נדל״ן פיננסי - פלג דודוביץ
Open in Telegram
נקודת המפגש שבין נדל״ן לפיננסים. גילוי נאות: הכותב הנו מנכ״ל פרופדו בע״מ העוסקת בהתחדשות עירונית ונסחרת בבורסה לניירות ערך בתל-אביב. אין לראות בתכני הערוץ המלצה לפעולה בניירות ערך.
Show more1 462
Subscribers
+224 hours
+47 days
+3230 days
Data loading in progress...
Attracting Subscribers
September '26
September '26
+8
in 0 channels
August '26
+60
in 1 channels
Get PRO
July '26
+40
in 0 channels
Get PRO
June '26
+12
in 0 channels
Get PRO
May '26
+24
in 0 channels
Get PRO
April '26
+61
in 1 channels
Get PRO
March '26
+13
in 0 channels
Get PRO
February '26
+18
in 0 channels
Get PRO
January '26
+23
in 0 channels
Get PRO
December '25
+28
in 0 channels
Get PRO
November '25
+15
in 0 channels
Get PRO
October '25
+102
in 2 channels
Get PRO
September '25
+52
in 0 channels
Get PRO
August '25
+75
in 0 channels
Get PRO
July '25
+1 176
in 2 channels
Get PRO
June '250
in 0 channels
Get PRO
May '25
+26
in 4 channels
| Date | Subscriber Growth | Mentions | Channels | |
| 09 September | 0 | |||
| 08 September | +2 | |||
| 07 September | +1 | |||
| 06 September | +1 | |||
| 05 September | 0 | |||
| 04 September | 0 | |||
| 03 September | +2 | |||
| 02 September | +2 | |||
| 01 September | 0 |
Channel Posts
קדימות תשואה לשותף מממן
מומי יוזם פרויקט.
הוא צריך כסף.
חמדה מחפשת השקעות.
היא נדלקת על העסקה. אבל יש לה בעיה אחת:
יש סיכון גבוה מידי לדחיות בלו"ז.
מומי מצדו מאמין. אבל חמדה לא רגועה.
"התשואה שלי יכולה להישחק מומי אם הפרויקט יתעכב, אל תגיד לי יהיה בסדר".
אז מומי עושה מעשה אצילי, שלימים יהיה זה שיציל את העסקה.
הוא מציע לה קדימות תשואה.
10% תשואה ראשונה מהפרויקט, הולכת אליך.
יש למהלך שלושה שלבים:
כל שקל רווח עד שחמדה מפיקה תשואה שנתית של 10% - הולך אליה.
לאחר מכן מנגנון קאטץ' אפ (catch up) - כל שקל רווח הולך למומי, עד שהוא מקבל סכום ששווה לרווח שחולק לחמדה.
כל מה שמעבר - מתחלקים 50:50.
יש פה win win
היא מרוצה, כי ככה הוא סופג את עיקר השחיקה האפשרית ברווחיות.
הוא מרוצה, כי הוא הרי באמת מאמין שיהיה מספיק רווח בשביל 50:50.
זהו עוד רעיון לפתרון בעיית מו"מ בכלים פיננסיים.
במקום לדון על אחוזי רווח, שווי ועוד כל מיני פערים שקשה לגשר.
אפשר פשוט לחלק אחרת את מבנה הסיכון.
בנדל״ן לא חייבים להסכים על המחיר. מספיק להסכים על מי נושא בסיכון.
נדל"ן פיננסי בטלגרם:
https://t.me/nadlanfinancy
| 2 | האמת על עסקאות מתחת לרדאר
אחד ממעשי הקוסמות בנדל"ן הוא עסקאות "שושו".
עסקאות מתחת לרדאר. שהשוק לא מכיר. לא יודע.
על פניו זאת הזדמנות מטורפת.
אבל כמו כל קסם טוב, בסופו של דבר מסתתר מאחוריו חזיון עיניים.
הדירה של פנינה
פנינה חיה עם בעלה בדירת 4 חדרים במרכז נתניה.
יום אחד בעלה הלך לעולמו בשיבה טובה.
ואז פנינה רצתה למכור את הדירה ולעבור לדיור מוגן.
היא פנתה לקוקו, מתווך נתנייתי.
והוא שמח לקחת את הדירה לשיווק בלעדי.
הוא ישב במשרד והכין תכנית שיווק לדירה.
זו דירה של 3 מיליון שקל הוא אמר לעצמו.
אבל מה אם אנסה לשווק אותה קודם לכן ב-3.5-3.6.
לא זמן ארוך. שבועיים, שלושה, חודש, גג.
אם לא אקבל הצעות רציניות, אוריד לכיוון המספר היותר סביר.
אבל אחרי מחשבה קוקו מגיע למסקנה: הוא לא יכול באמת לצאת עם הדירה לשוק הגדול במחיר כזה גבוה.
אם ייצא, ובסוף יירד ל-3, השוק יחשוב שהדירה שרופה. יש בעיה. למה ירידת מחיר כזאת?
אז הוא עושה מה שנקרא בשפה המקצועית: testing the waters.
סוג של טובל את הרגל במים כדי להרגיש.
ואת זה עושים, בהגדרה, מתחת לרדאר.
קוקו לא מוכר לכם מציאה.
כשקוקו יוצא עם הדירה ב-3.6, הוא יספר לכל מיני מעגלי אנשים שמחפשים מציאות.
הוא ידגיש: "הנכס לא בשוק. אף אחד לא יודע עליו".
ואתם, יודעי הדבר שנחשפתם לעסקה, תעשו במכנסיים מהתרגשות.
כזאת הזדמנות? הגיעה רק אליי? אסור לפספס.
אבל בתכל'ס, כנראה שבדיוק ההיפך הוא הנכון.
הנכס הוא מתחת לרדאר כי הוא עוד לא יצא לשוק הגדול במחיר האמיתי שלו.
בודקים עליכם את המחיר.
אם תתפתו פנימה, ותקנו בגלל "השושו", סיכוי לא רע שתקנו יקר.
עכשיו, ברור שיכולות להיות סיבות אחרות טובות לא לחשוף נכס לשוק הגדול.
נניח כי המוכרים רוצים לשמור על אנונימיות ולא בא להם שהנכס שלהם יפורסם לעיני כל.
אבל רק מעצם זה שהנכס לא בשוק, עוד לא אומר שהמחיר שלו אטרקטיבי.
לפעמים המוכר פשוט מנסה לקבל בשקט מחיר שהוא לא מעז לבקש בקול.
ואתם מפרשים את הניסוי הזה בתור הזדמנות.
לכן כשאומרים לכם "מתחת לרדאר", תבדקו את העסקה בדיוק כמו שהייתם בודקים כל עסקה אחרת.
