Михаил Боровлянский | Про недвижимость

Смотрю я на такую плотность и завидую…

Закрытые продажи….. ⭐️Я расскажу вам страшную правду, за которую меня могут убить. Существует тайный рынок коммерческой недвижимости, где продают все самые лучшие объекты, которые вы никогда не найдете на Авито. 📌В этот «закрытый клуб» не берут абы кого. Для начала вас должен пригласить туда кто-то из участников, потом предстоит побеседовать с руководителем всей этой структуры и получить одобрение на вход от большинства участников. ➡️Но сложности окупаются, потому что у вас появляется доступ к лучшим объектам, которые нельзя найти на открытом рынке. Где еще вы найдете надежные объекты на лучших улицах города по 7-8 лет окупаемости? 📎В этом закрытом клубе находится чуть меньше 50 человек, каждый из которых должен соблюдать строгие правила. Причины надеюсь вам понятны - такими помещениями никто не разбрасываются, они передаются только достойным.

Например, первое правило клуба «закрытых продаж» - не упоминай у клубе «закрытых продаж»

➡️Почему я так вероломно нарушил одно из главных правил? Потому что все выше написанное - пиздеж ⭐️Я уже устал слушать про «закрытые продажи», снимите пожалуйста шапочку из фольги. Этот термин будет существовать ровно до тех пор, пока вы будете в него верить. Вы вообще вдумайтесь в саму суть этой идеи - закрытые продажи. Зачем их закрывать? Чтобы кто-то вдруг не купил ваше помещения? А нахрен вы его продаете, если не хотите, чтобы его купили? ➡️«Закрытые продажи» - это просто маркетинговый ход. Вам рисуют картинку какой-то секретности и элитарности, чтобы повысить ценность помещения в ваших глазах. В этот момент люди начинают мнить себя масонами, ведь им делают тайное предложение. Но в 90% случаев вас разводят как мамонта. P.S. На самом деле закрытые продажи есть. Но там никак не замешаны массоны. Иногда тебе по знакомству говорят, что планируют продать интересный объект. Если есть деньги - забирай. Но это настолько единичные случаи, что гоняться за ними нет смысла. На открытом рынке хватает хороших объектов, просто нужно научиться отличать хорошие от плохих. P.S.S. А, если у вас нет этого навыка, вы всегда можете прийти к нам, подберем вам что-нибудь такое, чем не стыдно похвастаться перед друзьями ( но только через личную консультацию)

Мероприятия на этот месяц ⭐️Разбор кейсов (офлайн) ➡️18 сентября (пятница) 15:30-18:00 📌На примере реальных объектов поговорим про то как выбирать помещения и считать фин модель. Мы подробно расскажем почему выбрали именно их и прошли ли помещения проверку временем. 📎Цель этого мероприятия - показать как выглядят хорошие объекты, которые стоит покупать. Участвовать: http://borovlyanskiycourses.ru/page226994609.html ⭐️Перспективные новостройки (онлайн) ➡️29 сентября (вторник) 19:00-21:00 📌В прямом эфире разберем какие новостройки предлагают застройщики в покупку, оценим помещения и посчитаем реальную доходность этих объектов. 📎Застройщики так красочно рассказывают про свои проекты, что порой забываешь главное - их задача продать. Так давайте с трезвой головой посмотрим на то, что не может врать - на цифры. Участвовать: http://borovlyanskiycourses.ru/page228299709.html

Реально ли купить что-то адекватное в строящемся ЖК? ⭐Мы две недели изучали строящиеся ЖК на юге. Задалбывали застройщиков вопросами, смотрели проектную документацию, перебирали сотни помещений. Из всех предложений нашли только 5 объектов, на которые стоит съездить. 📌В пятницу поехали их смотреть. И вот стоим мы с командой напротив бетонных коробок, смотрим на стройку и хоть что-то хорошее сказать затрудняемся. Это и так выглядит сомнительно, так еще и неопределенность накладывается.

Где гарантия, что прогулочные маршруты в красивом дворе пройдут рядом с объектом? Да и застройщик всегда может поставить двухметровые зелёные заборы, которые закроют даже вывески?

