Урбан блок | Леон Пряжников

Немного заземления после бесконечных офисников, жилых комплексов и прочей урбанины. На этот раз — Шотландское нагорье, вереск и овцы. Помните сцену из «На игле», где компания Рентона выбирается из Эдинбурга на природу? Вокруг невероятные пейзажи, а Рентон вместо восхищения разражается монологом о том, как ужасно быть шотландцем. Глядя на эти виды, сложно с ним согласиться. Хотя погода периодически помогает понять его настроение. Это Cairngorms, окрестности Braemar. Здесь довольно быстро заканчиваются деревья, дороги и вообще любые признаки цивилизации. Остаются горы, камни, реки, вереск и погода, которая меняется быстрее, чем успеваешь достать дождевик. Из живности — овцы, которые совершенно не заинтересованы в твоём существовании, и олени, которые, наоборот, внимательно следят за каждым движением. Помните, как в «Коте в сапогах» все поля, луга и леса внезапно оказывались владениями маркиза Карабаса? В детстве казалось довольно абсурдным. А тут выясняется, что это вполне рабочая модель землепользования. Например, огромным поместьем Invercauld вокруг Braemar семья Farquharson распоряжается уже около пятисот лет. Горы, реки, вереск, олени — и всё это чья-то частная собственность. Разница лишь в том, что местным маркизам Карабасам даже кот в сапогах не понадобился. В Braemar есть The Fife Arms — викторианский отель, который галеристы Иван и Мануэла Вирт превратили в гостиницу с музейными амбициями. Внутри шотландский тартан, антиквариат, набитые искусством комнаты и коллекция, которой позавидовали бы некоторые музеи. На последнем фото я сижу под оригинальной картиной Пабло Пикассо. Не в музее, не за ограждением, а на обычном гостиничном диване. В общем, даже когда вокруг на десятки километров нет ни одного здания, рано или поздно выясняется, что всё уже давно приватизировано. А самые интересные стены ещё и увешаны Пикассо.

Знакомьтесь, это The Scoop — офисное здание в лондонском Саутуарке, завирусившееся в рилсах запрещённой соцсети. Здание стоит рядом с католической церковью Most Precious Blood 1892 года постройки. Архитекторы Corstorphine & Wright не стали строить офисник с нуля: реконструировали существующий корпус, расширили его, добавили этаж и сделали довольно эффектный фасад из белого глазурованного кирпича. Но самое интересное здесь — откуда вообще взялась эта странная геометрия. Новый объём перекрывал бы вид с Union Street на огромное круглое окно исторической церкви. Поэтому архитекторы буквально вырезали из здания вогнутую поверхность, сохранив эту перспективу. Получилась архитектура, в которой ограничение стало главным выразительным приёмом. По-моему, это отличный пример того, что качественная архитектура — не только про условное «красивое здание» само по себе, но и про гигиену взаимодействия с окружением. Новое не пытается притворяться старым, но и не игнорирует его. Наоборот, историческая церковь здесь буквально сформировала архитектуру современного офисника. Правда, стоит обойти здание за угол — и вся параметрическая магия заканчивается. Вместо белого глазурованного кирпича — обычный красный, частично ещё от старого здания. Архитектурный шедевр с одного ракурса, рациональный офисник — с другого. Архитектурная гигиена гигиеной, но экономику проекта никто не отменял.

Стадион Стрельцова практически готов к возвращению «Торпедо» на Восточную улицу. Первый матч — против «Ротора» — назначен на 23 октября. А мне удалось попасть внутрь арены чуть раньше. Стадион получился действительно очень классным. Камерным, компактным, с близкими к полю трибунами и без попытки построить очередную гигантскую арену просто потому, что можем. Всё-таки для футбольного стадиона принцип «больше = лучше» работает далеко не всегда. Хотя «камерный» здесь, конечно, понятие относительное: 15 тысяч мест, 62 тысячи квадратных метров и около 19 млрд рублей стоимости строительства. Вся история Стрельцова — довольно показательный пример того, как вообще можно обновлять спортивную инфраструктуру внутри дорогого сложившегося города. Старый спорткомплекс занимал огромную территорию, на которой помимо основной арены находились тренировочные поля и другие спортивные объекты. В результате территорию перекомпоновали: часть спортивной функции сохранили, сам стадион полностью перестроили, а часть земли ушла под жилой девелопмент. Параллельно жильём застроилась соседняя территория бывшей промки. Получается понятная девелоперская механика: вместо огромной территории с довольно низкой интенсивностью использования появляется более плотная городская застройка, а вместе с ней — экономика для комплексного обновления всего места, включая стадион. Вчера обещал, что Brentford нам ещё пригодится уже не как футбольный, а как девелоперский кейс. Новый стадион Brentford — Gtech Community Stadium в Лондоне на 17 250 зрителей изначально проектировали как часть большого mixed-use проекта. В первоначальной схеме вместе со стадионом предполагалось построить 910 квартир. Причём жильё там совершенно официально называлось enabling development — то есть девелопментом, который помогает сделать строительство самой арены финансово возможным. После переезда клуба под жилой девелопмент отдали ещё и площадку старого Griffin Park — того самого стадиона среди жилых улиц с четырьмя пабами по углам. Сам стадион уже демонтировали, а на его месте развивается жилой проект. То есть футбольный клуб буквально конвертировал земельный ресурс в новый стадион. А буквально через неделю после The Griffin я оказался в Эдинбурге и встретил ещё более прямолинейную версию той же схемы. Meadowbank был огромным устаревшим спортивным комплексом со стадионом. Его снесли, спортивную инфраструктуру собрали заново и гораздо компактнее, а высвободившуюся землю отдали под жилой девелопмент. Сейчас мастер-план предусматривает 705 юнитов вместе с коммерческими и общественными помещениями. Причём это буквально часть финансовой модели: ещё на старте проекта город прямо писал, что строительство нового спортцентра будет частично профинансировано продажей части существующей территории. Получается, история Стрельцова — вовсе не какая-то специфическая московская схема. Это вполне международная девелоперская модель: дорогую городскую землю начинают использовать интенсивнее, а получившаяся экономика позволяет заодно полностью обновить спортивную инфраструктуру. Теперь непосредственно к тому, что получилось на Восточной у Sminex и «Сибпромстроя». Когда год назад на стадионе положили искусственный газон, многие болельщики были этим недовольны. Натуральный газон всё-таки считается единственно правильным футбольным покрытием. Но логика здесь вполне прагматичная. Поле делали не только под несколько десятков домашних матчей основной команды в год. Оно должно выдерживать гораздо более интенсивное использование — в том числе тренировки и игры молодёжных и юношеских команд. Синтетика уровня FIFA Quality PRO с подогревом и системой полива в таком режиме просто позволяет использовать стадион значительно чаще. Ещё одна претензия тогда была к креслам. Вместо огромной надписи «ТОРПЕДО», которая была на Восточной трибуне, сначала появился довольно абстрактный зелёно-бело-чёрный пиксельный рисунок. Так вот — «ТОРПЕДО» вернули. И выглядит это отлично. Огромные буквы на трибуне — простой, но очень правильный реверанс старому стадиону. Встретимся 23 числа на стадионе?

