Доходные ГАБы

SWOT-анализ г. Москва, ул. Электродная, д.2, стр.32. Арендатор- «Мята Signature». 🟢 Сильные стороны. Помещение находится В 3-х минутах пешком от метро. На хорошем постоянном трафике за счет офисных сотрудников ( рядом около 60 бизнес-центров). Также дополнительный трафик образуется благодаря концертной площадке. Рядом «Моремания», «Пятерочка», «Додо пицца», «Братья Караваевы». Наличие парковки. Отдельная входная группа с улицы, панорамное остекление. Земельный участок в собственности. Небольшое количество помещений подобного формата в этом районе. Подписан долгосрочный договор аренды, есть алкогольная лицензия. Прогнозируется быстрая окупаемость. 🔴 Слабые стороны. Второй этаж. Арендаторы - франшизеры «Мяты». Отсутствие лифта или подъемника. Поблизости есть другая Кальянная (конкуренты), но без кухни и бара. 🟢 Возможности. В Долгосрочном договоре аренды прописана возможность индексации арендной платы по инициативе арендодателя не более, чем на 5%. В этом году арендаторов уже проиндексировали. Планируется плотная застройка района. По соседству уже строят «EVOPARK Измайлово». Помещение имеет универсальную планировку: в будущем можно сдать почти под любые проекты. 🔴 Угрозы. По истечении договора арендатор может его не продлить. Если это произойдет в период активной стройки, то на подбор нового потребуется время. ✅ Выводы. Мы анализировали это помещение в декабре 2022 года, как ГАБ с «Левитой». Арендная плата у них была - 400 000 руб. Сейчас арендная плата - 525 000 руб. Помещение востребовано у арендаторов- арендная плата неплохо растет (это еще дома рядом не построили). ГАБ с хорошей окупаемостью в востребованном у застройщиков районе.

ГАБ в креативном кластере Графит. С арендатором Мята Signature. 📌 Сегодня рассмотрим ГАБ с арендатором Мята Signature.📌 🟢 г. Москва, ул. Электродная, д.2, стр.32. Креативный кластер Графит. 2 этаж. 260 кв.м. Арендатор- Мята Signature. Стоимость- 50 млн.руб. МАП- 525 000 руб. Затраты на эксплуатационные услуги- 48 100 руб. Окупаемость ( «грязная»)- 8,7 лет. Доходность - 11,4%🟢 ✅ Помещение находится в очень проходимом месте в 3-х минутах пешком от станции метро Шоссе Энтузиастов. ✅ Мы уже делали его разбор в 2022 году, но с другим арендатором. За полтора года арендная плата неплохо выросла. 📉 Несмотря на рост арендной платы, минусы в ГАБе остались. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ МО, г. Красногорск, Золотая аллея, д.2. Арендатор- пекарня «Буханка». 🟢 Сильные стороны. Угловое помещение в новом ЖК. Зальная планировка. Витринные окна. Арендовать будет сама «Буханка» - не франшизеры. Головная организация практически не заключает сама договоры аренды- в основном развитие через франшизу. Заключён предварительный договор с условиями основного долгосрочного на 5 лет. 🔴 Слабые стороны. Выдача ключей собственникам должна произойти не позднее 30.06.2024 г. После этого у «Буханки» начнутся ремонтные каникулы- 2 месяца. Квартиры будут сданы без отделки, жителям ЖК понадобится время для ремонта- первое время там будут жить одни строители. ГАБ не проверен временем. 🟢 Возможности. На территории ЖК планируется парк с прудами. Открытый для всех жителей микрорайона. Ожидается, что «Буханка» будет работать не только для жителей 4 домов. Договором предусмотрена безусловная индексация 5% арендной платы по инициативе арендодателя. Есть торг по цене. 🔴 Угрозы. Хотя дома и построены, выписка на помещение еще не получена. Этот ГАБ - «будущая вещь». Застройщик планирует передать помещение , а «Буханка» зайти на ремонт не позднее 30 июня. Но пока это планы, которые иногда не выполняются. Миниполис «8 Кленов» будет долго заселяться, из-за чего у «Буханки» будут поначалу низкие выручки. Квартиры в миниполисе купили/купят люди, не любящие кофе с круассанами. ✅ Выводы. Как и в любом потенциальном/будущем ГАБе здесь интересны возможности. Сейчас он выглядит весьма привлекательной инвестицией на наш взгляд. По доходности лучший ГАБ с «Буханкой» в новом доме.

