MosStart

Пока аналитики хоронят Самолет, понемногу докупаю его облигации, сегодня это СамолетР11 с дюрацией еще 1 год 11 месяцев. Они как раз стоят дешевле 100%. Еще момент. Аналитики изучают отчётность итд итп Рынок быстро реагирует на новости. Но не менее ценная информация - кто бенефициар конторы, кто покровитель, какая  расстановка сил у башен. Ведь не просто так у Самолета было все так гладко в Московской области (заслуга В.) И не просто так, тучи сгустились после отставки Ш. @mosstart

Необычный объект на торгах. Здание, выглядит как пряничный домик. Со своим земельным участком, что уже необычно. По документам - магазин. Площадь 32.5м, земля 48м. И не где-то за МКАДом, а рядом с МЦК Коптево, на первой линии. Из нюансов - это объект архитектурного наследия. Стартовая цена - 3 млн 819 тыс. Для участия в торгах задаток 10%. Конечно, шансы что объект уйдет за стартовую цену близки к нулю. Есть и риски - территорию могут включить в КРТ и все пойдет под снос. Буду наблюдать за торгами. А может и сам поучаствую. @mosstart

Как возможность регистрации в апартаментах повлияет на цены в Москве? Итак Конституционный Суд разрешил временную регистрацию в апартаментах. Как это повлияет на цены в Москве? Когда продавал недорогие апарты, было много звонков из регионов с одним вопросом - “есть ли регистрация”? Когда узнавали, что нет - интерес пропадал. Разумеется, их манила относительно невысокая цена + постоянная регистрация, но это возможно только в квартирах. Многие апарты эконом класса в Москве - это прежде всего небольшие студии. Особенно в административных зданиях, которые инвесторы выкупали (часто на заемные деньги), нарезали на студии (с отдельным кадастровым номером) и продавали. Это бывшие заводские здания (как на Автозаводской или Полярной), гостиницы (как на Гостиничной), телефонные станции итд. А апартах классом повыше регистрация и вовсе мало кому интересна. Разве что богатому экспату, который снимет апарты в Москва Сити. Впрочем, такая публика традиционно предпочитает большие квартиры в пределах Садового Кольца. Также покупали подвалы, большие площади в новых апарт отелях или коммерческие помещения на первых этажах. Условную трешку превращали в три студии с общим входом-прихожей. Идеальный наниматель такой студии - это один человек или пара. Как правило, временная регистрация для них не особо интересна. Кто часто просит временную регистрацию? Семьи с детьми (устроить ребенка в сад или школу), иностранцы. Первым большинство апартов не подойдет (мало места), для вторых слишком дорого и мало места. А еще, на рынке полно обычных 2к-3к квартир в спальных районах с уставшим ремонтом, которые и насыщают спрос. Выводы: - Спрос на покупку апартов не вырастет, ибо постоянной регистрации как не было, так и нет. Также никуда не делись прочие минусы апартов (выше коммуналка, больше рисков итд). - Спрос на аренду апартов не вырастет, ибо основную аудиторию апартов интересует ремонт, начинка, локация, цена. Что может повлиять на спрос? Из-за запрета на строительства квартир с площадью менее 28 метров у застройщиков дилемма - либо меняй проекты на площади 28+, либо делай апарты от 17м, но без возможности продажи по льготной семейной ипотеке. Новые проекты с апартами могут предложить привлекательные цены. @mosstart

Есть ЖК и локации, которые понятны только местным жителям. В этом их сила, в этом их слабость. Например мкр “Сколков Бор”, построен во второй половине нулевых и считался почти элиткой. По факту - добротные квартиры, но без излишеств. Если сравнить с новыми микрорайонами Одинцово, то цены ощутимо выше. Но вот нюанс. Главные интересанты - это местные. У них ограничен выбор, ибо нет навеса, квартир в продаже мало. А прочим покупателям эти дома не интересны - на отшибе, дорого, область по цене Москвы. @mosstart

Есть квартиры, которые с удовольствием сдадут нанимателями с животными. Например, такую двушку сдал на днях в Перово. Там разные фишки для удобства жить с котами (хоть с тремя) - магнит на двери туалет, чтобы была чуть приоткрыта, сетка на балконе и многое другое. Сняла пара без животных. И в прошлый раз - тоже без животных. И позапрошлый… А вот выставишь в рекламу квартиру, где с животными не берут - обязательно будет писать/звонить наниматели с кошкой или собакой. П.С. На одном из фото - магнит, дверь туалета фиксируется приоткрытой на несколько см, т.е. лоток можно не ставить в жилой зоне. @mosstart

Регулярно по разным квартирам приходят похожие сообщения. Ищут для “3 китайских мальчика”, студентов и не студентов из Китая, Индии, Ирана итд. Нюанс в том, что они делают массовую рассылку по множеству квартир. И если вы, хорошо подумав, решили рассмотреть подобный состав и ответили - “да, давайте пообщаемся” или просто задаете уточняющие вопросы, то… Не факт, что они вообще ответят. Алгоритм такой - собственник квартиры готов их рассмотреть, то тут они уже думают сами - подходит ли район, квартира, цена. В одной квартире собственники готовы заселить такой состав, но из 10-15 таких запросов приехали на просмотр только одни. @mosstart