Небольшой футбольный оффтоп из Лондона. Это The Griffin — тот самый паб из «Хулиганов Зелёной улицы». В фильме он изображает домашний паб фанатов West Ham, где тусуется Green Street Elite. Есть только небольшая проблема: находится The Griffin вообще на западе Лондона, в Brentford. И исторически это один из пабов болельщиков местного Brentford FC. Судя по доске у входа, традиции соблюдаются до сих пор — матчи Brentford здесь показывают. Поэтому довольно забавно сидеть с Guinness в «главном пабе фанатов West Ham» из фильма и смотреть на надпись BRENTFORD ON TV. Старый стадион Brentford назывался Griffin Park — название было отсылкой к расположенной неподалёку Fuller’s Griffin Brewery. Более того, сам стадион в 1904 году построили на бывшем яблоневом саду, который использовала пивоварня. Griffin Park стоял среди жилых улиц, а на каждом его углу находилось по пабу. The Griffin — один из этой четвёрки. Brentford переехал на новый стадион. И вот новый стадион интересен нам уже не столько футболом, сколько девелопментом: его строительство стало частью большой трансформации территории с жильём и другой застройкой вокруг. В общем, Brentford нам скоро ещё пригодится — уже как довольно интересный референс для одного московского стадиона.

Пока Москва окончательно не превратилась в ноябрь, хочется поделиться кадрами настоящей золотой осени. С синим небом, жёлтыми деревьями и, конечно, стройкой делюкс-класса посреди всего этого великолепия. На прошлой неделе по приглашению Sense ходил гулять вокруг их PHANTOM на Малой Сухаревской. Причём это была не столько экскурсия по самому проекту, сколько прогулка по Москве вокруг него — от Садового кольца в сторону самого центра. Получилось почти как разрезать город на куски пирога: за несколько кварталов меняются эпохи, масштаб застройки, архитектура и вообще ощущение города. За современную, гедонистическую часть прогулки отвечал местный житель Фил Воронин. Тот самый «у губ твоих конфетный, конфетный вкус». PHANTOM — хороший пример того, что современная стеклянная архитектура в исторической Москве сама по себе вообще не проблема. Проект довольно аккуратно спрятан внутри существующей застройки Сухаревки. Со стороны Садового его практически не будет видно: никаких тебе стеклянных зубов, внезапно вырастающих над историческим городом. Здесь всего 7–9 этажей, и новый дом скорее встраивается в существующий силуэт, чем пытается его переписать. Концепцией корпуса, в который интегрирован исторический фасад, занималось бюро DROO — лондонские архитекторы, которые довольно много работают на стыке новой архитектуры и исторического контекста. Например, в центре Лондона они сделали Castle Lane — современный жилой дом в охранной зоне Вестминстера, где традиционный английский эркер переосмыслили через кирпич и гнутое стекло. В общем, опыт аккуратно встраивать современную архитектуру в существующую застройку у них вполне профильный. Стекла много. На стройке сейчас активно монтируют фасады, и это тот случай, когда стеклянный фасад мне нравится уже непосредственно на стройке. Большие стеклянные панели, скругления, террасы — всё то, что довольно легко испортить в реализации, выглядит хорошо. Причём рядом сейчас происходит ещё одна важная для этого места история. В лесах стоит контора Ново-Сухаревского рынка — самая ранняя из сохранившихся построек Константина Мельникова (фото 7-8). Её сейчас реставрируют для культурного центра «МИРА». С ними мы уже встречались в Суздале: это те самые люди, которые развивают там несколько культурных площадок, включая «ГЭС на Нерли». Теперь у «МИРА» появится площадка и в Москве — зато какая: настоящий Мельников рядом с Сухаревской. Мне нравится, что после завершения всех работ обновлённая контора рынка и PHANTOM вообще не должны спорить друг с другом этажностью. Мельников остаётся самостоятельным историческим объектом, новый дом — современной архитектурой, а вместе они просто обновляют этот кусок города, не устраивая соревнование. Кажется, это хороший пример того, что современная архитектура в историческом центре совершенно не должна строиться «под старину» или обязательно уходить в неоклассику. Иногда достаточно соблюдать масштаб окружения.

