🏠 Недвижимость с Тупа-Германия

🏠 10 ошибок частного арендодателя, которые съедают доходность Инвестиционная квартира может выглядеть выгодно «на бумаге». Но хороший объект легко превратить в источник стресса и расходов, если не продумать покупку и управление. На разборах инвестиционных объектов наш эксперт по недвижимости и ипотеке Александр Тротт регулярно встречает одни и те же просчёты. Вот 10 ситуаций, в которых владелец теряет деньги: 1️⃣ Выбрать арендатора по первому впечатлению Кандидат понравился на просмотре — и владелец не проверил платёжеспособность и документы. Первая просрочка быстро превращает симпатию в месяцы убытков. 2️⃣ Передать квартиру без Übergabeprotokoll и фотографий После выезда обнаружились повреждения, а арендатор утверждает, что они были раньше. Без подписанного протокола и фото взыскать ущерб намного сложнее. 3️⃣ Посчитать доходность только по Kaltmiete На бумаге объект выглядит прибыльным, но после учёта расходов, простоя, ремонта и управления реальная доходность оказывается совсем другой. 4️⃣ Не создать финансовый резерв Отопление ломается, дому выставляют Sonderumlage — и внезапный счёт приходится оплачивать из своих накоплений или кредита. Без резерва одна поломка может съесть доход за месяцы. 5️⃣ Опоздать с Nebenkostenabrechnung Владелец долго откладывает или ошибается в перерасчёте, а сроки проходят. В результате можно лишиться законной доплаты, даже если в реальности жилец потратил больше, чем заплатил. 6️⃣ Повысить аренду «потому что сосед тоже поднял» Владелец ориентируется только на цену, но не проверяет Mietspiegel, сроки, обоснование и ограничения. Арендатор оспаривает повышение — и начинается... 7️⃣ Месяцами верить обещаниям должника Просрочка растёт, но формальная фиксация откладывается: ведь «в следующем месяце точно заплачу». Чем дольше ждать, тем дороже возвращать ситуацию под контроль. 8️⃣ Расторгнуть договор по шаблону из интернета Владелец подставляет имя и сумму, не учитывая основания, сроки и формулировки конкретного случая. Такие ошибки дают арендатору основание оспорить расторжение и законно продлить проживание. 9️⃣ Вспомнить о страховой защите уже после конфликта Владелец проверяет полис RSV только когда спор уже начался — и обнаруживает ограничения или отсутствие нужного покрытия. Суд и адвокат могут стоить тысячи евро. 🔟 Считать сдачу полностью пассивным доходом Аренда годами не пересматривается, расходы не контролируются, ошибки копятся. Без регулярного управления доходность снижается, а владение объектом превращается в тяжёлую работу. Инвестиционное жильё только кажется простым источником дохода: купить квартиру, сдать и получать аренду. На практике доходность часто съедают неверный расчёт, неучтённые расходы и управление, к которому инвестор оказался не готов. Если рассматриваете объект под сдачу, Александр Тротт поможет ещё до сделки разобрать инвестиционную модель: капитал, ипотечную нагрузку, расходы, риски и управление → Разобрать инвестиционную стратегию

🔥 «А что, так можно было?» 😅 Способ снизить налоги с инвестнедвижимостью в Германии, о котором не все знают 🇩🇪 Вот муж с женой, решили купить квартиру чтобы сдавать в Германии. И оформляют её на двоих. Потому что так захотелось, как-то всем спокойнее, принято все делить, ну или просто привычно. А спустя годы — квартира ещё достаточно хорошая, там живёт замечательный жилец. Но есть одно НО: стоимость этой квартиры на рынке стала другой. Возможно, даже выросла вдвойне! И вы уже не получаете налоговый профит, а наоборот, платите... Становится невыгодно. Выгоднее продать — но если не хочется терять хорошего жильца и менять объект, как же сделать так, чтобы и не терять в главном — доходе? А вот оказывается, есть способ. Легальный. Надо только покупать квартиру изначально так, чтобы оформлена она была не на двоих, а на кого-то одного — супруга или супругу. Чтобы потом через 10 лет продать мужу/жене без налогов и ещё и оптимизировать налоги за счёт «обновления цены». Но, конечно, только после консультации с налоговым экспертом, потому что всё в этой системе индивидуально и очень тонко 🙌 Вот Александра Тротт — ипотечный брокер Тупа-Германия, сам попадал в такую ситуацию с инвестиционной квартирой. Так что всё про эту схему знает и делится этим полезным знанием с Каролиной Шумаковой в новом видео. И, конечно, всеми, кто его посмотрит) 🎥 Не пропустите! Видео выйдет уже в это воскресенье на нашем нашем YouTube-канале 🙌

📌 Спасибо за ваши отзывы ❤️ Вчера вот был пост — рассказывали кейс: как помогали покупать квартиру в Кёльне. А спустя несколько часов клиентка оставила этот отзыв на нашем сайте на странице услуги по проверке/оформлению ипотеки в Германии. Это был как раз её кейс)

...сложно поверить, но кажется история таки завершена. Ключи на руках, первые стены снесены, первая мебель заказана и всего один месяц арендной платы впереди. Спасибо от души за поддержку. Я понимаю, что случай не самый быстрый и не особо, подозреваю, выгодный, но от того спасибо только душевнее ☺️. Да будут другие кейсы быстрее, проще и крупнее!

