Пусть аналитики посмотрят

Вот так сила команды CORE.XP Жилая недвижимость задает темпы работы! Ребята, извините, но теперь в канале будет ещё больше недвижимости. Такой 360° взгляд на рынок и стратегии. Сложно, интересно, круто. И кстати, все еще приглашаем в команду дерзких амбициозных аналитиков!

Интересное от МаркетингЛаб по межпоколенческим коммуникациям Оказывается, если зумера подсадить на ипотеку, то он превращается в миллениала – пашет и не ропщет. У молодых специалистов кризис амбициозности – предпочитают оставаться экспертами в кофейне с идеальным ворк-лайфом, а не переходить на менеджерские позиции. Но запрос на рост зп почему-то сохраняется. Мотивировать к работе становится все сложнее, приходится долго доносить смыслы. Из хороших новостей - ожидается восстановление голода к карьеризму от юных альф. Для меня всегда мучительный вопрос – а стоит ли тратить время на донесение важности задач до молодого специалиста или проще нанять сотрудника с ипотекой? Или настроить фильтры отбора кандидатов по тяге к амбициям и карьеризму? Уверена, что не все молодые специалисты безразличны к карьерному росту, поэтому оптика HR у нас настроена на самых амбициозных. А вот это любопытно и свежо. В b2b коммуникациях нужно учитывать поколенческие особенности: отправляем КП молодому менеджеру – идеальный дизайн, креатив, смыслы в приоритете. Если КП попадает в руки возрастному собственнику – только язык цифр, экономики, расчета. В В2С-сегменте основной платежеспособный клиент - миллениалы (сферы услуг, продажи одежды и недвижимости). Зумеры выступают как потребители недорогого, хайпового продукта (кофе, базовый гардероб, слабоалкогольные напитки). Поэтому в коммуникациях заигрываем с зумерами, но фокус держим на ЦА 30+ Вообще рекомендую пролистать исследование - много интересных деталей.

Коллеги, извиняюсь за длительное молчание в эфире. В отличие от рынка новостроек, май у нас, в консалтинге жилой недвижимости, выдался горячим. Июнь не сбавляет оборотов. Отмечаю активность девелоперов: - в пересмотре стратегий по земельному банку – не только продают ненужное, но и прорабатывают альтернативные концепции - в подготовке жилых проектов к стартам. Да, процесс получения РНС не предсказуем по срокам. Но подготовку, включая PR-прогрев начинают заблаговременно причем здесь аналитики - скоро расскажу - в поиске новых площадок под застройку с надежным запасом по прочности фин.модели Кстати, про работу. Расширяю команду, ищу фин.моделиста – загрузка, горящие дедлайны и мультисегментная насмотренность будут обеспечены в полной мере в кратчайшие сроки. И кстати, снова есть шанс попасть в команду к Леону Пряжникову - такую прокачку в продуктологии девелопмента и потребительских исследованиях сложно найти! Резюме закидывайте прямо в комментарии к посту – спрос на аналитиков крайне высок. Готова пообщаться лично с каждым и дать честную ОС про карьеру в аналитике девелопмента.

Заметили, что в инфо поле СМИ возросло количество заголовков про снижение цен там-сям на первичке с намеком на "наконец-то цены упадут"? Мы как обычно отошли подальше и взглянули на 5-летний тренд. Прикинули прогноз по средней цене до конца 2026. Разворот растущего тренда пока не просматривается. Но в комфорте и бизнесе замедление роста - факт. Колебания относительно средней - присутствуют. Это те самые распродажи, которые в моменте отдельных месяцах формируют -Х% г/г, раздуваемый в СМИ до "цены рухнули" Покупать или ждать? Зависит от цели. Инвестировать вдумчиво - ждать точку входа, анализировать перспективы локации. Покупать для себя - выбрать шорт-лист объектов и мониторить скидки.