Почему-то осенью появляется резкое желание становиться градозащитником. В прошлом году в октябре сносили дом-коммуну «Изотерма». В этом шумит другой адрес — Новая Басманная, 26. Только здесь проблема не столько в том, что сносят, сколько в том, что хотят построить. В текущих реалиях градозащита — довольно специфический процесс, которого скорее нет, чем есть. После отмены публичных слушаний коммуникация с локальными жителями сведена к минимуму, и зачастую узнать о новом проекте они могут уже постфактум, когда его реализация фактически началась. А когда вообще начинается реализация девелоперского проекта? Когда подписали площадку и начали прорабатывать документацию или когда вышли на стройку? Для девелопера проект начинается значительно раньше. Первичный best use, оценка земли и финансовая модель — это уже работа над проектом. Для жителя проект начинается тогда, когда в интернете появляется реклама, а за забором — техника. Вот и в Басманном районе о новом проекте многие узнали в момент начала сноса строений на земельном участке и активного старта рекламы жилого проекта. Понятно, что локальным жителям почти любая новая жилая стройка воспринимается в штыки. Базовый набор претензий знакомый: будут пробки, станет сложнее с общественным транспортом и парковкой, не хватит детских садов, школ и поликлиник. Эстетическо-архитектурная часть вопроса обычно волнует сильно меньше. Домы и окны — везде одинаковые. Но в случае Новой Басманной один из ключевых вопросов как раз архитектурный. Басманный — исторический и в основном довольно низкоэтажный район. И тут на улице, которая ещё Пушкина видела, возникает 36-этажная стекляшка. Записываться к локалам не буду, но как житель Лефортово регулярно проезжаю по Басманной и считаю, что высотность здесь — часть образа района и той самой непередаваемой атмосферы старой Москвы. ИМХО, но именно Басманный — самый «московский» район за пределами Садового. Что бы там любители Пресни и Хамовников ни говорили. Причём прямо напротив участка стоят две панельки с ушатанными фасадами — отдельное спасибо хаотичному остеклению. Их высота вполне могла бы стать верхней отметкой для нового проекта. Но нет. Высотность выбрали другую. При этом я прекрасно понимаю архитекторов, которым нужно было выполнить ТЗ заказчика. Прекрасно понимаю и заказчика-девелопера, у которого с меньшим количеством ТЭПов финансовая модель, очевидно, не летела. Площадка сложная: историческое окружение, ОКН, дорогая земля, реставрация. Тут надо было семь раз отмерить и только потом резать. А сейчас что получаем? Довольно обоснованное недовольство жителей уже реализуемым проектом. Посмотрел проектную декларацию. Площадку ещё даже не успели полностью расчистить, а из проектного финансирования уже использовано 9,3 млрд рублей. Понятное дело, на что могли уйти эти деньги, но сама цифра хорошо отвечает на вопрос, на какой стадии находится проект к тому моменту, когда жители начинают собирать подписи за его остановку. Подписи, кстати, собирают красиво и активно (их канал в тг). Честно, не знаю, к чему именно этот сбор персональных данных в итоге может привести и каким образом он способен остановить проект на такой стадии. Но пожелаю инициативным жителям максимальной огласки ситуации. Прохожие мимо стройки смотрят за забор значительно чаще обычного. Кстати, Таганская АТС, о которой переживали вообще все в апреле 2016 года, тоже находится в Басманном районе. Совпадение? Не думаю.

Кажется, постинг про King’s Cross окончательно скатился в классическое «посмотрите, как хорошо там, где нас нет». Обычно от такого подхода неплохо отрезвляют цифры, поэтому давайте немного испортим красивую картинку. Начнём с самого любимого — ценового позиционирования. Ориентир по недавним сделкам — около £14 тыс./м². Это, на секундочку, примерно 1,6 млн рублей за метр по нынешнему курсу. То есть по московским меркам мы уже где-то на уровне хорошего проекта на всеми любимой Пресне. А в любимом доме всех людей, вставляющих картинки из Пинтереста в презентации, — Cadence — текущие предложения доходят примерно до £20 тыс./м². Это уже около 2,2 млн рублей за метр. А так-то по нему и не скажешь: хороший дом, арочки, кирпичик. В Москве за такие деньги мы уже начинаем очень внимательно рассматривать Хамовники. Да, Лондон очень дорогой город, но по меркам других аналогичных застроек King’s Cross — самый дорогой. Он дороже, чем Nine Elms / Battersea — там в районе £9 тыс./м², Elephant Park — £8 тыс./м², Wembley Park — £7,5 тыс./м² и так далее. Не буду делать вид, что как-то разбираюсь в недвижимости Лондона: нет, не разбираюсь. Но если сравнивать с тем, что у нас назвали бы аналогичными КРТ или КОТами, то King’s Cross — самый дорогой проект из этой выборки. Дальше совершенно лично для меня непонятная история с affordable housing. Affordable — это не квартиры, которые просто продают на 40% дешевле рынка. Это отдельная система доступного жилья, и его в King’s Cross около 40%. В первоначальной программе было предусмотрено 750 таких квартир: 500 social rent и 250 intermediate. То есть часть жилья сдаётся по регулируемой социальной ставке, часть предназначена для людей, которые не проходят в социальную аренду, но и обычный рынок себе позволить не могут. Были здесь и shared ownership, когда человек покупает только долю квартиры, а за остальную часть платит аренду. В итоге с одной стороны Gasholders, где квартира может стоить миллионы фунтов, а с другой — социальное жильё. Причём это не побочный эффект проекта, а изначально зашитая в его экономику часть продукта. Следующая история — масштаб проекта. King’s Cross занимает около 27 га, на которых построили примерно 743 тыс. м² недвижимости. И вот здесь структура важнее общей цифры: жилья всего около 1 750 квартир, зато офисов — примерно 395 тыс. м², ритейла, ресторанов и кафе — ещё около 46,5 тыс. м². То есть King’s Cross — вообще не огромный жилой девелопмент с красивым благоустройством. Это прежде всего office-led mixed-use район у одного из мощнейших транспортных узлов Лондона, где жильё — только одна из функций. Во-первых, по меркам Москвы проект по площади небольшой. Во-вторых, такого уровня mixed-use у нас вообще сложно найти как прямой аналог. Сейчас только раскручиваются проекты КРТ, где соотношение жилья и нежилых функций может быть условно 70 на 30. Деньги, ТЭПы — а что их объединяет? Правильно, сроки. Argent выбрали девелопером в 2001 году, разрешение на мастер-план получили в 2006-м, инфраструктурные работы начались в 2007-м, активная стройка — в 2008-м, а последние крупные объекты добрались до финиша только в середине 2020-х. То есть от начала работы над проектом до его фактического завершения — почти четверть века. 25 лет — это уже не совсем обычный девелоперский цикл. Это практически поколенческий горизонт. За это время успевают поменяться рынок, архитектурная мода, арендаторы, стоимость денег, несколько кризисов и люди, которые вообще начинали проект. С точки зрения качества городской среды это, возможно, даже плюс. С точки зрения скорости реализации ТЭПов — ну такое. Девелоперский продукт на фотографиях, картинках и рендерах — это одна реальность, а в экселе — немного другая. Главное, чтобы они почаще пересекались, а не существовали отдельно друг от друга. А то по рынку ходит слух, что красота — это тишина между цифрами, которую не уловить никаким вычислением.