Шестое января, но работа началась еще четвертого. Есть желающие посмотреть объекты в аренде, есть желающие посмотреть объекты в продаже. @mosstart

«Съел кусок пирога, выпил рябиновой и пошел на Садовую к Изюмову… У Изюмова холодного пива выпил… в горло ударило… От Изюмова к Кошкину, потом к Карлу Карлычу… оттеда к дяде Петру Семенычу… Племянница Настя шоколатом попоила… Потом к Ляпкину зашел… Нет, вру, не к Ляпкину, а к Дарье Никодимовне… От нее уж к Ляпкину пошел… Ну-с, и везде хорошо себя чувствовал… Потом у Иванова, Курдюкова и Шиллера был, у полковника Порошкова был, и там себя хорошо чувствовал… У купца Дунькина был… Пристал ко мне, чтоб я коньяк пил и сосиску с капустой ел… Выпил я рюмки три… пару сосисок съел — и тоже ничего… Только уж потом, когда от Рыжова выходил, почувствовал в голове… мерцание… Ослабел… Не знаю, отчего…». А. Чехов. "Новогодние великомученники"

22 февраля делал пост про самые дешевые квартиры в новостройке внутри МКАД. Это был ЖК “2-й Иртышский” от ПИКа. Цена студии - 6.5млн и даже меньше. Сейчас - 9.8 млн и дороже. Окак. @mosstart

Парадоксы рынка аренды. Сдал две квартиры. - М. Потапово, 5-7 минут пешком, евродвушка с идеальным наполнением. Вытащили все возможное, что можно сделать из стандартной Е2 ПИКа. Болталась в рекламе месяц, финальная цена - 55 тыс. - Ясенево, однушка, с отличным санузлом, панорамным видом, до метро не менее 10 минут. За 60 тыс - ажиотаж. Сняла первая же пара. Звонили даже из региона, просили подождать пару дней, пока они прилетят в Москву. Вывод. Похоже, что Новая Москва перегружается навесом. Это особенно заметно в такой сложный сезон, как сейчас. В дальних ЖК современным ремонтом никого не удивишь. Все с ремонтом. А в добротном спальном районе квартира со свежим ремонтом - дефицит и вызывает повышенный интерес. @mosstart

Оказывается, флипперы есть не только в акциях, но и в облигациях. Что же они делают? Подают заявку на размещение перспективного выпуска, а затем продают за 101-105% от номинала. В прошлом году такое проворачивали на IPO, а теперь перешли на облигации. Идея такая же - на горячем размещении завысить заявку, ведь аллокация может быть 30% или меньше. Что же произошло с последним размещением МГКЛ? Инвестор подал заявку в Альфе на 4.2 млн, а налили ему треть этой суммы. Напомню, что я подал на 1.4 млн, а получил 0. Вчера этот выпуск торговался уже по 103.7% от номинала. Некоторые организаторы выпуска облигаций ведут борьбу с флипперами. Пытаются выявить портрет покупателя - это инвестор или флиппер. И отклонить заявку флиппера. @mosstart

До 11 декабря можно было подавать заявки на новый выпуск облигаций. Минимальная сумма - 1.4 млн. Вот на нее и разместил заявку через Альфу. Размещение - сегодня, 16 декабря. Я подготовился - вчера продал фонды ликвидности и в Альфе, и у другого брокера. Продал кое-какие акции, которые мог бы держать дальше. Вряд-ли налили бы на 1.4 млн, но все таки. И вот, сегодня результат - “Ваша заявка отклонена”. И как это понимать, МГКЛ и Альфа? П.С. Альфа не дает сделать скрин, пришлось делать фото. @mosstart

7 лет ИИС. Какие результаты? Открыл в 2018-м в Сбере. 2018 г — присматривался, не внес ничего. 2019 г — внес 755тыс, начало положено. 2020 г — внес 1 мил 2021 г — внес 1 мил В 2022 г началась СВО, успел внести только 150 тыс. Решил приостановить пополнение до окончания СВО. Поэтому: 2023 г — 0. 2024 г — 0. 2025 г — 0. Всего внесено с 2018-го: 2 млн 905 тыс. На данный момент счет: 3 млн 535 т + 417 тыс в КИТе (там акции Яндекса, Циана). Итого 3 млн 952 тыс. Т.е. 8.2% в год с учетом 100% реинвеста. На данный момент состав портфеля: В Сбере: Акции 71,37% (Большая часть - Сбер и Лукойл) Фонд ликвидности 24,08% Облигации 4,55% В КИТе: 100% акции (Яндекс, Циан) Что получилось хорошо? - Хоть небольшой, но плюс (в номинальных рублях, без учета инфляции). - Нет налога по купоном и на capital gain - Можно настроить выплату купонов на карту. Что получилось плохо? - Доход меньше инфляции - На этом счете нет статуса квала, а значит недоступны многие ВДО. - Пересидел в некоторых бумагах, т.е. поздно продал - АФК Система, Норникель, Сегежа итд. Что можно сделать лучше? - Как-то получить статус квала в Сбере, например по обороту. - Меньше держаться за акции. Есть идея - купил, нет идеи - продал. Нет смысла годами держать акции с шаткими апсайдом. Тем более, что можно переждать в фондах ликвидности и/или облигациях. @mosstart

