ГРЦ

Принесли вам свежий срез объёма рынка новостроек 📈 🤹 Оптическая иллюзия: объём предложения в рекламе вроде как стабильный и даже чуть снижается, а объём в нераспроданных остатках - наоборот, в этом году подрос. В цифрах за 12 месяцев: Объём активных предложений + 14,7% Нераспроданные остатки +25% Квартир в стройке +48,2% 🚀 Что хорошо: нераспроданные остатки копятся медленнее, чем общий объём застройки 😉

🧐 Вместо тысячи слов - пара графиков про рынок аренды коммерческой недвижимости Владивостока Тем временем наши планы: дописать и опубликовать этот пост, а потом пойти в УК и традиционно попытаться наныть себе ещё один офис (нас, конечно, опять ласково пошлют - листы ожидания нынче размером с "Илиаду"😫)

✍ Мифы и легенды девелопмента: аккредитованные консалтеры Давеча заказчик задал нам интригующий вопрос: есть ли у нас аккредитация в ПФ-банках, и будут ли наши отчёты учитывать при принятии решения о финансировании 😳 И мы зависли. Коллективно 🫠 Мы точно помним, что делали отчёты. Точно помним, что партнёры носили эти отчёты в банки и получали финансирование. Но абсолютно уверены, что никаких процедур аккредитации не проходили 🥲 Как честные люди, мы взяли отсрочку на ответ до выяснения обстоятельств. А вдруг нас аккредитовали, а мы не знаем, а вдруг на какие-то проекты есть тайная когорта избранных консультантов, а вдруг аккредитация появилась неделю назад? 🤔 В общем, сегодня мы пытали ВСЕХ. Банки, застройщиков, друзей, фикус в переговорке. Так вот. 🥁 Аккредитации консультантов не существует. Просто кто-то, кто не аффилирован с застройщиком, делает отчёт, и если в этом отчёте нормальные данные с обоснованием - это работает. Так что всё нормально, мы ничего не пропустили, аккредитация - это в нашем вопросе скорее маркетинговое слово. Мы теперь, наверное, тоже будем говорить, что аккредитованы банками 🤭

Пока мы тут наслаждаемся золотой осенью ☀️🍂 и вдохновляющими мастер-планами 🌇, Правительство и ЦБ в очередной раз бьют линейкой по шаловливым пальчикам невидимой руки рынка 🤨 ⚡️ С 20.09.23 минимальный первоначальный взнос растёт до 20% от цены квартиры (сейчас 15%). Это касается всех наших любимых госпрограмм: 📌 Господдержка 📌 Семейная ипотека 📌 IT ипотека 📌 ДВ ипотека У Дорогой Редакции есть ощущение, что этот демарш предпринят не из-за нормальных сделок с минимальным ПВЗ: они никому не мешали, и на бытовом уровне разница в 5% - это, конечно, немножко больно и обидно, но жить можно. А вот схемы и фокусы со сделками без ПВЗ вообще 🤹‍♂, которыми увлеклись многие агентства и застройщики, а банки-то и не против - это история плохая, опасная и в случае массовости чреватая неприятными цирковыми представлениями для всей отрасли, мы про это переживали ещё весной. Короче, всё правильно сделали, одобряем 😎 Ну и понятно, сентябрь покажет неплохую статистику по сделкам - щас все побегут успевать за неделю 😁

Утренние выводы из вчерашних новостей 🥐☕️ Лимит 9 млн на большие квартиры в ДВ ипотеку ❤️ Вы, наверное, и сами догадываетесь. Пока не будет официального Постановления и включения изменений программы банками - продажи большой доли таких квартир замрут в ожидании 🤷‍♀. ☝️ Это, кстати, не значит, что не надо сейчас бороться за покупателя: "замирание в ожидании" будет сопровождаться массовым подбором и сравнением вариантов. Так что врубать гипножабу маркетинг и политику удержания интересанта на объекте надо делать прямо сейчас 😉 🥸 Работники ОПК, которые теперь как врачи и учителя, смогут в ДВ ипотеку без поправки на возраст Точные условия мы пока ждем. Но если всё сработает более-менее предсказуемо - то рассчитывать рынку надо на официальный штат предприятий, состоящих в соответствующем реестре. Общее количество людей в этих предприятиях в ПК - около 23 тысяч человек. При этом понимаем, что часть уже взяла ДВ ипотеку, а остальные будут выходить постепенно. То есть эффект будет, но это именно адресная программа. Шквал и ажиотаж - это не про неё.

