انتظام اندیشه های کارشناسی ساختمان:آکس

جهات ردّ کارشناسی(دادرس) مندرج در ماده ۹۱ آیین دادرسی مدنی

◀️ سوال ۹۷❓ چندی قبل برای یک پرونده گزارش تامین دلیل نوشته بودم.حال بعد از مدتی از سوی مالک همانجا، پیشنهاد انجام بازسازی همان پروژه از سوی ایشان به بنده داده شده آیا میتوانم اینکار را انجام دهم؟؟ ✅ پاسخ این کانال: الآن در دادسرای انتظامی یک پرونده ای طرح شده که دقیقا شخصی مثل شما ولی ۱۵ سال قبل(!!!) یک نظر کارشناسی برای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری داده بوده که منجر به خلع ید سازنده از آن پروژه شده و مدتی بعد، همان مالک از کارشناس خواسته که در روند ساخت و ساز با علم ،تجربه وسرمایه ای که دارد کمک نماید و ایشان نیز عملاً کار را دست گرفته و تمام نموده و سالهاست که مالکین از آن خانه ها بهره برداری میکنند. شاکی(سازنده قبلی) الآن بعد از ۱۵ سال مراجعه نموده و معتقد است که کارشناس مشتکی عنه با گزارش خلاف واقع و تبانی و ایراد موارد نادرست فنی و امثالهم (۱۵ سال قبل )به ناحق باعث خلع یدِ منِ سازنده(شاکی) شده است! ((پرونده فعلا در دست بررسی و رسیدگی است و تخلف یا منع تعقیبی هنوز احراز نشده است.)) 📌در این مورد سوال شما باید گفت: انجام اینکار و اقدام بازسازی توسط شما به نظرم مشمول قاعده رابطه خادم و مخدومی در بند ب ماده ۹۱ آیین دادرسی مدنی نیست.چون: ابتدا کارشناسی کرده اید و بعدش میخواهید اقدام به پیمانکاری و بازسازی کنید... ولی اگر بالعکسش بود؟میتوانست جزء جهات ردّ باشد ولی دراین وضعیت و درحال حاضر، خیر... 💎ولی با عنایت به تجربه مذکور در بالا به نظرم انجام ندهید زیرا به حکمت و تدبیر و برای پیش گیری از ذهنیت های ناخوشایند بعدی، بهتر است! t.me/axis_rice ⛳️انتظام اندیشه های کارشناسی ساختمان:آکس

چند نمونه جدول ساختار شکست(break down) پروژه های ساختمانی

◀️سوال ۹۶❓ یک سوال از حضورتان داشتم. در همین پرونده مورد سوال ۹۴(لینک سوال ۹۴)، نحوه ارزیابی میزان پیشرفت فیزیکی را با توجه به شرایط ملک مورد نظر_که یک واحد از چندین واحد یک مجتمع نیمه‌کاره و بدون اجازه ورود کارشناس است_ را بر چه اساسی شما انجام خواهید داد؟ در صورتی که اجازه ورود داشته باشید به چه صورت؟ از جداول و فُرمت‌های خاصی استفاده می‌کنید؟ ✅پاسخ این کانال: در ابتدا عرض میشود به هر ترتیب باید برای ملاحظه چنین پروژه ها و پاسخ به چنین قرارهایی الزاماً باید به داخل کارگاه (به طریق قانونی و ایمن) ورود نمود و در این باره دستورات و تدابیر مقام محترم قضایی موثر ،راهگشا و معمول است.(سوابقی از محکومیت انتظامی کارشناسانی که بدون بازدید داخلی و به صرفِ ملاحظه از بیرون و با علم خودشان یک ساختمان را نیمه کاره اعلام کرده اند موجود است!) 📌در ادامه نیز باید گفت: 1⃣ پیشرفت فیزیکی با توجه به جداول ساختار شکست استاندارد(break down) و نوع سازه که بتنی است یا فلزی و با چه جزییاتی؟ و البته با ملاحظه حتمی و داخل شدن به ملک قابل انجام است و کنترل از راه دور نمیشود! حتما باید به داخل رفت و بازدید و حتی تصویربرادری و مستندسازی نمود.(چند نمونه از جداول ساختار شکست یا break down در ادامه تقدیم میشود.) 2⃣ پیشرفت داخلی خود آپارتمان،پیشرفت مشاعات آن بلوک و احتمالاً وضعیت پیشرفت محوطه و وضعیت کلی پروژه باید مورد ملاحظه قرار گیرد. تاکید میشود که وابسته به موضوع و حجم کار و حجم پروژه (که چقدر کوچک یا چقدر گسترده است؟) این کار ما هم میتواند راحت یا سخت باشد و الآن در این مورد سوال چون اطلاعات لازم را ندارم نمیتوان با قاطعیت مطلبی گفت ولی کلیّات مطلب همان است که خدمتتان عرض شد. t.me/axis_rice ⛳️انتظام اندیشه های کارشناسی ساختمان:آکس