С общественной архитектурой King’s Cross вообще повезло. Stanton Williams превратили бывший Granary Building в кампус Central Saint Martins — университет стал одним из главных якорей нового района. Heatherwick Studio взялись за Coal Drops Yard: два викторианских угольных склада превратили в торгово-ресторанный кластер, а их знаменитая «целующаяся крыша» связала исторические корпуса новым объёмом. А Bell Phillips Architects вообще сделали парк внутри газгольдера №8: чугунный каркас сохранили, а вместо резервуара внутри появился круглый газон с зеркальной перголой. С жильём разнообразия ещё больше. Самый эффектный проект — Gasholders London от WilkinsonEyre: три новых цилиндрических жилых корпуса буквально вставили внутрь восстановленных чугунных каркасов викторианских газгольдеров. Рядом Tapestry от Níall McLaughlin Architects — терракотовый дом с глубокими балконами и довольно неожиданными орнаментами, собранными в том числе из ассирийских и египетских мотивов. Plimsoll Building от David Morley Architects интересен уже не столько фасадом, сколько начинкой: внутри большого жилого комплекса на 178 квартир разместили ещё и образовательные функции. Ну и Cadence от Alison Brooks Architects — огромный краснокирпичный жилой квартал, где главным архитектурным мотивом стали гигантские арки. Это тот самый дом из Пинтереста, который любят вставлять как референс вообще в любые презентации. И вот здесь особенно хорошо видно, зачем вообще был нужен весь мастер-план. Allies and Morrison не стали проектировать один гигантский ЖК собственными силами и не заставили остальных архитекторов рисовать одинаковые фасады. Они придумали городской каркас и правила, а уже внутри них WilkinsonEyre смогли засунуть жильё в газгольдеры, Heatherwick — заставить викторианские склады целоваться крышами, Níall McLaughlin — увлечься орнаментами, а Alison Brooks — нарисовать огромные кирпичные арки. Архитектура получилась очень разная, местами довольно смелая, но каждый проект — пазл одной картины. Наверное, это и есть главная фишка хорошего мастер-плана: он не делает архитектуру одинаковой, а позволяет ей быть разной, не превращая район в архитектурный винегрет.