⚡️ Самое важное с пленарки ВЭФа - это про лимит 9 млн на покупку квартир от 60 кв.м по ДВ Ипотеке 🤩💃🍾 А мы ведь говорили! Всем советовали проектировать квартиры семейной площади, а не нарезать ассортимент "под тело кредита". Не в том смысле, что мы такие провидцы, чтобы ванговать корректировку госпрограмм. Мы скорее приземленно, по-бытовому, "семьям где-то жить, а инструменты уж как-то найдутся". Ну вот, как-то нашлись ☺️

https://youtu.be/DcbfPPO-yb4?si=hbFet0Svl_TZSq2D Собрали в один ролик отзывы гостей "ГРЦ СМЫСЛЫ", делимся☺️ Мы, если честно, сами до сих пор удивляемся своим слабоумию и отваге тому, как здорово всё вышло. Спасибо ещё раз всем гостям, спикерам, и вообще всем нашим дорогим партнёрам! 😍 Без вас ничего бы не получилось (и это мы, конечно, совсем не только про конференцию)

🧐 Пища для размышлений в преддверии вечеринки года ВЭФ - о длинных и коротких финмоделях. А то нас пока на ВЭФ не зовут, так что кто пойдёт, подсказываем тему для обсудить в курилке 😉 Последние года два у нас появилась вредная привычка: брать собеседника за пуговицу, и, тревожно-возбуждённо глядя в глаза 🤪, начинать ныть про то, что "мало строят коммерческой недвижимости, офис найти невозможно, да что ж такое, ну такой рынок бесхозный стоит". Собеседник в этот момент, конечно, вежливо кивает, выпутывается из наших объятий и идёт куда шёл - строить жильё. Ну потому что это логично: оно окупается расчётно втрое быстрее 🤷🏻 Тем временем среднее количество продаж из расчёта на один ЖК стало 5 квартир в месяц против некогда привычных 10-15, а цены идут по прямой, а не как это было всегда, уверенно вверх. И в этой ситуации не надо быть коллективным мозгом ГРЦ, чтобы осознать, что для каждого второго объекта на рынке жилья окупаемость подрастянется во времени. Ну не втрое. Но подрастянется. С условием роста вложений, потому что конкурировать в наше суровое время приходится отделкой, меблировкой, управляйкой, территорией и субсидированием ставок на свои кровные деньги 😵‍💫 Не то чтобы мы сейчас призывали всех срочно отчалить в сторону ТЦ-БЦ-складов. Мы не маленькие, мы всё понимаем. 👀 Но коллеги, может быть, стоит присмотреться? Поклониться данности, объективно посчитать объёмы остатков после ввода, и хотя бы один проект из четырёх-пяти в портфеле положить в в сегмент с почти 100% гарантией успеха? Мы посчитали, на рынке коммерческой недвижимости в ближайшие несколько лет будет очень весело и интересно 😉 P.S. Что касается жилья. На всякий случай настоятельно рекомендуем начинать думать об остатках после ввода как о возможном арендном объёме. Их из него и продавать можно, но если заранее задуматься об аренде - оно не будет просто грустно стоять и есть ваши деньги 🥹 P.P.S. Не верите нам - вон год назад аж целый вице-премьер Хуснуллин жаловался, что строится слишком мало нежилой недвижимости.

Собрали для вас подборку каналов о недвижимости и proptech, которые стоит читать: 1. IT головного мозга [Оксана Дунина] — канал Оксаны Дуниной, co-founder Profitbase. Оксана рассказывает об изнанке цифровой трансформации и сложностях, которые проходил один из крупнейших продуктов для застройщиков. Её путешествия напоминают фильм «Выживший», хобби становятся федеральными проектами, а шутки пиарщики прячут от юристов. 2. Дмитриев в метре — авторский ТГ-канал о недвижимости и коммерции в ней. Частное, региональное, неудержимое мнение. Александр Дмитриев — эксперт в области управления маркетингом и продажами в девелопменте, в прошлом коммерческий директор, а на текущий момент руководитель проектов консалтинга в «Этажи Девелопмент». 3. Smartis.bi — канал компании Smartis о маркетинге и продажах в недвижимости. На канале регулярно выходит аналитика рынка, кейсы девелоперов, вебинары и полезные фишки для маркетологов. И даже мемы. 4. ГРЦ — голоса из глубин Тихого океана. События рынка новостроек самой модной и перспективной локации застройки нашего времени - Владивостока и Приморья. Аналитика, оценка, тренды, перспективы. 5. Digital Chaos — канал о цифровизации жилья с фокусом на применение систем «умного дома» в процессе управления и эксплуатации многоквартирного фонда. Делимся нашей экспертизой, аналитикой, новостями рынка и другой полезной информацией, которая обязательно пригодится для успешной реализации ваших цифровых решений.

