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Hemos preparado una guía para inversores con todo lo que hay que saber sobre los nuevos decretos. Incluye un simulador con dos comprobaciones rápidas: si te afecta la limitación de compra a grandes tenedores y si tu inquilino puede pedir la prórroga extraordinaria de dos años. 👉 https://multipliance.es/wp-content/uploads/2026/10/decretos-vivienda-inversores.html#inversor ¿Tú qué tipo de inversor vas a ser?

Para quien invierte con criterio, esa es una lectura esperanzadora. Lo hemos vivido más veces. Cuando llegó la Ley de Vivienda, cambiaron las reglas y nos adaptamos. Cuando llegó el COVID, salimos adelante. Y en cada uno de esos momentos se repitió el mismo patrón: unos se bloquearon, otros vendieron por debajo de precio, y unos pocos entendieron lo que estaba pasando y compraron. Esta semana, con los decretos recién publicados y los titulares en su punto más alto, cinco inversores de Multipliance han cerrado operación. No son imprudentes. Son personas que han mirado los números, han entendido lo que cambia y lo que no, y han decidido que este ruido es precisamente el momento en que aparecen las buenas oportunidades. Mientras otros se paralizan, nosotros buscamos oportunidades, negocio y la manera de salir más fuertes. Somos emprendedores: sabemos asumir riesgos y sabemos adaptarnos. Valientes, no inconscientes. Atrevidos, no insensatos. Cabeza fría, ojos abiertos y foco absoluto. No nos van a doblegar Además, el tablero puede volver a moverse pronto. Hay elecciones el 29 de noviembre. Los decretos pueden recurrirse ante el Tribunal Constitucional, que ya ha anulado decretos-leyes anteriores por no justificarse la urgencia, aunque eso no se resuelve en semanas. Y un nuevo Gobierno podría modificarlos o derogarlos. Quien tome decisiones definitivas hoy por miedo a una norma provisional se puede arrepentir en primavera. Así que la pregunta de fondo no es qué va a hacer el Gobierno. La pregunta es otra: ¿Tú qué tipo de inversor vas a ser?

