Трактовенко Вячеслав | девелопмент, инвестиции, сообщества

​​Конфликт крупнейших банков с ведущими застройщиками как отражение положения дел на рынке льготной ипотеки Начало года было ознаменовано тем, что крупнейший российский банк - Сбербанк, естественно, занимающий самую большую долю на рынке льготного ипотечного кредитования, ввел дополнительные комиссии для застройщиков при оформлении сделок с применением субсидируемой ипотеки. В ответ на это несколько крупных застройщиков России приостановили работу со Сбербанком по льготным ипотечным программам. Заявляется, что против нововведений выступили одни из лидеров по объемам строительства в стране — ГК ПИК и Setl Group. Речь идет именно о программах, предполагающих удорожание жилья для покупателей. По другим программам со Сбербанком и другими крупнейшими банками холдинги работать продолжают. Через некоторое время к этим двум компания присоединился также “Строительный трест”. Компания проинформировала агентов, которые продают квартиры этого застройщика, об изменении условий работы — договоры по ипотеке от Сбербанка больше не подписываются. Понятно, что правительство и ЦБ всеми силами пытаются не допустить дальнейшего надувания пузыря на рынке жилой недвижимости, но выбранная ими тактика столкнула лбами крупнейших застройщиков с крупнейшими банками. В сложившейся ситуации мало удивительного, ведь сейчас кредитовать население по госпрограммам банкам банально невыгодно из-за роста ключевой ставки до 16% и снижения размера субсидии от правительства. С декабря возмещение недополученных доходов происходит по схеме 16% (ключевая ставка ЦБ) + 1,5% — ставка по кредиту. Вот поэтому банки и переложили издержки на застройщиков, которые, в свою очередь, не хотят удорожания квартир еще на 5-10%. Федеральная антимонопольная служба между тем получила жалобы на действия банков, касающиеся новых условий выдачи льготной ипотеки. Ведомство рассмотрит эти обращения в скором времени. Сбербанк решил выдавать льготную ипотеку на покупку квартир в новостройках только при условии субсидирования аккредитованным застройщиком. Это объяснялось снижением размера госсубсидии банкам по программе. К данному решению также присоединились ВТБ и Альфа-банк. Застройщики-партнёры банков начали перекладывать комиссию на покупателей жилья. В итоге стоимость квартир при оформлении сделок с использованием льготной ипотеки выросла на 8%. Сокращение размера возмещения по госпрограммам сделало маржинальность продукта для банков нулевой, в конечном счете это приведет к прекращению работы по госпрограммам. Практически ни один застройщик не готов взять дополнительные расходы по комиссии на себя, в т.ч. и потому, что согласованная с теми же банками финансовая модель проектного финансирования не подразумевает потерю 7–10% от стоимости квартиры. Пока ситуация выглядит таким образом, что иного решения кроме переноса данного удорожания на конечного потребителя и в стоимость продаваемых метров, что вновь приведет к росту цен на рынке жилой недвижимости, не просматривается. Пока крупнейшие банки и застройщики выясняют, кому платить за недополученный кредиторами процентный доход по ипотечным госпрограммам, банки, которые не ввели комиссии для застройщиков и не ужесточили условия для клиентов, наблюдают всплеск числа заявок на ипотеку. Среди банков выиграют те, кто сможет, с одной стороны, снизить собственные риски даже в условиях сокращающегося субсидирования, с другой — смогут предложить рынку варианты с минимальным ростом дополнительных затрат, как со стороны девелоперов, так и со стороны заемщиков. А как видите дальнейшее развитие ситуации вы? Смогут ли банки, ставшие бенефициарами этих изменений, работать в плюс с необходимой для них нормой рентабельности, оставаясь в этой программе? Будет ли сильное падение субсидируемой ипотеки, которая до этого составляла чуть ли не 90% всех продаж застройщиков? Продолжится ли перенос застройщиками увеличения стоимости в продажную цену и продолжение ими бойкота крупнейших банков или рынок не позволит это сделать? Готово ли будет правительство вернуться к прежнему размеру госсубсидий кредиторам для данных программ?

Мои искренние поздравления коллегам из УК Старт-Девелопмент! Начало положено, дорогу осилит идущий... Просто для понимания - до текущей стадии проект проходил согласования на протяжении 15 лет от момента приобретения ЗУ и формирования инвестидеи, и подписанного постановления правительства Петербурга от 2011 года. Теперь ещё 20 лет будет реализовываться. С кампусом ИТМО, новой научно-технологической средой и переосознанием всего южного направления города, где по Генплану предстоит по сути строительство трех крупных городов на территории Колпино и Пушкинского района. Хотите заниматься лэнд-девелоперской и градостроительной деятельностью в России, проектировать и строить города в гринфилде с многофункциональной застройкой, закладывать драйверы развития территорий и формирования нового социально-экономического ядра, будьте готовы мыслить горизонтами двух поколений и быть способными реализовать проекты сроком 35-50 лет, из которых 15-20 лет - это подготовительная работа, проектирование и согласования. При этом, развивая компетенции, переосмысляя проект, переописывая его GR и инвестиционную составляющую минимум три раза, переделывая все ТЭПы, интегрируясь в Генплан, решая целый ряд транспортных, социальных, инфраструктурных проблем смежных районов города и исправляя чужие (а бывают ли такие в своём собственном городе?) градостроительные ошибки. Удерживая его с юридической, финансовой и организационной точки зрения. Обладая длинной волей, мышление, самурайским терпением и предпринимательским упорством, достойным лучшего применения. По дороге став чем-то средним между частным агентством развития территорий и привлечения инвестиций, выполняя зачастую не свойственную себе функцию, которая по идее должна быть реализована органами исполнительной власти. И давайте не будем сейчас рассуждать о том, как "лоббировался" этот проект, учитывалось ли в нем мнение жителей, были ли проведены серьёзные исследования, общественные обсуждения и профессиональные экспертные дискуссии и стратегические сессии. Все это придёт и обязательно у нас будет в будущем, по-другому просто не так. Но история формирования первых лэнд-девелоперских компаний и строительства городов с нуля останется навсегда, параллельным от классических застройщиков и девелоперов курсом, о чем обязательно ещё напишу и не раз раскрою мысль у себя на канале. А у вас какие чувства и ощущения от это новости и в целом реализации проекта города-спутник Южный и Хайпарка ИТМО? С предпринимательской, градостроительной, девелоперской, градозащитной, общественной и гражданской позиций? Интересны все мнения...

​​Это первый источник технологических приоритетов — мегапроекты, или проекты технологического суверенитета, как они в проекте закона называются. Они порождают технологические карты, первичные технологии, чтобы не путали с другой ветвью, назвали их критическими технологиями. Второй источник технологических приоритетов — технологии завтрашнего дня. По большому счету для производства самолета искусственный интеллект не очень нужен, квантовые вычисления совсем не нужны. Но все страны включились в гонку, причем очень жесткую, в области искусственного интеллекта, квантовых вычислений, биотехнологий, новых материалов и т. д. Этих технологий ограниченное число, полтора десятка, но они будут формировать производственные системы через 5, 10, 15 лет. Этот второй источник технологических приоритетов назвали сквозными технологиями, чтобы отличать от критических. Здесь уже не мегапроекты, а форсайт: собираются эксперты вместе с учеными, вместе с бизнесом и начинают по определенным методам их отбирать (мы проводили такие форсайт-флоты в Санкт-Петербурге с 2017 по 2019 год с привлечением правительства, ведущих вузовкск, технологических клмпаний и корпораций). В ближайшее время соберем все результаты полученные на них на одном ресурсе, актуализируем статус проектов, и я оставлю на своем канале ссылку. Отдельная история — это понимание собственных линий разработок. Если мы говорим о том, что хотим управлять технологиями и на выходе иметь высокотехнологичный промышленный образец, то национальные компании должны контролировать всю цепочку, как минимум ключевые ее элементы. Если в этой цепочке выпадет какой-то блок, остается большая уязвимость. Еще один момент — как устроены мегапроекты, которые порождают перечни критических технологий. Пришли к определенной модели: это должны быть крупные проекты, поставили отсечку 10 млрд руб. И это обязательно проекты, где есть off-take, гарантированный спрос. Без него крупные проекты «не летают». И должен быть обязательно субъект этого гарантированного спроса. Как правило, это госкорпорации. Изначально в этой сфере сильный перекос в сторону производства — «мы сейчас вам сделаем, а вы берите». Но в результате заказчики почему-то не очень хотят «брать»: нет запчастей, низкая надежность, ремонтопригодность, в эксплуатации дорого. Но это же все вещи, которые решаются на стадии проектирования. Поэтому off-take — это первое условие. Второе условие — наличие одного или двух головных производителей, как в гособоронзаказе, которые заключают договор с заказчиками о производстве конкретных изделий с параметрами качества, цен, сроков выведения на рынок. У этих производителей есть одна очень важная функция: они должны сформировать систему производственной кооперации и систему технологий, чтобы понять, чего им не хватает. Третье: когда все сделано, нужно «накрыть» долгосрочный заказ мерами поддержки: субсидирование процентных ставок, СПИКи и так далее. Все механизмы есть. Далее понимаем, какая нужна нормативка. Регуляторика, если это новая продукция, как, например, беспилотники. Там 40% всех мероприятий — это структурирование нового рынка, создание правил с учетом появления такой продукции. Еще один элемент — заказ на кадры и компетенции. Это касается прежде всего эксплуатантов техники и ее производителей, как только выходим в относительно большую серию. Возникает системная задача, которая должна быть спроектирована, описана, оцифрована и профинансирована. Ошибки до сих пор состояли в том, что из этого многообразия составляющих брались отдельные кусочки и начинали ими заниматься. Как правило, это было производство. Получалось ненадежно, дорого и часто убыточно для самих производителей (я подробно писал об импортозамещении, как одном из пунктов своей большой статьи в 2022 году).