И мы сами радуемся, что ключи на руках, человек уже обживается в своём собственном, с любовью и совершенно другим отношением) И так каждый раз — когда к нам приходят люди с первыми вопросами типа «А сможем ли мы?/А хватит ли у нас средств?/А дадут ли ипотеку?/Так ли вообще всё понимаем?»...до финиша, когда уже ключи на руках и начинается новый этап жизни. Который тоже непростой, с кучей дел, но уже таких приятных типа выбора дивана для собственной гостиной. Каждый раз мы всё это проводим через себя, потому что сами через это проходили/проходим. И знаем, что это значит для вас. А для нас, в свою очередь, очень много значат ваши отзывы — конечно, потому что их увидит больше людей, которым мы тоже будем рады помочь с недвижимостью и ипотекой в Германии. Ну, и приятно безмерно — ради таких эмоций и работаем! 💪 🫶 Где можно почитать/оставить отзывы: 👉 Страница услуги по подбору ипотеки в Германии на сайте 👉 Отзывы в Google 👉 Отзывы на Trustpilot

📌 Квартира в Кёльне: всё проверили, взвесили...И застряли на опечатке суда 🤦‍♀️ Звучит абсурдно? Для нашей клиентки из Кёльна это стало реальностью на 10-м месяце сделки. О клиентке👩‍💻 Специалист высокого уровня в крупной IT-компании в Германии. С Niederlassungserlaubnis. С идеальной Schufa. С зарплатой, которая позволяет банкам не задавать лишних вопросов, и ежегодным бонусом, который они любят видеть в выписках. Она нашла квартиру. И даже удачно сторговалась. 📉 В результате цена оказалась настолько хорошей, что аналогичных предложений на рынке просто не было. Итоговая сумма — около 263 000 €. Цена кстати тут стала тем самым аргументом, который перевесил все риски. 💰 А главный риск был вот в чём. Продавец — пожилая женщина, переезжает в дом ухода. Она находится под юридической опекой. Это значит, что любая сделка с её имуществом требует согласования с судом по опеке. Мы знали это с самого начала. Но знать и управлять — не одно и то же. Мы не стали просто подавать заявку в банк и надеяться на лучшее. Мы сели и стали проверять всё-всё-всё. Провели переговоры с нотариусом. Подключили нашего юриста — он разобрал конструкцию сделки под микроскопом. Проработали два возможных пути: 1 — оформлять договор купли-продажи и залога для банка параллельно и сразу отправлять оба документа в суд. Нотариус, который видел тысячи сделок, сказал: за всю его практику суд ни разу не отказал в таком запросе. 👍 2 — ждать сначала одобрения суда, а потом запускать процесс. НО!: пока суд думает, ставки могут уйти вверх, и финансирование станет дороже. 📈 Мы созвонились с ключевым менеджером ING. Получили чёткий ответ: да, банк готов работать, если согласие суда будет прописано как условие выплаты. Параллельно проверили Volksbank и Sparkasse — оба дали предварительное одобрение, но на худших условиях. ING переиграл всех. 🏦 Мы взвесили всё, выбрали первый вариант и...внезапно встряли.🫠 Финансирование-то одобрили, и договор заверили у нотариуса. Шесть месяцев беспроцентного периода резервирования — уже пошли ⏳🔥 Суд дал согласие в феврале 2026. Мы выдохнули. Но оказалось — рано 😅 В решении суда — две ошибки. Одна из них — неверная дата. Для нотариуса этого хватило, чтобы не двигаться дальше. Он не может закрыть сделку с документом, где дата неправильная. 📜❌ Новый запрос в суд, снова ждём... На апрель 2026 года с момента выбора квартиры прошло почти 10 месяцев. Беспроцентный период истёк. Проценты за резервирование идут автоматически — им не важно, что суд просто написал с ошибкой.. ✍️😑 Из-за того, что всё затянулось, пришлось за один месяц платить проценты банку. 🤗 Что в итоге: на момент выхода этого поста клиентка всё-таки получила ключи! Уф, поздравляем! 💪🎉 Короче говоря, вывод простой: в сделках, где есть третья сторона, которую вы не контролируете — суд, наследники, управляющий — план «Б» должен быть прописан ДО того, как вы подписали договор. А то бывает и такое, что даже суд ошибается! 👀 Другие наши кейсы по недвижке, где и не такое бывает) __________________ Если вы рассматриваете покупку жилья в Германии, мы можем помочь с оценкой объекта, подбором ипотеки и расчётом реальной финансовой нагрузки! ___ Наши услуги для вас бесплатные — 👉 Консультации по покупке недвижимости и ипотеке в Германии и 👉 Проверка стоимости объекта 👉 Нужна помощь в вопросах поиска и покупки недвижимости в Германии? Пишите в наш сервисный чат @TupaGermaniaBot Также любые вопросы можно задавать в комментариях 👇