В Москве запущен процесс редевелопмента бывших грузовых дворов. Пока все эти проекты находятся в начале пути, отправляемся смотреть на уже реализованный пример в Лондоне, где редевелопмент прошёл гигантский кусок бывших железнодорожных земель прямо за вокзалами King’s Cross и St Pancras: пути, склады, газгольдеры, Regent’s Canal и куча викторианской промышленной архитектуры. И вместо того чтобы всё это расчистить, нарисовать красивый генплан, а потом попытаться объяснить, почему между башнями опять получился ветер, здесь сначала решили придумать правила, по которым новый район будет постепенно собираться. В 2001 году Argent St George — совместное предприятие девелоперов Argent и St George — выпустило документ Principles for a Human City. В нём сформулировали десять принципов будущего King’s Cross: от городского каркаса и mixed-use до доступности и работы с наследием. Причём прямо писали, что улицы, площади, парки и связи между ними в итоге так же важны, как сами здания. Мне вообще очень нравится формулировка human city. Потому что за ней здесь скрывается довольно прагматичный девелоперский подход: хороший город должен пережить конкретного архитектора, конкретного арендатора и вообще текущий рынок. Поэтому мастер-план изначально проектировали с возможностью менять функции, очередность строительства и даже отдельные здания, сохраняя главное — городской каркас. В 2004 году эта логика уже превратилась в огромный King’s Cross Opportunity Area Planning & Development Brief. И там довольно подробно прописали, каким должен быть будущий район: проницаемая сеть улиц, связи с соседними районами, разные общественные пространства, mixed-use, активные первые этажи и интеграция исторических зданий. Отдельно требовали не создавать огромные непроницаемые кварталы, монолитные single-use зоны и мертвые длинные глухие фасады без входов и витрин. Сам мастер-план делали Allies and Morrison. И, пожалуй, самое интересное здесь — он не пытался заставить весь King’s Cross выглядеть одинаково. Фиксировался городской каркас: маршруты, площади, общественные пространства, сохраняемые здания, параметры участков и основные ограничения. А уже внутри него могла появляться довольно разная архитектура. Если совсем упростить принципы King’s Cross, то сначала проектируется пространство, потом кварталы, потом здания. Не наоборот. Сначала определили, где люди будут ходить, где появятся площади и парки, как район свяжется с вокзалами и соседними улицами, что из старой застройки нужно сохранить. Затем территорию разбили на отдельные участки и задали для них функции, плотности и высоты. А конкретные здания уже проектировали разные архитекторы. Поэтому мастер-план здесь не фиксированная картинка будущего района, а скорее набор правил, внутри которых район может постепенно меняться и при этом не разваливаться на отдельные проекты. При этом существующую геометрию территории не пытались победить. Вокзалы, железная дорога, Regent’s Canal и промышленное наследие стали исходными данными нового района — прям как в Camden. Вообще у Allies and Morrison есть целая книга King’s Cross: The Making of a Masterplan про то, как всё это собиралось. Теперь жалею, что не купил её в Лондоне. Кажется, это буквально учебник о том, зачем девелоперу нужен хороший мастер-план. Потому что мастер-план — это основа девелоперского продукта. Можно сделать дорогие фасады, посадить взрослые деревья, заказать красивые МОПы и поставить модные рестораны на первых этажах. Но если скелет района изначально собран неправильно, то никакими фасадами и благоустройством проект уже не спасти. Поэтому King’s Cross для меня — не только эталонный мастер-план, но и пример самого подхода к мастер-планированию: сначала правила хорошего города, а уже потом красивые дома. Хотя с красивыми домами там тоже всё в порядке. Про архитектуру King’s Cross — дальше.

Если вылизанный Nine Elms вам не по душе, то необходимо срочно отправиться в местный лондонский Китай-город — Camden, чтобы заземлиться. Граффити, фрики, рынок, канал + что самое удивительное — хорошо интегрированная во весь этот зоопарк новая недвижимость. Самый интересный пример — Hawley Wharf от AHMM. Тут mixed-use получился буквально трёхмерным: жильё, офисы, школа, мастерские, рынок, рестораны и ритейл перемешаны не только между корпусами, но и по этажам. Например, в главном здании рынка снизу находятся торговые пространства, выше — мастерские и офисы, а наверху рестораны и общественные террасы. Но самое интересное — железная дорога здесь не проблема, которую пытались спрятать, а часть мастерплана. Новые дома буквально расставили вокруг действующих викторианских виадуков, а пространства внутри арок превратили в магазины, мастерские, пивоварню и другие коммерческие помещения. В результате виадук не разрезает район, а сам становится его первым этажом. Даже вдоль арок появилась отдельная торговая улица. Всегда проще всё отправить под нож и построить заново. А вот такие примеры работы с «историей» места и интеграции этой самой истории в новый девелопмент приятно удивляют. Особенно когда исторический объект не просто оставляют посреди нового ЖК как музейный экспонат, а заставляют работать на продукт. Ещё один пример mixed-use — Matter Building от Chassay + Last (фото 1 и 2). Проект совсем небольшой: всего 36 квартир и около 2 тыс. кв. м коммерции. Но даже тут зонирование и микс: к шумной Camden Street развернули офисы и активный первый этаж, к тихой Bonny Street — жильё, а к Regent’s Canal — балконы и террасы. В офисную часть уже успела сесть международная сеть коворкингов Spaces. То есть mixed-use здесь не привилегия огромных мастерпланов на десятки гектаров — иногда достаточно одного дома. Перемещаемся на рынок. Посреди викторианских конюшен и железнодорожных виадуков в 2000-х воткнули Triangle Building от ESA — тот самый со стеклянным закруглённым «носом» (фото 9). Раньше там работал огромный ресторан Gilgamesh, а теперь верхние этажи занимает коворкинг LABS. То есть даже посреди одного из самых туристических и хаотичных рынков Лондона умудрились заменить гигантский ресторан-ночной клуб на коворкинг. Возможно ли такое в Москве? Спойлер: нет. Ну и весь Кэмден забомблен граффити, вывесками, тату-салонами и прочим визуальным шумом. А ещё район плотно ассоциируется с Эми Уайнхаус: она жила здесь, выступала в местных клубах, а после её смерти в Stables Market даже поставили бронзовую статую. Поэтому саундтрек этого поста вполне очевиден — Amy Winehouse — Back to Black.

