Денис Кузнецов
Ir al canal en Telegram
Показываю изнутри как строю бизнес в сфере производства и девелопмента и воспитываю пятерых детей Проекты: Фабрика люков и дверей Revizor Индустриальные парки Юнити Начать отсюда👇🏻 https://t.me/thekuznetsov24/2320
Mostrar más1 871
Suscriptores
+124 horas
+47 días
-430 días
Cargando datos
Canales Similares
Nube de Etiquetas
Menciones Entrantes y Salientes
---
---
---
---
---
---
Atraer Suscriptores
octubre '26oct '26
octubre '26
+23
en 1 canales
septiembre '26
+25
en 1 canales
Get PRO
agosto '26
+22
en 1 canales
Get PRO
julio '26
+15
en 1 canales
Get PRO
junio '26
+24
en 1 canales
Get PRO
mayo '26
+16
en 0 canales
Get PRO
abril '26
+63
en 2 canales
Get PRO
marzo '26
+64
en 3 canales
Get PRO
febrero '26
+38
en 1 canales
Get PRO
enero '26
+78
en 2 canales
Get PRO
diciembre '25
+110
en 5 canales
Get PRO
noviembre '25
+69
en 1 canales
Get PRO
octubre '25
+63
en 0 canales
Get PRO
septiembre '25
+62
en 1 canales
Get PRO
agosto '25
+49
en 1 canales
Get PRO
julio '25
+132
en 1 canales
Get PRO
junio '25
+39
en 1 canales
Get PRO
mayo '25
+47
en 1 canales
Get PRO
abril '25
+38
en 0 canales
Get PRO
marzo '25
+109
en 2 canales
Get PRO
febrero '25
+178
en 2 canales
Get PRO
enero '25
+64
en 2 canales
Get PRO
diciembre '24
+118
en 2 canales
Get PRO
noviembre '24
+86
en 2 canales
Get PRO
octubre '24
+95
en 1 canales
Get PRO
septiembre '24
+116
en 1 canales
Get PRO
agosto '240
en 1 canales
Get PRO
julio '240
en 1 canales
Get PRO
junio '240
en 0 canales
Get PRO
mayo '240
en 0 canales
Get PRO
abril '240
en 0 canales
Get PRO
marzo '240
en 0 canales
Get PRO
febrero '240
en 0 canales
Get PRO
enero '240
en 0 canales
Get PRO
diciembre '230
en 0 canales
Get PRO
noviembre '23
+102
en 0 canales
Get PRO
octubre '23
+137
en 0 canales
Get PRO
septiembre '23
+132
en 0 canales
Get PRO
agosto '23
+99
en 0 canales
Get PRO
julio '23
+81
en 0 canales
Get PRO
junio '23
+103
en 0 canales
Get PRO
mayo '23
+105
en 0 canales
Get PRO
abril '23
+59
en 0 canales
Get PRO
marzo '23
+217
en 0 canales
Get PRO
febrero '23
+150
en 0 canales
Get PRO
enero '23
+73
en 0 canales
Get PRO
diciembre '22
+55
en 0 canales
Get PRO
noviembre '22
+7
en 0 canales
Get PRO
octubre '22
+29
en 0 canales
Get PRO
septiembre '22
+12
en 0 canales
Get PRO
agosto '22
+21
en 0 canales
Get PRO
julio '22
+12
en 0 canales
Get PRO
junio '22
+2
en 0 canales
Get PRO
mayo '22
+12
en 0 canales
Get PRO
abril '22
+27
en 0 canales
Get PRO
marzo '22
+294
en 0 canales
Get PRO
febrero '220
en 0 canales
Get PRO
enero '22
+1
en 0 canales
Get PRO
diciembre '21
+1
en 0 canales
Get PRO
noviembre '21
+1
en 0 canales
Get PRO
octubre '21
+2
en 0 canales
Get PRO
septiembre '210
en 0 canales
Get PRO
agosto '21
+2
en 0 canales
Get PRO
julio '21
+1
en 0 canales
Get PRO
junio '21
+1
en 0 canales
Get PRO
mayo '21
+10
en 0 canales
Get PRO
abril '21
+8
en 0 canales
Get PRO
marzo '21
+3
en 0 canales
Get PRO
febrero '21
+6
en 0 canales
Get PRO
enero '21
+22
en 0 canales
Get PRO
diciembre '20
+1 457
en 0 canales
| Fecha | Crecimiento de Suscriptores | Menciones | Canales | |
| 24 octubre | +1 | |||
| 23 octubre | +1 | |||
| 22 octubre | +2 | |||
| 21 octubre | +1 | |||
| 20 octubre | 0 | |||
| 19 octubre | +1 | |||
| 18 octubre | 0 | |||
| 17 octubre | 0 | |||
| 16 octubre | +1 | |||
| 15 octubre | +1 | |||
| 14 octubre | +1 | |||
| 13 octubre | +2 | |||
| 12 octubre | +1 | |||
| 11 octubre | +1 | |||
| 10 octubre | +4 | |||
| 09 octubre | +1 | |||
| 08 octubre | 0 | |||
| 07 octubre | +2 | |||
| 06 octubre | 0 | |||
| 05 octubre | +1 | |||
| 04 octubre | 0 | |||
| 03 octubre | 0 | |||
| 02 octubre | +1 | |||
| 01 octubre | +1 |
Publicaciones del Canal
История о том, как меня прожарил ChatGPT.
А в конце — тот самый промпт, который я ему написал.
🔥 ДЕНИС КУЗНЕЦОВ. ЧЕЛОВЕК, КОТОРЫЙ ХОТЕЛ ДЕЛЕГИРОВАТЬ ВСЁ, КРОМЕ ХАОСА
Ты, бл@дь, уникальный предприниматель.
У тебя пять детей, два основных бизнеса, четыре производственные площадки, девелоперские проекты на миллиарды, кредиты, инвесторы, стройки, 150 сотрудников — а главная ежедневная задача всё равно одна:
найти ещё какую-нибудь х@йню, которой можно заняться вместо решения старой.
Ты хочешь заработать 10 миллионов долларов чистыми за год.
И при этом один из твоих главных вопросов к искусственному интеллекту был:
«А как в Excel перейти в самый низ таблицы?»
