Domus Verus
رفتن به کانال در Telegram
Этот канал – источник аналитики, данных, прогнозов и идей про все, что связано с недвижимостью и экономикой. Задать вопрос или поделиться обратной связью: @DomusVerus_feedback_bot
نمایش بیشتر4 156
مشترکین
-324 ساعت
-57 روز
-7030 روز
در حال بارگیری داده...
کانالهای مشابه
ابر برچسبها
هیچ دادهای
مشکلی وجود دارد؟ لطفاً صفحه را تازه کنید یا با مدیر پشتیبانی ما تماس بگیرید.
اشارات ورودی و خروجی
---
---
---
---
---
---
جذب مشترکین
دسامبر '24
دسامبر '24
+3
در 0 کانالها
نوامبر '24
+2
در 0 کانالها
Get PRO
اکتبر '24
+5
در 1 کانالها
Get PRO
سپتامبر '24
+13
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '24
+17
در 5 کانالها
Get PRO
ژوئیه '24
+14
در 1 کانالها
Get PRO
ژوئن '24
+25
در 1 کانالها
Get PRO
مه '24
+31
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '24
+37
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '24
+214
در 22 کانالها
Get PRO
فوریه '24
+374
در 41 کانالها
Get PRO
ژانویه '24
+832
در 29 کانالها
Get PRO
دسامبر '23
+286
در 21 کانالها
Get PRO
نوامبر '23
+453
در 26 کانالها
Get PRO
اکتبر '23
+399
در 25 کانالها
Get PRO
سپتامبر '23
+154
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '23
+424
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '23
+290
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '23
+389
در 0 کانالها
Get PRO
مه '23
+191
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '23
+216
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '23
+507
در 0 کانالها
| تاریخ | رشد مشترکین | اشارات | کانالها | |
| 08 دسامبر | 0 | |||
| 07 دسامبر | 0 | |||
| 06 دسامبر | +1 | |||
| 05 دسامبر | 0 | |||
| 04 دسامبر | 0 | |||
| 03 دسامبر | +2 | |||
| 02 دسامبر | 0 | |||
| 01 دسامبر | 0 |
پستهای کانال
| 2 | Высокие ставки могут ограничить внутреннюю миграцию
Банк России ожидаемо оставил ставку на уровне 16%. Обсуждать здесь в общем-то нечего, поэтому сегодня вместо традиционного комментария по решению ЦБ мы завершим нашу проходку по ключевым социальным сдвигам рассуждениями о миграционных потоках и высоких ставках.
В одном из первых материалов мы рассказывали, что на рынок жилья влияет не только и не столько балансовая численность населения, сколько его потоки. В особенности стройку драйвит внутренняя миграция населения.
Но в ближайшие пару лет общую миграцию могут замедлить высокие ставки. К слову, на западе это стало прям большой проблемой – действует так называемый эффект “rate locks”, когда люди, взявшие ипотеку по околонулевым ставкам, сейчас не улучшают жилищные условия и никуда не переезжают – спасибо, но платить 6-7% после 0-3% не очень хочется. А это и эффективность экономики снижает, и еще много проблем создает.
А может и у нас высокие рыночные ставки сильно ударят по миграции? С одной стороны, такое уже было – вспомним период 2016-2019 гг. (относительно спокойное время после кризиса 2014-2015 и до начала ковида).
В 2016-18 средние ставки по ипотеке снижались с ~12% до 9,5%, а миграция подрастала – место жительства в 2018 году сменили на 5% больше граждан, чем в 2016 г. В конце 2018 года ставки начали расти, что совпало с замедлением внутренней миграции в 2019 г. (-7% г/г).
В 2020-22 ковид и СВО больно ударили по желанию людей переезжать – за 3 года внутренние миграционные потоки сократились на 15%. Введение льготной ипотеки ситуацию сильно не выправило, хотя без льготки миграция, вероятно, упала бы еще сильнее.
В 2023 ставки и миграция оставались плюс-минус на уровне 2022, но планы по сокращению программ поддержки вместе с высокими рыночными ставками могут ограничить возможность менять место жительства – для многих это может быть слишком затратно.
💡Абстрагируясь от различного рода шоков, мы оценили, что повышение ипотечных ставок на 1 п.п. при прочих равных может снижать миграционные потоки на ~1%-1,5%. То есть произошедший рост ставок по ипотеке на вторичке с 7-8% до 15-16% и предстоящий рост на первичке могут снизить миграцию на ~5%. То есть из-за высоких ставок примерно 150 тыс. человек откажутся от переезда в другие регионы.
Эффект есть, но по правде он не очень большой. У нас на миграцию более значимое влияние оказывают не ставки, а другие макро факторы. Тот же рост доходов может перебить эффект от повышения ставок.
Кроме того, свое влияние может оказать и рынок аренды, привлекательность которого с повышением ставок только растет. То есть народ не перестанет переезжать, а просто будет арендовать жилье в других регионах (что, кстати, в официальную статистику по миграции, почти наверняка, не попадёт).
В общем, высокие ставки это, конечно, неприятно, но в ближайшие годы драматического снижения потоков миграции мы бы не ждали.
▪️Резюмируем наши социальные изыскания. На рынок недвижимости в ближайшее время будут влиять три основных сдвига:
1. После отмены массовой льготной ипотеки покупать жилье будут семьи с детьми, военнослужащие и верхний средний класс с высокими доходами.
2. Начало СВО ускорило региональную урбанизацию: у населения малых городов появилась возможность купить жилье в более привлекательных регионах.
3. Сохранение высоких рыночных ставок в ближайшие пару лет ограничит перемещение людей внутри страны, но это не основной фактор внутренней миграции.
