MosStart

Итак, что у нас  с арендой квартир в Москве? С цифрами и конкретикой. Сейчас сезон и спрос бодрый.  Двушка 70м в переулках Арбата, дом начала прошлого века.  Сдалась за 145т, были интересанты, выбрали пару, которая работает в центре.  В конце 2022 цена была только 68т, некоторые предлагали и 50т. 1к от ПИКА, м. Филатов Луг. 67т, сдали студентке. 1к в Ясенево, скромная, но аккуратная. И самомом массовом сегоменте “до 50тыс”. Сдали за 49т одной девушке. Студия 20 м в ЖК “Кольская 8”,  м. Свиблово. На пике спроса, 2 года назад, такие выставляли по 70-80т. Сдали за 57т студенту.  е2 в “Первый Дубровский”, м. Волгоградский проспект. Сдали за 80 тыс девушке. е2 в “Матвеевский Парк”, м. Аминьевская. Сдали за 90т паре студентов.  Выводы: сейчас рынок лучше, чем год назад, но ощутимо хуже, чем 2 года назад. Застройщики продолжают выдавать ключи от новых ЖК, где покупали с целью пристроить льготную ипотеку и сдать в аренду. Все это создает навес предложений в  некоторых локациях, например от м. Саларьево и дальше.  @mosstart

10 лет инвеста в нашу фонду и 6 в международную. Выводы. 10 лет инвестиций в отечественный фондовый рынок (начинал с Альфы) и 6 лет в международный (начинал с IB). Вот мои выводы.  СПЕКУЛЯЦИИ. Российская фонда. Неплохо подходит для спекуляций. Рынок двигают физики, их надежды, страхи, соблазны. Бывают периоды большой волатильности, бывает штиль. 1-2 раза в год можно покупать акции на серьезных проливах, 1-2 раза в год, на эйфории, можно продавать.  Есть неэффективности, которые живут неделями. Есть счета ИИС, где можно торговать без налогов. Есть фонды ликвидности и облигации, в которых можно ждать удобного случая. Есть телеграм каналы, которые разгоняют акции. Есть пиарщики избушек. Есть аналитики, которые обязаны делать прогнозы и выдавать рекомендации. Есть события, которые резко меняют настроения публики. Есть надежда на триллионы, которые лежать на депозитах. Нет крупных фондов, которые являются буфером.  Американская фонда. В американской фонде максимальное количество денег в мире,  в том числе и dumb money, отличная ликвидность, все мыслимые инструменты. Также много пенсионных фондов со всего мира, разных семейных трастов, mutual funds, хедж фондов, пропов итд итп.   Обратная сторона медали - в этом КВН против вас, телезрителя, играют команды лучших знатоков. Это хедж фонды вроде Секвойи - с лучшими аналитиками, лучшими алго, возможностями hft, низкими комиссиями,  дешевыми плечами и капиталом в миллиарды.  Да, был случай, когда Майкл Берри (и несколько других) поставил на ипотечный кризис (т.е. против системы) и заработал сотни миллионов. Но тысячи других майклов в сотнях  иных случаях ставили против системы - и проиграли.  Да, был случай, когда Roaring Kitty и десятки тысяч подписчиков из WSB сделали шортсквиз с акциями GameStop. Но это тоже единичные удачные истории.  Китайская фонда (через Гонконг, т.е. доступна для лаоваев). Для спекуляций тоже подходит хорошо. Китайцы имеют склонность к азарту, верят в приметы - красивые числа, даты итд. Растущий график - красный, а падающий - зеленый. Просто красный для Китая - это символичный цвет. Но также тут сидит много фондов. Акции могут пампиться и сливаться.  Вспомним Nio (от $2 взлетели до  $42, сейчас $4), Li (на пике стоили $45, сейчас $18), XPeng (было $18, потом $58, сейчас $12). Для примера - на пике Тесла стоила $481, сейчас $363.   Вспомним, как указ председателя Xi обвалил в 2 раза акции образовательных компаний, в частности TAL. Заодно, распердолило депозиты участников Пульса. Вот жалоб было! Да, это было в стародавние времена, когда в нынешнем Т можно было торговать иностранными акциями.  Также вспомним крепкие объятия коммунистов, которые то душили BABA, то ослабляли хватку. Европейская фонда. Для резидентов РФ недоступны акции в евро. Некоторые компании вроде  BTI, NBO, ASM - имеют депозитарные расписки  в долларах и торгуются на американской бирже. Тогда можно, но для спекуляций не очень интересно.  ИНВЕСТИЦИИ.  Для долгосрочных инвестиций (от 3 лет, а желательно от 5 и более лет) отлично подходит американский рынок. Прочие рынки имеют изъяны.  Кстати, скоро напишу пост про IB. Спустя 2 года появилась возможность пополнить счет из РФ.  https://t.me/k401ru