◀️ سوال ۹۵❓ ارزیابی املاک با کاربری فضای سبز تثبیت شده در صلاحیت کدام رشته است؟ ✅پاسخ این کانال: هرچند صورت ظاهر این سوال خیلی کلی و با شبهاتی همراه است به نحویکه چون صحبت از فضای سبز شده ،انگار افکار به زمین با امر کشاورزی و زراعت متمایل میشود و طبیعی است که باید اطلاعات تکمیلی تر هم گرفت. لیکن این سوال در متن خود به فضای سبز تثبیت شده اشاره دارد و این ادبیات بیشتر یادآور کاربریهای مصوب شهری میباشد. به عبارت بهتر کاربری های مرتبط با امرکشاورزی عمدتاً با واژگان زراعی یا باغی یا جنگلی-جلگه ای مورد اشاره قرار میگیرند که منحصراً در صلاحیت کارشناسان رشته کشاورزی هستند. ◀️باید توجه داشته باشیم که زمینهایی که داخل محدوده شهری هستند و طی پاسخ استعلام‌از شهرداری یا کمیسیون ماده ۵ به عنوان فضای سبز تثبیت شده قید شوند کاملاً در صلاحیت کارشناسان رشته ساختمان میباشد. چرا که: اولاً: کارشناسان رشته ساختمان صلاحیت ورود به ارزیابی این قبیل املاک داخل محدوده شهری را دارند. ثانیا:حتی قید زراعی بودن متن یک سند مالکیت داخل شهری نیز دلیل قاطعی بر ارزیابی توسط کارشناس کشاورزی نیست و در این موارد باید وضعیت ظاهری زمین نیز ملاحظه شود. مثلاً زمینهای سبزی کاری و صیفی کاری اطراف بهشت زهرای تهران یا قواره های محدودی در داخل شهر که هنوز به امر زراعت میپردازند عمدتاً در صلاحیت ارزیابی کارشناسان کشاورزی است ولی اگر قدیماً زراعت میکرده اند و الآن زراعتی ندارد و داخل شهر است و استعلام از شهرداری مویّد کاربری تثبیت شده فضای سبز است.این الزاماً به منزله زراعی بودن کاربری فعلی نیست و لازم به ذکر است که در شهری چون تهران خیلی از اراضی از گذشته های دور زراعی بوده اند و مثلا منطقه ذیقیمت زعفرانیه یک نمونه آن است که فی الحال اگر زمین با کاربری تثبیت شده فضای سبز ببینیم آنرا کارشناسان ساختمان ارزیابی میکنند. ثالثا: اگر داخل زمین زراعی یا باغی، درختان پرشمار یا خصوصاً قدیمی وجود داشته باشد؟ آنگاه بهتر است که برای ارزیابی صرفاً درختان آن از کارشناس کشاورزی (برای درختان)در کنار کارشناسِ ساختمانی(عرصه) بهره گیری شود. 📌مطالب دیگر مرتبط با همین موضوع قبلا با لینکهای زیر در همین کانال ارایه شده که مطالعه آنها نیز پیشنهاد میشود: نکته ۱ از تجربه ۶۵۷ سوال ۴۹ سوال ۳۲ سوال ۱۷ سوال ۱۶ تجربه ۷۲۹ تکمیل تجربه ۷۲۹ t.me/axis_rice ⛳️انتظام اندیشه های کارشناسی ساختمان:آکس

ضمن تشکر از مشارکت کنندگان در افکارسنجی بالا، و اطمینان از اینکه دیدگاهها در مورد متن سوال ، متفاوت است! در ادامه پاسخ این کانال تقدیم حضورتان میشود👇

ارزیابی املاک با کاربری فضای سبز تثبیت شده در صلاحیت کدام رشته است؟ anonymous poll ۱-رشته کشاورزی ▫️ 0% ۲-رشته راه و ساختمان ▫️ 0% ۳-رشته راه و ساختمان به همراه رشته کشاورزی ▫️ 0% ۴-نمیدانم ▫️ 0% 👥 Nobody voted so far.

