Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

А вы тоже, когда смотрите на этот буксирчик непотопляшку, видите наш рынок первички и схематоз застроев? 🤔 С пятничкой субботкой 😁 @iliilitop P.S. Это неопрокидываемый буксир RivTow «Super Winder»

Новый коттеджный поселок в окружении реликтового леса по Дмитровскому шоссе! Nordic Park Residence!  Коттеджи бизнес-класса с панорамными окнами и видом на хвойный лес в 17 км от МКАД от 23 млн ₽. Рядом с "большой водой". Закрытая территория. Свой ландшафтный парк. Консьерж-сервис 24/7. Рядом 5 ресторанов, SPA и Wellness-центр с бассейном и джакузи, школы, детские сады. Звоните! Узнать подробнее. Реклама. ООО "КАСКАД НЕДВИЖИМОСТЬ". ИНН 9727039367.

🤓Уже 5 лет рынок живет в парадигме льготной ипотеки на новостройки. Именно благодаря льготным программам случился взрыв ипотеки 20-21 года (вопреки коронакризису). Льготка поддержала рынок в сложном 2022 году. До сих пор на льготке едет большая часть продаж, демонстрируя все новые рекорды: выдач, ввода и объема стартов жилых проектов… Жилищный бум, сверхприбыли застройщиков, программы КРТ — все это благодаря льготной ипотеке и вопреки негативным условиям внешней среды. Но! Впереди 1 июля. И как обещал Президент: «Мы будем сворачивать механизм льготной ипотеки. Мы будем сворачивать, но будем делать это плавно». Баста, карапузики? Давайте пофантазируем, каким рынок и общество без льготки уже с начала лета? Если ее все-таки безвозвратно отменят для широких категорий, о чем нам прямо говорят уже год. — Покупатели: прижимают хвост, следят за происходящим. Летом — непривычная тишина продаж, осенью — несущественное оживление, под Новый год — без привычного ажиотажа. Клиент психологически не может смириться с тем, что условия изменились настолько круто и смешного платежа за новое жилье больше нету. — Застройщики: существенно теряют в объемах продаж. Предложить что-то альтернативно прозрачное они не могут. Потому уходят в рассрочки, яростно проектируют новые мутные схемы (самые умные, глупые их копируют через квартал, полугодие), повышают ценники (потому что — не из своего же кармана?). — Банки: тоже теряют в числе выдач. Компенсируют падение в штуках ипотечных сделок синтетическими процентами для застройщиков, но уже не в лоб и не в ультимативной форме (попробовали в январе, обломали зубы). — Рынок: оборачивается в сторону вторички. Судя по оценкам консультантов, там до 30% из купленного за последние 5 лет — куплено на продажу. И висит в статусе неликвида, пока действует льготка. Льготки нет — условия равны, расчехляем фонтаны продаж. — Агентусы: эти ребята всегда идут туда, где можно легко срубить бабла. Сообразно сказанному в пункте выше — агентский рынок снова становится вторичным. Праздник идет за счет застройщика, у которого неконкурентоспособные цены в новых очередях тех же объектов. Эти — единственные кто выигрывает всегда. На наш взгляд — всеобщая доступность жилья сурово закончится. И это, некоторым образом, хорошо. Доступные кредиты, выдаваемые кому угодно — первый шаг в ипотечный пузырь, правда Эльвира Сахипзадовна? 🔺Треугольный метр