Не одним благоустройством хорош Nine Elms. Мне нравится довольно редкая для такого огромного объёма застройки вещь: архитектура почти нигде не пытается стать блокбастером. Конечно, есть стеклянный куб американского посольства с ETFE-парусами и знаменитый Sky Pool. Но это скорее исключения. Всё остальное — довольно прагматичная девелоперская архитектура, которая вполне могла бы попасть в адекватный таргет или стикер по СМР. Например, Riverlight от Rogers Stirk Harbour + Partners — шесть жилых корпусов, где главным архитектурным приёмом стал вынесенный наружу конструктив. Стальные диагонали, бетонные перекрытия, балконы и стеклянные лифтовые шахты просто не стали прятать и превратили в фасад. Получился вполне узнаваемый Роджерс — даже когда не строишь Центр Помпиду, всё равно хочется вывернуть здание кишками наружу. Кроме RSHP тут работали FCBS, AHMM, Arup Associates, HAL и другие бюро, но вместо архитектурного винегрета получилась довольно цельная фоновая застройка. В Embassy Gardens, например, много кирпича, больших окон, глубоких лоджий и металлических деталей. Отдельное удовольствие — кирпич. Его здесь десятки вариантов: от грубого красно-коричневого до моего фаворита — блестящего зелёного глазурованного, который выглядит скорее как керамика, чем привычный фасадный кирпич. Балконов здесь просто неприлично много. Больших, маленьких, угловых, утопленных, вынесенных наружу, иногда почти размером с комнату. Причём, что особенно удивительно для жилого района, они в основном не превратились в склад велосипедов, шин и сушилок. Может, воздух в Лондоне другой. Вот и балконы по назначению используются. На первых этажах та же логика продолжается небольшими патио и террасами. И тут архитектура уже напрямую работает с тем самым линейным парком из прошлого поста: дом не заканчивается фасадом, а постепенно растворяется в благоустройстве. У Embassy Gardens корпуса организованы вокруг поднятых дворов, а первые этажи связывают площадь, парк и улицы. Ещё одна вещь, которую начинаешь замечать только после нескольких кварталов: никто не уродует фасады. Нет леса внешних блоков кондиционеров, спутниковых тарелок, случайных козырьков и самостоятельно остеклённых балконов. При этом с кондиционированием в британском жилье всё гораздо менее однозначно, чем в Москве. Но решение своей квартирной проблемы почему-то не превращается в проблему фасада всего дома. Наверное, поэтому Nine Elms и кажется хорошим референсом именно для московского бизнес-класса. Здесь нет необходимости делать каждый дом архитектурным событием. Нормальная пропорция окон, хороший кирпич, большие балконы, чистый фасад и качественное благоустройство — уже вполне себе рабочая концепция.

От Battersea идём в сторону Vauxhall — через Nine Elms. Ещё недавно это был огромный промышленно-складской пояс с железной дорогой, газовыми предприятиями и оптовым New Covent Garden Market. Архитектурно район получился довольно разношёрстным. Здесь есть Riverlight от Rogers Stirk Harbour + Partners — шесть жилых корпусов с характерным вынесенным наружу конструктивом. Есть Embassy Gardens со знаменитым Sky Pool — прозрачным бассейном, подвешенным на высоте примерно 35 метров между двумя домами. Рядом — американское посольство в виде стеклянного куба от KieranTimberlake. Дальше идут новые кварталы на месте территорий Royal Mail и New Covent Garden Market. Но мне здесь интереснее даже не отдельные дома — хотя они хороши, такой практически идеальный референс для московского бизнес-класса, — а благоустройство. Через весь район постепенно собирают Nine Elms Linear Park — зелёный бульвар, который связывает разные девелоперские проекты в один пешеходный маршрут. Да-да, наша «Зелёная река» в «Символе» — примерно та же идея на минималках. Концепцию Nine Elms ещё с 2012 года ведут Camlins Landscape Architects, и у неё есть три довольно простых правила: парк всегда публичный, полностью свободный от машин, а озеленение должно доходить прямо до фасадов домов. И последнее особенно хорошо видно вживую. Здесь практически нет привычного разделения «дом — тротуар — газон — парк». Дома буквально стоят в саду. Причём озеленение сделано не декоративной полоской вдоль фасада, а несколькими слоями: крупные деревья, кустарники, папоротники и подлесок, злаки, многолетники. Плюс рельеф, вода, камни, деревянные настилы и мостики. Где-то сад поднимается на стилобат, а дальше продолжается уже на террасах и крышах. Получается буквально многоэтажное благоустройство. Особенно мне нравится, что вода здесь не выглядит как обязательный фонтан посреди площади — или его модная версия, «сухой фонтан». Здесь это пруды, заболоченные участки и водные сады — почти искусственный биотоп. В концепции Camlins вода вообще стала одной из тем района и отсылает к Темзе и существовавшим здесь когда-то мельничным прудам. В результате архитектура местами спорная и совершенно разная, но на уровне земли район неожиданно хорошо сшит. Один большой ландшафт работает сильнее, чем попытка заставить десяток архитекторов рисовать дома в одном стиле. И, пожалуй, это главное впечатление от Nine Elms: благоустройство здесь — не пространство, которое случайно осталось после расстановки домов. Оно само становится основой мастерплана района.

