cookie

ما از کوکی‌ها برای بهبود تجربه مرور شما استفاده می‌کنیم. با کلیک کردن بر روی «پذیرش همه»، شما با استفاده از کوکی‌ها موافقت می‌کنید.

avatar

Доходные ГАБы

Канал о коммерческой недвижимости. Для всех, кто ищет оптимальную стратегию инвестиций. Обзор и анализ наиболее выгодных ГАБов. По всем вопросам @MadamaTatyana

نمایش بیشتر
پست‌های تبلیغاتی
4 199
مشترکین
-124 ساعت
-107 روز
-2830 روز
توزیع زمان ارسال

در حال بارگیری داده...

Find out who reads your channel

This graph will show you who besides your subscribers reads your channel and learn about other sources of traffic.
Views Sources
تجزیه و تحلیل انتشار
پست هابازدید ها
به اشتراک گذاشته شده
ديناميک بازديد ها
01
SWOT-анализ МО, г. Химки, мкр-н Сходня, ул. Железнодорожная, д.33, корп.1. Арендатор- «Бристоль». 🟢 Сильные стороны. ГАБ с надежным сетевым федеральным арендатором. Помещение зальной планировки. Находится в главной точке притяжения ЖК и частного сектора ( окружающего ЖК). Рядом - «Вкусвилл», «Вайлдберрис», «Озон». В других домах коммерческих помещений нет. Также рядом нет супермаркетов и алкогольных магазинов ( отсутствие конкурентов). До открытия «Бристоль» в этом доме несколько лет работал несетевой алкомаркет ( продукция была востребована). Заключён долгосрочный договор аренды на 10 лет. 🔴 Слабые стороны. Магазин работает около 5 месяцев ( открылись перед Новым годом)- ГАБ не выдержан временем. Дальнейших планов застройки нет- Бристоль будет работать на жителей трех 17- этажных домов и частного сектора. Отсутствие возможности односторонней индексации арендной платы. 🟢 Возможности. Есть небольшой торг по цене. Помещение будет востребовано другими алкомаркетами- рядом нет пустых помещений. 🔴 Угрозы. «Бристоль» сейчас в некоторых магазинах просит уменьшить арендную плату. Здесь ( по заверениям продавца) он этого не делал. Но все равно это нужно тщательно проверить. ✅ Выводы. Открытие «Бристоля» в этом ЖК выглядит идеальным попаданием для получения стабильной ( но небольшой) прибыли для этой сети алкомаркетов. ГАБ - один из лучших сейчас на рынке по доходности среди алкомаркетов в новых домах.
8985Loading...
02
ГАБ с «Бристоль». В Сходне. 📌 «Бристоль» последние несколько месяцев не открывает новые магазины. В то время , как ГАБы с открытыми ранее, потихоньку распродаются.📌 🟢 МО, г. Химки, мкр-н Сходня, ул. Железнодорожная, д.33, корп.1. ЖК «Авентин». 1 этаж. 95 кв.м. Арендатор- «Бристоль». Стоимость - 25 млн.руб. МАП до 13.12.2024 г.- 143 000 руб. МАП с 14.12.2024 г.- 191 000 руб. Окупаемость ( «грязная»)- 11,1 лет. Доходность- 8,9%🟢 ✅ ГАБ в новом ЖК с федеральным сетевым арендатором. ✅ Хорошая окупаемость для этого арендатора и нового дома. 📉 Жилой комплекс состоит всего из 3-х высотных (17- этажных) домов. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.
99510Loading...
03
SWOT-анализ г. Москва, ул. Электродная, д.2, стр.32. Арендатор- «Мята Signature». 🟢 Сильные стороны. Помещение находится В 3-х минутах пешком от метро. На хорошем постоянном трафике за счет офисных сотрудников ( рядом около 60 бизнес-центров). Также дополнительный трафик образуется благодаря концертной площадке. Рядом «Моремания», «Пятерочка», «Додо пицца», «Братья Караваевы». Наличие парковки. Отдельная входная группа с улицы, панорамное остекление. Земельный участок в собственности. Небольшое количество помещений подобного формата в этом районе. Подписан долгосрочный договор аренды, есть алкогольная лицензия. Прогнозируется быстрая окупаемость. 🔴 Слабые стороны. Второй этаж. Арендаторы - франшизеры «Мяты». Отсутствие лифта или подъемника. Поблизости есть другая Кальянная (конкуренты), но без кухни и бара. 🟢 Возможности. В Долгосрочном договоре аренды прописана возможность индексации арендной платы по инициативе арендодателя не более, чем на 5%. В этом году арендаторов уже проиндексировали. Планируется плотная застройка района. По соседству уже строят «EVOPARK Измайлово». Помещение имеет универсальную планировку: в будущем можно сдать почти под любые проекты. 🔴 Угрозы. По истечении договора арендатор может его не продлить. Если это произойдет в период активной стройки, то на подбор нового потребуется время. ✅ Выводы. Мы анализировали это помещение в декабре 2022 года, как ГАБ с «Левитой». Арендная плата у них была - 400 000 руб. Сейчас арендная плата - 525 000 руб. Помещение востребовано у арендаторов- арендная плата неплохо растет (это еще дома рядом не построили). ГАБ с хорошей окупаемостью в востребованном у застройщиков районе.