📌 🎥 «Как работает Шуфа в Германии — Реальные кейсы отказов в ипотеке» — смотрим новое видео от #тупагермания 🇩🇪 🔥 Хорошая зарплата и стабильная работа ещё не гарантируют, что немецкий банк одобрит вам ипотеку. Одной из причин отказа может стать ваша SCHUFA — причём о проблеме вы можете даже не подозревать. Что именно видит банк, когда проверяет кредитную историю? Может ли покупка телефона в рассрочку повлиять на решение по ипотеке? Что хуже: просроченный платёж, микрокредит или полностью «чистая» SCHUFA? И реально ли улучшить свой рейтинг перед покупкой недвижимости? В этом видео разбираем: 🔹 как SCHUFA в Германии влияет на покупку жилья в кредит 🔹 какие кредиты и платежи попадают в кредитную историю 🔹 видит ли SCHUFA покупки в рассрочку 🔹 хорошо ли иметь «чистую» SCHUFA без кредитов, или лучше бы парочку взять 🔹 как проверить свои данные и обнаружить возможные ошибки Вместе с Александром Тротт — экспертом проекта Тупа-Германия по недвижимости и финансам в Германии — обсуждаем реальные ситуации из практики и объясняем, что стоит проверить до того, как вы нашли квартиру и отправились в банк за ипотекой. 💬 Напишите в комментариях: проверяли ли вы свою SCHUFA и находили ли там неожиданные записи? 🎥 Ссылка на видео на YouTube Таймлайн: 00:00 Одна ошибка — и банк говорит «нет» 00:34 Машина в кредит перед ипотекой: ошибка или нормальный ход? 03:05 «Разогреть» SCHUFA кредитами — работает ли этот лайфхак? 04:32 Телефон в рассрочку от Amazon: мелочь, которую видит банк 05:43 Кейс: «Какие кредиты? Я ничего не брал!» 07:02 Какие рассрочки НЕ попадают в SCHUFA 08:34 Как проверить свою SCHUFA бесплатно 09:21 Большая зарплата не спасёт: два фильтра банка 10:42 Кейс: семье отказали в ипотеке из-за оплаты через Klarna 12:26 Один неправильный запрос в банк — и след в SCHUFA 14:36 Кейс: квартира мечты в Берлине и банк, который всё-таки сказал «да» 16:09 Главный вывод про SCHUFA 👉 Как иностранцу получить ипотеку в Германии — условия банков 👉 Проверьте, готовы ли вы к ипотеке в Германии и получите ответ Александра 👀 Наши кейсы по недвижке Обращайтесь с вопросами по нашим услугам @TupaGermaniaBot Приятного просмотра 🙌

🔥 Как SCHUFA порой ставит крест на ипотеке в Германии 🇩🇪 Ну, хотя бы палки в колёса — точно 😅 Недавно в видео «Кому банк отказывает в ипотеке» обсудили, как вообще решается, дать/на дать, на какие факторы смотрят. И одним внезапно для многих неочевидным оказался рейтинг «Шуфа». А такой есть у каждого, кто живёт в Германии — платит за коммунальные услуги, открывает счёт в банке, что-то покупает в рассрочку, берёт кредиты — от микрозаймов до автокредитов...И тут, спрашивается: 👀 А что если «Шуфа» вообще чистая? 👀 Что лучше — чистый лист или закрытые кредиты? 👀 Покупка, допустим, телефона в рассрочку — это видно в «Шуфе» или нет? 👀 Как и что туда вообще попадает и можно ли на это влиять? В практике Александра Тротт — ипотечного брокера — есть не одна история про то, как из-за «Шуфы» реально стопорилась ипотека. Когда люди достаточно зарабатывали, собирались купить жильё и даже не подозревали, что у них «что-то не так» с точки зрения немецкого кредитного рейтинга... 🎥 В новом видео Александр с Каролиной обсудят как раз вот это всё. Кому интересно и актуально в обозримом будущем — не пропустите! Видео выйдет уже завтра, в воскресенье, на нашем нашем YouTube-канале 🙌