Alquiler de temporada. No se prohíbe. Alquilar a quien viene por trabajo, estudios, un tratamiento médico o cualquier necesidad temporal real sigue siendo perfectamente legal. Lo que hace el decreto es poner por escrito lo que los juzgados ya venían aplicando: hay que acreditar la causa, el contrato dura más de 31 días y, con carácter general, no más de 12 meses. Si no hay causa real, se considera vivienda habitual. Para quien hacía temporada de verdad, nada cambia. Para quien la usaba como atajo, se acabó el atajo. Los contratos firmados antes del 8 de octubre conservan su régimen. Alquiler por habitaciones. Se puede seguir haciendo. La novedad es una regla general: la suma de lo que se cobra por las habitaciones no debería superar lo que costaría alquilar la vivienda entera. Ahora bien, aquí hay un matiz importante. En las zonas tensionadas, como las declaradas en Cataluña, ese "precio de la vivienda entera" tiene una referencia oficial, el índice, y por tanto el límite se puede aplicar. Pero en las comunidades donde no hay topes ni índice de referencia aplicable, como Madrid, no existe ninguna herramienta oficial que diga cuánto vale alquilar ese piso completo. Sin referencia, no hay forma de comparar. En la práctica, fuera de las zonas tensionadas, el precio de las habitaciones se sigue pactando libremente. Grandes tenedores. Aquí están los titulares más confusos: "quien tenga más de 10 viviendas ya no puede comprar". Es falso. La limitación va dirigida a determinadas entidades, los llamados fondos buitre, y a sociedades grandes tenedoras, y solo cuando compran por debajo del 70% del valor de tasación, hasta finales de 2030. Lo que persigue es la compra con descuentos agresivos, no la inversión. Una persona física con 11, 20 o 30 viviendas puede seguir comprando sin ninguna restricción. Y quien tiene 10 pisos alquilados y su vivienda habitual puede, por supuesto, vender su casa y comprarse otra. En el caso de las sociedades, conviene revisar la estructura con un buen asesor, teniendo en cuenta que las vinculadas y los grupos empresariales también cuentan. Pero revisar no es huir: es organizarse bien y dentro de la ley. Prórroga extraordinaria. El inquilino con contrato de vivienda habitual que venza antes de finales de 2028 puede pedir hasta dos años más en las mismas condiciones. Esto sí es nuevo, pero conviene leer la letra pequeña, porque no es automático ni es para todos. El inquilino tiene que solicitarla formalmente, estar al corriente de pago en el momento de pedirla y haber pagado puntualmente, mes a mes, durante los ocho meses anteriores. Se concede por años, no de golpe. Y no procede si el propietario necesita la vivienda para sí mismo o para un familiar directo, avisando con dos meses de antelación, ni si las dos partes acuerdan un contrato nuevo con una renta al menos un 5% más baja. Dicho de otro modo: es una prórroga para el buen inquilino, el que paga religiosamente. Y ese es precisamente el inquilino que a un propietario no le importa conservar. No cambia la rentabilidad, cambia el calendario. Mi opinión personal Nada de ésto ataca el problema de fondo. Ninguna de estas medidas construye una sola vivienda, libera un metro de suelo ni acorta un plazo de licencia. A seis semanas de unas elecciones, mucho de esto es gesto. Y si hay una cosa en la que coincidimos todos, pensemos como pensemos, es que en España falta vivienda. Hace falta gente que ponga pisos en el mercado. Las casas no se multiplican solas: si no se construye, no hay oferta. Qué va a pasar y qué vamos a hacer nosotros Nuestra previsión es que una parte de los propietarios, por miedo o por falta de información, retirará viviendas del alquiler. Otros se cansarán de tanta incertidumbre y venderán. Y con menos oferta y la misma demanda, es muy difícil que los precios bajen.

Los decretos de vivienda: qué cambia, qué no, y qué vamos a hacer nosotros Esta semana he recibido muchos mensajes de inversores preocupados por los decretos de vivienda. Es normal: los titulares asustan y la forma en que se han aprobado no ayuda. Así que he querido sentarme a escribir con calma qué ha pasado, qué dice realmente la norma y por qué, en Multipliance, seguimos comprando. Lo primero: qué ha pasado El 2 de octubre el Congreso rechazó los dos decretos de vivienda del Gobierno. Cuatro días después, ya con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, el Consejo de Ministros los volvió a aprobar con retoques y los publicó en el BOE el 7 de octubre. Al no haber Pleno, quien decide ahora si se convalidan es la Diputación Permanente, un órgano reducido de 69 diputados que hace de guardia entre legislaturas. Es constitucional, pero es entrar por la puerta de atrás. Conviene distinguir los dos decretos, porque no están en la misma situación: El Real Decreto-ley 29/2026 es el que concentra casi todas las medidas (desahucios, temporada, habitaciones, grandes tenedores, fiscalidad). Está en vigor desde el 8 de octubre y lo más probable es que se convalide, porque el PNV ha confirmado que votará a favor y con eso el Gobierno llega a 35 votos frente a 34. El Real Decreto-ley 28/2026 es el de la renovación automática de los contratos de alquiler, el que en la práctica los hacía indefinidos y obligaba a indemnizar al inquilino para no renovar. Este decreto está publicado en el BOE, pero no está en vigor: su propio texto fija el 15 de noviembre como fecha de entrada, y solo llegará a aplicarse si antes lo convalida la Diputación Permanente. El PNV ya ha dicho que votará en contra, y sin su voto no hay mayoría. Dicho claro: la renovación automática, salvo sorpresa, no va a existir. ¿Cuándo se vota? La Diputación Permanente tiene 30 días desde la publicación, así que la votación llegará como muy tarde en la primera semana de noviembre. A día de hoy no hay fecha oficial. Cuando la haya, os la contaré. Lo más importante: qué NO cambia Esto es lo que casi nadie está diciendo. La mayor parte del marco que regula vuestros alquileres sigue siendo el de la Ley de Vivienda de 2023, que ya conocéis y con el que llevamos tres años operando: - La duración mínima de los contratos de vivienda habitual sigue siendo de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica). - La definición de gran tenedor no cambia: más de 10 inmuebles, o más de 5 en zonas tensionadas si la comunidad lo decide. - Las zonas tensionadas siguen dependiendo de que cada comunidad autónoma las declare. Hoy, en la práctica, solo Cataluña ha activado los topes. Madrid, Andalucía, Valencia y la gran mayoría no lo han hecho. - Los gastos de gestión e inmobiliaria siguen siendo a cargo del propietario, como desde 2023. - La actualización anual de la renta ya tenía tope desde 2022. Lo que hace el nuevo decreto es volver a fijar un límite temporal hasta finales de 2027. No es una novedad, es una prórroga de algo que ya existía. - La protección a inquilinos vulnerables en los desahucios tampoco es nueva: llevamos con moratorias sucesivas desde 2020. Lo que hace el decreto es alargarla hasta 2030. Si tu operación tenía sentido en septiembre, lo sigue teniendo en octubre. Qué cambia de verdad Desahucios. Se amplía hasta 2030 la suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Lo que no cambia es que la deuda no desaparece: se puede suspender el lanzamiento, con un máximo de tres años, pero las rentas impagadas siguen debiéndose. Además, el nuevo texto incorpora dos cosas que juegan a favor del propietario: la posibilidad de pedir una compensación por la suspensión, y un plazo de dos meses para que la Administración ofrezca una alternativa al inquilino o asuma la deuda. Es la dirección correcta: las políticas sociales las paga el Estado, no el particular. Y en cualquier caso, nosotros contratamos seguro de impago en todas las operaciones. Dormir tranquilo no es opcional.

