MosStart

Для идей по международному рынку открыл отдельный канал. Кому интересно - можете подписаться. Первый пост - как я открыл счет в казахском Фридом Брокер без получения ИИС, не покидая Москву. https://t.me/k401ru/4

И опять про реновацию и КРТ. Дом слева - обычная жилая пятиэтажка.  Дом справа уже пустой, его расселили. Но пока не вытащили пластиковые окна и прочие представляющие какую-то ценность вещи.  Два дома соединены перемычкой из балконов. В списках на реновацию дома слева нет. Но как его оставить, если два дома - фактически одна конструкция? С вероятностью 90% в ближайшие 3 года дом слева тоже расселят. Вот такие секретики есть на рынке недвижимости Москвы. И этот нюанс не включен в цену.  Кстати, квартир в домах под реновацию в Москве с каждым годом все меньше.  @mosstart

350 негритят, или как в Сауди повторили роман Агаты Кристи. В начале ноября 2017 года более 350 принцам, членам королевского двора, министрам, чиновникам и бизнесменам, связанным с национальным фондом Саудовской Аравии, пришло приглашение. Именем короля и наследного принца (Mohammed bin Salman Al Saud также известен как MbS), приглашенных настоятельно просили приехать в столицу Эль Рияд. По очень важному делу. Прибывших заселили в лакшери отель Ритц Карлтон. Но перед этим, отбирали телефоны, бумажники и другое, чем можно нанести себе увечья. С каждым проводили беседу, больше похожую на допрос. Предъявляли факты коррупции и незаконного обогащения. И предлагали заключить сделку, важная часть которой - передать большую часть активов в пользу Саудовской Аравии. Несговорчивых при этом били, минимум один помер. Среди задержанных был Hani Khoja, новоиспеченный партнер крупнейшей в мире консалтинговой компании McKinsey. Его держали под замком 13 месяцев и очень больно били. Читаю книжку When McKinsey Comes to Town: The Hidden Influence of the World's Most Powerful Consulting Firm. Walt Bogdanich and Michael Forsythe. Скоро будет обзор. @mosstart

Почему не покупают наши акции, или “московские конфетти”. Многие знают, что в начале 1920-х в Германии была гиперинфляция. Как писали современники тех событий, инфляция то усиливалась, то спадала. Поначалу бауэры (немецкие фермеры) радовались, ибо получали за продукты больше марок. Но, довольно быстро, радость сменилась разочарованием. Бауэры в Баварии прекратили продавать за марки даже яйца. “Wir wollen keine Judenfetzen von Berlin” - “нам не нужны еврейские конфетти из Берлина”. Вот и наши акции превратились в “конфетти из Москвы”. Обыватель, у которого завелись деньжата, не торопится покупать акции. Да, ему рассказывают про доли в бизнесе, перспективы, невысокие цены. Соблазняют жизнью на дивидендную пенсию. Ему обещают, что можно скинуть подорожавшие акции другому обывателю. Но… обыватель не торопится верить. Кстати, осенью 1922-го, в моменте, акции всего концерна Даймлер стоили, как 327 автомобилей. “"К концу войны [Первой мировой] по сравнению с 1913 годом цены на акции [в Германии] упали на ⅔. К 21г на ⅕. К октябрю 1922 до 3/100. Оказалось, что весь Даймлер, заводы, земли, резервы, капитал, организация стоили цену 327 их машин. Спрос на акции был маленький, средние дивы были только четверть процента. И было много других возможностей получить доход больше" Может, мы просто подождем? @mosstart

Все-таки воспользовался предложением Альфы. На 1 млн (своих) купил облигации из топа Иволги по критерию доходность-рейтинг. На 3 млн (маржиналка Альфы) купил ОФЗ 26229. Это самый короткий выпуск, погашается 12 ноября, т.е. риск минимальный. П.С. Облигации скорее всего потом оставлю. @mosstart