​​И хоть Андрей Рэмович и не рассматривает настройку налоговой системы в терминах договора, то по повышению налоговой ставки по налогу на прибыль с получением дополнительных гарантий для бизнеса в обмен на инвестиции, считает, что лучше говорить о создании оптимальных условий. Необходимо найти оптимальные условия, чтобы вписать налоги в доходы бизнеса и при этом соблюсти потребности бюджета. Точка равновесия по договору бизнеса с государством должна быть по его мнению найдена в этом году (по сути в режиме ручной настройки). “Мы должны понимать, что живем в условиях новой нормальности, а не исходить из того, что было «до». И должны исходить из того, что ситуация, в которой мы находимся, с ограничениями, всерьез и надолго. Это касается не только санкций, это касается большого количества процессов, которые происходят в мире. Для США есть целый ряд вызовов. Для Китая есть вызовы. Для нас. Это все новая ситуация, она продлится ближайшее десятилетие точно. Нужно из этого исходить и в ней искать точки балансировки, равновесия”, - считает первый вице-премьер. При этом, понятно, что российским деньгам теперь нигде не рады, и люди, у которых есть российские деньги, других объектов для инвестиций — кроме как в России — сейчас не видят. Журналисты задаются вопросом, есть ли в этой ситуации смысл в поддержке инвестиций, в улучшении делового климата или можно уже считать, что и так нормально? (интересная у них, конечно, логика). Белоусов полагает, что хождение рубля будет расширяться. Это связано и с достаточно устойчивым повышением доли национальных валют в расчетах, и с переходом на цифровые валюты, прежде всего стейблкойны.  Для использования рублевой прибыли в стране существует три направления: можно инвестировать, можно запустить в дивиденды, то есть перевести в потребление, и можно вывести за рубеж. Сложился офшорный рынок рублей — оценки его разные, но тем не менее он существует, и это факт. Вывести капитал в рублях не представляет никакой сложности. Ни с точки зрения барьеров, ни с точки зрения технических возможностей. Две кнопки в приложении на телефоне: одна — вывести за рубеж, вторая — конвертировать в юани. Кстати, можно не в юани — в те же евро, доллары. Рынок сложился уже. Так что, вопрос вывода капитала стоит очень остро. Если бы сказали: граница на замке, то это, с одной стороны, плохо. С другой — можно было бы выдохнуть: у бизнеса не останется других вариантов, кроме как вкладывать деньги. Но нет, не совсем так. Показатель объёма вывода в год колебался, $40–100 млрд, многое зависит от того, как считать. Но в принципе для нашего платежного баланса масштаб вывода колеблется — где-то $60 млрд. Как с этим бороться? Только ли запретительными мерами? Какая практика есть в других странах с аналогичной структурой экономики и похожими политическими рисками? Радуют, что экономический блок правительства здесь един в точке зрения с Банком России - нужно создавать условия для инвестиций в своей стране, чтобы капитал не хотел уходить в другие юрисдикции. Фондирование за счет экспорта импорта, когда продажи экспортные стали в рублях и национальных валютах, а импорт в долларах и евро, также теперь вызывает сложности и требует выравнивания ситуации. Это, кстати, одна из причин, по которой появилась необходимость ввести обязательную продажу валютной выручки. Пограниченная с инвестициями тема - технологии. Что понимается под “технологическим суверенитетом” в сегодняшней концепции правительства? Ведь в буквальном его понимании в глобальном мире инвестиции огромные, а рынок маленький, не окупится. В технологической политике России сейчас возникло несколько направлений, которые сведены в Концепцию технологического развития. Важный вопрос - откуда берутся технологические приоритеты? Ответ состоит из двух частей, все зависит от того, о каких технологиях идет речь. Первая — нужны собственные линейки высокотехнологичной продукции: авиация, судостроение, электроника, станки, дизели, турбины и прочее. Если эта продукция нужна, значит, мы должны уметь ее делать.

Новая структура российской экономики в эпоху "новой нормальности" Накануне Нового года в Коммерсанте вышло программное интервью первого вице-премьера правительства Белоусова Андрея Рэмовича, которое, на мой взгляд, возможно, в силу праздников, не получило должного внимания аналитиков. Между тем, кажется важным понять, что думает в отношении текущего статуса российской экономики, ее будущего, оценки уже достигнутых результатов и продолжения санкционной политики, один из главных российских социально-экономических архитекторов.  С учетом начала разгона капвложений к концу 2021 года, и всех последующих с 2022 года событий, Белоусов признает, что достаточно интенсивная перестройка, которой оказалась подвержена наша экономика, не может осуществляться без инвестиций. Но перестройка откуда и куда, первый вице-премьер, при этом, не уточняет. Между тем, было бы очень интересно разобрать эту тему. Какую именно экономику мы строим? И почему? Основные направления инвестиционной перестройки, которые он называет, помимо военной сферы, следующие: • Импортозамещение - товары длительного пользования и оборудование. В годовом измерении растут на 15-20%. Такой рост очевидно опирается на инвестиционную активность — без этого обеспечить такие темпы выпуска оборудования невозможно. • Вложения в логистику - идет достаточно мощная перестройка логистической структуры, и за всем этим стоят серьезные капиталовложения. Только, вот, из интервью, к сожалению, также невозможно понять, для чего это делается? Для формирования какого рынка? И не является ли это только лоббизмом инфраструктурных монополий, крупнейших логистических операторов и необходимостью поддержать приближенных крупных бизнесменов, а действительно направлено на формирование новой структуры экономики?  • Третье направление, которое по мнению Белоусова в перспективе должно стать главным - это вложения в рост производительности труда. Думаю, что за последние два года абсолютро все экономические акторы столкнулись с проблемой с кадрами. Большинство собственников бизнеса выделяют её в числе главных и наиболее острых на данный момент. Но как снять ограничение, связанное с достаточным уровнем компетенций и обеспечить рост производительности труда? За счет чего? Чтобы шли инвестиции, как говорит первый вице-премьер, необходимо три условия: 1. Растущие рынки (они есть, компании понимают, куда инвестировать). 2. Предсказуемые условия (для того, чтобы компании могли оценить риски). С этим есть сложности. Это ключевое направление, которое во многом обеспечивает правительство. Здесь существает два трека: соглашение о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК) и внедрение регионального инвестиционного стандарта (я делал отдельный пост на эту тему). При этом, по экспортным пошлинам, Белоусов явно принижает их значение, считает этот фактор временным, до 2025 года. Должны быть дешевые деньги. Про кредитные портфели и субсидированные кредиты, очень интересно, включает ли он туда льготную ипотеку (в тему наших предыщущих материалов о рынке жилой недвижимости). И как еще обеспечить дешевые деньги при такой ставке кроме государственных субсидий? На одном только собственном капитале частных инвесторов экономику не перезапустишь. Как и для поддержки импорта проблема роста процентных ставок стоит во весь рост. Вселяет оптимизм то, что российские импортеры очень подвижны, хорошо раскатали логистические маршруты.  То, что импорт растет медленнее спроса, как раз и свидетельствует о развертывании импортозамещения. Таким образом, есть проблемы не со стороны курса, а со стороны кредитования. При этом, соотношение производительных и вынужденных (поддерживающих) инвестрасходов 30 на 70% в пользу последних. С оговоркой, что это очень условное разделение, которое можно делать только на длинных горизонтах. На рекордных уровнях остается PMI — 52–53 пункта. То есть бизнес смотрит на свои перспективы с оптимизмом, несмотря на ключевую ставку.