На всякий случай ниже оставляем лонгрид в PDF – если захотите сохранить себе и перечитать на выходных 😉
@DomusVerus | 5 812 |
| 3 | Добровольная мобилизация = региональная урбанизация
Продолжаем рассуждать о важных для рынка жилья социальных сдвигах. Вчера рассказали о том, кому в новых реалиях достанутся почет и хорошие квартиры, а сегодня разберем сдвиг #2 о том, как СВО влияет на урбанизацию.
▪️Напомним, что зарплаты последние 2 года больше растут в регионах с высокой долей обрабатывающей промышленности и ОПК (это поддерживает спрос на Урале, в Сибири и Поволжье). Но СВО также способствует региональной урбанизации.
Военная операция стала социальным лифтом для большого числа молодых (и не только) людей. Посудите сами: живет некий человек (назовем его Александр) в деревне или небольшом городе. Возможно, имеет семью и ребенка. Трудится, где придется, за среднюю зарплату не выше 30 тыс. руб. (и, к сожалению, это в лучшем случае).
Перспектив вырасти в уровне жизни не то чтобы очень много, но уехать куда-то за более интересными возможностями сложно, т.к. жилье в миллионнике дорогое (4-5 млн руб. и выше). Арендовать тоже трудно.
Но вот в 2022 г. появляется возможность отдать долг Родине и при этом рассчитывать на з/п 200 тыс. руб. + единовременные выплаты, премии за подбитые танки, ранения и проч. То есть можно буквально получить путевку в другую жизнь, на другом уровне достатка. В этих условиях идти на фронт – финансово рациональное решение.
Сколько таких людей – сказать сложно, только за 2023 г. было набрано около полумиллиона контрактников. Помимо добровольцев есть еще ~250-300 тыс. мобилизованных. Итого сейчас цифра может быть близка к 1 млн чел. – для рынка жилья очень много.
🗝 Вспомним, что у военнослужащих самая большая потребность в улучшении жилищных условий: 45% военных и сотрудников органов безопасности планируют покупку жилья в ближайшие 5 лет против 24% в среднем по РФ (опрос ВЦИОМ). Потребность в жилье высокая, а теперь появились и возможности.
▪️Далее возникает вопрос – а где купить жилье? В небольшом городе/деревне, где живет наш Александр с семьей, новостройки не строятся. Да и зачем здесь оставаться, когда есть деньги на переезд.
Значит надо искать жилье в других местах. Самые привлекательные: столицы, южная часть (Краснодар/Сочи), Екатеринбург, Казань и другие крупные города. Но там и жилье дорогое, и жизнь дорогая – не факт, что на это хватит денег.
В результате, выбор падает на менее крупные и развитые города, где есть современное качественное жилье, но его стоимость ниже. Плюс таких городов в том, что они могут находиться недалеко от места проживания нашего героя (т.е. недалеко от родственников).
🗝 В общем, спрос со стороны военных и других граждан, получивших щедрые выплаты в 2022-2023 – одна из причин роста продаж в региональных центрах (помимо фактора предложения, ведь после запуска льготки в ряде городов новостройки начали строиться впервые).
Например, в Сибири (регион в числе лидеров спроса в 2023) продажи сильнее всего выросли в небольших городах: в Горно-Алтайске (в 7 раз по сравнению с 2021), в Абакане, Томске, Иркутске и Омске (больше чем в 2 раза). А в крупных Новосибирске и Красноярске рост был менее выраженным (+20% и +63%).
▪️Интересно, что ускорение продаж в небольших регионах коррелирует с ускорением темпов урбанизации.
На графике👇 показываем зависимость между приростом доли городского населения (насколько сильнее выросла его доля за 2 года по сравнению с двухгодичными приростами в 2017-2021) и тем, насколько темпы роста продаж за это время ускорились относительно 2021.
🗝 Таким образом, начало СВО ускорило региональную урбанизацию: у населения малых городов и сел возросло благосостояние и появилась возможность улучшить жилищные условия.
Если у 45% желающих улучшить условия есть возможность это сделать, потенциальный спрос на жилье со стороны участников СВО ~400 тыс. сделок, а с учетом членов семьи и обеспеченности 30-35 кв. м/чел. получим около 25-30 млн кв. м или ~10 млн кв. м на первичку в текущей пропорции продаж первички и вторички.
Это много! Вероятно, поэтому продажи лучше чувствуют себя в регионах, а застройщики ставят рекорды по выходам на региональные рынки.
@DomusVerus | 5 408 |
| 4 | Три социальных сдвига важных для рынка недвижимости
В последнее время мы много рассказывали об экономических трендах на рынке недвижимости: рассуждали о продажах, ценах, ипотеке и других важных вещах.
Но мы не устанем повторять, что долгосрочное равновесие рынка зависит, прежде всего, не от экономических, а от социальных факторов: демографических изменений, внутренней миграции, желания и возможностей людей улучшать жилищные условия.
Начиная с 2022 года социальная структура общества в России сильно меняется, а грядущие трансформации на рынке жилья (переход льготных программ в большую адресность и высокие рыночные ставки) могут усилить эти изменения.
В этих условиях мы запускаем серию постов, в которых поговорим о трех важных социальных сдвигах, которые влияют (и будут влиять) на российский рынок жилья.
Сдвиг #1. Поддержка смещается от среднего класса к семьям и военным
В макро-телеграме осенью завязалась отличная дискуссия о том, кто больше всего выиграл от льготной ипотеки. Если коротко, то бенефициаром массовой льготки стал средний класс, у которого были какие-то сбережения.
Наименее обеспеченные позволить покупку жилья не могли ни до льготной ипотеки, ни во время, и, тем более, не смогут позволить ее по рыночным ставкам после отмены льготки.
Так, по нашим оценкам, в 2019 году позволить себе покупку жилья в новостройке могли ~30% населения, т.е. такое число семей могло тратить менее трети своего дохода на обслуживание ипотеки.