На днях был в новостройке ПИКа. Народ заходит в лифт - “здравствуйте”, выходит - “до свидания”. И это обычное дело в современных ЖК. Для контраста - девятиэтажка из 1970-х. Поздоровался с дамой - 0 реакции. На хмуром лице ни одной эмоции. То ли дело местные алкаши, эти всегда на позитиве. @mosstart

Сегодня очередная годовщина кризиса, который начался 17 августа 1998 года. Читаю у коллег, которые продают Сочи, что “они успели вытащить доллары из банка” и нет ничего лучше, чем инвестиции в недвижимость. Но только пример 1998-го года - неудачный. Выиграли те, кто держал наличные доллары или сумел  забрать их из банков. Потому что недвижка в Москве падала еще минимум год.  Впрочем, кто-то сделал арбитраж - Москва все еще считала цены в долларах, а регионы перешли на рубли. Клиент как раз поменял доллары на рубли и купил квартиру в несколько раз дешевле, чем она стоила полгода назад. А потом поменял на Москву, но это уже другая история. @mosstart

Сдали хорошую е2 в ЖК Сердце Столицы за 130 тыс. Ровно 2 года назад сдали за 150 тыс и стояла очередь из желающих. За это время: подорожали сами квартиры, подорожал ремонт, техника и прочее.  А вот аренда - просела.  @mosstart

После проблем у WB, у Озона аншлаг. Так выглядит ПВЗ в свежей новостройке. Нововведение - или все забирай, или от всего отказывайся, иначе они не справляются. @mosstart

Итак, в ФФ получилось открыть “крипто счет” - начинается с FFG, в долларах. В этом же разделе есть “карта инвестора”.  Попробовал поменять на доллары рубли  с карты инвестора.  Не получилось. Приложение их не хочет замечать при попытке обмена. А что если попробовать пополнить ФФ по реквизитам? Увы, рубли не отображаются.  Придется ждать или искать лайфхаки.  @k401ru

Вот и достроили ЖК Сказочный Лес. В 2019-м году проект был одним из самый дешевых в Москве. Старт за студию с отделкой от 2.6 млн.  Отделка передавалась “в дар”. Так застройщик хотел избежать судов от недовольных покупателей. Но суды начались почти сразу - ведь снесенные гаражи и ангары стояли впритык к Лосиному Острову. Да и застройщик 7 Suns не вытянул строительство как по “Сказочному Лесу”, так и по “Студии Л”. ЖК превратился в типичный долгострой.  Место - уникальное. Внутри МКАД, но вокруг лес. Как в санатории.  И вот, покупатели получили ключи.  За 7 лет цены выросли в 4 раза.  Конечно, не все дождались - время, стресс, у кого-то ипотека.  Часть квартир было продано по переуступке.  Сейчас это вполне интересный ЖК.  Но в нем уже нет инвестиционной составляющей. На данный момент дорогу расширяют.  Но для самокатов Яндекса локация все еще недоступна.  Кому интересен данный ЖК?  Например, пенсионерам - Москва, но как в санатории. Удаленщикам - по той же причине. Работникам и студентам МГСУ.  Сейчас цены начинаются от 10 млн за студию - это сопоставимо с замкадной Новой Москвой.  @mosstart

Думал, зайду в банк Кредит Европа и получу дебетовую карту.  Оказалось, что не все так просто. До 2-х недель будут проверять. И это не кредитка, а дебетовая карта.  Банков много, зачем пользоваться еще одним? Дело в том, что сейчас проходят первые тестовые платежи на счет в американском IB через этот банк. Впервые за 2 года появилась альтернатива Райфу, закрывшему переводы от физиков из-за санкций ЕС. Если все будет ок, то появится новый способ по переводу денег от проданной в Москве квартиры сразу в белую юрисдикцию. Да, через корреспондентский счет IB в Эмиратах.  И довольно недорогой - курс банка при покупке дирхамов на 2% выше биржевого, комиссия за трансфер 0.9%. Скоро накопится статистика - с нюансами, проблемами и методами решения. Напомню, что IB все еще открывает счета резидентам РФ.  @mosstart