Альфа опять предлагает бесплатную маржиналку на месяц, но уже… на 6 млн. В апреле на 500 тыс (бесплатно на месяц) удачно купил ОФЗ, выгода – в районе 15 тыс В июле на 100 тыс (тоже бесплатно на месяц) набрал облигаций, выгода – несколько тысяч. Немного, но почему бы и нет. Теперь предлагают 6 млн бесплатно на месяц. Условие – покупка облигаций или ОФЗ на свои на 1 млн + на плечи от 650 тыс. Думаю. В принципе – это 100 тыс за месяц на деньгах банка. Но и облигации подросли, как и ОФЗ. @mosstart

Неделю назад написал про легальный белорусский крипто обменник. По моей ссылке зарегистрировались… 120 человек. Т.е. большой интерес к легальному обмену рублей на крипту и обратно, избегая рисков р2р @mosstart

Уже 9 августа и самое время для старта сезона в аренде в Москве. Но сезона пока нет, как ни странно. Год назад в этих числах и раньше уже кипела жизнь, активный спрос разметал все подряд. Возьмем самый популярный слот - хорошая однушка в спальном районе рядом с метро. Год назад за 50 тыс было бы несколько желающих смотреть. Можно было устроить минимум 3 показа - и тут же сдать. В этом году начали с 53 тыс - и тишина. Добавляют в избранное, пишут сообщения. На дополнительные вопросы не отвечают. Т.е. интерес есть, но вялый. Понизили цену до 50 тыс - за эту цену в июле 2024 года сдали за один день. В этом году - тут же звонок от пары. “У вас такая хорошая квартира, а почему вы понизили цену, обычно же повышают”. Отвечаю, что договорился на просмотр и вы тоже можете посмотреть. Но нет, не спешат. Т.е. просто добавляют в избранное и наблюдают. Чем-то похоже на поведение во вторичке. Тоже добавляют в избранное и мониторят рынок. П.С. Однушку сняла за 50 тыс одна девушка. @mosstart

Итак, ПИК выкатил старт продаж новых корпусов ЖК Амурский Парк. Два года назад этот ЖК был в моем рейтинге ТОП-3 лучших новостроек (с квартирами) в новостройке Москвы внутри МКАД до 6 млн. Только цена была чуть дороже 6 млн. Что же сейчас? Судя по местности - это последние корпуса, дорога ограничивает дальнейшее строительство. Цена на самую маленькую студию 19м стартует от 8.7 млн. Сдача - второй квартал 2029-го года. При первоначальном взносе 1.8 млн ежемесячный платеж почти 40 тыс. Доступна и специальная ипотека/рассрочка ПИКа - при первоначальном взносе 50%, первые два года специальная ставка 5%. Потом будет рыночная, но можно перекредитоваться (американская сабпрайм ипотека образца 2005-2007 года передает нам привет). Объекты в Амурском Парке идеально подходят под аренду. Дорогая красная ветка, дорога от ТПУ до нового корпуса (где пока растет трава) у меня заняла меньше 8 минут. Дорога приятная, выложена плиткой. Часть дороги - под мостом, но и там есть плитка. Вокруг - современные новостройки, где первые этажи - кафе, магазины, услуги. В том числе и летние веранды. ТПУ вносит свои нюансы. С одной стороны, каждый раз при выходе/входе из метро будут проверять рюкзак/сумку. Возможно, некоторое количество маргинальных граждан. Впрочем, я их не видел. С другой стороны, круг возможных нанимателей расширяется не только на тех, кому необходима красная ветка, но и на несколько станций МЦК. Ну и конечно, вокзал подкинет спрос на посуточную аренду. Полно народа с чемоданами. Новые корпуса будут строить в самой дальней части территории Амурского Парка. Но и там до ТПУ меньше 8 минут пешком. На текущий момент нет даже котлована, растет трава. Срок сдачи - 2029 год. Много это или мало? Не получится ли перенасыщение рынка мелкими студиями? Думаю, что нет. Сейчас стартуют последние проекты с квартирами менее 28 метров. Кстати, можем сделать все под ключ - подбор новостройки, по готовности комплектацию мебелью, техникой, хоумстеджинг и сдачу в аренду. Также периодически проскакивают промокоды и скидки. @mosstart

Сегодня прошла сделка по продаже квартиры. В этом году во всех моих сделки по продаже (их было немного) - покупатели были с наличкой. В сделках по покупке новостроек - покупатели были с семейной льготной ипотекой. Конечно, во вторичке какое-то количество интересантов были с ипотекой, но небольшой (до 3-х миллионов). Вот что значит ставка ЦБ 21-20%. @mosstart