В 2023 г. благодаря росту зарплат показатель вырос до 40%, хотя важно, что рост среднего ипотечного платежа (31 тыс. руб. в месяц при средней ставке 6%) сдерживало увеличение срока ипотеки и сокращение средней площади квартиры, что формально поддержало доступность ипотеки.
Если вместо текущих ставок на первичке (вблизи 6%) в формулу аннуитета подставить 10-12% (предполагаем, что примерно таким будет рыночный уровень ставок в следующем году), то ипотечный платеж вырастет на 40-60% до 45-50 тыс. руб.
Такой ипотечный платеж сможет позволить себе лишь ~20% семей из верхней части распределения по доходам (средний доход на человека от 70 тыс. руб.). То есть скорее верхний средний класс, который, кстати, в последние 2 года пополнили бойцы специальной военной операции.
С другой стороны, президент сообщил о продлении семейной ипотеки до 2030 года. То есть у семей с детьми возможность купить ипотеку по льготной ставке останется – им переживать не за что.
🗝 Таким образом, покупать жилье в условиях текущих высоких ставок смогут а) семьи с детьми, б) военнослужащие, в) верхний средний класс с относительно высокими доходами. Остальные будут ждать лучших времен.
Это подводит нас к мысли о смене элит в России, о чем, кстати, и глава государства не раз говорил. В середине 2000-х после диких девяностых с малиновыми пиджаками в стране начал формироваться верхний средний класс, который можно собирательным образом назвать «айтишниками».
👨💻 Это люди, занятые в IT/финансах/консалтинге/и т.д., у которых есть возможность неплохо зарабатывать, путешествовать, сберегать и покупать жилье повышенного класса (наличие своей квартиры – один из статусных знаков отличия).
Проблема в том, что среди этих «айтишников» много а) одиночек и б) людей с глобалистским типом мышления (либерализм, поездки в Париж и фотки в инстаграм). В то же время на передний план (и не только в РФ) выходят вызовы а) демографии и б) деглобализации.
В этих условиях статусные призы от государства вместо парня, работающего с ноутбуком из Старбакса, будут получать а) улыбающийся семьянин с тремя карапузами и б) патриот, посвятивший жизнь служению государству.
Первый – это класс семейных, второй – военных, предпринимателей и чиновников в новых регионах. Знаки отличия в виде классных квартир площадью побольше теперь будут доставаться им.
🏙 Первый социальный сдвиг зафиксировали. Не отключайтесь – завтра поговорим о том, как СВО стимулирует региональную урбанизацию.
@DomusVerus | 4 749 |
| 5 |  +3Калибровка холодным февралем – продажи вниз, цены вверх
На прошлой неделе мы говорили о том, что рынок новостроек не заметил роста рыночных ставок (пока), а цены продолжают двигаться вверх.
Сегодня откалибруем наши мысли по свежим февральским данным и порассуждаем о том, что ограничивает и поддерживает рынок жилья:
▪️Продажи жилья в новостройках в феврале 2024 приблизились к многолетним минимумам как по России (32 тыс. ДДУ), так и в Москве (4,6 тыс. ДДУ). На 10% выше февраля 2023, но тогда как раз был минимум. К уровням конца 2023 снижение более чем в 2 раза (-56% к декабрю).
В феврале на рынке полностью отразились новые условия – ограничения по ПВ, не больше 6 млн по льготной ипотеке и комиссии банков. Комиссии уже в прошлом, и в марте ипотека может вырасти в 1,5 раза.
▪️Срок реализации непроданного жилья увеличился с минимальных 19 до 40 мес. Такой темп продаж уже на грани нормальности, но впереди восстановление вплоть до июня 2024.
▪️Цены сделок колебались в начале 2024 очень сильно. В Москве цены снизились в январе, а в феврале произошел взрывной рост на новый максимум 351 тыс. руб. (+6% м/м). Цены выросли во всех сегментах кроме элитного. Динамику средней цены усилило изменение структуры. Продажи в премиум-сегменте (бизнес+элитный) начали восстанавливаться, а эконом-сегмент продолжал снижаться.
Умеренный рост цен за пределами столицы (+1% м/м) также неоднороден. Где-то цены сильно растут, а где-то падают. Среднее отклонение цен выстрелило с 3% в прошлом до 10% в феврале.
▪️Выручка девелоперов в феврале 311 млрд ниже средней за 2023 на 32%, но на 33% выше февраля 2023. Лидером среди топ-15 остается Эталон (+85% к средней выручке за 2023)
💡В начале 2024 ситуация на рынке похожа на шок предложения – объемы упали, а цены выросли. При этом вместо ипотеки покупатели начинают тратить сбережения. Это заметно в премиум-сегменте – продажи снизились гораздо меньше и уже восстанавливаются.
В марте рынок оправится от шока. Продажи подрастут, а цены могут стабилизироваться из-за отмены комиссий.
@DomusVerus | 9 052 |
| 6 | Многие из вас наверняка захотят сравнить конкретные квартиры в аренду и на покупку. Чтобы сэкономить ваше время на расчеты, мы оставим здесь наш калькулятор.
Считайте и делитесь результатами 😉 Мы и сами не один час просидели в нем, сравнивая интересные варианты.
@DomusVerus | 4 403 |
| 7 | +2 Ипотека по 17%? Спасибо, не надо
Продолжаем дискуссию о влиянии ставок на недвижку. Их повышение больно ударило по спросу на вторичке, а на первичку влияет урезание льгот. Но есть рынок, который на этом фоне стал привлекательнее: как и обещали, поговорим о рынке аренды.
С середины 2023 размер среднего платежа по ипотеке на вторичке вырос с 35 до 56 тыс. руб. Мало кто захочет выкладывать в 1,5 раза больше, поэтому неудивительно, что спрос на аренду растет: в феврале срок экспозиции -18% г/г, просмотры объявлений +32%.
