MosStart

В мире катаклизмы, а портфель в IB продолжает рост. Очередное подтверждение о важности диверсификации - по классам активов и по странам. К сожалению, переводы из РФ в IB все еще недоступны. Обратно - пожалуйста. @mosstart

В 2012-м году с коллегой написали книжку “Как продать квартиру выгодно: Вложите минимум, получите максимум. Хоумстейджинг”. Вышла в Альпине в 2013-м году. С тех пор было несколько переизданий, всего продано более 20 тыс бумажных экземпляров. Оказывается, что это очень много. Вот американская статистика: 96% книг продаются тиражом до 1000 экз. Только 50 авторов продают более 500 тыс. экз. в год хотя бы 4 года. Из 58 тыс названий, которые публикуют за год 90% продаются в количестве до 2000 экз., из них 50% менее 12 экз. Издательские дома пытаются заинтересовать селебов и звезд. И даже выплачивают авансы в сотни тысяч долларов. Ведь у них уже есть готовая аудитория, которую можно прогреть. Как правило, это работает, но не всегда. Ведущая подкаста “Morbid: A True Crime Podcast” в ныне модной теме True Crime Alaina Urquhart одним постом в сети с картинками обеспечила предзаказ на 40 тыс экз. своей первой книги, которая еще не вышла (в итоге стала бестселлером). Но и большая аудитория не гарантирует продаж. Певица Билли Айлиш (97 млн подписчиков в сети с картинками и 6 млн в Твитере) за 8 месяцев продала только 64 тыс экз. Это очень мало. Едва ли не самый продаваемый автор - Colleen Hoover, в первую очередь благодаря аудитории в Тиктоке. Каждая вторая книга продается в электронном виде. Сейчас в Амазоне 50 млн названий. Из 100 опубликованных книг только 35 приносят доход. Амазон - самая большая угроза книгоиздателям. https://www.elysian.press/p/no-one-buys-books @mosstart

Программу КРТ (комплексное расселение территории) делают более интересной для властей Москвы. Конечно, за счет проживающих в домах под снос. Отныне, могут переселить не в дом рядом, как при реновации, а в соседний район. Или на другой конец города. Или в Новую Москву. https://tass.ru/obschestvo/24186611 @mosstart

Платежи на карту продолжают создавать проблемы. Возможно, потому что проблема скама и дропов достигла значимого порога. Все это играет злую шутку при аренде жилья. Ведь наниматель должен сразу внести 2 суммы - за первый месяц и депозит. А это достаточно большая сумма, от 100 тыс рублей. Сбер легко может заморозить платеж и дальше начинается неприятный разговор. Службе безопасности недостаточно подтвердить личность. Им надо выяснить, кому и зачем делается перевод. Наниматель должен доказать, что он не переводит деньги мошеннику. Выслушать лекцию про разные варианты скама. Предоставить дополнительную информацию (просили скинуть договор найма в чат, ссылку на объявление в Циане, назвать дату рождения получателя перевода). А потом ждать решения СБ. Только в мае у меня было два таких случая. Т.е. клиент банка как бы лишается дееспособности и должен доказывать какому-то СБшнику, что это не скам, а сделка. Что он не переводит деньги дропу. Нам повезло, что перевод все-таки разрешили. А если бы нет? А еще с 30 мая вступил в силу закон о “лимите в 100 тысяч рублей на разовые переводы средств при упрощенной идентификации клиента”. Что такое “упрощенная идентификация”, думаю, банки будут решать самостоятельно. Может, если не открыл в приложении доступ к Госуслугам или что другое. Так что старая добрая наличка все еще актуальна, даже если платите налоги. @mosstart