📎С этими рисками можно смириться, если они вместе с ценой денег будут заложены в цену. Но помещения, которые сдадут в 29 году, продают по 350-400 тыс. ₽ за м2. ➡️Да, к 29 году нас может нагнать инфляция, ставки вырастут и мы будем локти кусать, что не полезли в эту авантюру. А если нет - у вас на руках останется помещение с окупаемостью в 20 лет. ⭐Даже рассрочка не спасает. Мы изначально ехали смотреть помещения именно под эту идею: заплатить 15–25% сейчас, остальное - после сдачи дома. И знаете, сколько помещений с хоть сколько-нибудь внятной экономикой мы нашли под эту схему, изучив все новостройки на юге? Правильно - ноль. 📌Самое смешное, что рынок с нами не согласен - у застройщиков план перевыполнен. Видимо в России у многих инвесторов не очень существенные требования к доходности и бесконечные деньги, которые можно потратить на покупки в слепую - есть ли у вас такие возможности?

Во вторник в Москве будет закрытая встреча, осталось 7 мест ⭐Мы соберемся небольшой компанией, попьем кофе и поднимем две темы. Без воды и абстрактной теории - два выступления, реальные примеры, вопросы и открытое обсуждение. 📌Первая: «Убивает ли кризис торговую недвижимость?» • Как разные кризисы влияют на торговую недвижимость? • Есть ли кризис способный ее убить? • Сейчас хоть кому-то нужны помещения? • Как действовать на растущем и падающем рынке? • Какие помещения приносят деньги даже в кризис? • Что делать сейчас? 📌Вторая: «Структурирование инвест проектов и бизнесов в нынешних условиях» • Как структурировать бизнесы и инвест-проекты, чтобы не угодить в уголовку, банкротство и не потерять все активы • Как разделять личный и бизнесовый капитал и помогают ли этому личные фонды • Какие появились новые инструменты структурирования • Форматы инвестирования без НДС

За вторую тему отвечает Антон Мелешко - основатель Юридического партнёрства "Мелешко Консалтинг", кандидат юридических наук и юрист с 19-летней практикой.

Когда: 8 сентября (вторник) 10:00-14:00 Где: гостиница «V Hotel Tverskaya» ➡️Переходите по ссылке, чтобы узнать подробности и поучаствовать: https://borovlyansky.tilda.ws/page216057809.html

Если ливень отпугивает вас от просмотра помещений, то вы не любите коммерцию!

Фейкоделы с Авито умнеют!) ⭐Ещё полгода назад по первому взгляду на объявление можно было понять, что оно фейковое. Пара шаблонных фотографий с вывеской сетевика и торговым залом, а в описании чушь про закрытую сделку и то, как много у них крутых объектов.

Правда, по указанному адресу этого арендатора нет, но это мелочи.

📌Сейчас всё стало чуточку правдоподобней. Фотографии попра­вдоподобнее, по указанному адресу есть такой арендатор, а в описании ни слова про то, что локация отличается. ➡️Если бы не проклятые Яндекс Панорамы, вешать лапшу на уши было бы проще. Сравнить с их помощью фасад с фото объявления - всё ещё самый простой способ обнаружить фейк. 📎Хотя порой ребята выгружают фотографии реальных объектов, которые не продаются. Но по другим объектам в профиле всё станет понятно. Мы с командой порой несколько дней приличный объект найти не можем, а у некоторых в профиле лежат десятки эталонных ГАБов.

Авито с каждым годом всё дальше от реальности. По нему никогда нельзя было мерить рынок, а сейчас это стало даже вредно.

📌Если интересно, что вам в итоге будут продавать, то варианта обычно три: Вариант 1: 1. Платите денег мутным типам 2. Покупаете объект у застройщика, за который мутные типы получают откат 3. Они пытаются втюхать объект сетевикам. Получится или нет и какая будет доходность - одному богу известно 4. Если получится - снова платите мутным типам Вариант 2: 1. Мутные типы через знакомство получают от сетевика предварительный договор аренды на сомнительный объект по завышенной ставке 2. Платите денег мутным типам 3. Покупаете этот объект у застройщика, а мутные мутные типы получают за него откат 4. Они пытаются втюхать этот объект какому-нибудь лоху по завышенной цене. 5. Если получится - забираете деньги и снова платите мутным типам. Если нет - остаетесь с дерьмовым объектом и арендатором, который завтра съедет Вариант 3: 1. Платите мутным типам 2. Они предлагают вам объекты из второго варианта, а вовсе не те, что вы видели на Авито 3. Покупаете объект и еще раз платите мутным типам ⭐Как понимаете заработать на этой теме можно только, если вы и есть эти мутные типы. Но, если фортуна на вашей стороне, что-то может и получится. Хотя, если вы настолько в себя верите, то надежней будет пойти в казино. Не инвестиционная рекомендация!

Москвичи, приходите в следующий вторник повидаться и поговорить с умными людьми на интересные темы ⭐На встрече мы ответим на два вопроса - стоит ли инвестировать в торговую недвижимость сейчас, во время кризиса, и как правильно структурировать бизнес и участвовать в инвест проектах. 📌За первую часть буду отвечать я с темой: «Убивает ли кризис торговую недвижимость?» • Как разные кризисы влияют на торговую недвижимость? • Есть ли кризис способный ее убить? • Сейчас хоть кому-то нужны помещения? • Как действовать на растущем и падающем рынке? • Какие помещения приносят деньги даже в кризис? • Что делать сейчас? За вторую Антон Мелешко - основатель Юридического партнёрства "Мелешко Консалтинг", кандидат юридических наук и юрист с 19-летней практикой. 📌Тема: «Структурирование инвест проектов и бизнесов в нынешних условиях» • Как структурировать бизнесы и инвест-проекты, чтобы не угодить в уголовку, банкротство и не потерять все активы • Как разделять личный и бизнесовый капитал и помогают ли этому личные фонды • Какие появились новые инструменты структурирования • Форматы инвестирования без НДС Когда: 8 сентября (вторник) Где: гостиница «V Hotel Tverskaya» ➡️Переходите по ссылке, чтобы узнать подробности и поучаствовать: https://borovlyansky.tilda.ws/page216057809.html

Какой оптимальный бюджет для покупки помещения? ⭐️Комфортный минимум - 15 млн.р. В целом-то и от 10 млн.р можно искать, просто вариантов мало будет. Если вы готовы к рассрочке, то вообще можно разгуляться, застройщики пока еще дают адекватные условия. 📌20-30 млн.р - в этом промежутке находится большинство объектов. А дальше с ростом бюджета количество вариантов только уменьшается. Да, сумму можно разбить на несколько помещений, но все индивидуально и зависит от того, какой капитал по итогу вы хотите вложить. 📎Касаемо окупаемости - ориентируйтесь на 10-11 лет, то бишь 9-10% доходности до налогов. Но это, если помещение подбираем вам мы. Почему в последнее время выросла окупаемость я рассказывал тут: https://t.me/pronedv/1170 P.S. Это все касается только Питера. В Москве бюджеты нужны побольше, а окупаемость будет поменьше. В же регионах цифры иногда даже превышают Питер и Москву - почему так мне до сих пор непонятно.

⭐Мне всегда нравились два типа инвестиций в недвижимость - ЗПИФы больших складов и торговая недвижимость ➡️Сейчас - только торговая недвижимость. 📌Учитывая, что цена не улетела ниже в плинтуса, в России большое количество инвесторов со стальными яйцами нервами!) 📎Вы как? Распродаете или докупаете на панике?)