📌 Дом у моря в Германии: Зильт с 12 395€ за квадратный метр и Балийское море 🏠🌊 Для многих дом у моря — заветная мечта. Однако цены на недвижимость в районах Северного и Балтийского морей, на островах и на материке, а также на дома и квартиры иногда сильно различаются. За 1 квартал 2026 года, среди популярных регионов у Северного и Балтийского моря самые дорогие дома — на Зильте. Средняя цена дома на Sylt — 12 395€ за квадратный метр. Для сравнения: средняя цена домов по Германии сейчас около 3 228€ за квадрат. То есть дом на Зильте в среднем почти в 4 раза дороже немецкого среднего уровня. 🏝 Северное море: где дороже всего дома 🌊 Sylt — 12 395€/м² 🌊 Wittdün auf Amrum — 6 899€/м² 🌊 Wyk auf Föhr — 5 777€/м² 🌊 St. Peter-Ording — 5 375€/м² 🌊 Norderney — 4 707€/м² Зильт тут не просто на первом месте. Он почти вдвое дороже второго места — Wittdün auf Amrum. 🏖 Балтийское море: тоже недёшево, но спокойнее На Ostsee — Балтийском море — цены заметно меньше, но дёшево всё равно не скажешь. 🏠 Rostock-Warnemünde — 5 476€/м² 🏠 Timmendorfer Strand — 5 267€/м² 🏠 Kühlungsborn — 4 580€/м² 🏠 Heringsdorf auf Usedom — 4 327€/м² 🏠 Sellin auf Rügen — 4 163€/м² То есть дорогая Ostsee всё равно примерно в два раза дешевле Зильта по домам. А вот с квартирами — другой расклад По квартирам лидирует уже не Зильт. Среди квартир у Северного моря на первом месте Borkum — 9 735€/м². Дальше идут: 🏢 Norderney — 9 324€/м² 🏢 Juist — 9 024€/м² 🏢 Sylt — 8 821€/м² На Балтийском море самая дорогая квартира в среднем — в Timmendorfer Strand: 5 944€/м². Потом Rostock-Warnemünde — 5 656€/м². 💎 Самые дорогие объекты По текущим объявлениям ImmoScout24 на начало июня 2026, самые дорогие дома у Северного моря стоят от 7,95 до 11,7 млн евро. Все пять самых дорогих предложений — на Зильте. Самый дорогой объект в этой подборке: Anwesen mit Pferdehaltung — усадьба с возможностью содержания лошадей — за 11,7 млн евро. Цена за квадрат: 41 489€/м². Да, за один квадратный метр там можно купить неплохую машину. И ещё останется на страховку. 😅 На Балтийском море максимальные предложения скромнее: от 3,45 до 4,85 млн евро. Самое дорогое — Reetdachvilla, вилла с камышовой крышей, с собственным выходом к воде в Kappeln, за 4,85 млн евро. Поэтому, недвижимость у моря в Германии — совсем не один рынок. Sylt — отдельная лига для очень богатых покупателей. Ostsee — всё ещё дорого, но доступнее. Квартиры на островах могут быть дороже домов в некоторых других курортных местах. А цена у воды очень сильно зависит не только от региона, но и от конкретного места, типа объекта и возможности использовать его как Ferienimmobilie — недвижимость для отдыха. Но вернёмся к реальности 😊 Если рассматриваете покупку недвижимости в Германии и хотите понять, какой бюджет реально потянете, можем помочь с оценкой объекта и подбором финансирования. 🔗 ImmoScout24 — свежая статистика на июнь 2026 по ценам на дома и квартиры у Северного и Балтийского моря __________________ Если вы рассматриваете покупку жилья в Германии, мы можем помочь с оценкой объекта, подбором ипотеки и расчётом реальной финансовой нагрузки! ___ Наши услуги для вас бесплатные — 👉 Консультации по покупке недвижимости и ипотеке в Германии и 👉 Проверка стоимости объекта 👉 Нужна помощь в вопросах поиска и покупки недвижимости в Германии? Пишите в наш сервисный чат @TupaGermaniaBot Также любые вопросы можно задавать в комментариях 👇