В мае на Мосбирже за рубли покупал: Alpabet (Гугл), Amazon, AMD, Apple, AT&T, Microsoft, Netflix, Nvidia, Pfizer. Стаканы с большим спредом, но можно расставить тазики и ждать. Классика - акции Нетфликс по цене 22 тыс рублей, в Америке 1207 долларов. А вот замороженные фонды вроде Финекса пока не интересны. Это юрлица со своими доп.рисками. Ставка на то, что раньше или позже будет мир. И тогда большой шанс, что разблокируют обычных физиков в Евроклире. Если же мир задержится, то и ставка ЦБ 21% тоже не скоро пойдет вниз. А значит, шансы на рост российских акций весьма сомнительны. Как показал последний год - российские акции не впитывают инфляцию. У предприятий мало стимулов платить дивиденды, даже если есть прибыль. Массовый клиент скорее отнесет деньги на депозиты, в фонды ликвидности и облигации. Зачем нужен без дивов тот же Норникель? Или многие другие эмитенты? П.С. За покупку иностранных акций сильно ниже рынка должны насчитать налог на материальную выгоду. Как это будет происходить - буду рассказывать на своем опыте. П.П.С. Есть такая идея, что если на конец года иностранных акций не будет в портфеле, то и налог посчитают как обычно - 13% на прибыль (если она есть). А значит, в конце года трейдеры будут скидывать такие акции и цены будут еще лучше, чем сейчас. @mosstart

Пришел парень на просмотр однушки за 75 тыс. 21 год, айтишник. Пробил инфо и офигел. Про него даже в Форбсе есть информация, возглавляет направление в одном из крупнейших банков. Кому сдать? Девушке фитнес тренеру с прокачанными соц.сетями и работой неподалеку или этому айтишнику? Выбрали айтишника. Кстати, стараемся пробивать всех кандидатур на съем квартир. @mosstart

4 года назад сдал квартиру после ремонта, недалеко от метро Домодедовская. Сняла пара с ребенком. Быстро поняли, что собственница проживает не в Москве и начали немножко наглеть. Завели кошку и собаку (вроде бы собственница разрешила). Уговорили на кондиционер. Потом начали качать права по поводу цены… Деньги переводили вовремя. Съехали, но перед этим настойчиво предлагали своих знакомых. Собственница отказалась. Тогда они оставили ключ у соседей и досвидос. В итоге: Повреждения на кровати (царапины от лап). Обоссаный диван, который пришлось выкинуть (на фото). Обгрызенный стул. А как же залоговый депозит? Только новый диван-кровать обошелся в 40тыс. Да, растет не только аренда, но и все остальное. Кстати, вместо 45 тыс в месяц, сдал квартиру за 60 тыс. Неплохо для мая. Как такое могло произойти? Наниматели поняли, что собственница живет далеко от Москвы и возможности для контроля ограничены. Наниматели поняли, что собственница - спокойная добрая неконфликтная женщина и попытались сесть ей на шею. Как этого избежать? Даже если вы живете далеко от Москвы или просто не хотите лишний раз встречаться с нанимателем, то… Пусть ваше доверенное лицо иногда приходит на квартиру. Разумеется, не чаще одного раза в месяц и по договоренности с нанимателем. Это дисциплинирует нанимателя, дает понять что квартира под контролем. Конечно,среди нанимателей полно серьезных и ответственных людей, но при заключении договора вы видите друг друга впервые. Кто знает… П.С. Если что, могу присмотреть за вашей квартирой не в рамках доверительного управления, а в качестве такого доверенного лица. Т.е. приеду на квартиру и посмотрю опытным взглядом, все ли ок. Есть ли признаки пребывания животных, третьих лиц, чистота, порядок и прочие мелкие детали и нюансы. Каждый такой визит обойдется в оговоренную сумму. П.П.С. Обзор повреждений мебели - в видео по ссылке @mosstart

Оказывается, рынок недвижимости и арт-рынок очень похожи: "С контрактом или без, но художник, как правило, в каждой стране поддерживает эксклюзивные отношения только с одним дилером. Может показаться, что художнику лучше продавать свои картины сразу через нескольких дилеров - ведь конкуренция заставила бы их предлагать лучшие условия. На самом же деле те, кто пытается так поступить, быстро осознают, что в этом случае усилия дилера по продвижению работ художника идут на пользу не только ему, но и всем остальным дилерам, которые работают с этим художником, - а в результате ни один дилер не спешит заниматься реальным продвижением его работ" (с) Д. Томпсон "Как продать за 12$ мил. чучело акулы" @mosstart