Не можем удержаться и делимся маленькой медийной гордостью: наш канал рекомендуют коллеги из Profitbase 🤩

🗣 Встречаем слова года пятилетки: МАКРОЭКОНОМИКА и ГЕОПОЛИТИКА. И их стажёры 👶: учётная ставка, биржевые индексы, валютный курс. 🫣 Их боятся девелоперы 🤪 Они могут лёгким колебанием ввести в ступор или гиперактивность покупателя 🤥 Они же помогают нерадивому риэлтору или брокеру убедительно объяснить клиенту, почему не сдаётся или не продаётся объект Ирония в том, что драма-то на поверку не такая уж драма. В условиях, когда основной драйвер покупательской активности в первичке - госпрограммы, когда доступность жилья измеряется не общей ценой, а размером ежемесячного платежа, когда во вроде бы абсолютно рыночном сегменте государство де-факто выступает основным заказчиком (гарантирует спрос и финансирование, а если вас и это не устраивает - заходит строить своим оператором), когда колебания вторички хочешь-не хочешь, а должны лечь в прокрустово ложе конкуренции со стороны новостроек - оказывается, что огромные и пугающие процессы - это, пожалуй, последнее, о чём стоит задумываться 🤔. По крайней мере, пока доходы населения находятся на приемлемом уровне, а безработица не растёт. С вами была Дорогая Редакция 😊, которая всё реже думает о проблемах звёздного неба над головой, и всё чаще - о том, станут ли квартиры продаваться быстрее, если поставить в паркинге розетки для электрокаров Спойлер: ставьте, конечно 😉.

Сегодняшний герой рубрики #новыерайоны - Снеговая Падь. Встречаем! 🌱 Фактически первенец комплексной застройки современного Владивостока, и дался этот первенец непросто: и городу, и Минобороны, и Дальспецстрою мы запомним его большим и сильным, и даже немного жителям. 🤭 Впрочем, первопроходцам никто простых путей и не обещал. Итак, Снеговая Падь сегодня - это: 📌 7 активных на рынке ЖК общей численностью 6 тысяч квартир - т.е. 6,8% и 12,7% от объёма рынка новостроек Агломерации. Не забываем, что огромная часть Снеговой Пади - давно и надёжно заселена и в расчёт доли в новостройках не попадает. 🤔 О чем нам говорит ситуэйшон, когда доля от ЖК почти вдвое ниже, чем от квартир? Правильно: о том, что ЖК большие. И о том, что замах на дорогой сегмент здесь только формируется: локация только недавно осторожно легла в этом направлении. Правильно, кстати, легла: инфраструктура уже развилась достаточно для включения интересных объектов 😉 🥁 Что имеем в продажах? 546 сделок за 12 месяцев, это 9,1% от рынка Агломерации. Ненамного меньше доли в предложениях: средний темп продаж 6,5 квартир в месяц на ЖК - это бойко и бодро💪, по ВГА в целом так-то всего 4,9. Милая особенность района: арендные ставки на коммерческую недвижимость нехарактерно высокие для спальника 🫠 ✍ Выводы: наш динозавр комплексной застройки закален, спокоен и настроен развиваться дальше 🧗

🤩 Врываемся в понедельник со стопкой новостей! В эту пятницу мы коварно воспользовались своим юбилеем 🎂 и собрали любимых партнёров на конференцию с последующим фуршетом. Нам понравилось, гостям - тоже надеемся, что понравилось. Мы полны решительности повторять всё это безобразие ГРЦ СМЫСЛЫ и в будущем. Хочется поблагодарить всех гостей и докладчиков - и нам, на самом деле, сложно подобрать подходящие слова, чтобы выразить, как мы рады отметить 10-летие ГРЦ в такой отличной компании 😍 Особые благодарности: ❤️‍🔥 Командам ДомРФ, Profitbase и ЯндексНедвижимость за то, что не поленились и прилетели делиться опытом, наработками и советами. ❤️‍🔥 Никите Стральскому (Aura Development) и Евгению Хохолькову (Ареал Девелопмент) - за искреннюю готовность делиться опытом с коллегами, практические советы и лайфхаки и тёплые слова. ❤️‍🔥 Сберу - за видение и готовность финансировать девелоперские проекты в нашем замечательном городе. Презентации всех спикеров доступны по ссылке 😉 Спасибо, что провели этот день с нами! В пятницу, в августе, в отличную погоду этот выбор был для многих непростым решением 🥰