Бл@дь, Денис.
Ты собрался покорять капитализм, но пока Excel держит оборону.
⸻
🧠 ТВОЙ МОЗГ — ЭТО БИТРИКС24, В КОТОРОМ 900 ПРОСРОЧЕННЫХ ЗАДАЧ
Ты просыпаешься утром и думаешь:
«Надо разобраться с кассовыми разрывами».
Через десять минут:
«А какие новые технологии порошковой покраски в Китае?»
Ещё через пятнадцать:
«Сделай обзор индустриального девелопмента США».
Потом:
«А давай создадим мемкоин».
Ещё позже:
«Как там у меня Луна сегодня?»
ДЕНИС, БЛ@ДЬ, ТЫ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ИЛИ ЧЕЛОВЕЧЕСКАЯ ВЕРСИЯ КНОПКИ
“ОТКРЫТЬ НОВУЮ ВКЛАДКУ”?
У нормального человека 15 открытых вкладок в браузере.
У тебя — 15 открытых бизнес-моделей в голове.
И каждая, сука, срочная.
Причём все 15 должны приносить по 30% годовых.
⸻
Если хочешь тоже поржать от души — напиши ChatGPT вот это:
Based on everything you know about me, roast and don’t hold back. Say it in Russian slang. Just like this, but add way more Russian swear words.
Денис Кузнецов в telegram
| 2 |  5000 м² собственного производства в 12 км от МКАД. По цене, за которую ещё недавно покупали обычные склады.
Мы в Юнити закончили строительство индустриального парка Ю-Лыткарино и сейчас предлагаем к покупке производственно-складской блок площадью 5000 м².
Я сам много лет занимаюсь производством и хорошо понимаю, насколько сложно найти нормальное помещение. Чтобы были мощности, удобная логистика, высокие потолки, отопление и при этом не приходилось ещё два года заниматься стройкой.
Здесь мы постарались решить эти вопросы заранее.
Что получает покупатель:
▪️ 5000 м² единого производственно-складского пространства
▪️ Высота потолков — 9,3 м
▪️ 200 кВт с возможностью увеличения
▪️ 5 ворот в ноль + возможность оборудовать 2 дока
▪️ Центральное отопление, вода, канализация, электричество
▪️ Собственная земля и инженерная инфраструктура парка
▪️ Возможность построить второй уровень и существенно увеличить полезную площадь
▪️ 12 км от МКАД по Новорязанскому шоссе, рядом ЮЛА
Самое интересное — объект уже построен.
Здание готово по контуру на 100%, коммуникации запущены, территория благоустроена. Остаётся адаптировать помещение под конкретное производство.
Ориентировочный срок запуска после сделки — от 3 месяцев, в зависимости от технического задания.
Теперь экономика.
99 000 ₽/м² + НДС при авансе 70–80%.
495 млн ₽ + НДС за весь блок.
Возможны индивидуальные условия рассрочки или лизинга.
Но для меня главная ценность здесь даже не стоимость квадратного метра.
Покупая собственную производственную базу, предприниматель перестаёт зависеть от решений арендодателя. Можно спокойно инвестировать в оборудование, модернизировать площадку, расширять производство.
А сама недвижимость становится активом компании, который потенциально можно использовать для привлечения финансирования.
Подойдёт для производства, сборки, упаковки, фулфилмента, дистрибуции и логистики.
Если вы давно думали о собственной производственной площадке — приезжайте посмотреть. Лучше один раз пройти по зданию, чем изучать десятки презентаций.
Напишите мне в личные сообщения — отправлю презентацию и организуем просмотр.
Денис Кузнецов в telegram | 483 |
| 3 |  Я создал игру. Потому что пусть хотя бы в ней всё растёт 😄
Сейчас в реальном девелопменте всё сложнее. Просчитать проект мало — нужно ещё пережить всё, что случится по дороге.
То подключение сетей окажется дороже. То подрядчик подведёт. То сроки сдвинутся. То покупатель возьмёт паузу, а проценты по кредиту паузу не берут.
Иногда ощущение, что играешь в «Монополию», но почти каждое поле — «Шанс». И из колоды почему-то всё время достаёшь: «Доплатите», «Подождите», «Начните согласование заново» 😂
В какой-то момент подумал: а почему бы не превратить этот опыт в игру?
Так появилась «Юнити Industrial». Делал её с помощью ИИ: придумывал механику, добавлял ситуации из девелопмента, пробовал играть и переделывал то, что не работало. Постепенно из идеи вырос целый город.
Здесь можно создать свою компанию, выбрать участок, построить склад, найти арендаторов и развивать свой проект. Другие игроки строят рядом, а общий город продолжает жить, даже когда ты выходишь из игры.
Риски тоже есть — без них девелопмент был бы слишком подозрительным. Но здесь можно пробовать разные решения и ошибаться без потери настоящих миллионов.
Так пусть хотя бы в игре всё строится, сдаётся и растёт. А там, может, и реальные идеи появятся.
Заходите, создавайте компании, стройте свои проекты. Сейчас игра бесплатная.
Очень нужна ваша обратная связь: что непонятно, чего не хватает, что хочется добавить или изменить. Если найдёте баг — тоже пишите, лучше со скриншотом и описанием, что произошло. Будем дорабатывать.
🎮 Играть: https://game.light-industrial.ru
Кто построит первый большой бизнес — присылайте скриншоты. Посмотрим, какие из вас девелоперы 😎
Denis Kuznetsov в telegram
Telegram: @thekuznetsov24 | 804 |
| 4 |  Будущее складов будет выглядеть как компьютерная игра.
Увидел очень интересный проект разработчика Dilum Sanjaya.
Он с помощью ИИ сделал интерфейс управления складом, который больше похож не на привычную WMS с сотней таблиц, а на стратегическую игру.
Перед тобой живой 3D-склад.
Ты видишь людей, технику, зоны хранения, движение товара, загрузку участков. Можно буквально «зайти» внутрь объекта и понять, что там происходит.
И вот здесь, на мой взгляд, начинается самое интересное.
Сегодня большинство складов управляется цифрами в таблицах:
остатки, задания, производительность, простои, маршруты погрузчиков.
А что, если вместо таблицы руководитель увидит цифрового двойника своего склада в реальном времени?