​​С Нового года, да в новую жизнь? Вот, и подоспела очередная пора новогодних и рождественских праздников, когда вся страна погружается в свою собственную рефлексию, проведение времени с близкими, расслабляющего отдыха и непременных уже ставших традиционными атрибутов в виде салата оливье, селедки под шубой, шампанского и просмотра кинофильмов из числа золотой коллекции советской предновогодней классики. Лично у меня Новый год с самого детства всегда ассоциировался, прежде всего, с семейным праздником, а детские воспоминания воссоздают в памяти образы семейного праздничного стола, узкого круга гостей и всегда теплой по-домашнему уютной встречи и общения с родственниками. Уже потом к этому добавились гости-друзья, их дети, приходящие к нам на проводы старого и встречу Нового года, разделение на детский и взрослый стол, и непременно - задорные игры с друзьями допоздна, когда родители не требуют соблюдать режим, временно нет кружков и не нужно делать домашку. Уже позже, в юности, наравне с другими протестными проявлениями личности, у меня откуда-то родилось отрицание этого праздника, отношение к нему не как к чему-то особенному, чтобы как-то отмечать его в своей жизни или выделять как особый повод для реализации ежегодного ритуала. Хотелось праздновать и веселиться тогда, когда этого, действительно, хочется, а не согласно какой-то заранее установленной дате календаря. Впрочем, это отношение было быстро сломлено коллективистскими позывами совместного празднования, в возрасте старших классов школы или студенчества, когда Новый год - уже достаточно весомый повод, чтобы отсидев с родителями куранты, броситься в пучину празднования с одноклассниками, однокурсниками и друзьями детства. Одним словом, теми, чья душа на тот момент уже требовала по-бунтарски покидания в такие моменты родительской семьи, но еще не успела обзавестись своей, для возвращения к традиции и корням. Потом уже с появлением собственной семьи у меня и супруги, с кем, слава Богу, совпали вопросы базовых ценностей и отношения к новогоднему празднику, появилась традиция празднования сначала многие годы в родительском доме, и потом с появлением все большего числа детей, чему я искренне рад, уже в нашем собственном. Жена, как настоящая женщина, способная одним своим присутствием наводить порядок и воссоздавать какой-то невероятно теплый и домашний уют, каждый год украшает дом снаружи и изнутри, особенно щепетильно выбирает каждый раз тщательно отобранную ёлку. А мы оба являемся сторонниками живых ёлок, с неповторимым и ничем не заменимым запахом праздника, который наравне с запахом мандаринов, сразу придает атмосферы и новогоднего настроения. Иногда, не скрою, её приходится менять и вести новую по 3-4 раза, потому что предыдущие или не подходят, или приходят обмороженными, и осыпаются практически полностью уже на следующий день )) Одной из традиций, также укоренившихся в нашей семье практически с самого детства, является совместная поездка куда-то на горнолыжный курорт, в горы, зиму и снега, для катания на лыжах, общения с друзьями и их семьями. Сначала мой отец заложил эту традицию, выезжая на каждые новогодние праздники со своими партнерами и их семьями, а позже это передалось и нам. Правда, последние годы то в связи с пандемией, то еще какими-то событиями, да и пока дети были маленькими, мы прервали эту традицию, или передвинули её ближе к марту. Но неизменным осталось одно - мы никогда не празднуем Новый год и практически (за крайне редким исключением) не проводим рождественские каникулы в теплых странах, оставаясь в зиме, снега и морозах, и получая от этого настоящее удовольствие. Я поздравляю всех подписчиков с Новым годом! Желаю здоровья, счастья и добра вам, вашим семьям, вашим родным и близким! Пусть происходит волшебство и настоящее новогоднее чудо! А как встречаете Новый год и проводите рождественские праздники вы? Какое у вас отношение к этому празднику? Какие воспоминания из детства, заложенные уже тогда или сформированные собственные ритуалы? Поделитесь и давайте поделимся друг с другом этим волшебным рождественским теплом в комментариях.

​​Рынок жилой недвижимости в России (продолжение) В завершении года хочется продолжить тему текущей ситуации и перспектив российского рынка жилой недвижимости, начатую здесь и здесь. Это позволит поставить запятую в начатом в этом году разговоре, чтобы в следующем завершить предложение рядом аналитических и дискуссионных форматов, которые мы замыслили на начало года в группе Имхотеп. Такой бурный рост рынка недвижимости в экономике, находящейся в состоянии военных действий и стагнирующей, по мнению профессора Липсица, является довольным странным. Безумный рост выручки, это свидетельство, конечно, не бурного покупательского спроса, и решения для себя жилищного вопроса гражданами нашей страны, одновременно с повышением качества жизни, а показатель сверхдоходов-девелоперов. И эти супер доходы начинают уже раздражать и регулятора в министерстве. У Минстроя появился проект нового налога, в абсолютной величине, предлагается взимать с каждого девелопера с каждого построенного или проданного метра от 10 до 50 тысяч рублей в фонд социально доступного жилья. Это треть от средней стоимости м2 по стране в целом. А поскольку первый пост про дискуссию Когана с Липсицем заканчивался финансовым анализом отчетности группы компаний ПИК, то к ней же и вернемся. Два настораживающих факта по ПИКу: Из компании уходят собственники. Сначала ушёл ВТБ. Теперь уходит Гордеев, контролирующий акционер. Он снизил свое участие вдвое и говорят, что собирается выйти вообще полностью. Можно предположить, что “ПИК на пике” сейчас находится, и пора фиксировать прибыль. Это два инвестора, которые совокупно владели ⅔ компании, между прочим. Отношение чистого долга к EBITDA у ПИКа - 200 млрд руб. При EBITDA 137 млрд руб. Отношение чистого долга к EBITDA - 1,45. Выручка выросла за два года на 40%, а чистая прибыль по сравнению с первым полугодием 2021 года упала на 60% В 23 году общая кредитная задолженность всех застройщиков в России равна 5,5 трлн руб. За год она выросла на 80%. Девелоперы теперь хотят попросить о том, чтобы городские власти освободили их от налога на не проданное жилье. Был уже такой опыт, куда губернатор Подмосковье ввел специальный налог на девелоперов на не проданное жилье, чтобы стимулировать их продавать его быстрее, и возможно даже снижать цены. В дискуссии двух сторон по поводу будущего рынка жилой недвижимости возникает также такое понятие как “креативный бухучет”. Здесь Игорь Липсиц вспоминает кейс американской Enron, который активно рос и все финансовые и инвестиционные консультанты давали одну и ту же рекомендацию - покупать и держать их акции. Через два года после этих рекомендаций Enron рухнул, причем с криминальными статьями для руководителей корпорации, с обнулением стоимости акций, с потерей пенсионных фондов. Тогда выяснилось, что руководство нашло хитрую лазейку в законодательстве США, говорящую о том, что если компания создает дочернюю структуру (в Enron это называлось “проектные компании”), и ты в этой дочерней структуре владеешь не более 49%, то ты можешь не включать отчетность дочерней компании в консолидированную отчетность материнской компании, как не контролирующую. Enron насоздавал кучу таких “проектных компаний”, где у него не было контроля, а 51% был поделен между другими такими же компаниями. И тогда он на эту дочернюю компанию сбрасывал все убытки, а всю прибыль показывал в отчёте консолидированной компании. И выглядел просто шикарным бизнесом. Был очень крутой аудитор Arthur Andersen, в свое время входивший в “большую пятерку” американских аудиторских компаний, который бодро прятал всю эту махинацию от общественного взора, и многие годы подписывал липовые отчёты, хорошо на этом зарабатывая. Поэтому, когда разразился скандал, Enron рухнул, а Arthur Andersen закрыли, решением суда запретив компании проводить аудит финансовых отчетов компаний.