בלי לעשות חפיף בבדיקות רק כי נתנו לכם להרגיש מיוחדים.
לפעמים אתם לא אלה שגילו את המציאה.
אתם פשוט אלה שבודקים עליהם את המחיר המופקע.
נדל"ן פיננסי בטלגרם:
https://t.me/nadlanfinancy | 247 |
| 3 | להוריד את שכר הדירה - ולקבל יותר כסף
זו אחת הטעויות הכי נפוצות שעושים משכירים.
הם מתחילים גבוה מידי. ואז מבזבזים זמן.
לפני כמה שנים הגעתי לראות דירות להשכרה בבניין שהיה אז חדש בתל אביב.
ראיתי אולי 5-6 דירות בבניין.
כולן היו סביב אותו מחיר.
אבל אחת, שהיתה די דומה, היתה פשוט מתומחרת 1,000 שקל מעל.
שאלתי את הבעלים, תגיד על מה 1,000 שקל נוספים?
הוא מלמל איזה משהו על כיווני אוויר וחלוקה.
לא ברור על מה הסתמך. אבל לא משנה מה אמרתי הוא לא היה מוכן לזוז שקל למטה.
גם כשאמרתי לו שראיתי באותו שבוע דירות דומות זולות יותר.
עברו כמה ימים, וסגרתי שם על אחת הדירות.
מאז עקבתי מידי פעם לראות מה קורה עם אותה דירה ההיא.
אולי 4 חודשים עוד היתה בחוץ. בלי שוכר.
אבל בסוף הצליח להשכיר. והבנתי בדיעבד מהשוכר שלו שזה במחיר המקורי שביקש.
איזה שיחוק אה? בסוף הוכיח לכולם.
אז זהו.
שכר הדירה שלי היה סביב 8,000. אצלו 9,000.
אנחנו מדברים פה על, כמה, 32,000 שקל שפשוט ירדו לטמיון. הרי 4 חודשים עמד ריק.
בשביל להחזיר את 4 החודשים הריקים, הוא צריך עכשיו 32 חודשי שכירות.
כמעט 3 שנים רק כדי לסגור את הפער.
העיקרון הוא אותו עיקרון שאני חוזר כאן לא פעם
בהשקעות תפסיקו להיות גרושניקים.
תפסיקו לנסות למקסם כל שקל, ולהתעקש להיות צודקים כל כך.
תחשבו בגדול, תמונה רחבה.
תביאו שוכר ראוי. שיהנה מהעסקה אתכם. ירגיש "מנצח".
זה עדיף לכם ולו, תאמינו לי.
זה נכון לשכירות. אבל זה עוד יותר נכון לשותפים.
כשנכנסים לשותפות אתם רוצים שותף שבע. מבסוט.
שמרגיש שעשה אתכם את עסקת חייו.
רוב השותפים ידעו להעריך. ידעו לתת בחזרה.
ובעיקר - ידעו לשמור על אש השותפות בוערת.
ואם רק תנסו למקסם, ובטעות תגרמו לצד השני להרגיש קטן, רק כי ניצחתם במשא ומתן
אז תפסידו הרבה יותר בטווח הרחוק.
לפעמים הרצון להרוויח יותר הוא בדיוק מה שגורם לנו להרוויח פחות.
נדל"ן פיננסי בטלגרם:
https://t.me/nadlanfinancy | 318 |
| 4 | כמה באמת עולה דירה של 4 מיליון שקל?
השאלה נשמעת קצת מטופשת.
הרי כתוב - 4 מיליון.
אבל האמת היא, שהמחיר שכתוב בחוזה לא מספר את כל התמונה.
נניח שיש שתי דירות זהות שנמכרות ב-4 מיליון.
בראשונה צריך לשלם 10% בחתימה ואת היתרה תוך 6 חודשים.
בשניה צריך לשלם 10% בחתימה אבל אחר כך משלמים את היתרה על פני 4 שנים.
אז לכאורה, זה אותו מחיר.
אבל כלכלית? אלה ממש לא אותן עסקאות.
כסף שמשולם בעוד מספר שנים לא שווה לכסף שמשולם תוך חצי שנה.
דחיית תשלום של 3.6 מיליון שקל שווה הרבה מאוד כסף.
ואז פתאום דירה שמוצעת ב-4 מיליון שקל עולה משמעותית פחות.
ולמה זה חשוב?
כי לפעמים מול מוכר, בכלל לא צריך להתאבד על המחיר.
אפשר להתעקש על העיתוי.
מוכר יכול להתרצות, להסכים למכור לכם ב-4 מיליון, ולפרוס את התמורה על פני שנים.
מבחינתו שילמתם כמה שהוא ציפה לקבל.
מבחינתכם, שילמתם הרבה פחות. אולי ברמה של מאות אלפי שקלים פחות.
גם לזמן יש מחיר.
והמחיר הזה כמעט אף פעם לא כתוב בחוזה.
נדל"ן פיננסי בטלגרם:
https://t.me/nadlanfinancy
נדל"ן פיננסי ברשת X:
https://x.com/pelegdavidovitz | 389 |
| 5 | שמחתי להתארח בועידת הנדל״ן של דה מרקר ולדבר על מצב השוק.
הנדל״ן בתקופה מאתגרת אבל אנחנו מאמינים גדולים בשוק, בכלכלה ובמשק.
סנטימנטים וטרנדים משתנים מהר מאוד. ולא מן הנמנע שנקום בוקר אחד ונראה תנופה מחודשת בשוק.
ולדעתי זה יקרה מהר יותר ממה שאנשים חושבים.
לקריאת הכתבה:
https://www.themarker.com/realestate/2026-09-02/ty-article/000001a0-6211-df5d-a9b9-6233d1da0000
לצפייה בריאיון:
https://youtu.be/ZPidLgH0J1I?si=Y-5vmHExi8YkIqPP | 486 |
| 6 | "אבל המשקיעים הצעירים עברו לשוק ההון"
זה אחד הטיעונים הבולטים לאחרונה לסוגיית מחירי הדירות.
הרבה אנשים אומרים: המחירים לא צפויים לעלות. ואולי אף ירדו.
ולמה? כי המשקיעים הצעירים עזבו את הנדל"ן.
הם מצאו את ביתם החדש - בשוק ההון.
וכשיש כזאת אלטרנטיבה, לנדל"ן הם לא הולכים לחזור.
זה טיעון הגיוני במבט ראשון.
אבל כשחושבים עליו לעומק מבינים שהוא לא יכול להחזיק מים.
קודם כל, אין ספק שחלה תנועה משמעותית של משקיעים משוק הנדל"ן לשוק ההון.
קל לראות את זה בנתונים.
רק בשנת 2025 נפתחו 200,000 חשבונות מסחר ללקוחות פרטיים.
