📌Бойко о недвижимости
Канал Кристины Бойко (ex руководитель инвест управления Инграда) о недвижимости в Москве - инсайды рынка, инвестиционные советы, разборы проектов и современных ипотечных программ. Опыт в недвижимости 16 лет. Запись на консультацию - @Boyko_znaet
Mostrar más7 976
Suscriptores
+1424 horas
+817 días
+36730 días
Distribuciones de tiempo de publicación
Carga de datos en curso...
Find out who reads your channel
This graph will show you who besides your subscribers reads your channel and learn about other sources of traffic.
Análisis de publicación
| Mensajes | Vistas | Acciones | Ver dinámicas |
01 📌Бойко о стройке
«Мысль делает нас трусами» сказал Уильям Шекспир. Поэтому идем и делаем!
И я встала и сделала.
Я запустила свой личный YouTube канал «📌Бойко о стройке». И на нем вышел первый выпуск в рубрике «Как в домике живется», посвященный жизни в ЖК Пресня Сити.
https://youtu.be/pbUUfWPxB08?si=13_Da_2GOYrIJ46s
Мы пообщались с разными категориями жильцов и сделали выводы о проблемах жизни в доме, который:
‼️ изначально был апартаментами
‼️ стоит вплотную к жд путям
‼️ построил MR Group
‼️ обслуживал ПИК-комфорт
В выпуске принимали участие волшебные люди:
🔅Евгения Липчинская - известная психолог-сексолог
🔅Алина Горчакова - логист, спортсменка и мама двоих детей
🔅 Григорий Балашов - юрист- международник, руководитель департамента
🔅 Ольга Коркмаз - душа комьюнити, мама двоих детей
Этот выпуск точно полезно посмотреть тем, кто сейчас находится на стадии выбора квартиры для жизни.
📌Бойко о недвижимости | 5 748 | 26 | Loading... |
02 Философия. Навеяло утренней пробежкой
Я много лет работала в инвестиционных департаментах у девелоперов, а последние 6 лет даже руководила ими.
Когда работаешь в крупной организации легко себя соизмерять, оценивать относительно заданной сверху системы координат. Хорошо работаешь - тебя бонусируют и продвигают, плохо - увольняют.
Когда уходишь в свободное плавание и начинаешь работать на себя, а особенно публично, то вначале сложно понять, правильно ли ты двигаешься. Большая дилемма - как сохранить самобытность и одновременно понравиться аудитории.
Моя текущая работа научила меня следующему:
1️⃣ любая работа - это трудно, даже если что-то выглядит просто - похвали человека
2️⃣ любая работа должна быть оплачена. Не нужно тратить чужое время без конечной сформированной цели
3️⃣ огромная личная ответственность за результат. Поэтому я очень радуюсь, когда клиенты через несколько месяцев после покупки пишут - «спасибо, что настойчиво рекомендовали купить именно этот проект. Мы прожили эту покупку и согласны, что это лучший для нас вариант»
4️⃣ максимальная открытость - всё тайное становится явным
📌Теперь выводы:
❕Блогерство - это сложный труд, на плечах лежит огромный груз ответственности за то, что ты говоришь и делаешь, как себя ведешь.
❕Я радуюсь, когда из канала уходят токсичные люди - домой я бы таких не пустила.
❕Блогерская любовь - это лайки и комментарии. Пусть даже с критикой, но написанный с добром.
❕Не бывает хороших или плохих проектов - у всего есть свои плюсы и минусы. Поэтому я всегда буду высказывать своё личное мнение относительно любого проекта и любого застройщика честно, показывая полную картину.
Всем хорошего дня, прожитого с добром и в гармонии с собой💗 Спасибо, что вы со мной!
📌Ваша Кристина Бойко | 2 283 | 7 | Loading... |
03 Повышение рыночных ставок по ипотеке
За май 2024 года Совкомбанк и банк «Уралсиб» повысили ипотечные ставки на 0,5 п. п.
И вот и ВТБ объявил с 29 мая о повышении процентных ставок по рыночной ипотеке.
Базовая ставка увеличится на 1%‼️
В итоге средства на покупку квартир на первичном и вторичном рынке будут выдаваться по ставке минимум 17,5% годовых при соблюдении условий:
❕комплексное страхование
❕подтверждение дохода и занятости
❕первый взносе не менее 30%
❕крупный размер кредита (25 млн руб. при покупке недвижимости в Москве).
Вспоминаем статью про дифференциацию подхода к одобрению ⬆️
Для зарплатных клиентов предоставляется скидка в размере 0,1 процентный пункт.
Одновременно ВТБ пересмотрит условия финансирования нежилых помещений, в результате чего минимальная ставка на машино-места и кладовки составит 18,6% годовых, на коммерческие помещения — 19,1%.
Кого коснутся эти изменения?❕покупателей вторички
❕покупателей коммерческих помещений
❕покупатели первички, не претендующих на льготные программы
❕покупателей первички в комбо-ипотеку на сумму превышения ипотечных лимитов по льготным программам
Нужно ли торопиться?
Заявки на кредит, получившие одобрения до 29 мая, смогут быть выданы на предодобренных условиях до 13 июля включительно.
Почему это происходит?
Произошел рост за месяц стоимости ОФЗ более чем на 1 п. п.
Вообще поговаривают в банковских кругах, что ожидается дальнейший рост ключевой ставки.
На текущий день средняя рыночная ставка по топ-20 банкам составляет 16,77% на первичном рынке, 16,95% — для ипотеки на вторичном рынке.
Надеюсь, придет время и я вам сообщу и хорошие новости о падении цен и возвращении дешевых ипотек.
Если у вас есть возможность купить квартиру в льготную ипотеку, стоит ей воспользоваться, пока ставки на них стабильны и существенно ниже рыночных.
Пишите нам ЛЬГОТКА в 💌 и мы вам поможем правильно распорядиться возможностью привлечь дешевые деньги.
📌Бойко о недвижимости | 5 124 | 36 | Loading... |
04 Московских Окон Негасимый Свет
И наш новый выпуск с Никитой Журавлевым о новом проекте Брусники ЖК «МОНС».
https://youtu.be/cwdWUG5DSU8
Поговорили про наполнение проекта, локацию, конкурентов.
Посмеялись, пошутили и дали пользы!
Буду рада вашим реакциям и комментариям🫶🏻
📌Бойко о недвижимости | 4 893 | 20 | Loading... |
05 15 минут до метро, навесные фасады, 19 кв.м за 11,2 млн руб😫😫😫
В шапке спойлер к выходу нового проекта от Гранель - ЖК "BeLuck Коломенское".
📌Дано:
Класс - комфорт
Площадь земельного участка - 1,6 га❗️
Состав проекта - общая площадью 140 000 квм, из которых:
❕100 000 квм – жильё
❕офисный комплекс
❕детское образовательное учреждение
Сейчас в продаже 1 очередь: 2 корпуса в 19-32 этажа
Количество квартир - 1191 кв
Количество машиномест - 147 шт (к-т обеспеченности - 12%‼️Самый низкий, что я видела)
Высота потолка - 2,7 м
📍Локация - тут
ЮАО, Нагатино-Садовники, Каширское шоссе, д 1
Метро «Нагатинская» 14 мин пешком
Ввод в эксплуатацию - II кв. 2027
Выдача 🔑 - 31.12.2027
Квартирография:
❕Студии и 1 к 19-33 квм- 28% - от 11,2 млн руб
❕2е 37-42 квм - 43% - от 15,5 млн руб
❕3е 55-67 квм - 26% - от 19,3 млн руб
❕4е 74-84 квм - 3%
📌Вывод:
❕ЖК BeLuck Гранель строит на месте строительного рынка «Каширский двор-2». Окружение:
🔅Активное Варшавское шоссе
🔅Реновационные дома
🔅Торгово-складская зона
❕колоссальная плотность застройки
❕неинтересное исполнение проекта класса комфорт с навесными корзинами для кондеев и скучными фасадами
❕цены космос, особенно в пересчете на стоимость квадратного метра отличились малыши по 19 квм.м - 580 тыс руб за кв.м. А почему бы и нет? Будущий аукционный товар выпускают😄
Вот такой вот старт продаж💪
Если вы заинтересованы в покупке квартиры с инвестиционным потенциалам, напишите нам ИНВЕСТ В 💌 и мы поможем сделать разумный выбор.