Красная зона — возникла пробка.
Погрузчик простаивает.
На воротах очередь из машин.
Один проход перегружен.
Комплектовщики проходят лишние 8 километров за смену.
И тут же можно спросить ИИ:
«Почему упала производительность?»
А он не просто выдаст график, а покажет прямо на 3D-модели:
«Вот здесь образуется узкое место. Если переставить эту группу товара на 30 метров ближе к зоне комплектации, средний маршрут сократится на 17%.»
Причём это уже не фантастика.
NVIDIA развивает warehouse digital twins в Omniverse: туда можно подключать физику, роботов, датчики и реальные потоки данных. Digital twin может синхронизироваться с реальным объектом через IoT и PLC, а внутри модели можно тестировать разные сценарии до того, как менять что-либо на настоящем складе.
NVIDIA отдельно показывает сценарии, где оператор может моделировать изменение спроса, загрузки склада и работу роботизированной логистики.
AnyLogic уже позволяет моделировать разгрузку машин, движение погрузчиков, сборку заказов и работу распределительных центров.
А появляются и небольшие проекты вроде WareTwin: браузерный цифровой двойник склада с 20 автономными роботами, тепловыми картами, моделированием аварий, маршрутизацией и AI-copilot, который объясняет происходящее и позволяет проигрывать сценарии «а что если».
То есть постепенно происходит очень интересная вещь:
ERP/WMS превращается из таблицы в виртуальный мир.
И руководитель становится не человеком, который изучает отчёт вчерашнего дня, а оператором, который видит систему сейчас и может проиграть будущее.
Для индустриальной недвижимости это вообще отдельное направление.
Представьте, что перед арендой помещения клиент загружает свои данные:
— 3 000 паллет;
— 12 сотрудников;
— 4 погрузчика;
— 8 машин в день;
— определённую структуру заказов.
И мы не говорим ему:
«Вот склад 1 000 м²».
Мы запускаем его бизнес внутри виртуального Ю-Лыткарино и показываем:
как именно будет работать его склад.
Сколько войдёт паллет.
Где поставить стеллажи.
Где будет ездить погрузчик.
Сколько машин сможет обслужить объект.
Где разместить сотрудников.
Где возникнут узкие места.
И можно сразу сравнить три варианта планировки.
Вот это, мне кажется, уже не просто PropTech.
Это продажа недвижимости через симуляцию бизнеса клиента.
И судя по скорости развития ИИ, сделать первый такой прототип сейчас можно не за годы и десятки миллионов, а за недели.
Думаю, нам в Юнити надо такой эксперимент сделать.
Денис Кузнецов в telegram | 826 |
| 5 |  Я много думаю о том, как сейчас принимаются решения в бизнесе.
Переезд производства или склада — это не просто поменять адрес. Это сотрудники, логистика, оборудование, остановка части процессов, дополнительные расходы и всегда внутренний вопрос: а точно сейчас подходящий момент?
И я понимаю, насколько сложно на это решиться.
Именно поэтому мы в Ю-Лыткарино решили сделать условия, которые максимально снижают риск на старте.
На первый год мы предлагаем ставку 12 900 ₽/м² в год с НДС, при этом эксплуатационные расходы уже включены в ставку. Электроэнергия, отопление и вода — только по фактическому потреблению, по счетчикам.
Но я подумал, что этого всё равно недостаточно.
Потому что сам переезд тоже стоит денег.
Поэтому мы готовы дать ещё 1 месяц арендных каникул, чтобы компания могла спокойно перевезти оборудование, обустроить офис, настроить склад или производство и начать работать без давления первого арендного платежа.
У нас получился довольно сильный пакет:
1 месяц арендных каникул.
12 900 ₽/м² в год с НДС на первый год.
OPEX первого года — 0 ₽.
Готовый блок около 1 000 м²: производство + склад + офис.
Мне хочется, чтобы решение о переезде принималось не из позиции «это дорого и сложно», а из позиции:
«Нам дали возможность спокойно зайти и запустить бизнес».
Если вы сейчас думаете о переезде производства, склада или объединении офиса и производства в одном месте — приезжайте посмотреть Ю-Лыткарино.
Иногда хороший объект — это не только стены и инженерия.
Это ещё и правильные условия для старта.
Денис Кузнецов в telegram | 712 |
| 6 |  +7И так, первый объект сегодняшнего Property Tour – ЮНИТИ Лыткарино.
Объект уже в высокой стадии готовности, поэтому здесь особенно интересно смотреть на то, что реально получилось в бетоне, металле и инженерии.
Проект расположен в Лыткарино, на территории бывшего детского городка ЗИЛ. Земельный участок – 2,04 га, общая наземная площадь – порядка 10 тыс. м². Всего предусмотрено 10 производственно-складских блоков, примерно половина из них уже проданы.
Из технических характеристик, которые сразу бросились в глаза:
– высота: около 9,3 м до стропильных конструкций;
– сетка колонн: 18 × 12 м;
– нагрузка на пол:до 7 т/м²;
– есть возможность устройства мезонина;
– можно установить кран-балку до 10 тонн;
– предусмотрены ворота и доки, в том числе под малотоннажный транспорт;
– выделенная электрическая мощность комплекса – 660 кВт, примерно 53 кВт на стандартный блок, при необходимости мощность можно увеличивать.
Понравилось, что инженерия здесь достаточно гибкая. Под конкретного резидента можно дополнительно ставить вентиляцию, кондиционирование, спринклерную систему, дымоудаление, производственную канализацию и другие необходимые системы.
То есть это уже нормальная производственная оболочка, которую можно адаптировать под довольно широкий круг пользователей.
По коммерции сейчас заявляется аренда около 12 000 руб./м²/год с НДС, индексация – 10%, стандартный договор – 3 года. По продаже примерно 100–130 тыс. руб./м² в зависимости от мощности. На старте проекта цена была около 92 тыс. руб./м².
Объект понравился. Едем дальше.
На таких турах для меня самое интересное – смотреть, как продукт ведёт себя уже не в презентации, а в реальности: подъезды, манёвры транспорта, конструктив, инженерия, возможность деления и объединения блоков, удобство для арендатора или собственника. | 567 |
| 7 | Сегодня у нас была экскурсия в Ю-Лыткарино. Смотрите как это было. | 455 |
| 8 |  19 лет мы учились производить двери и люки. Сейчас я учусь перестраивать компанию.