Насколько выгоднее за год стала аренда однушки относительно покупки на вторичке?
Понятно, что ежемесячный платеж для большинства является определяющим фактором. Но не единственным. Нужно также учесть стоимость жилья, срок владения, альтернативные издержки.
Мы посчитали все сопутствующие финансовые потоки аренды и покупки жилья (учитываем только финансы, важность фактора "зато своя" каждый определит сам 😉).
▪️Год назад выбор однозначно был в пользу покупки. Расходы на свое жилье были ниже стоимости аренды. Сегодня ситуация иная. Чтобы покупка жилья стала выгоднее, нужно владеть им не менее 5 лет (пока и если растет его стоимость). Если нужно временное жилье – дешевле арендовать.
▪️В крупнейших городах этот срок вырос, в среднем, на 8 лет. Хуже всего – в Казани (12 лет). В Москве и Питере и год назад свое жилье было роскошью.
💡Получается, источник текущего спроса в аренде – те, кто пережидает высокие ставки и копит на постоянное жилье. Снижение ставок вместе с ростом стоимости аренды должны вернуть привлекательность покупки, но для этого нужно время.
▪️Почему спрос не идет на первичку? Если покупать жилье той же площади на первичке по льготке, срок, когда решение станет финансово выгодным, увеличивается до 12 лет.
Все дело в разнице цен: на первичке та же площадь дороже в 1,5 раза (пренебрежем др. факторами вроде качества жилья). Иными словами, по льготке брать временное жилье совсем не выгодно.
P.S. Если захотите посчитать на собственном примере, оставим калькулятор внизу👇
@DomusVerus | 3 841 |
| 8 | +3 Цены на недвижимость в феврале: начинаем падать? #monthlyprice
Продолжаем наши рассуждения про ставки и сегодня поговорим о том, как на их изменение реагируют цены.
Рыночная ставка по ипотеке взлетела до 17%. При такой ставке темп роста цен должен, как минимум, снизиться.
Снизился ли он?
▪️Во второй половине 2023 года цены, в среднем, росли на 1,7% в месяц на первичке, и на 1,2% на вторичке. Соотношение растущих и падающих в цене регионов было 13:1 и 23:1 соответственно.
▪️Посмотрим на свежие февральские данные. Цены на первичном рынке выросли на 0,9% м/м до 151,3 тыс. руб., на вторичке — на 0,5% м/м до 104,3 тыс. руб. Соотношение по растущим и падающим регионам снизилось до 8:1 и 4:1 соответственно.
▪️Темпы роста цен на первичке снизились, но не так драматично, ведь 90% сделок на рынке совершается через льготные программы. По этой причине повышение ставок практически не оказывает влияния на цены, а снижение их темпов – следствие ужесточения льготки.
▪️А вот вторичка отреагировала очень сильно. Если во 2П2023 на каждый регион с падающими ценами приходилось 23 региона с растущими, то теперь на один падающий всего 4 растущих.
Более того, рост на 0,5%, весьма вероятно, является следствием сглаживания индекса. Если это так, то снижение цен уже могло начаться. Расчеты коллег из "Этажей" говорят, что так оно и есть.
💡При таких ставках покупка жилья на вторичке в ипотеку — то еще "удовольствие", поэтому цены продолжат снижаться.
На первичке продолжает действовать господдержка (хотя и в урезанном виде) и семейка, а значит снижения цен произойти не должно.
Но и причин для существенного их роста пока нет (от идеи с комиссиями банки отказались, а различные махинации могут привлечь внимание регулятора), так что цены будут болтаться вблизи текущих значений.
Ну а пока ставки высокие, все больше людей обращают внимание на рынок аренды, который за короткое время стал очень привлекательным. О нем мы расскажем завтра.
@DomusVerus | 4 447 |
| 9 | Работает ли связь между процентными ставками и спросом на жилье?
На днях подписчик прислал нам очень хороший вопрос про ставки и рынок жилья. Кажется, это хороший повод запустить серию «квартирных собеседников»: вы нам вопрос через @DomusVerus_feedback_bot, мы – вдумчивое рассуждение в ответ.
ЦБ РФ давно повышает ставку. Она уже выросла более чем в два раза – с 7,5% до 16%. Следом за КС вырос и общий уровень рыночных ставок в экономике. Но кажется, что рынок жилья на это особо не реагирует и вообще живет по какому-то альтернативному экономическому учебнику, где рост ставок приводит к росту цен. Это вообще нормально?
Сегодня ответим на этот вопрос и напомним, по каким экономическим законам живет рынок жилья в России (нет, это не законы Р. Эрдогана).
Начнем с того, что критически важно разделять рынок недвижимости на рынок новостроек, где действуют льготные программы ипотеки, и вторичку, где покупатели и продавцы сталкиваются со всеми прелестями свободного рынка.
1) Сперва о вторичке.
В июле прошлого года (прямо перед тем, как ЦБ начал повышать ставку) мы публиковали результаты модели, согласно которой рост ставки по ипотеке на 1 п.п., при прочих равных, снижает спрос на вторичке на ~10% в штуках в течение года. Пора проверить, сработали ли эти оценки.
• В 1П 2023 г. средняя рыночная ставка на вторичке составляла 11%. К янв-фев 2024 г. ставка выросла до 17%. То есть плюс 6 п.п., а значит выдачи должны были упасть на 60%.
• В 1П 2023 г. в среднем на вторичке выдавалось 85 тыс. кредитов в месяц (с сезонной коррекцией – с.к.). В янв-фев 2024 г. выдачи сократились до 52 тыс. шт. в месяц с.к. То есть выдачи упали на 40%.
В итоге ипотека на вторичке отреагировала на рост ставок немного слабее, чем предсказывала модель. На это есть две причины.