​​Малый и средний бизнес: серьезная опора сильной экономики или мнимый фетиш давно ушедшей модели? Национальный проект по развитию малого и среднего бизнеса решили обновить и включить в него приоритетные меры поддержки сектора до 2030 года. Об этом впервые рассказал 23 октября первый зампредседателя Правительства Андрей Белоусов в ходе парламентских слушаний в Госдуме на тему малого и среднего предпринимательства (МСП). Соответствующий документ собирается подготовить кабмин. «Предполагается, что указанные меры будут оформлены в новый национальный проект по поддержке малого и среднего предпринимательства», — сказал Белоусов. По словам Белоусова, для МСП в связи с дефицитом трудовых ресурсов приоритетом становится повышение производительности труда. "Если раньше у нас была численность, то сегодня ключевым вопросом становится производительность этого сектора, потому что численность по объективным причинам существенно расти не будет. К 2030 году ставим задачу по увеличению выручки МСП на одного работника на 25% по сравнению с 2022 годом", - сказал он. Как отметил первый вице-премьер, актуальной остается задача по упрощению условий создания нового бизнеса, прежде всего для молодежи, выпускников колледжей и вузов. "Планируем использовать для измерения результатов такой показатель, как коэффициент ежегодно созданных предприятий. Если угодно, это коэффициент рождаемости, который мы просто подсмотрели у демографов. На сегодняшний день их создается около 1 млн ежегодно, то есть чуть более 17% среднегодовой численности всех МСП. Планируем внедрить этот индикатор и к 2030 году поднять его значение почти до 20%", - отметил Белоусов. Также крайне важным остается увеличение срока жизни малого бизнеса. По его словам, сегодня ожидаемая продолжительность жизни таких компаний чуть более девяти лет, но за первые два года существования больше половины компаний прекращает свою деятельность. Планируется, отметил он, увеличить ожидаемую продолжительность жизни МСП до 13 лет к 2030 году. При этом планируется сделать структуру МСП более диверсифицированной. "Сегодня более 36% компаний малого бизнеса занимается торговлей. С учетом новых реалий считаем, что должна существенно возрасти роль других видов деятельности", - заявил Белоусов. По его словам, предлагается расширить применение налоговых мер поддержки, распространить эксперимент по переходному налоговому режиму в сфере общественного питания на другие отрасли. "Он освобождает малый с бизнес выручкой менее 2 млрд рублей от уплаты НДС и способствует "обелению". Мера доказала свою эффективность. Будем масштабировать. Также планируем расширить географию применения автоматизированной упрощенной системы налогообложения", - добавил первый вице-премьер. Планируется продолжить развитие инфраструктуры для предпринимателей, в том числе за счет увеличения количества технопарков. Сейчас в 39 регионах работают более 60 парков. Как сообщил Белоусов, к 2030 году планируется запустить не менее 100 таких объектов. Кроме того, отметил он, будет развиваться взаимодействие МСП с крупными компаниями, в том числе в сфере закупок у малого бизнеса. При этом, стоит отметить, что деятельность различных институтов развития по поддержке МСП в нашей стране очень часто становится вещью в себе, и скорее поддержанием собственной деятельности и содержанием штата сотрудников самого института, нежели реального развития МСП. Как будет, на ваш взгляд, в этот раз? Способно ли государство в текущих условиях создать возможности для развития и роста МСП в нашей стране? Или достаточно просто не мешать, снизить налоги, админ барьеры, улучшить инвестклимат и перестать кошмарить его силовикам и надзорным органам? Или же с учетом всех внешних вызовов и внутренних диспропорций, задача власти как раз и состоит в том, чтобы найти новую эффективную модель взаимодействия с бизнесом, партнёрскую, а не регуляторно-надзорную? Определяя совместно вектор и направление развития, и создавая все условия для того, чтобы оно могло реализоваться?

​​Мосбиржа рассказала о структуре владения free-float российского рынка Мосбиржа в руководстве для эмитента «Как стать публичной компанией (IPO-Гид)» рассказала о структуре владения free-float российского рынка. Как отмечается в материале, в свободном обращении находится примерно 30% акций российских компаний. Вложения индивидуальных инвесторов в акции составляют 2,1 трлн рублей, или 17% от объема free-float. «ПИФы владеют 2,7% free-float. Еще 0,6% рынка приходятся на доверительное управление. Крупнейшим же инвестором на рынке акций всегда были иностранные управляющие компании. Их доля во владении российскими акциями в свободном обращении (free-float) достигала 70%. Это было связано с недостатком внутреннего капитала, в то время как западные УК могли с легкостью привлекать крупные суммы и размещать их на развивающихся рынках», - указывает биржа. В основном иностранные управляющие покупали российские акции в фонды развивающихся рынков, фонды, специализирующиеся на России и регионе EEMEA. Нерезиденты, как правило, предпочитали акции быстрорастущих секторов – технологического, потребительского, банковского, тогда как сырьевые сектора были среди них менее популярны. Значительные средства вкладывались нерезидентами через пассивные фонды, отслеживающие индексы MSCI EM2, FTSE EM3 и ряд других. Доля индексных фондов во владении российского free-float достигала 10 %. В географическом плане практически все иностранные инвестиции на российском рынке акций приходились на УК западных стран – США (45 %), Великобритании (25 %), континентальной Европы (25 %). Это не значит, что деньги из других регионов не доходили до российского рынка, просто инвесторы из прочих стран, например, Японии или Австралии, предпочитали покупать российский риск не напрямую, а через фонды глобальных УК, поясняют авторы материала. «После февраля 2022 года все инвестиции резидентов недружественных стран – то есть почти все иностранные институциональные инвестиции – были заморожены. В последние три-четыре месяца перед блокировкой активов нерезиденты активно продавали российские бумаги. Тем не менее, по приблизительным оценкам, около 60% free-float российских акций оказались замороженными на счетах УК-нерезидентов», - добавляет биржа. Что касается российских пенсионных фондов - из-за жесткого регулирования предпочитают не брать риски на рынке акций, и акции составляют лишь небольшую часть их портфеля – порядка 5%. В итоге НПФ владеют менее 3 % free-float российского рынка акций. На долю страховых компаний приходится менее 1% free-float российского рынка, на долю банков – чуть менее 3%. Относительно иностранных суверенных фондов биржа указывает, что их долю во free-float рынка можно оценить в 5-7 %. В 2022 году активы «недружественных» инвесторов-нерезидентов были заморожены, и под это ограничение попали фонды Норвегии и Сингапура. Однако страны Ближнего Востока не попали в категорию «недружественных», и их фонды формально могут оперировать на российском рынке. По сути, ближневосточные суверенные фонды остались единственной крупной группой инвесторов-нерезидентов на российском рынке акций, пишут авторы материала. Отдельный раздел касается фэмили-офисов. «В России фэмили-офисы обладают очень значительными активами. Даже учитывая, что большая часть активов фэмили-офисов остается в профильных активах, они играют существенную роль на рынке акций. Их долю в российском free-float можно примерно оценить в 10-15%. За последнее время доля фэмили-офисов, по всей видимости, заметно выросла», - добавляется в материале. Под блокировку из-за санкций попало около 60% акций в свободном обращении (free-float) на российском фондовом рынке. Большая часть заблокированных активов принадлежит иностранным управляющим компаниям (УК), которые всегда были крупнейшими инвесторами на рынке акций в России, уточняется в документе. Их доля во владении free-float достигала 70%. Российским УК принадлежит только 3,3% от free-float, подсчитала торговая площадка. В итоге биржа приводит следующие графики по структуре инвесторской базы российского рынка акций:

