MosStart

На старте строительства студии в Станции Л стоили на 10-15% дешевле, чем в Люблинском Парке. Но застройщик не справился и скатился в банкротство. Раньше или позже ЖК достроят, но кто и когда - большой вопрос. Еще в прошлом году тут были самые дешевые квартиры (студии) в пределах МКАДа - 6 млн с хвостиком. И эта цена, безусловно, многих привлекала. Кстати, летом позвонил позвонил клиент, квартиры которого я сдаю. Поделился радостью - он тоже купил тут студию, причем за наличку. Знал ли он проблемах? Я даже не стал выяснять - что сделано, то сделано. В любом случае, перед покупкой лучше лишний раз проконсультироваться и навести справки. @mosstart https://youtube.com/shorts/dvJSnrAqAHo?feature=share

Страновая диверсификация активов на историческом примере. 1911-й год, почти пик благополучия в Российской Империи. Недаром, многие поздние достижения (или провалы) в СССР будут сравнивать с довоенным 1913-м годом. Семейная пара литераторов Зинаида Гиппиус (41 года) и Дмитрий Мережковский (45 лет) на гонорары покупают квартиру в Париже. “Просторность квартиры нас прельщала, каждый мог жить, насколько хотел, отдельно, а цена ее показалась нам, привыкшим считать на рубли, совсем подходящей: 1200 р. в год. Положим, рублей-то у нас в этот первый год было не много. Ведь в Петербурге оставались мои сестры, другая квартира…” З. Гиппиус. Пара жила в Петербурге, но парижскую квартиру использовала как замену гостиницы во время поездок во Францию. «Ведь это так неудобно — жить в отеле” Во время Первой Мировой квартира пустовала. Казалось бы - классический чемодан без ручки. Пользы нет, а расходы есть. Того и гляди, отберут за неуплату коммуналки. “Их денежные дела были очень плохи. Из Парижа шли вести, что их квартиру хотят описывать за неплатеж. Вот уж действительно, никто не посмеет сказать, что Мережковские «продались» немцам” Тэффи. Потом был 1917-й год, сначала февральская революция, потом октябрьская. Гиппиус и Мережковскому удалось уехать из будущего СССР и добраться до Парижа, где их ждала своя квартира. «Это значит, что, выехав из советской России в 1919 году и приехав в Париж, они отперли дверь квартиры своим ключом и нашли все на месте: книги, посуду, белье. У них не было чувства бездомности, которое так остро было у Бунина и у других» [Берберова Н.Н. Курсив мой: Автобиография]. Это была невероятная удача, которая сильно помогла в последующей жизни. Проблема с жильем остро стояла и в послевоенном (после Первой Мировой) Париже. «И как она теперь пригодилась! Ведь в Париже квартирный кризис. Что бы мы стали делать, если бы у нас ее не было?» З.Гиппиус. @mosstart

Три ошибки при сдаче в аренду на реальном примере. Итак, певец и блогер Рома Ж. сдал свои апартаменты. Через какое-то время наниматель перестал выходить на связь и, рискну предположить, возникли проблемы с оплатой. Когда Рома Ж. попал в квартиру (это произошло далеко не сразу), то увидел полный разгром. О чем он и снял ролик на 10 минут, где показывал и рассказывал что было и что стало. Ссылку на этот ролик размещать не буду, ибо там пару раз мелькнуло “то чего нельзя показывать”. Но снял свой ролик с комментариями, где частично есть кадры из квартиры. Итак, Рома Ж. допустил 3 ошибки. - Неправильный выбор нанимателя. - Отсутствие контроля за квартирой. - После того, как наниматель перестал выходить на связь, Рома Ж. (или его представители) далеко не сразу добрались до квартиры. Рискну предположить, что это были недели или даже месяцы. П.С. Предположу, что нанимателя (в данном случае это была девушка), искали не по рекламе, а по тусовке. https://youtube.com/shorts/b5Eva2R-lKU?feature=share

Реестр наложил запрет на регистрацию сделок с квартирой за неоплаченный долг в 5346 рублей. Живите теперь с этим. @mosstart

Книжная сеть “Читай-город” выкатила статистику кражи книг за 2024 год. Из 300 тыс украденных экземпляров составили топ-10. На третьем месте - “Богатый папа, бедный папа” Роберта Кийосаки. На восьмом месте - “Разумный инвестор: полное руководство по стоимостному инвестированию” Бенджамена Грэма. Как видим, десятки тысяч будущих “богатых пап” и “разумных инвесторов” начинают экономить с первого шага, к досаде Кийосаки, наследников Грэма, книжной сети и издателей. @mosstart

