Вячеслав Малафеев

Верховный суд окончательно определил, как должно реализовываться совместное имущество супругов в процедуре банкротства. Решение получилось достаточно жёстким для должников, но при этом сохранило определённые механизмы защиты для второго супруга. На первый взгляд может показаться, что речь идёт исключительно о банкротстве. На самом деле позиция Верховного суда касается огромного количества семей, которые владеют совместной недвижимостью и могут столкнуться с финансовыми трудностями. Главное изменение заключается в подходе к продаже имущества. Раньше на практике постоянно возникали споры: что именно продавать — долю должника или весь объект целиком. Особенно остро вопрос стоял в случаях, когда квартира была оформлена в долевую собственность супругов. Теперь позиция стала более понятной. Если недвижимость является совместно нажитым имуществом, она подлежит реализации как единый объект. Неважно, зарегистрирована квартира на одного из супругов или право собственности уже разделено на доли. Логика суда достаточно проста. Целая квартира всегда стоит дороже, чем доля в этой квартире. Покупатель готов приобретать полноценный объект, а не участвовать в сложных отношениях с другими собственниками. Соответственно, продажа единым лотом позволяет получить более высокую цену и увеличить объём средств, направляемых на расчёты с кредиторами. Этот же подход распространяется и на ипотечное жильё. При этом законодательство уже предусматривает определённые гарантии для самого банкрота. После реализации ипотечной недвижимости часть вырученных средств остаётся в его распоряжении. Отдельного внимания заслуживает положение второго супруга. Несмотря на то что имущество может быть выставлено на торги, супруг, не участвующий в банкротстве, сохраняет преимущественное право выкупа. Фактически ему предоставляется возможность оставить объект в семье, выкупив долю должника по цене, сформированной в ходе процедуры. Однако здесь есть важный нюанс. Такое право работает только при наличии необходимых денежных средств. Если воспользоваться им невозможно, имущество продаётся на открытом рынке. В этом случае второй супруг не остаётся без компенсации. После реализации объекта он получает свою долю от вырученных денежных средств. Проще говоря, совместная собственность трансформируется в денежную компенсацию. Ещё один важный вывод Верховного суда касается раздела имущества накануне банкротства. Долгое время существовала популярная схема, когда супруги заранее перераспределяли активы таким образом, чтобы ликвидное имущество оказалось у одного из них, а будущему банкроту доставались минимально ценные активы или вовсе ничего. Суд прямо указал, что подобные действия будут тщательно проверяться. Если раздел имущества был направлен исключительно на вывод активов из-под требований кредиторов, такие сделки могут быть оспорены, а имущество возвращено в конкурсную массу. По сути Верховный суд дал рынку чёткий сигнал: формальный раздел собственности больше не является гарантией защиты активов. Будет оцениваться не только содержание документов, но и экономический смысл действий супругов. На мой взгляд, это решение показывает общий тренд последних лет. Суды всё чаще уходят от формального подхода и анализируют реальную цель сделок. Для кредиторов это безусловный плюс, поскольку становится сложнее выводить имущество через семейные конструкции. Для собственников же это ещё одно напоминание о том, что любые действия с активами должны иметь разумное экономическое обоснование, а не использоваться исключительно как способ уклонения от исполнения обязательств. Если у вас не грузятся посты, подписывайтесь на мой канал в MAX: https://maxln.ru/Qr3Yjg