На прошлой неделе прошла закрытая презентация проекта АфиАльт На фоне сокращения стартов в бизнес-классе, крепкий бизнес-стандарт на территории редевелопмента по цене до 400к за м2 однозначно выглядит как "шанс на инвест" или "зато своя". В целом, вся локация Окружная-Лихоборы относится к так называемым "районам догоняющего спроса/цены" - когда в городе все новостройки в спально-деловых районах становятся премиальными, то спрос перетекает туда, где ценник выглядит приемлемо. Помимо АфиАльт скоро в локации ожидаем старт продаж от МР на Автомоторной. Учитывая почти 100% сопоставимость продукта, будем наблюдать за битвой коммерческих директоров стратегией продаж конкурентов: рассрочки, ипотеки с %, цены/отделки Что у АфиАльт? 2 очереди 15-48 эт +  школа/детсад + ритейл по периметру + БЦ + благоустройство набережной р.Лихоборки 8 мин пешком до МЦК/метро Окружная В проекте модное многоярусное благоустройство. Судя по карте, можно выйти на прогулку в Ботанический сад, но надо проверять ногами - не факт, что удобный маршрут. Из приятного - планировки квартир классической прямоугольной формы. Цены Ст  - от 13.9 млн 2Е  - от 15.8 млн 3Е - от 20 млн В итоге - магия КРТ однозначно даст жизни локации.  Совокупность факторов  транспорт+инфраструктура+однородная среда/окружение по цене до 400к за метр делают АфиАльт достаточно привлекательной историей.

Внимательно следим за руками за цифрами   На фоне слёз по обвалу спроса на рынке новостроек совершенно незамеченными проходят интересные цифры. Коммерческий комфорт-класс в Москве внутри МКАД мы уже "похоронили".   На очереди бизнес-класс?   По итогам янв-апр 2026 сокращение строительства новых площадей в комфорте -45%, в бизнесе -40%. Премиум и делюкс в жирном плюсе 65% по сравнению с аналогичным периодом 2025. Премиализация первичного рынка старой Москвы продолжается. Ну ок.   Может спрос в премиуме растет?   66% сделок за янв-апр 2026 пришлось на бизнес-класс. Причем, просадка спроса г/г в разрезе классов выглядит интересно: - комфорт -52% - понятно, нет предложения = нет сделок, да и в ипотеке тяги нет. - элит (премиум+делюкс) -32% - при том, что предложение +65% -  так вот где навес предложения?! - бизнес -24% - самый устойчивый по спросу сегмент на сегодняшний день.   В итоге, в структуре спроса доля бизнес-класса растет пятый год подряд, а предложение начало сокращаться... пу-пу-пу..   Но, справедливости ради, рано делать драматические выводы. Учитывая непредсказуемость сроков получения РнС, корректно цыплят новые старты считать в конце года. Продолжаем держать руку на пульсе рынка.  

ОМ Ботанический – с продажами можно не спешить Редкая нынче ситуация для московского девелопмента: РНС есть, а продажи еще не стартовали. Понимаем - в такой локации можно позволить себе не спешить. ОМ Б. расположен в бездонном котле спроса у м. Ботанический сад. За последние 10 лет годовой объем продаж на первичке здесь не опускался ниже 15 тыс. м2. То есть, что бы ни случилось в мире, а как минимум 30 квартир в месяц тут забирают. Что сегодня? Ближайший конкурент Союз уже на финише с распроданностью 82%, в Афи Тауэр, Режиссер и Лейк – распродают остатки после ввода. Есть свежая вторичка в Лайф Ботанический – по 600к за квадрат. К слову, цены в Союзе штурмуют отметку в 700к за метр. На таком конкурентном ландшафте понятно, что проблем с продажами у ОМ Б. не будет. Минимум 30 квартир в месяц гарантированно будут реализовываться. Даже при стартовых 600+ за метр с рассрочкой и субсидированной ипотекой, разумеется.

Коллеги, впереди длинные выходные. Желаю всем зумерам прекрасного отдыха, берегите себя! Всем миллениалам напоминаю, что выходные не являются уважительной причиной не работать. Ипотека сама себя не закроет. Всем солнечного денечка!

Отчет по предложению на рынке новостроек | Май 2026 🟢 Как чувствуют себя новостройки Москвы?