​​Социальный капитал предпринимателя и социальная ответственность бизнеса Тема социального капитала и его значимости как институциональная для предпринимателей набирает все большие обороты, обсуждения и специальные программы обучения по его управлению, эффективному использованию и росту. Осознание его важности и необходимости не менее серьёзного и инструментального отношения, чем, например, к капиталам финансовому или репутационному, пришло во время пандемии и только укрепилось после начала СВО. В стороне от этой темы, естественно, не могло остаться и государство. И в этом моменте, нам очень важно определиться в дефинициях, и разделить то, что вкладывают и понимают под этим термином те или иные стороны, дабы разобраться в вопросе и предмете обсуждения (а я планирую посвятить теме социального капитала на своём канале не один пост в будущем). В мае этого года Путин поручил АСИ и бизнес-сообществу разработать стандарт социального капитала бизнеса и включить в него стимулы для предпринимателей. Соответствующее поручение было дано по итогам встречи с членами Общероссийской общественной организации "Деловая Россия". За основу предлагается взять принципы ответственного ведения бизнеса, такие как стабильное стратегическое развитие в Российской Федерации, забота о сотрудниках и членах их семей, поддержка социальных программ, реализация проектов, связанных с охраной окружающей среды, укрепление своей страны. То есть, власть скорее под Стандартом социального капитала понимает социальную ответственность бизнеса, которую теперь, на примере, программ пресловутой корпоративной социальной ответственности (КСО) предлагается адаптировать и распространить с корпораций на малый и средний бизнес (МСП). КСО - это концепция, в соответствии с которой организации учитывают интересы общества, возлагая на себя ответственность за влияние их деятельности на фирмы и прочие заинтересованные стороны общественной сферы. Это обязательство выходит за рамки установленного законом обязательства соблюдать законодательство и предполагает, что организации добровольно принимают дополнительные меры для повышения качества жизни работников и их семей, а также местного сообщества и общества в целом. Практика КСО является предметом многочисленных споров и критики. Защитники утверждают, что имеется прочное экономическое обоснование КСО, и корпорации получают многочисленные преимущества от того, что работают на более широкую и продолжительную перспективу, чем собственная сиюминутная краткосрочная прибыль. Критики спорят, что КСО уводит в сторону от фундаментальной экономической роли бизнеса; одни утверждают, что это не что иное, как приукрашивание действительности; другие говорят, что это попытка подменить роль правительства в качестве контролера мощных мультинациональных корпораций. В России распространенным подходом является понимание социальных инвестиций компании как вклада в системное преобразование социальной жизни городов, где расположены ее предприятия и живут поколения работников. Мы в Федеральном деловом клубе “Сокол” исповедуем подход, что для целой плеяды и значимой части предпринимательского сообщества такое отношение к построению своего бизнеса как части развития города, в котором собственник живет и его делает, и улучшения своей страны в моменте и на долгие годы вперёд, является органичным и в отличие от целого ряда крупных корпораций, делающих это их социальных побуждений и необходимости, исходит от сердца и глубинных ценностей, транслируемых на свои компании и бизнес. В этом месте мы как раз и поставим разделение в дефинициях, так как если Стандарт социального капитала бизнеса (ССКБ) и имеет прямое отношение к социальному капиталу собственника и предпринимателя, то намного ближе по своей сути к КСО, чем к силе связей и управлению своими контактами первого лица. Внедрение такого Стандарта продолжает уже успешную серию соответствующих программ АСИ, о части которых и также необходимости актуализации Регинвестстандарта я уже писал на своём канале.

​​“Слово пацана” как способ разговора о коллективной идентичности и моделях современных сообществ Сейчас из каждого утюга слышны те или иные обсуждения недавно вышедшего и получающего пока самые высокие рейтинги сериала “Слово пацана. Кровь на асфальте” о молодежных группировках Казани конца 80-х годов прошлого века. Причем, что важно раздаются они в том числе из тех страт и слоев общества, которых, казалось бы, данная тема должна или вообще не трогать, или отторгать как социально и эстетически не близкая, то есть, от интеллигенции. Сериал затронул и заставил не оставаться безразличными совершенно разные поколения и группы нашего общества. Последний раз на моей памяти такое происходило после выхода на российские экраны сериала “Бригада”. Почему фильмы именно на криминальную тему, показывающие историю формирования и становления бандитских группировок, и их закономерный, и, как правило, всегда одинаковый итог, являются такими притягательными, получая самые высокие рейтинги и вызывая больше всего обсуждений как в мировом, так и в российском кинематографе - тема для отдельного обсуждения. Сегодня же мне бы хотелось поговорить о таком феномене - как коллективные группы и сообщества, и той идентичности, которая возникает вокруг них, формируя определённый ореол таинственности, собственные атрибуты и ценности и делая их притягательными как для новых участников, так и просто заинтересованных наблюдателей со стороны. Есть такое довольно популярное в профессиональной среде понятие “трайб” в agile - это подразделения, совместно работающие над различными направлениями продуктов и услуг. Иными словами, трайб - это группа взаимосвязанных команд, сформированная вокруг определенного продукта/бизнес-цели и отвечающая за бизнес-результат. Понятие «трайб» (в переводе на русский — «племя») с недавних времен и в обычных коммуникациях стало популярной формулой обозначения «своих» людей: единомышленников, тех, с кем мы смотрим в одном направлении и действуем сообща. В то время, как еще несколько столетий назад это был просто эволюционный способ выживания, когда люди объединялись, находя «своих» по географическому, ремесленному, религиозному и другим признакам. Но кто такие «свои» в современном цифровом мире? Как сегодня определить, где находится твое племя или племена, и дать понятный всем сигнал о причастности? По началу людей объединяла территория. Потом общее происхождение, вера, идея или миссия. Вот, например, закрытые клубы или масонские ложи, или Ордена - самые яркие примеры "своих" людей. Могучими племенами стали спортивные болельщиики, футбольные клубы, их фанаты, последователи движения хиппи, любители рока, экологи и т.д. Сегодня нас сближает верность идеалам и ценностям. Мы находимся в одном информационном поле, интересуемся похожими вещами, и ведем себя одинаково с такими же людьми, как мы. В основе философии племен лежит понятие идентичности: индивидуальной или коллективной. Идентичность - это свойство человека в концентрированном виде выражать то, как он представляет свою принадлежность к разным фиксированным или динамическим группам других людей с присущими им свойствами. Нам нравится определять себя или свою ценность через сам факт принадлежности к особой выделенной группе людей. Историк Фрэнсис Фукуяма считает, что определение идентичности и требование уважения к ней - это один из главных индивидуальных и коллективных трендов нашего XXI века. При этом, стоит отметить, что обладающие каким-то особым магнетизмом и идентичностью молодежные группировки из 80-х, в дальнейшем переросшие в полноценные ОПГ, а также различные рокеры, рэперы, хиппи, бритоголовые, и прочие субкультуры, пришедшие на смену гопникам и спортсменам, “делившим асфальт” и дракам район на район, обладали колоссальным потенциалом саморазрушения и деградации. А какие сообщества и объединения в современном мире, обладают наоборот потенциалом развития, созидания, коллективного и индивидуального роста, и при этом направлены на улучшение как самих участников, так и общества в целом? Как и вокруг чего они могли бы возникнуть?