📌 «Как банк выбирает, кому дать ипотеку в Германии?» — смотрим новое видео 🔥 #тупагермания Зарабатываешь хорошо — а банк говорит «нет». Приехал недавно — но ипотеку всё равно одобряют. Несправедливо? Но у немецких банков есть своя чёткая логика, и дело далеко не только в размере зарплаты. В конце 2025 немецкие банки заметно ужесточили условия выдачи кредитов на жильё. Всё решает не столько доход, сколько то, насколько понятным и надёжным ты выглядишь для банка. Об этом — новое видео с Александром Троттом. Александр — ипотечный брокер и эксперт проекта «Тупа-Германия» по недвижимости и страхованию. Работает с пулом из нескольких сотен банков и доводит до одобрения даже те кейсы, которые обычно заворачивают: иностранцы с рабочим ВНЖ и голубой картой, самозанятые, люди на испытательном сроке или всего пару месяцев в стране. В видео он на реальных историях показывает, на что банк смотрит кроме дохода — и как «упаковать» заявку, чтобы получить одобрение и хорошую ставку. 🎥 Смотреть на YouTube В видео: ▪️ почему при хорошем доходе всё равно отказывают ▪️ две простые формулы, чтобы за минуту прикинуть свой лимит ▪️ что за «портфолио клиента», из-за которого одному дают ставку пониже, а другому отказ ▪️ профессия и работодатель: из-за чего банк насторожится ▪️ как «оптимизация налогов» лишает предпринимателя ипотеки ▪️ SCHUFA: неожиданный фильтр, который внезапно валит заявку Полезные ссылки: 👉 Как иностранцу получить ипотеку в Германии 👉 Проверьте, готовы ли вы к ипотеке в Германии и получите ответ Александра 📞 Наши кейсы по ипотекам Вопросы по услугам → @TupaGermaniaBot Приятного просмотра 🙌

📌 ЕЦБ поднял ставку: что сейчас происходит с ипотекой в Германии 🏠💶 11 июня Европейский центральный банк поднял три ключевые ставки на 0,25 процентного пункта. Депозитная ставка — процент, под который банки размещают деньги в ЕЦБ, — с 17 июня составляет 2,25% вместо 2%. Но на ставки по ипотеке это почти не повлияло. Рынок заложил повышение в цену ещё несколько недель назад, поэтому десятилетние кредиты держатся на плато около 4 %. 75 % банков ждут среднесрочно движения в бок и в долгую стабильный уровень прогнозируют вообще все. 🏠 А жильё доступнее не становится Свежая Leistbarkeitsstudie — исследование доступности жилья — от Interhyp показывает: 😬 46% опрошенных считают недвижимость в желаемом регионе едва доступной. Год назад таких было 39%. 🔍 Среди тех, кто планирует покупку в ближайшие 1–2 года, уже 52% называют её трудной или практически недоступной. 💶 Средний планируемый бюджет вырос с 348 800€ до 383 900€. Люди не отказались от идеи купить жильё. Они просто закладывают всё больше денег. ⏳ Первый взнос собирают дольше, чем кажется Eigenkapital — собственные деньги покупателя: накопления, подарок семьи или наследство. 54% планирующих покупку думают, что накопят нужную сумму меньше чем за 5 лет. Но среди тех, кто уже купил жильё, 65% собирали капитал дольше 5 лет, а каждый третий — больше 10. Почти каждому четвёртому покупателю помогли наследство или дарение. В Берлине, Мюнхене и Гамбурге деньги семьи — Bank of Mum and Dad— решают больше, чем государственные программы. 42 % немецких миллениалов покупали с помощью наследства или дарения. Если приходится копить самим, то исследование Кильского института показывает такую картину: при накоплении 20% располагаемого дохода миллениалу нужно в среднем около 14 лет, чтобы собрать капитал на квартиру. Для отдельного дома по той же модели — около 22 лет. Для большинства людей в Германии с миграционным прошлым и самим переехавшим в Германию такой подход скорее не вариант. Тут скорее всего вопрос не в том, кто что унаследовал, а в том, успеем ли мы сами стать этим капиталом для своих детей. Поэтому перед поиском объекта полезно сначала посчитать: 🧮 какую ежемесячную выплату выдерживает семья, а не только сколько готов дать банк 💰 сколько уже есть собственных средств 🧾 хватит ли отдельно на налог при покупке, нотариуса и другие расходы сделки 🏦 насколько отличаются предложения разных банков Только 34% планирующих покупку в исследовании Interhyp подробно рассчитали допустимую ежемесячную выплату. Остальные часто начинают с объявлений — и уже потом узнают, что понравившийся объект не помещается в бюджет. Ставка ЕЦБ важна, но сейчас главный барьер для многих покупателей — сумма, с которой вообще можно войти в сделку. 💬 А вы собирали первый взнос в Германии с нуля или была поддержка семьи? За сколько лет получилось? __________________ Если вы рассматриваете покупку жилья в Германии, мы можем помочь с оценкой объекта, подбором ипотеки и расчётом реальной финансовой нагрузки! Наши услуги для вас бесплатные — 👉 Консультации по покупке недвижимости и ипотеке в Германии и 👉 Проверка стоимости объекта 👉 Нужна помощь в вопросах поиска и покупки недвижимости в Германии? Пишите в наш сервисный чат @TupaGermaniaBot Также любые вопросы можно задавать в комментариях 👇