🖋درود بر همراهان گرامی در ادامه یک سوالی در قالب نظرسنجی مطرح میشود که : ((یکی از همکاران عیناً با همین متن نوشته و ۳ گزینه اول تا سوم را ۳ همکار دیگر بلافاصله پاسخ داده اند.)) ◀️اتفاقاً خودِ همین سوال ساده مقدمه خوبی برای دانستن این است که چرا در ارزیابی ها اختلاف فاحش پیش می آید؟ چون: ما هنوز در ورود به تشخیصِ صلاحیت نوع رشته ارزیابی هرکدام یک راه مختلف پیشنهاد میکنیم خود ارزیابی که هیچ،بماند؟! و این ضعفِ بزرگ واحد آموزش کارشناسان را نشان میدهد! خواهشمند است در نظرسنجی زیر(با هویت ناشناس ) شرکت فرمایید تا بعداً پاسخ لازم در کانال ارایه شود باتشکر 👇👇👇

📉افت شدید قدرت خرید مسکن در ۵سال گذشته تهران @amlak_jordan t.me/axis_rice ⛳️انتظام اندیشه های کارشناسی ساختمان:آکس

🔴 میانگین قیمت طلا، دلار و مسکن (تهران) در 10سال گذشته! @akhbare_movasagh t.me/axis_rice ⛳️انتظام اندیشه های کارشناسی ساختمان:آکس

🔹دستورالعمل تعیین مالیات مقطوع عملکرد سال ۱۴۰۴ صاحبان مشاغل 🔺مودیان مشمول فرم تبصره ماده ۱۰۰ قانون مالیات های مستقیم که مالیات آن ها ( مالیات مقطوع پرونده موردنظر ) توسط سازمان، صفر محاسبه شده است، نیازی به مراجعه به درگاه خدمات الکترونیک سازمان و تسلیم فرم تبصره ماده ۱۰۰ با مبلغ صفر ندارند. این موضوع از طریق ارسال پیامک به اطلاع این دسته از مودیان خواهد رسید. @taxpress t.me/axis_rice ⛳️انتظام اندیشه های کارشناسی ساختمان:آکس