Окай... Сами напросились – делюсь своим концептом 4 Кита инвеста в недвигу #кухня Представьте – В огромном океане абсолютно квадратных метров, величаво дрейфуют 4 кита. Напрочь мокрые и солёные. То ли от воды океанской, то ли от слёз инвесторских. Не суть. И вот на китах этих, аки Волочкова, в глубочайшем шпагате восседает он – ИНВЕСТОР. Глаза его горят. За спиной рюкзак для доходов праведных. Рук у него тоже четыре. Хорошие руки. Мозолистые такие загребуки. Ими всеми он щупает и держится за каждого кита Но стоит ему расслабиться в том шпагате, и убрать хоть одну руку – как кит, гад скользкий, потеряв контроль, ныряет в пучину. Теряет тогда инвестор опору. Суетится, руками перебирает… Вжух, ещё одна тварь океанская свалила. И скатывается наш герой. И падает в океан, к миллионам барахтающихся там бедолаг. И мокнет рюкзак его. И тянет ко дну. И скидывает он ношу. И штаны последние. Барахтается со всеми. В последней надежде, что проплывёт мимо Лодка Одинокого Хемингуэя... Что же за киты такие? А вот имена их заветные: ▪️Недооценёнка – Значит найти актив, цена которого ещё не высушена рынком. То есть он несправедливо дёшев. Это не про абсолютные цифры прайса. А про то, что в них есть запас роста с премией к среднему рыночному движу Простейшие истории, например, это когда застрой демпингует, или ошибся в оценке неких классных лотов. Или, когда рисуется уступка сильно выгоднее цены застроя. Но то – горбик кита над водой Настоящий же инвест недвиги завязан на раскрытии потенциала локации. То есть, когда её развитие будет пУшить привлекательность. Причём важно, чтобы развитие было комплексным. Т.е. не просто глобальная застройка жильём. Такое хорошо, но это про спальники. В них буста с премией к рынку не ждите. Развитие нужно за счёт точек притяжения. В каждом регионе они могут быть свои. В Мск это правильные ветки метро и деловые кластеры Выражение Инвест там, где ботинки грязные – не панацея. Ваще не факт, что стоит лезть в дикий мега-КРТ с обещаниями города-сада через 20+ лет ▪️Целевая Аудитория – Представить и описать ЦА актива важно сразу. Кому потом сдавать, кому продавать. Чем ЦА занимается, где учится, работает, есть ли дети, сколько им лет, питомцы, как и где отдыхает От этого будут сильно зависеть требования к характеристикам и окружению. Необходимость близости к центру, спорту, школам, ресторанам. Куча вариков отпадёт, если ваша ЦА пара айтишников, которым центр не впёрся, а нужны отдельные раб. места в комнатах. Как и покупка недвиги более высокого класса – не всегда актуальна ▪️Ликвидность – Инвест это не только про вход. Важно суметь быстро выйти из актива, или сдать его. Причём близко к целевым уровням в деньгах. Здесь оцениваем в т.ч. потенциал конкуренции. Не только рядом. Ваша ЦА легко проедет пару минут в соседнюю локацию, при их схожих характеристиках. Избегайте океанов, кишащих таким же предложением, как у вас. Не стоит изначально, своими руками кромсать потенциал ликвидности. И лезть под «стеклянный потолок» массового навеса. Согласитесь, разная свобода прайса в редком продукте и каше конкуренции Причём редкий – это не о классе, планировке или начинке. Если таковые не являются безусловно-важными и оплачиваемыми вашей ЦА. Ликвидность – производная от объёма спроса. Старайтесь не резать изначально и не сильно делить свою воронку ЦА. Про нюансы дефицита и уникальность вот тут. А подробнее про конкуренцию и накопленный спрос – здесь ▪️Расчёты – Кто не дружит с цифрами, тот не инвестор. Пусть поверхностно, на коленке. Но без расчётов и прогнозов – это испытание своего фарта. Не более. И, напомню, решите для себя вы всё-таки про цифры, или про эмоции. Потому что иногда наши субъективные представления об идеальной недвиге, ваще не вяжутся с целью инвеста и доходностью Кто осилил – мой вам респект. Если полезно, согрейте меня вашим огоньком 🔥 @iliilitop

А вот топ Новой Мск и Подмосковья, по отгрузке студий в 2024 Питер и ЛО тоже гляну @iliilitop