Верховный суд окончательно определил, как должно реализовываться совместное имущество супругов в процедуре банкротства. Решение получилось достаточно жёстким для должников, но при этом сохранило определённые механизмы защиты для второго супруга. На первый взгляд может показаться, что речь идёт исключительно о банкротстве. На самом деле позиция Верховного суда касается огромного количества семей, которые владеют совместной недвижимостью и могут столкнуться с финансовыми трудностями. Главное изменение заключается в подходе к продаже имущества. Раньше на практике постоянно возникали споры: что именно продавать — долю должника или весь объект целиком. Особенно остро вопрос стоял в случаях, когда квартира была оформлена в долевую собственность супругов. Теперь позиция стала более понятной. Если недвижимость является совместно нажитым имуществом, она подлежит реализации как единый объект. Неважно, зарегистрирована квартира на одного из супругов или право собственности уже разделено на доли. Логика суда достаточно проста. Целая квартира всегда стоит дороже, чем доля в этой квартире. Покупатель готов приобретать полноценный объект, а не участвовать в сложных отношениях с другими собственниками. Соответственно, продажа единым лотом позволяет получить более высокую цену и увеличить объём средств, направляемых на расчёты с кредиторами. Этот же подход распространяется и на ипотечное жильё. При этом законодательство уже предусматривает определённые гарантии для самого банкрота. После реализации ипотечной недвижимости часть вырученных средств остаётся в его распоряжении. Отдельного внимания заслуживает положение второго супруга. Несмотря на то что имущество может быть выставлено на торги, супруг, не участвующий в банкротстве, сохраняет преимущественное право выкупа. Фактически ему предоставляется возможность оставить объект в семье, выкупив долю должника по цене, сформированной в ходе процедуры. Однако здесь есть важный нюанс. Такое право работает только при наличии необходимых денежных средств. Если воспользоваться им невозможно, имущество продаётся на открытом рынке. В этом случае второй супруг не остаётся без компенсации. После реализации объекта он получает свою долю от вырученных денежных средств. Проще говоря, совместная собственность трансформируется в денежную компенсацию. Ещё один важный вывод Верховного суда касается раздела имущества накануне банкротства. Долгое время существовала популярная схема, когда супруги заранее перераспределяли активы таким образом, чтобы ликвидное имущество оказалось у одного из них, а будущему банкроту доставались минимально ценные активы или вовсе ничего. Суд прямо указал, что подобные действия будут тщательно проверяться. Если раздел имущества был направлен исключительно на вывод активов из-под требований кредиторов, такие сделки могут быть оспорены, а имущество возвращено в конкурсную массу. По сути Верховный суд дал рынку чёткий сигнал: формальный раздел собственности больше не является гарантией защиты активов. Будет оцениваться не только содержание документов, но и экономический смысл действий супругов. На мой взгляд, это решение показывает общий тренд последних лет. Суды всё чаще уходят от формального подхода и анализируют реальную цель сделок. Для кредиторов это безусловный плюс, поскольку становится сложнее выводить имущество через семейные конструкции. Для собственников же это ещё одно напоминание о том, что любые действия с активами должны иметь разумное экономическое обоснование, а не использоваться исключительно как способ уклонения от исполнения обязательств. Если у вас не грузятся посты, подписывайтесь на мой канал в MAX: https://maxln.ru/Qr3Yjg

С днём рождения, любимый Петербург!

На фоне последних судебных споров по недвижимости государство начинает постепенно двигаться в сторону защиты добросовестного покупателя. В Госдуме подготовили пакет поправок в Гражданский кодекс и закон о регистрации недвижимости. Суть изменений — попытка решить одну из главных проблем рынка: ситуацию, когда сделку признают недействительной, квартиру забирают обратно, а покупатель остаётся без денег. Сейчас подобные истории — уже не редкость. Особенно после резонансных дел, связанных с оспариванием сделок по статье 177 ГК РФ. Что предлагают изменить. Первое — если суд признаёт сделку с жильём недействительной, возврат квартиры продавцу должен происходить не раньше момента полного возврата денег покупателю. Второе — Росреестр не сможет зарегистрировать переход права обратно к продавцу без подтверждения того, что расчёты с покупателем действительно произведены. По сути, речь идёт о попытке закрепить на законодательном уровне принцип одновременного исполнения обязательств: сначала возврат денежных средств — потом возврат недвижимости. Для рынка это важный сигнал. Потому что сейчас многие покупатели живут в ситуации, где даже нотариус, банковские расчёты и полная юридическая проверка не дают ощущения защищённости. Авторы инициативы прямо говорят: изменения нужны для повышения доверия к институту собственности и самой системе государственной регистрации прав. Пока это только законопроект. Документы направлены в Верховный суд и Росреестр для получения официальных замечаний и правовой оценки. Но сам факт появления таких поправок уже показывает: проблема безопасности сделок с недвижимостью стала слишком масштабной, чтобы её дальше игнорировать. Если у вас не грузятся посты, подписывайтесь на мой канал в MAX: https://maxln.ru/Qr3Yjg

11 кратный чемпион страны!