​​О положении дел на рынке жилой недвижимости в России _(продолжение) Продолжаю начатую [серию постов](https://t.me/tvdtg/56) по развитию ситуации с недвижимостью в России, на которую меня натолкнула дискуссия Когана с Липсицем. Тем более, что данная тема вызвала отклики в комментариях, и хочется развернуть ее дальше, чтобы это рассуждение в экспертном сообществе могло стать более глубоким и осознанным. Застройщики до сих пор кредитуются по очень низкой ставке (насколько это вообще возможно с сегодняшним ключом). Это хорошие клиенты для банков, их хорошо кредитуют, а те по терминологии Липсица “живут по принципу велосипеда”: пока ты крутишь педали, и у тебя идут продажи все хорошо, как только ты снижаешь скорость или можешь резко остановиться, ты можешь рухнуть. У нас последние годы был безумный рост стоимости жилья, разогретый дешевой ипотекой. Сейчас средняя стоимость м2 - 177 тыс руб, в январе 2020 года была еще 79 тыс руб за м2. За 2,5 года стоимость м2 в новостройках России выросла на 90%. Ничего похожего в росте доходов населения даже близко не наблюдалось. Что будет дальше со стоимостью строительства? Себестоимость м2 растет и у нее очень много факторов роста стоимости. Начался рост заработной платы, отрасль испытывает огромной дефицит работников, в связи с этим оклады растут (доля з/п и оплаты труда в себестоимости, конечно, не доминирующая, но не маленькая). Растет стоимость всех материалов (по ряду позиций на 30-50% за год). Российская промышленность стройматериалов не может снижать издержки из-за иностранного оборудования, инмортных компонентов и дорого кредита. Теперь нет долевого финансирования и на счетах-эскроу норма покрытия снижается с 92 до 84%, растут риски. Доходы застройщиков последние четыре года растут очень серьезными темпами. По льготной ипотеке сегодня продается 70-80% жилья. Обычную ипотеку берут все хуже, а после последнего повышения ключа (ждем еще рост ставки в декабре?), она в принципе становится недоступной для большинства населения. За год рост выданных ипотечных кредитов составил 30%. Реальные доходы так не выросли, население активно пользуется возможностью откачать деньги с бюджета, пользуясь льготным кредитом В будущем году первоначальный взнос по ипотеке, возможно, будет уже 30% против 10% двумя годами ранее. За 2 года выдачи ипотечных кредитов по статистике ЦБ количество заемщиков с долговой нагрузкой более 80% выросло почти вдвое. Ситуация с ипотекой в России по мнению профессора Липсица начинает болезненно напоминать 2007 год в США. Банки хотят зарабатывать сами и не дать рухнуть своим крупнейшим заемщикам - застройщикам. Эта опасная связка аффилированности (а иногда и прямого владения после фактической санации 2008 года) крупных банков с крупными застройщиками, и ее потенциальные последствия, в принципе, достойна отдельного поста. Хуснуллин, естественно, лоббирует продление льготной семейной ипотеки и после июня 2024 года. Но поскольку сегодня понятный всем приоритет в стране - это военные расходы (а в структуре федерального бюджета на 2024 год прямо или косвенно они уже составляют почти 40%), ипотека становится фактором разрушения экономики страны. Более того, профессор Липсиц допускает мысль о том, что если бы не льготная ипотека, то ключевая ставка была бы ниже, так как не было бы такого притока денег, который гонит инфляцию вверх. Первый источник бюджетного импульса для льготной ипотеки - это сверхдоходы от экспорта в 2022 году, второй - это огромные заимствования бюджета через ОФЗ на 3 трлн руб, третий - начали обирать бизнес, сначала Газпром, потом экспортеров и т.п. На федеральном уровне предстоит фронтальное сокращение по незащищенным статьям бюджета. Поддержка льготной ипотеки в сжимающейся экономике не является главным приоритетом. ЦБ видит риск снижения спроса на ипотеку на 30%. Все это может потенциально привести и к снижению цен на недвижимость? Смогут ли банки и застройщики оперативно перестроиться, управляя спросом и предложением? Не станет ли это эффектом той самой "остановки велосипеда"?

8 декабря в 16.30 приглашаем на онлайн-встречу, посвященную одному из стратегических проектов Федерального Делового Клуба Сокол "Пять семитысячников. Работа с границами Я", в котором команда предпринимателей и их единомышленников ставит перед собой задачу покорения пяти семитысячников за пять лет. Вопросы на повестке: ➡️О создании полноценного сообщества для восхождений и реализации масштабных планов на каждом из них. ➡️О запуске онлайн-программы по концептам и инструментам проектирования собственной жизненной траектории, доступной для всех желающих, не ограничиваясь только участниками горных восхождений. ➡️О формировании форум-групп и спортивной академии для физической и психологической подготовки к восхождениям. ➡️О включении общественной цели в программу: популяризация тур. маршрутов и экстремального туризма в странах СНГ, тестирование одежды и пр, возрождение статуса «Снежный барс», очистка высотных лагерей и т.д. 📌Подробности и регистрация на участие

Любительский альпинизм как способ работы с собственными границами и построения доверия и взаимовыручки в команде Для меня всегда восхождения в горы были неотъемлемой частью жизни, начиная от совместных походов с родителями и их друзьями в детстве, заканчивая нашими экспедициями, которые проводили еще в Клубе лидеров. При этом, я точно не могу назвать себя заядлым альпинистом, профессионалом или человеком, чего-то достигшим на этом поприще. Для меня, альпинизм как и триатлон - это прежде всего про постановку и достижение цели, ее опубличивание, а также колоссальную серьезнейшую работу с собой и собственными пределами. Ну, и в отличие от триатлона, вида спорта индивидуального, в котором хоть и есть сообщество, но дистанцию ты всегда проходишь в одиночку, даже если это командная эстафета, совместные восхождения в горы способны сформировать, действительно, сильную и сплоченную команду. Ведь помимо общей подготовки и совместного достижения цели, в горах ты сталкиваешься с целым рядом ситуаций, которые очень сплачивают и сближают людей. Горы оголяют нас, не дают возможности носить социальные маски, показывают людей такими, какие они есть на самом деле, и очень быстро дают понять, кто есть кто. Именно поэтому, когда мой коллега и товарищ Костя Диковский предложил программу покорения пяти семитысячников за пять лет (в Советском Союзе раньше за это давали знак отличия “Снежный барс”), я сразу согласился, и мы с командой попытались преобразовать её в одну из стержневых программ федерального делового клуба Сокол, который сейчас находится в состоянии запуска. В этом году небольшой командой предпринимателей, членов клуба и наших единомышленников мы совершили ознакомительное восхождение, как часть подготовки к основной программе, взойдя на Эльбрус, и сделав крест, покорив сразу обе вершины (Восточную и Западную), поднявшись по северному склону и спустившись по южному. Я очень рад, что в этом году у меня получилось поехать и выдернуть себя из рабочих будней. Для моей занятости и графика - это всегда в принципе было сложно, а в текущих условиях - в особенности. И для меня стоило достаточно много усилий, действительно, собраться, реализовать этот замысел и полностью переключиться мыслями и эмоциями. При этом, я получил истинное удовольствие от самого процесса, дней, компании, самого восхождения, великолепных видов и фантастической природы. Я очень горд, что у меня получилось взойти (уверенности не было ни до самой поездки во время подготовки, ни тем более, во время нахождения в горах). Особенно, эта уверенность пропала после траверса и восхождения на седловину. Забавно, что получилось познакомиться с горняшкой, и мы едва ли остались довольны друг другом )) И отрадно, что получилось полностью отключиться и психологически разгрузиться (и в этом большой плюс, что в горах нет связи, и возможности пользоваться сматрфоном). В первое восхождение в этом году нам получилось заложить собранную команду/хороший коллектив. Мне кажется, ядро команды, действительно, сложилось в эту поездку, причем с самого начала. Примечательно, что лишних людей среди нас, действительно, нет. И не смотря на то, что большинство видело друг друга впервые в жизни, контакт установился с самого начала и довольно органично. Горы, команда и восхождение - это всегда какие-то особые люди, из разных сфер, при этом с общими интересами. Здесь работает такое же волшебство, как и в предпринимательских форум-группах или групповом коучинге, про которые часто говорят, что такие группы создаются (собираются) на небесах. В самом проекте "5×7000" есть ещё много всего интересного и интригующего. Он-лайн мероприятием 08.12 мы одновременно делаем подведение итогов уходящего года с воспоминаниями и рефлексии о восхождении на Эльбрус, и анонсируем как весь проект в целом, так и планы на следующий, 2024 год. Приглашаю присоединиться всех, кому интересна, затрагивает и отзывается данная тема в том контексте, как мы ее описываем, и подходе, который применяем. Буду рад новым участникам и единомышленникам!

