حقوق املاک و ثبت_ دکتر نسرین طباطبائی حصاری

تلاشی که از یک سال گذشته جهت اصلاح سرفصل های کارشناسی ارشد حقوق ثبت اسناد و املاک در دانشگاه تهران آغاز شد، امروز به نتیجه رسید و از سال تحصیلی ۱۴۰۵-۱۴۰۶ در دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران اجرایی خواهد شد. ابلاغ و اجرای این برنامه جدید نوید بخش تحولی بنیادین در کیفیت آموزش و تربیت نسلی توانمند از حقوقدانان و متخصصان حوزه حقوق ثبت اسناد و املاک کشور است. نسرین طباطبایی حصاری - دانشیار دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران و وکیل پایه یک دادگستری

تحول نظام حقوقی، صرفاً در گرو تصویب قوانین جدید نیست. بی تردید هنر قاضی در تفسیر قوانین مطابق با اصول حقوقی، تضمین کننده عدالت توزیعی و برقراری نظم حقوقی است . زمانی که دکترین حقوقی، پس از سال‌ها، در استدلال یک رأی قضایی جای خود را پیدا می‌کند و به بخشی از ادبیات رویه قضایی بدل می‌شود، نظام حقوقی مسیر تحول را به درستی و با کمترین  هزینه اجتماعی طی خواهد کرد. اصل پرده بر این اندیشه استوار است که اشخاص باید بتوانند صرفاً با مراجعه به دفتر املاک، از وضعیت حقوقی ملک اطمینان حاصل کنند و نیازی به جست‌وجوی حقوق ثبت‌نشده خارج و ورای از نظام ثبت نداشته باشند. اما چنین اعتمادی زمانی موجه است که ثبت ملک پس از طی تمامی تشریفات ثبت عمومی، از انتشار آگهی‌ها و تحدید حدود گرفته تا رسیدگی به اعتراضات و ثبت نهایی در دفتر املاک، انجام شده باشد. با این حال، در تفسیر اصل پرده، سال‌ها نوعی اطلاق‌گرایی بر خلاف مبانی حقوق ثبت حاکم بود و این اصل، بدون توجه به مبنای صدور سند مالکیت، به همه اسناد تسری داده می‌شد. از مهم‌ترین نکات رأی حاضر، توجه قاضی  محترم صادر کننده رای به تفکیک میان ثبت عمومی (حاوی  اصل تضمین صحت ثبت)و ثبت فوق‌العاده (فقدان تضمین صحت ثبت)در پرتو همین اصل است. اهمیت این تفکیک در آن است که ثبت عمومی بر مجموعه‌ای از تشریفات و تضمین‌های قانونی استوار است؛ تشریفاتی که اعتماد عمومی به مفاد دفتر املاک را توجیه می‌کند. در مقابل، ثبت فوق‌العاده با هدف افزایش پوشش ثبتی و تسریع در صدور اسناد، از برخی از همین تشریفات صرف‌نظر می‌کند و به همین دلیل، نمی‌توان همان آثار و همان درجه از اعتماد را برای آن قائل شد. از این منظر، به نظر می‌رسد اصل پرده، قلمرو طبیعی اجرای خود را در نظام ثبت عمومی می‌یابد؛ جایی که قانون، جامعیت و قابلیت اعتماد اطلاعات دفتر املاک را مفروض گرفته و اشخاص می‌توانند با اتکا به آن تصمیم‌گیری و معامله کنند و اسناد مالکیت اولیه صادر شده به این روش بر اساس ماده ۲۴ قانون ثبت ابطال ناپذیر می باشند. اما ثبت فوق‌العاده که در نظام حقوقی ایران در قالب قوانینی مانند قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی و برخی قوانین مشابه به رسمیت شناخته شده است، با هدف تسریع در فرآیند ثبت و افزایش پوشش ثبتی، از بخشی از تشریفات ثبت عمومی چشم‌پوشی می‌کند. به همین جهت، سند مالکیتی که از این مسیر صادر می‌شود، از حیث آثار، هم‌تراز سند ناشی از ثبت عمومی نیست و امکان ابطال ثبت اولیه آن وجود دارد. شاید روشن‌ترین نشانه این تفاوت، آن باشد که قانون‌گذار در همین نظام تصریح می‌کند: «صدور سند مالکیت مانع مراجعه متضرر به دادگاه نیست.» همین عبارت به‌خوبی نشان می‌دهد مطابق با آنچه در همه نظام های ثبتی بزرگ دنیا در تفکیک این دو روش ثبتی پذیرفته شده است مقنن ایرانی نیز در ثبت فوق‌العاده، برخلاف ثبت عمومی، اعتماد مطلق به دفتر املاک را مفروض ندانسته و در نتیجه، اصل پرده نیز مجال اعمال به معنای کامل خود را پیدا نمی‌کند. برای مطالعه بیشتر در خصوص تفکیک این دو نظام ثبتی به مقاله مسئولیت مدنی مرجع ثبت نسبت به ابطال اسناد مالکیت ناشی از فرآیند ثبت اولیه عمومی و فوق العاده املاک اینجانب مندرج در کتاب حقوق مسئولیت مدنی،توجیه و نقد رویه قضایی منتشر شده توسط مرکز مطبوعات و انتشارات قوه قضائیه مراجعه کنید. با سپاس- نسرین طباطبایی حصاری دانشیار دانشگاه تهران و وکیل پایه یک دادگستری ۱۰/۶/۱۴۰۵

