц и более составил 219 млрд руб. — это +19,3 млрд руб. (10%) к концу 2023 года. • Больше всего неплательщиков проживает в ЦФО — 75,1 млрд руб. (21,8% от общего объема долга), из них просрочка на месяц и более — 44,5 млрд руб. • Основной объем задолженности приходится на потребителей группы ЖКХ (население, соцобъекты, предприятия) — 142,5 млрд руб. (41,3%). • Одним из самых проблемных регионов по-прежнему остается Северо-Кавказский.

За 11 месяцев застройщики вывели 43,8 млн м² нового жилья Это на 5% больше, чем за тот же период в прошлом году, говорится в исследовании ДОМ.РФ. При этом темпы строительства снизились на 18% к октябрю, но объем вывода остался на уровне среднего за I полугодие (скриншот). На 1 декабря 2024-го портфель строящегося жилья в России достиг исторического максимума за всю историю наблюдений — 119,5 млн м². Это +13% с начала года.

Итоги недели Вторичный рынок. По итогам ноября объем предложения в спальных районах Петербурга снизился на рекордные 8,1%. Однокомнатных в продаже стало меньше на 9,6%. Темпы максимальные за много месяцев. Тренды на вторичном рынке те же. Вторичка - редкий оазис стабильности. Спрос только на объекты с лучшей ценой и качественными преимуществами. Много обменных сделок. Критично важна подготовленность к продаже: состояние квартиры (ремонта, техника и пр.), полный комплект документов и готовность продавца к торгу и не самым простым схемам расчета (цепочка сделок, органы опеки, и т.д.). Одновременно - много собственников с завышенными ожиданиями по цене, не готовых снижаться, даже на фоне отсутствия звонков и при неопровержимых аргументах о том, что цены сделок существенно ниже. Данных Росреестра по Петербургу пока нет, по предварительным ощущениям, в ноябре сделок будет побольше, чем в октябре. Интересно, что в Ленобласти за ноябрь зарегистрировано 4576 сделок - на 62% больше, чем в октябре (2829 сделок). В целом на вторичном рынке, несмотря на отсутствие ипотеки, нет явных признаков кризиса: объем сделок плавно растет, предложение сокращается. Похоже, тренд сохранится и в начале 2025 года. Стабильность вторичного рынка – важнейший позитивный фактор. Если бы цены пошли вниз, это бы привело к дальнейшему (и без того огромному) отрыву от цен новостроек. Рынок недвижимости будет неизбежно лихорадить, пока цены нового готового и строящегося жилья не сблизятся до разумных значений. Цена актива – это не цена покупки, а цена, по которой его можно продать. На рынке новостроек - тоже без резких перемен. Рынок вошел в сложную фазу с низким уровнем продаж и высокими ценами. По предварительным данным «Дом РФ», выдача семейной ипотеки снизилась в ноябре на 16%. И, вероятнее всего, продолжит снижаться из-за исчерпания лимитов и введения комиссий. По опросам того же «Дом РФ», 77% застройщиков не выполнили собственные планы продаж. Результаты ноября, скорее всего, будут хуже октябрьских. Рынок прощается с надеждой на скорое снижение ставок и восстановление спроса за счет рыночной ипотеки. Из действенных механизмов – рассрочка, но она предоставляется только до сдачи дома, а часть клиентов все еще рассчитывают, что смогут перейти на рыночную ипотеку. Это повышает риски. Активно идут продажи с субсидированными ставками типа «10% на 7 лет», причем нередко без удорожания квартиры. Сбер ввел опцию понижения ставки вслед за ключевой и т.д. Участники рынка понимают, что период высоких ставок может быть долгим. На рынке долгосрочной аренды объем предложения по итогам ноября вырос еще на 10% и уже превышает 7,9 тысяч лотов. Это на 83% больше, чем год назад. Диапазон колебаний огромный. На рынке аренды схлестнулось несколько мощных тенденций. В августе-сентябре - сезонный переход из «краткосрочки» в «долгосрок». Еще часть собственников из тех, кто не отложил продажу, выставили квартиры в аренду. Но и спрос динамично меняется: те, кто раньше мог выбирать между ипотекой и арендой, теперь могут только арендовать. Пока рост предложения опережает спрос; сейчас - хорошее время, чтобы арендовать квартиру, фиксировать ставку и просить скидки. Собственникам стоит держаться за приличных арендаторов. При этом серьезного отката ставок мы пока не наблюдаем. @yeltsovm