Питер, будни посуточной аренды. Вкратце, дело было так. Пара зумеров сняла посуточно квартиру и устроила встречу наркоблогеров. В роли специально приглашенной звезды - Ешка, бывшая наркоманка-блогер из топа “нижнего интернета”. Не смотря на настоятельную просьбу не приносить с собой наркотики, они конечно же были. Пара, снявшая квартиру, закрывает дверь и отправляется за роллами. И пропадает. Как выяснилось позже, их задержала полиция, при них нашли наркоту. Запертые наркоблогеры принялись искать телефон хозяйки квартиры, дабы она примчалась и выпустила их из квартиры. Попутно обыскивают квартиру и тоже находят несколько доз. Спустя двое суток они покидают квартиру. Ушедший за роллами парень влезает в неоплаченную посуточную квартиру и ищет спрятанные дозы. В свое время airbnb сделал рейтинг гостей и хостов. Нет рейтинга? Рейтинг слабый? Гостям придется получать отказы или переплачивать, а хостам работать над репутацией или заселять проблемных хостов. У нас этого пока нет, хотя и посуточники пытаются предупреждать друг друга. Например, пометкой в аппах вроде Гетконтакт - “малолетки, не селить”, “забронировали и не оплатили” итд. @mosstart

Идея с акциями застройщиков, в частности Самолет и ПИК отлично сработала. Впрочем, как и со Сбером и Транснефтью. Пик +65%, Самолет +34% по одному из счетов. Но пришлось еще докупать в декабре, не только в конце ноября. Продать или продолжить держать? Пока не решил...

Мечтаете о выходе на пенсию в 35/45/55? Питер Петерсон, один из двух кофаундеров Блэкстоун, вышел на пенсию в 80 лет (всего прожил 91 год), после того как положил в карман $1.8 млрд после проведения IPO в 2007 году. Его друг и второй кофаундер Стив Шварцман в свои 77 лет все еще управляет Блэкстоун. Кстати, готовлю обзор на книжку про самый большой и успешный фонд с private equity - Блэкстоун - “King of Capital: The Remarkable Rise, Fall, and Rise Again of Steve Schwarzman and Blackstone” @mosstart

Пригород Лос-Анжелеса с ценам на дома. На днях все сгорело, включая дом Пэрис Хилтон @mosstart

3 января, первая сделка по аренде квартиры. На длинные новогодние праздники происходят два процесса. 1. Часть потенциальных нанимателей уехали и вернутся к ближе к концу праздников. И поднимут спрос на аренду. 2. Но если квартиру надо снять довольно срочно, то выбор ограничен. Ведь многих собственников и/или риэлторов тоже нет в Москве. Или они просто не хотят заниматься показами. В итоге надо выбирать среди квартир, которые может и не очень подходят (по локации, цене, начинке), но их можно посмотреть, снять и заселиться не после праздников, а сегодня или завтра. Что сегодня и произошло с однушкой за 40 тысяч. @mosstart