18 лет назад!

После дела Долиной многие решили, что рынок недвижимости наконец получит понятные правила игры и усиленную защиту добросовестного покупателя. Но практика 2026 года показывает: всё гораздо сложнее. Сейчас ключевая проблема сместилась в плоскость статьи 177 ГК РФ — когда продавец заявляет, что в момент сделки не понимал значения своих действий или не мог ими руководить. Именно здесь начинается самое интересное. Сам механизм оспаривания практически не изменился. Продавец обращается в суд, назначается психолого-психиатрическая экспертиза. Если эксперты приходят к выводу, что человек не осознавал свои действия в момент подписания договора, сделку признают недействительной. Если такого вывода нет — в иске обычно отказывают. Но судебная практика постепенно начала меняться в деталях. Первое важное изменение — суды всё чаще пытаются определить порядок возврата сторон в исходное положение. Раньше возникала абсурдная ситуация: квартиру возвращали продавцу, а покупатель оставался без недвижимости и без денег, потому что средства уже были переведены мошенникам или просто исчезли. Сейчас в ряде дел суды начали прямо указывать: возврат квартиры продавцу возможен только одновременно с возвратом денег покупателю. Это важный сигнал для рынка, потому что ранее вопрос реального исполнения подобных решений часто просто игнорировался. Второй важный момент — отношение судов к самим экспертизам. Раньше формулировки экспертов зачастую воспринимались почти автоматически. Сейчас кассационные инстанции начали внимательнее анализировать содержание заключений. Например, если экспертиза говорит о стрессе, тревожности, психологическом давлении или внушаемости продавца — этого уже может быть недостаточно. Суду нужен конкретный вывод о том, что человек именно не мог понимать значение своих действий и руководить ими. И это принципиальная разница. Потому что между состоянием эмоционального давления и полной неспособностью осознавать последствия сделки — огромная юридическая дистанция. Но главный парадокс статьи 177 ГК РФ в другом. Формально закон почти не учитывает добросовестность покупателя. По сути, даже если человек проверил документы, провёл расчёты через банк, оформил всё у нотариуса и действовал максимально осторожно — это само по себе ещё не гарантирует защиту права собственности. При этом в самой статье есть интересная конструкция: если спор инициирует попечитель человека, ограниченного в дееспособности, тогда уже имеет значение, знал ли покупатель о проблемах продавца или должен был о них знать. И здесь возникает логичный вопрос: почему в одной и той же статье добросовестность покупателя в одних случаях оценивается, а в других — фактически нет? Именно вокруг этого сейчас постепенно начинает формироваться новая линия судебных споров. На мой взгляд, рынок недвижимости подошёл к очень опасной точке. Сделки становятся всё менее предсказуемыми не из-за документов или качества проверки объекта, а из-за последующей оценки психического состояния продавца в прошлом. А это уже крайне субъективная категория. Именно поэтому сегодня стандартной проверки квартиры уже недостаточно. Важны не только документы, но и поведение сторон, фиксация переговоров, участие нотариуса, прозрачность расчётов и общая адекватность всей конструкции сделки. Потому что в нынешней судебной реальности покупатель всё чаще вынужден защищать не просто недвижимость, а сам факт своей добросовестности. Если у вас не грузятся посты, подписывайтесь на мой канал в MAX: https://maxln.ru/Qr3Yjg