​​Построение инвестиционного сообщества вокруг городов будущего в России: миф или реальность? Как уже писал в посте об инициативе Игоря Рыбакова и его партнёра, тема городов будущего вызывает у меня неподдельный профессиональный интерес. В Москве вчера прошло мероприятие, нареченное не иначе как инвестиционный форум “Девелопмент и строительство городов будущего”, смыслы, технологии, инвестиционные модели, организованное компаниями TRIBE.Развитие территорий и Nooland. Секцию “Города будущего. Как создавать смыслы? От идеи до процветания” модерировал основатель Nooland и по совместительству сооснователь сообщества Эквиум Егор Евланников.  Я уже писал ранее, что футуристические прорывные концепции, которые задают новые подходы и стандарты в девелопменте, а также и градостроительстве - это сейчас уже даже не формирующийся, а устойчивый тренд, в сторону изучения которого в поисках работающей бизнес-модели устремлены взгляды и умы многих инвесторов, лэнд-девелоперов и застройщиков в нашей стране и мире.  По сути мероприятие состояло из двух органичных частей - смысловой, концептуальной и связанной с интеграцией сообщества в проекты развития территорий, за которую как раз отвечал Егор. И организационной, GR-вской, связанной со взаимодействием с органами исполнительной власти и различными институтами развития в девелопменте, ответственным за которую, в свою очередь, был Сергей Львов - управляющий партнер TRIBE.Развитие территорий, генеральный продюссер Российского Урбанистического форума. Он модерировал пленарную сессию форума “Комплексное развитие территорий и городов. Механизмы сотрудничества бизнеса и органов власти”. На мероприятии также присутствовали инвесторы, различные профессиональные участники рынка и эксперты из числа крупных российских застройщиков. Последних, правда, на первой половине мероприятия, было максимум 10% от общего числа заявленных участников, не смотря на то, что им была уготовлена функция жюри с выставлением оценок тем проектам, что презентовали спикеры в первой секции.  Стоит признать, что пока это все довольно-таки разносортный кипучий бульон, который организаторы попытались разбавить коммерческими интеграциями участников с презентациями своих лэнд-девелоперских проектов или генподрядных компаний, ингредиенты которого плохо уживаются друг с другом. Не скрывается, что мероприятие по сути являлось одним из разогревающих для организации и проведения РосУрбанФорума, которое планируется весной 2024 года в Сириусе. Целью такой серии мероприятий организаторы называют объединение строителей городов (никак не меньше), представителей власти, а также “специалистов, без которых строительство городов невозможно”.  Не до конца пока успел понять (нужно будет уточнить у организаторов), насколько понятие “городов будущего”, заявленное в смысловую основу программы форума, совпадает с той дефиницией, что заложена в принципах и основах Конфедерации городов коммьюнити, т.к. вроде бы и Эквиум и это профессиональное сообщество - части общей экосистемы Рыбаков Фонда. И насколько ко всему этому будет иметь отношение новая компания, которая планирует заниматься строительством человекоцентричных городов по этим принципам. Возможно, пока участники движутся параллельными курсами. Пока же мероприятие скорее стало попыткой собрать на одной площадке всех заинтересованных участников, которые с разных сторон щупают тему городов будущего, и дать им возможность познакомиться и пообщаться друг с другом. Дальше помимо весеннего форума в Сириусе заявлено много разных форматов с элементами организации сообщества, рабочих групп по GR с институтами развития, а также коллаборационных форматов проектов развития территорий. Буду с интересом наблюдать, во что это выльется, и может быть выступлю с сообщением о наших проектах и активностях в рамках УК Имхотеп-Девелопмент и модели компании, которую строим.

Бывшее здание казино Олимпия, "Пиковая дама" и театр будущего Прочитал тут новость про одно знаковое здание в Петербурге и решил написать пост по этому поводу. Казино Олимпия, как и Конти, как и Талеон - легендарное место Петербурга 90-х, о котором до сих пор слагают много баек, историй, переплетенных сюжетов, человеческих судеб и ностальгических воспоминаний. Оно является неотъемлемым объектом экскурсий о Петербурге 90-х, рассказов о пути первичного накопления капитала многих городских крупных бизнесменов, как было принято одно время говорить, “с авторитетным прошлым”, а также модных последние годы экскурсий краеведов и историков. Тем более, что как и многие объекты в центре нашего города, находится в историческом здании особняка княгини Долгоруковой на углу Литейного проспекта и Фурштатской улицы. Двухэтажный на высоком подвале особняк построен для княгини В.В. Долгоруковой архитектором А.И. Низовцевым в 1843–1844 годах, когда классицизм уступал место эклектике, поэтому во внешнем облике здания классицистическая строгость сочетается со стремлением сделать фасады более заметными, выделяющимися из мерного ряда «казарменных» построек с портиками и фронтонами. Интерьеры особняка изначально были отделаны П.С. Садовниковым, затем переделывались вслед за модой и сменой владельцев. В 1873 году архитектор А.А. Бравура создал парадную лестницу с золочеными перилами, с зеркалами, с канделябрами в виде стоящей на шаре женщины в развевающихся одеждах, со стенами, украшенными геометрическим орнаментом. Внутреннее убранство было утрачено в ходе ремонта середины XX века, но воссоздано в 1990-е годы. Воссоздана в те же годы была и его атмосфера, так как внутри самого здания всегда царило изысканное веселье, эстетика в одежде и повадках (согласно текущему времени), все самое лучшее (опять же в представлении самих субъектов) на показ, богатые мужчины, красивые женщины, хорошая музыка, алкоголь, азарт и чувство “хозяев жизни”. Игорный бизнес в России до 2006 года как отрасль индустрии развлечений регулировалась федеральным законодательством и местным законодательством. 1 июля 2009 года ведение игорного бизнеса было запрещено на территории России, за исключением пяти специально организованных игорных зон. Каково же было мое удивление, когда в этом году мы с женой и детьми пошли в Театр Будущего Лилии Тим на детский спектакль “Тайна Лунозавра”, и оказалось, что театр находится именно в этом здании - бывшего казино “Олимпия” в особняке княгини Долгоруковой. Причем, билеты на него нужно было покупать сильно заранее, а в зале вообще не было свободных мест. Само представление, его постановка, игра актеров, костюмы, заложенные смыслы, обучающее взаимодействие с детьми, антураж и маркетинг произвели на меня самое глубокое впечатление. Я был настолько приятно удивлен тем уровнем погружения и высоким качеством проработки всей концепции театра будущего, как его позиционирует режиссер и автор идеи Лилия Тим, что уже тогда решил, что напишу об этом отдельный пост. И тут как раз подоспела новость о выставлении здания на продажу. Мне показалось очень важным, и соответствующим моменту времени, что знаковое для города здание с великой историей именно сейчас трансформировалось из казино, банкетного зала и дома приемов именно в детский театр. Мне бы очень не хотелось, чтобы здание, проданное с торгов, было переформатировано в обычный бутик-отель или очередной бизнес-центр. Мы с командой сразу стали прикидывать, может ли в нем быть реализована концепция с коммерческой функцией и при этом сохранением театра будущего. Как вы думаете, насколько осуществима реализация такой концепции в данном здании или вообще в историческом объекте в центре? Возможно ли это при указанной цене выкупа? Если бы вам предложен был такой объект, коммерчески привлекательный, с доказанной бизнес-моделью, но с сохранением культурной составляющей и театра будущего как якорного арендатора, вы бы инвестировали в такой объект? А если бы он был упакован в ЗПИФ под нашим управлением и предложен целому ряду инвесторов с “дополнительной ценностью”? Очень интересны и важны ваши