Эксклюзивно от аналитиков CORE.DOMA (CORE.XP Жилая недвижимость)

Что происходит с новостройками в начале 2 квартала: 📌Что с предложением? 📌Что с ценами? 📌Что с темпами вывода новых проектов? Основные выводы неизменны: предложения все меньше, цены продолжают расти, независимо от сегмента, а девелоперы не спешат радовать пополнением вариантов "массовых" новостроек. Основные цифры в карточках к посту⬆️

Выпустили оперативную аналитику по предложению на первичном рынке. Кстати, по сделкам ситуация в апреле более оптимистичная, чем в марте.

КРТ на ИЖС в Барвихе Все как положено: предельное количество домов, парковка на 153 маш.места, сельский клуб, ФОК с гостиницей, компенсации за социалку

Уфф! Насыщенное начало мая - сдавали очередной консалтинговый проект по загородному девелопменту. Интересная локация, премиальный сегмент, международные аналоги в качестве бенчмарков - получилось интересно! Заказчик устроил нам настоящую проверку на прочность - защита проекта проходила в формате питч-дека перед реальными инвесторами. Было крайне волнительно, но мы справились на отлично - первый раунд инвестиций был согласован. Интересное наблюдение. Несмотря на общий пессимизм, витающий на рынке недвижимости вообще, и в загородном сегменте в частности, в 2026 у нас максимальная активность именно в консалтинге ИЖС. Стало сложнее. Область накладывает КРТ на участки под ИЖС и заставляет получать АГР/АГО на ИЖС (дожили!). И если городские девелоперы уже адаптировались к суровой градостроительной политике Москвы, то загородный сегмент пока в процессе перехода. Также достаточно активно сейчас адаптируем стратегии и практики города к загороду - покупатели требуют максимальной клиенториентированности, на уровне городских новостроек. Вот такие новости.

В субботу выступила с лекцией в АкаДев. Разбирали стратегии продаж коммерческой недвижимости - от офисной до лайт индастриал. Самым обсуждаемой оказалась тема про ДДУ и ДКПБВ (договор купли-продажи будущей вещи). По нашим данным, на долю ДКПБВ приходится до 80% сделок на первичном офисном рынке. Основное отличие этих конструкции в возможности возмещения НДС с платежей по рассрочке и уровне риска. ДКПБВ не защищает от двойных продаж и потери денег в случае недостроя/банкротства застройщика. С точки зрения стратегии продаж обе договорные конструкции имеют плюсы и минусы: • если репутация девелопера не очень - ДДУ вызовет больше доверия у покупателя • однако возможность возврата НДС существенно расширяет воронку покупателей • если девелопер привлекает проектное финансирование - то банк требует продажу по ДДУ • но если девелопер называется FORMA, то банк разрешает заключать ДДУ+ДКПБВ при выполнении плана по наполнению эскроу Микс ДДУ+ДКПБВ для застройщика самый интересный вариант - охват всех сегментов покупателей+получение денег на р/с. Подробнее про ДДУ и ДКПБВ - в карточках из лекции

Завтра в 11 стартуем от м. Красные ворота в Замоскворечье, кофейня Синнабон. Попозже, если традиция приживется, сделаем отдельный чатик для Недвижимых бегунов. Тот самый случай, когда уже не охота, но публичное обещание заставляет 😂

В продолжение темы продаж на рассрочках. Помним, как тяжело раскачивали продажи в Solos в 2025 - сдвинулись с места силой рассрочек, на которые пришлась половина всей контрактации. В 2026 даже при снижении ключа (ставки по рыночной ипотеке до сих пор 18-19%) DAR не видит иных вариантов, кроме как продавать финансовые инструменты - рассрочку и субсидированную ипотеку. И это факт: застройщикам все тяжелее конкурировать с продавцами "свежей вторички" - и по цене, и по отделке. По сути, УТП застройщика сейчас - фин.инструменты и юридическая чистота квартиры.