Итак, осень 2022 года. Рынок аренды в ЦАО и некоторых других районах провалился. Основная аудитория хороших квартир спешно возвращала ключи и съезжала. Надо было что-то придумать, чтобы выделить объекты моих клиентов среди множества конкурентов. Сделал вот что. Договорился с моделями и делал с ними фото интерьеров. Задача - подчеркнуть функционал квартир, иногда неочевидный. Еще один плюс - на контрасте можно визуально увеличить пространство. Конечно, если модель невысокая и стройная. Дополнительный реквизит - Макбук 13 в темных цветах (отлично обыгрывает рабочее место), бокалы, плед и даже свечи. Результат. Привлек повышенный интерес к квартирам? Да. Удалось удачно сдать квартиры? Да, насколько это позволял тот сложный рынок. Есть ли смысл это повторить в текущих реалиях? Почему бы и нет. Но те квартиры, которые я фотографировал с моделями, сейчас бы неплохо сдались и без моделей. Может, с моделью немного быстрее и чуть дороже. Но подойдет это не для каждой квартиры. Выложил некоторые фото. @mosstart

Апарт-отели и Москва. Сравним 3 объекта. Я уже рассказывал про неудачный пример покупки номера в апарт-отеле (УК выкатила покупателям ультиматум - или сдавайте нам за 15-20тыс в месяц, или будут проблемы со светом и водой). А сейчас будет другая история. В первой половине десятых застройщик Пионер решился на эксперимент. Почему бы не построить с нуля апарт-отель, который будет совмещать функции гостиницы и долгосрочного проживания? В старых детективах Чейза и других авторов, главный герой частенько постоянно жил в отеле. В детстве недоумевал - “как это, ведь в отеле живут сутки-двое, редко когда больше”. Вот и у нас появился отель такого плана. Причем с нуля. Подразумевалось, что наниматель может остановиться на короткий срок, на недели или месяцы. Особые условия для тех, кто снимает на месяц и больше. Покупатели номеров могут жить сами, сдавать через местную УК (ресепшн, как в обычной гостинице) или самостоятельно. Какой результат эксперимента для инвестора? Первый апарт-отель построили в Митино в начале 2015-го года - “Йес Митино”. На тот момент стандартные апартаменты 27м стоили около 5 млн. Это было чуть дешевле, чем цена однушки 38-40м в домах по-соседству (от 6 млн). Сейчас такие выставляют за 8.1-8.7 млн, а однушки уже от 11 до 12 млн. Так себе рост за 10 лет. Аренда номера стоит от 3.5 тыс в сутки (все эти “от” могут вырасти в разы). Не очень понятно, на какую аудиторию был расчет. Митино - это спальный район за МКАД-ом. Единственная точки притяжения - это Крокус, в котором регулярно проходят выставки. Но и до Крокуса пешком не дойти. Проблема - плохая звукоизоляция, что типично для подобного формата. Еще были жалобы на качество отделки. Второй апарт-отель построили прямо напротив метро Ботанический Сад 2020-м году - это “Йес Ботаника”. Стандартные апарты (с отделкой) площадью 20м стоили 4 млн + доплата за мебель (по желанию). Это было дешевле однушек рядом (от 5.5 млн). Сейчас такие номера выставляют от 12 млн (однушки рядом начинаются от 10.5млн). Рост в 3 раза за 5 лет - вполне неплохо. Аренда номера стоит от 5 тыс в сутки. Тут локация для краткосрочной аренды идеальная - метро и МЦК Ботанический сад в 1 минуте пешком. И 2 остановки на МЦК до Окружной, где останавливаются экспрессы из Шереметьево. Третий апарт-отель построили прямо рядом с метро Технопарк - это “Йес Технопарк”, сдан в 2022 году. В здание можно зайти из метро даже не выходя на улицу. Это были самые дорогие апарт - 8.5 млн за 26 метров, сейчас от 16 млн. Аренда номера стоит от 6 тыс в сутки. Локация интересная. Рядом несколько БЦ, а также аналог Диснейленда “Парк Мечты”, самое большое сооружение подобного плана в стране. Также 2 остановки на метро до Павелецкого вокзала. А еще, часть самого здания занимают офисы. Есть довольно большой фуд корт. Но есть и минусы - налог на недвижимость по верхней границе - 2% в год от кадастра. Выводы. Самым интересным инвестом стал “Йес Ботаника” - низкий входной билет, высокая стоимость аренды. Но помним, что это апартаменты, а не квартира. А значит, на вторичке пониженная ликвидность. Впрочем, все это уже включено в цену. На этом Пионер закончил эксперименты с апарт отелями в Москве. @mosstart