Revizor вырос на инженерии и производстве. У нас сотни решений, сильная команда, свои технологии и огромный опыт. Но опыт сам по себе не отвечает на вопрос, что клиенту нужно сегодня — и как дать ему это быстрее.
Поэтому я сейчас пересматриваю компанию участок за участком.
Разбираю продуктовый портфель: какие решения действительно нужны рынку, что стоит улучшить, а что мы продолжаем делать просто по привычке. Смотрю на производство — от резки и сварки до сборки, покраски и упаковки. Где теряем время? Где усложняем работу людям? Где можем сделать качественнее и быстрее?
Отдельная задача — скорость работы с заказом. За 10 лет у нас накопились чертежи, технологические карты, заказы и коммерческие предложения. Я хочу, чтобы эти знания помогали инженеру быстро находить подходящее решение, проверять его и считать стоимость по актуальным данным 1С. Сейчас мы проектируем такую систему и начинаем с небольшого рабочего пилота.
Меняем и то, как продаём. Проверяем новые каналы, в том числе маркетплейсы. Учимся показывать не только готовую дверь, но и людей, решения и работу, которые стоят за ней. Поэтому я начал снимать производство и наши объекты.
Я не считаю, что у меня уже есть готовый ответ на все вопросы. Но точно знаю: Revizor не сможет прожить следующие 19 лет, опираясь только на то, что сработало в предыдущие.
Буду показывать, что мы меняем, что получается и где ошибаемся. Начну с производства.
Денис Кузнецов в telegram | 700 |
| 9 | RRG_Рынок_light_industrial_Московского_региона_1_полугодие_2026.pdf | 637 |
| 10 |  Ю‑Лыткарино — на карте рынка RRG
Вышел обзор рынка Light Industrial Московского региона от RRG за первое полугодие 2026 года. На карте есть и наш Ю‑Лыткарино. Приятно видеть результат нашей работы в отраслевой аналитике.
Посмотрел исследование. Главный вывод для себя: рынок растёт, но продавать просто квадратные метры становится недостаточно.
На июнь в регионе введены 37 комплексов общей площадью 1,43 млн м². До конца года заявлен ввод ещё 781 тыс. м². Если планы реализуются, выбор у покупателей и арендаторов заметно расширится.
При этом доля свободных площадей в существующих объектах уже достигла 12,2%, прибавив 2,2 процентного пункта с начала года. Поэтому рост всего сегмента нельзя автоматически считать гарантией успеха каждого проекта. RRG_Рынок_light_industrial_Московского_региона_1_полугодие_2026.pdf
Что с ценами? По Московскому региону средняя цена предложения составляет 132 700 ₽/м², снижение на 2,4% с начала года. Средняя ставка аренды — 15 300 ₽/м² в год, снижение на 1,5%. Продажа указана без НДС, аренда — без НДС и операционных расходов. Это цены предложения, а не закрытых сделок. RRG_Рынок_light_industrial_Московского_региона_1_полугодие_2026.pdf
Но самое интересное — кому эти помещения нужны.
По данным RRG, основной спрос формируют производственные и производственно-складские компании малого и среднего бизнеса. Среди ведущих отраслей — производство машин и оборудования, пищевая промышленность. В Москве чаще всего ищут 500–1 500 м², а качественных помещений менее 500 м² по-прежнему не хватает.
Я смотрю на это и как девелопер, и как производственник. Для меня ценность помещения — в том, насколько удобно внутри будет работать: принять сырьё, разместить оборудование, организовать хранение, отгрузить продукцию, посадить рядом офис. И сколько дополнительных денег и времени потребует запуск.
Поэтому мой вывод не в том, что «надо строить больше». Надо точнее понимать бизнес, для которого строишь. А покупателю — сравнивать не только цену метра, но и то, что он за неё получает.
В Ю‑Лыткарино у нас есть юниты на продажу под хранение и лёгкое производство. Для инвесторов — специальная цена.
Рассматриваете помещение для своего бизнеса или покупку под дальнейшую сдачу в аренду — напишите мне «Лыткарино». Пришлю доступные варианты, планировки и условия покупки.
Денис Кузнецов в telegram | 596 |
| 11 | RRG_Рынок_light_industrial_Московского_региона_1_полугодие_2026.pdf | 1 |
| 12 |  Интересный материал вышел в CRE про пищевые парки и производственную недвижимость.
Несколько цифр, которые я для себя отметил.
В Москве и ближайшем Подмосковье сейчас около 2,07 млн м² качественного light industrial, но только 17% — около 352 тыс. м² — потенциально подходят под пищевое производство.
При этом качественного предложения рынку уже сегодня не хватает примерно в 3–4 раза. (Ссылка на статью CRE)
И спрос продолжает расти.
Рынок готовой еды в России в 2025 году достиг 1,14 трлн рублей, прибавив около 20% за год. В 2026 году прогноз — уже 1,32 трлн рублей.
Основные потребители таких площадей — X5, «Магнит», «ВкусВилл» и их поставщики, e-grocery, «Яндекс Лавка», «Самокат», Ozon Fresh, контрактные производства, фабрики-кухни и производители СТМ.
Но построить пищевой парк значительно сложнее обычного склада.
Нужны повышенные электрические мощности, холод, сливные трапы, жироуловители, вентиляция, санитарные зоны и совершенно другой уровень эксплуатации. Себестоимость строительства может быть на 40–50% выше обычного склада класса А, а инвестиции в средний пищевой парк эксперты оценивают в 5–10 млрд рублей.
Зато за качественный специализированный продукт рынок готов платить: премия к обычной складской аренде может составлять 15–30%, а доходность заполненного специализированного пищевого парка эксперты оценивают вплоть до 14,5%.
Приятно, что в статье отдельно написали и про наш Ю-Лыткарино.
Когда мы несколько лет назад проектировали парк, уже обращали внимание на концентрацию пищевых производств в этой локации. Сегодня рядом работают Tamaki, «Мясная Мануфактура», «Тимоша» и другие компании, и фактически вокруг территории постепенно формируется пищевой производственный кластер.