אבל מאחורי הנתון המדהים, מסתתרת בעיה.
תחשבו על אותם משקיעי ריטייל שקנו בשנים האחרונות עוד ועוד פוזיציות בבורסה.
כניסתם הגדילה את נפח המסחר וכמובן את צד הביקוש למניות.
ואז מה?
נניח זה רץ ככה שנה שנתיים שלוש. וזה עובד.
התשואות עולות. המניות טסות.
אבל פתאום, מתחילות חריקות.
המניות מתחילות לרדת.
ולמה? משום שמניה לא יכולה להחזיק לאורך זמן בשווי שמנותק מהגיון כלכלי.
תחשבו למשל על בנק.
מרוויח 5 מיליארד שקל.
ונניח השווי הוא סביב 25 מיליארד שקל.
הוא מחלק מחצית מהרווח וזה מביא 2.5 מיליארד ש"ח שזה תשואת דיבידנד של 10%.
סופר אטרקטיבי.
אבל עכשיו, מגיעים אותם משקיעים צעירים.
הם עזבו את הנדל"ן ורצו לשוק ההון.
אז הם קונים וקונים.
ואז אותה מניית בנק, שמרוויחה את אותם 5 מיליארד ש"ח מתחילה לטוס.
היא עולה מ-25 מיליארד שקל שווי שוק ל-50 מיליארד.
אבל רגע. הרווח לא השתנה. וכך גם הדיבידנד.
אז תשואת הדיבידנד פשוט נשחקה, ל-5%.
ומניית הבנק כבר פחות אטרקטיבית לקניה.
כל עליית ערך נוספת שוחקת עוד יותר את התשואה, ל-4%, 3% וכך הלאה.
ואיזו תקופה, המניה לא זזה. לא עולה ולא יורדת.
אבל המשקיעים לא באו בשביל 5% תשואת דיבידנד.
זה מניה. זה לא אג"ח מדינה.
הם מצפים לראות הכפלות. כמו שהבטיחו להם שיהיה בשוק ההון.
והמציאות מכה בהם.
ואז, מה יקרה?
להערכתי הם יעשו סיבוב פרסה, חזרה לנדל"ן.
שדווקא בו פתאום תקרוץ שוב ההזדמנות להכפלות האלה.
יש משהו קצת פרדוקסלי בהשקעות.
כי ככל שיותר אנשים מגלים אלטרנטיבה אטרקטיבית כך הם עצמם הופכים אותה לפחות אטרקטיבית.
וכשהמחיר היחסי ישתנה הם יחפשו שוב את המקום שבו נמצאת ההזדמנות.
נדל"ן פיננסי בטלגרם:
https://t.me/nadlanfinancy
נדל"ן פיננסי ברשת X:
https://x.com/pelegdavidovitz | 546 |
| 7 | פרמיית ודאות
אנשים אוהבים ודאות.
ודאות זה טוב.
מחיר סגור. לוח זמנים ברור. תב"ע מאושרת. היתר ביד. מימון מובטח.
הכל מסודר וברור.
יש רק בעיה אחת קטנה:
כשיש ודאות - לא נשאר כסף על השולחן.
כי נדל"ן, כמו כל תחום, מתמחר אי ודאות.
אבל זו האמת חצי צרה.
הבעיה האמיתית היא, שכשיש ודאות, לפעמים מתווספת פרמיה.
ואז לא רק שלא קונים בזול. אלא שקונים ביוקר.
נניח שיש קרקע שאפשר לבנות עליה 100 דירות.
אבל עוד אין תב"ע מאושרת.
אז יש סיכון. וזה לוקח זמן.
אז המחיר של הקרקע הוא 50 מיליון שקל.
אבל הרווח בעסקה הוא 300 מיליון שקל.
זאת אומרת המוכר דורש בערך שישית מהרווחים שלו בשלב הזה.
כי עוד אין ודאות.
עכשיו מחכים כמה שנים.
בוקר אחד - בום, אישור תב"ע.
בשלב הזה, לפעמים קורה דבר אבסורדי.
הרווח בעסקה הוא 300 מיליון.
מקובל שנתיים לפני ביצוע למכור נניח בשליש על השווי.
אבל פה פתאום בעל הקרקע מבקש 150.
למה? בגלל שיש ודאות.
וכשיש ודאות, הוא מבקש פרמיה.
לא תוספת מחיר שנובעת מעצם הבשלות.
אלא פרמיית ודאות. שפה יש פרויקט עם זכויות אמיתיות, ולא חלומות.
כלומר דווקא כשהעסקה כבר ברורה, מאושרת ונוחה לעיכול, אנשים מרגישים הכי בטוחים להיכנס.
אבל אז יכול להיווצר סיכון חדש: שפשוט שילמת יותר מדי.
הבעיה האמיתית בודאות היא שהיא כבר במחיר.
נדל"ן פיננסי בטלגרם:
https://t.me/nadlanfinancy
נדל"ן פיננסי ברשת X:
https://x.com/pelegdavidovitz | 443 |
| 8 | אנחנו מתקרבים לרגע דרמטי שהאנושות לא ידעה כמותו
זו כותרת דרמטית.
אבל זה לא קליקבייט.
אנחנו מתקרבים בצעדי ענק אל נקודת האל חזור.
לראשונה אני מרגיש שהבינה המלאכותית עברה איזו נקודה קריטית.
זה מפחיד ומרגש. אבל בעיקר חייב לעורר את כל מי שעוד ישן.
משהו קרה בשבועות האחרונים
אני משתמש הרבה בצ'אט, ג'מיניי וקלוד.
אני יכול לומר שבשנים הראשונות זה היה לי די מועיל וכיפי.
אבל לא בדיוק הרגשתי עדיין את העוצמה.
זה פשוט החליף את גוגל במענה על שאלות פשוטות.
מסלולי טיולים, מתכון לקציצות, תסמינים של מחלה, איך להגיש טופס למשרד שקר כלשהו.
כל מיני כאלה. נחמד.
אבל לאחרונה, ממש בשבועות האחרונים, אני מרגיש שמשהו השתנה בצורה קיצונית.
איך נפל לי האסימון
אני חושב שהמבחן האמיתי שלי הוא לא רק אם המשימה יכולה להיות מבוצעת מהר.
אלא האם היא גם תבוצע טוב באותה מידה.
ולאחרונה התווסף עוד משהו: האם זה יכול להיות אפילו טוב יותר.
כלומר לא רק מהר יותר, אלא גם טוב יותר. חכם יותר ממה שמומחה ממוצע היה מסוגל להוציא.
שנים זה לא התקרב לזה.
אבל פתאום, בשבועות האחרונים, זה חצה את הרוביקון.
והבחנתי את זה ב-3 דוגמאות שונות.