. نظام حقوقی زمانی توسعه می یاید که نظریه های بنیادین حقوقی، از صفحات کتاب فراتر روند و در استدلال‌های قضایی و فرایند تحقق عدالت، مجال ظهور و اثرگذاری پیدا کنند. سال‌ها پیش، در کتاب «مبانی و آثار نظام ثبت املاک»، با طرح نظریه بنیادین «اعتماد عمومی» در نظام  عینی ثبت املاک،از سه اصل بنیادین نظام ثبت املاک و لزوم توجه به تمایز آن ها از اصول حقوق مدنی به منظور بر قراری امنیت و عدالت حقوقی در حوزه املاک سخن گفتم؛ اصولی که در میان آن‌ها، اصل آینه و اصل پرده جایگاهی محوری دارند. بر مبنای اصل آینه، دفتر املاک باید انعکاس‌دهنده جامع و شفاف وضعیت حقوقی ملک باشد؛ به گونه‌ای که یک خریدار بالقوه یا هر شخص دیگری، صرفاً با مراجعه به دفاتر ثبت، بتواند مالک ملک و حقوق و منافعی را که نسبت به آن وجود دارد، شناسایی کند. در مقابل، اصل پرده بر این مبنا استوار است که دفتر املاک، منبع اصلی و قابل اعتماد آگاهی از وضعیت حقوقی مال غیرمنقول است و اشخاصی که به اطلاعات ثبتی اعتماد می‌کنند، نباید ناگزیر از جست‌وجو در حقوق ثبت‌نشده خارج از نظام ثبت باشند. بر این اساس، حقوق ثبت‌نشده در برابر چنین اشخاصی، گویی پشت پرده نظام ثبت قرار می‌گیرند و امکان استناد به آن‌ها محدود می‌شود. مایه خرسندی است که این اصول ثبتی، پس از گذشت سال‌ها، در رأی شعبه ۲۲ دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان مورد استناد قرار گرفته است. انعکاس مفاهیم نظری حقوق ثبت در آرای قضایی، نشان‌دهنده پیوند میان اندیشه حقوقی و عمل قضایی و اهمیت مبانی نظری در شکل‌گیری رویه است. با این حال ، شایان توجه است که اصول آینه و پرده، به طور خاص ناظر به دفتر املاک و آثار ثبت در آن هستند و قابل تسری به مفاد سند رسمی نیست و باید میان کارکرد سند رسمی و نقش دفتر املاک در نظام ثبت تفکیک گردد. توجه بیشتر به این تمایز می‌تواند به انسجام نظری و دقت بیشتر در تحلیل‌های ثبتی و شکل گیری رویه قضایی مبتنی بر اصول حقوقی کمک کند. #حقوق_ثبت #حقوق_ثبت_املاک #حقوق_اراضی #حقوق_اموال #دکتر_نسرین_طباطبایی_حصاری                https://www.instagram.com/p/DbdcMgTkV8Z/?igsh=MTVtZmNjbmdtcG1pMw==