ГАБ в ЖК «8 Кленов», ожидающий выдачу ключей. С «Буханкой». 📌 Сегодня хотим разобрать нового арендатора для нас- «Буханку».📌 🟢 МО, г. Красногорск, мкр. Опалиха, Золотая аллея, д.2. 1 этаж. 63,4 кв.м. Арендатор- пекарня «Буханка». Стоимость- 19,2 млн.руб. МАП ( 1 год)- 100 000 руб. МАП ( 2 год)- 160 000 руб. Ремонтные каникулы- 01.07.2024 г.- 31.08.2024 г. Окупаемость («грязная»)- 10,5 лет. Доходность- 9,5%🟢 ✅ В этом ГАБе арендует сама «Буханка»- не франшизеры. ✅ в ЖК «8 кленов» ( состоит из 4-х домов) коммерческие помещения только в 2-х домах. 📉 Дома построены, но ключи еще не выдают. Дата выдачи - не позднее 30.06.2024 г. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ г. Москва, ул. Детская, д.19. Арендатор- компьютерный клуб «Архкрафт». 🟢 Сильные стороны. Помещение зальной планировки в относительно новом доме. С окнами и 2 входами ( с улицы и со двора). Арендатор уже более 2-х лет на объекте. Заключён долгосрочный договор, который будет действовать еще 3 года. В этом доме «точка притяжения»- супермаркет «Дикси». 🔴 Слабые стороны. Ул. Детская- не самая проходимая улица в этом районе с односторонним движением. Рядом гораздо более «тусовочные» и проездные- улица Бойцовая и бульвар маршала Рокоссовского. В соседнем помещении открыта «Стоматология». Которая делает невозможным получение алкогольной лицензии в рассматриваемом помещении. В договоре аренды не прописана возможность расторжения по своей инициативе для арендодателя. 🟢 Возможности. Арендная ставка в этом ГАБе- 1258 руб за кв.м. в месяц. Низкая арендная ставка для Москвы. В этом районе помещение можно сдать по 1500-2000 руб. за кв.м. Договор аренды предусматривает возможность односторонней индексации арендной платы, но не более чем на 6% или на размер уровня инфляции. Не чаще одного раза в год. За 2 года действия договора АП не индексировали. После покупки у нового собственника будет такая возможность. Недалеко есть дома, находящиеся в программе реновации - в будущем количество людей в этом районе будет увеличиваться. 🔴 Угрозы. В случае потери арендатора из-за увеличения АП ( или без него) поиски нового могут затянуться. В моменте помещение не заинтересует наиболее активных сейчас на рынке ( алкомаркеты, ПВЗ). ✅ Выводы. ГАБ с очень хорошими возможностями. Но , чтобы ими воспользоваться, возможно придется немного подождать.

ГАБ с несетевым арендатором. В Москве. 📌 Мы не получили от вас интересные варианты ГАБов с несетевыми арендаторами. Поэтому выбрали самый интересный для нас📌 🟢 г. Москва, ул. Детская, д. 19. 1 этаж. 163 кв.м. Арендатор- компьютерный клуб «Архкрафт». Стоимость - 27 млн.руб. МАП- 210 000 руб. Окупаемость («грязная»)- 10,7 лет. Доходность- 9,3%🟢 ✅ Арендатор уже более 2-х лет в этом помещении. ✅ ГАБ обладает хорошими возможностями для увеличения арендной платы в будущем. 📉Улица Детская не очень проходимая улица. ГАБ также имеет и другие минусы. Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

ГАБ с «Винлаб». В районе Щукино г. Москвы. 💰Продан💰 Возможно, публикация нашего анализа подтолкнула покупателя. В комментариях писали ( мы не проверяли), что ГАБ продавался с августа 2023 года. Предложение действительно было одним из самых интересных на рынке. https://t.me/publicGaB/259 https://t.me/publicGaB/261

Результаты опроса. Можем подводить предварительные результаты. Мы честно говоря приготовили интересный ГАБ с аптекой. Но пока его оставим на будущее , если конечно не продадут. По несетевым арендаторам «домашних заготовок» не было, поэтому присылайте в комментарии ваши варианты ГАБов, желательно с объяснением , чем они интересны. Мы тоже поищем и выберем самый достойный для анализа.

Продажа ГАБов на паузе. Рынок ГАБов получил передышку. Год назад ситуация была абсолютно противоположной. https://t.me/publicGaB/157 Сейчас фикисируем, что ГАБы продаются очень точечно. Нужно идеальное попадание в желания покупателя или большие скидки. Последние несколько лет доходность в ГАБах уменьшалась, а окупаемость увеличивалась. В то же время доходность вкладов наоборот росла. Что дальше? Думаем, что на некоторые ГАБы, созданные спекулянтами увидим снижение цен уже летом. Большинство продавцов будут ждать осени и «пружину накопленного спроса». P.S. И отдыхать на Мальдивах на арендный доход 🏖️