1 6125Loading...
04
ГАБ в креативном кластере Графит. С арендатором Мята Signature. 📌 Сегодня рассмотрим ГАБ с арендатором Мята Signature.📌 🟢 г. Москва, ул. Электродная, д.2, стр.32. Креативный кластер Графит. 2 этаж. 260 кв.м. Арендатор- Мята Signature. Стоимость- 50 млн.руб. МАП- 525 000 руб. Затраты на эксплуатационные услуги- 48 100 руб. Окупаемость ( «грязная»)- 8,7 лет. Доходность - 11,4%🟢 ✅ Помещение находится в очень проходимом месте в 3-х минутах пешком от станции метро Шоссе Энтузиастов. ✅ Мы уже делали его разбор в 2022 году, но с другим арендатором. За полтора года арендная плата неплохо выросла. 📉 Несмотря на рост арендной платы, минусы в ГАБе остались. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.
1 5376Loading...
05
SWOT-анализ МО, г. Красногорск, Золотая аллея, д.2. Арендатор- пекарня «Буханка». 🟢 Сильные стороны. Угловое помещение в новом ЖК. Зальная планировка. Витринные окна. Арендовать будет сама «Буханка» - не франшизеры. Головная организация практически не заключает сама договоры аренды- в основном развитие через франшизу. Заключён предварительный договор с условиями основного долгосрочного на 5 лет. 🔴 Слабые стороны. Выдача ключей собственникам должна произойти не позднее 30.06.2024 г. После этого у «Буханки» начнутся ремонтные каникулы- 2 месяца. Квартиры будут сданы без отделки, жителям ЖК понадобится время для ремонта- первое время там будут жить одни строители. ГАБ не проверен временем. 🟢 Возможности. На территории ЖК планируется парк с прудами. Открытый для всех жителей микрорайона. Ожидается, что «Буханка» будет работать не только для жителей 4 домов. Договором предусмотрена безусловная индексация 5% арендной платы по инициативе арендодателя. Есть торг по цене. 🔴 Угрозы. Хотя дома и построены, выписка на помещение еще не получена. Этот ГАБ - «будущая вещь». Застройщик планирует передать помещение , а «Буханка» зайти на ремонт не позднее 30 июня. Но пока это планы, которые иногда не выполняются. Миниполис «8 Кленов» будет долго заселяться, из-за чего у «Буханки» будут поначалу низкие выручки. Квартиры в миниполисе купили/купят люди, не любящие кофе с круассанами. ✅ Выводы. Как и в любом потенциальном/будущем ГАБе здесь интересны возможности. Сейчас он выглядит весьма привлекательной инвестицией на наш взгляд. По доходности лучший ГАБ с «Буханкой» в новом доме.
2 0167Loading...
06
ГАБ в ЖК «8 Кленов», ожидающий выдачу ключей. С «Буханкой». 📌 Сегодня хотим разобрать нового арендатора для нас- «Буханку».📌 🟢 МО, г. Красногорск, мкр. Опалиха, Золотая аллея, д.2. 1 этаж. 63,4 кв.м. Арендатор- пекарня «Буханка». Стоимость- 19,2 млн.руб. МАП ( 1 год)- 100 000 руб. МАП ( 2 год)- 160 000 руб. Ремонтные каникулы- 01.07.2024 г.- 31.08.2024 г. Окупаемость («грязная»)- 10,5 лет. Доходность- 9,5%🟢 ✅ В этом ГАБе арендует сама «Буханка»- не франшизеры. ✅ в ЖК «8 кленов» ( состоит из 4-х домов) коммерческие помещения только в 2-х домах. 📉 Дома построены, но ключи еще не выдают. Дата выдачи - не позднее 30.06.2024 г. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.