. نظام حقوقی زمانی توسعه می یاید که نظریه های بنیادین حقوقی، از صفحات کتاب فراتر روند و در استدلال‌های قضایی و فرایند تحقق عدالت، مجال ظهور و اثرگذاری پیدا کنند. سال‌ها پیش، در کتاب «مبانی و آثار نظام ثبت املاک»، با طرح نظریه بنیادین «اعتماد عمومی» در نظام  عینی ثبت املاک،از سه اصل بنیادین نظام ثبت املاک و لزوم توجه به تمایز آن ها از اصول حقوق مدنی به منظور بر قراری امنیت و عدالت حقوقی در حوزه املاک سخن گفتم؛ اصولی که در میان آن‌ها، اصل آینه و اصل پرده جایگاهی محوری دارند. بر مبنای اصل آینه، دفتر املاک باید انعکاس‌دهنده جامع و شفاف وضعیت حقوقی ملک باشد؛ به گونه‌ای که یک خریدار بالقوه یا هر شخص دیگری، صرفاً با مراجعه به دفاتر ثبت، بتواند مالک ملک و حقوق و منافعی را که نسبت به آن وجود دارد، شناسایی کند. در مقابل، اصل پرده بر این مبنا استوار است که دفتر املاک، منبع اصلی و قابل اعتماد آگاهی از وضعیت حقوقی مال غیرمنقول است و اشخاصی که به اطلاعات ثبتی اعتماد می‌کنند، نباید ناگزیر از جست‌وجو در حقوق ثبت‌نشده خارج از نظام ثبت باشند. بر این اساس، حقوق ثبت‌نشده در برابر چنین اشخاصی، گویی پشت پرده نظام ثبت قرار می‌گیرند و امکان استناد به آن‌ها محدود می‌شود. مایه خرسندی است که این اصول ثبتی، پس از گذشت سال‌ها، در رأی شعبه ۲۲ دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان مورد استناد قرار گرفته است. انعکاس مفاهیم نظری حقوق ثبت در آرای قضایی، نشان‌دهنده پیوند میان اندیشه حقوقی و عمل قضایی و اهمیت مبانی نظری در شکل‌گیری رویه است. با این حال ، شایان توجه است که اصول آینه و پرده، به طور خاص ناظر به دفتر املاک و آثار ثبت در آن هستند و قابل تسری به مفاد سند رسمی نیست و باید میان کارکرد سند رسمی و نقش دفتر املاک در نظام ثبت تفکیک گردد. توجه بیشتر به این تمایز می‌تواند به انسجام نظری و دقت بیشتر در تحلیل‌های ثبتی و شکل گیری رویه قضایی مبتنی بر اصول حقوقی کمک کند. #حقوق_ثبت #حقوق_ثبت_املاک #حقوق_اراضی #حقوق_اموال #دکتر_نسرین_طباطبایی_حصاری                https://www.instagram.com/p/DbdcMgTkV8Z/?igsh=MTVtZmNjbmdtcG1pMw==