Альфа опять предлагает бесплатное плечо на 30 дней, но уже до 100 тыс. Набрал облигаций из топа позиций Иволги почти равными долями. Посмотрим) @mosstart

В мае начал покупать заблокированные ам. акции на Мосбирже. Какой результат? Гугл +5% Амазон +11% АМД +68% Эпл +5% AT&T +36% Майкрософт +16% Нетфликс +73% Нвидиа +44% Пфайзер -0.36% Думаю, что в мае было локальное дно по заблокированным акциям. Продавцы решили получить хоть что-то после трех лет ожидания (с 28 апреля на Мосбирже открылись торги 127 заблокированными иностранными ценными бумагами). Самые торопливые уже продали. Новых продавцов стало меньше. Торговать опасно - налог на материальную выгоду (13-15% на разницу от цены покупки и ценой в Нью-Йорке) грозят начислить на каждую покупку. Роботов в стаканах нет. Присматриваюсь к etf от Финекса, уже кое-что купил. Но некоторые мои заявки по неделе висят в стакане и по ним не наливают. Будут ли приходить (или где-то накапливаться) дивиденды? Пока неясно. Планирую осторожно докупать и держать до разблокировки - год, два, пять или десять лет. Рынок в США обновляет хаи, т.е. растет и цена заблокированных активов. Вне зависимости от курса рубля, ставки ЦБ, инфляции и прочего. @mosstart

В одной из последних серий сериала Покерфейс (сезон 2) сюжет построен на охоте за квартирой. Бабуля снимает большую удобную квартиру в Нью-Йорке за 600 долларов. Она заселилась в этот дом еще в 1970-е. В наше время рыночная цена сильно выросла, но по закону владелец дома не мог поднять аренду. И выгнать тоже не мог. Единственное, что мог собственник - это пресекать субаренду и следить, чтобы с нанимателем проживали только ближайшие родственники. Главная героиня сериала сняла квартиру в субаренду, но приходит тайком. Когда домовладелец ее заметил - оправдывается, что “зашла полить кактус”. Бабуля запустила процесс удочерения племянницы. Ведь дочка имеет право жить в квартире, а племянница нет. А еще, этой бабуле оказывает знаки внимания таинственная дама. И довольно успешно, ибо она быстро заселяется в квартиру и пытается заключить с бабулей брак. Племянница чует неладное. Она просекла, что цель дамы - квартира. Накопала криминальное досье и поставила даме ультиматум - съезжай, или бабуля все узнает. А теперь - обратная сторона медали таких домов, где часть жильцов платят копейки, а выселить нельзя. Домовладелец на всем экономит. Прачечная в подвале - со старыми машинами, плохо стирают, дребезжат. А еще, периодически заклинивает дверь. На этом и построен сюжетный поворот - дама устроила “несчастный случай”, племянница погибла. Ее задача - в дальнейшем избавиться от бабули и жить самой в большой квартире в Нью-Йорке за 600 дол. Т.е. право дешево снимать хорошее жилье - это большая ценность. И было много социальных инициатив - ограничить право собственника на повышение цены вслед за рынком. Некоторые штаты, города или районы пытались это внедрять. Но рынок ударил рикошетом. Уже построенные дома ветшали (владельцы экономили на обслуживании), а новые под аренду просто не строили. Количество предложений квартир в аренду сокращалось, что усугубляло жилищную проблему. Тем не менее, в Нью-Йорке есть дома с квартирами, где стоимость аренды не повышали более 50 лет. @mosstart

На рынке недвижки (вторичка) Москвы начался движ. По объектам, где раньше было пару звонков в месяц - звонят каждый день, смотрят, и даже готовы авансировать. Из трех моих объектов в рекламе (2 трёшки и 1 евродвушка) - по одному готовим сделку, по второму двое желающих вносить аванс. У покупателей либо наличка, либо небольшая ипотека.  С чем это связано? Часть отложенного спроса возвращается на рынок. Заканчиваются депозиты, открытые на 3-12 месяцев. Возможно, влияет и понижение ставки ЦБ до 20%. @mosstart