Свой Электрозавод есть не только в Москве, но и в Лондоне. Только он свой путь ревитализации уже практически прошёл, причём на максималках — когда бывший энергетический гигант становится центром целого нового района. Это Battersea Power Station. Электростанцию начали строить в 1929 году, а окончательный знаменитый силуэт с четырьмя трубами она получила в 1950-х. Над архитектурным обликом работал сэр Джайлс Гилберт Скотт — тот самый архитектор, которого мы знаем по классической красной британской телефонной будке. На пике Battersea производила примерно пятую часть электричества Лондона. Причём электростанция была угольной — то есть значительная часть Лондона буквально работала на угле. В 1983 году станцию закрыли, после чего огромная кирпичная махина почти 30 лет стояла заброшенной и пережила несколько несостоявшихся попыток редевелопмента. А дальше случилось самое интересное: ревитализировали не только здание, но и огромную территорию вокруг него. В бывших турбинных залах теперь торговый центр с более чем сотней магазинов, ресторанов и кафе, кинотеатр и другие общественные функции. Буквально на днях открылась ещё и Apple Music Hall. Вокруг появились офисы, гостиницы и тысячи квартир. И чтобы окончательно превратить бывшую промзону в нормальную часть города, сюда даже провели метро — станция Battersea Power Station открылась в 2021 году. То есть логика здесь принципиально отличается от «отреставрировали старый завод и открыли в нём фудхолл». Бывшая электростанция стала якорем нового городского района, а промышленное наследие — инфраструктурой и идентичностью для нового девелопмента. Причём даже четыре знаменитые трубы не просто оставили красивым силуэтом. В северо-западную встроили стеклянный Lift 109: последние 50 метров лифт проходит непосредственно внутри трубы и выезжает на её вершину на высоте 109 метров. Правда, удовольствие стоит примерно как три пинты Guinness. Оттуда как раз снят один из кадров выше. С одной стороны Electric Boulevard стоит Prospect Place Фрэнка Гери — его первый жилой проект в Великобритании, 308 квартир в характерных «помятых» белых фасадах. Напротив — текучий Battersea Roof Gardens от Foster + Partners с жильём, офисами, отелем и огромным садом на крыше. Настоящий mixed-use, а не разговоры о нём. Четыре трубы были гигантским логотипом этого места задолго до всякого девелопмента. В 1976 году здесь снимали обложку Pink Floyd — Animals: между трубами запустили 12-метровую надувную свинью. На второй день съёмок она сорвалась, улетела над Лондоном и в итоге приземлилась в Кенте. Финальную обложку пришлось собирать из кадров разных дней. Ну и стоит Battersea прямо на набережной Темзы, по которой бесконечным потоком все куда-то бегут. Поэтому пришлось соответствовать местным традициям и тоже выйти на пробежку.

В девелопменте вообще довольно много вещей, которые одновременно могут быть и плюсом, и минусом. Исторические корпуса XIX века — отличный пример. С одной стороны, это ограничения, реставрация, сложные конструктивные решения, дополнительные косты и время. С другой — архитектура и идентичность, которые в новом проекте пришлось бы придумывать с нуля. Что маркетологу и продуктологу — фишка и кайфы, то инвестиционщику и строителю — боль, страдания и ресурсы. Девелопмент во многом и заключается в умении превращать минусы в плюсы. И хорошо, что в Москве появляется всё больше проектов, где наследие становится не обузой, а преимуществом нового продукта. Самый очевидный пример — Lucky на Пресне. Все наверняка были в его «Нижнем городе»: рестораны, кафе, фитнес, магазины и прочие увеселительно-гастрономические функции разместились в семи сохранённых исторических корпусах бывшей лакокрасочной фабрики братьев Мамонтовых. Новые жилые башни здесь дают метры, а старый завод — характер месту. Есть и менее очевидный пример — «Серебряный фонтан» у метро «Алексеевская». На территории бывшего завода «Водоприбор» сохранился целый ансамбль Алексеевской водоподъёмной станции конца XIX века, построенный Максимом Геппенером. Когда-то отсюда воду из Мытищ при помощи паровых машин отправляли дальше к Крестовским водонапорным башням, а оттуда — в московский водопровод. Сегодня краснокирпичные корпуса отреставрированы и получили новые функции: здесь появились офисы, галерея, чайная и другие общественные пространства. Причём сохранили не только сами здания, но и довольно утилитарные элементы промышленной архитектуры — например, историческую дымовую трубу котельной 1892 года. Вообще заводская труба становится чуть ли не главным фетишем современной ревитализации. В Lucky трубы сохраняли специально, на Бадаевском восстановили утраченную 23-метровую трубу варочного цеха, причём теперь у неё вообще нет никакой функции, кроме эстетической. А здесь сохранили историческую трубу насосной станции. И логика понятна: одним силуэтом труба объясняет историю места лучше десятка табличек. Новое жильё можно построить почти где угодно, а архитектуру конца XIX века к проекту уже не пририсуешь. Поэтому ждём обновления Электрозавода, «Кристалла» и другого промышленного наследия столицы.

В прошлый раз смотрели на Электрозавод «с фасада», теперь удалось заглянуть «внутрь». К сожалению, за парадным фасадом средневекового готического замка скрывается постсоветская ушатанность с привкусом заводской культуры эпохи застоя. Но сначала — почему завод вообще выглядит как замок? Зачем люди строили настоящие замки, а потом перестали? Ответ довольно простой — развитие артиллерии постепенно сделало средневековые крепостные стены бессмысленными. А вот откуда вообще у нас представление о том, как должен выглядеть «средневековый замок», — вопрос интереснее. Кто-то наверняка вспомнит Нойшванштайн. Но я вас расстрою: к реальному Средневековью он имеет примерно такое же отношение, как Измайловский кремль к архитектурному ансамблю XVII века. Нойшванштайн закончили в 1886 году — разница с проектом нашего Электрозавода всего 29 лет. Очень кстати у Redroom выходил выпуск про медиевализм — про то, как отношение к Средневековью и готике менялось уже сильно после самого Средневековья. В XIX веке романтики снова полюбили замки, башни, шпили и стрельчатые арки, причём историческая достоверность была не самым важным критерием. В итоге появлялось буквально «Средневековье на максималках» — и Электрозавод прекрасный поздний родственник этой традиции. В 1915 году Георгий Евланов проектирует здесь завод товарищества «Проводник» — крупного русско-французского производителя резиновых и телеграфных изделий — в виде огромного тюдоровского замка. Революция остановила стройку, а в 1920-е комплекс уже достраивали под совершенно другую страну и совершенно другую функцию. В конце 1925 года здесь решили создать предприятие специально для реализации плана ГОЭЛРО, а в 1928-м состоялся его официальный запуск. В одном гигантском комплексе объединили ламповое, трансформаторное, прожекторное и другие электротехнические производства. Здесь осваивали отечественные трансформаторы, электролампы и даже решили знаменитый «вольфрамовый вопрос» — наладили собственное производство вольфрамовой проволоки для ламп. За декорациями средневекового замка производили электрическое будущее новой страны. В постсоветский период случилась частичная деиндустриализация замка. Огромные дешёвые помещения сами собой заполнили фотостудии, художники, небольшие производства, танцевальные школы и офисы. Без мастерплана ревитализации, брендбука, фудкорта и обязательного слова loft. Получается, Электрозавод уже однажды прошёл ревитализацию. Такой креативный кластер для дешёвого креатива. После пожара в феврале 2025 года арендаторы начали съезжать, а затем внутри стартовали демонтажные работы. Теперь начинается следующая жизнь территории — большой девелоперский проект и ревитализация уже в полный рост, а не на коленке. И масштаб там соответствующий. Пишут что будет реализован один из крупнейших проектов mixed-use застройки города с доминантами до 200 метров. По моей информации, «Подкову» сносить не будут. Исторические фасады, башни, порталы, — сохраняются. Эти корпуса сейчас исследуют вместе с реставраторами, чтобы понять, как и в каком объёме их восстанавливать, а затем встроить в проект обновления территории. А то, что сейчас активно форсят в телеграме как «снос Электрозавода», — в том числе демонтаж более поздних корпусов. Например, снесённое строение №10 не относится к первоначальному ансамблю 1910–1920-х годов. Дальше покажу пример удачной ревитализации.