דוגמה ראשונה: ניתוח הדוחות
לפני יומיים שלושה לקחתי כמה עשרות חברות ציבוריות שפרסמו דוחות חציון 1 2026.
ביקשתי מהצ'ט לעשות בדיקה יסודית על איזשהו עניין שרציתי לנתח.
חיפשתי לראות אם 'השערת מחקר' שיש לי נכונה.
לא משהו טכני כזה של מה שיעור הרווח הנקי. אלא שאלת עומק, משהו שצריך ממש ללמוד את כל הדוח והנספחים כדי לפענח.
הצ'ט עבד איזה שעתיים על זה. פירק את הדוחות לעומק.
עד לפני כמה שבועות משימה כזאת היתה מסתיימת בממצאים די בנאליים.
הוא היה עולה על דברים. מוצא כמה היבטים. אבל לא משהו שהיה מפיל לי את הלסת.
אבל הפעם, התוצאה היתה שונה.
הנימוקים היו מפורטים, עשו שכל.
אפילו הוצגו כל מיני השערות ומסקנות שלא בטוח שהייתי יכול להסיק לבד.
ולראשונה הרגשתי שהתשובה שקיבלתי פשוט יותר טובה מניתוח של אנליסט ממוצע בבית השקעות. זה דרמה.
דוגמה שניה: ההערות למסמך העקרונות
הכנו איזה נייר עם עקרונות לבחינת מהלך JV מסוים.
לא משהו יותר מידי חשוב, אבל בהחלט יצירתי בחשיבה שלו.
אפשר לומר שאני די מנוסה בהסכמים כאלה.
גם בזכות רקע משפטי כעורך דין וגם מניסיון של שלל עסקאות.
ועדיין, נתתי את נייר העקרונות שזה עתה הוכן לבחינה זריזה של הצ'ט.
בעבר היה מחזיר דגשים די סטנדרטיים.
בעיקר ניסוחים, הערות מבנה, אולי סדר הדברים ופה ושם הערות בנאליות על המהות.
והפעם? הוא הסב את תשומת לבי לנקודה מאוד מעניינת שלא ממש חשבתי עליה.
נכון שאם הייתי יושב עכשיו שעות על זה כנראה שהייתי עולה על העניין.
אבל בהתחשב בכך שזה לקח לו 3 דקות גג, זה הזיה.
לא מדובר באיזה טיעון מהסוג של: 30 יום לא מספיק כדי לעשות כך וכך.
אלא משהו הרבה יותר עמוק וחכם, שקשור למבנה ההתחשבנות והשלביות. מטורף בעיני.
דוגמה שלישית: סטטוס מאץ׳ בחברת השכרת רכב
אני שוכר לא מעט רכבים בחו"ל.
התייעצתי עם הצ'ט על סטטוס בחברת השכרה שאני עובד איתה.
שאלתי אם יש, ומה אני אמור לעשות.
בבדיקה שעשיתי איתו כמה חודשים קודם הוא ענה תשובה גנרית כזאת.
יש סטטוס כזה וכזה, אבל לא ממש הסביר איך להגיע אליו.
כשחפרתי בנושא הוא שינה את התשובה כל הזמן, מה שגרם לי להבין שהוא פשוט לא יודע מספיק והוא מנחש.
הפעם קרה משהו אחר.
הוא ישר שאל אותי אם יש לי סטטוס באל על או מועדונים אחרים.
ואז כשעניתי הוא ניסח לי מייל לחברה להסביר שאני זכאי לסטטוס מאץ׳.
עשיתי כדברו ואחרי יומיים קיבלתי עדכון מהחברה על הוראות להמשך השוואת המעמד. זה עבד.
כשחיפשתי קודם לכן בגוגל לעומק לא הוזכר בשום מקום סטטוס מאץ׳ בחברה הזאת.
להיפך. בכל מקום היה כתוב שהסטטוס הוא רק ביוזמת החברה. כך שאני לא יודע איך הוא גילה.
ואני שוב אומר: היכולת הזאת לא היתה אפילו בסביבה לפני כמה שבועות. הקפיצה דרמטית.
מהדוגמאות האלה אני יכול להסיק רק דבר אחד: קשה אפילו לדמיין מה הולך להיות בקפיצות הבאות.
בעיני המשמעות המעניינת היא לא שה-AI נהיה ממש טוב.
אלא שיתכן שאנחנו נכנסים לתקופה שבה היתרון האנושי הולך ונשחק.
או לכל הפחות עובר טרנספורמציה. ממבצע למבקר.
ובקרוב (מאוד) כבר לא נהיה הכי חכמים פה.
נדל"ן פיננסי בטלגרם:
https://t.me/nadlanfinancy
נדל"ן פיננסי ברשת X:
https://x.com/pelegdavidovitz | 390 |
| 9 | הגורם הכי חשוב בעסקת הנדל"ן שלכם
זו אחת הטעויות הכי נפוצות בנדל"ן.
אנשים בוחרים אנשי מקצוע, ספקים, קבלנים, לפי שם העסק.
בפועל, מעט מאוד אפשר לזקוף לגוף שלמעלה.
האמת היא שרוב האירוע תלוי - במי שמונה לנהל את הפרויקט.
כל מי שאי פעם עבד עם חברות קבלניות יודע את זה.
אתה יכול לעבוד עם אותו קבלן ולפתוח אתר א'.
ואחרי חצי שנה לפתוח אתר ב'.
אתר א' יתקתק כמו שעון שוויצרי.
אתר ב' ייראה כמו גיהנום עלי אדמות.
ולמה? בעיקר בגלל המנהל בשטח.
זה נכון גם לאדריכלים, עורכי דין, שמאים.
ובכלל, כל מי שעובד עם פירמות שמעסיקות כמה מנהלי פרויקטים/מנהלי תיקים.
בפועל, הנדל"ן קורה על-ידי גורם הביניים. המנהל/השותף בתיק.
הוא זה שקובע את הטון.
הוא זה שמקפיד על זמנים.
הוא זה שנצמד לתכניות.
הוא זה ששומר על איכות.
אז בפעם הבאה שאתם בוחרים איש מקצוע, אל תעשו את הטעות הנפוצה.
אל תבחרו לפי השם של חברת האדריכלים, או חברת עורכי הדין.
תבקשו מישהו ספציפי. שעליו יש לכם המלצות אישיות.
ותדרשו, כתנאי, שהוא יוביל.
בנדל"ן - מנהל הפרויקט הוא האירוע.
נדל"ן פיננסי בטלגרם:
https://t.me/nadlanfinancy
נדל"ן פיננסי ברשת X:
https://x.com/pelegdavidovitz | 425 |
| 10 | מתחת למחיר השוק? או פשוט נכס דפוק?