Инвестиции в недвижимость в 2025 году сократятся более чем на треть, а в покупки площадок по строительство жилья — более чем на 40%, следует из отчета CORE XP. Основная причина — высокая ключевая ставка и запредельная доходность депозитов. Банки буквально вытягивают ликвидность с рынка, что приводит к обрушению вложений во все сферы экономики. @nedvizhna

По многочисленным запросам трех с половиной человек публикую слайды пяти тезисов про инфляционные ожидания в России. 1) Инфляционные ожидания (в широком смысле) – самое важное при таргетировании инфляции. Факторы инфляции можно разделить на три блока: разрыв выпуска, шоки издержек (в т.ч. ослабление курса) и устойчивый тренд. Продолжительная высокая инфляция и «залипание инфляции» могут быть вызваны только повышением устойчивого тренда, а он зависит как раз от инфляционных ожиданий: от того, какой рост цен ставит фин. департамент при планировании, от того, насколько индексируются зарплаты и регулируемые тарифы, от того, какой выбор делают потребители (взять кредит и совершить крупную покупку/сберечь). Но это все в теории, а когда мы переходим к работе с реальными данными по инфляционным ожиданиям населения, возникает множество проблем… 2) ИО населения инФОМа измеряют не совсем то, что мы хотим. При высоких ИО населения мы должны были бы видеть рост склонности к крупным покупкам. А на практике ИО населения отрицательно скоррелированы с индексом крупных покупок и потребительскими настроениями. Когда ИО высокие, люди считают, что лучше не тратить деньги и отказываются от запланированных покупок. Это противоречит тезису 1. Судя по всему, люди просто воспринимают инфляцию как признак «плохих времен». 3) Вредно сводить все к одной цифре. Когда мы говорим про ИО населения, то у нас в голове в 99% случаев возникает одна цифра – медиана распределения ответов на вопрос о росте цен через год. Но для более глубокой оценки можно смотреть не только на медиану, но и на распределение ИО, их разбивку по социальным группам и т.д. Свежие исследования показывают, что волатильность и «скошенность» ИО помогают предсказывать инфляцию лучше. 4) Данные по инфляционным ожиданиям бизнеса полезнее, чем по ИО населения. Во-первых, добрая половина потреб. корзины – это еда и регулируемые цены, они в большей степени зависят от предложения, а не спроса. Так что ИО бизнеса в этом случае могут быть более точным предиктором будущей инфляции. Во-вторых, в отличие от ИО населения, у ИО бизнеса канал влияния на конечные цены более прямой: бизнес ждет более высокую инфляцию –> бизнес перекладывает это в цены (конечно, с учетом эластичности спроса и т.д.). 5) У нас нет эмпирических исследований и количественных оценок того, как ИО влияют на спрос, инфляцию и другие показатели в России. Совсем. И это, пожалуй, самый печальный тезис. P.S. Не успел еще сказать – инфляционные ожидания сильно зависят от динамики валютного курса, и вряд ли это изменится в обозримом будущем. Свободно плавающий курс = свободно плавающие инфл. ожидания. Не уверен, что это что-то меняет, но если цель заякорить ИО, то курс желательно бы иметь постабильнее. @helicoptermacro

Золотое время для застройщиков в РФ закончилось, заявил замглавы Минстроя Никита Стасишин. По его словам, за прошедшие четыре года власти аккуратно подходили ко всему, что делали девелоперы, а теперь настало время «помочь государству». В будущем власти не забудут о строителях. «Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года, у вас было золотое время в жилищном строительстве. Мы очень аккуратно и сбалансированно походили к тем вещам, которые вы делали. Помните, как в отличном фильме, "мы глаза приподзакрыли, а можем и приподоткрыть". Поэтому, коллеги, страна и государство помогло вам, ответьте тем же стране и государству», — отметил чиновник. @banksta

❗️Вице-премьер, полпред президента РФ в ДФО Юрий Трутнев поручил Минфину и Минвостокразвития совместно с ЦБ, ДОМ РФ и банками подготовить согласованные предложения по возвращению дальневосточной ипотеки к базовым условиям.