Коллективные инвестиции ⭐️У меня есть двое прекрасных коллег по сфере недвижимости, которые занимаются коллективными инвестициями. Один - переделывает здания в потрясающие апарт отели и настроил уже на целую сеть. Второй - строит дома и складские комплексы. У обоих есть свои УК, которые и управляют этими проектами. 📌И управляют, кстати, классно. Доходности для этой сферы адекватные, компетенции - ого-го, да и я ни разу не слышал, чтобы они кого-то кинули. Без шуток, приятные ребята, которым так и хочется дать денег. 📎Но есть вопрос - будет ли все также хорошо работать, если они уйдут? Вдруг кого-то из них (не дай бог) собьет машина, или они выгорят и уедут на Бали? ➡️Будет ли продолжатель этого дела так честен и компетентен, если он вообще найдется? Не разругается ли команда без сильного руководителя? Не начнут ли творить фигню ваши соседи по проекту, испугавшись изменений? ⭐️На мой взгляд, это инвестиции в конкретных людей, а не в недвижимость. Хоть по факту вы и будете владеть объектами. И на самом деле я ничего против этого не имею - почему бы не вложиться в компетентных специалистов. Главное осознавать риски.

Зайти в такой проект небольшой частью капитала ради диверсификации - почему бы и нет. Но вкладывать весь капитал, думая, что вы «забетонировали» деньги и с ними ничего не может случиться - это слишком смело.

🏃‍♀️Если я завтра сойду с ума или встречу на своём пути внезапный трамвай - в жизни инвесторов, которым мы покупали помещения, ничего не изменится. Один - Москвич с характерным лоском, к Нет, конечно, я надеюсь, что они хоть немного погрустят, но объекты не завязаны ни на мне, ни на каком-либо управлении. 📌Вам вообще не обязательно взаимодействовать со мной после покупки. Хотите - сдавайте сами, для этого не нужны тайные знания. Хотите - обратитесь к агентам. Можете вообще не сдавать и хранить в помещении шины или устраивать вечеринки. Вы владелец независимого помещения и вольны распоряжаться им как угодно в рамках законодательства. И вот это уже - инвестиции в недвижимость.

Как купить объект по цене экономии на налогах Налоги – это несправедливо! Особенно когда дело касается коммерческой недвижимости. Но их все еще можно посчитать, спланировать и на них можно сэкономить. Евгения Ослоновская, основатель налоговой компании для инвесторов, спикер и эксперт в области доходной недвижимости, открыла набор на мастер-класс по особенностям налогообложения в коммерческую недвижимость. МК будет состоять из нескольких блоков – самых болезненных и убыточных точек для инвестора: — Покупка недвижимости у организации через покупку доли ООО; — Влияние формулировок в договоре аренды на налоги; — Покупка и продажа объекта; — Последствия работы как физлицо/ИП; — Переуступка прав на нежилое помещение; — Налог на имущество; — Работа брокера. Вся информация основана на реальной практике, подкреплена документально и юридически. Подробнее о программе: https://naloglife.ru/master-class#rec2687642501

Так какая по итогу оптимальная площадь? ⭐️Занятная статистика на картинке - сколько сетевых арендаторов претендует на ту или иную площадь.

Взяли данные из нашей базы сетевиков по Питеру @rentmarketspb. Не думаю, что в других городах расхождение критичное.

📌Больше всего арендаторов претендует на 40-80 м2. Но это не значит, что вам нужны только такие объекты. Например, помещение 150 м2 с двумя входами более гибкое в плане аренды - его можно сдать целиком или поделить на двух арендаторов. Но крайностей я бы избегал. 📎Что-то меньше 25-30 метров я бы не рассматривал в покупку - не так много бизнесов комфортно умещается на такой площади. Что-то больше 200 метров - проблемно по той же причине (если, конечно, помещение нельзя поделить). ➡️Но у этого есть и обратная сторона. Во многих районах дефицит больших площадей под те же продуктовые магазины. Им приходится изгаляться и недополучать деньги. Да и количество сетей не равно количеству точек.

Тем не менее, я бы не советовал покупать помещения под условную «Пятёрочку». Зависимость от арендатора - это всегда плохо. Кого вы посадите, когда они съедут?

P.S. Когда я только начинал, а это было 14 лет назад, пик этого графика был правее. Но больших помещений не так много, да и оказалось, что многие бизнесы комфортно себя чувствуют и на меньших площадях. Но судя по всему, тенденция «сжатия площадей» дошла до своего максимума. Чем меньше площадь - тем меньше товарная матрица, которую ты можешь предложить потребителю. Многие обожглись в попытке сжаться до минимума и нашли для себя оптимальную площадь.

