Школа Девелопера

День_5. Гамбург "Здесь живут либо романтики, либо гомики. Либо одно и тоже в одном теле. Так высказался мой друг-архитектор". На ратуше радужный флаг...на главных площадях тоже...буэ...Интересно, что только 1/4 немцев приемлет секс-меньшинства, еще 1/4 готовы терпеть, если происходящее не у них на глазах, а вот половина реально против. Окна в пол в роскошных квартирах с видом на перпетуум мобиле порта и в месте с тем минимум жизненного пространства. Места для детей здесь просто нет, поэтому Хафен-Сити либо для тех, кто начинает карьеру и семью, либо для тех, кто ее заканчивает, либо вовсе не собирается начинать. Аренда квартир в Хафен-Сити обойдется жильцу примерно в тысячу евро. Дороже, чем в среднем по Гамбургу. Общие цифры: 155 га весь проект с 1996-1998 начался и рассчитан на 20-25 лет 1,5 млн м2 (до 10 000 м2 на 1 га в среднем), включая - 33 % – жилье (~ 5,5 тысяч квартир), - 53% – офисы и предприятия обслуживания, - 4% – розничная торговля и гастрономия, - 7% – заведения досугового, культурного, образовательного назначения, отели, - 3% – новые промышленные предприятия, которые будут размещены только севернее и восточнее железнодорожного полотна. Треть квартир будет отведена под социальное жилье. Но это пока только в планах. В уже построенной части социалки мы не нашли. Всего в новом районе будут жить до 14.000 жителей, а работать до 45.000 человек. Интересное соотношение, обычно наоборот) Средние цены на жилье в Хафен-Сити сейчас от 5.000 до 15.000 евро за квадратный метр и фактически все квартиры выкупаются еще до постройки дома. Интересно, что согласно статистике, в районе умудряются как-то проживать 0,2% от гамбургских получателей социальной помощи. Пусть расскажут, как они это делают:-) В Германию имеет смысл ехать смотреть точечную застройку и редевелопмент. КОТы они делать НЕ УМЕЮТ. По сути Хафен Сити - единственный проект этого типа, но успешность которого под большим сомнением: архитектуру много критикуют, превышения бюджетов имеют место, пустынность улиц в отдельных районах откровенно бросается в глаза. В части созданию уюта общественных пространств те же шведы гораздо более опытны. Во всем, что касается внешнего облика и оформления общественных пространств (я сейчас про благоустройство и озеленение дворов не говорю), у немцев достаточно специфический вкус. Оставить старые рельсы, вдоль набережной, брутальные плиты, не ставить вообще скамеек и деревьев - это в духе немцев. Зато сохранили историю портового места, чтобы поколения помнили. Копировать эту часть их опыта у нас вряд ли получится, разный менталитет. Имеет смысл учиться eqq а также отдельным деталям. #школадевелопера Наш Телеграм: t.me/development_school

Недельные посты и изучение материалов по Н.Москве показали километры дорог, количество зданий, число новых электричек и авто, число новых жителей... но ничего в стратегии Н.Москвы не намекает на то, что в мире уже есть: - компьютерное моделирование зданий, позволяющее снизить потери от проектных ошибок в 10 раз; - smart grids - умные электросети, компенсирующие пиковое потребление и обеспечивающие равномерное распределение нагрузки по времени суток и дням недели; - теплообменное оборудование и системы рекуперации тепла; - централизованные системы мусороудаления, автоматизированные терминалы по сбору отходов на уровне городских районов; - системы центрального холодоснабжения, объединенные в единый комплекс с ТЭЦ. Эти системы снижают энергозатраты на вентиляцию и кондиционирование отедельных зданий на 60%, снижают затраты на их инж оснащение, а также увеличивают их полезную площадь за счет снижения площади технических помещений; - современные системы очистки воздуха, благодаря которым ТЭЦ и промышленные предприятия не выбрасывают СО2; - современные системы и методики водоочистки, делающие питьевую воду повсеместно общедоступным ресурсом и поддерживающие в чистоте природные водоемы; технологии переработки биологически разлагаемых отходов в биогаз и транспортные средства, включая ж/д, адаптированные для использование его в качестве топлива; -системы использования солнечного света, включая солнечные коллекторы и системы искусственной инсоляции. Мы проектируем заведомо устаревшую территорию или я просто не нашла нужную информацию? Наш Телеграм: t.me/development_school

Немного об элитных многоэтажках Берлина: На примере Max &Morirz. Это комплекс зданий 95 и 85 м высотой: - 400 квартир; - сейчас завершается строительство второй фазы; - ограничения города: длина каждого балкона <=1,5 м, общая их длина не более 30% длины фасадов; - тут всё, что выше 21 м уже высокое здание; - кстати, генподряд на этот объект так и не был найден. Рисковано, народ не берется, строят постепенно, кусок за куском, а с/с при этом постоянно растёт, но даже при этом цены на объект тоже растут соразмерно; - про темп продажи тут не скажем, а вот объект на 74 квартиры ушел за 10 мес продажи, 6500 евро/м2; - гаражи отдельно по 40-50 тыс евро за место; В 1996 году тема соцжилья была оставлена в Берлине, но 2-3 года назад система возобновлена. Любой проект должен иметь 30% социального жилья (аренда и продажа по себестоимости). Они продаются соотв. гос обществам практически по себестоимости 2100-2300 евро/м2. Чисто лужковская доля города, введенная новым правительством, чтобы избежать социального расслоения. Стеклянные поверхности города будущего с недавних пор имеют регламент - не более 60% остекления, иначе придется больше тратить на кондиционирование. Варианты решения оконных проемов в высотках см.ниже на фото. Посещаемые нами архитекторы двигают идею кольцо небоскребов по 150 м высотой вокруг Берлина. Эскиз ничего не напоминает?)) www.noefer.de https://www.wohnkompanie.de/projekte/berlin/max-und-moritz-berlin-friedrichshain.html