Во-первых, мы уже неоднократно писали о том, что у населения в целом есть деньги – спасибо растущим зарплатам и всяким прочим выплатам. Это позволяет больше платить за ипотеку или накопить большой ПВ, а в кредит взять небольшую часть стоимости квартиры. Кроме того, не исключаем, что некоторые люди рассчитывают рефинансировать ипотеку по более низким ставкам через 1-2 года.
Во-вторых, трансмиссия от повышения ставок еще не завершилась – вероятно, спрос на вторичке еще какое-то время будет снижаться. Хотя до модельных -60% мы вряд ли дойдем (в т.ч. по первой причине).
🗝 Но в целом, видно, что на вторичке действуют нормальные экономические законы. Ставки вверх –> спрос вниз.
2) На первичке ситуация иная.
В начале года почти вся ипотека по ДДУ выдается по льготным программам (~90% всех кредитов). С рынка практически исчезла рыночная ипотека на новостройки. Из-за этого ставка на первичке особо не меняется – в 1П 2023 г. она была вблизи 6% и сохраняется на этом уровне сейчас.
В 1П 2023 г. в среднем выдавалось 47 тыс. кредитов по ДДУ с.к., в янв-фев 2024 г. число выданных кредитов было близким к этом уровню (с сезонной коррекцией). Так что пока рост рыночных ставок на первичку негативно не влиял и не должен был. Даже наоборот – увеличение разницы между рыночными и льготными ставками поддерживало спрос на первичке в прошлом году.
Но ситуация вскоре изменится. После прекращения действия массовой льготной ипотеки и продления семейной в середине этого года может реализоваться два сценария:
а) сокращение доли льготных программ в пользу большей доли рыночной ипотеки –> по более высоким рыночным ставкам ипотеку будут брать наиболее обеспеченные домохозяйства и те, у кого есть свободные деньги для большого ПВ.
б) сохранение доли льготных программ на высоком уровне (благодаря семейке) и по-прежнему отсутствие сделок по рыночным ставкам –> ипотеку на первичке будут брать только активно размножающиеся граждане нашей страны и другие приоритетные группы населения, которым положены льготы.
А остальные будут пристально следить за заседаниями ЦБ и надеяться на скорое снижение ставок или цен.
Скорее всего, итоговый результат на первичке будет где-то по середине этих двух вариантов. Но о социальных последствиях всего происходящего мы поговорим в другой раз.
@DomusVerus | 9 607 |
| 10 | +5 Дорогие друзья, мы продолжаем публикацию еженедельного обзора по экономике и рынку жилья.
В этом выпуске:
💬 Важные заявления и комментарии:
В. Путин:
• Программы ипотеки позволили ввести рекордные 110 млн кв. м жилья в 2023 г.
А. Силуанов (Минфин):
• Наша задача – снизить долю льготных программ до 20-25%.
М. Хуснуллин (Правительство):
• Планируем ввести 1 млрд кв. м жилья до 2030 г.
🔎 В фокусе недели:
▪️Росстат сообщил, что продолжительность рабочего дня в России выросла до максимума за 19 лет. За последние два года работать стали дольше в среднем на 1,4%. Больше всего – в обрабатывающей промышленности (+2,74%) и строительстве (+2,65%).
▪️Нагрузка на рабочих растет под давлением дефицита кадров. Но работодатель готов за это платить. Например, з/п в строительстве зданий в 2023 г. выросли на 26% при среднем росте по всем отраслям на 17%.
▪️В результате, зарплаты строителей приблизились к среднему уровню по всем отраслям и достигли 95% от среднероссийского уровня – максимум с 2017 года.
▪️Рост зарплат подстегивал строительную себестоимость. Индекс себестоимости в 2023 г. вырос на ~20%, четверть этого прироста обеспечили зарплаты. Но догонящий рост з/п закончился, а инфляционное давление в стране нормализуется под действием высоких ставок – в этом году себестоимость будет расти гораздо медленнее.
🗝 Основные темы:
▪️Выдачи ипотеки в феврале слабее сезонности:
• Выдачи в феврале выросли 10% м/м, что меньше разницы в рабочих днях (20 vs 17) и хуже обычной сезонности (+20-30% м/м).
▪️К 2030 году ввод ИЖС может вырасти до ~70-75 млн кв. м в год
• Демографические факторы и законодательные нововведения поддержат спрос на ИЖС в ближайшие 10-15 лет.
▪️Мосбиржа опубликовала операционные результаты за февраль
• Объем торгов вырос до 111 трлн руб. (33% г/г) за счет валютного и денежного рынков. Результаты позитивны для роста комиссионных доходов в I кв. 2024 г.
@DomusVerus | 2 406 |
| 11 | 07.03.2024 Звезда ИЖС.pdf | 3 287 |
| 12 | Индивидуальное жилищное строительство – временный хайп или все только начинается?
Одной из самых горячих тем на рынке недвижимости в последние годы стало индивидуальное жилищное строительство. В ИЖС видят спасение почти все участники рынка.
Население хочет жить в своем доме, а не в этих человейниках (зачеркнуто), потому что просторно и комфортно. Банки понимают, что рынок МКД подошел к состоянию зрелости и надо искать новые возможности. Государственные мужи надеются за счет ИЖС (при)поднять демографию и увеличить среднюю площадь жилья. Ну а застройщикам в этой ситуации просто некуда деваться.
Несмотря на все это, ИЖС пока во многом остается черным ящиком для аналитики: данных очень мало, а их надежность и достоверность вызывают большие вопросы.
Сегодня ступим на этот сколький лед, развенчаем некоторые мифы, порассуждаем, насколько обоснована вера в ИЖС и спрогнозируем, что будет происходить с этим рынком далее. Подробно с аргументами, графиками и рассуждениями в PDF, а основные выводы ниже:
▪️Вводы ИЖС последние 3 года росли ударными темпами и в 2021 г. впервые превысили вводы МКД. Это связано не только и не столько с последствиями ковида (и интересом к ИЖС), сколько с техническими причинами – программой социальной газификации и дачной амнистией, из-за которой люди регистрировали ранее построенные дома.