«Дальневосточная и арктическая ипотека выдается по ставке 2%. На недавно прошедшем Восточном экономическом форуме президент еще раз подтвердил, что мы на этих условиях продолжаем кредитовать людей. К сожалению, мы получили информацию, что не всегда так происходит. Возможности для получения дальневосточной ипотеки ограничиваются. Надо разобраться в ситуации», – заявил он.

Трутнев рассказал, что получает многочисленные обращения граждан, которые жалуются, что с октября банки меняют условия предоставления льготных кредитов: 🔵повышают размер первого взноса, 🔵взимают комиссии с застройщиков и заемщиков, 🔵приостанавливают выдачу на ИЖС. Эти действия ограничивают доступ большинства целевых групп к льготной ипотеке, что противоречит изначальной цели программы, подчеркнул Трутнев. #дальневосточная #арктическая #ипотека @rusipoteka

⚡️Набиуллина на заседании ЦБ дала прогноз по российской экономике

Срок годности закончился? Вот как сейчас выглядят фасады столичного ЖК премиум-класса «Cooper house», который хайпится из-за «самой дорогой выставленной на продажу квартиры на ЦИАН» за 4,3 млрд рублей Застройщик Rose Group сдал этот комплекс в 2004 году. А вы тут на фасады своих новостроек комфорт-класса жалуетесь😅

По итогам 2024 года объем ипотечного рынка составит около 5 триллионов рублей, прогнозирует в интервью «Коммерсанту» руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» Авито Артур Ахметов. За последние годы россияне привыкли к финансированию покупки жилья с помощью ипотеки и перестали бояться этого инструмента. Например, еще десять лет назад общая сумма выданной ипотеки не превышала 2 трлн руб. И если в 2021 году на первичное жилье направлялось 25% кредитов, то в 2024 показатель достиг 40%. По словам эксперта, при текущей рыночной ставке рынок охладится, но общее количество сделок существенно не снизится. Ахметов также считает, что среди тех, кто берет ипотеку, базовыми будут два сценария — досрочно закрыть текущий кредит или рефинансировать его, когда ставка снизится.

"Эталон" купил два участка в Питере. Девелопер расширил портфель в Петербурге через покупку у компании DVA Group двух проектов точечной застройки: • На набережной реки Пряжки в историческом районе города (Адмиралтейский район) "Эталон" планирует реализовать проект бизнес-класса на 8 тыс. кв. м. • В Московском районе вблизи метро "Звездная" и в 15 минутах езды от аэропорта "Пулково" с удобным выездом на КАД девелопер достроит апарт-комплекс комфорт-класса на 26,3 тыс. кв. м. Сейчас там уже ведется строительство и продажа апартаментов. Новые проекты обеспечат дальнейшую диверсификацию портфеля группы в Петербурге, которая увеличит продажи.