Мне напомнили, что в канале нет поста-визитки. Исправляю недоразумение. Давайте знакомиться Я - Марина Жукова и мой карьерный трек более 20 лет связан с инвестиционными проектами и недвижимостью. Из них 15 - на стороне девелопера, где с нуля строила коммерческий блок, отвечала за проектное финансирование и продажи Сейчас - руководитель отдела аналитики и консалтинга в Департаменте жилой недвижимости CORE.XP (ex-CBRE), где мы с командой оцениваем потенциал площадок, разрабатываем стратегии продаж и ценообразования, строим фин.модели и пишем в СМИ всё то, что «по данным экспертов жилого направления CORE.XP…» В прошлом - занимала аналогичную позицию в Ricci | Жилая недвижимость. Моя зона комфорта - это когда из пустыря получается стройка, проект получает финансирование, а продукт - своего покупателя Здесь я стараюсь делиться результатами нашей работы, тем, как мы думаем про рынок и продукт, как видим девелопмент сегодня. На стыке аналитики, финансов и здравого смысла. Пишу не регулярно, зато по зову души. Я верю в то, что право на доступную качественную аналитику имеют все. Если вы застройщик, инвестор, будущий покупатель или просто запутались в цифрах - поможем взглянуть на ваш проект или выбор под другим углом

Итоги 1 квартала на офисном рынке Москвы Спрос Пока сохраняется на прошлогоднем уровне – 319 тыс м2 в сделках, причем 30% продано, а 70% - аренда. Структура сделок по площади также на уровне 1кв25, а по количеству контрактов в аренде снижение -34%, в покупках – рост на +30% в сравнении с 1кв25. Прогноз на 2026 – снижение на 10% в объеме сделок – до 1,3 млн м2 против 1,5 млн м2 в 2025. 45% сделок аренды было заключено внутри ТТК (значит, 55% снаружи ТТК и у МПТ-офисников загорается огонек надежды) Предложение Заявленный ранее ввод порядка 700 тыс м2, как и ожидалось, не случился – кому-то ЗОС не дали, а у кого-то распроданность не высокая и нет смысла интенсивно строить. По итогам 2026 пока ожидаем ввод 1,35 млн м2 офисных площадей, но факт будет точно ниже. В 1кв26 ввели в эксплуатацию 122 тыс м2, из которых 60% уже пристроено. Свободный объем под аренду/продажу – 0,5 млн м2. Отмечаем, что распроданность на РВЭ ниже, чем в жилье (в среднем 80%). В лидерах по распроданности на РВЭ Стоун – 88%, у Формы (Лэйкс) – 78% Вакансия Подросла с 4,6% до 7,5% или 1,5 млн м2 – свободные офисные площади (с учетом выхода в рынок Moscow Tоwers). Навес предложения продолжает формироваться за счет блоков мелкой нарезки – в сравнении с 4кв2025 количество блоков под аренду/продажу выросло на 16% Средние годовые ставки аренды Прайм 66 тыс/м2 – без изменений г/г, в Сити средняя ставка 88 тыс. А – 41 тыс - без изменений к 4кв25 и +27% г/г, в Сити 66 тыс. В – 26 тыс – снижение г/г на 2% Помним, что это средние ставки. В конкретных БЦ и локациях ставки могут существенно отличаться. Подробности в полном отчете CORE.XP

Архитектурная пробежка. Дом с улитками и A.Residence Воскресенье. Утро. Нужно на пробежку грут сам себя не пробежит. Пустой центр. Красивые архитектура Чистопрудных окрестностей. Ноги несут к творениям Скуратова на  Тессинском - кортеновый Артхаус, мимо Титула на Серебрянической прямиком на Садовническую. Безлюдный холодный А.Residence от О1 Properties. Напротив  - теплый дом с улитками. С улицы на набережную. На противоположном берегу - эволюция фасадов. От Аквамарина (AFI) времён Лужкова до актуального Богенхауса. И я решила. В воскресенье 26.04 приглашаю на Пробежку аналитиков.  Поболтаем про созерцаемые достижения московского девелопмента, обсудим цены, оценим "сценарии повседневной жизни". Старт в 11 от метро Красные ворота. Продолжительность примерно 1.10-1.5 часа, темп улитки 7.30 с остановочками для фото

Переток денег с депозитов в недвижимость откладывается на пару лет. Тут крутую аналитику подогнали. Вобщем, доходность фондового рынка прямо зависит от знака зодиака. Если у животного - символа года по китайскому календарю 4 ноги, то надо вкладываться в фонду - средняя доходность 10.9%. Если меньше - падает до 6.2%. У нас нынче же год лошади? Получается, раньше года петуха, ну на крайняк - змеи, не видать девелоперам денежного дождя. Все, расходимся.