▪️По нашим оценкам, эти технические причины объясняют около 25-30 млн кв. м вводов ИЖС в 2021-2023 гг. (15-20% от всех вводов ИЖС – 165 млн кв. м).
▪️Во время пандемии наблюдался всплеск интереса к покупке и строительству дома. Но он был не долгим – уже с 2021 г. интерес начал снижаться и сейчас находится вблизи доковидных значений. В то же время вырос относительный интерес к покупке дома – все больше людей вместо квартиры задумываются о своем доме.
▪️Фундаментально спрос на ИЖС в ближайшие 10-15 лет поддержат демографические тренды: большое число людей в возрасте 30-40 лет (последствие бума рождаемости 80-х) и старение населения. Кроме того, по опросам, подавляющее большинство наших граждан (2/3) хотят жить в собственном доме, а не в квартире.
▪️Основными препятствиями для переезда в свой дом являются недостаток финансовых ресурсов и плохая развитость инфраструктуры (долго добираться до работы, отсутствие школ, больниц и т.д.). Решением «денежного» вопроса стала ипотека – после распространения льготных программ на ИЖС число выданных ипотек на ИЖС выросло с 12 тыс. в 2021 до 33 и 119 тыс. в 2022-2023 гг.
▪️Решить инфраструктурные проблемы могла бы помочь комплексная застройка индивидуальных домов крупными девелоперами, но пока они только начинают присматриваться к рынку и ищут способы выхода на приемлемую маржинальность.
🗝 В этом году государственные мужи рассматривают внедрение системы эскроу на ИЖС с подрядом. Механизм призван стандартизировать рынок, сделать его более цивилизованным и прозрачным. Правда, процесс этот будет небыстрым.
Вероятно, в ближайшие 5-7 лет мы увидим трансформацию рынка ИЖС, похожую на то, что происходило в МКД последние пять лет.
Если все пойдет так, как задумано, то проникновение ипотеки в ИЖС может увеличиться с текущих 25% до 40-50%. В таком случае, к 2030 году ввод ИЖС вырастет до ~70-75 млн кв. м в год (+20-30% к 2023 г.), и это приблизит нас к совокупному вводу жилья в 120 кв. м, как планировалось в Стратегии Минстроя.
@DomusVerus | 5 369 |
| 13 | Как глубоко упал рынок ипотеки в связи с введенными ограничениями?
Завершился февраль, а значит самое время подвести итоги рынка ипотеки в первые два месяца года. Тем более, что событий было немало – и фактическая (почти) отмена льготки в столицах, и введенные комиссии от банков, и ужесточение рынка от ЦБ РФ.
Все эти меры должны были знатно ударить по спросу на ипотеку. По крайней мере, так писали нам в комментариях коллеги, не согласные с нашим относительно оптимистичным прогнозом по рынку (минус 30% в этом году). О калибровке прогноза на этот год поговорим позже, а пока давайте посмотрим, что же действительно происходит "в моменте".
▪️В январе снижение выдач ипотеки соответствовало нашим первоначальным оценкам. Ипотека на ДДУ -70% м/м, госпрограммы -71% (в том числе -76% по льготной), неДДУ -59%, рыночная ипотека -56%. Кажется, что в новостройках упали сильно, но 26 тыс. выданных кредитов по ДДУ даже на 4% больше среднего в 2020-2023 гг. Просто база декабря и всего II п. 2023 г. была высокой.
Неожиданно аж на 10% упала средняя сумма кредита до 3,6 млн руб. В основном за счет вторички (неДДУ) – на 10% до 2,9 млн. По ДДУ снижение только на 1% до 5 млн руб., зато сильное снижение наблюдается в Москве – сразу на 4% до 7,7 млн (в том числе на 35% до 5,2 млн в сегменте льготной ипотеки).
Казалось, ограничения ввели на льготку, в том числе увеличили ПВ, а падает средняя сумма на вторичке. Как так? Все дело в структуре. Сегмент неДДУ в конце 2023 включал слишком много льготных кредитов, по которым средняя сумма выше (ИЖС, ДКП на новостройки).
Из-за снижения среднего чека сократился и платеж по выданной ипотеке с 30,5 до 28,8 тыс. руб. в месяц. И это несмотря на рост ставок. Рыночные ставки прибавили до +1% и достигли 17%. Средняя ставка по неДДУ выросла всего на 0,4% м/м до 10,8%, но это тоже из-за структуры – в неДДУ много кредитов по льготным ставкам.
▪️В феврале рынок должен был начать оживать, но пока не успел. Выдачи ипотеки будут выше января всего на 10%, что меньше разницы в рабочих днях (20 vs 17) и сильно хуже обычной сезонности (в феврале выдачи обычно растут на 20-30%). Статистика выдач по льготным программам показала ускорение только в конце февраля.
🗝 По сегментам прогноз стало делать сложнее. Доля ипотеки на ИЖС/ИЖД выросла до максимума 20% в январе, а в феврале могла увеличиться еще больше. При этом выдачи ипотеки по ДДУ, скорее всего, продолжили отставать из-за действия комиссий для застройщиков.
Данные Домклик показали снижение доли новостроек в выдачах крупнейшего банка с 24% до 15% в феврале. Значит доля банка на первичном рынке ДДУ могла упасть с 41% в январе до 25-30% в феврале (в 2023 зеленый банк выдал до 60% всех ипотек на ДДУ).
📈 Похоже это стало одной из причин отмены комиссий для застройщиков. В марте ждем восстановления ипотеки на новостройки и уверенный рост вплоть до июня. Рынок вернется в привычный режим "успей взять льготную ипотеку".