זאת תופעה די נפוצה בנדל"ן.
כל מיני גורואים שמספרים לאנשים סיסמאות על עסקאות דימיוניות.
מדברים על תשואות חלומיות.
ולא פעם מציינים את הסיסמה האלמותית: מתחת למחיר השוק.
אנשים מראים לי עסקאות כאלה שמישהו הציע להם.
הם מתייעצים אם ללכת על זה.
20% פחות מהשווי. מתחת לרדאר. רק היום.
ואני מצדי בדרך כלל חושב: הנה עוד גורו שמוכר לאנשים חלומות.
למה מתחת למחיר שוק קיים בעיקר באגדות?
במציאות של ימינו כשהאינטרנט מפותח, והידע די נגיש לכולם, ממש לא קשה להבין את המחירים.
בן אדם שרוצה למכור דירה קודם כל בודק מה המחיר הראוי.
שואל איזה חבר מתווך, או מתייעץ עם הבת עורכת הדין.
או שבודק כמה השכנה מכרה לפני שנתיים.
בקיצור, הסבירות ליפול על מישהו שלא מכיר, לא שמע, לא בדק וגם לא שאל אף אחד שואפת לאפס.
"אבל זה זוג שמתגרש"
הסיבות למציאה שמספרים הגורואים האלה די יצירתיות ומגוונות. אבל גם הן לא מחזיקות מים.
גם זוג שמתגרש לא יזרוק את הנכס ב-30% פחות.
כנראה שיציע את זה לעורך דין שינהל התמחרות.
וגם אם לא, הוא לא ימהר להפסיד כסף.
נכון שאפשר לעשות עסקה מהירה יותר בדרך כלל. אבל לרוב לא במחיר מציאה.
המוכר לחוץ לכסף - רוצה עסקה תוך 24 שעות
זה מוביל אותי לנקודה המרכזית.
הרבה פעמים עסקאות המציאה האלה הן עסקאות, איך נאמר, מאתגרות.
לפעמים דפוקות ממש. לפעמים לחוצות בזמן ולא מאפשרות בדיקה. יש אתגר.
הסיבות האלה אומרות דבר אחד מאוד פשוט: זה לא מציאה.
זה משקף את הסיכונים שיש בסוג כזה של עסקאות.
למשל, אם הדירה ישנה ומוזנחת, כולה מלאה עובש, כל הקיר נזילות, אז 20% זה לא בדיוק הנחה. זה בערך עלות השיפוץ.
אם הנכס לא מוסדר רישומית, ויש סכסוך בזכויות, אז "המציאה המפליגה" היא הזמנה ל-15 שנה של בתי משפט.
אם המוכר מבקש "24 שעות והכסף אצלי בחשבון", זה אומר, בגדול, לקנות על עיוור.
בלי בדיקות, בלי משכנתא, בלי כלום. לקנות as is ולהתפלל.
בקיצור: "עסקאות מציאה" זה לא פעם שם קוד לאתגר בתחפושת.
אין כמעט "מתחת למחיר השוק". יש הנחה בגובה הסיכון שאתה קונה.
נדל"ן פיננסי בטלגרם:
https://t.me/nadlanfinancy
נדל"ן פיננסי ברשת X:
https://x.com/pelegdavidovitz | 447 |
| 11 | איסוף מודיעין בזמן מו״מ
זאת אחת הטכניקות החשובות.
אתם צריכים לדעת לאסוף מידע ונתונים בזמן המו״מ כדי לשפר לעצמכם את העסקה.
כמה רעיונות
דרך ראשונה לאסוף מודיעין היא לשאול מתווכים בשוק אילו עסקאות רצות כרגע.
ברגע שהרבה מתווכים מספרים לכם על עסקה שדומה לעסקה שלכם זה סימן שהנכס בחוץ והשוק מכיר אותו.
אם אף מתווך לא מספר עליו אז מצבכם הרבה יותר רגוע בדרך כלל.
שנית, צריך להפעיל מעגלים כדי לבדוק את המוכרים.
עסקה בנדל״ן זה בראש ובראשונה בני אדם (גם מכירת נכס לכאורה פשוטה).
צריך למצוא את ההוא שמכיר את ההוא שמכיר את המוכר, ולהבין ממנו על האנשים.
מידע חיובי לא יעשה דרמה אבל מידע שלילי הוא קריטי להבנת הסיכונים שלכם.
כבר קרה יותר מפעם אחת שמישהו אמר לי על עסקה: תיזהר מהאיש הזה, נוכל מדופלם.
רעיון נוסף הוא לאסוף פגמים אובייקטיביים בעסקה.
הכוונה פה היא לדברים שאי אפשר להתווכח איתם, כמו בעיות רישומיות, בניה חורגת, העדר זכויות בניה ועוד.
בדרך כלל זה מידע שיעלה עליו עורך דין או שמאי מטעמכם ולכן הם קריטיים לתהליך.
כל פיסת מידע כזאת מאפשרת לכם להעלות למוכר טענות על ממצאים בעייתיים בבדיקת הנאותות.
ואז אולי לא בהכרח תשפרו את המחיר אבל כן את התנאים המשפטיים והמסחריים ולפעמים שם מסתתר הרבה כסף.
עוד כיוון, הוא לבקש מחבר שירחרח ויצור אפילו קשר עם המוכר או המתווך בעסקה.
כמו לקוח סמוי במסעדות.
בן אדם חיצוני לכאורה יכול לגלות דברים שאתם מפספסים וגם לתמוך את העקביות של הסיפור שמספרים לכם.
תציידו אותו מראש בדברים שמעניין אתכם שיוודא ואם יש אי התאמות במידע, זה בדרך כלל דגל אדום.
המודיעין האמיתי בעסקה הוא זה שאף אחד לא אומר לכם אותו במפורש.
נדל"ן פיננסי בטלגרם:
https://t.me/nadlanfinancy
נדל"ן פיננסי ברשת X:
https://x.com/pelegdavidovitz | 533 |
| 12 | הסיפור על המתווך בלידס
לפני בערך 8 שנים בחנתי לעשות נדל"ן בצפון/ צפון-מערב אנגליה.
התמקדתי בשלוש ערים שסקרנו אותי: לידס, מנצ'סטר וליברפול.
דווקא לא בגלל הכדורגל.
הן ערים גדולות, בחלק יחסית מתפתח וצומח של המדינה.
ובאותה תקופה היתה תנועה די משמעותית של סטארטאפים מתוסכלים מלונדון שמדלגים צפונה.
במיוחד סקרנה אותי העיר לידס.
עיר מיוחדת כזאת, עם סצנה צעירה. די נדלקתי עליה.
אז הסתובבתי שם כמה ימים, וחזרתי שוב לעוד ביקור או שניים.