“Индекс S&P 500 вырос на 47% с тех, как Макл Бьюри сказал “продавать”. Полезно в очередной раз напомнить, в первую очередь себе, что никто не знает будущего - “пойдут ли акции вверх, вниз, вбок или кругами”. Вкратце, кто такой Майкл Бьюри. Майкл - легендарный инвестор, бывший врач-аутист, герой книги и фильма “Игра на понижение”. Он предсказал ипотечный кризис 2007-го года в США и заработал на этом сотни миллионов долларов. Одна из граней аутизма - погружение с головой в некое занятие. Это может быть собирание марок, ремонт автомобилей и многое другое. Еще будучи врачом, Майкл мог полночи разбирать и собирать свой компьютер, добиваясь повышения производительности. А утром идти на работу. Однажды странноватый необщительный молодой врач переключился с компьютеров на фондовый рынок, завел блог. Майкл искал недооцененные компании, покупал акции, писал об этом в блоге. Сделки были настолько успешными, что ему предложили открыть хедж-фонд, пообещали внести капитал. Что и произошло. Где-то 2005-м, Майкл предсказал большой ипотечный кризис, который разразится в 2007-м. И начал делать ставку на понижение. Дело в том, что именно к 2007-му должен был закончится льготный период по процентной ставке у большого количества ипотек. Но как выбрать самые перспективные (в данном случае самые плохие) облигации для шорта? Наверно, мало кто смог бы с удовольствием изучать проспекты эмиссии облигаций (толщиной с Библию) на десятки тысяч ипотек. Мало кто, но только не Майкл Бьюри. После оглушительного успеха 2007-го года, Майкл Бьюри разозлился на докучливых нервных инвесторов (“почему вы шортите жилье, это безумие”), закрыл хедж-фонд, но продолжил изучать рынок и инвестировать, но только свой личный капитал. Прошло 18 лет, но Майклу так и не удалось хотя бы частично повторить свой успех с шортом ипотечных облигаций. Более того, некоторые шорты (в частности - Теслы) были закрыты с большими убытками (по некоторым данным в десятки миллионов). В своем блоге Майкл регулярно предсказывает кризисы, но они все не случаются. Появился мем - “Майкл Бьюри предсказал 12 из последних 2 кризисов”. Кстати, что касается недвижимости, то предсказать тренд иногда проще, чем с акциями. Ведь есть некоторые закономерности, которые прослеживаются из года в год десятками лет. Про эти закономерности расскажу в следующий раз. @mosstart

Краткие итоги 2024-го года на рынке жилья Москвы. Аренда. Цены на аренду за год выросли в среднем на треть. Тут и рост зарплат, которые в первую очередь влияют на аренду, и рост денежной массы в стране, и инфляция. А еще со времен ковида накопился разрыв между рыночной ценой квартир при купле-продаже, стоимостью ремонта, мебели, бытовой техники и ставкой аренды. В 24-м году аренда начала догонять общий тренд. Новостройки. За год рост цен от 9% до 12%, что меньше уровня инфляции и доходности депозитов. На уменьшение спроса повлияла высокая ставка по обычной ипотеке, ухудшение условий по льготной ипотеки, поднятие первоначального взноса. Но вспомним до этого года цены на новостройки опережающими темпами, как масса у качка на стероидах. Впрочем, застройщики не унывают, предлагают рассрочку и другие программы. Как уже писал ранее, на обвале купил акции Самолета и ПИКа. Вторичка. В среднем цены на вторичку не росли, но и не падали. Они стояли на месте. Слишком дорогая ипотека мешала ценам расти, а инертность рынка мешала ценам падать. К тому же, выгодные депозиты помогали потенциальным покупателям отложить решение жилищного вопроса на потом. В целом, хочу напомнить, что отдельные взятые квартиры, дома, ЖК, районы могут быть ощутимо лучше рынка. Задача хорошего риэлтора и состоит в том, чтобы выбрать лучший вариант при ваших конкретных обстоятельствах и задачах. @mosstart

Итоги года по IB. Что принес американский рынок инвесторам из РФ? Все отлично, в том числе для консервативных инвесторов, у меня +48%. Даже если вы тупо покупали индекс на S&P 500, в частности VOO. Не надо иметь инсайд, не надо улавливать тренды, не надо участвовать в пампах или ставить на перспективные истории. Впрочем, все это тоже делать можно. Основные изменения за 2к24: - После августа пропала возможность пополнять счет в IB через Райф. Больше простых вариантов в РФ пока нет. Входящие переводы из IB в Райф неплохо работают и сейчас. - На некоторые виды дивидендов (купонов и прочих выплат) налог 30% для резидентов РФ. Если хотите ставку 10%, то можно оформить резидентство другой страны, например Тайланда. Напомню, что налога на capital gains для резидентов РФ в США нет. - В этом году IB тоже присылал “письма счастья” об отказе в обслуживании. Очередные санкции добавили в список несколько банков. Если в анкете в IB клиент указывал, что работает (работал) в таком банке, то увы. Кстати, IB все еще открывает счета для резидентов РФ. Кому интересно, могу отправить реферальную ссылку. И вам насыпят плюшек (акции самого IB), и мне. Появился новый способ, как пополнить свой счет. Открываете счет в казахском ФФ , переводите рубли, покупаете акции (бонды, etf) и переводите их из ФФ в IB. Стоимость перевода - $100 за каждую позицию. Если впоследствии IB пришлет вам “письмо счастья”, то можно не продавать акции, а просто обратно перевести их в ФФ. Дело в том, что если переводить в IB деньги, то надо подтвердить связь со страной. Если переводить акции, то связь подтверждать не нужно (не проверенная на 100% информация). Планирую в 2к25-м попробовать такой вариант и все подробно рассказать. @mosstart