​​Недвижимость тянет Россию на дно или наоборот является драйвером экономического развития? Наша работа на рынке недвижимости, инвестиции в этот сектор, а также текущая ситуация в девелопменте, заставляют активно анализировать происходящее и прогнозировать будущие тренды. На написание данного поста (или даже серии) меня натолкнули весьма интеллектуальные и аргументированные споры двух профессоров экономики: инвестбанкира Евгения Когана и доктора экономических наук Игоря Липсица, а также данная статья. Один из основателей ВШЭ, в свое время в начале 90-х создавший там кафедру “Экономики фирмы”, ставшую основой для формирования всего направления прикладных дисциплин, а в дальнейшем — факультета менеджмента, высказывает в отношении российского рынка недвижимости следующие предположения (потенциальные тренды): • Снижение цен на недвижимость у застройщиков; • Нельзя исключить Банкротство некоторых из них (достаточно высокая долговая нагрузка); • Ставка ЦБ будет бить этот рынок; • На рынке жилья образовался огромный навес, который будет влиять на этот рынок; • Могут возникнуть массы нераспроданного жилья, приводящего чуть ли не к новым к гетто (это самая апокалипсическая часть его прогноза). Липсиц утверждает, что сегодня вся сфера жилого строительства в России стала бедовой для страны, и является тяжелой болячкой в ее хозяйственном организме. При этом, любой вариант решения, который можно было бы найти, чреват очень негативными последствиями для всех россиян. Если поддержать отрасль, сохранив льготную ипотеку, то на это нужны большие деньги, и ради этого придется повышать налоги для компаний и граждан. Если наши власти после июня 2024 года захотят сохранить льготную ипотеку, то для этого придется искать какие-то новые источники налоговых доходов. Это значит, что за льготную ипотеку придется платить всем гражданам России, и даже тем, кто ею никогда не воспользуется. Если государство отменит льготную ипотеку, на чем настаивает и Минфин и ЦБ, и против чего борется Минстрой, то налоги повышать не нужно, но стройкомплекс рискует рухнуть и потянуть за собой банки, которые его кредитовали. Это чревато общим обвалом в экономике всей страны, что в общем уже бывало. Кризис на рынке жилищного строительства может стать тем шоком, который обрушит всю экономику России. Профессор сравнивает его с японским экономическим кризисом, характеризовавшимся многократным ростом цен на рынке недвижимости и фондовом рынке, когда сдувание пузыря продолжалось более десяти лет, фондовый рынок достиг дна в 2003 году, но впоследствии опустился до нового минимума в 2009 году в результате мирового финансового кризиса. Следствием сдувания пузыря стал продолжительный период экономической стагнации, называемый «потерянным десятилетием». А также с экономическим кризисом 1998 года. У нас был очень серьезный дефицит недвижимости в 2017 году и после этого постоянно объемы ввода и продаж росли. Рынок сейчас покупает примерно 6 млн м2 за год в Москве. В квартал продажи составляют 1,6-1,8 млн м2. В 2021 году объем продаж был 9 млн м2. Срок реализации остатков и продаж вводимого жилья в среднем занимает около трех лет. В Москве доля нераспроданного жилья 58%, есть города, где это уходит за 70%, и ожидаемый срок реализации 4,5-5 лет. Распроданность жилья в стадии строительства с середины 2022 года по статистике ДОМ.РФ снижается. Сейчас уровень распроданности жилья около 30%, а два года назад был 40%. Нынешнее состояние во многом связано с тем, что люди пытаются спасти сбережения. После роста ключевой ставки, пока она остается высокой и до момента потенциальной отмены льготной ипотеки летом 2024 года это ещё будет работать по инерции, но что дальше? Отчетность крупных девелоперов при этом, и их показатели, как видно из статьи по ссылке выше, пока продолжает оставаться очень хорошей и демонстрировать позитивные тенденции: Эталон, Самолет, ПИК, ЛСР в целом показывают рост долга к EBITDA, но это совсем нельзя назвать высокими показатели как по отрасли, так и для бизнеса в целом. У ПИКа 2,2 долг к EBITDA, у ЛСР 2,9.

​​Портфельная занятость и серийные предприниматели На одной из трансформационных программ в Сколково в этом году я впервые для себя столкнулся с термином “портфельная занятость”. Выяснилось, что «портфе́льная» за́нятость, «портфельная карьера» (англ. portfolio career), концепция теоретика менеджмента Ч. Хэнди, тесно связывающая трудовые и жизненные траектории индивида, оплачиваемые и неоплачиваемые виды деятельности. Понятие «портфель работ» Хэнди определяет как набор видов деятельности человека (оплачиваемых и неоплачиваемых), которые подразделяются на 5 основных категорий: работа за оклад, т. е. вознаграждение за отработанное время, работа за контрактное вознаграждение по достижении определенного результата, домашняя работа, бесплатная работа (благотворительность, хобби и др.), работа по приобретению знаний (обучение, самообразование). В свою очередь «портфельная карьера» характеризует совокупность различных видов деятельности, мест работы, отдельных проектов разного масштаба и значения, реализуемых параллельно и последовательно. Понятно, что современный мир, его динамичность, развитие отраслей и скорость изменений, диктуют новые условия и возможности для одного и то же специалиста в разных сферах: например, работа в корпорации, образовательная практика в бизнес-школе, коучинг для корпораций и физических лиц, занятость независимым директором в совете директоров и образовательные курсы (выступление экспертом). На самом деле, этот набор может быть совершенно разным, главное его комбинаторика и набор определенных качеств, которые вы капитализируете, всегда опирающихся на профессиональное выполнение различных собственных ролей, личный бренд и силу ваших связей. В силу объективных реалий времени, взгляд на допустимость подобных карьерных траекторий может сильно меняться. Например, в Промстройбанке, который создавался нашими акционерами и долгое время был базовым активом холдинга Банкирский дом “Санкт-Петербург”, в котором я обретал свою менеджерскую, инвестиционную и предпринимательскую зрелость, был введен однозначный запрет на возможность топ-менеджеров иметь какой-то собственный бизнес на стороне (и не важно, был он связан с финансовом сектором или относился к совершенно другой отрасли, это было зафиксировано на уровне принципов). Те же самые правила лежали и в корпоративном управлении одного из наших лэнд-девелоперских активов - группе компаний Балтрос, в которой топ-менеджерам запрещалось быть собственниками каких-либо других активов. Понятно, что и там и там это с лихвой компенсировалось эффективно выстроенной системой мотивации, бонусной программой, опционами и системой премирования сотрудников. Например, в другом крупном региональном банке, ныне входящим в ТОП-20 крупнейших федеральных банков по объему капитала и активов, большинство топов имеют свой собственный бизнес на стороне, как связанный (аффилированный с деятельностью) самого банка, так и нет. Это зачастую приводит к большому количеству политики, отсутствию прозрачности и конфликтов интересов в принятии решений, но никогда бы не позволило банку вырасти до тех размеров бизнеса, которые он представляет сегодня. Просто, по причине того, что чтобы удерживать самых сильных, профессиональных и востребованных специалистов на сегодняшний день на совершенно разных рынках ты должен давать им ту степень свободы и самореализации, которая раньше была просто недопустима. У медали всегда есть две стороны. Похожие принципы работают и с серийным предпринимателями (почему-то я никогда не любил этот термин). Серийный предприниматель — бизнесмен, который может развиваться в нескольких направлениях — а значит, умеет строить бизнес вне зависимости от сферы. Всегда было принято считать, что диверсификация активов - это хорошо, но если ты реализовываешь её не как инвестор, а из предпринимательской позиции, это серьёзно снижает уровень твоей сфокусированности, как бы разрывает твою концентрацию.

​​Shell продал свою российскую сеть АЗС и завод смазочных материалов в Тверской области «Лукойлу». В России работали 411 автозаправок под брендом Shell, часть из которых принадлежала самой компании, а часть работала под брендом Shell на условиях франшизы. После смены владельца сеть будет развиваться под финским брендом Teboil. Новыми владельцами российского бизнеса американской сети кофеен Starbucks стали ресторатор Антон Пинский, рэпер Тимати и компания «Синдика» сенатора Арсена Канокова. Условия сделки не раскрывались, генеральный директор «Infoline-аналитики» Михаил Бурмистров оценивал сеть в 700 млн рублей из-за существенного дисконта, а глава ретейл-департамента CORE.XP Марина Малахатько — в 1,6-3 млрд рублей. Invest AG акционеров Evraz Александра Абрамова и Александра Фролова выкупила у чешской PPF Group 130 га земель в Новой Москве, сообщил «Коммерсант» со ссылкой на данные ЕГРЮЛ. Источники издания рассказали, что чешская компания хотела выручить за землю 3,6 млрд рублей, сейчас ее оценивают в 2-2,5 млрд рублей. После покупки Invest AG придется судиться с бывшим претендентом на актив — компанией «Ярд» Андрея Кошкина, которая требует 400 млн рублей за срыв сделки. По мнению журналистов Bloomberg, ограничения для желающих продать российский бизнес еще больше играют на руку новым покупателям. “В 2022 году Кремль запретил иностранным инвесторам продавать российские активы без одобрения специальной правительственной комиссии и приказал продавать активы со скидкой не менее 50% от рыночной стоимости, поскольку страна стремилась воспрепятствовать бегству иностранных компаний из страны”, - пишет издание. В соответствии с правилами, введенными ранее в этом году, предприятия, желающие продать свои российские активы, теперь должны платить обязательный взнос в бюджет, даже если они продадут их за символическую сумму или бесплатно. Мне было бы интересно порассуждать вместе с вами, действительно ли, происходящие процессы по смене собственников крупных активов, компаний уходящих из России, серьезно меняют бизнес-элитный ландшафт в нашей стране? Так ли то, о чем утверждают западные журналисты? Даже по составу конечных бенефициаров можно проследить, что большая часть из них - это либо крупные собственники старой волны, либо лица, которые фронтят по тем или иным причинам их активы. Что для вас вообще понятие российской бизнес-элиты, насколько оно значимо и как влияет на экономическую политику и бизнес-климат страны?