А вот вторичный рынок останется в унынии надолго, пока не начнут снижаться рыночные ставки. Посмотрите на картинке как разошлись как в море корабли ипотека на первичном и вторичном рынке Москвы (наш расчет по данным Росреестра).
@DomusVerus | 7 887 |
| 14 | Какие материалы приносят вам меньшего всего пользы? | 2 079 |
| 15 | Какая сфера интересов вам ближе? | 2 142 |
| 16 | Дорогие друзья, глядя на вопросы, которые вы нам присылаете, мы с удивлением обнаружили, что растет не только количество подписчиков, но и их состав.
Ответьте, пожалуйста, на пару вопросов ниже, а мы в свою очередь подумаем о том, какие изменения контента нам нужны. Это важно для нас, да и вам принесет пользу.
А если вы хотите задать нам вопрос или оставить комментарий, есть бот обратной связи @DomusVerus_feedback_bot. Мы стараемся оперативно отвечать всем интересующимся.
Вместе продолжим расти!
@DomusVerus | 2 120 |
| 17 | +5 Дорогие друзья, встречайте еженедельный обзор по экономике и рынку жилья. Комментируем ключевые события прошлой недели.
В пилотном выпуске:
💬 Важные заявления и комментарии:
Э. Набиуллина (ЦБ РФ):
• Высокая доля рискованной ипотеки говорит о перегреве рынка новостроек.
Е. Румянцев (ЦБ РФ):
• Планируем ввести четыре МПЛ на ипотеку: на готовое, строящееся жилье, ИЖС и проч. ссудам.
В. Мутко (ДОМ.PФ):
• В 2024 г. спрос на ипотечные кредиты снизится на 30-40%.
🔎 В фокусе недели:
▪️Росстат опубликовал данные за январь. Начало хорошее: после полугода стагнации выросло промпроизводство (+0,7% м/м с.к.). Ударно растут близкие к ВПК отрасли – например, пр-во компьютеров и электроники (более 6% м/м).
▪️Потребительский спрос пока продолжает расти, несмотря на высокие ставки, уверенно восстанавливаются продажи авто. Не удивительно – зарплаты за 2023 год выросли на 14%.
▪️При этом инфляция в январе ниже пиков октября-ноября. Это может говорить о росте производственного потенциала экономики. Выглядит удивительно, но, возможно, дефицит кадров заставляет компании улучшать бизнес-процессы и повышает производительность труда.
🗝 Основные темы:
▪️Продажи в топ-50 проектах жилья на высоком уровне
• Текущие очереди будут распроданы на 100% до ввода. Среднее поглощение в 2023 - 3,5%/мес.
• Чтобы выйти на распроданность 80% на вводе, текущим очередям достаточно продавать по 1,6%/мес.
▪️Более 30% покупок жилья в Мск и СПб совершают люди из периферии
• Помимо столиц спрос стекается в развитые экономические центры, а утекает – из Заполярья и Крайнего Севера.
• Картина поменялась в регионах у границ СВО: в Ростове, Крыму и Белгороде число сделок с жильем резидентов вне регионов кратно выросло в 2023.
▪️Мосбиржа рекордно отчиталась за 4кв23
• ЧП выросла до 20 млрд руб. (40% кв/кв), а за 2023 – до 61 млрд (+68%). EPS - 26,8 руб./акция, а ROE – 30%.
• Комиссионные доходы выросли до 16 млрд (+11%), а ЧПД - до 19 млрд (+68%).
Что думаете, оставляем такой формат по понедельникам?👇
@DomusVerus | 2 796 |
| 18 | +3 Как себя чувствуют ТОП-50 проектов жилья?
Посмотрели с друзьями из Или Или на продажи в крупнейших проектах. Выбирали по выручке в строящихся корпусах с начала 2023 г.
Почти все проекты из Москвы (36). Единицы строятся в МО, СПб, Краснодаре и Сочи. По метрам картинка будет иной, но интереснее, куда текут деньги и оседает прибыль.
▪️Большинство корпусов у топ-50 в стройке будет распродано на 100% уже на инвестиционной фазе (до ввода). Даже если продажи пойдут медленнее, чем в прошлом. Среднее поглощение было 3,5% в месяц за последний год.
▪️Финансовые модели у всех разные, но в среднем распроданность на вводе закладывается около 80%. Это соответствует поглощению 2-2,5% в месяц.
▪️Если поглощение выше, план продаж перевыполняется, то вероятно его торможение повышением цен (как в 2020-2021 и 2П 2023 гг.). И наоборот – при плохом поглощении застройщики могут давать скидки.
▪️Как видим, большинство запущенных очередей в текущих проектах продавались хорошо. Чтобы по ним выйти на распроданность 80% на вводе, теперь достаточно продавать по 1,6% в месяц. То есть если продажи сократятся в два раза, в моменте проблем не возникнет.
▪️Но мы говорим только о тех корпусах, которые уже запущены. У ряда проектов в будущем будут новые очереди. Для них этот вывод не действует и нормальный темп поглощения будет 2-2,5% при сроке реализации 3 года.
На картинке отдельно выделили проекты, которые пока в аутсайдерах (при прочих равных, им нужно нарастить или сохранить продажи на уровне 2023, именно там могут быть скидки), а какие – могут быть в топ-10 по будущим продажам☝️
💡 Кстати, уже заметили, как выросли акции отдельных девелоперов? Это рынок ещё не оценил, как недорого они стоят относительно своих проектов. Оценка портфеля выйдет позже, а пока:
у ЛСР капитализация сопоставима с выручкой от одного элитного Le Dome.
Эталон стоит меньше, чем продал по эскроу в Shagal, и ещё больше продаст в текущих корпусах >40 млрд руб.
у Самолет будущая выручка премиум-проекта Nova до половины капитализации ~100 млрд.