6 лет моему ИИС. В небольшом плюсе в рублях, в жесткой просадке в реальности. Уже 6 лет моему ИИС. Как раз в конце декабря 2018-го открыл его в Сбере. Задача была такая — пополнять на 1 млн в год (максимальная сумма на тот период, ведь ИИС-3 еще не было), прокачивать, пользоваться преимуществами типа Б (не платить налог на capital gains). Поначалу все шло хорошо. Пополнения: 2018 г — 0. Присматривался, думал. 2019 г — 755 тыс. 2020 г — 1 млн 2021 г — 1 млн В 2022 г началась СВО, успел внести только 150 тыс. Решил приостановить пополнение до окончания СВО. Поэтому: 2023 г — 0. 2024 г - 0. Всего внесено с 2018-го: 2 млн 905 тыс. Все дивы/купоны реинвестированы. На сегодня счет: 3 млн 134 тыс (с учетом НКД) + 353 тыс (то что перевели в КИТ, там Яндекс, Циан), т.е. 3 млн 487 тыс. Год назад счет был 3 млн 405 тыс Два года назад: 1 млн 905 тыс + 150 тыс (в КИТ) Три года назад: 3 млн 572 тыс. Т.е. в номинальных рублях с учетом 100% реинвеста я в небольшом плюсе. Доходность за 6 лет (в номинальных рублях) 582 тыс, или 20% за все это время. В реальных рублях, с учетом инфляции, счет в жесткой просадке. Вывод: вместо вложений в ИИС надо было покупать в льготную ипотеку студию в Москве или Сочи. П.С. Эксперимент с ИИС продолжу еще на год. П.П.С. У меня несколько разных экспериментов, в том числе и с отличными результатами. @mosstart

Думаю, что на ЦБ просто надавили, чтобы не повышать ставку и оставить 21%. В моменте лобби промышленников и застройщиков оказалось сильнее, чем ЦБ. Т.е. реальная инфляция скорее ускорится, чем затормозится. @mosstart

Не окей, Гугл. Некоторые российские блогеры для монетизации переключили свои ютуб каналы на РБ. А ещё есть спецы в РБ, которые ведут каналы с расчётом на международную аудиторию с ежемесячным доходом в тысячи USD. Сейчас в их рядах паника. Все слишком внезапно. @mosstart

«Огромная спекуляции. Миллионы жителей этой страны {Германия} покупают иностранную валюту и хранят ее. Я едва ли знаю одного немца любого пола, который не спекулирует валютой, как австрийские кроны, польские марки и даже рубли Керенского. В той же мере, как падает марка, растут котировки индустриальных акций» 20 сент 1921 год, Joseph Addison, Charge d'Affaires in Berlin

Счёт пробил +50%, а год ещё не закончился. Спасибо NVDA, VOO, QQQM и другим акциям в моем портфеле. Некоторые принесли иксы, некоторые десятки процентов. Но есть и убыточные. И это в долларах. @mosstart

В октябре прошлого года была продана однушка в Братеево, отдаленном московском спальном районе, за 10.5 млн. Цель продажи - со временем переложиться в более перспективный объект. Деньги временно положили на депозит. Выиграли собственники или проиграли? Сейчас аналогичные квартиры выставляют за 10.5-11 млн. Но год назад ипотека была более доступной и интересантов было много. Ключевая ставка была аж 13% (в то время это казалось много), а по депозитам можно было получить 12% и больше. Т.е. даже если сдавать год под 12% - это уже 11млн760тыс А реальности ставки были были стали выше уже после 27 октября (ЦБ поднял до 15%). Если же открывать депозиты на 3 месяца, то это уже от 12.2 млн и больше. Второй момент. Как изменились цены на “более перспективные объекты”, в которые планировали переложиться? Цены тоже почти прошлогодние. Вывод: кто продал квартиру год назад, тот выиграл. П.С. Цены на однушки в Братеево слабо изменились за последние 3 года. Район не меняется. Метро уже есть. Реновации тут нет, как нет и хрущевок, сталинок. Кстати, в начале февраля 2022 года снимал ролик про Братеево (однушки стоили от 9.5 млн). Это был мой второй шортс на ютубе. @mosstart