А что если эпизод “Битва бастардов” в “Играх престолов” снимали для того, чтобы я мог использовать отрывок для вставки в свой ролик про маршрутки в Мытищи? Быть того не может! П.С. Кстати, продал две квартиры в Мытищах, однушку за 8.2 млн, двушку за 11.9 млн. Покупатели с наличкой, без ипотек. Но предварительно продали другое свое жилье. @mosstart

Просто в 1996-м бросили все медиа ресурсы, чтобы переизбрать Ельцина. Одна из запущенных в массы идей - “если выберут Зюганова, то все отберут”. В том числе квартиры, которые многие успели приватизировать. Были и популярные артисты, которые ездили по стране в специальные промо туры. “Начитавшись этих опросов, Зверев [участник штаба Ельцина] пишет аналитическую записку, которую называет “Формула страха” - по аналогией с “Формулой любви”. Общий смысл текста, по словам Зверева, таков: “Если заставить, сагитировать, убедить людей проголосовать “за” невозможно, то их можно только убедить проголосовать против чего-то. Нужно предпринять все усилия, чтобы в обществе посеять страх перед будущим. Чтобы тот ужас, который может случиться в случае неизбрания Ельцина, перевешивал весь негатив в отношении к Ельцину”. “Все Свободны” @mosstart

В декабре Циан впервые выплатит дивиденды. При моей средней это доходность 17.7% Циан вскочил в последний вагон и успел провести IPO в Нью-Йорке как раз в конце 2021 года. Цена одной акции (депозитарной расписки) составила $16. На сегодня цена 704 рубля. Главный инвестор - американский инвестбанк Morgan Stanley сумел вовремя cash out. В этом году Циан перевел акции на Мосбиржу (редомициляция). Пока что Циан был и остается лидером по эффективности рекламы объектов в Москве и Ближнем Подмосковье. Стоимость размещения объектов повышается 2-3 раза в год. Но реальной альтернативы пока нет (кроме Авито, но там другие нюансы). @mosstart

Почему в 90-е было мало случаев, как с квартирой Долины? Расскажу одну историю, которая произошла с моим коллегой Андреем. 1998 год. Локация - не Москва. Коллега сопровождал сделку по покупке комнаты (самое дешевое жилье до эпохи студий). Что-то пошло не так и покупательница потеряла деньги - 5 тыс долларов. На Андрея вышли представители одной из московских ОПГ. Предложение было простое, но конкретное - или Андрей возвращает деньги, или его просто грохнут. В то время - это было серьезная угроза. Годами позже, Сергей Мавроди поделился опытом общения с участником этой ОПГ, с которым оказался в одной камере. Провинившихся просто “разбирали на конструктор”, а сумки закапывали в лесу. Андрей Ж. назанимал денег, в том числе у наших общих знакомых. И вернул покупательнице. На этом дело и закончилось. Обращаю внимание, что претензию предъявили не собственнику недвижимости, а риэлтору, который занимался сделкой и халатно проверил объект и собственника. Такие дела) @mosstart

Есть такое мнение, что если в аренде экономе (до 60 тыс) поставить “без комиссии для нанимателя”, то можно сдать быстрее. Протестировали с одной студией в ЖК Ситимикс. Этот ЖК с апартами расположен между м. Юго-Западная и Озерная. Там очень любят снимать студенты, но в ноябре их уже нет. Начали с 60 тыс, но постепенно снижались. Вывод: интерес к студии вырос. Но от кого? От людей без денег - депозит просят разбить на 3 части. Нужны ли такие безденежные наниматели? Сомневаюсь. Для нанимателя должно быть комфортно оплачивать аренду, не на последние/предпоследние деньги. Иначе высоки шансы на задержки с оплатой. А зачем это наймодателю? Как только цену снизили до 53 тыс, так и сдали. @mosstart

Про карты, Озон и приставов. До недавнего времени карты Озон оставались тихой гаванью для должников. Если приставы открыли исполнительное производство, то прежде всего информация попадает в Сбер, ВТБ, Т, Альфу. Сумма на счете попадает в блок, а потом списывается. Все это не казалось Озона. Возможно, были какие-то договоренности. Ведь должники тоже любят заказы на маркетплейсах и повышают объемы продаж. Но в последние пару дней стали прилетать блоки и на карты Озон. У должников паника. Ведь сумма задолженности может быть 200-300 тыс и больше. Обычно - это давно просроченные долги по кредиткам и микрозаймам. @mosstart