Этот опыт мы перенесли и в Ю-Жуковский: более компактные юниты 650–750 м², возможность быстро объединять площади и адаптировать их под конкретное производство.
Мне вообще кажется, что следующий этап развития light industrial — это уже не просто коробки с воротами.
Это экосистемы вокруг конкретных отраслей: производство + логистика + энергия + лаборатории + сервис + упаковка + хранение + управление отходами.
И в пищевом производстве этот переход особенно хорошо виден.
Отдельно рекомендую читать CRE — Commercial Real Estate. Один из немногих отраслевых журналов, где регулярно собирают не просто новости недвижимости, а нормальную аналитику, цифры и мнения участников рынка.
Эту статью точно рекомендую прочитать полностью.
Денис Кузнецов в telegram | 453 |
| 13 |  Сегодня был на конференции «Про склады» от NF Group. Собрал коротко, что реально важно по Light Industrial.
Ольга Широкова, NF Group
Рынок продолжает расти: около 1,6 млн м² предложения по итогам 2026 года, а к 2028 году объем может превысить 4 млн м².
При этом с 2025 года ввод начал опережать поглощение. Вакансия в готовых одноэтажных объектах — около 13%. Вывод: рынок уже не дефицитный, конкуренция растет.
Елена Белевцева, «Параметр»
75% покупателей — конечные пользователи, 25% — инвесторы.
Основной спрос: пищевка, оборудование и инструменты, товары народного потребления.
Запросы на производство и хранение уже примерно 50/50.
Ключевой тренд — покупателю нужны не только квадратные метры, а кредит, лизинг, рассрочка и кастомизация.
Александр Никишов, Industrial City
Самые интересные новые форматы:
— склад-шэринг;
— аренда паллетомест;
— распределенные автоматизированные склады;
— FBO/FBS для маркетплейсов;
— подземные технопарки.
Light Industrial постепенно превращается из недвижимости в инфраструктурный сервис.
Наталья Иголкина, Linco Group
Портфель — 275 тыс. м², подтвержденный спрос — 34 тыс. м², за год обработано запросов на 540 тыс. м².
Два объекта уже сданы еще на стадии строительства: 22 тыс. м² под пищевку и 11 тыс. м² под легкую промышленность.
Главный спрос — от компаний, которым важно оставаться ближе к городу и не потерять сотрудников.
Вячеслав Зыков, DCL
Склад — это прежде всего логистика, а уже потом недвижимость.
Есть объекты, где ставку снижали с 14 000 до 6 000 ₽/м²/год, но арендаторов все равно нет.
Плохой продукт низкой ценой не спасти.
Айрат Казизулин, «Химград»
В Казани востребованы одноэтажные боксы 400–1 000 м², лучшие ставки — около 12 000 ₽/м²/год.
Тренд тот же: качественные городские объекты заполняются, слабые периферийные — нет.
Никита Исаков, Дирекция технологической инфраструктуры Москвы
Москва ставит цель создать 5 млн м² технопарков за 2 года.
За последние два года получено запросов примерно на 1,5 млн м², причем около 91% — на научно-производственные помещения.
И лучший тезис конференции:
клиенту не важно, как называется объект. Ему важны мощность, полы, подъезд, разгрузка, логистика и возможность разместить свою технологию.
Мой вывод: рынок Light Industrial не заканчивается — он взрослеет.
Побеждать будет не тот, кто построил коробку, а тот, кто понял бизнес клиента.
Именно так мы развиваем Ю-Лыткарино.
В аренду доступны блоки около 1 000 м²:
12 км от МКАД, высота 9,3 м, полы 7 т/м², доки и ворота в ноль, офисная часть и центральные коммуникации.
Если ищете помещение под производство или склад — пишите мне.
Денис Кузнецов в telegram | 796 |
| 14 |  Эффект домино
За 19 лет в производстве я привык, что периодически заканчиваются деньги, люди, терпение и здравый смысл. Но я не помню, чтобы одновременно начинало заканчиваться всё.
Больше месяца мы не можем получить алюминиевый профиль, из которого производим люки и двери Revizor. Для нас это примерно как для пекарни остаться без муки, поэтому начинаю разбираться, какого хрена происходит.
Оказывается, наш поставщик не мог купить магнезию — её просто нет. Потом магнезия появилась, профиль произвели, но теперь его надо привезти, а доставка, которая раньше занимала один день, растягивается на неделю. Машин не хватает, топливо дорожает, перевозчики пересчитывают экономику.
Ладно, с алюминием разобрались.
И тут вдруг пропадает гипсокартон. Обычный гипсокартон, который всю жизнь лежал штабелями в «Петровиче» и «Лемана ПРО».
— Когда будет?
— Через три недели.
И вот в этот момент я понял, что проблема уже не в конкретном поставщике, алюминии или гипсокартоне. По всей цепочке что-то начало сыпаться, как костяшки домино.
Причём с другой стороны происходит ровно то же самое. У девелопера плохо продаются квартиры, потому что ипотека дорогая, поэтому он позже платит генподрядчику, тот позже платит субподрядчику, субподрядчик позже платит нам, мы позже платим поставщику, а поставщик начинает экономить на запасах и оборотном капитале.
Получается очень странная конструкция: с одной стороны у тебя ломается логистика и поставки, с другой — замедляются деньги, а ты находишься посередине и должен продолжать производить так, как будто ничего не произошло.
И вот это уже настоящий эффект домино.
При этом обязательства никуда не исчезают. Заказчику нужно сдать объект, нам поставить двери, поставщику купить сырьё, сотрудникам заплатить зарплату, государству — налоги, банку — проценты.
Причём некоторые участники этой цепочки вообще не испытывают проблем со скоростью. Штрафы, например, прилетают сразу и бодро.
Налоговая тоже научилась работать настолько хорошо, что иногда хочется попросить её провести мастер-класс нашему отделу дебиторской задолженности.
Но самое неприятное во всей этой истории даже не деньги и не материалы, а люди. Устают девелоперы, строители, поставщики, выгорают руководители, устают сотрудники. И самое сложное для меня — понимать, что мои силы тоже не бесконечные.