◀️ سوال ۹۴❓ شعبه اجرای احکام خواسته است مشخص کنم یکی از واحدهای خریداری شده در یکی از بلوکهای ساختمانی پروژه در چه مرحله ای است؟ و میزان ﭘﯿﺸﺮﻓﺖ ﺳﺎﺧﺖ چقدر است ؟ و چقدر هزینه برای تکمیل یکی از واحدهای خریداری شده نیاز است؟ طبق گفته خواهان، پروژه از سال ۱۳۹۹ تعطیل شده و خودم هم دیدم که تاورکرین هم جمع آوری شده بود.(پروژه تعطیل و بازدید به سختی امکان پذیر و مالکان دیگر هم با کلانتری و مامور توانسته اند اجازه ورود کارشناس را بگیرند.) چند سوال: ۱. واحد خریداری شده در بلوک مورد نظر تا طبقه ۱۲ ساخته شده بود و به گفته خواهان ۲ طبقه دیگر هم قرار است بسازند و به خاطر پرداخت نکردن جریمه به شهرداری فعلا امکان ساخت ندارند. آیا نیاز است به این مساله ورود کنم؟ و از شعبه بخواهم که مقدار جریمه ها را از شهرداری استعلام بگیرد؟(با توجه به موثر بودن این قضیه در برآورد هزینه ساخت باقیمانده) ۲. اینکه دادگاه به هزینه تکمیل ساخت این واحد اشاره کرده، در صورتی که تاسیسات و مشاعات هزینه قابل توجهی دارند، آیا نیاز هست با شعبه در این رابطه مکاتبه کنم و اینکه آیا هزینه مشاعات پس از برآورد، تقسیم بر مساحت قسمتهای اختصاصی واحدها میشود؟ ۳. با توجه به اینکه تاسیسات این بلوکِ بلند مرتبه، قسمتی از هزینه هاست(مثل آسانسور)، آیا نیاز به کارشناس معین رشته «تاسیسات ساختمان» هست؟ (برای سرمایش و گرمایش، کولر گازی و پکیج در نظر گرفته شده) ۴. میزان پیشرفت ساخت که شعبه از من خواسته آیا منظورش مقدار پیشرفت فیزیکی کار انجام شده است؟ که برخی اساتید میگویند بر حسب نفر-ساعت حساب کنید و در آخر بر کل تقسیم و درصد نهایی رو بیان کنید.(البته بگویم طبق قرارداد، برنامه زمانبندی پروژه ارائه نشده و فقط تو پیوستها، لیست متریال واحد ذکر شده است)، منظور به طور خلاصه اینکه میزان پیشرفت را زمانی در نظر بگیرم یا دستمزدی و مالی؟ ✅پاسخ این کانال: 1⃣ ملاک تشخیص تعداد طبقات، جوازمعتبر صادره است نه نظرات شفاهی که شاید دوطبقه دیگر هم ساخته شود و یا خیر...؟! 2⃣ الآن بحث تحویل واحد با لحاظ مقررات ملی ساختمان مطرح است و یعنی اینکه النهایه باید بتواند پایانکار بگیرد که قابل سکونت قانونی شود در حالیکه یک واحد از چند ده واحد مطرح شده و عملاً حکم با این وصف، قابلیت اجرای دقیق و راحت ندارد. به نظرم مقدمتاً طی لایحه ای به شعبه شرح حالی بدهید و تااینکه الزام کنند : ((فقط موارد اختصاصی واحد آپارتمانی محکوم له ارزیابی شود.)) چون، حتی تعیین مبلغ مشاعات مثل: آسانسور،پلکانها،محوطه،پارکینگ و...بالاخره باید انجام شود ولی آنگاه ایشان متعهد میشود از پول خود نسبت به تکمیل کل برج و...اقدام کند که عملا نشدنی است!!! 3⃣ اگر قرار به ارزیابی مشاعات شد؟ حتماً از تخصص های مرتبط دیگر هم با تایید دادگاه بهره بگیرید که کار بهتر و قانونی تر جمع شود. 4⃣منظور از پیشرفت در این قبیل امور، فقط پیشرفت فیزیکی است و پیشرفت زمانی دراینجا بی معناست. یعنی اینکه مثلا پیشرفت فیزیکی داخلِ واحد محکوم له ۴۸درصد و در کل مجتمع با مشاعات مثلا ۳۳درصد است. در حالِ حاضر،پیشرفت زمانی قبلی که مهم نیست بلکه طول زمان ادامه عملیات باقیمانده مهم است که عنداللزوم باید با همکاری کارشناس حسابداری و امورمالی نسبت به تعیین نحوه تامین مالی و تشخیص نرخ تنزیل و بهره و...به عنوان بخشی از هزینه های پنهان ایفای تعهد خوانده در نظر گرفته شود. 5⃣ در کل اگر کار بزرگی است و مجتمع سنگین و پرحاشیه ای است(چون موضوع خواسته یکواحد از چند ده واحد مجتمع نیمه کاره تعطیل است!) حتماً قبلش سعی کنید با احتیاط و با انجام مکاتبات مختلف و اخذ دستورات قضایی انجام داده و بخشی از مسیر خود را هموار کنید! t.me/axis_rice ⛳️انتظام اندیشه های کارشناسی ساختمان:آکس

در یک تجربه مشابه دیگر سال ۹۳ در هیاتی ۷ نفره بودیم و با توجه به نوع دعوای دولتی وغیره در جلسات کارشناسی ۶ ساعته شرکت میکردیم روزی میزبانان محترم ناهار مفصلّی تدارک دیده بودند و میز را چیدند و من کنار یکی دیگر از این عزیزان خیلی معروف و پیشکسوت نشسته بودم... به رسم ادب و احترام ،سینی غذا را جلو کشیده و تعارف کردم. استاد فرمودند:

من رباط دستم کشیده شده و چند روزه درد گرفته شما برایم مقداری جوجه بکشید

بعدها فهیمدم بنده خدا ((سکته مغزی)) کرده بوده و متاسفانه به دروغ آنرا به کشیدگی رباط دست مربوط میکرد! ((فقط از خداوند میخواهم آخر و عاقبت ما را ختم به خیر کند به نحویکه کسی داستان ما را بعداً برای دیگران ننویسد!😊))

تجربه ۷۰۳ = (شوقِ خدمت تا آخرین حضور دنیایی !) 🔴متاسفانه تعداد محدودی از پیشکسوتان عزیز عالم کارشناسی خیلی با استعفا از انجامِ کار، میانه خوبی ندارند! و ناخواسته نیز حضورشان باعث اذیت و آزار سایر همکاران میشود. یعنی اگر به دلیل ضعف محرز قانون، حالا گفتند شمایی که متولد ۱۳۱۳ هستید،همچنان کارشناس بمانید... آیا واقعاً قراره که کارشناسی هم بکنید؟! زیرا متاسفانه دیده شده که گاهی بعضی از این بزرگان گرامی:

مرخصی که ردّ نمیکنند؟!

در هیاتها استعفا هم نمیدهند؟!

همکاری فکری یا عملی هم که اصلاً و ابداً...؟!

◀️چند سال قبل: یک هیات ۳ نفره با یکی از این پدران عزیز هم گروه بودیم وموضوع رسیدگی پیچیده مربوط به اختلاف دو شریک سازنده بود... روز اول به ایشان گفتم :

جناب مهندس برای بازدید چه وقتی راحت ترید؟

فرمودند:

حقیقتش من مریضم و نمیتونم بیایم بازدید و کلاً کارشناسی نمیکنم و در منزل استراحت میکنم!

گفتم:

خوب،استعفا میدهید؟؟؟

فرمودند:

نه.من به(( احترام )) شما استعفا نمیدهم!!!

((و من در آن لحظه واقعاً از این همه احترام به خودم متحیّر ماندم!)) 📌خلاصه: خودمان با همکار دیگر،بازدید و جلسات را شرکت نموده و گزارش را تنظیم و جهت اخذ امضاء ، رمز را خدمتشون ارسال کردیم هرچند در این مورد نهایی نیز گفتند:

من ساعت ۸ شب میخوابم! و الآن هم نمیتوانم رمز را بخوانم چون کسی کنارم نیست!

ولی حقیقتش به جز این اخذِ رمز که کمی اذیت شدیم نسبت به عدم حضور ایشان ته دلمان خوشحال هم بودیم چون: گاهی اختلاف نظرات و سلیقه های کاری و اظهارِفضل های بی مورد یا جهت،دار بعضی کارشناسان مدعی، بدجور آدم را عذاب میدهد!!! 💎نتیجه : به نظرم بدنیست برای این حرفه هم یک شرط سنی و سلامت تعیین شود. البته اگر ما هم تازه شانس بیاوریم ،شاید به این سن هم برسیم یا بالاخره واقعیتی هست که سلامتی همه افراد به مرور، کمتر و کمتر میشود ولی مردم چه گناهی دارند که باید هزینه ما را بدهند ولی ما عملاً حضور واقعی یا حضور موثری نداریم؟!!! ((یعنی پیری و دردمندی همه کسی است و همه هم دچار خواهند شد.)) ولی بهتر بود مانند ثبت نام کنکور لیسانس که برای هر رشته ای شروطی مثلا: داشتن دست و پای سالم ،دو چشم بینا،شنوایی مطلوب و...را برای رشته های مختلف تحصیلی مینوشتند. بد نبود برای کارشناس دادگستری هم این شروط مدنظر مراجع صدور پروانه کارشناسی قرارگیرد. خوب، طبیعی و بدیهی است که همه این قابلیت ها به مرور و با کهولت سن از بین میرود و شاید انسان به مرور کارآیی لازم اولیه را نداشته باشد و امروز ایشان چندی بعد ما و دیگران... 🔻پی نوشت: برداشت کلی از مراوده با آن پیرمرد محترم و گرامی(حفظه الله) این بود که: تا ما را بیرون نکنید خودمان نمیرویم البته به ((احترام)) شما...! t.me/axis_rice ⛳️انتظام اندیشه های کارشناسی ساختمان:آکس