📌 👀 «Ипотека в Германии на 20 лет? Через 10 можно выйти» — смотрим новое видео #тупагермания 🔥 Мало кто знает, но через 10 лет можно выйти из ипотеки, даже если взяли её на 20 лет. Потому что в Германии можно зафиксировать ставку на 10, 15, 20 лет, и кажется, что всё, вопрос закрыт. Но… нет. Многие только через 10 лет понимают, что ипотека — не просто ежемесячный платёж, а история намного дольше. А ещё — что вот пройдёт срок фиксации %, и нужно будет, считай, заново оформлять ипотеку. И, возможно, даже в другом банке. Александром Тротт — эксперт по недвижимости и ипотеке в Германии — каждый день общается с людьми по вопросам покупки жилья. Знает, какие банки хороши для первой ипотеки, а какие — для второй. Поэтому его ответы по теме — просто кладезь полезной информации для тех, кто только готовится к покупке или уже в ипотеке. 🎥 Ссылка на видео на YouTube Таймлайн: 00:00 — Разница 10, 20 и 30 лет фиксации процентной ставки по ипотеке 02:08 — Важная фишка: можно выйти в любом случае через 10 лет 04:24 — Риски скачков % после 10 лет 05:36 — Можно ли передумать и выйти до 10 лет 07:38 — Что будет, если через 10 лет не будет работы 08:31 — Можно уже за 5 лет поменять банк 09:10 — Разница для 1 и 2 ипотеки в немецких банках — где лучше Полезные ссылки: 👉 Как иностранцу получить ипотеку в Германии — условия банков 👉 Проверьте, готовы ли вы к ипотеке в Германии и получите ответ Александра 📞 Наши кейсы по недвижке Обращайтесь с вопросами по нашим услугам @TupaGermaniaBot Приятного просмотра 🙌

📌 Сколько стоит жильё в Германии в 2026: Мюнхен снова в космосе 🏠🇩🇪 ImmoScout24 опубликовал свежий WohnBarometer — рыночный отчёт по недвижимости — за 1 квартал 2026 года. И цифры хорошо показывают, почему покупка жилья в Германии выглядит очень по-разному в зависимости от города. Это Angebotspreise — цены из объявлений. То есть не финальная цена сделки у нотариуса, а то, за сколько объекты выставляют на рынок. 🏢 Квартиры в Германии Средняя цена по Германии за квартиру на вторичном рынке: 💶 2 610€ за м² Новостройка: 💶 4 139€ за м² Если взять условную квартиру 80 м², получается: 🏢 вторичка по среднему уровню Германии: около 208 800€ 🏗 новостройка по среднему уровню Германии: около 331 120€ А теперь смотрим на Мюнхен. В Мюнхене квартира на вторичке в среднем выставлялась за: 💶 8 288€ за м² Новостройка: 💶 10 554€ за м² То есть те же 80 м² в Мюнхене: 🏢 вторичка: около 663 000€ 🏗 новостройка: около 844 000€ И это ещё без налога на покупку, нотариуса, маклера, ремонта, кухни и всех прочих непременных доплат 😅 🏠 А что с домами? Einfamilienhaus — отдельный семейный дом — по Германии в среднем стоил: 🏡 вторичка: 2 867€ за м² 🏗 новостройка: 3 920€ за м² Если взять дом 140 м², это примерно: 🏡 вторичный дом по Германии: около 401 000€ 🏗 новый дом по Германии: около 549 000€ В Мюнхене всё снова иначе: 🏡 вторичный дом: 8 710€ за м² 🏗 новый дом: 10 682€ за м² Дом 140 м² по таким ценам: 🏡 вторичка: около 1,22 млн € 🏗 новостройка: около 1,5 млн € 📍 Где ещё дорого? По квартирам на вторичке среди крупных городов: 🏙 Мюнхен: 8 288€/м² 🏙 Гамбург: 5 352€/м² 🏙 Франкфурт: 5 408€/м² 🏙 Берлин: 4 939€/м² 🏙 Штутгарт: 4 751€/м² 🏙 Кёльн: 4 441€/м² 🏙 Лейпциг: 3 034€/м² Интересно, что самые быстрые годовые темпы роста по квартирам на вторичке были не в Мюнхене. За год сильнее всего выросли: 📈 Кёльн: +6,5% 📈 Лейпциг: +5,5% 📈 Берлин: +5,4% Мюнхен вырос всего на +2,2%, но просто потому, что он уже и так на очень высоком уровне. 🏦 Почему нельзя смотреть только на цену за м² Цена объекта — это только часть истории. Перед покупкой надо считать: 💶 налог на покупку недвижимости 📄 нотариуса и регистрацию 🏦 условия ипотеки 🛠 ремонт и модернизацию 🏢 Hausgeld — ежемесячные платежи на содержание дома 🔥 энергоэффективность 📍 ликвидность района 📊 реальную оценку объекта банком Часто квартира дешевле рынка оказывается дешёвой не просто так: старое отопление, слабая энергетика, грядущий ремонт крыши, проблемы в WEG — сообществе собственников дома, или завышенный Hausgeld. Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Германии, лучше начинать с расчёта: сколько объект реально стоит, сколько потянет банк, сколько останется на жизнь и какие расходы вылезут после покупки. Если вы рассматриваете покупку жилья в Германии, мы можем помочь с оценкой объекта, подбором ипотеки и расчётом реальной финансовой нагрузки! ___ Наши услуги для вас бесплатные — 👉 Консультации по покупке недвижимости и ипотеке в Германии и 👉 Проверка стоимости объекта 👉 Нужна помощь в вопросах поиска и покупки недвижимости в Германии? Пишите в наш сервисный чат @TupaGermaniaBot Также любые вопросы можно задавать в комментариях 👇