Вложив капитал в коммерческую недвижимость, вы будете жить в 2,5 раза богаче человека, который вложился в квартиры. Как сказал один знаменитый японец: «Важно не то, сколько денег вы зарабатываете, а то, сколько денег у вас остаётся и как они на вас работают». ⭐А деньги, вложенные в квартиры, работают на вас, откровенно говоря, хреново. Можно долго рассказывать про невероятный рост цен на квартиры. Но, во-первых, попробуйте сначала продать квартиру по этой невероятно выросшей цене. А во-вторых, если мы играем в абстрактные предсказания - почему коммерческая недвижимость не может так же резко вырасти в цене? 📌Мне кажется, люди переоценивают важность роста капитализации. Мы же идём в инвестиции, чтобы закрепиться на определённом уровне жизни. А это дают не абстрактные циферки роста капитала, а стабильные ежемесячные поступления на счёт. 📎Вы один раз закинули 20 млн ₽ в коммерцию - и всю оставшуюся жизнь получаете 8-9% годовых после налогов. Индексация поможет не сильно отстать от инфляции. Дополнительные 150 тыс. ₽ в месяц сделают вашу жизнь качественно лучше уже сейчас. А рост капитала на 10% - нет. Для сравнения - квартира даст вам 4% годовых, то бишь 66 тыс.р. до налогов и амортизационных расходов! ➡️На росте капитала можно жить, но это полноценная работа. На жизнь вы сможете тратить только разницу между приростом капитала и инфляцией. То есть, чтобы получать те же 10% в год «на жизнь», капитал нужно наращивать на «% инфляции + 10%». А это нихрена себе задачка. Для неё точно не подойдёт инструмент, которым пользуется каждый второй - там просто не будет такой доходности. ⭐Инвесторам в квартиры - желаю удачи. А тем, кто хочет раз в месяц получать смс о пополнении счёта с адекватной доходностью - жду на подбор: @mborovlyan. P.S. С цифрами в статье я не до конца согласен. Торговая недвижимость в 2026 году все-таки дошла до 11 лет окупаемости. И это по Питеру. Откуда в Москве такая низкая окупаемость, я без понятия.

Благоустройство выходит на новый уровень, вот так и покупайте стройку )

Почему я всем советую покупать коммерцию в Питере? ⭐️В Москве все дорого и перекуплено. Если у вас меньше 30 млн.р, туда даже смотреть смысла нет. А окупаемость там на пару лет выше, чем в СПб. ➡️Из плюсов - там очень много людей и денег. Куда не плюнь - плотность как в Девяткино, если не выше. Но это не значит, что можно покупать любой объект не глядя, из-за высоких цен даже 12 лет окупаемости там хрен найдешь. ⭐️Регионы - это дорого и не ликвидно. Мне всегда казалось, что там низкая окупаемость, но цифры, которые вы мне в прошлый раз привели в комментариях, разрушили эту фантазию. ➡️Зачем покупать что-то за 10-12 лет в регионе, если можно купить в Питере? Арендаторов больше, зарплаты людей больше, инвесторов, которые могут выкупить объект - больше. 📌Для меня Питер - золотая середина. Здесь можно за адекватные деньги купить объект, который будет востребован среди арендаторов, при этом в случае чего его легко продать.

Вы не найдёте ничего интересного у застройщиков ⭐️Я в последнее время часто упоминаю, что мы были у застройщика и нашли что-то интересное. Из-за этого у вас могло сложиться впечатление, что там кладезь потрясающих объектов. Так вот - за последние 4 месяца мы нашли у ВСЕХ застройщиков Питера только 4 интересных объекта. ➡️Первый - нам достали из под полы. ➡️За вторым мы долго охотились и выкупили на торгах, будучи единственными участниками. ➡️Про третий мы раскопали информацию, который поменяла всю экономику. ➡️Четвертый - нам показали до того, как выложили в открытый рынок. 📌Больше там ничего интересного нет. Без шуток, всё, что у них сейчас продаётся, переоценено. Все объекты, про которые вам будут красочно рассказывать, должны стоить в 1,5-2 раза дешевле. 📎Про то, что строится, я вообще молчу. Зачем за огромные деньги покупать кота в мешке? Если уж вы готовы переплачивать - купите хороший объект за дорого, зачем играть в лотерею? ⭐️Застройщик - это не магазин, где вы выбираете, что вам по вкусу. Это магазин просрочки с ценами из «Азбуки Вкуса», где вы пытаетесь найти хоть что-то приличное. Их задача - продать вам помещение за максимальные деньги. Они ставят цену, которая им нравится, и ждут покупателя. Самое ужасное - находят. У них огромный поток неквалифицированных инвесторов, которые просто пакуют деньги. И если у вас не бесконечный капитал, который нужно куда-то рассовывать, идти к застройщику не советую. 📌Большинство людей купят в лучшем случае 1–2 торговых помещения за всю жизнь. Так давайте подходить к этому процессу осознанно, а не наобум. Вы же разбираетесь в сфере, в которой зарабатываете деньги - чтобы купить хорошее помещение, тоже придётся разобраться. Либо заплатить тому, кто сделал это за вас: @mborovlyan

➡️ Что происходит «под капотом», когда я выбираю коммерческое помещение для инвестора? Мы с Максимом Ивановым приехали в офис продаж «Эталона» и начали разбирать коммерцию в «Ягодное Река Парк»: рассрочку, будущий трафик, арендаторов, расположение помещений и то, что вообще должно произойти вокруг, чтобы купленная сегодня коммерция через несколько лет стала нормальным инвестиционным объектом. По сути, здесь вы увидите, как эксперт и человек, который не очень понимает в недвижимости, вместе донимают отдел продаж застройщика 😄 Как на самом деле принимаются решения на десятки миллионов рублей? Какие вопросы я задаю до покупки? И кто в итоге действительно разбирается в недвижимости? Честно, откровенно, профессионально — про нас ли это? Смотрите и решайте сами. YouTube | RuTube | VK Видео | Яндекс Дзен

Что такое лучший объект в локации? ⭐️Вы наверняка сейчас подумали про первую линию. Или про угол, который разрезает основной трафик, входящий в ЖК. Может быть, объект рядом с ключевой остановкой. 📌А как насчёт самого дешёвого объекта в локации? Низкая цена входа даёт вам мощное конкурентное преимущество - возможность поставить самую низкую ставку в районе и переманить к себе внимание всех арендаторов, которые сейчас смотрят на соседние помещения. 📎Нам недавно застройщик предложил объект за 140 тыс. р. за м2 в локации, где все остальные покупали по 250–300 тыс. р. за м2. Разница - почти вдвое. И пока соседи пытаются сдать свои помещения по 2 тыс. р. за м2, нам для 10-летней окупаемости было бы достаточно и 1,1 тыс. р. за м2. То есть мы можем демпинговать до бесконечности и всё равно выйти на нормальную окупаемость, а конкуренты на этой ставке улетят за 20 лет окупаемости. ➡️Это преимущество, которого лишены многие собственники, просто потому что покупают что попало за неадекватные деньги. А когда объект не сдается, они упираются в выдуманную ставку и объект пустует годами. ⭐️Я как-то сдавал объект и впервые в жизни услышал от собственника предложение снизить ставку. Как думаете, почему? Она купила этот объект за копейки и могла со спокойной душой демпинговать, пока помещение не уйдёт. Зазор был в полтора раза и это давало ей запас прочности, которого не было ни у кого из соседей. 📌Но это не значит, что вам нужно бежать и скупать всё, что стоит ниже рынка. Это плохая стратегия, которая приведёт к тому, что вы купите то, что никому и даром не нужно. Про волшебную троицу - трафик, плотность, пропорция, забывать не стоит. Всё, к чему я вас призываю - не переплачивать, чтобы не лишаться возможности снизить ставку, если что-то пойдёт не по плану.