1 82813Loading...
07
SWOT-анализ г. Москва, ул. Детская, д.19. Арендатор- компьютерный клуб «Архкрафт». 🟢 Сильные стороны. Помещение зальной планировки в относительно новом доме. С окнами и 2 входами ( с улицы и со двора). Арендатор уже более 2-х лет на объекте. Заключён долгосрочный договор, который будет действовать еще 3 года. В этом доме «точка притяжения»- супермаркет «Дикси». 🔴 Слабые стороны. Ул. Детская- не самая проходимая улица в этом районе с односторонним движением. Рядом гораздо более «тусовочные» и проездные- улица Бойцовая и бульвар маршала Рокоссовского. В соседнем помещении открыта «Стоматология». Которая делает невозможным получение алкогольной лицензии в рассматриваемом помещении. В договоре аренды не прописана возможность расторжения по своей инициативе для арендодателя. 🟢 Возможности. Арендная ставка в этом ГАБе- 1258 руб за кв.м. в месяц. Низкая арендная ставка для Москвы. В этом районе помещение можно сдать по 1500-2000 руб. за кв.м. Договор аренды предусматривает возможность односторонней индексации арендной платы, но не более чем на 6% или на размер уровня инфляции. Не чаще одного раза в год. За 2 года действия договора АП не индексировали. После покупки у нового собственника будет такая возможность. Недалеко есть дома, находящиеся в программе реновации - в будущем количество людей в этом районе будет увеличиваться. 🔴 Угрозы. В случае потери арендатора из-за увеличения АП ( или без него) поиски нового могут затянуться. В моменте помещение не заинтересует наиболее активных сейчас на рынке ( алкомаркеты, ПВЗ). ✅ Выводы. ГАБ с очень хорошими возможностями. Но , чтобы ими воспользоваться, возможно придется немного подождать.
2 2683Loading...
08
ГАБ с несетевым арендатором. В Москве. 📌 Мы не получили от вас интересные варианты ГАБов с несетевыми арендаторами. Поэтому выбрали самый интересный для нас📌 🟢 г. Москва, ул. Детская, д. 19. 1 этаж. 163 кв.м. Арендатор- компьютерный клуб «Архкрафт». Стоимость - 27 млн.руб. МАП- 210 000 руб. Окупаемость («грязная»)- 10,7 лет. Доходность- 9,3%🟢 ✅ Арендатор уже более 2-х лет в этом помещении. ✅ ГАБ обладает хорошими возможностями для увеличения арендной платы в будущем. 📉Улица Детская не очень проходимая улица. ГАБ также имеет и другие минусы. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.
2 0448Loading...
SWOT-анализ МО, г. Химки, мкр-н Сходня, ул. Железнодорожная, д.33, корп.1. Арендатор- «Бристоль». 🟢 Сильные стороны. ГАБ с надежным сетевым федеральным арендатором. Помещение зальной планировки. Находится в главной точке притяжения ЖК и частного сектора ( окружающего ЖК). Рядом - «Вкусвилл», «Вайлдберрис», «Озон». В других домах коммерческих помещений нет. Также рядом нет супермаркетов и алкогольных магазинов ( отсутствие конкурентов). До открытия «Бристоль» в этом доме несколько лет работал несетевой алкомаркет ( продукция была востребована). Заключён долгосрочный договор аренды на 10 лет. 🔴 Слабые стороны. Магазин работает около 5 месяцев ( открылись перед Новым годом)- ГАБ не выдержан временем. Дальнейших планов застройки нет- Бристоль будет работать на жителей трех 17- этажных домов и частного сектора. Отсутствие возможности односторонней индексации арендной платы. 🟢 Возможности. Есть небольшой торг по цене. Помещение будет востребовано другими алкомаркетами- рядом нет пустых помещений. 🔴 Угрозы. «Бристоль» сейчас в некоторых магазинах просит уменьшить арендную плату. Здесь ( по заверениям продавца) он этого не делал. Но все равно это нужно тщательно проверить. ✅ Выводы. Открытие «Бристоля» в этом ЖК выглядит идеальным попаданием для получения стабильной ( но небольшой) прибыли для этой сети алкомаркетов. ГАБ - один из лучших сейчас на рынке по доходности среди алкомаркетов в новых домах.
نمایش همه...