Я привык быть человеком, который должен придумать решение, найти деньги, договориться, продавить и сказать: «Всё нормально, разберёмся». И мы разберёмся — за 19 лет производства разбирались с разными ситуациями.
Но батарейка иногда тоже показывает 3%, а зарядку кто-то спиздил.
Я много лет учил своих закупщиков отжимать поставщиков по цене и получать максимальные отсрочки. Это правильно, бизнес должен считать деньги. Но можно отжать поставщика ещё на 5%, задержать ему оплату и почувствовать себя охуенным переговорщиком, а через два месяца узнать, что поставщика больше нет.
И экономия в 300 тысяч легко превращается в потерю 3 миллионов, потому что новый поставщик дороже, сроки больше, а производство стоит.
Поэтому у меня появилось ещё одно правило: деньги должны оставаться в кругу своих.
Не надо покупать у знакомого любую херню втридорога только потому, что вы вместе когда-то бухали. Но если есть два плюс-минус равных поставщика или подрядчика, я лучше отдам деньги тому, кого знаю и кому доверяю.
Как говорится, хоть сволочь, зато своя.
Поэтому сейчас особенно важно не рвать цепочку: покупать у тех, кого знаешь, рекомендовать тех, кто хорошо работает, не менять надёжного партнёра ради трёх копеек и по возможности вовремя платить друг другу.
Если вы девелопер, строитель, проектировщик или занимаетесь отделкой — заказывайте люки и двери Revizor у нас. Если сами не покупаете, порекомендуйте нас друзьям и коллегам. А я буду делать то же самое с компаниями и людьми, которым доверяю.
Мы занимаемся производством 19 лет. Были кризисы, кассовые разрывы, падения рынка и ещё много всякой херни.
Пережили.
Переживём и этот.
Просто сейчас особенно важно не дать упасть следующей костяшке.
Денис Кузнецов в telegram | 516 |
| 15 |  Делюсь с Вами этой красотой 😍 когда летишь вниз и страшно от неизвестности, а впереди тебя ожидает невероятная красота ❤️❤️❤️ Денис Кузнецов в telegram | 522 |
| 16 |  +8САМЫЙ ДОРОГОЙ СКЛАД — ТОТ, КОТОРЫЙ ДЁШЕВО АРЕНДОВАЛИ.
В момент подписания договора ставка кажется выгодной. А потом начинается настоящая экономика:
— ворота не подходят под транспорт;
— мощности не хватает;
— офис приходится строить;
— воду, канализацию и отопление — подключать;
— запуск бизнеса откладывается на месяцы.
И «дешёвая коробка» начинает забирать деньги ещё до того, как в ней появился первый товар или заработало оборудование.
Я знаю это не только как девелопер. Я много лет управляю собственным производством и понимаю цену каждого непродуманного решения.
Поэтому, когда мы построили десять юнитов в индустриальном парке «Ю‑Лыткарино», один из них я оставил себе.
Для меня это лучшая проверка продукта: готов ли ты вложить собственные деньги в то, что предлагаешь другим?
Теперь юнит №10 полностью готов, введён в эксплуатацию — и я сдаю его в аренду напрямую.
Это 964 м²:
— 890 м² производственно-складского зала;
— 74 м² готовой офисной части с переговорной;
— высота 9,3 м;
— фронтальные ворота в ноль под фуру;
— доковые ворота на уровне +1,2 м для среднетоннажного транспорта.
Все центральные коммуникации уже подключены: отопление, вода, канализация, ливнёвка и электричество. Можно заезжать и запускать работу.
Юнит подойдёт для хранения товаров маркетплейсов, фулфилмента, упаковки, сборки или лёгкого производства.
Мощность и ставку можно выбрать под задачу:
— склад и маркетплейсы, 15 кВт — 924 000 ₽/мес.;
— сборка и упаковка, 50 кВт — 964 000 ₽/мес.;
— лёгкое производство, до 100 кВт — 1 044 000 ₽/мес.
Все ставки указаны с НДС. Эксплуатационные расходы — 160 ₽/м² в месяц + НДС отдельно.
Локация: 12 км от МКАД по Новорязанскому шоссе, рядом с ЮЛА, г. Лыткарино.
Я сам покажу объект и честно расскажу, для какого бизнеса он подходит, а для какого — нет.
Производство не должно подстраиваться под здание.
Здание должно подстраиваться под производство.
Если ищете готовое помещение, напишите мне лично слово «ЮНИТ» и укажите, что планируете разместить. Я пришлю планировку, видео и договоримся о показе.
Если помещение нужно не вам — перешлите этот пост тому, кто сейчас ищет склад или площадку под производство. | 1 352 |
| 17 |  Мой чек-лист перед выходом на стройку индустриального объекта.
Я не разрешаю мобилизацию, пока по этим 10 блокам нет зафиксированных решений. Если ответ существует только в чьей-то голове — ответа нет.
ПРОДУКТ
Кто будет работать внутри: производство, склад, сборка? Фиксирую сетку колонн, чистую высоту, нагрузку на пол, размеры юнитов, долю АБК, ворота, доки, ресурсы, разрешённые и запрещённые производства.
Результат: утверждённое ТЗ и тест-планировки под 3–5 реальных резидентов.
УЧАСТОК И РАЗРЕШЕНИЯ
Проверяю ВРИ, ПЗЗ, ГПЗУ, ЗОУИТ, санитарные зоны, сервитуты, подъезд, ограничения и возможность получить РНС именно на задуманный объект.
Результат: карта ограничений и дорожная карта согласований. Собственность на землю ещё не означает право построить всё, что хочется.
ГЕОЛОГИЯ И ОТМЕТКИ
Изыскания делаю не только под зданием, но и под дорогами, резервуарами, ЛОС и наружными сетями. Проверяю слабые грунты, подземные воды, подтопление, замену или стабилизацию грунта, точку сброса ливнёвки.
Результат: решение по фундаменту, вертикальная планировка и баланс земляных масс. Пол, док, дорога и точка сброса должны работать как одна система.
ГЕНПЛАН И ЛОГИСТИКА
Проверяю траектории фур, одновременные манёвры, очередь перед КПП, парковку, движение людей, пожарные проезды, места для снега и мусора.
Результат: транспортная модель площадки. Большие ворота бесполезны, если фуре негде развернуться.