@DomusVerus | 4 523 |
| 19 | Весь международный рисерч по рынкам недвижимости в одном месте
#чтотамуних
Продолжаем делиться самыми сочными материалами международной прессы и научных журналов по рынку недвижимости.
Доступность жилья остается, пожалуй, самой волнующей темой в развитых странах. Ей уделяется большое внимание, поэтому в сегодняшней подборке будет много интересных статей по этой теме.
🌍 В этом выпуске:
• The Economist собрал данные по стоимости аренды жилья в Европе. Самыми дорогими, помимо Лондона и Дублина, о которых, мы писали в прошлый раз, оказались Будапешт и Прага, а вот небольшой немецкий городок Бонн стал самым дешевым по соотношению стоимости аренды к зарплате.
• В Канаде сверхразум студент из Калгари дважды в неделю летает на учебу в Ванкувер на самолете, потому что это дешевле, чем снимать там жилье (он платит $1,200 в месяц за перелеты и живет с родителями, в то время как аренда однушки в Ванкувере стоит $2,100) – CTV News
• В США разведенные пары вынуждены жить вместе, потому что жить раздельно слишком дорого (даже развестись нормально не могут в этой Америке) – FOX
• К решению проблемы доступности жилья в США подключились религиозные организации – они передают свои неиспользуемые земли под строительство. Видимо, парки атракционов решить проблему доступности не смогли, поэтому остается только молиться – New York Times
• В мрачной картине, правда, есть проблески света: в США постепенно растет объем предложения, в том числе на первичке, а ожидаемое снижение ставок в этом году должно способствовать увеличению сделок – Realtor
• Пятьдесят оттенков Штатов: как СМИ определяют динамику цен на рынке жилья (уровень внимания СМИ к недвижке объясняет значимую часть будущего изменения цен на рынке) – рабочая бумага
В файлике также о том, как ипотечные ограничения влияют на поведение граждан, о непрекращающейся "зиме" на рынке недвижки Китая и о том, может ли прецедент с Evergrande привести к эффекту домино для других китайских застройщиков (да-да, это уже 150-я статья на эту тему).
Приятного чтения!
@DomusVerus | 5 314 |
| 20 | Доноры и реципиенты: сколько жилья люди покупают в других регионах?
В прошлом месяце мы писали, что на рынке жилья наметилась тенденция на смещение спроса в регионы. В 2023 г. продажи жилья на периферии росли опережающими столицы темпами.
Мимо застройщиков новый тренд не прошел – в прошлом году девелоперы поставили рекорд по количеству выходов в новые регионы (52 vs 27 в 2022). Тенденция продолжается: крупнейшие девелоперы уже заявили о планах расширять географию присутствия в этом году.
Сегодня посмотрим, в каких регионах покупают квартиры жители других регионов и где самая высокая доля «нерезидентов» в продажах жилья.
Для этого сравним данные ЦБ по выдачам ипотеки по ДДУ и данные ДОМ.PФ по выдачам льготной ипотеки. ЦБ ведет статистику по месту регистрации заемщика, а ДОМ.PФ – по месту регистрации объекта.
Разница в данных (ЦБ минус ДОМ.PФ) отражает число сделок, совершенных вне региона. Если разница отрицательная, то в регионе покупали жилье люди других регионов (это регион-реципиент). Если положительная – это регион-донор.
Теперь к результатам:
▪️Регионов-реципиентов всего 7 и все ожидаемые. Больше всего людей из других регионов покупают жилье в столицах и их областях. Более 30% покупок жилья в Мск и СПб совершают люди из других регионов, а в МО и ЛО – 28% и 49%. При этом часть внешнего спроса столицы и области формируют взаимно – резиденты Мск и СПб покупают жилье в МО и ЛО и наоборот.
Интересно, что в Ленобласти доля покупок жилья нерезидентами выше СПб. Это соответствует потокам миграции: в СПб миграционный прирост снизился в 5 раз от среднего за 10 лет, а в ЛО – в 2 раза вырос. Область более привлекательна для региональных мигрантов – расстояния до города небольшие, а жилье при этом доступнее.
Помимо столиц спрос на жилье стекается в развитые экономические центры и города-миллионники – Тюмень (>44%), Краснодар (>35%), Новосибирск (>14%), Калининград (>15%), Воронеж (>10%) и Екатеринбург (>10%).
▪️Остальная Россия – регионы-доноры, их резиденты вкладывают средства в жилье в других регионах.
Анти-рейтинг регионов-доноров возглавил Мурманск. Почти все зарегистрированные в Мурманске покупают жилье в других городах. Впрочем, это неудивительно. За последние 30 лет численность населения сократилась на 50%, а портфель строительства стагнирует уже который год – в городе строится всего ~100 квартир.
Тройку анти-лидеров замыкают регионы Крайнего Севера – Ханты-Мансийский (94%) и Ямало-Ненецкий АО (93%). Это богатые нефтегазовые регионы, сделок их резиденты совершают много (~15-20 тыс. в год), но покупают жилье в других регионах (скорее всего, в Тюмени и столицах).
▪️В ряде регионов картина сильно поменялась за два года. В Ростове, Крыму и Белгороде число сделок с жильем резидентов вне регионов кратно выросло в 2023 г. Близость к границам территорий СВО дала о себе знать.
А вот на Дальнем Востоке местные жители все более внимательны к внутреннему рынку. За два года покупки резидентами Владивостока и Хабаровска жилья в других регионах снизились на 15%-25%.
💡Дальневосточная ипотека, похоже, помогла снизить желание жителей ДВФО покупать квартиры в других регионах. В прошлом году был дан старт арктической ипотеке – вполне возможно, что и на Севере интерес к покупке жилья в других регионах снизится, но вряд ли драматически. Особенно, пока проекты только разрабатываются...
Впрочем, поживем – увидим.
@DomusVerus | 5 642 |