למדתי בשטח. כי ככה הכי נכון ללמוד.
דיברתי עם לא מעט אנשים וקיבלתי כל מיני הסברים.
אבל משהו בתרבות, ווייב מקומי כזה שהיה עבורי קצת חשדן וסגור יחסית לא נתן את כל הסיפור.
חיפשתי לשבת עם מישהו אחד על אחד, מישהו שמבין, ולשטוח את כל מה שאני מחפש.
ולשמוע ממנו את כל מה שהוא יודע.
בסוף הצלחתי להגיע לאיזשהו מתווך שמכר המליץ.
ישב די במרכז העיר, במן משרד בוטיקי של 4-5 מתווכים.
יצאנו החוצה שם לסטארבאקס.
ופשוט דיברנו. ודיברנו. ודיברנו.
שעתיים, אולי שעתיים וחצי.
שיגעתי את הבן אדם.
אבל הוא היה כזה חביב ואינפורמטיבי.
סיפר לי כל כך הרבה דברים על השוק, על השוכרים, על המחירים, על השכונות.
דיבר על השכונות החזקות. סיפר איפה הסלאמס. אמר מה צפוי להתפתח בקרוב, ואיפה כדאי לי למקד את החיפושים.
וגם הסביר איך חיים המקומיים. על צורת החיים האנגלית הדי ייחודית.
ופשוט בשעתיים האלה למדתי כמות אדירה של ידע.
המעניין הוא שאם תנסו את הידע הזה לספוג במרוכז איפשהו, בחיים לא תמצאו.
כי זה לא שהדברים האלה כתובים באתר אינטרנט כלשהו. אפילו לא בצ'אט.
זה תורה שבעל פה. ידע צבור אצל אנשים שחיים את השוק.
וזה דגש ממש חשוב למשקיעים, יזמים ואנשים שרוצים ללמוד נדל"ן.
הרבה מהידע מצוי אצל אנשי מקצוע.
והקטע הוא לא להתייאש מאלה שרק מנסים למכור.
אלא להמשיך לחפש את השירותיים שבחבורה.
אלה שבאמת רוצים לעזור לכם. ולתת ערך.
בדיעבד לא סגרתי עסקה באנגליה, בעיקר מסיבות טכניות.
אבל אין ספק בכלל שאם הייתי עושה עסקה, זה רק עם אותו מתווך שהקדיש לי שעתיים ומשהו מחייו, בתמורה לכוס קפה.
רוב הידע בנדל"ן לא נמצא באיזה מדריך באינטרנט. הוא נמצא אצל אנשים. בשטח.
נדל"ן פיננסי בטלגרם:
https://t.me/nadlanfinancy
נדל"ן פיננסי ברשת X:
https://x.com/pelegdavidovitz | 533 |
| 13 | המשמעות הכלכלית של מימון עודף
קוקו יוזם פרויקט.
הבעיה: אין לו את ההון הנדרש כדי להיכנס לליווי בנקאי.
לכן הוא פונה לחמדה. היא מציעה לו את המתווה הבא:
אממן את חלקך ואת חלקי בהון העצמי ונתחלק 50:50 ברווח הפרויקט.
קוקו מסכים. היא תממן 100% מהעלויות ותקבל רק 50% מהרווח.
לכאורה, היא לוקחת את מלוא הסיכון, אבל נהנית רק ממחצית הרווחים.
זה יחס סיכוי:סיכון די נמוך.
אבל כאן עולה השאלה: מה הריבית של חמדה?
אם זו ריבית מטיבה, כלומר ריבית נמוכה יחסית לרמות הסיכון, אז באמת יחס הסיכוי:סיכון בעייתי לרעת חמדה.
אבל אם חמדה גובה ריבית כלכלית אמיתית (דו-ספרתית) אז היא יותר דומה למממן מאשר לשותף.
ואז, כל זווית ההסתכלות של העסקה שונה והמימון העודף עושה שכל.
הפקטור החשוב הוא שיעור הריבית. המחיר של הכסף.
ומבחינת חמדה זו התשואה המינימלית של העסקה.
היא נותנת לה את דאונסייד, שכבת תשואה בסיסית, וגם מייצרת לה אפסייד מבטיח.
הדאונסייד הוא בסיכון כמובן, אבל עדיין קודם לחלוקת הרווח, ובתשואה שחמדה יודעת לחיות איתה מצוין.
אם הכסף מקבל ריבית כלכלית אמיתית, אז 50% מהרווח הם כבר לא רק התמורה על הסיכון. הם הבונוס.
נדל"ן פיננסי בטלגרם:
https://t.me/nadlanfinancy
נדל"ן פיננסי ברשת X:
https://x.com/pelegdavidovitz | 535 |
| 14 | לא למכירה
לפני כמה שנים פגשתי יזם של עסק פרטי.
פגישת פיתוח עסקי או משהו כזה, אבל אני מצדי יותר התעניינתי בעסק.
לא נדל״ן, תחום תפעולי יחסית, 15-20 עובדים, לא מפלצת.
אבל מרוויח? ארגזים.
באתי אליו כמו שאני עושה לפעמים ואמרתי: "בכמה אתה מוכר לי 51%?"
"לא מוכר" הוא ענה.
"נו בכמה? 5 מיליון שקל? 6 מיליון?"
ההוא מחייך ואומר לי: "לא מוכר נו. עזוב".
ניסיתי עוד כמה פעמים לאורך השיחה לזרוק את הרעיון.
הבן אדם לא מתייחס.
חשבתי על זה: באמת יתכן שלמישהו אין מחיר?
הרי, נניח שהייתי מציע 100 מיליון. זה דמיוני.
מה, באמת לא מוכר? שם מחיר?
אפילו לא רוצה לשמוע?
הדבר הכי מעניין הוא שדווקא מוכר כזה יכול לקבל את ההצעות הכי גבוהות.
דווקא מוכר שלא בשוק, יכול למשוך הכי הרבה קונים.
ואותו מוכר שיצא לשוק וצריך עכשיו כסף? יקבל הרבה פחות.
הפרדוקס הוא שאנחנו תמיד חושבים על עסקה כאילו יש לה מחיר.
יש הערכת שווי. יש מכפילים. היוונים. אבידה שמבידה.
בסוף? זה קם ונופל אם זה שמולי משדר שהוא על המדף או לא.
ואם לא? המחיר טס לשמיים.
הנכס הכי יקר הוא זה שלא עומד למכירה.
נדל"ן פיננסי בטלגרם:
https://t.me/nadlanfinancy
נדל"ן פיננסי ברשת X:
https://x.com/pelegdavidovitz | 543 |
| 15 | המיתוס של פריים לוקיישן
יש נדל"ניסטים מאסכולת ה"פריים לוקיישן".