Заплати налоги и спи спокойно Мы живём в период нестабильности: экономическая турбулентность, геополитическая неопределённость. В этих условиях государство пытается удержать баланс — сдерживать инфляцию, поддерживать курс рубля, индексировать выплаты, стимулировать инвестиции и закрывать кадровый дефицит. Но ключевой вопрос — наполнение бюджета. И основной инструмент здесь очевиден — налоги. Налоговая реформа, которая идёт уже не первый год, постепенно усиливается. Вопрос в том, к каким результатам это приводит. По итогам первого квартала заметно выросло количество банкротств, ликвидаций и продаж бизнеса. Причины разные, но налоговая нагрузка — один из факторов. По оценкам, более 30% предпринимателей задумываются о выходе из бизнеса. Поступления от малого и среднего сегмента с начала года сократились более чем на 20%. Налоговые органы активно ищут источники пополнения бюджета. Но избыточное давление может дать обратный эффект: часть бизнеса уходит в серую зону или теряет мотивацию работать. Физические лица тоже сталкиваются с усилением контроля: блокировки счетов, списания, доначисления за прошлые периоды. Возникают спорные ситуации — например, начисление налога при продаже недвижимости, даже если срок владения превышает 5 лет. Отдельный нюанс — статус индивидуального предпринимателя. Если у вас есть ИП и вы продаёте квартиру, налоговая может попытаться квалифицировать её как объект, связанный с коммерческой деятельностью. В этом случае придётся подтверждать обратное: что жильё использовалось для личных целей. В качестве доказательств подойдут квитанции об оплате коммунальных услуг, данные о регистрации членов семьи и фактическом проживании. При этом судебная практика показывает: сам по себе статус ИП и наличие соответствующих ОКВЭД не лишают права на налоговые льготы при продаже личной недвижимости. Что касается налога на недвижимость, включая так называемый «налог на роскошь», — это в целом понятный и логичный инструмент. Вопрос скорее в прозрачности и единообразии применения. Чёткие правила, особенно для собственников с предпринимательским статусом, позволили бы снизить количество конфликтных ситуаций и доначислений. В текущих условиях важно не только платить налоги, но и понимать, как именно они рассчитываются и применяются. Это уже вопрос финансовой безопасности. Если у вас не грузятся посты, подписывайтесь на мой канал в MAX: https://maxln.ru/Qr3Yjg

С днем рождения, сын! Желаю тебе найти свой путь и идти по нему с уверенностью и удовольствием. Пусть все, к чему ты стремишься, получается, а любые трудности делают тебя только сильнее. Пусть в жизни будет много тепла, искренних людей, ярких моментов и настоящей любви. Будь счастлив 💪🏽

С Днем Великой Победы! Подвиг наших героев навсегда останется символом мужества, силы духа и любви к Родине. Пусть память о тех, кто отстоял мир и свободу, живет в наших сердцах и передается следующим поколениям. Вечная память героям!

На прошлой неделе принял участие в турнире по паделу — всё под правильным настроением: «Мир. Труд. Май» 💪🏽 Крутая атмосфера, стильная организация, сильные участники, эмоции, медали и живое общение.