Мосбиржа запустила внебиржевые торги заблокированными иностранными акциями. Попробовал на вкус. Итак, AMD. Цена в IB $101, я купил в Альфе за 2401 руб + комиссия 12.01 руб. В теории, есть шанс что цена сравняется. Но на это могут уйти годы. Заявка на Эпл по 7520 руб пока не исполнилась (в IB 198.6) Интересно, дивы по ним начислять будут? @mosstart

Одно время активно продвигали ПИФы по недвижимости. Фонд покупает и сдает объекты коммерческой недвижимости. Обыватель может купить паи и получать доход. Своего рода аналог REIT в Америке. Я даже был на одной такой промо встрече несколько лет назад. Но там собирали деньги под покупку помещения в Долгопрудном и сдаче его Пятерочке. Как это выглядит в наших условиях? Хулиномика, он же Алексей Марков, вложился в такие идеи и вот его результат: — Aktivo (комм. недвига, с медийным Оскаром Хартманом), 925 тыс ~ за 2 года доходность 11.4% — SimpleEstate (комм. недвига), 978 тыс ~ за 10 мес доходность 10.7% Прямо скажем - результат так себе. @mosstart

Тренды в московской недвижике на примере. Итак, конец ковидного 2020-го года. Ставка ЦБ на рекордно низком уровне - 4.25% Сбер выдает ипотеку на вторичку под 7.5-8% с минимальным взносом 15-20%. В декабре 2020-го года продал маленькую двушку 37м на 2-й Новоостанкинской за 11.5 млн. Это была реальная рыночная цена, купили ипотечники. Весна 2025 года. Ставка ЦБ на рекордно высоком уровне - 21%. Сбер выдает ипотеку на вторичку под 25-28%. В апреле за наличку продал однушку 35.1м на Академика Королева за 12.4 млн. Квартиры находятся рядом и схожи по потребительским качествам. Район отлично подходит для жизни - рядом парк Останкино и ВДНХ. Пешая доступность метро, хотя и не в 5-и минутах. Многоэтажка с лифтом кирпичная (на Новоостанкинской), или блочная (на Ак. Королева) Качественный ремонт, хотя и не новый. Вся мебель и бытовая техника. Состояние - заезжай, живи. Что мы видим? За 4.5 года роста цены в номинальных рублях почти не произошло. А учитывая инфляцию - квартира подешевела. Как так, спросите вы. Ликвидные объекты, отличный район, приятный ремонт, все в порядке с документами, никаких цепочек. Но дело в том, что: - В экономе огромное значение имеет доступность ипотеки. Сейчас тарифы заградительные. - Льготная ипотека на новостройки создала перекос спроса. Зачем покупать вторичку под 25-28% и больше, если можно взять новостройку под 6%? - Квартира для себя, для удобной комфортной жизни в хорошем районе прямо сейчас, часто имеет слабый инвестиционный потенциал. @mosstart

Еще несколько лет назад застройщики придумали фичу - крупным шрифтом указывать ежемесячный платеж, а мелким - цену квартиры. Так например, в конце 2020-го года платеж по 1к в ЖК Перовское 2 - 35 тыс в месяц при цене квартиры 6 млн. На днях сдали такую за 59 тыс. Можно было и дороже, но собственница предпочла сдать одной девушке. Сейчас последний корпус этого ЖК сдается в эксплуатацию и ПИК продает остатки за 14.5 млн. Но инвеста тут уже нет. @mosstart