Хитренький ПИК. Получение ключей, приемка квартиры.  На просмотр приезжает приемщик, отмечает недостатки. В целом - неплохо, критичных проблем нет.  Нужна регулировка окон, не помешает, замена уплотнителя в паре мест. Затирка на плитке так себе итд итп. Дальнейшие действия - записываться на визит представителя ПИКа, где показывать недостатки и договариваешься об устранении. Например, в прошлый раз треснувшую плитку заменили за час. Но вот нюанс - ближайшая запись на вторую половину  августа.  Расчет на то, что собственник махнет рукой на недостатки или доделает сам. Ведь надо торопиться - заказывать мебель, технику.  Кстати, собственник живет не в Москве, его присутствие не обязательно. Мы все сделаем, со всеми договоримся. Партнеры обставят квартиру под “тапочки”, а мы ее сдадим хорошим нанимателям. @mosstart

Один из путей, по которому могла пойти московская программа реновации. 4-х этажный кирпичный дом по улице Мишина перестроили и превратили в 9-и этажный. Поверх старого дома сделали новый каркас, на котором нарастили этажи, сделали лифты итд. Жильцов не отселяли. Я снимал ролики  еще про пару домов, где пытались повторить этот опыт.  Но… все превратилось в долгострой. В целом концепция интересная - зеленый московский двор, никакого стресса от переезда. Хотя пришлось потерпеть, пока шла стройка. Концепция зашла в тупик. А может вмешалось лобби застройщиков.  @mosstart

К 2015 году в Китае было 90 миллионов индивидуальных инвесторов - больше, чем членов компартии.  Из-за того, что институциональных инвесторов и профи финансистов в Китае почти не было, мелкие инвесторы делали 90% всей торговли. Многие из них были слабо образованными и наивными. Кто-то выбирал акции, как овощи на рынке (самые дешевые). Кто-то выбрал праздничную дату для покупки - 15 июня (день рождения президента Xi).  Были бабушки, которые приходили в офисы брокеров, смотрели котировки и пытались торговать. Их задача - заработать 10 юаней на обед. Третья часть  студентов имели брокерские счета и активно вкладывали, в том числе деньги, которые родители скидывали на жизнь.  Медиа   подбадривали простых граждан нести сбережения на фондовый рынок, чтобы “принять участие в благополучии страны”.  Специальные комментаторы захлебывались от восторга и получали по 3.5 юаня  (0.5 дол) за комент. Летом  2015-м году фондовый рынок  Китая начал стремительно падать.  Причин тому несколько, но это отдельная тема. Как поступили компартия?  Были приняты меры: Приостановлены ближайшие IPO. Выделили 100 млрд юаней для закупки акций. Ограничили торговлю фьючерсами.  Ввели наказание за “негативные новости” в медиа. Убедили 21 крупнейших брокеров и 25 больших фондов использовать их ресурсы и влияние для стабилизации рынка. Но этого оказалось недостаточно, рынок продолжил падение.  Тогда добавили новые меры: ЦБ выделил ликвидность для покупки акций. Покупали не только голубые фишки, но и 2-3 эшелон. Крупным инвесторам, фондам и менеджерам приказали купить от 10 до 20% акций, которые они продали за последние полгода. Банкам разрешили выдавать ссуды под залог акций. Для страховых компаний повысили лимит, на который можно покупать акции. Минфин обещал сделать все для стабилизации. Министерство Безопасности заявило, что выявит и накажет злостных шортистов (evil short sellers) Конторы с госучастием обязали не продавать свои акции. 292 из них обязали выкупать свои акции с рынка.  Кроме того, правительство включило всю мощь пропаганды, чтобы подбодрить инвесторов. На какое-то время рынок взбодрился, но не на надолго. К 15 сентября, рынок в Шанхае был на -46.8% от пика. Рынок в Шеньчжене на -56.6% Инвесторы были в шоке. Ведь правительство активно рекламировало фондовый рынок. Многие инвесторы были уверены, что раз государство так настойчиво впаривает идею покупать акции, значит не допустит обвала. Потрясающая наивность! П.С. Текст написан на основе книги “Boom and Bust: A Global History of Financial Bubbles”J.D. Turner, глава “Казино капитализм с Китайскими характеристиками”. Книга вышла в 2020 году и стала бестселлером Financial Times @mosstart

Подходит к концу годовой срок аренды депозитарной ячейки в ВТБ. Что же поменялось?  ВТБ поднял цену более, чем в 2 раза, текущая цена самой маленькой ячейки 28 тыс в год (без премиального тарифа, без зарплаты в ВТБ). Сбере (с Премьером) 22000. Альфа (с Only) 11400  В итоге ВТБ получит с меня не 28 тыс и даже не 14 тыс, а 0. @mosstart

Недавно МГКЛ опять размещал облигации. Минимальный размер заявки - 1.4 млн.  Подумал и отказался. Один из выпусков размещали в марте (купон 24%), а торгуется он уже по 96%. Какой смысл тогда участвовать, если потом можно докупить на вторичке? Схема - купи по 100% и в первый торговый день продай по 100.06% и больше может не сработать.  @mosstart

