Российская недвижимость ️

Москва стала самым недоступным городом в России в контексте льготной ипотеки. По новым лимитам, на сумму в 6 миллионов рублей доступно всего 10% от общего предложения недвижимости в городе, что составляет 5200 лотов, в основном в студиях и однокомнатных квартирах в Новой Москве. В других миллионерских городах ситуация может быть немного лучше, хотя не везде: в Казани доступно только 20% представленных лотов, а в Нижнем Новгороде – 32%. Застройщики в Москве уже начали снижать цены и предоставлять скидки, и скоро подобные тенденции могут распространиться и на другие крупные города России.

По мнению Счетной палаты, отмена льготной ипотеки на квартиры площадью меньше 33 «квадратов» может поспособствовать изменению подхода застройщиков к проектированию более просторного жилья и исключению поддержки «однушек» и студий. Предложение об этом высказала представительница Наталья Трунова, указав, что поддерживать спрос на некомфортное жилье не имеет смысла, особенно в свете планов обеспечения каждого гражданина жилплощадью от 33 «квадратов» к 2030 году, заявленных президентом. Разработчики получают наибольшую прибыль от таких объектов, что делает Минстрой, защищающий интересы застройщиков, выступить против этой инициативы.

Согласно информации Росстата, ввод жилья в России увеличился на 1,6% по сравнению с прошлым годом. Общий объем ввода жилья составил 36,6 миллиона квадратных метров, причем на строительство индивидуальных жилых домов пришлось 25,5 миллиона квадратных метров, что составляет 69% от общего объема. За год доля частного строительства увеличилась на 20%, что может свидетельствовать о изменении планов застройщиков из-за ожидаемого сокращения льготной ипотеки. Эти изменения ожидаются уже через 1,5 месяца. Согласно данным Минстроя, число запусков новых строительных проектов увеличилось на 14% с начала года. Однако в основном это касается регионов, где отсутствует перенасыщение рынка. Например, в Татарстане доля новых проектов выросла на 33,7%, а в Ленинградской области на 14,9%. В то же время в Подмосковье показатель уменьшился на 7,4%, а в Краснодарском крае даже на 19,9%.

Жители Москвы предпочитают покупать жилье поблизости от парков, что стало ключевым трендом в период экономического кризиса. Сейчас проекты застройки конкурируют между собой, и горожане выбирают наиболее привлекательные проекты, делая выбор в пользу жилых комплексов, расположенных рядом со старыми парками города. Эта архитектурная особенность пользуется наибольшим спросом среди потенциальных покупателей, более 72% из которых отдают предпочтение именно этой локации. Также значительная часть людей (32-45%) желают наличия развитой спортивной инфраструктуры поблизости, а не просто стандартных беговых дорожек и тренажеров. Вместе с тем, требование наличия торговых центров в шаговой доступности уступает свои позиции, спрос на них снизился до 45% и продолжает снижаться. Интересно, что важность развитой транспортной инфраструктуры при выборе жилья отходит на второй план, возможно, из-за распространения удаленной или гибридной формы работы.

Доля просрочки по ипотеке продолжает увеличиваться, вызывая тревогу у аналитиков ЦБ и участников рынка. За первый квартал 2024 года этот показатель вырос на 6% и составил 61,8 млрд рублей в общем ипотечном портфеле. Год назад уровень просрочки был на 1,18% ниже - 56,1 млрд рублей. Средний срок просрочки по ипотечным кредитам составляет 2 года. Этот тревожный тренд может продолжаться, поскольку заемщики, взявшие кредиты по низким ставкам у застройщиков, сталкиваются с наступлением кризисного периода. Центробанк опасается увеличения числа клиентов с долговой нагрузкой свыше 80%, которые уже составляют 47% от общего числа договоров к концу 2023 года. Банки продолжают предоставлять высокорискованные кредиты с малым первоначальным взносом и минимальными ставками от застройщиков, что может привести к резкому увеличению просрочки уже к 2026 году.

Московские застройщики тоже сокращают объем строительства новых проектов. По данным "Метриум", количество квартир в зданиях на стадии котлована сократилось на 15% к концу апреля, даже несмотря на открытие пяти новых строительных проектов. Средняя цена за квадратный метр в новостройках оставалась примерно на том же уровне, около 333 327 рублей. Несмотря на это, средняя стоимость квадратного метра почти во всех районах продолжала расти, что обусловлено различными этапами строительства и требованиями банков, налагающих финансовые модели. Лидером по количеству доступных квартир остается Южное ВАО, где на продажу предлагалось 4300 квартир.

Минстрой сообщил, что за первые три месяца текущего года было выдано 51,3 тысячи ипотечных кредитов на строительство индивидуальных жилых домов. По мнению ведомства, причиной такого заметного роста стало упрощение процедуры оформления домов в частную собственность и наличие льготных программ для подключения к коммуникациям.

В скором времени в Москве, и затем по всей России, могут запретить строительство студий в жилых домах, которые имеют площадь менее 28 квадратных метров. Пункт 5.2 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" устанавливает этот минимум в новых строительных нормах и правилах для России. Согласно информационному письму Москомэкспертизы, однокомнатные квартиры должны иметь как минимум 28 квадратных метров. Нормы для проектирования жилых помещений с меньшей площадью отсутствуют. Общероссийские строительные нормы рекомендуют, чтобы однокомнатные квартиры были от 28 до 38 квадратных метров. Если в проекте жилого комплекса предусмотрены студии площадью менее 28 квадратных метров, то такие проекты могут получить отрицательное заключение при экспертизе. Новые правила будут распространяться прежде всего на объекты, которые еще не прошли согласование.

На последнем заседании Центрального банка обсуждалась возможность не снижения, а увеличения ключевой ставки до 17%, как указано в свежем резюме заседания. Причиной выступают высокие уровень инфляции и бюджетные расходы, обусловливающие необходимость таких решительных шагов. В результате в стране наблюдается противостояние двух взаимоисключающих сил: Министерство строительства и часть правительства поддерживают идею доступной ипотеки и как можно скорейшего снижения ключевой ставки. В то же время, Центральный банк и экономический блок правительства выступают за противоположное, так как для них важны доступные кредиты, способствующие регулированию инфляции и других процессов, вытекающих из нее. Для девелоперов это становится тревожным сигналом, ведь с приближением июля, когда ипотека официально станет недоступной, ожидается рост продаж, который, однако, может негативно отразиться на летнем сезоне.

На фоне высоких ставок по ипотеке, стоимость долгосрочной аренды жилья увеличивается. Согласно данным изучения, проведенного «Авито Недвижимость», средняя арендная плата за однокомнатную квартиру в России составляет около 30 000 рублей в месяц. При этом четырехкомнатные квартиры подешевели на 20%, их стоимость снизилась с 170 000 до 150 000 рублей в месяц. В то же время, согласно аналитикам «Авито», студии и однокомнатные квартиры подорожали на 25%, двухкомнатные – на 17%, а трехкомнатные всего на 2% в рассмотренных 39 городах России.