👍 9
ГАБ с «Бристоль». В Сходне. 📌 «Бристоль» последние несколько месяцев не открывает новые магазины. В то время , как ГАБы с открытыми ранее, потихоньку распродаются.📌 🟢 МО, г. Химки, мкр-н Сходня, ул. Железнодорожная, д.33, корп.1. ЖК «Авентин». 1 этаж. 95 кв.м. Арендатор- «Бристоль». Стоимость - 25 млн.руб. МАП до 13.12.2024 г.- 143 000 руб. МАП с 14.12.2024 г.- 191 000 руб. Окупаемость ( «грязная»)- 11,1 лет. Доходность- 8,9%🟢 ✅ ГАБ в новом ЖК с федеральным сетевым арендатором. ✅ Хорошая окупаемость для этого арендатора и нового дома. 📉 Жилой комплекс состоит всего из 3-х высотных (17- этажных) домов. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.
نمایش همه...
👍 6
SWOT-анализ г. Москва, ул. Электродная, д.2, стр.32. Арендатор- «Мята Signature». 🟢 Сильные стороны. Помещение находится В 3-х минутах пешком от метро. На хорошем постоянном трафике за счет офисных сотрудников ( рядом около 60 бизнес-центров). Также дополнительный трафик образуется благодаря концертной площадке. Рядом «Моремания», «Пятерочка», «Додо пицца», «Братья Караваевы». Наличие парковки. Отдельная входная группа с улицы, панорамное остекление. Земельный участок в собственности. Небольшое количество помещений подобного формата в этом районе. Подписан долгосрочный договор аренды, есть алкогольная лицензия. Прогнозируется быстрая окупаемость. 🔴 Слабые стороны. Второй этаж. Арендаторы - франшизеры «Мяты». Отсутствие лифта или подъемника. Поблизости есть другая Кальянная (конкуренты), но без кухни и бара. 🟢 Возможности. В Долгосрочном договоре аренды прописана возможность индексации арендной платы по инициативе арендодателя не более, чем на 5%. В этом году арендаторов уже проиндексировали. Планируется плотная застройка района. По соседству уже строят «EVOPARK Измайлово». Помещение имеет универсальную планировку: в будущем можно сдать почти под любые проекты. 🔴 Угрозы. По истечении договора арендатор может его не продлить. Если это произойдет в период активной стройки, то на подбор нового потребуется время. ✅ Выводы. Мы анализировали это помещение в декабре 2022 года, как ГАБ с «Левитой». Арендная плата у них была - 400 000 руб. Сейчас арендная плата - 525 000 руб. Помещение востребовано у арендаторов- арендная плата неплохо растет (это еще дома рядом не построили). ГАБ с хорошей окупаемостью в востребованном у застройщиков районе.
نمایش همه...
👍 10 3
ГАБ в креативном кластере Графит. С арендатором Мята Signature. 📌 Сегодня рассмотрим ГАБ с арендатором Мята Signature.📌 🟢 г. Москва, ул. Электродная, д.2, стр.32. Креативный кластер Графит. 2 этаж. 260 кв.м. Арендатор- Мята Signature. Стоимость- 50 млн.руб. МАП- 525 000 руб. Затраты на эксплуатационные услуги- 48 100 руб. Окупаемость ( «грязная»)- 8,7 лет. Доходность - 11,4%🟢 ✅ Помещение находится в очень проходимом месте в 3-х минутах пешком от станции метро Шоссе Энтузиастов. ✅ Мы уже делали его разбор в 2022 году, но с другим арендатором. За полтора года арендная плата неплохо выросла. 📉 Несмотря на рост арендной платы, минусы в ГАБе остались. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.
نمایش همه...
👍 12
SWOT-анализ МО, г. Красногорск, Золотая аллея, д.2. Арендатор- пекарня «Буханка». 🟢 Сильные стороны. Угловое помещение в новом ЖК. Зальная планировка. Витринные окна. Арендовать будет сама «Буханка» - не франшизеры. Головная организация практически не заключает сама договоры аренды- в основном развитие через франшизу. Заключён предварительный договор с условиями основного долгосрочного на 5 лет. 🔴 Слабые стороны. Выдача ключей собственникам должна произойти не позднее 30.06.2024 г. После этого у «Буханки» начнутся ремонтные каникулы- 2 месяца. Квартиры будут сданы без отделки, жителям ЖК понадобится время для ремонта- первое время там будут жить одни строители. ГАБ не проверен временем. 🟢 Возможности. На территории ЖК планируется парк с прудами. Открытый для всех жителей микрорайона. Ожидается, что «Буханка» будет работать не только для жителей 4 домов. Договором предусмотрена безусловная индексация 5% арендной платы по инициативе арендодателя. Есть торг по цене. 🔴 Угрозы. Хотя дома и построены, выписка на помещение еще не получена. Этот ГАБ - «будущая вещь». Застройщик планирует передать помещение , а «Буханка» зайти на ремонт не позднее 30 июня. Но пока это планы, которые иногда не выполняются. Миниполис «8 Кленов» будет долго заселяться, из-за чего у «Буханки» будут поначалу низкие выручки. Квартиры в миниполисе купили/купят люди, не любящие кофе с круассанами. ✅ Выводы. Как и в любом потенциальном/будущем ГАБе здесь интересны возможности. Сейчас он выглядит весьма привлекательной инвестицией на наш взгляд. По доходности лучший ГАБ с «Буханкой» в новом доме.