📌Бойко о недвижимости | 5 078 | 32 | Loading... |
06 А 64-то откуда?
Вчера наши друзья в девелоперских компаниях поделились с нами новостной рассылкой от Сбербанка:
С 03.06.2024 г. для всех заявок, где сумма кредита превышает 6 млн руб, и по которым кредитный договор не подписан, начнут действовать изменения по минимальной площади объекта на этапе строительства застройщиком‼️
Требования по площади при сумме кредита свыше 6 млн будут выглядеть следующим образом:
❕готовое жилье - от 60 кв.м.
❕строящееся жилье - от 64 кв.м
❕ИЖС - от 60 кв.м.
Остальные обязательные условия для кредитования суммы свыше 6 млн не поменялись.
С чем связано это нововведение?
На этапе строительства застройщик может указать в ДДУ одну квадратуру объекта, а по окончанию стройки может быть другая (согласно ФЗ-214 допустимая погрешность в площади составляет не более 5%).
Для минимизации рисков Банка, было принято решение об увеличении минимального порога площади объектов при покупке строящегося жилья до 64 кв.м.
Что делать, если у вас уже есть одобрение, но кредитный договор не подписан?
При этом площадь в ДДУ менее 64 кв.м, при сумме кредита свыше 6 млн руб - ничего, такой КД подписан не будет.
Напоминаем, что при взятии в кредит суммы до 6 млн руб, требования к площади покупаемого объекта отсутствуют.
📌Что это значит?
Звучит странно:
❕ни по семейке, ни по ИТ ипотеке взять квартиру площадью менее 64 квм не получится с полным лимитом - только с ипотекой до 6 млн руб
❕потребуется существенное увеличение первого взноса
Как это будет работать на практике - посмотрим.
Как вам такое предложение от СБЕР?
В интересное время живем, товарищи 🤣
📌Бойко о недвижимости | 6 519 | 181 | Loading... |
07 Неудачный кейс
Вижу, что тема флиппинга многих заинтересовала, поэтому готова подсветить вам неудачный кейс покупки под ремонт с целью заработка.
В сентябре 2023 года мы продали апартамент в МФК SLAVA за 36,7 млн руб. Этот кейс я описывала тут - это прекрасный инвестиционный пример. Доходность - 150% за 2 года и 4 мес ‼️
Так вот покупателями нашего апарта были профессиональные флипперы. В тот момент они одновременно выкупали 5 апартов только в этом объекте. Также в работе у них было несколько других проектов.
Так вот ремонт покупатели сделали за 4,5 месяца и 1 февраля вышли в продажу за 51 млн руб. Дальше раз в месяц они начали снижаться⬇️ по 1-1,5 млн руб и сейчас стоят за 44,5 млн руб.
Вот ссылка на объявление на ЦИАН:
https://www.cian.ru/sale/flat/301563668/
Для флиппера - это провал: долгий срок продажи, выход из проекта по себестоимости, фиксация убытков из-за недополученной прибыли. А покупка была за наличные. Мне лично очень обидно за покупателя, но радостно за моих клиентов.
Они спрашивали - есть ли смысл делать ремонт и продавать с ремонтом. Я четко сказала, что нет и оказалась права.
А как вам кажется, в чем проблема этого апартамента? Почему он не продается?
📌Бойко о недвижимости | 3 448 | 31 | Loading... |
08 На Инсайдер. Главный по домам подписалось уже более 80 тысяч человек
И понятно, почему — это самый злой телеграм-канал про застройщиков. Освещает все скандалы, интриги и кирпичные расследования, чтобы вы знали, где лучше покупать недвижимость😎
Из последнего:
→Уникальный лот: в Краснодаре застройщик «ЕкатеринодарИнвест-Строй» строит ЖК «Екатерининский парк» рядом с ж/д дорогой и аэропортом
→Строители «Самолета» оставили сюрприз владельцу квартиры ЖК «Горки Парк» в виде💩🍾
→Балка от фасада дома чуть не убила ребенка в столичном ЖК «iLove» от «КОРТРОС»
→Дольщики ЖК «Прибрежный парк» от «Самолета» уже 8 месяцев не могут получить ключи от квартир
→В Бирюлёво Восточное москвичи вышли против массовой застройки от «Самолета» жилым комплексом «Квартал Герцена»
Будь в курсе дел любимых и не очень застройщиков👇🏻@cool_construction
Анонимно делитесь своими историями о застройщиках и жалуйтесь на них в бота: @construction_insider_bot. Коллеги опубликуют! | 3 374 | 3 | Loading... |
09 Работать с нами приятно и полезно
Начну с конца: реалити кейс - как заработать 14 млн руб.
Весной прошлого года ко мне пришла моя подруга и попросила выбрать ей квартиру под флиппинг.
Мы вначале смотрели вторичку, потом покрутили варианты и пришли в выводу, что так как у нее 2-е детей, то гораздо эффективнее будет купить квартиру на ключах от застройщика в семейную ипотеку.
Мы пытались купить квартиру с ЖК Настоящее, но сделка сорвалась. Я описывала этот кейс тут.
И вот в июле 2023 года мы выбрали квартиру в ЖК West Garden 69 квм на 8 этаже с хорошим видом во внутренний двор в сторону Золотых ключей.
Цена покупки - 34,5 млн руб, полная стоимость в договоре.
Это был момент после ввода дома в эксплуатацию, но мы, как всегда, всё организовали и оформили ипотеку на новостройку.
Покупка для нас была удачная - у застройщика аналогичных квартир оставалось пару штук и стоили они уже по 39 млн руб.
Продавцу переуступки повезло меньше - он купил эту квартиру в ноябре 2021 года у застройщика за 31,7 млн руб.
Причем в рыночную ипотеку, так как размер кредита был 25 млн руб.
Квартиру он продавал со своим брокером, с кем же и покупал этот объект у застройщика, причем называл это инвестицией. Сомнительно, но ладно.
Ключи моя подруга получила в декабре 2023 года, по графику, и приступила к ремонту. Ремонт почти готов, поэтому мы выводим квартиру в продажу.
Добавлю немного математики:
Покупка - 34,5 млн руб, из них:
❕Свои - 22,5 млн руб
❕Семейная ипотека - 12 млн руб
Затраты на ремонт - 10 млн руб
Одидаемая цена продажи - 63 млн руб (у нас уже 8 заявок на просмотр, начинаем на следующей неделе).
📌Расчет:
Собственные средства:
❕ПВ - 22,5 млн руб
❕% по ипотеке - 0,7 млн руб (округл за год)
❕Ремонт - 10 млн руб
Итого: 33,2 млн руб
📌Ожидаемая прибыль:
Около 14 млн руб, тк все будет зависеть от итоговой цены продажи и размера налога.
В любом случае, с учетом размазанности инвестиций в течение года владения активом, доходность 40% годовых выглядит хорошо в текущих реалиях.
Как вам такой кейс?
📌Бойко о недвижимости | 1 | 0 | Loading... |
10 Работать с нами приятно и полезно
Начну с конца: реалити кейс - как заработать 14 млн руб.
Весной прошлого года ко мне пришла моя подруга и попросила выбрать ей квартиру под флиппинг.
Мы вначале смотрели вторичку, потом покрутили варианты и пришли в выводу, что так как у нее 2-е детей, то гораздо эффективнее будет купить квартиру на ключах от застройщика в семейную ипотеку.
Мы пытались купить квартиру с ЖК Настоящее, но сделка сорвалась. Я описывала этот кейс тут.
И вот в июле 2023 года мы выбрали квартиру в ЖК West Garden 69 квм на 8 этаже с хорошим видом во внутренний двор в сторону Золотых ключей.
Цена покупки - 34,5 млн руб, полная стоимость в договоре.
Это был момент после ввода дома в эксплуатацию, но мы, как всегда, всё организовали и оформили ипотеку на новостройку.
Покупка для нас была удачная - у застройщика аналогичных квартир оставалось пару штук и стоили они уже по 39 млн руб.
Продавцу переуступки повезло меньше - он купил эту квартиру в ноябре 2021 года у застройщика за 31,7 млн руб.
Причем в рыночную ипотеку, так как размер кредита был 25 млн руб.
Квартиру он продавал со своим брокером, с кем же и покупал этот объект у застройщика, причем называл это инвестицией. Сомнительно, но ладно.