Куда же без рубрики #latergram. Вот «Жилые дома МВО на улице Коровий Брод» из 2016 года. Надо признать, что краснокирпичный корпус что заселённым, что расселённым выглядит одинаково депрессивно. Разве что один из элементов роскошной дачной жизни конца 00-х — тарелка «Триколор» — выглядит свежей и недавно повешенной. Ведь неважно, в какой квартире и с каким ремонтом ты живёшь. Важно иметь доступ к проверенной информации.

Общага из другой эпохи посреди новой Бауманки Бауманка за последние несколько лет довольно сильно преобразилась. Сначала здесь появился новый кампус МГТУ авторства Сергея Кузнецова и бюро Pride — с огромной стеклянной кровлей, в которой довольно легко считывается оммаж на Sony Center в Берлине. А через Яузу построили новое общежитие Бауманки, тоже спроектированное при участии Кузнецова и больше напоминающее кусочек Сити, чем привычную «универскую общагу». Так вот, посреди всей этой обновлённой Бауманки стоит общага из совершенно другой эпохи — несколько авангардных корпусов 1930-х годов, известных как «Жилые дома МВО на улице Коровий Брод». Да-да, Коровий Брод — это прежнее название нынешней 2-й Бауманской. С названием самих домов всё довольно точно: именно так они обозначены в книге «Москва на стройке. Полный каталог архитектуры 1917–1941 гг.». А вот с первоначальной функцией уже интереснее. В других источниках разной степени сомнительности комплекс называют то общежитием Бауманки, то общежитием Военно-химической академии. Поэтому здесь, пожалуй, оставим небольшой исторический знак вопроса. Знаете, как примерно отличить «богатый» авангард от «бедного»? Чем больше в здании железобетона, ленточного остекления и сложной пластики, тем дороже была архитектура. Версия попроще — кирпичные стены с штукатуркой, элементы декора. Совсем бюджетная — кирпич уже даже не пытаются прятать. И жилые дома МВО очень удобно показывают эту градацию буквально на одном участке. Один корпус — белый, оштукатуренный, с угловыми балконами, круглыми окнами и довольно сложной геометрией. Как будто надел на себя всё лучшее из авангарда сразу. Второй — гораздо проще: огромные плоскости тёмно-красного кирпича, одинаковые окна и небольшие балконы. И этот кирпич почему-то только добавляет ему драматизма. Очень похоже на дома ивановского авангарда. Дома сейчас расселены. Время вокруг них как будто застыло. Внутри — типичный хаос расселённого дома: батареи спилены, коммуникации разобраны, ненужная крупногабаритная утварь осталась на своих местах. Кажется, здания просто доживают свои последние деньки. И как человек с определённым девелоперским прагматизмом я прекрасно понимаю почему: такие дома зачастую проще снести, чем пытаться приспособить к современным требованиям. Так под нож полностью отправился авангардный квартал в Люблино. Хотя есть и обратные примеры — отреставрированный дом на Суворовской, 2/1 или Преображенском Валу, 24 к2, где с похожей архитектурой всё-таки решили повозиться. Отдельно отмечу давненько стоящую рядом Mazda RX-8. Тоже, в общем-то, артефакт ушедшей эпохи. Культовая машина с роторным двигателем, которую в России многие помнят по «Дневному дозору»: именно на красной RX-8 Жанна Фриске эффектно ездила по фасаду гостиницы «Космос». А у поколения Need for Speed она намертво ассоциируется ещё и с Мией из Most Wanted. В общем, довольно подходящая машина для места, где всё немного застряло между несколькими эпохами.

Появился хороший повод оценить чужие проекты 😏 ЦИАН к своему 25-летию запускает проект про жилые комплексы, которые за последние 25 лет действительно меняли рынок недвижимости — архитектуру, продукт, благоустройство, технологии и вообще представление о том, каким должен быть современный ЖК. Меня позвали в экспертное жюри. В компании архитекторов, урбанистов, историков и людей из отрасли будем выбирать проекты, которые действительно стали для рынка game changers. Особенно интересно будет посмотреть на проекты не только с позиции «красиво / некрасиво», а понять, что именно они поменяли и что после них рынок начал делать иначе. Предложить свой ЖК — здесь