🙄 ЦБ поднял ключевую ставку до 12%. Звучит Бетховен, "Так судьба стучится в дверь". 🤔 Что это значит для нас? 📍 Во-первых, многие сейчас убегут в сторону депозитов, потому что депозитными ставками банки отреагируют быстро. Сроки депозитов по новой ставке мы скоро увидим, но пока предполагаем, что они будут месяцев на 6. 📍 Во-вторых, часть покупателей отреагирует на макроэкономический движ привычным способом - то есть, ступором и снижением активности. 📍 В-третьих, это не значит, что всё будет совсем уж плохо. Причин ожидать резкое снижение ключевой ставки пока нет. Может быть, даже будут ещё повышения. А значит, экономически включенный клиент быстро поймёт, что самый лучший момент для сделки - вот прямо сейчас, и это "сейчас" с нами месяца на 3-4. 📍 В-четвертых, даже если ставки по госпрограммам будут корректировать, мы почти уверены, что Наше Всё (ДВ ипотеку) не тронут. 🤓 Итого: ✅ Программы рассрочки (особенно на ПВЗ) - отличный способ сманеврировать в свою сторону депозитного клиента. ✅ Субсидирование ставок, если и станет дороже, то несущественно. Востребованность инструмента не упадёт. 👀 А регионам налево по карте мы, как всегда, скажем: Добро пожаловать во Владивосток! У нас богатый город и дешёвые кредиты 😉🌇🛥

С Праздником, дорогие наши Строители! 🥳🕺🍾🏗🤩 Пусть спроса хватит на всех, объекты вводятся вовремя, финмодели корректируются только в лучшую сторону, а рядом будут самые надёжные партнёры и подрядчики! Такие, как мы, например 😊 И конечно, желаем, чтобы за пределами работы у вас тоже всё было замечательно 😘

Коллеги из @patroklinfo дали нам повод для новой рубрики, и мы сейчас в неё будем что-нибудь писать✍️. Первая чаечка ласточка в серии #новыерайоны - Патрокл. Админ-романтик его любит за стремление к морю, скептики ругают за климат. Но мы вот сейчас смотрим из окна, и климат - ну это Владивосток, тут нужно иметь некоторую гибкость в этом вопросе ☀️😶‍🌫️🌊 🧮 Что мы имеем: 11 ЖК общей численностью 6,6 тыс. квартир - 11,2% и 14% от объёма Агломерации соответственно. NB: это общий объём квартир в ЖК, которые строятся и продаются, заселённые и распроданные мы уже списали в историю. 🥁 А продажи? Продаж за 12 месяцев только по ДДУ состоялось 607 штук, и это 10,6% от сделок в ВГА. С одной стороны - доля продаж меньше, чем доля в объёме предложений 🤔 Из расчёта на 1 ЖК - тоже чуть меньше: по Патроклу среднемесячный темп за год 4,6 квартир, по ВГА - 4,9. Третья (оптимистичная) сторона намекает нам, что Патрокл - пример комплексно развивающейся территории, на которой уже отпочковался комфорт-класс, а местами - так даже почти комфорт+. И "не совсем в масс-маркете" там примерно каждый второй проект 💸 И это нормально объясняет небольшое отставание темпов сбыта по сравнению со средней температурой по городу. При этом темп масс-маркет проектов на Патрокле вполне бодр, с максимальной отметкой на уровне 40 квартир в месяц на пике спроса в популярном объекте. 📌 Резюмируем: конкуренция высокая и будет расти, классовость вариабельная, показатели - в норме. Пациент очевидно скорее жив 🧘‍♀️

У вас так бывает - чтобы смотреть, как море с грохотом обрушивается на скалы или просто обозревать окрестности с какой-то высокой точки, или там гулять по Миллионке - а в голове тем временем мысль "Ну вот как, КАК вообще можно по своей воле отсюда уехать?!" У нас так постоянно бывает. Мы влюблены во Владивосток каждой клеточкой своего тела и каждым движением души. С Днём Рождения, дорогой наш, любимый, молодой и прекрасный город! 🤩🕺☀️🌊🍾🛥❤️

С высоты макроэкономического и государственного полёта рынок апартаментов - зло. При этом с высоты полёта застройщика с каким-то "что угодно но не Ж4" земельным участком это возможность, да и банк так-то тоже не против дать денег. В итоге проблема как бы есть, но с какой стороны к ней подступиться, думали несколько лет 🤔 🥁 И вот, 20 июня принят в первом чтении законопроект о внесении изменений в НК РФ, по которому застройщикам на продажу апартаментов теперь будет налипать НДС🫣. Остальные типы помещений законопроект великодушно щадит. "В конце концов, если срезать из маржи 20%, то зачем застройщикам заниматься такими проектами? Пойдут уже и построят вместо апартов что-то нормальное🤩" - как-то так мы интерпретируем логику ГД. И надо признать: Взгляд, конечно, очень варварский, но верный (с) P.S. Если честно, мы не против такой поправки. Потому что апарты правда почти никогда не делают мир лучше 😅