Где выгребают Студии в Мск... Кто у нас Император-Живопырок... Куда я бы не полез "инвестить" в студию Отвечаю по порядку: 1. См. стату регистраций ДДУ с физиками с начала 2024 (скрин) 2. В квартирах ЛСР (Лучи). В апартах Гранель (HighWay) 3. В Лучи - в одном корп. 15, что щас в основной активности, студий запроектировано 1297 шт. Это 48% проектного объема. И пихает их ЛСР ппц активно. Прайс там был по нижней границе в старой Мск. Заворачивают в чистовую отделку, и даже замеблировать от застроя можно. Ну мечта инвестора жеж, не? ))) И многие, с ограниченным бюджетом, плюхнулись в этот будущий кровавый океан... Оч осторожно в ХайВей - это будущая апарт-общага-гостишка (хз как назвать). Если чо - там 1630 студий. Или 82% всего проекта. Такая плотность "самых хитрых инвесторов" аукнется и студийщикам 1-го Дубровского от ПИКов Ваще пытаться инвестить в такое - это мочить, как минимум, одного из "китов"... Чую пора поведать вам о своём концепте 4-х китов инвеста в недвигу. Н-н-н-н-надо? 👍 @iliilitop

erid: 2Vtzquebpue На 6 лет затянулось ожидание ключей дольщиков ЖК Видный город. Стройку которого заканчивал Фонд Развития Территорий, за рухнувшим Урбан Групп И вот - приёмка долгожданных квартир. В новом видео канала Столичный дольщик, смотрим каким в итоге получился проект. Сколько денег вложили в достройку. Какие дефекты нашли эксперты при приёмке А дефектов набралось на 1,4 млн рублей. Это, между прочим, аж 35% стоимости квартиры дольщика. И да, с Фонда, как любого застройщика, можно взыскать компенсации за некачественный ремонт и просрочку передачи квартиры Видео от юристов, которые разбирались в банкротстве Урбан Групп с самого 2018 года. Смотрим 👍 Реклама. МГКА "Ягофаров и партнеры". ИНН 9731056735.

Как аналитик не мой пройти мимо забавного слайда 😏 Самолёт хитро сравнивает свой преимущественно "у" и "за" МКАДный портфель с рынком всея мосрегиона Хз, выключили ли себя ребята из выборки "весь рынок". Но вот свою отделку, мебель тапочки, из ср. цены метра точно не вычитали. А они такое грузят аж в 86% сделок. Про разность локаций ваще молчу И ещё из отчётности: Рентабельность по чистой прибыли за 2023 = 10%, против 9% в 2022... Как думаете, норм рентабельность? ХоЧиТе такой бизнес себе? 🤔 @iliilitop Ваше анонимное: 👍 Самолёт - ваще ребята 🤯 Чтааааа? 😁 Я есть ПИК, отчётность не покажу

Интересное из презы Самолёта инвесторам: У ребят ср. доля нераспроданных остатков к вводу проекта составляет 8-9% Учитывая, что "ввод" штука ппц подвижная у застроев, и лаг срока по ключам - очевидно, что в своих моделях Самолёт рисует классическую распродажу объёмов в ноль к заселению. Ну плюс / минус пара % зависшей погрешности Аналогичной стратегии придерживается тот же ПИК, А101 и ряд других ключевиков нашего рыночнка. И, как я писал, никакое педалирование ДОМрф темы, что "30% непроданного к вводу - это нормально"... крупняку нафиг не сдалось. Ибо на больших объёмах это ппц нагрузка на баланс. Устанешь общаги-коливинги открывать (если помните о чём я 😉) Эта инфа нам полезна в прикладном контексте. Ибо оценивая текущие продажи, % выбытия и целевой горизонт требуемой распроданности - можно довольно точно ванговать вектор курса прайса в проектах. А уже если погружаться в структуру по комнатности - то вообще пилотаж 🤫 В том числе, это к тем, кто мне НЕ верил, что ПИК будет дуть цены, как не в себя. Забив на падение рыночной доли в сделках. Чта? Коробки по 500 тыр метр? Это дикость! Согласен, тяжело в голове уложить. Однако же, если у тебя разгребают всё быстрее, чем дОлжно = ты будешь поднимать прайс. Ну или робот за тебя это будет делать Вчера опять в ночи подобрал клиенту классные лоты у ПИКов... сегодня кликаем: тут +300 тыр, там +500 тыр, а этот уже в брони. Всё понимаю, рынок... Но такое утомляет. И попробуйте уступку ликвидную в норм проектах найти - котик нарыдал 😔 @iliilitop