Ключи моя подруга получила в декабре 2023 года, по графику, и приступила к ремонту. Ремонт почти готов, поэтому мы выводим квартиру в продажу.
Добавлю немного математики:
Покупка - 34,5 млн руб, из них:
❕Свои - 22,5 млн руб
❕Семейная ипотека - 12 млн руб
Затраты на ремонт - 10 млн руб
Одидаемая цена продажи - 63 млн руб (у нас уже 8 заявок на просмотр, начинаем на следующей неделе).
📌Расчет:
Собственные средства:
❕ПВ - 22,5 млн руб
❕% по ипотеке - 0,7 млн руб (округл за год)
❕Ремонт - 10 млн руб
Итого: 33,2 млн руб
📌Ожидаемая прибыль:
Около 14 млн руб, тк все будет зависеть от итоговой цены продажи и размера налога.
В любом случае, с учетом размазанности инвестиций в течение года владения активом, доходность 40% годовых выглядит хорошо в текущих реалиях.
Как вам такой кейс?
📌Бойко о недвижимости | 6 731 | 51 | Loading... |
11 Гуляем на 30
С сегодняшнего дня в Сбере запускается кредитование по программе «Ипотека для IT» с увеличенным лимитом до 30 млн руб.
Условия получения:
❕Продукт: «Ипотека для IT»
❕Программы кредитования: «Приобретение строящегося жилья», «Приобретение готового жилья»
❕Процентная ставка: от 6 до 10,1%
❕Сумма кредита: от 18 500 000 до 30 000 000 рублей
Реальная величина ставки, которая попадает в кредитный договор, рассчитывается как средневзвешенная ставка и зависит от соотношения сумм по ставке госпрограммы и по рыночным условиям.
На реальном примере.
📌Дано:
Цена квартиры - 40 млн руб
Наличные на первый взнос - 15 млн руб (37,5%)
Ипотека - 25 млн руб, из них:
❕18 млн руб по ставке 5%
❕7 млн руб по ставке 17,5%
Итоговая ставка по ипотеке получится 8,5%.
Но бывает и другой вариант, когда ипотека выдается траншами в рамках одного кредитного договора:
❕один транш - по гос поддержке
❕второй транш - по рыночной ставке.
При досрочном погашении заемщик может выбирать, какой конкретно транш он гасит. Выгоднее, конечно, гасить транш с рыночной ипотекой.
Но с таким схемами работают все меньше банков и не по всем программам. Мы делаем такие сделки с РосБанком.
📌Бойко о недвижимости | 7 333 | 80 | Loading... |
12 Размышления за кофе
Я часто говорю, что мои консультации на 50% - это курс психологической помощи. Мне самой нужна была такая помощь перед первой покупкой - я не знала, с кем профессионально поговорить. Не с другом за кофе, а с человеком, кто учтет все мои вводные данные и поможет найти верное решение.
Но о чем это я?
15 мая застройщикам разослали письмо «счастья», в котором говорится, что если вы до 7 мая не получили положительное заключение экспертизы, то проект в топку.
А почему подготовиться не дали? Почему всё задним числом?
А помните нововедения с ограничением количества льготных ипотек на одного заемщика в декабре 2023?
А изменение минимального размера первого взноса с 15 до 20% в сентябре 2023?
Так к чему же я все-таки веду?
А к тому, что в нашей стране подготовиться к изменениям сложно, поэтому, если есть цель купить квартиру, то откладывать покупку не стоит.
Еще размышляла про сущность «ожидающих людей».
Есть 2 типа людей:
🫥 Я беру и делаю, да, я иногда ошибаюсь, но я дорожу своим опытом
🫥 Я посмотрю со стороны, как Вася разобьет себе лоб, а сам фарфор из шкафа достану к празднику
Меня просили высказывать своё мнение относительно перспектив рынка. Я считаю, что рынок растет и будет расти. Но есть те, кому норм взять квартиру с ужасным видом, расположенную у лифта, в углу дома, но зато со скидкой, чтобы потом говорить «ну я ж говорил, что скидки будут». И они обязательно дождутся.
📌Бойко о недвижимости | 6 117 | 23 | Loading... |
13 Ох уж эти 28!
Сегодня все обсуждают информационное письмо‼️ (не указ, не предписание), разосланное Москомэкспертизой «по списку рассылки».
Ссылается оно на «СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные», которые были приняты в 2003 году и носили всё это время рекомендательный характер:
1к - не менее 28 квм
2к - не менее 44 квм.
Но после Указа Президента, подписанного в начале мая, «о национальных целях развития России до 2030 года и на перспективу до 2036 года», эти СНиПы заиграли новыми красками.
Президент поручил к 2030 году обеспечить россиян жильем из расчета не менее 33 кв. м на человека и не менее 38 кв. м — к 2036 году, а также повысить доступность новостроек‼️
Смотрю я на эти 2 документа и понимаю, как у нас в стране многое нелогично. Повысить доступность через увеличение площади квартиры❓Или через отказ от льготных ипотек для большинства категорий граждан❓Или через поддержание высоко уровня ключевой ставки❓
Это некорректные методы!
Предполагается, что если по состоянию на 7 мая 2024 года проект не получил положительное заключение по проектной документации или разрешение на строительство, то при наличии в проекте квартир площадью меньше 28 квм, он эти документы и не получит. Опять идти на перепроектирование? А это плюс полгода к срокам.
А что делать с теми проектами, которые готовятся к старту и уже собрали брони без РнС❓
На минуточку: в московских новостройках средняя площадь студии в 2024 году составляет 23,6 м2. На студии приходится около 18% предложения в новостройках столицы‼️ То есть после появления документа Москомэкспертизы бОльшая часть спроса перестанет удовлетворяться.
Кто же этот спрос создает?
1️⃣ Молодёжь, кто покупал первое жильё
одиночки
2️⃣ Инвесторы, припарковывающие льготку, кто покупает такие квартиры либо для перепродажи, либо для сдачи в аренду
Что дальше?
1️⃣ Заморозка выходов новых проектов
2️⃣ Подорожание студий в уже продающихся объектах
3️⃣ Подорожание средней стоимости квартиры, т.е. увеличение суммы сделки
4️⃣ Подорожание аренды через 5 лет на такие объекты, тк они были куплены дороже их предшественников такой же функциональности
5️⃣ Частичное смещение спроса из студий в более дорогой сегмент (ориентировочно не более 10%)
6️⃣ Уход инвесторов из недвижимости в другие сегменты, тк порог входа возрастет
7️⃣ Переток части любителей пассивного дохода, уже пристроивших льготную ипотеку, в апартаменты, где эти правила не применяются.
Я и коллеги, работающие у девелоперов в юридических департаментах, надеемся, что могут быть послабления в этой истории, по крайней мере на первое время. Например, если договор с генпроектировщиками уже заключен, то проект могут пропустить или заключения будут выдавать «задним числом». Иначе мы не увидим выходов новых проектов и очередей в ближайшие 6 месяцев, так как во всех проектах класса ниже премиум есть студии меньше 28 квм.
Есть у меня предположение, что отказ от маленьких студий обусловлен стратегией государства на расширение семей - типо подкопи на однушку, где будешь вить гнездо. По мне так своя студия больше способствует рождаемости, чем жизнь с родителями. Время покажет, насколько это правильное решение. Мне оно кажется радикальным и несвоевременным. А вам?
📌Бойко о недвижимости | 9 664 | 92 | Loading... |
14 На старт! Внимание! Марш!
На этой неделе случилось 2 новых старта - Мангазея и Инград.
Алия так и продолжает кокетничать и прихорашиваться. Возможно, к концу месяца все-таки сумеет решиться.
Старт Мангазеи на Речном привлек часть клиентов, кто не успел войти в Легенду.
Дешевые студии и 2е в проекте закончились ооочень быстро. В 11:00 уже не было лотов, которые бы заинтересовали инвесторов. Хорошо, что наши клиенты были записаны на 9:00 на встречи с менеджерами и успели выбрать себе то, что хотели.
Но были подписчики, кто в середине дня стал писать по ссылке в посте, но дешевых вариантов для них уже не было.
Поэтому могу вам подмигнуть - вчера ФСК вывел в продажу новый объем в проекте Sky Garden. Есть квартиры с чистовой отделкой.
Но вывел хитренько:
🧐заходишь на сайт - ничего нет
🧐звонишь своему менеджеру - и тебе выводят недорогие лоты. Как, например, сегодня в сториз.
Есть студии с 2-мя окнами 27 квм за 10,3 млн руб с white box. Такие же варианты с чистовой отделкой - 12,6 млн руб.
Также у нас есть ещё один проект из недорогих новых в загашнике со схожим бюджетом.
Если у вас есть потребность приобрести квартиру с небольшим первым взносом в Москве, пишите НА МИНИМАЛКАХ в 💌
📌Бойко о недвижимости | 7 738 | 23 | Loading... |
15 Сегодня весь день СМИ трубили о горящей квартире в Люберцах. Причиной возгорания был поджег, совершенный невменяемой девушкой.
К сожалению, инцидент произошел в квартире моего близкого друга. История может быть полезной для читателей моего канала, поэтому я расскажу её целиком.
Мой друг давно зарабатывает на сдаче в аренду квартир. Свою 4-х комнатную квартиру в Люберцах он разделил на 4 студии и сдавал их официально по договору. В одной из них и проживала наша пироманка. Договор аренды был заключен на 11 месяцев, 6 из которых она тихо мирно уже прожила, без задержек оплачивала аренду.
И вот вчера днем моему другу, собственнику квартиры, позвонили арендаторы студий с просьбой приехать в квартиру и проверить их соседку, так как в студии был очень сильный шум.
Он приехал и увидел в её квартире жуткий разгром. Смотрите видео.
Вызвал полицию. Полиция приехала, посмотрела. Сказала, что в гражданско-правовые отношения они не влезают. Девушка-арендатор встретила их голой и воющей, как волк, но их это не смутило. Они даже не приняли у него заявление. С ней пообщались, никаких признаков невменяемости не выявили и уехали. Задерживать девушку не стали.
Мой друг хотел выгнать её из квартиры, но полицейские порекомендовали оставить её проживать дальше, чтобы она смогла возместить убытки.
Друг еще не доехал до дома, как ему позвонили из полиции с рассказом о пожаре. Девушку забрали в психушку.
Резюмирую:
❕У собственника имеются полисы страхования имущества и гражданской ответственности.
Сработают ли они в подобной ситуации - я не уверена.
❕Арендаторы всех студий, естественно, разъехались, поэтому убытки у него не только от восстановления квартиры, но и потери от простоя 3-х остальных студий.
Какой вывод можем сделать из этой истории? Не знаю! Может стоит проверять арендаторов на предмет вменяемости?
Очень тебе сочувствую, мой дорогой человек🫶🏻
📌Бойко о недвижимости | 8 668 | 177 | Loading... |
16 Реклама ИП Сакаев Артур Айварович ИНН 860602125166
Erid: 2Vtzqvgmeqg
82% риелторов теряют половину своих сделок, не зная, что отвечать на самое важное возражение!
❗️17-19 мая пройдет онлайн-конференция для риелторов и специалистов в сфере недвижимости REAL INVEST CONF🏚️.
Организует ее и поделится опытом Академия Виктора Лапина, в которой состоит более 1000 риелторов по всей России.
На конференции вы узнаете:
- ТЕХНОЛОГИЮ, где частному риелтору брать горячих клиентов, готовых покупать.
- ТРЕНДЫ рынка недвижимости, где клиентов больше, чем предоставлений.
- ОПЫТ топовых риелторов России как увеличить число сделок, поднять средний чек и выйти на новый уровень дохода.
- ПОШАГОВЫЙ план, как уйти с агентства недвижимости и зарабатывать больше, не потеряв клиентов.
- ПРАКТИЧЕСКИЕ рекомендации для новичков и собственников агентств недвижимости.
Это ваш Билет в новую жизнь! Не упустите свой шанс, регистрируйтесь прямо сейчас! Количество мест ограничено
👇👇👇
➡️ ЗАБРАТЬ БИЛЕТ ⬅️ | 3 131 | 4 | Loading... |
17 Реклама ИП Сакаев Артур Айварович ИНН 860602125166
Erid: 2Vtzqvgmeqg
82% риелторов теряют половину своих сделок, не зная, что отвечать на самое важное возражение!
❗️17-19 мая пройдет онлайн-конференция для риелторов и специалистов в сфере недвижимости REAL INVEST CONF🏚️.
Организует ее и поделится опытом Академия Виктора Лапина, в которой состоит более 1000 риелторов по всей России.
На конференции вы узнаете:
- ТЕХНОЛОГИЮ, где частному риелтору брать горячих клиентов, готовых покупать.
- ТРЕНДЫ рынка недвижимости, где клиентов больше, чем предоставлений.
- ОПЫТ топовых риелторов России как увеличить число сделок, поднять средний чек и выйти на новый уровень дохода.
- ПОШАГОВЫЙ план, как уйти с агентства недвижимости и зарабатывать больше, не потеряв клиентов.
- ПРАКТИЧЕСКИЕ рекомендации для новичков и собственников агентств недвижимости.
Это ваш Билет в новую жизнь! Не упустите свой шанс, регистрируйтесь прямо сейчас! Количество мест ограничено
👇👇👇
➡️ ЗАБРАТЬ БИЛЕТ ⬅️ | 1 | 0 | Loading... |
18 Media files | 7 | 0 | Loading... |
19 Легендарный облигационный выпуск
Хочу поговорить про выпуск облигаций эмитентом ООО «Легенда».
Скажу сразу - я не эксперт фондового рынка, поэтому презентую вам информацию без собственного мнения.
Ниже я буду приводить факты, которые удалось раскопать, а в комментариях прошу знающих людей поделиться вашим мнением.
1️⃣ Сейчас на бирже торгуются 2 выпуска на 7 млрд руб., оба с амортизацией: ЛЕГЕНДА1P4 с фиксированным купоном 4 млрд руб. и "зеленый" выпуск ЛЕГЕНДА2P1 – флоатер с купоном, который привязан к ключевой ставке по довольно хитрой формуле: годовая ставка, привязанная к ключевой ставке ЦБ, +5%, но итоговая доходность не сможет превысить 20%.
📌См. скрин в комментариях - самая высокая доходность среди аналогичных выпусков девелоперов.
2️⃣ В 2023 году LEGENDA первой из застройщиков жилой недвижимости выпустила зеленые облигации. Объем займа - 3 млрд рублей со сроком погашения 4 года.
📌Важно: «Легенда» должна направить полученные средства на рефинансирование затрат по строительству энергоэффективного жилья‼️
3️⃣ В апреле 2024 года вышли новости: ООО «Легенда» планирует запустить сбор заявок на выпуск двухлетних облигаций серии 002Р-02 объемом 3 млрд рублей.
Техразмещение по открытой подписке запланировано на 10 апреля. Ориентир ставки первого купона составит не выше 17,25% годовых, доходность — не более 18,68% годовых.
📌Цель привлечения: рефинансирование предыдущих затрат и развитие адресной программы‼️
Но размещение не состоялось‼️
4️⃣ Зато в конце апреля 2024 года Рейтинговое агентство «Эксперт РА» отозвало без подтверждения кредитные рейтинги облигаций ООО «ЛЕГЕНДА» серии 001Р-04 и 002Р-01 в связи с окончанием срока действия договора, а также отсутствием достаточной информации для применения действующей методологии. Ранее у долговых инструментов действовал кредитный рейтинг на уровне ruBBB-
📌Добавлю немного показателей:
❕Быстрыми темпами растут долги: с 7,1 млрд руб. на конец 2020 года до 35,9 млрд руб. на середину 2023. Долг фактически ежегодно удваивается. Облигации занимают 20,4% в структуре долга.
❕Без учета денег на эскроу-счетах показатель Чистый долг / EBITDA вырос до 5,6x. С учетом эскроу-счетов, долговая нагрузка около 2,2x по итогам 6 мес. 2023.
Справка о застройщике:
Группа строит жилую недвижимость в Санкт-Петербурге и выходит на рынок Москвы: получила разрешение на застройку первой очереди Северного речного порта. Занимает 216 место в рэнкинге Единого ресурса застройщиков по состоянию на 1 марта 2024 года. Конечный бенефициар группы: Василий Селиванов, возглавлял компанию Setl City группы Сэтл Групп до 2010 года.
За последние три года возведено 4 дома, - все с задержкой от 26 дней, до 1 года 9 месяцев.
Немного моего мнения - все-таки не удержалась.
«По данным "Эксперт РА", все привлеченные компанией в ходе размещения облигационных займов денежные средства будут направлены на частичное рефинансирование ранее понесенных затрат на строительство жилых многоквартирных домов».
Получается, что ребята финансируют старые долги, взятые под 5% годовых, новыми долгами, под 20% годовых. Под строительство нового проекта в Москве вот тоже пытались взять новый займ в апреле, но что-то пошло не так.
Может я не туда полезла, но выглядит как пирамида МММ. Не находите?
📌Бойко о недвижимости | 7 631 | 35 | Loading... |
20 Мангазея на Речном: не говорите потом, что не знали
Напишу дополнительно, чтобы ни у кого не осталось вопросов.
Мангазея на Речном: цены изветны, шахматка есть, бронирование уже нам доступно.
На старт вывели не весь объем, а пока несколько этажей.
Мы проанализировали квартирографию и отобрали несколько вариантов квартир, которые заслуживают внимания.
💰Минимальные цены:
❕Студия 25,7 м.кв. - 10,3 млн. руб
❕Е2 42,8 м.кв. - 16,3 млн. руб
❕Е3 65 м.кв. - 21,3 млн. руб
Если вас интересует покупка квартиры в этом проекте, то мы гарантированно можем поставить 10 броней на старте продаж.
Если вы хотите СПОКОЙНО получить желаемый лот на старте продаж, пишите РЕЧНОЙ в личные 💌
📌Бойко о недвижимости | 9 010 | 64 | Loading... |
21 Level Звенигородская - официальные продажи
В конце декабря Level вывел новый проект в бронирование в районе Большого Сити. Мы с вами проект немного пообсуждали, но, в целом, старт прошел достаточно тихо. Ажиотажа точно не вызвал. Мы своим клиентам этот проект не предлагали - нас он не впечатлил.
И вот на этой неделе Level наконец объявил о возможности перехода на ДДУ. Прошло, на минуточку, почти 5 мес.
‼️Предлагаю сравнить цены - см таблицу сверху.
📌Какие делаем выводы:
1️⃣ очевидный: не зря мы не поверили в проект и не повели туда наших клиентов - проект рынок воспринял без энтузиазма раз цены остались на уровне предстарта, а по некоторым лотам даже снизились.
2️⃣ неочевидный: если посмотреть на карту новостроек, то за бюджет 16 млн руб в сопоставимой близости от центра Москвы и сопоставимого качества в метраже 37-39 квм можно взять только:
❕Level Звенигородская (без отделки, 1 кв 2028 г)
❕Life Варшавская (чистовая отделка, 4 кв 2026 г)
❕Level Южнопортовая (без отделки, 3 кв 2027 г)
А вы бы какой проект выбрали в таком бюджете?
📌Бойко о недвижимости | 8 142 | 33 | Loading... |
22 Сегодня хочу познакомить вас с Сергеем Оскорбиным, руководителем студии дизайна VALTA и его каналом «Будни дизайнера»
Там можно увидеть проекты студии в стилистике современного минимализма, а кроме того, он рассказывает о маркетинге для дизайнеров.
Так, один из приемов привлечения подписчиков на канал — разработка интересных и полезных гайдов, которые ребята высылают за подписку.
Этот гайд будет полезен тем, кто уже начал ремонт, или тем, кто только планирует концепцию. Здесь собраны бренды из разных стилистик и ценовых сегментов. Но они точно придадут вашему интерьеру завершенный вид.
Бесплатный гайд «30 мебельных брендов» в подарок подписчикам канала. Скачать: https://t.me/valta_design_bot | 2 613 | 18 | Loading... |
23 Ну, очень стильные рендеры Foriver Residence❤️
📌Бойко о недвижимости | 9 570 | 24 | Loading... |
24 13 мая - 2 официальных старта продаж
1️⃣ Foriver Residence от Инград
Это премиальный клубный квартал на берегу реки.
📌Дано:
5 домов
Класс - элит
Этажность - 6 этажей
Количество квартир - 81 шт, из них 11 пентхаусов 16 квартирс террасами и патио
Количество машиномест - 122 шт
К-т обеспеченности - 1,5 (очень высокий)
Архитекторы проекта - WALL
Проект отличается крупной нарезкой - отсутствуют студии, минимальная площадь проекта - 66 квм
📏Высота потолка:
1-й этаж - 4,54 м
Средние этажи - 3,52 - 3,90 м
Пентхаусы - 4,30 м
📍ЮАО, Даниловский р-н, Симоновская наб.
9 мин пешком до м. Автозаводская
5 мин на авто до Садового Кольца
1-я линия у реки, витражные окна в пол в лобби, натуральный камень и дерево в интерьере, ванные и гардеробные с окном, квартиры с патио и двухуровненые пентхаусы - очень стильно.
Вид из каждой квартиры открывается как минимум на две стороны света.
🏗️Срок сдачи - 4 кв 2027 года
💰Цены старта продаж:
2е с 1-й спальней - от 66,4 квм по цене 53,1 млн руб
3е с 2-мя спальнями - от 86,2 квм по цене 65,3 млн руб
4е с 3-мя спальнями - 103,3 квм по цене 87,9 млн руб
2️⃣ Мангазея на Речном
Стандартный регламент работы на старте этого проекта - бронирование осуществляется только на встрече в офисе продаж.
Но мы сотрудничаем с коллегами из Мангазеи уже давно и можем поставить брони для своих клиентов заранее.
📌Дано:
Класс 1-й очереди - комфорт-плюс
Первым в продажу выйдет квартал 8 с корпусами: 8.1 и 8.2
⛔️: третья линия от воды
✅: 2 дома - самые близкие к парку, виды на зелень, самые низкие цены из всех корпусов в проекте.
Бронирование будет бесплатным, планируют оперативно заключать ДДУ.
Состав проекта:
❕18 корпусов
❕школа на 850 мест
❕детский сад на 150 мест
📍Локация
САО, Левобережный р-н,
13 мин. ходьбы до м. Речной вокзал.
🏗Срок сдачи – 4 кв 2027 год.
💰Цены старта продаж:
Студии – от 11 до 15,9 млн руб.
1к – от 15 до 25,4 млн руб.
2к – от 21 до 26,6 млн руб.
3к – от 30,5 до 35 млн руб.
2027 года
3️⃣ 4 очередь в ЖК ALIA
Мы писали о ней тут. И вот спустя 2,5 месяца наконец-то застройщик готов к продажам квартир. А мы готовы организовывать предбронирования по данному проекту.
4 очередь ЖК ALIA готовится к продаже
Оно и понятно, в 3 очереди, которая сдается в конце 2025 года, уже 44% квартир распродано.
Что мы знаем на текущий момент про 4 очередь проекта:
📌Дано:
Состав - 6 корпусов
Вначале выводят в продажу: 3 и 4 корпуса
3 корпус (башня):
30 этажей без отделки
Высота потолка - 3 метра
4 корпус:
18 этажей с White Box
Высота потолка - 2,85 метра
📍Локация - тут
м. Спартак - 15 мин пешком
Рядом с Чкалов арена
🏗️Срок сдачи - 2 кв. 2027 г.
Проект больше семейный, поэтому студий мало - 2 стояка только в 3 корпусе. 4 корпус без студий.
💰Ориентировочные цены - 350-370 тыс руб за кв.м.
📌Вывод:
Конец весны будет богат на старты продаж. А в силу изменений условий предоставления льготной ипотеки, есть высокая вероятность, что спрос на них будет большой.
‼️Если вас интересуют брони в этих проектах, пишите нам СТАРТЫ в 💌.
📌Бойко о недвижимости | 8 405 | 97 | Loading... |
25 Право первой ночи
Сегодня новостные и авторские брокерские телеграмм каналы написали о старте бронирований в проекте Dream Riva.
А мы уже неделю бронируем лоты благодаря теплым отношениям с руководством компании. И много бронируем‼️
Все-таки прямые виды на воду, организованная передача в УК квартир для сдачи в аренду и беспроцентная рассрочка на год делают своё дело.
Мы всегда приезжаем на место стройки нового проекта, осматриваемся на локации, отбираем лучшие стояки в проектах и предлагаем именно их нашим клиентам.
Особенно приятно предлагать клиентам проекты, в которых у них приоритетное право первого выбора.
Не могла не похвастаться, простите 😉
📌Бойко о недвижимости | 6 075 | 20 | Loading... |
26 HighWay от Гранель - как дела?
Мы регулярно отслеживаем динамику цен в новых проектах - предложения как от застройщика, так и на вторичном рынке.
Сейчас могу отметить, что после новостей о том, что владелец девелопера Гранель стал фигурантом уголовного дела, на рынок отправилось большое количество вариантов переуступок в этом проекте и продавцы стали снижать цены (см скриншоты в комментариях).
А как он строится❓
Очень неочень‼️
За последние полгода слабая динамика строительства‼️
Отправляемся на наш.дом.рф - срок сдачи проекта планировался 2 кв 2024 года. То есть уже скоро. Смотрим на дом - а там еще окна не везде стоят и не установлены фасады.
На наш вопрос о том, почему так сильно тормозит стройка, в офисе продаж ответили, что идет смена генерального подрядчика.
А почему происходит смена ген подрядчика? Плохо строил или может Гранель плохо финансировал?
Руководство Гранель комментирует, что ключи будут передавать вовремя, но мы же опытные, в сказки не верим.
А вы верите, что вовремя сдадут?🤣
📌Бойко о недвижимости | 7 661 | 32 | Loading... |
📌Бойко о стройке
«Мысль делает нас трусами» сказал Уильям Шекспир. Поэтому идем и делаем!
И я встала и сделала.
Я запустила свой личный YouTube канал «📌Бойко о стройке». И на нем вышел первый выпуск в рубрике «Как в домике живется», посвященный жизни в ЖК Пресня Сити.
https://youtu.be/pbUUfWPxB08?si=13_Da_2GOYrIJ46s
Мы пообщались с разными категориями жильцов и сделали выводы о проблемах жизни в доме, который:
‼️ изначально был апартаментами
‼️ стоит вплотную к жд путям
‼️ построил MR Group
‼️ обслуживал ПИК-комфорт
В выпуске принимали участие волшебные люди:
🔅Евгения Липчинская - известная психолог-сексолог
🔅Алина Горчакова - логист, спортсменка и мама двоих детей
🔅 Григорий Балашов - юрист- международник, руководитель департамента
🔅 Ольга Коркмаз - душа комьюнити, мама двоих детей
Этот выпуск точно полезно посмотреть тем, кто сейчас находится на стадии выбора квартиры для жизни.
📌Бойко о недвижимости
Жизнь в Пресня Сити! Дружба соседей и УЖАСЫ ПИК-Комфорт!
В этом видео мы погружаемся в жизнь жителей жилого комплекса "Пресня Сити". Что изменилось за 5 лет с момента сдачи? Посмотрим как жильцы дома могут влиять на него. Как получились квартиры из апартаментов, как смена управляющей компании меняет жизнь дома. Поговорим о всех достоинствах и недостатках жилого комплекса. 00:00 Анонс 02:03 История покупки 05:32 Контингент 06:31 Паркинг 07:15 Видовые характеристики 09:07 Опыт с апартаментами 12:07 Покупка второй квартиры 13:03 Про управляющие компании 20:23 Про новую управляющую компанию 22:05 Долги прошлой компании и неплательщиков 23:25 Реагирование управляющей компании 25:03 Пропуск курьеров 25:42 Количество квартир в бетоне 26:33 Сколько собственников живет 27:17 Про метраж 28:51 Про паркинг 30:32 Оправдались ли ожидания 31:14 Евгения про выбор квартиры 34:14 Про вид 34:59 Про ремонт 36:38 Про смену управляющей компании 39:00 Про контингент 40:41 Связан ли контингент с арендой 41:15 Где было жилье раньше 42:17 Ожидание и реальность 44:18 Довольны ли покупкой 44:47 Основные проблемы 46:59 Купила бы еще раз? 48:17 Как долго живут в ЖК 50:16 Получение ключей и ремонт 52:00 Проблемы во время ремонта 53:44 Где гуляли с детьми 55:15 У пика не получалось вначале 58:02 Соседи Арендаторы 59:07 Про детские площадки 1:01:15 Совершили бы покупку еще раз 1:03:18 Паркинг 1:04:49 Какие впечатления от жк 1:05:55 С чем сравнивали 1:08:51 Убирают за собой жители 1:12:49 Принимали участие в смене управляющей компании 1:15:32 Как выставляются счета 1:18:55 Претензии к текущей ук 1:20:48 Не мешает шум депо 1:22:05 Мнение детей 1:23:26 Совершили бы покупку опять 1:25:31 Ук Аффилирована с mr group 1:27:39 Оплата ком.услуг по разным счетам 1:30:01 Отсутствие камер в лифтах 1:34:32 Сколько было собраний 1:37:58 Выводы Жизнь в Пресня Сити! Дружба соседей и УЖАСЕ ПИК-Комфорт! #новостройки #инвестиции #недвижимость
👍 44❤ 21🔥 16👏 2
Photo unavailableShow in Telegram
Философия. Навеяло утренней пробежкой
Я много лет работала в инвестиционных департаментах у девелоперов, а последние 6 лет даже руководила ими.
Когда работаешь в крупной организации легко себя соизмерять, оценивать относительно заданной сверху системы координат. Хорошо работаешь - тебя бонусируют и продвигают, плохо - увольняют.
Когда уходишь в свободное плавание и начинаешь работать на себя, а особенно публично, то вначале сложно понять, правильно ли ты двигаешься. Большая дилемма - как сохранить самобытность и одновременно понравиться аудитории.
Моя текущая работа научила меня следующему:
1️⃣ любая работа - это трудно, даже если что-то выглядит просто - похвали человека
2️⃣ любая работа должна быть оплачена. Не нужно тратить чужое время без конечной сформированной цели
3️⃣ огромная личная ответственность за результат. Поэтому я очень радуюсь, когда клиенты через несколько месяцев после покупки пишут - «спасибо, что настойчиво рекомендовали купить именно этот проект. Мы прожили эту покупку и согласны, что это лучший для нас вариант»
4️⃣ максимальная открытость - всё тайное становится явным
📌Теперь выводы:
❕Блогерство - это сложный труд, на плечах лежит огромный груз ответственности за то, что ты говоришь и делаешь, как себя ведешь.
❕Я радуюсь, когда из канала уходят токсичные люди - домой я бы таких не пустила.
❕Блогерская любовь - это лайки и комментарии. Пусть даже с критикой, но написанный с добром.
❕Не бывает хороших или плохих проектов - у всего есть свои плюсы и минусы. Поэтому я всегда буду высказывать своё личное мнение относительно любого проекта и любого застройщика честно, показывая полную картину.
Всем хорошего дня, прожитого с добром и в гармонии с собой💗 Спасибо, что вы со мной!
📌Ваша Кристина Бойко
👍 121❤ 79🔥 30🙏 7🐳 2💋 2😁 1
Повышение рыночных ставок по ипотеке
За май 2024 года Совкомбанк и банк «Уралсиб» повысили ипотечные ставки на 0,5 п. п.
И вот и ВТБ объявил с 29 мая о повышении процентных ставок по рыночной ипотеке.
Базовая ставка увеличится на 1%‼️
В итоге средства на покупку квартир на первичном и вторичном рынке будут выдаваться по ставке минимум 17,5% годовых при соблюдении условий:
❕комплексное страхование
❕подтверждение дохода и занятости
❕первый взносе не менее 30%
❕крупный размер кредита (25 млн руб. при покупке недвижимости в Москве).
Вспоминаем статью про дифференциацию подхода к одобрению ⬆️
Для зарплатных клиентов предоставляется скидка в размере 0,1 процентный пункт.
Одновременно ВТБ пересмотрит условия финансирования нежилых помещений, в результате чего минимальная ставка на машино-места и кладовки составит 18,6% годовых, на коммерческие помещения — 19,1%.
Кого коснутся эти изменения?❕покупателей вторички
❕покупателей коммерческих помещений
❕покупатели первички, не претендующих на льготные программы
❕покупателей первички в комбо-ипотеку на сумму превышения ипотечных лимитов по льготным программам
Нужно ли торопиться?
Заявки на кредит, получившие одобрения до 29 мая, смогут быть выданы на предодобренных условиях до 13 июля включительно.
Почему это происходит?
Произошел рост за месяц стоимости ОФЗ более чем на 1 п. п.
Вообще поговаривают в банковских кругах, что ожидается дальнейший рост ключевой ставки.
На текущий день средняя рыночная ставка по топ-20 банкам составляет 16,77% на первичном рынке, 16,95% — для ипотеки на вторичном рынке.
Надеюсь, придет время и я вам сообщу и хорошие новости о падении цен и возвращении дешевых ипотек.
Если у вас есть возможность купить квартиру в льготную ипотеку, стоит ей воспользоваться, пока ставки на них стабильны и существенно ниже рыночных.
Пишите нам ЛЬГОТКА в 💌 и мы вам поможем правильно распорядиться возможностью привлечь дешевые деньги.
📌Бойко о недвижимости
📌Бойко о недвижимости
Ипотека в ВТБ Дружеский совет‼️ Если вы подумываете о покупке квартиры в ближайшие 3 месяца, то рекомендую до 18.03 включительно, податься на ипотеку в ВТБ. Почему⁉️ На текущий момент одобрение в ВТБ можно получить по двум документам: паспорту и СНИЛС. Первый взнос вне зависимости от формы заявки одинаковый. ВТБ показывает высокий процент одобрений. С 19.03 же банк будет разделять заявки по типу подтверждения дохода и от этого будет зависеть размер первого взноса‼️ Типы заявок: 🔹Стандарт – заявки с подтвержденным доходом 🔹 Победа над формальностями (ПНФ) – заявки без подтверждения дохода Как подтверждать доход❓ Подтвержденный доход (за 12 мес или за период работы, но не менее 3-х мес): ▪️Зарплатные начисления ▪️Выписка из СФР/ФНС ▪️2НДФЛ или по форме банка ▪️Иные документы (налоговая декларация, справка о пенсии и т.п.) Размер первого взноса (ПВ) в зависимости от типа заявки: ❕Льготные программы с господдержкой, в т.ч. ИЖС ▪️Подтвержденный доход: ПВ - 20.1%; ГП2020 - ПВ 30.1% ▪️ПНФ - ПВ 50.1%‼️…
🔥 14❤ 9👍 5🤯 4
Московских Окон Негасимый Свет
И наш новый выпуск с Никитой Журавлевым о новом проекте Брусники ЖК «МОНС».
https://youtu.be/cwdWUG5DSU8
Поговорили про наполнение проекта, локацию, конкурентов.
Посмеялись, пошутили и дали пользы!
Буду рада вашим реакциям и комментариям🫶🏻
📌Бойко о недвижимости
ЖК Монс от Брусники! Спорный проект? Ключи в 2028 году! Планировки! Цены! Район!
✔️Телеграмм канал Задвижки по Недвижке➤
https://t.me/zadvizhcom✔️Телеграмм канал Кристины Бойко➤
https://t.me/investclubBoykoСВАО, Огородный 20 Бутырский р-н 4 мин. пеш. до м. Фонвизинская, 12 мин пеш Тимирязевская - 8 мин. до Гончаровского парка, 15 мин. до парка Останкино Участок - 6,4Га Генподрядчики: ООО Брусника.Организатор строительства - обычно никого не привлекают. В РНС: Квартиры -730 шт Машиноместа - 752 м/м ( 1,03 к-т обеспеченности - давно такого не видела) Класс - бизнес 4 корпуса этажность от 25 до 29 этажей Высота потолка - 3 метра Корпуса идут вдоль Огородного в 200 м от ж/д. Отделка в 1 очереди: Квартиры с отделкой white box Срок сдачи: 3 квартал 2027 Ключи - 1 кв 2028 Состав проекта: 1) несколько корпусов переменной этажности от 25 до 29 этажей и 730 квартир, 2) торговый центр 3) офисно-деловой кластер, 4) Детский сад и школа для начальных классов. Окружение: ❕пик руставелли строится 2е 42 квм с чистовой отделкой стоит 18 млн руб или 430 за квм. Срок сдачи - 1 кв 2025 ❕Upside Towers (3 кв 2026) - 2 е 40 квм с вайт бокс - 20 млн руб (500 тыс руб/квм) ❕Жк фонвизинский от РГ (2021 год сдан) 2е с чистовой отделкой 44,8 квм 21,4 млн руб - 470 за квм В разработке: ❕Эталон - огородный 8, жильё и коммерция ❕Крост - ул Добролюбова 6А ❕Русич - проезд Добролюбова, вл 3 ❕Монарх, УСЭ - точечные дома над м Фонвизинская 00:00 Анонс 02:23 О Девелопере 09:29 Локация 14:39 О Проекте 20:41 Ген. Подрядчик 21:15 Другие ЖК в Локации 27:04 Несущая колонна 32:14 Смотрим студию 34:04 Трехкомнатная 36:58 Четырехкомнатная 41:35 Уникальные 45:35 Рассрочка 49:53 Итоги #новостройки #инвестиции #недвижимость
🔥 23👍 9❤ 6😁 1
15 минут до метро, навесные фасады, 19 кв.м за 11,2 млн руб😫😫😫
В шапке спойлер к выходу нового проекта от Гранель - ЖК "BeLuck Коломенское".
📌Дано:
Класс - комфорт
Площадь земельного участка - 1,6 га❗️
Состав проекта - общая площадью 140 000 квм, из которых:
❕100 000 квм – жильё
❕офисный комплекс
❕детское образовательное учреждение
Сейчас в продаже 1 очередь: 2 корпуса в 19-32 этажа
Количество квартир - 1191 кв
Количество машиномест - 147 шт (к-т обеспеченности - 12%‼️Самый низкий, что я видела)
Высота потолка - 2,7 м
📍Локация - тут
ЮАО, Нагатино-Садовники, Каширское шоссе, д 1
Метро «Нагатинская» 14 мин пешком
Ввод в эксплуатацию - II кв. 2027
Выдача 🔑 - 31.12.2027
Квартирография:
❕Студии и 1 к 19-33 квм- 28% - от 11,2 млн руб
❕2е 37-42 квм - 43% - от 15,5 млн руб
❕3е 55-67 квм - 26% - от 19,3 млн руб
❕4е 74-84 квм - 3%
📌Вывод:
❕ЖК BeLuck Гранель строит на месте строительного рынка «Каширский двор-2». Окружение:
🔅Активное Варшавское шоссе
🔅Реновационные дома
🔅Торгово-складская зона
❕колоссальная плотность застройки
❕неинтересное исполнение проекта класса комфорт с навесными корзинами для кондеев и скучными фасадами
❕цены космос, особенно в пересчете на стоимость квадратного метра отличились малыши по 19 квм.м - 580 тыс руб за кв.м. А почему бы и нет? Будущий аукционный товар выпускают😄
Вот такой вот старт продаж💪
Если вы заинтересованы в покупке квартиры с инвестиционным потенциалам, напишите нам ИНВЕСТ В 💌 и мы поможем сделать разумный выбор.
📌Бойко о недвижимости
😁 19👍 12🤯 11❤ 8😢 8😱 2
А 64-то откуда?
Вчера наши друзья в девелоперских компаниях поделились с нами новостной рассылкой от Сбербанка:
С 03.06.2024 г. для всех заявок, где сумма кредита превышает 6 млн руб, и по которым кредитный договор не подписан, начнут действовать изменения по минимальной площади объекта на этапе строительства застройщиком‼️
Требования по площади при сумме кредита свыше 6 млн будут выглядеть следующим образом:
❕готовое жилье - от 60 кв.м.
❕строящееся жилье - от 64 кв.м
❕ИЖС - от 60 кв.м.
Остальные обязательные условия для кредитования суммы свыше 6 млн не поменялись.
С чем связано это нововведение?
На этапе строительства застройщик может указать в ДДУ одну квадратуру объекта, а по окончанию стройки может быть другая (согласно ФЗ-214 допустимая погрешность в площади составляет не более 5%).
Для минимизации рисков Банка, было принято решение об увеличении минимального порога площади объектов при покупке строящегося жилья до 64 кв.м.
Что делать, если у вас уже есть одобрение, но кредитный договор не подписан?
При этом площадь в ДДУ менее 64 кв.м, при сумме кредита свыше 6 млн руб - ничего, такой КД подписан не будет.
Напоминаем, что при взятии в кредит суммы до 6 млн руб, требования к площади покупаемого объекта отсутствуют.
📌Что это значит?
Звучит странно:
❕ни по семейке, ни по ИТ ипотеке взять квартиру площадью менее 64 квм не получится с полным лимитом - только с ипотекой до 6 млн руб
❕потребуется существенное увеличение первого взноса
Как это будет работать на практике - посмотрим.
Как вам такое предложение от СБЕР?
В интересное время живем, товарищи 🤣
📌Бойко о недвижимости
🤔 22👍 12❤ 12🤯 5😱 4🔥 1😁 1😢 1
Неудачный кейс
Вижу, что тема флиппинга многих заинтересовала, поэтому готова подсветить вам неудачный кейс покупки под ремонт с целью заработка.
В сентябре 2023 года мы продали апартамент в МФК SLAVA за 36,7 млн руб. Этот кейс я описывала тут - это прекрасный инвестиционный пример. Доходность - 150% за 2 года и 4 мес ‼️
Так вот покупателями нашего апарта были профессиональные флипперы. В тот момент они одновременно выкупали 5 апартов только в этом объекте. Также в работе у них было несколько других проектов.
Так вот ремонт покупатели сделали за 4,5 месяца и 1 февраля вышли в продажу за 51 млн руб. Дальше раз в месяц они начали снижаться⬇️ по 1-1,5 млн руб и сейчас стоят за 44,5 млн руб.
Вот ссылка на объявление на ЦИАН:
https://www.cian.ru/sale/flat/301563668/
Для флиппера - это провал: долгий срок продажи, выход из проекта по себестоимости, фиксация убытков из-за недополученной прибыли. А покупка была за наличные. Мне лично очень обидно за покупателя, но радостно за моих клиентов.
Они спрашивали - есть ли смысл делать ремонт и продавать с ремонтом. Я четко сказала, что нет и оказалась права.
А как вам кажется, в чем проблема этого апартамента? Почему он не продается?
📌Бойко о недвижимости
Продаются 3-комнатные апартаменты за 45 500 000 руб., 67.9 м.кв., этаж 10/15
Москва, САО, р-н Беговой, Северный административный округ, Слава жилой комплекс, к3 м. Белорусская
👍 20❤ 11🙏 6
Photo unavailableShow in Telegram
На Инсайдер. Главный по домам подписалось уже более 80 тысяч человек
И понятно, почему — это самый злой телеграм-канал про застройщиков. Освещает все скандалы, интриги и кирпичные расследования, чтобы вы знали, где лучше покупать недвижимость😎
Из последнего:
→Уникальный лот: в Краснодаре застройщик «ЕкатеринодарИнвест-Строй» строит ЖК «Екатерининский парк» рядом с ж/д дорогой и аэропортом
→Строители «Самолета» оставили сюрприз владельцу квартиры ЖК «Горки Парк» в виде💩🍾
→Балка от фасада дома чуть не убила ребенка в столичном ЖК «iLove» от «КОРТРОС»
→Дольщики ЖК «Прибрежный парк» от «Самолета» уже 8 месяцев не могут получить ключи от квартир
→В Бирюлёво Восточное москвичи вышли против массовой застройки от «Самолета» жилым комплексом «Квартал Герцена»
Будь в курсе дел любимых и не очень застройщиков👇🏻@cool_construction
Анонимно делитесь своими историями о застройщиках и жалуйтесь на них в бота: @construction_insider_bot. Коллеги опубликуют!
👍 4❤ 3😁 3🔥 2
Repost from 📌Бойко о недвижимости
Photo unavailableShow in Telegram
Работать с нами приятно и полезно
Начну с конца: реалити кейс - как заработать 14 млн руб.
Весной прошлого года ко мне пришла моя подруга и попросила выбрать ей квартиру под флиппинг.
Мы вначале смотрели вторичку, потом покрутили варианты и пришли в выводу, что так как у нее 2-е детей, то гораздо эффективнее будет купить квартиру на ключах от застройщика в семейную ипотеку.
Мы пытались купить квартиру с ЖК Настоящее, но сделка сорвалась. Я описывала этот кейс тут.
И вот в июле 2023 года мы выбрали квартиру в ЖК West Garden 69 квм на 8 этаже с хорошим видом во внутренний двор в сторону Золотых ключей.
Цена покупки - 34,5 млн руб, полная стоимость в договоре.
Это был момент после ввода дома в эксплуатацию, но мы, как всегда, всё организовали и оформили ипотеку на новостройку.
Покупка для нас была удачная - у застройщика аналогичных квартир оставалось пару штук и стоили они уже по 39 млн руб.
Продавцу переуступки повезло меньше - он купил эту квартиру в ноябре 2021 года у застройщика за 31,7 млн руб.
Причем в рыночную ипотеку, так как размер кредита был 25 млн руб.
Квартиру он продавал со своим брокером, с кем же и покупал этот объект у застройщика, причем называл это инвестицией. Сомнительно, но ладно.
Ключи моя подруга получила в декабре 2023 года, по графику, и приступила к ремонту. Ремонт почти готов, поэтому мы выводим квартиру в продажу.
Добавлю немного математики:
Покупка - 34,5 млн руб, из них:
❕Свои - 22,5 млн руб
❕Семейная ипотека - 12 млн руб
Затраты на ремонт - 10 млн руб
Одидаемая цена продажи - 63 млн руб (у нас уже 8 заявок на просмотр, начинаем на следующей неделе).
📌Расчет:
Собственные средства:
❕ПВ - 22,5 млн руб
❕% по ипотеке - 0,7 млн руб (округл за год)
❕Ремонт - 10 млн руб
Итого: 33,2 млн руб
📌Ожидаемая прибыль:
Около 14 млн руб, тк все будет зависеть от итоговой цены продажи и размера налога.
В любом случае, с учетом размазанности инвестиций в течение года владения активом, доходность 40% годовых выглядит хорошо в текущих реалиях.
Как вам такой кейс?
📌Бойко о недвижимости
Photo unavailableShow in Telegram
Работать с нами приятно и полезно
Начну с конца: реалити кейс - как заработать 14 млн руб.
Весной прошлого года ко мне пришла моя подруга и попросила выбрать ей квартиру под флиппинг.
Мы вначале смотрели вторичку, потом покрутили варианты и пришли в выводу, что так как у нее 2-е детей, то гораздо эффективнее будет купить квартиру на ключах от застройщика в семейную ипотеку.
Мы пытались купить квартиру с ЖК Настоящее, но сделка сорвалась. Я описывала этот кейс тут.
И вот в июле 2023 года мы выбрали квартиру в ЖК West Garden 69 квм на 8 этаже с хорошим видом во внутренний двор в сторону Золотых ключей.
Цена покупки - 34,5 млн руб, полная стоимость в договоре.
Это был момент после ввода дома в эксплуатацию, но мы, как всегда, всё организовали и оформили ипотеку на новостройку.
Покупка для нас была удачная - у застройщика аналогичных квартир оставалось пару штук и стоили они уже по 39 млн руб.
Продавцу переуступки повезло меньше - он купил эту квартиру в ноябре 2021 года у застройщика за 31,7 млн руб.
Причем в рыночную ипотеку, так как размер кредита был 25 млн руб.
Квартиру он продавал со своим брокером, с кем же и покупал этот объект у застройщика, причем называл это инвестицией. Сомнительно, но ладно.
Ключи моя подруга получила в декабре 2023 года, по графику, и приступила к ремонту. Ремонт почти готов, поэтому мы выводим квартиру в продажу.
Добавлю немного математики:
Покупка - 34,5 млн руб, из них:
❕Свои - 22,5 млн руб
❕Семейная ипотека - 12 млн руб
Затраты на ремонт - 10 млн руб
Одидаемая цена продажи - 63 млн руб (у нас уже 8 заявок на просмотр, начинаем на следующей неделе).
📌Расчет:
Собственные средства:
❕ПВ - 22,5 млн руб
❕% по ипотеке - 0,7 млн руб (округл за год)
❕Ремонт - 10 млн руб
Итого: 33,2 млн руб
📌Ожидаемая прибыль:
Около 14 млн руб, тк все будет зависеть от итоговой цены продажи и размера налога.
В любом случае, с учетом размазанности инвестиций в течение года владения активом, доходность 40% годовых выглядит хорошо в текущих реалиях.
Как вам такой кейс?
📌Бойко о недвижимости
👏 54🔥 37👍 20❤ 16🐳 8👌 4🤔 3🏆 2