אלה אנשים שמתאהבים בהילה. הדובדבן שבקצפת.
מבחינתם, עסקה בשד' רוטשילד היא בליגה אחרת מעסקה ביהודה הלוי.
אבל בעיני יש התלהבות מופרזת מפריים לוקיישן.
ולפעמים, מסתתרים שם כמה אתגרים יחודיים.
ראשית, על פריים לוקיישן משלמים. והרבה.
כמו שאתם יודעים שזה פריים, כל המדינה יודעת.
וכולם רוצים לגעת שם בפוזיציה נדל"נית.
לכן מחיר שיווי המשקל בדרך כלל גבוה יותר שם.
רק על האייקוניות שבדבר.
והפער לא בהכרח מוצדק.
שנית, פריים לוקיישן בדרך כלל מאופיין בתשואות יותר נמוכות.
העסקה כל כך מבוקשת, אז כולם מתחרים עליה.
המחיר עולה ועולה, והתשואה יורדת בהתאם.
לא מן הנמנע שיזמים יקחו פרויקט בפריים של הפריים, רק בשביל הסמליות שבדבר.
ואז יסכימו לשלם תיאורטית "כל מחיר" כדי לשים שם שלט.
לא באמת כל מחיר אבל אתם מבינים את הכוונה.
שלישית, בפריים לוקיישן בדרך כלל יש פחות סיכוי להפתעה חיובית.
פחות סביר שתהיה שם איזו השבחה מטורפת או מציאה היסטרית.
הרי כולם שם. לא סביר שתחמוק עסקה טובה מתחת לרדאר של כולם.
רביעית, ופה לא בטוח שכולם יסכימו, יש דווקא משהו קצת פחות סימפטי בעיניי לגור דווקא בפריים.
תחשבו למשל טיימס סקוור. לכאורה לוקיישן לוקיישן.
אבל לחיות שם? נראה לי סיוט.
זה כאילו נשמע טוב, אבל כשיורד להוויה יום יומית זה מעורר תחושת אי נוחות.
מה גם שזה מוריד קצת מהקסם של האזור כשמחפשים לטייל.
בקיצור, בעיניי פריים לוקיישן נהנה מהילה מופרזת, אבל ממש לא מוצדקת.
בדרך כלל יקר יותר, תחרותי בקטע מוגזם ולא מלהיב כמו שנשמע באינטואציה.
איפה שתרצו לטייל זה לא בהכרח איפה שנכון לכם להשקיע.
מה דעתכם?
נדל"ן פיננסי בטלגרם:
https://t.me/nadlanfinancy
נדל"ן פיננסי ברשת X:
https://x.com/pelegdavidovitz | 599 |
| 16 | עסקאות מקריות
זה ז'אנר של עסקאות שהרבה אנשים לא לוקחים מספיק ברצינות.
אבל הוא הכי קיים ואמיתי.
אלה עסקאות מקריות.
לא תכננתם לבצע את העסקה הזו.
או שלא תכננתם את המבנה.
או שחשבתם שזה לא נכס בשבילכם.
או המחיר היה נראה מוגזם.
אבל איכשהו, דברים התגלגלו, וסגרתם אותה.
ואז אתם פתאום מסתכלים אחורה ושואלים את עצמכם:
"רגע, איך הגעתי לפה?"
בקטע טוב כמובן.
כי לפעמים דווקא העסקאות הלא מתוכננות האלה, עושות את כל ההבדל.
אתם מותחים את הגבולות של עצמכם.
יוצאים מחוץ לאזור הנוחות.
ומגלים אפשרויות שלא הייתם מגיעים אליהן אחרת.
איך מגיעים לעסקאות כאלה?
זה לב העניין.
כי העסקאות האלה מגיעות רק למי שנמצא על המסלול.
מי שבשטח. עובד.
רק הם מגיעים להזדמנויות האלה שלא האמינו שיצליחו לסגור.
אבל בשביל זה, צריך לצאת החוצה.
ולהיות קשוב גם לאפשרויות אחרות.
לא להינעל מראש על מבנה ספציפי.
אלא לשמוע, לחשוב על כיוונים אחרים.
ולפתוח את הראש.
למשל, תכננתם לקנות דירת גן 5 חדרים בתקציב של 4 מיליון שקל.
התקבעתם על אזור מסוים בשכונה שאתם אוהבים.
המתווך הציע כמה דירות, אבל כשראה שאתם רציניים החליט לנסות אתכם משהו אחר.
"בואו ניסע לצד השני של השכונה, יש שם 2-3 רחובות של דו משפחתיים."
אתם מתלבטים מאוד. כי ננעלתם כבר על דירת גן, על התקציב, על האזור ההוא. מה עכשיו לשנות את הכל?
הוא נחוש. הוא לא מוותר. הוא מתעקש שתנסו.
אבל אתם כבר באירוע. כבר בדקתם. כבר נכנסתם לתהליך. אז אולי שווה לפתוח את הראש ולראות?
ואז פתאום אתם קולטים שאם אתם מותחים את התקציב לכיוון 4.5 או קצת יותר, אפשר ממש לשדרג את העסקה.
וככה יום אחד, כשאתם בסלון הבית הפרטי שזה עתה רכשתם, אתם מסתכלים מסביב ושואלים את עצמכם:
"רגע, איך הגעתי לפה?"
נדל"ן פיננסי בטלגרם:
https://t.me/nadlanfinancy
נדל"ן פיננסי ברשת X:
https://x.com/pelegdavidovitz | 593 |
| 17 | ההוא שלא ידע לוותר
לפני שנה וחצי בערך נפגשתי עם בחור שהציע עסקה.
פעילות שהקים, סכסוך עם שותף, מחפש להחליף אותו.
סיפור די קלאסי.
בפגישה השניה כבר התחלנו להוריד את זה לפסים של הצעה.
אמרתי לו אתה תקבל את מה שאתה מחפש אבל אני צריך הגנה מהצד שלי.
הוא אמר: ״איפה, לא יכול לתת הגנות.״
אז אמרתי עזוב הגנה, תן לי ריבית גבוהה יותר על הכסף.
הוא ענה: ״מה אתה שוחט אותי בריביות?״
אז אמרתי נרד קצת בריבית אבל לפחות תן לי לשלם תמורה רק באבני דרך.
הוא ענה: ״אז תן לי יותר אם אבני הדרך מתקיימות.״
בקיצור, הלכתי מפה הוא זז לשם, הלכתי לשם הוא חזר להנה. וכך הלאה.
החודשים חלפו ופגשתי אותו שוב.
ושוב הצעתי לו מתווים מגוונים. אבל מה שלא הצעתי תמיד נתקל בהתנגדות.