Торг есть, но не жёсткий: кто и зачем покупает дома под Петербургом Ещё несколько лет назад покупка участка в коттеджном посёлке под Петербургом могла приносить кратный рост — 100–200%. Сегодня в массовом сегменте доходность опустилась до 5–12% годовых. Это уже ниже банковских депозитов, и частный инвестор это видит — поэтому чаще остаётся в стороне. На этом фоне активно действуют девелоперы. Спрос на подготовленные участки под малоэтажную застройку вырос более чем наполовину за год. Но здесь важно понимать: это не про спекуляцию, а про стратегию. Массовый сегмент загородной недвижимости сегодня слабо конкурирует с финансовыми инструментами. Доходность ограничена, сроки реализации длинные, рисков больше. Поэтому частные деньги предпочитают более простые и понятные инструменты. Совсем иначе выглядит элитный сегмент. Здесь сделки растут в бюджете, а качественные проекты с ограниченным предложением продолжают показывать потенциал. В отдельных случаях доходность на горизонте нескольких лет может достигать 20–25%, но это касается точечных объектов, купленных на ранней стадии. Важно другое: спекулятивная модель фактически перестала работать. Схема «купить на старте — продать через пару лет с высокой прибылью» больше не даёт прежнего результата. Рост затрат — на кредиты, стройку, налоги — съедает маржу. И тот, кто заходит с расчётом на быстрый выход, рискует застрять в активе надолго. Добавляется и фактор неопределённости: всё сложнее предсказать, какой продукт будет востребован через несколько лет. Даже при правильной идее сроки выхода и итоговая доходность остаются под вопросом. На рынке земли формируется чёткое разделение. Участки «без наполнения» — без коммуникаций и понятного статуса — теряют интерес. В то же время подготовленные проекты с инженерией и документами продаются быстрее и выглядят гораздо надёжнее. Покупатель сегодня платит не за потенциал, а за готовность. Вода, газ, электричество, дороги — всё должно быть уже реализовано. Именно такие проекты в отдельных случаях показывают локальный рост цен, несмотря на общее снижение активности. Снижение количества новых проектов — это не рост спроса, а реакция девелоперов на рынок. При слабых продажах они просто не спешат выводить новые очереди. Дополнительное давление создаёт регуляторика. Ограничения на перевод земель, рост стоимости участия в проектах комплексного развития, дорогие кредиты — всё это делает запуск новых проектов существенно сложнее. В текущих условиях девелоперы предпочитают покупать уже подготовленные участки, чтобы сократить сроки выхода на рынок и снизить риски. Отсюда и парадокс: инвестиции в землю растут, а новых проектов становится меньше. Это ставка на будущее — на момент, когда стоимость денег снизится и экономика проектов снова сойдётся. Параллельно рынок начинает искать альтернативы. Рекреационные проекты с профессиональным управлением постепенно занимают свою нишу. Для инвестора это уже не классическая покупка участка или дома, а готовый продукт с возможностью получать доход от аренды без самостоятельного управления. Что дальше? Большинство участников рынка связывают оживление с моментом, когда накопленные средства на депозитах начнут возвращаться в экономику. По базовым оценкам — это горизонт 2027–2028 годов. До этого момента рынок будет оставаться сдержанным: частный инвестор — в ожидании, девелоперы — в аккуратной стратегии, сделки — более рациональными. И в этой новой реальности торг действительно есть. Но он уже не эмоциональный и не агрессивный — он профессиональный. Если у вас не грузятся посты, подписывайтесь на мой канал в MAX: https://maxln.ru/Qr3Yjg

Почему в 2026 году главный дефицит — не квадратные метры, а доверие Кажется, что недвижимость — это просто. Но на каждом этапе развития рынка ключевую роль играет психология, а точнее — доверие. Доверие к застройщикам, к росту цен, к агенту или юристу, к продавцу, который может продать «кота в мешке». Ситуации на Ближнем Востоке наглядно показали, как быстро меняется поведение людей при форс-мажорах. Это чистая психология: инвесторы ставят сделки на паузу, продавцы теряются — продавать с дисконтом или ждать. Даже такие рынки, как ОАЭ, которые воспринимались как «тихая гавань», проходят проверку на прочность. Да, со временем всё стабилизируется, но осадок остаётся. А значит, и доверие восстанавливается не сразу. Отдельный вопрос — доверие к застройщикам. Стоит «зашататься» одному крупному игроку, как у рынка формируется обобщённый страх: значит, проблемы у всех. Хотя это не так. Да, рынок под давлением: высокая стоимость кредитов, снижение платёжеспособности, локальное перенасыщение в ряде регионов. Но это не означает системного кризиса у всех девелоперов. Тем не менее, психологический эффект работает сильнее фактов. Я видел разные ситуации и представлял интересы и покупателей, и продавцов. И могу сказать: доверие — это фундамент сделки. Мне всегда интересно наблюдать за живыми переговорами. Если стороны встречаются — значит, интерес есть. Дальше идут обсуждения цены, сроков, задатка, порядка расчётов, формы договора. Каждая сторона старается усилить свою позицию. Но ключевое — уровень доверия между ними. В таких переговорах я стараюсь выступать в роли гаранта. Человека, которому можно доверять. Задача — выстроить понятную и безопасную схему сделки, минимизировать риски, а иногда — взять часть ответственности на себя. Покупка или продажа недвижимости — это всегда стресс. И роль агента здесь — не только в сопровождении сделки, но и в том, чтобы снизить напряжение и добавить уверенности сторонам. Сейчас рынок формально остаётся активным, но фактически сжимается. Цены всё ещё высокие, качественных объектов немного. При этом у покупателей формируется устойчивое недоверие к цене — ожидания не совпадают с реальностью. На фоне экономического давления и общего психологического фона стоимость квадратного метра будет оставаться под давлением. В ближайшие годы мы вряд ли увидим тот рост, к которому привыкли. И это формирует новый тренд: рынок постепенно смещается в сторону возможностей покупателя и пересмотра ожиданий со стороны продавца. Если у вас не грузятся посты, подписывайтесь на мой канал в MAX: https://maxln.ru/Qr3Yjg