❌ НЕДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ Еще один, не менее прекрасный слайд от Сбера. Очень наглядно видно, как инфляция затрат, раздувание ипотек и удорожание лотов на рынке недвижимости привели людей в мир меньших возможностей. Если 4 года назад средний человек мог прикупить на вторичке вполне приличные 37 метров (а вдвоем - около 60-70 метров на семью), то сейчас на десяток метров меньше (на двоих, на два десятка метров). На самом деле эти 10-20 метров на таких площадях имеют огромное значение. Это целая комната - как раз та самая детская, которая крайне актуальна с текущей демографической повесткой. 🧮 Покритикую расчеты: Медианная зарплата в Москве 65 176 рублей на человека (???). С текущей ставкой в 29% по ипотеке на 20 лет, 20% взноса и платежом на 50% от этой зарплаты можно купить от мертвого осла уши в виде 6,3 кв.м. вторички по 270 тыс за метр. Гошивон, как в Корее. Медиана тут ни к селу ни к городу. Беру среднюю зарплату по Москве в расчетные 161 тыс. рублей к концу 2024 года и все те же вводные. Выходит доступность в 15.4 метра. Ну вот это ближе к истине. Но в одиночку так ничего не купить, а вдвоем - что-то крошечное в 30-31 квадрат. Мда. По моим прикидкам, если цены на недвижимость постоят без роста в боковике года 3 (оставим 270 тыс. руб. за квадрат), а зарплаты добавят еще процентов 30 за это время, а ставка кредитов вернется к сбалансированной (хотя бы 15%), то есть шансы отыграть спад, вернувшись к 36-37 квадратам на человека. Даже выпускник коррекционной школы тут понимает, что ключевым фактором в этой модели является ставка по рыночной ипотеке. Именно ее спад внесет наибольший вклад в повышение доступности квадрата. Рост зарплат на 30% за 3 года дает прирост в 30% доступной площади с 15.4 до 20 кв.м. А вот спад ставки на 30% с 29% к 20.4% дает прирост в метрах на 42.8% - можно купить 22 метра даже без роста зарплат. Вот такой факторный анализ на коленке. ⚖ В сухом остатке: НЕТ НИКАКОГО СПАДА ЦЕН в недвижимости! Полная сумма на покупку есть мало у кого. А для всех остальных продолжается рост стоимости, но за счет не цены, а полной стоимости метра. И один рост зарплат тут не вытянет плуг в ближайшие годы. #ставки #ипотека #Сбер #Домклик #аналитика 💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

🤔 Все заметили..? С ноября скидки у застройщиков пошли каждый день. ПИК обрушил цены в Саларьево на 20-25%, потом в ЖК Москворечье цены опускались ниже стартовых, а Самолет вообще запускает акцию за акцией. Такие распродажи идут 2-3 дня, а иногда (Саларьево) — всего один вечер. Потом сайт застройщика зависает, всё раскупают и халява закончилась. Надо успевать. Чтобы не пропустить ни одну акцию, можно подписаться на классный канал Торг уместен. Ребята каждый день мониторят сайты застройщиков, чтобы раньше всех написать про дисконты, льготную ипотеку 1% или выгодные рассрочки. Подписаться на уведомления о скидках: https://t.me/umestentorg

⭐️Председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов дал эксклюзивное интервью тг-каналу «Законы стройки»   Он рассказал нам, что главный положительный итог реформы саморегулирования в 2016 году — запуск механизма самоочищения строительной отрасли от «псевдоСРО». С момента принятия закона № 372-ФЗ из государственного реестра исключены сведения о 62 саморегулируемых организациях в области строительства, проектирования и изыскательской деятельности. По словам Пахомова, сегодня в строительной отрасли подрядчики объединены в 452 саморегулируемых организации и насчитывают в своих рядах порядка 175,1 тысячи членов. Их работу обеспечивают более 426 тысяч специалистов, подтвердивших свою квалификацию. Общий размер обязательств членов СРО по действующим договорам подряда составляет 11,3 трлн рублей.   ❓Почему растёт количество несостоявшихся и отмененных закупочных процедур, факт наличия которых свидетельствует о том, что работы и услуги либо не были закуплены вовремя в связи с необходимостью проведения повторных процедур, либо не были получены в течение планового периода?

«Да, государство хочет видеть от участников рынка проектирования и строительства качество, соблюдение сроков и стоимости. Все эти три пункта сегодня в разной степени проблемные. И это зона ответственности, прежде всего, подрядчиков, контроль за эффективностью работы которых как раз призвана осуществлять действующая система саморегулирования»,— отметил Пахомов.

Председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ напомнил, что Комитетом Госдумы совместно с Минстроем России было выработано решение о введении в Градкодексе императивных норм о стандартизации деятельности самих СРО. Об этом мы писали ЗДЕСЬ. ➡️Продолжение интервью тут. @developers_policy #интервью

ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ В МОСКВЕ: НОМИНАЛЬНОЕ, НО СНИЖЕНИЕ По итогам ноября цены на жильё в Москве (вторичный рынок) составили 271.836 тыс. за м2, это -0.01% мм и 1.0% гг vs 0.1% мм и 1.8% гг в сентябре. Динамика цен в долларах: -2.9% мм и -7.3% гг, это $2 749 за м2 (ранее: -5.3% мм и 4.5% гг). Эксперты IRN отмечают, что “…на старомосковском рынке вторичного жилья без перемен – недорогие сегменты дешевеют, но средние цены стоят на месте. Как и в предыдущие месяцы, минус в ноябре показали дешевые сегменты рынка жилья: панельные пятиэтажки и современная панель подешевели на 0.1%, советские кирпичные и панельные дома (9-14 этажей) потеряли 0.2% стоимости, а в целом индекс дешевого жилья снизился на 0.5%. При этом индекс дорогого жилья вырос на 0.3%, а современный монолит-кирпич (такие дома в основном относятся к бизнес-классу) показал нулевую динамику. Спрос остается низким, но достаточно стабильным. Вторичный рынок недвижимости живет сейчас в основном за счет альтернативных сделок и притока покупателей с первичного рынка – в отсутствие массовой льготной ипотеки и заградительных ставок по рыночной решающее значение для покупателей имеет стоимость метра, а на вторичке она значительно ниже, чем на первичке. Тем не менее цены смотрят вниз: об этом свидетельствует снижение стоимости метра в недорогих сегментах с короткими сроками экспозиции. Более выраженный тренд на снижение цен может оформиться в 2025 г....”

⚡️Ого, какие изменения в консалтинговой компании Ricci. Ее новым управляющим партнером и гендиректором назначен Андрей Постников, ранее трудившийся в JLL, девелопере складов «Ориентир», а также CORE.XP. На новую должность, по моим данным, он заступит уже сегодня. Вероятно, объявят через несколько часов. ☝️Соответственно, сооснователи Ricci Алексей Богданов и Владимир Авдеев свои полномочия в качестве управляющих партнеров сложили. Они займутся стратегическим управлением компании, а также на инвестиционной деятельности.

👍 На начало декабря первую строчку рейтинга самых активных застройщиков России по объемам строительства жилья ровно год удерживает ГК «Самолет», следует из данных ЕИСЖС. Однако доля, которую занимает эта компания в общем объеме строительства жилья в РФ, продолжает снижаться: ♦️на 1 декабря – 4,16% ♦️на 1 ноября – 4,22% ♦️на 1 октября – 4,30% Совокупный портфель текущего строительства российских девелоперов – 119,5 млн кв. м. Это на 0,4% больше, чем месяц назад (118,9 млн кв. м). Десятка крупнейших застройщиков строит 22,37 млн кв. м, что составляет 18,7% в общем портфеле возводимых жилых проектов в стране. #застройщики #стройка @rusipoteka

💫 ДОЛГОВАЯ НАГРУЗКА НАГЛЯДНО Домклик и аналитики Сбер принесли прекрасное! Максимально наглядно можно увидеть на одном слайде то, о чем я вещаю в своих роликах на ютуб и пишу здесь: 🔘как раз видно, что реально процесс кредитования юридических лиц продолжается, и ему не так уж и сильно мешает выросшая ключевая ставка. Об этом как раз и вещает в своих речах ЦБ; 🔘обращаю внимание на стройку. Там закредитованность к обороту очень велика, но и оборот все же один из самых медленных - дома строят и продают годами. Слишком длинный техпроцесс; 🔘сельхозсектор тоже сильно закредитован, потому и буксует. О непростом времени в нем слышу от множества бывших коллег и товарищей. Оборотный капитал дорог, а сам оборот привязан к календарному году или циклам жизни птиц и скота. 🔘 у науки своя атмосфера, это множество льготных кредитов и это почва для помощи от государства и очень длинные горизонты. Ничего удивительного тут нет. Отдельно отмечу, что все 3 сектораТОП-должника имеют массивную господдержку - сотни миллиардов рублей вкачивали в субсидии по ипотеке, сельхозка - это вечная госпомощь по лизингу и кредитам в Россельхозбанке, про науку и НИОКР я уже говорил. Так что пока смягчением ДКП не пахнет. Зато пахнет болью и проблемами во многих секторах. #долги #СБЕР #домклик 💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond