Блог Максима Ельцова
Профессиональный и личный взгляд на рынок недвижимости СПб Учредитель ПИА Недвижимость Инвестор в жилую и коммерческую недвижимость по всем вопросам @myeltsov https://instagram.com/myeltsov?igshid=YmMyMTA2M2Y=
Mostrar más1 492
Suscriptores
+324 horas
+187 días
+6630 días
Distribuciones de tiempo de publicación
Carga de datos en curso...
Find out who reads your channel
This graph will show you who besides your subscribers reads your channel and learn about other sources of traffic.
Análisis de publicación
| Mensajes | Vistas | Acciones | Ver dinámicas |
01 Итоги недели. Разрыв между вторичкой и первичкой увеличивается.
По итогам мая предложение на вторичном рынке Петербурга выросло на 3,5% (ЦИАН, спальные районы, Мурино/Кудрово).
Спрос за последнюю неделю не показывал признаков восстановления. В субботу по звонкам, например, было нехарактерное оживление, в воскресенье - опять затишье. Коллеги из других агентств подтверждают: май на вторичке явно слабее апреля.
Снижение рекламных цен (те что в объявлениях)
наверняка ускорится.
Они пойдут вслед за просевшими в мае ценами реальных сделок. Тут главный вопрос: это устойчивый тренд или затишье из-за хлопот, связанных с окончанием учебного года.
Но повода для резкого снижения нет. Цены вообще растут гораздо охотнее, чем снижаются, а накопленный за последние два-три года рост неплохо защищает ипотечных заемщиков, собственников и инвесторов от обесценивания активов. На этом фоне даже снижение на 10-15% от декабрьского уровня не будет критичным.
Новостройки. Девелоперам и СМИ похоже удалось-таки расшевелить покупателей перед отменой льготной ипотеки. Спрос есть. По всем льготным программам в РФ в мае будет выдано более чем на 10% по сравнению с апрелем.
А вот предположение, что застройщики сделают ставку на объем продаж, а не на маржинальность, не вполне оправдалось. В мае ведущие девелоперы повышали рекламные цены, некоторые - на все объекты и даже не один раз.
В новостройках рекламные и реальные цены тоже несколько расходятся, но не так значительно, как на вторичке. Поэтому любопытно посмотреть на динамику реальных цен по итогам мая.
Пока ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками только увеличивается.
Не устаю напоминать: истинная цена объекта - это не та сумма, за которую вы его купили. А та, за которую можете продать. Пока второй показатель снижается, и когда достигнет дна - неизвестно.
@yeltsovm | 5 070 | 29 | Loading... |
02 Рубрика Громкие заголовки - наше все
Галя у нас опять отмена резкий рост просроченный задолженности (сообщает РИА новости). Который совсем не резкий и даже не рост.
Чтобы не повторяться просто напомню предыдущий мой комментарий на эту же тему. Кстати очень удобно. Даже менять ничего не надо.
Просроченную задолженность надо измерять не в абсолютном выражении, а в сравнении с общим объемом задолженности. А она по-прежнему на минимальном уровне. 0,34%.
#громкиезаголовки
#просрочка
@yeltsovm | 474 | 1 | Loading... |
03 РБК: «В первом квартале 2024 года в России было зарегистрировано 704,5 тыс. сделок со вторичным жильем. Относительно четвертого квартала 2023 года спрос просел на 36% — это максимальное снижение за последние годы. Об этом в исследовании сообщили аналитики сервиса объявлений ЦИАН.
В компании уточнили, что в первом квартале 2023 года число сделок со вторичкой было на 11% меньше, чем в четвертом квартале 2022 года, в первом квартале 2022 года — на 23% меньше, чем в четвертом квартале 2021 года, в первом квартале 2021 года — на 33% меньше, чем в четвертом квартале 2020 года».
Все по плану. Как и говорил, отставание от аналогичных периодов прошлого года будет нарастать. Снижение продолжится. Вопрос - когда достигнем нижней точки рынка.
@yeltsovm | 481 | 3 | Loading... |
04 Что делать с деньгами?
Накопления на депозитах в начале мая достигли рекордных 46,4 трлн рублей. Прирост за год - фантастический: более 30%. Я неоднократно говорил о том, что граждане перешли в режим накопления на вкладах. Накопили.
В том числе сказались санкции. Возможности вывоза капитала сократились. Благодаря высоким ставкам депозиты выглядят явно привлекательнее недвижимости и фондового рынка (особенно если не учитывать инфляцию).
У населения есть деньги, и хорошо, что они не сразу вливаются в экономику, провоцируя следующий виток инфляции. Но проблемы «денежного навеса» это не отменяет.
Вопрос: когда и при каких условиях депозиты будут перенаправлены в реальный сектор экономики. Резкий переток средств может спровоцировать дополнительный скачок цен в сегментах, куда он будет направлен. Пока объем депозитов продолжит прирастать. Эффективно использовать средства, привлеченные под 16-18% банки не смогут, особенно на длительном периоде.
Наблюдаем.
@yeltsovm | 533 | 6 | Loading... |
05 Рекордный прирост депозитов. Что делать с деньгами? | 519 | 3 | Loading... |
06 На заседании 7 июня совет директоров Банка России может повысить ключевую ставку с текущих 16% до 17% годовых, считает треть участников консенсус-прогноза РБК — аналитиков крупнейших банков и инвестиционных компаний. При этом большинство респондентов опроса убеждены, что ставка останется неизменной.
@yeltsovm | 567 | 3 | Loading... |
07 Media files | 2 | 0 | Loading... |
08 Еще к вопросу о ключевой ставке.
За последнюю неделю, с 21 по 28 мая Росстат зафиксировал приличный рост инфляции - плюс 0,1%. С начала года - плюс 2,95%, это на уровне прошлого года, и явно хуже целевых показателей.
Доходность годовых ОФЗ подобралась к 16%, продемонстрировав рекордное недельное падение.
Параллельно видим увеличение ставок по депозитам (Сбербанк), повышение ипотечных ставок (ВТБ, Альфа, МТС и т.д.).
Так что решение 7-го июня оставить ставку уже будет хорошей новостью. Вероятность повышения высока.
Высокие ставки - надолго.
Одновременно рушатся стратегии тех, кто предлагал брать жилье, апартаменты и торговую недвижимость под высокую ставку, чтобы (плюс-минус) в ближайшие полгода выиграть на рефинансировании кредита и покупке по сниженной цене. Строить инвестирование на предположениях - крайне опасная практика.
Чем сложнее ситуация, тем больший объем проектов наша команда системно обсчитывает. И для себя, и для клиентов. В жилье, апартаментах торговой и индустриальной недвижимости.
Вот представьте себе, какая должна быть рентабельность проекта/сделки, чтобы переиграть ставку хотя бы в 17%? 30-40%?
Наш клуб любителей пятилетней окупаемости экстренно ищет другое название.
Пока большинство проектов сталкиваются с непреодолимым возражением: если я могу пересидеть несколько месяцев в депозитах под 15-16%, то зачем мне влезать в сделку с потенциальной доходностью 20-25% с рисками, налогами и неопределенностями?
При этом сделки все равно идут, пусть и со скрипом. Для некоторых покупателей реальный доходный объект предпочтительнее депозита, люди и компании приобретают, меняют объекты для жизни и бизнеса. Ну, и явным преимуществом пользуются те, у кого есть доступ к дешевым деньгам. Пока ставка высока - это самый мощный ресурс. Нивелирующий даже значительные ошибки и переплату при покупке объектов.
@yeltsovm | 629 | 6 | Loading... |
09 Конец потребительского экстремизма или ухудшение прав дольщиков?
В Госдуме предложили снизить компенсацию дольщикам за некачественное жилье.
Это сократит потери застройщиков от исков.
Сейчас дольщиков защищает не только 214-ФЗ, но и закон о защите прав потребителей.
Особенно острой проблема была лет 5 назад. Тогда некоторые агенты переквалифицировались в успешных взыскателей штрафов и неустоек, сформировав вместе с юристами полноценный сегмент рынка по борьбе с застройщиками.
Некоторые девелоперы, опрометчиво оставив непроданные квартиры на балансе, получили приличные убытки от массовых организованных исков. В качестве ответной меры в ход пошло переоформление непроданных квартир, системная работа с дольщиками, активное введение собственных УК от застройщиков и, конечно, значительное увеличение сроков сдачи, обещанных в договоре. Именно оттуда пошло «ключи по договору тогда-то, но сдадут на год раньше».
Очевидно, что послабление - одна из мер поддержки отрасли перед отменой льготной ипотеки.
Не уверен в заметной просадке цен, а вот снижение неустоек, штрафов и, возможно, качества жилья в новых проектах - запросто.
@yeltsovm | 594 | 2 | Loading... |
10 IRN (индикаторы Рынка Недвижимости):
«Снижение цен на вторичное жилье в Москве, начавшееся в апреле, продолжилось в мае. Однако темпы корректировки стоимости метра в среднем по рынку пока минимальные, так как предложение растет очень медленно. Быстрее дешевеют бюджетные сегменты, более чувствительные к ухудшению конъюнктуры». Издание зафиксировало снижение на 0,1% в мае (в апреле - минус 0,2% к прошлому месяцу).
Я же говорил что скоро появятся сообщения о снижении цен. Просто цены в рекламе пошли вниз за реальными сделками.
Вот вам еще одна порция предсказаний:
Ближайшие месяцы снижение будет более заметным.
Потому что мае фиксируем ускорение падения реальных цен сделок в Петербурге. Возможно из-за праздничного затишья продавцы увидели полное отсутствие спроса.
Возможно просто прошло необходимое время (4-5 месяцев) чтобы те, кому все-таки надо продать начали понимать что надо снижаться.
После того как большинство агрегаторов и сервисов зафиксируют поступательное снижение цен вместо стагнации, процесс наверняка ускорится.
Уже все будут понимать что снижение идет, рекламные цены будут пытаться приблизится к ценам реальных сделок.
А рынок очень инертный. Для разворота тренда нужно или заметное снижение ключевой ставки или чтобы инфляция сказалась на ценах. Ни того ни другого на горизонте до конца года пока не наблюдается.
Кстати еще раньше, в ноябре писал про «форточку возможностей». Что идут последние недели для выгодной продажи вторички. Кто воспользовался - тот молодец.
Сейчас продать сложно. И дешевле минимум на 10% чем в ноябре. Но дальше продать будет еще сложнее. Так что сами решайте как назвать этот этап. Точно не окно и не форточка возможностей.
@yeltsovm | 1 949 | 27 | Loading... |
11 Еще один весомый сигнал о возможном повышении ключевой ставки. | 609 | 0 | Loading... |
12 Пацаны в Сбере точно что-то знают про решение ЦБ по ключевой ставке 07 июня.
Лучшей новости вы сегодня в своей ленте не увидите. | 599 | 19 | Loading... |
13 В продолжение темы. Альфа-банк и МТС банк уже повысили ставки.
Суровые данные по инфляции подсказывают что ключевая ставка может быть повышена.
@yeltsovm | 696 | 5 | Loading... |
14 ЦБ: В апреле 2024 года в Санкт-Петербурге и Москве наблюдалось снижение выдачи ипотеки (-8,8 и −4,7% соответственно), в то время как в Московской области выдача ипотеки сохранилось на уровне марта (+0,3%).
Странно что спад не такой сильный: ставка на вторичке 17% и выше.
В регионах где объемы выдачи снижаются меньше, потери на вторичке наверняка компенсируются повышением спроса на льготную ипотеку.
@yeltsovm | 715 | 0 | Loading... |
15 Рост цен в промышленных городах сменился стагнацией во всех
Структурная перестройка российской экономики в 2022-2023 гг. привела к увеличению доходов населения (как в номинальном, так и в реальном выражениях), следствие чего стало повышение спроса на недвижимость. Этот процесс шел неоднородно — в прошлом году сильнее дорожало жилье в крупных городах с развитым промышленным комплексом, медленнее — в агломерациях с развитым третичным сектором, а также в столичных регионах (из-за эффекта высокой базы).
По итогам первых 5 месяцев 2024 года тренд роста сменился на стагнацию. Это связано с охлаждением спроса на «первичке» (из-за ужесточения выдачи льготных кредитов), заградительно высокими ставками для готового жилья, сезонным замедлением на рынке аренды. Рынок охлаждается плюс-минус равномерно — в отличие от прошлого года четко разделить города на группы в зависимости от динамики цен и их специализации пока не получается.
💬 Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики
#аналитика
@cian_pro | 603 | 3 | Loading... |
16 Михаил Посредников (комдир ЦИАН) в ответ на мои высказывания про динамику цен скинул пост от своих аналитиков. Разворота рекламных цен нет, но стагнацию фиксируют.
@yeltsovm | 632 | 0 | Loading... |
17 ЦБ:
⁃ Цены (на недвижимость) в 1 квартале продолжили расти несмотря на сокращение объема продаж.
⁃ Доля проданного жилья в построенных проектах 79% (на 3,6% выше чем в 4 квартале 2023);
⁃ рынке рост цен несколько замедлился, но оставался на достаточно высоком уровне (+2,5% против +4,7% в 4 квартале 2023), опережая вторичный рынок (+1,6%).
Последний пункт заслуживает особого внимания. ЦБ считает что цены вторичного рынка продолжали расти. Очевидно вывод сделан на основе динамики цен в рекламе. В Петербурге, например Цены реальных сделок точно снижались. Процентов на 3-5% (по типовому жилью). Через какое-то время станет очевидно что рекламные цены пошли вслед за реальными. И тогда внезапно станет понятно что разница в ценах первички и вторички стала еще больше. А значит риски увеличиваются и надо принимать дополнительные меры.
Вот бы на опережение сыграть. Год-полтора назад. А то действия как-то запаздывают, да и рынок не всегда предсказуемо реагирует. Бегут покупать пока не ввели ограничения.
Ну и на всякий случай напомню: цена актива это не стоимость покупки, а цена по которой его можно продать. А это как никогда разные цифры.
@yeltsovm | 5 843 | 16 | Loading... |
18 Не устаю повторять - приятно и полезно общаться с сильными журналистами. Не успел пережить разочарование от ухода Bonava и не состоявшейся покупки со стороны RBI, как узнаю от Ведомостей что выходцы из компании запускают самостоятельный проект.
Пожелаем удачи.
А вы выделяли брэнд Bonava как самобытного представителя финского качества на петербургском рынке? Удастся ли новой компании сыграть на этом?
@yeltsovm | 657 | 0 | Loading... |
19 На фоне налоговых новостей чуть не упустил из виду повышение ипотечных ставок от ВТБ.
Наши брокеры знали об этом еще вчера. Теперь - официально.
С ЦИАН журналом пытались разобраться в причинах поднятия ставки (ВТБ что-то знает про грядущее решение по ключевой ставке, или достаточно было снижения облигаций федерального займа?) и последуют ли примеру другие банки.
@yeltsovm | 738 | 5 | Loading... |
20 Как это остановить? Одна идея «интереснее» другой.
Минфин предлагает ввести госпошлины на регистрацию сделок с недвижимостью в процентах от цены сделки.
Вместо незначительной суммы (2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для юрлиц) физлица будут платить 0,1% от стоимости объекта а компании - 0,3%.
Предложение не коснется активов с кадастровой стоимостью ниже 20 млн. руб.
Судорожно соображаю что еще предложить для повышения сборов налогов. Может доп налог на сдачу в аренду и покупку недвижимости еще введем?
@yeltsovm | 1 732 | 16 | Loading... |
21 Итоги недели на рынке недвижимости Санкт-Петербурга
Единственная хорошая новость на вторичном рынке: объем предложения за неделю снизился на 0,8% (спальники плюс Мурино/Кудрово, ЦИАН). Прирост с начала мая - всего 2,2%. Ожидания существенного прироста пока не оправдались.
А вот спрос после майских полностью не восстановился. Рыночную ипотеку покупатели берут на суммы в пределах 2-3 млн рублей.
Платить более 60-70 тысяч в месяц (т.е. «около «средней зарплаты») люди не готовы.
Темпы снижения цены сделок ускорились. Особенно по менее качественным квартирам и в локациях, где традиционно слабый спрос.
Из-за динамики рынка оценки актуальны не больше недели.
По выкупленным квартирам, которые мы не продали до майских праздников, вынуждены идти на дополнительные скидки: цены ушли.
Пропущенная неделя-две оборачивается для продавца (по типовой квартире) потерей 50-150 тысяч рублей.
Слабый спрос на вторичном рынке приводит к потерям и на первичке: продать имеющееся жилье для формирования первого взноса непросто.
Мешает разрыв ожиданий и реальных цен сделок. Отчасти спасает сервис моментального выкупа жилья, реализуемого нами в Петербурге и Москве совместно с застройщиками.
Новостройки. В целом по стране по данным ДОМ РФ на 23 мая выдано 87,7 млрд рублей льготной ипотеки (та, что под 8% и заканчивается в июне). При таких темпах в мае будет выдано всего на 5-10% выше, чем в апреле. Уровень выдачи семейной ипотеки тоже не растет.
Ажиотажа по поводу окончания льготной ипотеки нет. Но, судя по нашим сделкам и информации от застройщиков - спрос устойчивый.
Рынок долгосрочной жилой аренды нащупал равновесие в районе 3,4 тысячи вариантов (ЦИАН). Остается посмотреть, что будет со ставками при стабильно минимальном предложении.
@yeltsovm | 764 | 7 | Loading... |
22 Разрыв ожиданий
Вторичный рынок проходит очередной этап расхождения между ожиданиями продавцов и реальными ценами сделок.
Проблема была всегда. Но теперь, мало того что реальные цены сделок существенно меньше чем в рекламе, так они еще и снижаются быстрее, чем продавцы готовы снижать цену.
С нашей аналитикой объективно сложно спорить - ежемесячно команда продает приличный пул квартир, выкупленных на инвесторов. С учетом цены денег, потеря одного дня в продаже типовой квартиры обходится минимум в 4-6 тыс. рублей.
Бизнес-процессы заточены, чтобы:
⁃ точно оценивать квартиры;
⁃ продать максимально дорого, но быстро.
За ошибки платим реальной потерей прибыли, а иногда - и убытками.
Типичный случай: клиент продает квартиру, чтобы сформировать первый взнос и купить новостройку в ипотеку. С трудом согласился и принял нашу оценку. Но настоял на чуть более высокой цене. Не принял предложение о разумной скидке от покупателя. Через две недели становится понятно, что рынок еще немного снизился и надо заходить на новый этап снижения….
Клиент, конечно, подозревал что реальность расходится с ожиданиями. Но, когда становится понятно, что разница в цене его квартиры и новостройки составляет 20% (пока), следует два варианта реакции:
⁃ снимаем с продажи, не готов к такой разнице в ценах. Это отчасти объясняет слабый рост предложения - нет мотива продать;
⁃ держим цену. А это к тому, что большая часть предложения не соответствует реальным ценам на рынке. Но именно на этот уровень ориентируются новые продавцы, выставляя свои объекты. Круг замкнулся.
Сейчас цены в рекламе - это цены по которым квартиры не продаются. Но вот как это объяснить…
@yeltsovm | 829 | 23 | Loading... |
23 К Дню предпринимателя власти подготовили сюрприз: тихие похороны малого и среднего бизнеса.
В рамках налоговой реформы предполагается ввести НДС для компаний и ИП с оборотом более 60 млн рублей. Напомню, что текущий лимит выручки УСН - 265,8 млн. руб.
По сути, речь идет об отмене Упрощенной Системы Налогообложения (УСН), как бы это ни называлось официально.
Особенно умиляют комментарии законотворцев: упрощенку применяют относительно немного компаний с оборотом свыше 60 млн. руб., изменения «помогут пополнить бюджет и уравнять обязанности бизнеса».
Для компаний, у которых значительная доля расходов приходится на оплату труда (в их число входят и риэлторские агентства), введение НДС повысит налоговую нагрузку в разы.
Также это будет сокрушительным ударом по инвесторам в коммерческую недвижимость. К налогу с продажи объектов на сумму свыше 60 млн. руб. добавится НДС в размере 20% от всей выручки. Неслабо, правда? Подавляющее большинство продавцов не имеет входящего НДС и находятся на старой системе УСН. Кстати, и количество небольших объектов торговой и индустриальной недвижимости в продаже резко снизится.
Вот такая вот забота о предпринимателях. Тихо, цинично, снизить порог налогообложения в 4 раза.
При том что ранее установленный законом лимит последовательно поднимался вслед за инфляцией.
А еще очень смущает, что кроме пары публикаций (отдельное спасибо - РБК) в СМИ нет никакой реакции. Как нет ее и от различных деловых и политических сообществ, которые (вроде бы) отстаивают интересы предпринимателей. Может, просто готовятся ответить?
@yeltsovm | 707 | 27 | Loading... |
24 Центробанк: «Прекращение с июля действия массовой льготной ипотеки на новостройки под 8% и корректировка условий других госпрограмм могут привести к временному сокращению спроса на жилье, но это не окажет значимого негативного влияния на застройщиков».
Тут, конечно, главный вопрос - что такое «значимое влияние»?
На заканчивающуюся ипотеку под 8% сейчас приходится 30% льготных кредитов или 20-25% объема продаж у застройщиков.
На семейную ипотеку приходится половина льготных кредитов или 40% продаж. Если ставку повысят для семей с детьми старше 6-ти лет (согласно последней версии ограничений), то спрос снизится еще 10-15%.
Вопрос знатокам: каким должен быть масштаб потерь спроса, чтобы ЦБ признал его значимым?
@yeltsovm | 741 | 5 | Loading... |
25 Чиновники пытаются внести ясность в перспективы льготной ипотеки. Решить задачку «со звездочкой» (вполне вероятно - вообще не имеющую решения).
С одной стороны - для отрасли важно зафиксировать долгосрочные условия льготной ипотеки и кредитования. Потому что продолжительность строительного цикла на порядок выше частоты изменений как на макроэкономическом уровне, так и на уровне правительственных и законодательных решений. Это касается и шараханий (извините за мой французский) относительно изменений льготной ипотеки, первого взноса, требований к минимальной площади, величины ключевой ставки и т.д. «Ни один строительный проект не завершается в тех же условиях, в которых начинался».
Отрасль нуждается в надежной (долгосрочной) опоре. Но под влиянием внешних факторов условия госипотеки все равно придется «подкручивать». Например, никто не учитывал, как взлетят затраты бюджета на компенсацию по уже выданной ипотеке после (вполне возможного) подъема ключевой ставки на длительный срок. Или что население бросится покупать новостройки по льготным ставкам перед каждым этапом ужесточения условий.
А если установленных долгосрочных параметров и ставок будет недостаточно и спрос критично просядет?
Поэтому задача и не имеет однозначного решения. Хорошо, что «внесут ясность», плохо - что уже чрез два-три квартала условия снова придется корректировать (изменятся параметры спроса, инфляции, ключевая ставка и пр.)
Итого. «На долгий срок установленные параметры» для строительного блока - лишь очередной эпизод в серии непрерывных изменений.
@yeltsovm | 836 | 1 | Loading... |
26 Сегодня, похоже, день нерешаемых задач.
Замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил что может помочь сформировать вид наемного жилья без права приватизации, которое можно использовать в качестве маневренного фонда.
Такое жилье нельзя приватизировать и, видимо, его аренда будет дешевле коммерческой.
Давайте посчитаем: рыночная доходность от сдачи жилья в аренду составляет порядка 3%. Ставка кредитования (можно просто депозит посчитать) - 16-17%. То есть в год этот маневренный фонд будет проедать больше 13% от своей рыночной стоимости. А если это еще и построить надо будет без денег дольщиков…
Что-то не сходится?
@yeltsovm | 797 | 2 | Loading... |
27 ЦИАН журнал спросил что я думаю о перспективах Биометрической ипотеки.
Это когда удаленно подтвердив свою личность, вы можете получить кредит и провести сделку полностью удаленно. Не посещая банк, мфц, офис агентства/застройщика и т.д.
А вы как думаете?
👍-за этим будущее;
👎-это ни к чему, потери от мошенничества вырастут;
🤔- это не для меня. Мне бы вспомнить где мой СНИЛС и свидетельства о рождении детей.
@yeltsovm | 671 | 4 | Loading... |
28 По ТГ-каналам вихрем разнеслась новость: Яндекс-Недвижимость внедрили функцию поиска новостроек по величине ипотечного платежа.
Мысль здравая. У других сервисов (ЦИАН, Тренд, Н-Маркет) есть возможность оценить ежемесячный платеж, но о запуске такого поиска не заявляли.
Стратегически решение правильное: конкуренция на первичке уже давно идет не по цене объекта (и уж тем более не по соотношению цена/качество), а именно по размеру ипотечного платежа. Это же касается и апартаментов и даже вторичного рынка жилья. Там все еще можно поиграть понижением ставки за счет доп комиссии банку.
Заодно передаю привет тем агрегаторам, с которыми обсуждал необходимость такого поиска.
Зашел на Яндекс. Потыкал кнопки фильтров. Вне зависимости от типа ипотечной программы (семейка, IT, 8% и т.д.), которой я хочу воспользоваться, мне предлагают 70 вариантов ЖК. Либо я что-то не так делаю, либо новая услуга требует доработки.
Вообще задача насколько интересная, настолько и не простая. Надо синтезировать качественную работу ипотечного брокера и подбор новостроек.
@yeltsovm | 821 | 4 | Loading... |
29 Только этого нам еще не хватало. Зампред Алексей Заботкин: Банк России и в июне будет рассматривать вариант повышения ставки.
Открывается широкое поле для обсуждения:
- ставка и так запредельно высокая и уже без разницы;
или
- повышение явно ухудшит ситуацию на рынке недвижимости (недоступность ипотеки для вторичного рынка и апартаментов, дороговизна кредитов на покупку земельных участков и тд);
Вы какой точки зрения придерживаетесь?
@yeltsovm | 782 | 6 | Loading... |
30 Итоги недели на рынке жилья в Петербурге.
Все-таки снижаемся?
На вторичном рынке Петербурга прирост предложения ускорился. За прошедшую неделю - плюс 1,3% (ЦИАН, спальные районы и Мурино/Кудрово).
А с начала месяца плюс 3%. Это уже ощутимая прибавка.
Самого ходового товара - «однушек» - с начала мая стало больше на 5%. Похоже, май закроем с рекордным приростом объема предложения.
Одновременно фиксируем некоторое ускорение снижения цен реальных сделок.
По квартирам, которые мы выкупаем, даже небольшая задержка по вхождению в сделки приводит к снижению цены продажи относительно прогнозируемой. Упустили неделю/полторы по типовым квартирам - успевают появиться конкуренты с ценами на 100-150 тыс. руб. ниже, приводя к сопоставимой потере в цене продажи.
По данным Росреестра, за апрель на вторичном рынке в Петербурге зарегистрировано 8260 сделок - на 16% меньше, чем в апреле 2023 года (9827). И отставание от прошлого года с каждым месяцем будет нарастать.
Смельчаков брать ипотеку под 17% не много.
Рынок новостроек, похоже, делает глубокий вдох перед серьезным погружением. Статистика Росреестра за апрель подтверждает данные DataFlat.ru и ЦИАН: в апреле проведено 5503 сделки в новостройках - на 32% больше, чем в апреле 2023-го (4158).
Судя по активности клиентов, многие спешат взять ипотеку по старым условиям.
Некоторые крупные застройщики повышают цены на этой неделе.
Большинство покупателей формируют первый взнос за счет накоплений. Те, кто рассчитывает на продажу квартиры на вторичном рынке, испытывают трудности: их ожидания и реальные цена сделок на вторичке сильно расходятся.
Объем сделок на ажиотаже от отмены ипотеки под 8% в мае-июне заметно вырастет. Дальше - новый этап адаптации к возможным минус 30% объемам продаж.
Объем предложения на рынке аренды относительно стабилен: 3,4 тысячи вариантов, на 4% больше, чем в конце апреля.
Хорошо, что не снижется; плохо, что он это рекордно низкий уровень.
Любое дальнейшее сокращение подтолкнет арендные ставки.
@yeltsovm | 11 024 | 46 | Loading... |
31 По статистике Дом рф в Петербурге цены на новостройки (номинальные, не цены реальных сделок) в первом квартале выросли на 1,9%. В Ленобласти - на 3,2%.
В апреле номинальные цены индексу в Петербурге прибавили символические + 0,08%, ЛО +0,65%. В целом по РФ + 0,73%.
И если номинальные цены в еще не снижаются, то реальные цены в Северной столице, по разным источникам незначительно (в пределах 1%) снижаются последние 1-2 месяца.
Кстати за год номинальные цены выросли в Петербурге на 12,54%, в Ленобласти на 12,24%, в целом по РФ на 16,02%.
@yeltsovm | 7 040 | 14 | Loading... |
32 Петербург на 4-месте по объему текущего строительства. Ленобласть плавно догоняет (6-е место).
Из первой десятки регионов у Петербурга самое существенное снижение объемов стройки (-8,2% к первому кварталу прошлого года). Остальные лидеры - в уверенном плюсе. Уже писал об этом. Тренд по снижению строительства и предложения продолжится.
@yeltsovm | 6 575 | 18 | Loading... |
33 У нас тут опять предлагают ссудо-сберегательные схемы подвезли. Вместо ипотеки.
В хорошей компании экспертов на страницах Нового проспекта объясняю почему это не будет работать.
Если кратко: ссудосберегательный механизм применим в стабильных экономических условиях. Когда цены на недвижимость стабильны, а инфляция не сжирает накопления на счетах.
@yeltsovm | 760 | 1 | Loading... |
34 Еще подробности от Недвижимости и Строительство на тему потенциального запрета на квартиры площадью до 28 метров в Ленобласти.
«По данным ДОМ РФ в среднем по региону доля квартир и студий площадью до 25 кв. м составляет 14%. В квартирографии группы «Самолет» студии и «единички» до 25 «квадратов» занимают долю в 12%, у группы «Мавис» – 18%, у ЦДС – 23%. Самая высокая доля малогабаритного жилья - у холдинга Setl Group (36%) и ПИК (35%).
Соответственно, рекордсмены минимализма – примерно те же. По сведениям Единого ресурса застройщиков, средняя площадь квартир у ГК «Стоун» – 31,4 кв. м, у Setl Group – 31,9 кв. м, в домах от ЛСР – 32,2 кв. м.»
Хорошо или плохо быть в списке лидеров по минимальной площади сразу и не скажешь. Будущие проекты пострадают, а на текущие - будет повышенный спрос.
@yeltsovm | 900 | 4 | Loading... |
35 Ну начинается… Повлияет. Негативно. Так же как и описывал относительно Москвы. Только существенно сильнее. В Ленобласти нечего продавать тогда будет. В смысле распродадут что есть, а вот новые проекты непонятно как реализовывать. | 917 | 4 | Loading... |
36 Минутка информационной гигиены.
Моей бывшей коллеге пришло сообщение в ТГ, якобы от меня (фотография и имя - мои).
Дальше - звонок, уже от «правоохранительных органов», тонкая и творческая манипуляция. Якобы у нашей компании проблемы, возбуждены уголовные дела, подозрение в финансировании терроризма и пр.
Цель: втереться в доверие и убедить перевести деньги «на безопасные счета». Ребята очень старались, но не прокатило.
Элементарная проверка - звонок коллегам и мне - разрушила леденящую душу легенду.
Напомню: сотрудники органов никогда не звонят с такими вопросами по телефону. Максимум - вызовут на личную встречу.
Аккаунт в ТГ и других мессенджерах подделать нетрудно. С развитием ИИ проблема будет обостряться. Прерывайте входящий звонок. Перепроверяйте информацию даже если звонят знакомые. Как бы вас ни убеждали «хранить секретность».
И берегите себя, своих близких. Поддерживайте с ними живой контакт.
@yeltsovm | 853 | 3 | Loading... |
37 Недвижимости и строительству пригодился мой комментарий про запрет на строительству студий. Но традиционно копнули глубже. Посмотрите на процент однокомнатных у разных застройщиков. Становится еще понятнее что Петербургский рынок такое ограничение не потянет.
https://nsp.ru/38828-v-moskve-vvoditsya-zapret-na-stroitelstvo-studii-i-odnusek-ploshhadyu-menee-28-kv-m | 688 | 5 | Loading... |
38 👆Новая рубрика. Комментарий набегу. С первого дубля. С ошибками и оговорками, зато живо.
Годится, побольше живого контента -👍
Оставляем сухую аналитику -👎 | 641 | 0 | Loading... |
Итоги недели. Разрыв между вторичкой и первичкой увеличивается.
По итогам мая предложение на вторичном рынке Петербурга выросло на 3,5% (ЦИАН, спальные районы, Мурино/Кудрово).
Спрос за последнюю неделю не показывал признаков восстановления. В субботу по звонкам, например, было нехарактерное оживление, в воскресенье - опять затишье. Коллеги из других агентств подтверждают: май на вторичке явно слабее апреля.
Снижение рекламных цен (те что в объявлениях)
наверняка ускорится.
Они пойдут вслед за просевшими в мае ценами реальных сделок. Тут главный вопрос: это устойчивый тренд или затишье из-за хлопот, связанных с окончанием учебного года.
Но повода для резкого снижения нет. Цены вообще растут гораздо охотнее, чем снижаются, а накопленный за последние два-три года рост неплохо защищает ипотечных заемщиков, собственников и инвесторов от обесценивания активов. На этом фоне даже снижение на 10-15% от декабрьского уровня не будет критичным.
Новостройки. Девелоперам и СМИ похоже удалось-таки расшевелить покупателей перед отменой льготной ипотеки. Спрос есть. По всем льготным программам в РФ в мае будет выдано более чем на 10% по сравнению с апрелем.
А вот предположение, что застройщики сделают ставку на объем продаж, а не на маржинальность, не вполне оправдалось. В мае ведущие девелоперы повышали рекламные цены, некоторые - на все объекты и даже не один раз.
В новостройках рекламные и реальные цены тоже несколько расходятся, но не так значительно, как на вторичке. Поэтому любопытно посмотреть на динамику реальных цен по итогам мая.
Пока ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками только увеличивается.
Не устаю напоминать: истинная цена объекта - это не та сумма, за которую вы его купили. А та, за которую можете продать. Пока второй показатель снижается, и когда достигнет дна - неизвестно.
@yeltsovm
👍 17🔥 6❤ 3🤔 1
Рубрика Громкие заголовки - наше все
Галя у нас опять отмена резкий рост просроченный задолженности (сообщает РИА новости). Который совсем не резкий и даже не рост.
Чтобы не повторяться просто напомню предыдущий мой комментарий на эту же тему. Кстати очень удобно. Даже менять ничего не надо.
Просроченную задолженность надо измерять не в абсолютном выражении, а в сравнении с общим объемом задолженности. А она по-прежнему на минимальном уровне. 0,34%.
#громкиезаголовки
#просрочка
@yeltsovm
ЦБ: просрочка по ипотеке в апреле в России росла рекордными темпами
Просрочка по рублевым ипотечным кредитам в России в апреле росла максимальными за последние несколько лет темпами – 13,5%, следует из материалов Банка России,... Недвижимость РИА Новости, 03.06.2024
👍 5
РБК: «В первом квартале 2024 года в России было зарегистрировано 704,5 тыс. сделок со вторичным жильем. Относительно четвертого квартала 2023 года спрос просел на 36% — это максимальное снижение за последние годы. Об этом в исследовании сообщили аналитики сервиса объявлений ЦИАН.
В компании уточнили, что в первом квартале 2023 года число сделок со вторичкой было на 11% меньше, чем в четвертом квартале 2022 года, в первом квартале 2022 года — на 23% меньше, чем в четвертом квартале 2021 года, в первом квартале 2021 года — на 33% меньше, чем в четвертом квартале 2020 года».
Все по плану. Как и говорил, отставание от аналогичных периодов прошлого года будет нарастать. Снижение продолжится. Вопрос - когда достигнем нижней точки рынка.
@yeltsovm
👍 3
Что делать с деньгами?
Накопления на депозитах в начале мая достигли рекордных 46,4 трлн рублей. Прирост за год - фантастический: более 30%. Я неоднократно говорил о том, что граждане перешли в режим накопления на вкладах. Накопили.
В том числе сказались санкции. Возможности вывоза капитала сократились. Благодаря высоким ставкам депозиты выглядят явно привлекательнее недвижимости и фондового рынка (особенно если не учитывать инфляцию).
У населения есть деньги, и хорошо, что они не сразу вливаются в экономику, провоцируя следующий виток инфляции. Но проблемы «денежного навеса» это не отменяет.
Вопрос: когда и при каких условиях депозиты будут перенаправлены в реальный сектор экономики. Резкий переток средств может спровоцировать дополнительный скачок цен в сегментах, куда он будет направлен. Пока объем депозитов продолжит прирастать. Эффективно использовать средства, привлеченные под 16-18% банки не смогут, особенно на длительном периоде.
Наблюдаем.
@yeltsovm
👍 10🤯 2
01:21
Video unavailableShow in Telegram
Рекордный прирост депозитов. Что делать с деньгами?
IMG_1840.MOV63.62 MB
👍 8💯 2
На заседании 7 июня совет директоров Банка России может повысить ключевую ставку с текущих 16% до 17% годовых, считает треть участников консенсус-прогноза РБК — аналитиков крупнейших банков и инвестиционных компаний. При этом большинство респондентов опроса убеждены, что ставка останется неизменной.
@yeltsovm
Еще к вопросу о ключевой ставке.
За последнюю неделю, с 21 по 28 мая Росстат зафиксировал приличный рост инфляции - плюс 0,1%. С начала года - плюс 2,95%, это на уровне прошлого года, и явно хуже целевых показателей.
Доходность годовых ОФЗ подобралась к 16%, продемонстрировав рекордное недельное падение.
Параллельно видим увеличение ставок по депозитам (Сбербанк), повышение ипотечных ставок (ВТБ, Альфа, МТС и т.д.).
Так что решение 7-го июня оставить ставку уже будет хорошей новостью. Вероятность повышения высока.
Высокие ставки - надолго.
Одновременно рушатся стратегии тех, кто предлагал брать жилье, апартаменты и торговую недвижимость под высокую ставку, чтобы (плюс-минус) в ближайшие полгода выиграть на рефинансировании кредита и покупке по сниженной цене. Строить инвестирование на предположениях - крайне опасная практика.
Чем сложнее ситуация, тем больший объем проектов наша команда системно обсчитывает. И для себя, и для клиентов. В жилье, апартаментах торговой и индустриальной недвижимости.
Вот представьте себе, какая должна быть рентабельность проекта/сделки, чтобы переиграть ставку хотя бы в 17%? 30-40%?
Наш клуб любителей пятилетней окупаемости экстренно ищет другое название.
Пока большинство проектов сталкиваются с непреодолимым возражением: если я могу пересидеть несколько месяцев в депозитах под 15-16%, то зачем мне влезать в сделку с потенциальной доходностью 20-25% с рисками, налогами и неопределенностями?
При этом сделки все равно идут, пусть и со скрипом. Для некоторых покупателей реальный доходный объект предпочтительнее депозита, люди и компании приобретают, меняют объекты для жизни и бизнеса. Ну, и явным преимуществом пользуются те, у кого есть доступ к дешевым деньгам. Пока ставка высока - это самый мощный ресурс. Нивелирующий даже значительные ошибки и переплату при покупке объектов.
@yeltsovm
👍 13🔥 7💯 3❤ 1
Конец потребительского экстремизма или ухудшение прав дольщиков?
В Госдуме предложили снизить компенсацию дольщикам за некачественное жилье.
Это сократит потери застройщиков от исков.
Сейчас дольщиков защищает не только 214-ФЗ, но и закон о защите прав потребителей.
Особенно острой проблема была лет 5 назад. Тогда некоторые агенты переквалифицировались в успешных взыскателей штрафов и неустоек, сформировав вместе с юристами полноценный сегмент рынка по борьбе с застройщиками.
Некоторые девелоперы, опрометчиво оставив непроданные квартиры на балансе, получили приличные убытки от массовых организованных исков. В качестве ответной меры в ход пошло переоформление непроданных квартир, системная работа с дольщиками, активное введение собственных УК от застройщиков и, конечно, значительное увеличение сроков сдачи, обещанных в договоре. Именно оттуда пошло «ключи по договору тогда-то, но сдадут на год раньше».
Очевидно, что послабление - одна из мер поддержки отрасли перед отменой льготной ипотеки.
Не уверен в заметной просадке цен, а вот снижение неустоек, штрафов и, возможно, качества жилья в новых проектах - запросто.
@yeltsovm
В ГД предложили снизить компенсацию дольщикам за некачественное жилье
Сейчас законодательно установлена двойная ответственность застройщика в случае нарушения требований потребителя — неустойка уплачивается с учетом двух законов
🤔 4🤯 4👎 3👍 2🔥 1
IRN (индикаторы Рынка Недвижимости):
«Снижение цен на вторичное жилье в Москве, начавшееся в апреле, продолжилось в мае. Однако темпы корректировки стоимости метра в среднем по рынку пока минимальные, так как предложение растет очень медленно. Быстрее дешевеют бюджетные сегменты, более чувствительные к ухудшению конъюнктуры». Издание зафиксировало снижение на 0,1% в мае (в апреле - минус 0,2% к прошлому месяцу).
Я же говорил что скоро появятся сообщения о снижении цен. Просто цены в рекламе пошли вниз за реальными сделками.
Вот вам еще одна порция предсказаний:
Ближайшие месяцы снижение будет более заметным.
Потому что мае фиксируем ускорение падения реальных цен сделок в Петербурге. Возможно из-за праздничного затишья продавцы увидели полное отсутствие спроса.
Возможно просто прошло необходимое время (4-5 месяцев) чтобы те, кому все-таки надо продать начали понимать что надо снижаться.
После того как большинство агрегаторов и сервисов зафиксируют поступательное снижение цен вместо стагнации, процесс наверняка ускорится.
Уже все будут понимать что снижение идет, рекламные цены будут пытаться приблизится к ценам реальных сделок.
А рынок очень инертный. Для разворота тренда нужно или заметное снижение ключевой ставки или чтобы инфляция сказалась на ценах. Ни того ни другого на горизонте до конца года пока не наблюдается.
Кстати еще раньше, в ноябре писал про «форточку возможностей». Что идут последние недели для выгодной продажи вторички. Кто воспользовался - тот молодец.
Сейчас продать сложно. И дешевле минимум на 10% чем в ноябре. Но дальше продать будет еще сложнее. Так что сами решайте как назвать этот этап. Точно не окно и не форточка возможностей.
@yeltsovm
Блог Максима Ельцова
Итоги недели. На всякий случай. Предновогоднего ралли не будет: мы его «отгуляли» заранее, ещё в сентябре-октябре. Вдруг кто пропустил. На вторичном рынке Петербурга и ЛО спрос явно ослабевает. Об этом говорит, например, увеличение предложения. В спальных районах (плюс Мурино - Девяткино) оно выросло на 0,7% за неделю - 26,34 тысячи лотов (на 1,2% больше, чем в начале месяца). Снизилось количество звонков: по сравнению с концом октября - на 30-40% меньше. Снизилось и количество просмотров ликвидных объектов на агрегаторах, до 2-3 раз. Звонят меньше, смотрят реже, конверсия в сделки ниже. Все логично и предсказуемо, но наблюдать этот процесс не весело. Прошлый опыт подсказывает: чтобы сокращение спроса привело к снижению цен, должно пройти время. Необходимы значимый рост предложения и какая-то дополнительная мотивация для продавцов. С началом СВО и с объявлением мобилизации такая мотивация была, сейчас не наблюдается. Единственный рабочий аргумент - продать вторичку, чтобы купить новостройку, пока не отменили…
👍 12💯 2🔥 1