از کلیه قضات محترم و همکاران قضایی ارجمند علاقه‌مند به تحلیل و بررسی ابعاد حقوقی و قضایی «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» دعوت می‌شود در نخستین نشست تخصصی سلسله‌جلسات این قانون که با ارائه اینجانب، نسرین طباطبائی حصاری، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران و به همت معاونت انسانی دادگستری کل استان تهران ، برگزار خواهد شد، حضور به هم رسانند. جلسه اول این نشست شنبه سوم مردادماه، جلسه دوم شنبه مورخ 10 مردادماه و جلسه سوم شنبه مورخ 17 مردادماه از ساعت 8_10 صبح در مجتمع قضایی شهید محلاتی برگزار می‌شود و فرصتی برای تبادل دیدگاه‌ها و بررسی چالش‌ها و ظرفیت‌های اجرایی ، حقوقی و قضایی این قانون خواهد بود. حضور و مشارکت ارزشمند قضات محترم موجب غنای علمی و عملی مباحث خواهد شد. با احترام_نسرین طباطبائی حصاری #قانون_الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول #مجتمع_قضایی_بعثت #ثبت_املاک #سند_رسمی #سازمان_ثبت_اسناد_و_املاک

مرکز مطالعات حقوق دانشگاه پیام نور برگزار می کند : کارگاه مهارت افزایی حقوقی با عنوان "آثار حقوقی ثبت یا عدم ثبت ادعا در سامانه ساغر" سخنران: دکتر نسرین طباطبائی حصاری دانشیار دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران و وکیل پایه یک دادگستری زمان: چهارشنبه 24 تیرماه 1405 از ساعت 20 الی 21 لینک شرکت در جلسه : meeting.pnu.ac.ir/ejtemaei

اثر عدم رعایت مهلت های مذکور در ماده 10 قانون الزام در ادعاهای علیه اراضی ملی و موات برشی از سخنرانی تحلیل و بررسی اعتبار قرارداد یکسان قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در پرتو تمایز اسناد عادی و رسمی_ مورخ 15 آذرماه 1404،دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران https://www.instagram.com/reel/Daf9O0Vx7v0/?igsh=N3h3OWN6eG9idWph

از کلیه قضات محترم و همکاران قضایی ارجمند علاقه‌مند به تحلیل و بررسی ابعاد حقوقی و قضایی «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» دعوت می‌شود در نخستین نشست تخصصی سلسله‌جلسات این قانون که با ارائه اینجانب، نسرین طباطبائی حصاری، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران و به همت معاونت انسانی دادگستری کل استان تهران ، برگزار خواهد شد، حضور به هم رسانند. جلسه اول این نشست روز دوشنبه ۲۵ خردادماه و جلسه دوم روز سه شنبه مورخ 9 تیرماه از ساعت 8_10 صبح در مجتمع قضایی بعثت برگزار می‌شود و فرصتی برای تبادل دیدگاه‌ها و بررسی چالش‌ها و ظرفیت‌های اجرایی ، حقوقی و قضایی این قانون خواهد بود. حضور و مشارکت ارزشمند قضات محترم موجب غنای علمی و عملی مباحث خواهد شد. با احترام_نسرین طباطبائی حصاری #قانون_الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول #مجتمع_قضایی_بعثت #ثبت_املاک #سند_رسمی #سازمان_ثبت_اسناد_و_املاک

https://www.instagram.com/p/DaEFvUfFGbh/?igsh=N3U1YWYxbm11bzYx لینک دسترسی به مقاله: https://ecocomlaw.sbu.ac.ir/article_106690_96e82f57e15547c172115e3634c7af0a.pdf

. از کلیه قضات محترم و همکاران قضایی ارجمند علاقه‌مند به تحلیل و بررسی ابعاد حقوقی و قضایی «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» دعوت می‌شود در نخستین نشست تخصصی سلسله‌جلسات این قانون که با ارائه اینجانب، نسرین طباطبائی حصاری، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران و به همت معاونت انسانی دادگستری کل استان تهران ، برگزار خواهد شد، حضور به هم رسانند. جلسه اول این نشست روز دوشنبه ۲۵ خردادماه  و جلسه دوم آن در روز سه شنبه مورخ دوم تیرماه از ساعت 8_10 صبح در مجتمع قضایی بعثت برگزار می‌شود و فرصتی برای تبادل دیدگاه‌ها و بررسی چالش‌ها و ظرفیت‌های اجرایی ، حقوقی  و قضایی  این قانون خواهد بود. حضور و مشارکت ارزشمند قضات محترم موجب غنای علمی و عملی مباحث خواهد شد. با احترام_نسرین طباطبائی حصاری #قانون_الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول #مجتمع_قضایی_بعثت #ثبت_املاک #سند_رسمی #سازمان_ثبت_اسناد_و_املاک                https://www.instagram.com/p/DZhrzMGRibx/?igsh=MWEzbTl1cjdnaG5uYQ==

. از کلیه قضات محترم و همکاران قضایی ارجمند علاقه‌مند به تحلیل و بررسی ابعاد حقوقی و قضایی «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» دعوت می‌شود در نخستین نشست تخصصی سلسله‌جلسات این قانون که با ارائه اینجانب، نسرین طباطبائی حصاری، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران و به همت معاونت انسانی دادگستری کل استان تهران ، برگزار خواهد شد، حضور به هم رسانند. این نشست روز دوشنبه ۲۵ خردادماه از ساعت ۸ تا ۱۰ صبح در مجتمع قضایی بعثت برگزار می‌شود و فرصتی برای تبادل دیدگاه‌ها و بررسی چالش‌ها و ظرفیت‌های اجرایی ، حقوقی و قضایی این قانون خواهد بود. حضور و مشارکت ارزشمند قضات محترم موجب غنای علمی و عملی مباحث خواهد شد. با احترام_نسرین طباطبائی حصاری #قانون_الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول #مجتمع_قضایی_بعثت #ثبت_املاک #سند_رسمی #سازمان_ثبت_اسناد_و_املاک https://www.instagram.com/p/DZhrzMGRibx/?igsh=MWEzbTl1cjdnaG5uYQ==

. از کلیه قضات محترم و همکاران قضایی ارجمند علاقه‌مند به تحلیل و بررسی ابعاد حقوقی و قضایی «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» دعوت می‌شود در نخستین نشست تخصصی سلسله‌جلسات این قانون که با ارائه اینجانب، نسرین طباطبائی حصاری، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران و به همت معاونت انسانی دادگستری کل استان تهران ، برگزار خواهد شد، حضور به هم رسانند. این نشست روز دوشنبه ۲۵ خردادماه از ساعت ۸ تا ۱۰ صبح در مجتمع قضایی بعثت برگزار می‌شود و فرصتی برای تبادل دیدگاه‌ها و بررسی چالش‌ها و ظرفیت‌های اجرایی ، حقوقی  و قضایی  این قانون خواهد بود. حضور و مشارکت ارزشمند قضات محترم موجب غنای علمی و عملی مباحث خواهد شد. با احترام_نسرین طباطبائی حصاری #قانون_الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول #مجتمع_قضایی_بعثت #ثبت_املاک #سند_رسمی #سازمان_ثبت_اسناد_و_املاک                  https://www.instagram.com/p/DZhrzMGRibx/?igsh=MWEzbTl1cjdnaG5uYQ==

نقدی بر شیوه اعلان عمومی سامانه ساغر (سامانه ثبت اسناد عادی) اعلان زمان دقیق راه‌اندازی سامانه ساغر در چارچوب قانون الزام به ثبت اسناد عادی، از اهمیت راهبردی برخوردار است؛ زیرا یک سال پس از راه‌اندازی رسمی این سامانه، ضمانت اجرای ماده (۱) قانون مذکور نسبت به تمامی املاک (بدون تفکیک نوع یا تاریخ صدور سند) لازم‌ الاجرا می‌گردد. همچنین با راه‌اندازی رسمی سامانه، تکلیف مدعیان موضوع ماده (۱۰) مبنی بر ثبت ادعاهای خود آغاز شده و مواعد مقرر در این ماده جاری می‌شود. با وجود این اهمیت، نحوه اعلان عمومی سامانه در روزنامه رسمی مورخ ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵، نه‌تنها خالی از اشکال نیست، بلکه خود منشأ ابهامات حقوقی متعددی گردیده است: ۱. تفکیک زمانی بی‌سابقه و ایجاد چندگانگی در تاریخ اجرای قانون اعلان انجام‌شده، زمان لازمالاجرایی ماده (۱۰) و به‌تبع آن اجرای کامل ماده (۱) را بر اساس «تاریخ صدور سند مالکیت حدنگار» به سه دوره تقسیم کرده است: الف) اول خرداد ۱۴۰۵ برای املاکی که سند حدنگار آنها از ۱/۱/۱۳۹۶ تا ۳۱/۲/۱۴۰۵ صادر شده است. ب) روز صدور سند حدنگار برای املاکی که از ۱/۳/۱۴۰۵ تا زمان اعلان عمومی بعدی، سند حدنگار آنها صادر می‌شود. این امر سبب می‌شود که به تعداد اسناد صادره در این بازه، آغاز مواعد ماده (۱۰) و تاریخ اجرای ماده (۱) متفاوت باشد. ج) سایر املاک حدنگار صادره تا سال ۱۳۹۶، اسناد دفترچه‌ای، و املاک فاقد سند یا سابقه ثبتی — که هنوز اعلانی در مورد آنها صورت نگرفته است. شیوه تفکیک فوق، این پرسش را مطرح می‌کند که مستند قانونی تفکیک اعلان عمومی بر اساس تاریخ صدور سند چیست. در واقع ماده ۱۰ قانون الزام، اعلان عمومی راه‌اندازی سامانه را به صورت یکپارچه و توسط رئیس قوه قضائیه پیش‌بینی کرده است. در این چارچوب، هم تفکیک زمانی اعلان و هم واگذاری اجرای این تکلیف به معاون قوه قضائیه، نیازمند تبیین جایگاه حقوقی روشنی است. ۲. پنهان بودن مبدأ مواعد قانونی از دید عموم مدعیان مخاطبان اصلی تکلیف ماده (۱۰)، مدعیان فاقد سند رسمی هستند که غالباً دعاوی خود را علیه دارندگان سند رسمی مطرح می‌کنند. اما پرسش کلیدی آن است که این اشخاص چگونه باید از اخذ یا عدم اخذ سند حدنگار توسط طرف دعوا و نیز تاریخ صدور آن مطلع شوند؟ این ایراد در مورد بند «ب» (تاریخ صدور هر سند حدنگار به‌عنوان مبدأ تکلیف مدعیان) بسیار حادتر است؛ چراکه تاریخ صدور اسناد حدنگار هیچ‌گاه به‌طور عمومی اعلان نمی‌شود. بدین ترتیب، با اعلان عمومی فعلی، یک امر اداری و پنهان از دید عموم (تاریخ صدور هر سند) به مبدأ شروع تکلیف ثبت ادعا و مواعد قانونی تبدیل شده است؛ مواعدی که ضمانت اجرای آن «عدم استماع دعاوی مدعیان فاقد سند رسمی» می‌باشد. نسرین طباطبائی حصاری دانشیار دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران و وکیل پایه یک دادگستری – 8/3/1405 https://t.me/property_registration https://www.instagram.com/nasrin.tabatabai.hesari?igsh=cjFzZ3hwcmp2aXcw

نقدی بر شیوه اعلان عمومی سامانه ساغر (سامانه ثبت اسناد عادی) اعلان زمان دقیق راه‌اندازی سامانه ساغر در چارچوب قانون الزام به ثبت اسناد عادی، از اهمیت راهبردی برخوردار است؛ زیرا یک سال پس از راه‌اندازی رسمی این سامانه، ضمانت اجرای ماده (۱) قانون مذکور نسبت به تمامی املاک (بدون تفکیک نوع یا تاریخ صدور سند) لازم‌ الاجرا می‌گردد. همچنین با راه‌اندازی رسمی سامانه، تکلیف مدعیان موضوع ماده (۱۰) مبنی بر ثبت ادعاهای خود آغاز شده و مواعد مقرر در این ماده جاری می‌شود. با وجود این اهمیت، نحوه اعلان عمومی سامانه در روزنامه رسمی مورخ ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵، نه‌تنها خالی از اشکال نیست، بلکه خود منشأ ابهامات حقوقی متعددی گردیده است: ۱. تفکیک زمانی بی‌سابقه و ایجاد چندگانگی در تاریخ اجرای قانون اعلان انجام‌شده، زمان لازمالاجرایی ماده (۱۰) و به‌تبع آن اجرای کامل ماده (۱) را بر اساس «تاریخ صدور سند مالکیت حدنگار» به سه دوره تقسیم کرده است: الف) اول خرداد ۱۴۰۵ برای املاکی که سند حدنگار آنها از ۱/۱/۱۳۹۶ تا ۳۱/۲/۱۴۰۵ صادر شده است. ب) روز صدور سند حدنگار برای املاکی که از ۱/۳/۱۴۰۵ تا زمان اعلان عمومی بعدی، سند حدنگار آنها صادر می‌شود. این امر سبب می‌شود که به تعداد اسناد صادره در این بازه، آغاز مواعد ماده (۱۰) و تاریخ اجرای ماده (۱) متفاوت باشد. ج) سایر املاک حدنگار صادره تا سال ۱۳۹۶، اسناد دفترچه‌ای، و املاک فاقد سند یا سابقه ثبتی — که هنوز اعلانی در مورد آنها صورت نگرفته است. شیوه تفکیک فوق، این پرسش را مطرح می‌کند که مستند قانونی تفکیک اعلان عمومی بر اساس تاریخ صدور سند چیست. در واقع ماده ۱۰ قانون الزام، اعلان عمومی راه‌اندازی سامانه را به صورت یکپارچه و توسط رئیس قوه قضائیه پیش‌بینی کرده است. در این چارچوب، هم تفکیک زمانی اعلان و هم واگذاری اجرای این تکلیف به معاون قوه قضائیه، نیازمند تبیین جایگاه حقوقی روشنی است. ۲. پنهان بودن مبدأ مواعد قانونی از دید عموم مدعیان مخاطبان اصلی تکلیف ماده (۱۰)، مدعیان فاقد سند رسمی هستند که غالباً دعاوی خود را علیه دارندگان سند رسمی مطرح می‌کنند. اما پرسش کلیدی آن است که این اشخاص چگونه باید از اخذ یا عدم اخذ سند حدنگار توسط طرف دعوا و نیز تاریخ صدور آن مطلع شوند؟ این ایراد در مورد بند «ب» (تاریخ صدور هر سند حدنگار به‌عنوان مبدأ تکلیف مدعیان) بسیار حادتر است؛ چراکه تاریخ صدور اسناد حدنگار هیچ‌گاه به‌طور عمومی اعلان نمی‌شود. بدین ترتیب، با اعلان عمومی فعلی، یک امر اداری و پنهان از دید عموم (تاریخ صدور هر سند) به مبدأ شروع تکلیف ثبت ادعا و مواعد قانونی تبدیل شده است؛ مواعدی که ضمانت اجرای آن «عدم استماع دعاوی مدعیان فاقد سند رسمی» می‌باشد. نسرین طباطبائی حصاری دانشیار دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران و وکیل پایه یک دادگستری – 8/3/1405 https://t.me/property_registration https://www.instagram.com/nasrin.tabatabai.hesari?igsh=cjFzZ3hwcmp2aXcw