Ставку снизили. Квартиры доступнее не стали 24 апреля состоится заседание совета директоров Банка России по ключевой ставке. Большинство аналитиков ожидают очередное снижение — примерно на 0,5%. Если это произойдёт, это будет уже восьмой шаг подряд. Логика понятна: снижение ставки ведёт к удешевлению кредитов, снижению доходности вкладов и, как следствие, должно «разогреть» спрос. Многие рассчитывают, что деньги начнут выходить из депозитов и перетекать в недвижимость. На практике всё сложнее. Даже при дальнейшем снижении ставки рынок вряд ли резко оживится. Я не ожидаю существенных изменений, даже если к концу года ставка приблизится к 12%, как прогнозируют некоторые эксперты. Ключевая проблема — в разрыве между ожиданиями продавцов и реальными возможностями покупателей. Этот разрыв не сокращается, а наоборот — увеличивается. Это уже видно по снижению активности: меньше звонков, меньше просмотров, ещё меньше реальных предложений о покупке. При этом рынок неоднороден. Элитная недвижимость и коммерция живут по своим законам. В одних сегментах не хватает предложения, в других — явный избыток. Где-то торг достигает 10–20%, а где-то его нет вовсе. Даже при снижении ставки ипотека остаётся тяжёлой нагрузкой. Пока она не приблизится к уровню около 10%, рассчитывать на серьёзный разворот спроса преждевременно. Именно поэтому многие девелоперы не спешат запускать новые проекты, закладывая в модели риск стагнации или рецессии. Уже сейчас в отдельных новостройках можно встретить заметные скидки — планы продаж снижаются. Параллельно часть покупателей смещает фокус в сторону вторичного рынка как более гибкого по цене. На горизонте есть и более фундаментальные факторы: слабая демография, высокая база цен в крупных городах и сокращающиеся финансовые возможности населения. Всё это ограничивает спрос сильнее, чем динамика ставки. Кроме того, при снижении доходности вкладов деньги не обязательно пойдут в недвижимость — часть капитала может перейти на фондовый рынок, в том числе в ОФЗ. Курс рубля также не даёт прямого эффекта: его укрепление почти не отражается на ценах, а вот при ослаблении возможны резкие и неравномерные изменения. В итоге снижение ставки — это важный фактор, но не решающий. Само по себе оно не делает жильё доступнее. Рынок сейчас сдерживает не только стоимость денег, но и общее финансовое состояние покупателей. Если у вас не грузятся посты, подписывайтесь на мой канал в MAX: https://maxln.ru/Qr3Yjg

Почему многие активы сегодня не слабые — а просто не вовремя выставленные Всему своё время — это правило работает и в недвижимости. Как и в любом бизнесе, здесь есть сезонность. Вопрос в другом: как выбрать правильный момент и какие сроки реализации объектов сегодня реально закладывать. Начнём с загородной недвижимости. Весна, солнце — появляется желание выезжать за город. И у собственников, и у потенциальных покупателей. Люди задумываются об аренде на лето или переезде — эмоциональный спрос просыпается именно весной и держится до сентября. Но на практике сами сделки часто закрываются ближе к зиме. При этом сроки экспозиции загородных объектов могут доходить до трёх лет, либо требуют серьёзного снижения цены. Есть устойчивое мнение, что рынок в определённые периоды «встаёт». На мой взгляд, это скорее стереотип. Рынок не замирает — он меняется вместе с экономикой, геополитикой и настроениями людей. Январь — месяц идей: на отдыхе формируются желания купить или продать, но к действиям переходят в феврале. Сделки, не закрытые в декабре, часто дожимаются в начале года. Май и майские праздники — традиционно слабый период: подготовка к лету, отпуску, детям. Июнь и июль — относительно активные месяцы, которые затем сбивает август. После отдыха появляется энергия и планы, но сентябрь снова тормозит процесс: школы, бытовые вопросы, просевшие бюджеты. Осенью рынок оживает, но «бабье лето» снова отвлекает. Октябрь–ноябрь — снижение энергии и активности. В декабре многие пытаются закрыть вопросы «до конца года» — продать дороже, купить выгоднее, но рынок вносит свои коррективы. Сегодня сроки реализации в целом растягиваются. Быстро решить задачу становится сложнее: качественных объектов немного, цены высокие, а свободных денег всё меньше. Про доступность кредитов говорить не приходится. Инвестиции в недвижимость сейчас неоднозначны. Коммерческих объектов с арендаторами, в хороших локациях и с понятной окупаемостью — единицы. Поэтому основными участниками рынка остаются те, кто решает жизненные задачи: увеличить площадь, разъехаться с детьми, закрыть вопросы после развода. Если говорить о тайминге: — продажа загородной недвижимости: весна–лето; — покупка загородной: осень–зима (есть пространство для торга); — инвестиции в коммерцию: круглый год, если появляется качественный объект; — продажа коммерции: весна и осень; — покупка квартиры: февраль–март, сентябрь–октябрь (выход новых объектов); — продажа без встречной сделки: в любое время; — продажа со встречной сделкой: в активные периоды (февраль–июль, сентябрь–декабрь); — покупка у застройщика: следить за акциями — сейчас периодически выходят ограниченные предложения по сниженным ценам. Именно поэтому не каждый «зависший» объект — плохой. Часто он просто вышел на рынок в момент, когда у покупателя нет ресурса: деньги дорогие, решения принимаются дольше, а настроение — максимально осторожное. Это субъективное мнение, основанное на практике и постоянном обмене информацией с коллегами и партнёрами. Если у вас не грузятся посты, подписывайтесь на мой канал в MAX: https://maxln.ru/Qr3Yjg

Можно ли купить квартиру, если продавец проходит процедуру банкротства Можно, но такая сделка имеет свою специфику. 1. Какие риски несёт покупатель и как узнать о банкротстве продавца Начну со второго вопроса. При приобретении квартиры, как и любого имущества, необходимо проверять как юридических, так и физических лиц на наличие процедур банкротства и их признаков. Информация о банкротстве публикуется в газете «Коммерсантъ» и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Эти источники позволяют установить, признано ли лицо банкротом. При этом важно учитывать: человек может ещё не быть официально признан банкротом, но уже соответствовать признакам. Это видно по количеству исполнительных производств с существенными суммами взыскания или наличию судебных актов в открытых источниках. Что касается рисков, их можно разделить на общие и частные. К общим относятся стандартные риски любой сделки: наличие зарегистрированных лиц, граждан, не участвовавших в приватизации, и другие типовые нюансы. Частные риски связаны с процедурой банкротства: оспаривание результатов торгов, наличие и снятие обременений (запреты, ипотека), сложности с передачей и освобождением квартиры от имущества должника. Как правило, эти риски носят временный характер и влияют на сроки фактического использования объекта новым собственником. При соблюдении мер предосторожности я не считаю, что покупка квартиры с торгов несёт критические дополнительные риски. 2. Когда сделку могут признать недействительной и как защититься Основные риски при покупке квартиры у банкрота (если не через торги) связаны с оспариванием сделок, совершённых до процедуры банкротства. Условия прописаны в законе «О несостоятельности (банкротстве)». Срок давности — до трёх лет с даты признания гражданина банкротом. Базовые рекомендации: — проводить сделку по рыночной цене; — расчёты — только безналично; — подтверждать происхождение средств. Сделки между родственниками всегда проверяются особенно внимательно. 3. Как проверить объект и какие документы запросить Процедура реализации имущества банкрота сегодня достаточно прозрачна. Финансовый управляющий заинтересован в продаже и обычно предоставляет подробную информацию. Данные публикуются в ЕФРСБ и на торговых площадках. Список документов стандартный. Дополнительно важно проверить: — договор задатка; — проект договора купли-продажи; — условия оплаты и передачи; — наличие лиц с правом пользования; — зарегистрированных, не готовых сняться с учёта; — позицию должника: доступ в квартиру, возможные препятствия, состояние имущества. 4. Добросовестный приобретатель: работает ли защита Если продавец уже в процедуре банкротства, он не вправе совершать сделки без согласия финансового управляющего — такая сделка будет оспорена. Если квартира приобретена незадолго до банкротства (в пределах трёх лет), сделка может быть оспорена при несоблюдении базовых условий. Дальше всё зависит от позиции сторон и доказательной базы в суде. 5. Титульное страхование: есть ли смысл Титульное страхование даёт дополнительную защиту: в случае риска предусмотрена компенсация. Страховая также проводит собственную проверку объекта и может выявить упущенные риски. В судебных спорах она, как правило, занимает активную позицию, усиливая защиту собственника, поскольку не заинтересована в выплатах.

Почему в 2026 году у людей есть недвижимость, но нет денег В последние годы мы наблюдали бум на рынке недвижимости: цены росли как на дрожжах, многие получили х2–х3. Покупки не прекращались — льготная ипотека, семейная ипотека, рост бизнеса. Люди зарабатывали и вкладывали в недвижимость. Всё легко покупалось и продавалось. Сейчас цены у застройщиков и в элитном сегменте находятся на пиковых значениях. Кажется, что расти уже некуда — и рынок действительно начал замедляться. У людей на руках много имущества: квартиры, дома, земля. Но свободных денег на рынке стало заметно меньше. Спасаясь от инфляции и роста цен, покупали всё подряд. Теперь ситуация меняется — наступает время покупателя. Он спокойно выбирает, активно торгуется, обсуждает рассрочки и ищет максимально выгодные условия. Получить кредит стало значительно сложнее. Банки чаще отказывают в ипотеке, проверяют заемщиков гораздо строже. Требуется подтверждение «белого» дохода — серые схемы больше не проходят. На рынке становится всё меньше эмоциональных покупок. Сроки принятия решений увеличиваются. Негативная геополитическая ситуация, внутренняя инфляция, нестабильный курс валют и общее замедление экономики — всё это заставляет покупателей быть осторожнее и рациональнее. Недавно общался с коллегами из других агентств, клиентами и партнёрами — в целом все сходятся в одном: рынок входит в стагнацию. Платёжеспособность снижается, рынок сужается, сроки экспозиции растут. Особенно это касается дорогих объектов и тех, где цена не соответствует качеству. Ещё в прошлом году, ожидая такую динамику, я начал перераспределять активы в сторону сокращения доли недвижимости. Это не значит, что нужно срочно всё продавать. Но важно трезво оценить свои объекты и понять, как изменилась ситуация вокруг них. После бурного роста всегда наступает коррекция. Если недвижимость не приносит доход, она становится пассивом, который может терять в цене. Это не фьючерсы и не акции, где всё меняется за день, но ключевое — видеть тренд и понимать направление движения рынка. Моё мнение: сейчас важно иметь свободные средства, чтобы быть готовым к появлению сильных предложений. С учётом вероятности рецессии и снижения цен, разумно аккумулировать ликвидность — через облигации, фонды денежного рынка или консервативные банковские депозиты.