نمایش همه...
👍 9 1
ГАБ в ЖК «8 Кленов», ожидающий выдачу ключей. С «Буханкой». 📌 Сегодня хотим разобрать нового арендатора для нас- «Буханку».📌 🟢 МО, г. Красногорск, мкр. Опалиха, Золотая аллея, д.2. 1 этаж. 63,4 кв.м. Арендатор- пекарня «Буханка». Стоимость- 19,2 млн.руб. МАП ( 1 год)- 100 000 руб. МАП ( 2 год)- 160 000 руб. Ремонтные каникулы- 01.07.2024 г.- 31.08.2024 г. Окупаемость («грязная»)- 10,5 лет. Доходность- 9,5%🟢 ✅ В этом ГАБе арендует сама «Буханка»- не франшизеры. ✅ в ЖК «8 кленов» ( состоит из 4-х домов) коммерческие помещения только в 2-х домах. 📉 Дома построены, но ключи еще не выдают. Дата выдачи - не позднее 30.06.2024 г. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.
نمایش همه...
👍 14🤔 1
SWOT-анализ г. Москва, ул. Детская, д.19. Арендатор- компьютерный клуб «Архкрафт». 🟢 Сильные стороны. Помещение зальной планировки в относительно новом доме. С окнами и 2 входами ( с улицы и со двора). Арендатор уже более 2-х лет на объекте. Заключён долгосрочный договор, который будет действовать еще 3 года. В этом доме «точка притяжения»- супермаркет «Дикси». 🔴 Слабые стороны. Ул. Детская- не самая проходимая улица в этом районе с односторонним движением. Рядом гораздо более «тусовочные» и проездные- улица Бойцовая и бульвар маршала Рокоссовского. В соседнем помещении открыта «Стоматология». Которая делает невозможным получение алкогольной лицензии в рассматриваемом помещении. В договоре аренды не прописана возможность расторжения по своей инициативе для арендодателя. 🟢 Возможности. Арендная ставка в этом ГАБе- 1258 руб за кв.м. в месяц. Низкая арендная ставка для Москвы. В этом районе помещение можно сдать по 1500-2000 руб. за кв.м. Договор аренды предусматривает возможность односторонней индексации арендной платы, но не более чем на 6% или на размер уровня инфляции. Не чаще одного раза в год. За 2 года действия договора АП не индексировали. После покупки у нового собственника будет такая возможность. Недалеко есть дома, находящиеся в программе реновации - в будущем количество людей в этом районе будет увеличиваться. 🔴 Угрозы. В случае потери арендатора из-за увеличения АП ( или без него) поиски нового могут затянуться. В моменте помещение не заинтересует наиболее активных сейчас на рынке ( алкомаркеты, ПВЗ). ✅ Выводы. ГАБ с очень хорошими возможностями. Но , чтобы ими воспользоваться, возможно придется немного подождать.
نمایش همه...
👍 15 2👌 1
ГАБ с несетевым арендатором. В Москве. 📌 Мы не получили от вас интересные варианты ГАБов с несетевыми арендаторами. Поэтому выбрали самый интересный для нас📌 🟢 г. Москва, ул. Детская, д. 19. 1 этаж. 163 кв.м. Арендатор- компьютерный клуб «Архкрафт». Стоимость - 27 млн.руб. МАП- 210 000 руб. Окупаемость («грязная»)- 10,7 лет. Доходность- 9,3%🟢 ✅ Арендатор уже более 2-х лет в этом помещении. ✅ ГАБ обладает хорошими возможностями для увеличения арендной платы в будущем. 📉Улица Детская не очень проходимая улица. ГАБ также имеет и другие минусы. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.
نمایش همه...
👍 15👎 1
آرشیو پست ها