5 лет назад сделал ролик и написал пост "Ботанический ад" или почему не растёт цена аренды жилья в Москве” На примере района метро “Ботанический сад” описал  новостройки в пешей доступности. На тот момент (весна 2021 года)  одни уже заселили (Ботанический Лайф 1-2, Сильвер, Грин Парк итд),  другие в процессе стройки (Афи Тауэр на 1000+ студий и др.), третьи - долгострой (Легендарный квартал). https://smart-lab.ru/blog/699656.php  Предположил, что цены на аренду стагнируют, потому что в Москве появляется  избыток жилья. Ведь старое жилье почти не уходит (за исключением снесенных по реновации), а новое активно строят.  Но оказалось, что рынок неплохо переварил новостройки Москвы.  В августе 21-го резко вырос спрос на аренду- студентам отменили удаленку. Цены били рекорды, на пике студию в Саларьево можно было сдать за 50 тыс - немыслимая цена даже для доковидного 19-го. А как же “избыток жилья”?  2022.  Провал спроса на фоне СВО, особенно осенью (мобилизация). 2023, сентябрь. Хороший сезонный рынок.  2024, сентябрь. Резкий рост спроса на аренду. На пике, в сентябре, студии в новом ЖК “Кольская 8” достигали 70-80 тыс - фантастически высокая цена. Кстати, это недалеко от метро Свиблово, в одной остановке от “Ботанического ада”.  2025. В августе пошли тревожные звоночки. В сентябре стало ясно, что хорошего сезона не будет. 2026. Конец мая. Хорошие квартиры по средним ценам сдаются плохо. Можно ориентироваться на аналогичные предложения в этом или соседнем ЖК, но это мало поможет. Либо уменьшать цену, либо ослаблять требования к потенциальным нанимателям, либо ждать. Ждать можно неделями и даже месяцами.  Вопрос. Может вот оно, насыщение? Если взять район Ботсада, то на текущий момент  достроили Афи Тауэр, Режиссер  и Легендарный квартал. Чуть подальше - “Кольская 8”. Посмотрим, выводы делать рано. Рынок умеет удивлять. @mosstart

Полгода назад был клиент, парень 30 лет, из IT. Хочет однушку в спальнике, но подходит с нестандартным вопросом: «Слушай, я могу взять ипотеку, но ставка дикая. А могу снимать и откладывать разницу. Покажи мне цифрами — когда аренда побеждает, а когда ипотека?» Я стал объяснять про квартиры, первый взнос, ставку, срок, арендную ставку, инфляцию, доходность накопительного счёта… Через 10 минут клиент смотрит и говорит: «Так, стоп, давай я лучше сам». На днях клиент пишет, что запрограммировал бота в Телеграм. Называется ROBY — Rent or Buy.  Кидаешь ему данные, через 3 секунды получаешь табличку и понятный вывод: через сколько лет аренда с накоплениями обгонит ипотеку по деньгам или наоборот, что выгодно копить и снимать, или сразу покупать либо всю жизнь в съеме жить. Сам попробовал, ничего так, но есть что необходимо допилить - @RentOBY_bot Клиент — молодец: не просто посчитал, а сделал инструмент, хотя он сам посчитал и показал мне, что ему лучше на вкладах держать и дальше снимать, пока ставка высокая.

С 1991 по 2016 годы  комната в коммуналке считалась самым дешевым стартовым жильем для Москвы. Нет денег на квартиру? Начни с комнаты. Купил комнату? Попробуй расселить всю квартиру - продать совместно с соседями. Не получилось? Копи деньги  - продашь комнату, купишь однушку.  “Армянский керлинг - купи комнату и доведи до трешки в ЦАО”. Где-то с 2017-го нишу стартового жилья перехватили студии. Студию 20м в новом ЖК со статусом “квартира” можно было купить за 2.5 млн, например в Саларьево. Многие комнаты стоили дороже.  Покупатели распробовали студии и цены пошли вверх - то медленно, то с ускорением. С 2020-го года началась льготная ипотека на новостройки и очень быстро студии подорожали до 6 млн и дороже.  Спрос на комнаты завял.  Сейчас, в 2026, студии у застройщиков внутри МКАД стоят от 10 млн, почти как полноценная однушка во вторичке.  Ну а комнаты вернулись в нишу - “самое дешевое жилье”, вот только как старт их мало кто рассматривает.  @mosstart

Х - хоумстейджинг. Проданная квартира на Маяковской одного известного журналиста-телеведущего. “Без мебели - чистая архитектура, Барраганом в 2005 вдхохновлялся, мне еще тогда прораб сказал - “ты уверен, что хочешь жить в детской игровой комнате IKEA”? @mosstart