День_2. Берлин Район социального жилья в аренду: - никаких лавочек у подъезда, это шумно для первых этажей, ведь как правило тут вечерами сидят парни с пивом; - почтовые ящики могут быть двусторонними: с улицы почтальон кладет письма, а с обратной стороны жители их вынимают; - муниципалитет создал парк непосредственно под ЛЭП. 480 тыс евро на 4 площадки по 0,5 га каждая было потрачено. Даже и не спрашивайте, как они согласовали такую близость детских качелей и опор ЛЭП, у них тут тоже с этой темой сложно; - каждый подъезд имеет свой номер, то есть не так...номера имеют не дома, а подъезды...Улица такая-то, 62. Это значит, что тебе нужен подъезд №62, а у дома целиком номера нет))) Зато в каждом подъезде квартиры без номеров, пофамильно; - очень большие квартиры, до 150 м2, от 1 до 4-5 комнатных. Немцы никогда не пустят тебя в аренду 42 м2 с 2 детьми, да, даже с 1 не пустят. Если квартира на двоих, значит на двоих. За доп износ они платить не хотят. Итого, плотность жильцов в 9-этажном доме в разы меньше нашей; - цены на эконом жилье около 3000 евро\м2, а аренда ок.600-700 евро\мес (без учета коммунальных); - машинами почти не пользуются, много парковок и специальных домиков для хранения велосипедов во дворах; - сушка для белья во дворе: в квартирах часто нельзя сушить белье из-за потенциального образования грибка (вытяжки нету внутри, это дорого с т.зр. зимнего отопления). Проветривание квартир несколько раз в день на определенное время даже прописано в договоре аренды; - отдельное внимание детским площадкам с использованием воды. Этот инструмент завораживает даже взрослых. Очень рекомендуем в крупном проекте - станет реально изюминкой.

День_1. Берлин Снимающего жилье ждут следующие траты. Во-первых, так называемая «холодная аренда» (Kaltmiete). Обычно она фиксированная, и арендодателю после не так-то просто повысить ее. Его ограничивает специальный «Закон о повышении квартплаты». «Холодная аренда» почти всегда увеличивается при смене жильцов, а еще арендодатели сейчас часто вписывают в договор подлое «плановое подорожание» (Staffelmiete) на ближайшие несколько лет. Поэтому многие жильцы держатся за старые договоры на квартиры, заключенные десять, а то и двадцать лет назад, с ценниками «бедного, но сексуального Берлина». Даже при всех допустимых законом повышениях эти суммы вызывают бессильную зависть. Обидно, но уж как есть: с 2004 по 2014 год цены на аренду жилья в Берлине выросли на 45 процентов. Приплюсуйте к «холодной» коммунальные платежи (вода, отопление, вывоз мусора, лифт, если есть, и прочее), и получится «горячая аренда» (Warmmiete). Это та сумма, которую вы ежемесячно будете переводить на счет арендодателя. «Коммуналка» закладывается приблизительная, в конце года со счетчиков снимут показатели и сведут «дебет с кредитом»: или вернут лишнее, или попросят доплатить. В коммунальные услуги не входит электричество. Жилец сам должен выбрать компанию и заключить с ней договор. Расчет такой: средняя квартира на одного человека сжигает за год примерно 2000 киловатт-часов, что обходится в 50 евро в месяц. Учитывая такой довесок к стоимости, лучше при выборе квартиры уточнять, как и что в ней устроено: например, электрический водонагреватель накрутит счет за электроэнергию, а газовая плита, наоборот, уменьшит его. Осталось подключить интернет, телефон и телевизор (это удобнее сделать у одного провайдера пакетом – примерно 50 евро в месяц) – и квартира готова для жизни. Финальным штрихом станут 17,50 евро ежемесячного пожизненного налога на телерадиовещание. Его в принудительном порядке платят с каждого домохозяйства, даже если там отродясь не было телевизора. За любую квартиру придется внести залог (Kaution), который составляет три «холодные аренды». Его должны вернуть вам в течение полугода после того, как вы уедете из этой квартиры. По закону, у квартиросъемщика есть право выплатить залог в три приема в течение трех месяцев. Когда дело доходит до возврата, у владельцев жилья нередко возникает желание «отжать» часть суммы за мифические повреждения. Поэтому считается, что надежнее не переводить залог напрямую арендодателю, а внести его на специальный депозит в банке. Лайфхак, о котором не все знают: существуют специальные страховки залога. Тогда вы не вносите три арендных платы, а только выплачиваете страховые взносы (примерно 50-100 евро в год), а страховая компания обязуется возместить хозяину квартиры нанесенный вами при выезде ущерб. Идеальный арендатор: бездетен, имеет долгосрочный трудовой договор с крутой корпорацией, гражданство Евросоюза и не имеет домашних животных. Выселить семью с детьми практически нереально. Наш канал в Телеграм: t.me/development_school