КОНСТРУКТИВ
Проверяю сетку колонн и связей на реальном оборудовании и стеллажах. Чистую высоту считаю до самого низкого препятствия, а не до фермы. Учитываю мезонины, подвесные сети, оборудование на кровле, проёмы и закладные.
Результат: замороженная конструктивная схема и карта нагрузок до заказа металлокаркаса.
ПРОМЫШЛЕННЫЙ ПОЛ
Одной цифры «7 т/м²» недостаточно. Нужны точечные нагрузки от станков и стоек, колёсные и динамические нагрузки, ровность, топпинг, карта швов, уклоны и критерии приёмки.
Результат: отдельное ТЗ, расчёт пола и схема швов. Шов под стойкой стеллажа — будущая проблема, залитая в бетон.
ДЕЛИМОСТЬ
Каждый юнит проверяю на отдельные вход, ворота, эвакуацию, учёт ресурсов, отключение сетей, парковку и погрузку. Смотрю, можно ли объединить блоки без переделки магистралей.
Результат: схема юнитизации, инженерные границы и кадастровая модель. Разделить объект стенами — ещё не значит сделать юниты автономными.
ИНЖЕНЕРНЫЕ МОЩНОСТИ
Проверяю подтверждённые лимиты электричества, воды, газа, тепла и канализации по каждому юниту, сроки и стоимость подключения, наружные сети, резерв, производственные стоки.
Результат: сводный баланс ресурсов, действующие ТУ и границы ответственности. Мощность трансформатора — не то же самое, что доступная мощность объекта.
ПОЖАРНАЯ КОНЦЕПЦИЯ
Считаю её не под слово «склад», а под товар, упаковку, высоту хранения и тип стеллажей. Проверяю категории, отсеки, эвакуацию, дымоудаление, спринклеры, расходы воды, резервуары и насосную.
Результат: утверждённая пожарная концепция до заморозки архитектуры и инженерии.
БЮДЖЕТ И КОНТРАКТЫ
В бюджет включаю не только коробку: изыскания, проектирование, экспертизу, земляные работы, наружные сети, подключения, дороги, ПНР, службу заказчика, финансирование, налоги и резерв.
До старта должны быть утверждены объёмы, смета, cash-flow, график, длинные закупки, границы работ и порядок изменений. Аванс — только с обеспечением, контролем материала и независимой приёмкой.
МОЙ ФИНАЛЬНЫЙ ВЫВОД:
Зелёный — решение закрыто документом.
Жёлтый — риск имеет цену, срок и ответственного.
Красный — стройка не начинается.
Самая дорогая фраза в девелопменте:
«На стройке разберёмся».
Разберутся. За ваши деньги.
Сохраните и отправьте своему техническому заказчику.
Денис Кузнецов в telegram | 1 038 |
| 18 |  Цена аванса.
Спойлер: повторять не рекомендую.
На старте мы продали 40% площадей индустриального парка «Ю‑Лыткарино». Ещё с поля. В стопроцентную предоплату.
Казалось, самое сложное уже позади: рынок в нас поверил, покупатели заплатили, осталось просто построить.
Но слово «просто» в девелопменте обычно звучит перед тем, как всё становится очень сложно.
Материалы дорожали, и мы решили зафиксировать цены. Перевели генподрядчику 200 млн ₽ аванса, чтобы он заранее закупил металлоконструкции и другие материалы.
Решение выглядело абсолютно разумным.
Самые дорогие ошибки вообще часто выглядят разумно — пока не начинаешь проверять первичку.
Когда мы начали сверку, подтвердить закупку материалов на эту сумму не смогли.
Дальше выяснилось:
— рабочей и исполнительной документации нет;
— из проектной документации есть только стадия П, которая не соответствует нашему ТЗ;
— обещанного ликвидного залога нет;
— часть поставщиков не способна выполнить обязательства;
— металлоконструкции заказаны у компании, находящейся в банкротстве.
С юридической квалификацией пусть разбирается суд. Позднее мы получили судебное решение на 420 млн ₽ и инициировали банкротство подрядчика.
Но в тот момент решение суда не могло достроить здание.
Стройка без документации — не объект. Это набор чужих обещаний, частично залитых бетоном.
Мы забрали стройку у генподрядчика и начали восстанавливать всю картину: каждый платёж, каждый договор, каждого поставщика.
Нужно было понять две простые вещи:
За что мы заплатили?
И что реально получили взамен?
Оказалось, продолжать проект по прежней схеме невозможно.
Мы нашли нового поставщика металлоконструкций. Но просто заменить одну компанию другой было недостаточно — нужно было ещё сохранить себестоимость.
Вместе с проектировщиками пересобрали каркас и снизили металлоёмкость на 25% без потери прочности.
Экономия — 15 млн ₽.
На фоне проблемы в 200 млн это не победа века. Но именно с таких решений проект снова становится управляемым.
Чтобы достроить здание и внешние сети, мы привлекли кредит и вложили собственные деньги — больше 500 млн ₽.
На объекте уже были покупатели, обязательства и наша фамилия.
Репутация — самый дорогой залог. Банк его не принимает, но рынок взыскивает всегда.
В итоге мы:
— достроили и ввели в эксплуатацию здание и внешние сети;
— выкупили участок;
— продали 50% площадей парка;
— получили судебное решение на 420 млн ₽;
— инициировали банкротство подрядчика;
— собрали собственные команды технического заказчика и генерального подрядчика.
Главный результат этой истории — не только готовое здание.
Мы создали систему, которая умеет вытаскивать сложные индустриальные проекты, когда перестают сходиться проектирование, бюджет, подрядчики и документы.
Деньги у подрядчика — ещё не материалы.
Обещанный залог — ещё не обеспечение.
Подписанный договор — ещё не управляемая стройка.
Строить как Медичи — не про красивый фасад. Это про ответственность за то, что останется после тебя.
Самое главное, что мы строим. И не сдаёмся.
Пока писал этот пост, подумал: у многих проект тормозит не из-за отсутствия денег или идей. Иногда есть один управленческий узел, который никто не решается честно разобрать.
Поэтому время от времени я готов разбирать такие проекты подписчиков.
Не проводить бесплатный аудит всего проекта на 300 страниц. А посмотреть один ключевой вопрос, от которого зависит движение дальше.