🏠 Зафиксировали ипотеку в Германии на 20 лет — значит, выйти раньше нельзя? 🤔 Когда оформляешь ипотеку в Германии, можно зафиксировать процентную ставку на 10, 15, 20 или даже 30 лет. Казалось бы, выбрал срок подольше — и можно забыть про скачки процентов и любые перемены. Но ипотека в Германии устроена интереснее 😊 Например, немногие в курсе, что даже при фиксации ставки на 20 или 30 лет через 10 лет из договора можно выйти. А когда срок фиксации заканчивается, ипотека обычно не заканчивается вместе с ним: оставшийся долг нужно финансировать дальше — возможно, уже в другом банке и на новых условиях. И тут возникает целая куча вопросов: 📍Что выгоднее — зафиксировать ставку на 10 лет или сразу на 20–30? 📍Стоит ли переплачивать за спокойствие и предсказуемый платёж? 📍Можно ли передумать и выйти из ипотеки раньше 10 лет? 📍Зачем менять банк, если текущий вроде бы всё устраивает? 📍Как банки смотрят на клиента, который приходит к ним с уже действующей ипотекой? Обо всех этих нюансах Каролина Шумакова поговорила с Александром Тротт — экспертом проекта Тупа-Германия по недвижимости и финансам. 🎥 Уже в это воскресенье на нашем YouTube-канале выйдет новое видео. Не пропустите — особенно если выбираете ипотеку сейчас или уже выплачиваете её в Германии 🇩🇪