Как использовать брокеров? Как говорил Уильям Бернстайн - “The average stock broker services his clients in the same way that Baby Faced Nelson serviced banks” т.е. “Средний брокер обслуживает своих клиентов так, как Нельсон Бейби Фейс (известный американский грабитель банков) обслуживал банки. У многих брокеров есть акции, которые побуждают клиентов совершать больше сделок, набирать плечи, шортить, покупать структурные продукты. Все это можно использовать для своей выгоды. Недавно Альфа предложила вернуть расходы по маржиналке на 500 тысяч за 30 дней. Самый надежный способ - это тупо купить на 500 тыс фонды ликвидности и продать через месяц. Но увы, большинство фондов Альфа из акции исключила. Решил, что ОФЗ 26238 достаточно отпадали и накупил на весь лимит. Передержал, увы. Через 28 дней большую часть продал, за исключением профита - с учетом купона почти 15 тысяч. Мало? Да, но это деньги из воздуха, за счет бесплатного кредита Альфы. Проценты за маржиналку должны вернуть 20-го апреля. Конечно, все это происходило в конце марта. Сейчас результат был бы хуже. Также Альфа проводила акцию - маржиналка до 30 тыс по каждому счету бесплатная, но потом порезала лимиты до 5 тыс. Меня эта акция не заинтересовала. Также Альфа еженедельно проводит турниры и челленджи, начисляет баллы за разные действия (пополнения счета на 300-1000, покупку 1-2 облигаций, акций итд). Баллы тоже обмениваются на виртуальные акции, которые потом продаются за реальные рубли. Мелочь, но несколько сотен в месяц набегает. Отбивает часть комиссии. Возможно, похожие варианты есть и у других брокеров. @mosstart

Не все коту масленица и за этот год портфель иностранных акций неплохо сдулся, особенно вчера. Но табачные компании подросли, как ни странно. Держу в портфеле BTI, MO, PM. При этом, за прошлый год было почти +50%, за позапрошлый более 20%. Жаль, что после сентября 2024 нет возможностей пополнить счет из РФ. Изучаю другие варианты. @mosstart

Если вернуться на 7 лет назад, когда я начал регулярно покупать российские акции, то какие бы я выбрал на долгосрок? Только три - Сбер, Лукойл и Ленпреф. Все остальные не прошли проверку временем. Если к первым двум “пришлют доктора”, а в третьем все-таки изменят устав, то с долгосрочным инвестом можно завязывать. Норникель? Несколько лет был отличной выбором, но мировая конъюнктура, корпоративные споры и аварии сделали свое дело. Дивов нет, перспективы туманные. Севсталь, НЛМК, ММК? У каждого свои проблемы, в том числе и с экспортом. Яндекс? Несколько лет назад радовался, что купил по 2.5-3 тыс. Сейчас акции стоят в районе 4 тыс, дивы символические. А ведь за эти годы компания сильно выросла. Дочки Россетей вроде - ЦП, Центра итд? Конъюнктура может стремительно измениться, как это было в ЦП. Волга из лидера по доходности скатилась в аутсайдеры, а потом опять нарастила позиции. Сложная система с тарифами, сбытами, долгами и прочим. Надо хорошо разбираться в теме, постоянно мониторить изменения, а еще лучше иметь инсайд. Банки вроде Т, СПБ? Т имеет показатели хуже Сбера, а дивдоха несопоставима. СПБ - пока еще временная история. Прочая нефтянка вроде Татнефти, Башнефти, Сургута? Нестабильно, ненадежно. Черные ящики в которых конъюнктура, интересы региональных властей, мажоров итд. Всякий шлак вроде Газпрома, ВТБ, Россети даже рассматривать нет смысла. Список “почему нет” можно продолжать и продолжать. @mosstart

Ловушка апарт-отелей. Не покупай, пока не прочитаешь это! Сейчас часто рекламируют покупку номеров в апарт-отелях или гостиницах, особенно в Сочи. Смысл - номер можно сдавать через управляющую компанию, либо самостоятельно, или жить самому. Казалось бы - это удобно. Купил, получаешь доход на карту, ждешь роста стоимости объекта. И никаких хлопот! Некоторые УК могут разрешать пользоваться своими апартами-номером в течение месяца. Отличная идея, если отель в Сочи. Но тут может быть ловушка. Итак, Москва, ул. Автозаводская 23c16, апарт-отель. Несколько лет назад владелец здания распродал часть номеров. А потом УК выкатила покупателям свои условия. Или сдайте нам номер за 16 тыс рублей в месяц, или будут проблемы водой и светом. Так и произошло. Отказникам просто отключили коммуникации. Начались суды. Сейчас в 2025-году, проблему до конца не решили. А ведь прошло более 5 лет… Объект стал чемоданом без ручки, продать тяжело, эксплуатировать невыгодно. Пока что для Москвы - это единичные истории, но кто знает… @mosstart