Если хотите предложить свой проект, пришлите мне одним сообщением:
Город, назначение и площадь объекта.
На какой стадии находится проект.
Сколько уже вложено и сколько ещё требуется.
На чём именно всё застряло.
Какое решение необходимо принять в ближайшие 30 дней.
На первом этапе — без конфиденциальных документов.
Выберу несколько кейсов, где наш опыт в производстве, строительстве и девелопменте действительно может быть полезен. Если увижу рабочий сценарий — свяжусь и предложу его обсудить.
Денис Кузнецов в telegram | 646 |
| 19 |  Когда горит чужой склад, я очень хорошо понимаю, что чувствует предприниматель
Несколько лет назад днём загорелся торговый центр «Синдика».
Причиной стала ошибка при проведении сварочных работ на парковке. Внутри находились два моих магазина.
Огонь уничтожил товар, оборудование, вложенные деньги. Компенсацию мы тогда так и не получили.
Это был тяжёлый момент. Но именно тогда я окончательно понял вещь, которую предприниматели обычно понимают только после серьёзного удара:
нельзя держать весь бизнес в одном месте и зависеть от одной точки.
К счастью, на тот момент у меня уже была сеть магазинов. Потеря двух точек не уничтожила компанию полностью, но заставила меня пересмотреть саму модель бизнеса.
Я решил постепенно уходить от розницы и перестраивать компанию на крупный опт, работу с девелоперами и застройщиками.
Не потому, что розница была плохим бизнесом.
А потому, что я увидел, насколько хрупкой может быть система, когда слишком многое завязано на конкретную площадку, арендодателя или инфраструктуру, которой ты не управляешь.
Поэтому сейчас я особенно переживаю за коллег, которые строят бизнес на маркетплейсах.
Со стороны кажется: загрузил товар — и продавай.
Но на самом деле это невероятно сложный бизнес.
Нужно разобраться в комиссиях, логистике, хранении, штрафах, возвратах, налогах, маркировке, рекламе и постоянно меняющихся правилах. Иногда только на то, чтобы понять реальную экономику одной продажи, уходит больше времени, чем на создание самого товара.
И после всей этой работы самое болезненное — потерять товар не из-за ошибки в продукте, рекламе или управлении, а из-за события, на которое ты никак не мог повлиять.
Мы тоже пострадали в текущей ситуации. Часть нашего товара сгорела на складе маркетплейса.
Для нас это небольшая часть общего запаса, поэтому бизнес продолжает работать. Мы приняли решение временно продавать товар со своего склада.
И в этом я снова увидел тот же урок, который получил после пожара в «Синдике».
Свой склад не отменяет маркетплейсы. Он снижает зависимость от них.
Можно продолжать использовать FBO. Можно продавать через FBS. Можно распределять запасы между разными площадками. Но у предпринимателя должна быть собственная опора — место, где он контролирует товар, людей и процессы.
Потому что маркетплейс — это мощный канал продаж.
Но бизнес не должен полностью находиться внутри чужой системы.
Именно поэтому мы сегодня говорим селлерам не просто о покупке недвижимости.
Мы говорим о собственной базе для бизнеса: склад, офис, обработка заказов, упаковка, маркировка и возможность продолжать работать, даже когда внешняя инфраструктура даёт сбой.
Я искренне сочувствую всем предпринимателям, которые сейчас потеряли товар.
Я знаю, каково это — смотреть на пожар и понимать, что внутри находятся годы твоей работы.
И знаю ещё одно:
после таких событий бизнес можно восстановить.
Но лучше заранее построить его так, чтобы одна авария не могла остановить всё.
Ваш товар не должен зависеть от одного склада.
Денис Кузнецов в telegram | 651 |
| 20 |  +6То, что не видно в лобби, помогает продавать дороже
19 лет назад я запустил производство люков и дверей Revizor.
Тогда задача звучала довольно просто: сделать доступ к инженерным коммуникациям аккуратным и удобным. Чтобы не торчали уродливые металлические дверцы, не ломалась плитка и не приходилось каждый раз разбирать половину стены.
Но чем больше мы работали с девелоперами и архитекторами, тем яснее становилось: это история уже не про люки и двери. Это история про архитектуру и стоимость продукта.
Можно потратить огромные деньги на камень, свет, мебель и дизайн лобби. А потом поставить посреди этой красоты обычную техническую дверь — и одним элементом удешевить всё пространство.
Покупатель может не понимать, что именно ему не нравится. Он просто чувствует: здесь что-то не дотянули.
Поэтому мы начали проектировать двери, которые не спорят с интерьером, а становятся его частью.
Под крупноформатную плитку.
Под камень и МДФ-панели.
Под окраску.
Под отделочные материалы весом до 200 кг.
С открыванием до 180 градусов.
С противопожарным исполнением.
С собственной системой многорычажных петель и точной регулировкой.
В одном из проектов для Донстрой перед нами поставили задачу: интегрировать дверь с тяжёлой керамической плиткой в архитектуру премиального лобби и обеспечить открывание на 180 градусов.
Стандартное решение здесь просто не работало. Большой вес отделки, требования к геометрии, минимальные зазоры и ежедневная эксплуатация противоречили друг другу.
Мы переработали конструкцию, рассчитали нагрузку, узлы крепления и механику открывания. В результате дверь перестала выглядеть отдельным техническим элементом. Она стала продолжением стены.
Именно в этот момент я окончательно понял:
дорогой продукт складывается не только из того, что покупатель замечает.
Ещё больше — из того, что не бросается ему в глаза.
Сегодня Revizor — это уже не просто завод люков и дверей. Мы создаём инженерные решения для лобби, холлов и общественных пространств, где архитектура должна оставаться чистой, а доступ к коммуникациям — удобным и надёжным.
Потому что детали формируют восприятие.
Восприятие формирует ценность.
А ценность помогает продавать квадратный метр дороже.
Если вы занимаетесь девелопментом, строительством или архитектурой — пишите мне в личку.
Посмотрим ваш проект и подберём решение для доступа к инженерным коммуникациям так, чтобы оно не разрушало интерьер, а становилось частью архитектуры.
Денис Кузнецов в telegram | 598 |