📌 Квартира в Германии на 29% дешевле рынка: когда хорошо, что сделка срывается на старте 🏠🇩🇪 Февраль 2023, Хеппенхайм, Bubenreuther Straße. На ImmoScout висит квартира приличной площади: балкон, подвал, своё парковочное место. Цена — 235 000€. Клиент нашёл объект сам, посмотрел его с маклером, на встрече ему устно подтвердили условия. На первый взгляд — удача: цена ниже всего, что есть вокруг, состояние терпимое, локация нормальная. Но через две недели сделка... тихо умерла. Не из-за клиента. Не из-за нас. Продающая сторона просто ушла в туман 😶‍🌫 💡 Что показала проверка цены Перед тем как серьёзно заходить в объект, мы прогоняем его через статистические инструменты оценки. Смотрим местоположение, год постройки, площадь, энергетический класс и другие параметры, а потом видим диапазон рыночной цены. Нормально, если реальная сделка отличается от модели на 10–15% в обе стороны. Но в случае этой квартиры отклонение было минус 29%. И это уже подозрительно. Либо в Exposé что-то не написали, либо у квартиры есть скрытый недостаток, из-за которого цену поставили так низко. В Германии слишком дёшево бывает редко 🤷‍♀️ ⏳ Смотрим историю объявления. Квартира висела на ImmoScout с августа прошлого года. В декабре цену уже снижали. Полгода на рынке для квартиры в нормальной локации — это много. Если объект не уходит за 2–3 месяца при адекватной цене, обычно на нём что-то висит: 📌 юридическая мутность в Grundbuch — земельной книге 📌 незакрытая Sonderumlage — внеплановый взнос на ремонт по решению собрания собственников 📌 проблемы дома, о которых знают соседи, но не знает покупатель из другого региона 📌 какие-нибудь документы, которые никто не может показать При беглом просмотре объявления всплыло ещё несколько моментов. Энергетический класс был не катастрофичный, но при большой площади это всё равно означало заметные расходы на отопление. Окна старые. Клиент думал, что их меняет управляющая компания, когда они приходят в негодность. Но в WEG — сообществе собственников квартир в доме — замена окон зависит не от личного желания жильца. Нужен Beschluss — решение собрания собственников. Без свежего протокола Eigentümerversammlung — собрания собственников — подтвердить это невозможно. 📄 Запрос документов как тест продавца Мы запросили не что-то эдакое редкое, а обычный набор, который у подготовленного продавца должен быть под рукой: 📁 Teilungserklärung — документ о разделе дома на отдельные квартиры 📁 протоколы собрания собственников 📁 Wohngeldabrechnung за три года — расчёты платежей по дому 📁 текущий Wirtschaftsplan — финансовый план дома 📁 Energieausweis — энергетический паспорт 📁 Grundbuchauszug — выписка из земельной книги В норме это всё дают за несколько дней. Здесь не пришёл ни один документ. Несколько раз обещаний, а потом — просто тишина. 👩‍💼 Маклер, который формально есть, но процесса нет Формально на сделке была маклер. Пожилая дама, которая принимала звонки и больше ничего не вела. Сайта нет, контакты — мобильный и адрес офиса. На вопросы по документам дама реагировала растерянно. На вопросы по процедуре финансирования банком не понимала, чего от неё хотят. В какой-то момент маклер, видать, поняла, что лёгкой сделки не будет, и просто перестала отвечать... И знаете, иногда лучшее, что может случиться с такой покупкой, — что она накроется ДО нотариуса, банковской заявки и резервации. Хуже, когда покупатель уже вложился эмоционально, юридически и финансово, а потом провалился в тишину. Клиент в итоге согласился с нашими доводами. Через несколько недель мы уже работали с другой квартирой — в Ханау, которую он потом и купил. Если вы сейчас рассматриваете квартиру и не понимаете, как реагировать на молчание или отсутствие документов, напишите — разберём) 👀 Ещё больше реальных кейсов читайте у нас на сайте! ___ Наши услуги для вас бесплатные — 👉 Консультации по покупке недвижимости и ипотеке в Германии 👉 Нужна помощь в вопросах поиска и покупки недвижимости в Германии? Пишите в наш сервисный чат @TupaGermaniaBot Также любые вопросы можно задавать в комментариях 👇

📌 👀 «Страх ипотеки в Германии: что если что-то пойдёт не так?» — смотрим новое видео #тупагермания 🔥 «А что будет, если через 5 лет я просто не смогу платить ипотеку?» — наверное, именно эта мысль больше всего останавливает людей от покупки жилья в Германии. Потому что одно дело — мечтать о своей недвижимости. И совсем другое — подписаться под кредитом на 30 лет в стране, где очень много разных бюрократических нюансов. В Германии больше половины людей живут в аренде — 52,8%. Это самый высокий показатель во всём Евросоюзе. При этом цены на жильё по итогам 2025 года выросли на 3,2%, а немецкие банки снова ужесточили стандарты по жилищным кредитам. Поэтому покупать жильё в Германии — вопрос… Ведь это может обернуться слишком дорогой ошибкой. В общем, аренда душит, а в ипотеку влезать страшно. И в голове куча вопросов. Мы обсудили все страхи и сомнения с Александром Тротт — экспертом по недвижимости и ипотеке в Германии, который каждый день работает с людьми, проходящими через покупку жилья. 🎥 Ссылка на видео на YouTube Таймлайн: 00:00 — Почему так страшно из аренды переходить в ипотеку 01:15 — Разница в подходах людей из СНГ и немцев 02:14 — Я точно должен купить — плохая установка 03:23 — А где безопаснее: в аренде или ипотеке 04:53 — Случай с ипотекой в Штутгарте на 10-15 лет 05:51 — Что если своих накоплений слишком мало 07:03 — Когда банк задаст неудобный вопрос про капитал 08:03 — Вся соль — в финансовой дисциплине! 10:13 — Под какой объект банк может не дать кредит 12:14 — Что важнее: свой капитал или доход 14:47 — Зачем нужно иметь 10% стоимости жилья 15:35 — Что будет с ипотекой если уезжаешь из Германии 17:17 — Досрочное погашение кредита: условия и примеры 17:54 — Минимальный первоначальный взнос: когда оправдан 19:30 — Кому вообще не нужно входить в ипотеку 21:25 — Почему своё жильё — не панацея Полезные ссылки: 👉 Как иностранцу получить ипотеку в Германии — условия банков 👉 Проверьте, готовы ли вы к ипотеке в Германии и получите ответ Александра 📞 Наши кейсы по недвижке Обращайтесь с вопросами по нашим услугам @TupaGermaniaBot Приятного просмотра 🙌