אני מגלה גמישות. והוא מצדו לא גמיש ולא יצירתי.
בשלב מסוים הגעתי למסקנה הבלתי נמנעת: מהעסקה הזה לא ייצא כלום.
המשכתי הלאה בחיי.
לאחרונה שמעתי שהחברה שלו בקשיים ובדרך להיסגר.
שלא במפתיע הוא גם לא יצר איתי קשר כדי להציע שוב את הסחורה (כנראה שכבר לא הייתי לוקח גם ככה).
המעניין פה הוא איך אנשים לפעמים מוכנים לאבד את הכל רק כדי לא לותר.
רוצים להיות צודקים אבל לא חכמים.
לא מוכנים להכיר במציאות הפשוטה, שבשוק מאתגר צריך לעשות ויתורים, גם כואבים.
הלקח לסיפור הוא שאם רוצים עסקה צריך לדעת להתפשר.
אי אפשר לקבל את הכל.
ולהתפשר זה לא בדברים שקל. זה דווקא בדברים שקשה לקבל. זה כל הקטע.
ויתור זה לא חולשה. זה המפתח האמיתי לסגור עסקה.
נדל"ן פיננסי בטלגרם:
https://t.me/nadlanfinancy
נדל"ן פיננסי ברשת X:
https://x.com/pelegdavidovitz | 625 |
| 18 | למה כדאי לכבול את עצמכם?
זו אחת הטכניקות הכי פשוטות, yet יעילות, לגרום לעצמכם לעשות.
ולפני שאומר מהי, אתן רגע דוגמה קלאסית.
החלטתם שאתם רוצים לפתוח תיק ניירות ערך.
נניח 20-30 מניות/אג"ח מתחומים מגוונים, ולפזר סכום מסוים.
רוב האנשים ילכו בנקודה הזאת ללמוד.
שבועות, חודשים, עד שיתחילו להשקיע.
וכל פעם ידחו את החלטת ההשקעה.
"מה בוער? נסיים קודם ללמוד."
"מה דחוף? ניכנס אחרי החגים."
"השוק לא טוב עכשיו."
"טוב שאני יושב על הגדר."
וכך הלאה.
השיטה שלי הפוכה לחלוטין. 180 מעלות.
מה שאני עושה במצבים כאלה, קצת מוזר.
אני עושה בדיקות ראשוניות ואז, לפני שהשלמתי, אני קודם כל קונה.
לא את כל הסכום אמנם. אבל נכנס להשקעה.
נניח אם רציתי להשקיע סך הכל 50,000 ש"ח, אז אקח 10,000 ש"ח וכבר אתחיל לדגום את הניירות הרלוונטיים.
כלומר, אחרי בדיקה ראשונית סבירה, אני קונה פוזיציית דגימה קטנה לפני שסיימתי את כל המחקר.
קטנה, אבל גם לא זניחה.
מה ההגיון?
אני רוצה לדחוף את עצמי לעשייה.
ואם אכנס להשקעה ראשונית, אני כבר אהיה ברמת מחויבות אמיתית.
ואז אוכל להעמיק את הבדיקות, אבל לא מתוך פריווילגיה. אלא מתוך צורך אמיתי.
יישאר לי להחליט האם להגדיל ולהכניס את יתרת ה-80% או לממש את הפוזיציה.
מה גם שכשדוגמים נייר אז עוקבים אחריו הרבה יותר באדיקות.
כי פתאום אכפת לך מהתוצאות.
וזה נכון לכל תחום בחיים, לא רק להשקעות.
אם אתם רוצים להתחיל לעשות משהו, תכבלו את עצמכם. תעשו פעולה מחייבת.
כי אז הרבה יותר קשה להתחרט.
למשל הרבה פעמים כשאני מתכנן חופשה, אני מתחיל בלהזמין כרטיס, הרבה פעמים non refundable.
ורק אז אני עובר לתכנן את המסלול.
כי ברגע שיש לי כרטיס מוזמן הרבה יותר קשה מנטלית לא לתכנן את המסלול ולהשאיר את הדברים באוויר.
אבל לפני שיש כרטיס אני תמיד יכול לומר: "מחר".
אל תחפשו להיות מוכנים כדי להתחייב.
תתחייבו כדי להיות מוכנים.
נדל"ן פיננסי בטלגרם:
https://t.me/nadlanfinancy
נדל"ן פיננסי ברשת X:
https://x.com/pelegdavidovitz | 651 |
| 19 |  שמחתי לפתוח אתמול בפעם השלישית את קורס נדל"ן של עמותת משקיעות.
לדבר נדל"ן בפני למעלה מ-100 נשים איכותיות זאת אחת הבמות היותר מהנות ומיוחדות עבורי וזה כיף כל פעם מחדש.
אחד הדגשים העיקריים של הקורס הוא על חשיבות האחיזה בנדל"ן - היכולת לצאת מהחדרים הממוזגים החוצה לשטח, להיכנס לעסקאות ולהתחיל להניע את הגלגל.
מבחינתי ההצלחה האמיתית בקורסים היא לראות את התלמידים והתלמידות לאורך השנים סוגרים עסקאות בעצמם, ואפילו לפגוש כמה מהם בצד השני של שולחן המשא ומתן (שלשמחתי כבר קרה יותר מפעם אחת).
מאחל המון הצלחה לתלמידות החדשות ומודה לעמותת משקיעות על הבמה. | 621 |
| 20 | מומנטום של עסקה
זו אחת התופעות הכי מיוחדות בעסקים.
ברגע שנכנסים לעסקה, וזה נעשה ברצינות, מתחיל להיבנות מומנטום.
מתחיל לקרות משהו.
מממנים רוצים להשתתף.
שותפים מתחילים להתעניין.
אנשי מקצוע מתחילים להירתם.
משהו קורה באוויר.
וזה די מדהים.
כי אפשר לגשת לכל אלה ולהציע להם מראש להצטרף.
לפני שנכנסים לעסקה.
ואז לכאורה מצבם יותר טוב. כי זה 'בשושו' מתחת לרדאר.
אבל אז הם לא ממש יהיו בעניין.
מתי הם ירצו להיכנס?
כשנוצר מומנטום. כשמתחילים לעבוד על עסקה ברצינות.
כשהגלגל מתחיל להסתובב.
כי אנשים לא נמשכים רק לעסקאות טובות. הם נמשכים לעסקאות שקורות.
ובעיני זה אחד הרגעים הכי יפים בעסקים.
לא הרבה מודעים לו.
אבל בלעדיו, הרבה מהעסקאות פשוט לא היו מגיעות לקו הסיום.
נדל"ן פיננסי בטלגרם:
https://t.me/nadlanfinancy
נדל"ן פיננסי ברשת X:
https://x.com/pelegdavidovitz | 509 |
