Инвестиции в редевелопмент | Лещенко

Страх, лень и жадность ведут инвестора к бедности Больше всего инвесторы теряют на сделках, в которые они не вошли. Деньги остались на счету, и их медленно, но верно сожрала инфляция. (И сейчас это касается уже всех валют.) А причин всего три — страх, лень и жадность. Страх принять ответственность за свои решения. Страх довериться другому человеку. Страх, что потеряешь всё (дисклеймер — опытные инвесторы понимают, что в недвижимости это происходит очень редко). Лень провести встречу с инициатором проекта и наладить новые отношения. Лень выезжать на объект. Лень сформулировать и задать вопросы по проекту. Лень вникнуть в юридическую схему. Вход в инвестиционный проект требует усилий, но лень вас останавливает. Жадность — искать до посинения проект с доходностью выше той, которая у вас когда-то была (на другой фазе рынка). Или той, о которой вы когда-то слышали от кого-то другого (которой в реальности, может, и не было никогда). Торговаться и спорить до последнего, пока от вас не перестанут брать звонки. Самое страшное, что, если нас спросить, почему наш капитал пролёживает без дела, то мы найдем кучу внешних причин — в экономическом цикле, в руководстве страны, в стратегии, в проекте. Но если быть с собой честными, то причина всегда в нас самих — в наших страхе, лени или жадности.

Тотальный ресет перед напряжённой работой На майских съездили с семьёй в олинклюзив в Кемере, Турция. Спорт, море, еда (привет, +1 кг!), старые друзья, эмигрировавшие в 2022, с которыми удается видеться только за границей. И самое главное — почти никакой работы! Впервые за долгое время я в отпуске абсолютно отлетел. Зато на оставшийся месяц у нас огромные планы: 15.05 — встреча топчиков Бизнес-тиндера в Москве (кстати, там уже 170 профилей!). Нетворкаем, следим за рынком, консультируемся и ищем потенциал для новых проектов. 22.05 — День рождения Открытого Девелопмента (компания по редевелопменту гостиниц, где я соучредитель) Еду в Краснодар. Там собираем 250 человек из агентств недвижимости, будем рассказывать про рынок, про наши новые проекты. Я выступлю с темой "7 ошибок при общении с инвесторами". 27-31.05 —  Встреча с инвесторами в Москве Цель — пообщаться с нашими инвесторами и теми, кто ещё раздумывает, более плотно, вживую. Я расскажу о том, что мы, как фонд, даём нашим инвесторам, и как отбираем команды и проекты. Также позвали несколько наших компаний (склады и гостиницы) выступить вживую. Приглашения будем рассылать через нашего бота @flippinginvestbot. Я надеюсь, что вы за майские тоже слепили снеговика хорошенько отдохнули, и нас с вами ждёт продуктивный остаток месяца! 💪🤗

8-9 июня в Москве пройдет третья большая ежегодная конференция «Доходная Недвижимость 2024», на которую со всей страны соберутся более 1 000 инвесторов и предпринимателей, чтобы создавать новые источники дохода на недвижимости и формировать капиталы. Что вас ждет: ▪️ Более 88 стратегий и проектов для создания капитала на недвижимости: ГАБы, субаренда, флиппинг, краткосрочная аренда, деление, ИЖС, коттеджные поселки, краудлендинг и многие другие. ▪️ Мэтры недвижимости и топовые эксперты: Александр Шапаров (Becar), Руслан Сухий (Rentaved), Владимир Сергунин (Colliers), Геннадий Любарский (Авито Недвижимость), Егор Провкин (CENTURY 21). ▪️ Нетворкинг и эффективные форматы взаимодействия: консультации в менторской гостиной, обучающие мастермайнды, вечерняя программа и совместные инвест-туры. 💡 Всего одна идея или знакомство на конференции может изменить вашу финансовую жизнь. 🔥 Подробности на сайте: https://pm-f.ru/kdn?gcao=36551&gcpc=353f3 Есть 3 категории билетов и онлайн-формат участия. Стоимость растет каждую неделю! На предыдущих конференциях был полный SOLD OUT. Действует скидка 15% на билеты по промокоду KDN806, который вводится на следующей странице после кнопки «купить билет». Успевайте присоединиться к самому мощному событию этого лета!

Воскресное чтиво Лучшее из сообщества "Инвест-мэтры" за две недели: 👉 Как можно сделать объект с ремонтом от ПИК: комплектация и хоумстейджинг студии 19 кв.м. 👉 Сложности в проекте по субаренде продолжаются 👉 Заплатил налоги как нерезидент. Подал 3 НДФЛ 👉 Ремонт бизнес-класса в трёшке за 3 млн 👉 Налоги повысят 👉 Сравнение инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость. Запись эфира 👉 Про делегирование. Или как масштабировать немасштабируемое 👉 Показатель NPV: простейшее объяснение 👉 Тенденции рынка коммерческой недвижимости по итогам конгресса в Сочи ✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram). ➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Налоги повысят Помню, писал о том, что в России — один из самых низких уровней налогового бремени для физлиц. Так вот сейчас начинает с разных сторон приходить информация, что уже со следующего года нас начинают потихоньку подтягивать к европейскому уровню. Что планируется с 2025 года: — НДФЛ — до 20% — Налог на прибыль — 25% По УСН информации пока нет, но там тоже чудес ожидать не стоит. Но я всё равно (приготовьте 🍅) продолжаю считать Россию "островом свободы" 😉 и раем для предпринимателей.

Спешка хороша при только при ловле блох Подвожу итоги недели (см. вырезку из дневника). Вижу, что в половине случаев приходится отказывать в связи с тем, что инициатор хочет получить 30-60 млн. за неделю-две. За эти 7-14 дней мне и команде нашего фонда надо: 1. Изучить рынок и стратегию (если они для нас новые). 2. Получить вторые и третьи мнения о рынке (мнения инициатора маловато). 3. Собрать и изучить всю документацию по проекту. 4. Проговорить с инициатором сценарии выхода из проекта, юридическую схему, распределение ролей. — ВОТ ТУТ УЖЕ МОЖЕМ ОТКАЗАТЬСЯ — 5. Подготовить финансовую модель и предложение для инвесторов. 6. Собрать всю информацию в сжатый и удобоваримый для инвесторов вид. 7. Получить от дизайнера слайды. 8. Организовать и провести эфир для инвесторов. 9. Дождаться, когда инвесторы изучат информацию, сформируют вопросы, переварят ответы и примут решение. 10. Иногда — дождаться, когда у инвесторов выйдут средства из других проектов. 11. Получить и отработать правки инвесторов к договору. 12. Организовать подписание (иногда межрегиональное) и оплату. Наша задача — наоборот, убрать ажиотаж и FOMO, всё продумать, проговорить и прописать. Отвечаем ведь и перед инвесторами, и перед инициаторами. Поэтому, по-хорошему, на вход в проект надо выделять не меньше 4-6 недель. А спешка хороша только при сборе средств на проекты по крипте ловле блох. :)

А вы замечали? Когда организуется клуб или нетворкинг для инвесторов, 95% участников — не инвесторы, а те, кто ищет деньги. :) #никогдатакогонебылоивотопять

Преступление и исправление Вчера вечером в одной из групп ВКонтакте про Приморско-Ахтарск (у нас там проект по реновации гостиницы #Ахтари) появилась заметка о том, что на окраине города найдена куча мусора. В этой куче мусора — брошюры гостиницы Тропикана (прошлое название нашей гостиницы). То есть, не надо быть Шерлоком Холмсом, чтобы понять, что мусор наш. При этом ни соучредитель, отвечающий у нас за стройку, ни генподрядчик не в курсе, как эта куча там оказалась. В посте — призывы к главе района с призывом "надеть нас на бутылку". Пикантность ситуации придавало то, что только позавчера мы были у главы и он, мягко говоря, журил нас за излишнюю самостоятельность. Пока я искал в Ютубе "как правильно садиться на бутылку", парни организовались и сегодня с утра выслали фотки, где на фоне ласкового кубанского неба на месте вчерашней кучи — пустая площадка и усталый бульдозер. Парни, я вами восхищаюсь! Открытому Девелопменту слава! Вместе победим! ПС. Но бутылка должна найти своего героя, поэтому сегодня разговариваем с подрядчиком по вывозу мусора. :)

Вчера был день складов С утра обсуждал с инвестором проект по земле под склады (взять 0,6 га, распилить по 0,2 г, подвести коммуникации и продать). Вечером слушал доклад Альфа-Капитал об их ЗПИФах для вложения в готовые склады и девелоперские проекты по light industrial. А между этим собирались для обсуждения нашего проекта по складам во Фрязино. Первый склад Там получено разрешение на строительство (РНС) первого склада (напомню, что там на арендованном участке строим 3 склада по 1000 м). Соответственно, вчера выставили счета первым трём инвесторам, которые у нас по льготным ставкам зашли в первую очередь финансирования. Собираем средства и загоняем их подрядчикам, которые будут у нас делать работы по фундаменту, а также делаем предоплаты по металлоконструкциям. Кстати, цены на материалы по некоторым позициям выросли на 20-30% по сравнению с январём, когда мы собирали с рынка индикативные цены. Слава богу, что мы всегда закладываем резерв при начальных расчётах. Но что хорошо — конечные цены также растут. Стартовали мы с минимальной цены 90К руб / кв м, но уже сейчас, даже по общению с другими девелоперам и брокерами видно, что цена на склады класса В колеблется около 100-110К руб / кв м. И скорее всего, рост продолжится. Второй склад Ждём выхода РНС по второму складу между майскими. Там сразу приступаем к строительству. Сейчас готовим предложение для инвесторов. Закладываем в смету сразу актуальные цены на материалы. Ну и, само собой, повышаем цену продажи относительно первого склада. Схему оставляем той же. Будет две очереди финансирования — льготная очередь до получения залога и с меньшей доходностью — после. Думаю, что между майскими вернёмся к вам с конкретными цифрами. Прежде всего обратимся к тем 17 инвесторам, которые не успели войти в первый склад, а через несколько дней после этого — выставим предложение в общий доступ.

Встреча топчиков из Бизнес-тиндера Я верю, что окружение решает. Самый лучший способ стать солёным огурцом — попасть в банку с солёными огурцами. В прошлом году я собрал нетворкинговых 10 встреч для девелоперов из разных стратегий. Что за встречи Сначала писал про эти встречи тут, потом всё перенёс в отдельный канал. Все встречи были в камерном формате — за закрытыми дверями, до 10 человек, все люди с опытом. Идём по кругу, делимся опытом, озвучиваем запросы. Я абсолютно уверен, что именно такой формат даёт возможность людям произнести и услышать то, что в открытую никогда не произносится. У меня после этих встреч была голова кругом — я получал столько полезной внутрянки за 3-4 часа, что на переваривание этого уходил остаток недели. :) Ну и партнёрства с таких встреч развивать гораздо удобнее, когда ты человека уже "пощупал" воочию. :) Кого приглашаем При этом спрос на то, чтобы побывать на этих встречах, от новичков был колоссальный. Но мне хотелось, чтобы на этих встречах всё было справедливо. Чтобы каждый мог и получить, и отдать. Поэтому мы очень скоро начали фильтровать, кого мы приглашаем, оставляя только людей с хорошим опытом. Моя помощница даже жаловалась, что мы много отказываем, и предлагала с них хотя бы деньги брать, чтобы они могли посидеть в уголке и послушать. :) Потом я всё это увёл в формат мастермайндов — понял, что в тот момент поработать над головой для меня было важнее, чем усилить рыночную экспертизу. Возвращение легенды :) Сейчас хочу попробовать вернуться к прошлому формату, но на новом технологическом уровне. Сегодня отобрал топ-15 москвичей по количеству полученных лайков в Бизнес-тиндере, и всем разослал приглашения со списком профилей других приглашённых. Ну кайф же — не с закрытыми глазами идёшь на встречу ("а вдруг тухляк?"), а заранее понимаешь, кто там будет. (Кстати, проверьте — может, вам тоже пришло приглашение, а вы не в курсе? @real_invest_tinder) Конечно, организация таких встреч — тоже труд с моей стороне, но новая экспертиза, знакомства и допамин того стоят! :)