Ahora nos podeis contactar también por wapp, teneis el icono en el propio dossier

Lo prometido es deuda! Aqui teneis el dossier completo: https://multipliance.es/wp-content/uploads/2026/09/Dossier_Cazorla_PuenteDeVallecas.html

Atentos que en 1h publicamos dossier completo con fotos!

Activo 244 · Puente de Vallecas · Madrid Bajo off-market dividido en 2 estudios reformados que se compran juntos y se alquilan por separado. 117.000 € por estudio · 50 m² útiles · a 9 min de Metro y Cercanías. 📊 En buy & hold con financiación: · Renta 1.540 €/mes (~770 € por estudio) · Cash flow neto ~704 €/mes · Rentabilidad bruta 7,09% · neta 6,49% · Inversión total 260.540 € · entrada ~73.340 €

Buenos días inversores. Hoy venimos con algo que muchos nos pedís. Una vivienda dividida en dos estudios con una rentabilidad 🔝

🏡 NUEVA OPORTUNIDAD | ACTIVO 243 – VILLAVERDE ALTO Hay oportunidades en las que el tiempo juega a favor del inversor. Y otras en las que hay que saber moverse rápido. Os presentamos una vivienda de 3 dormitorios, completamente reformada, equipada y A ESTRENAR, lista para entrar en explotación sin obras ni esperas. 💶 Precio de compra: 205.000 € 📊 Rentabilidad bruta objetivo: 6,70% sobre inversión total 🏠 Alquiler estimado: 1.300 €/mes 🔑 CAPEX previsto: 0 € El mercado madrileño se mueve rápido y los activos que encajan en nuestros criterios no suelen esperar. Para esta oportunidad necesitaremos agilidad en la toma de decisiones. Siéntete libre de escribirnos de aquí al lunes. Os dejamos el dossier completo para que podáis analizarla con números, no con prisas. 😉

Nosotros hemos perdido 4 oportunidades esta semana en una noche!

Buenas tardes, habeis notado que la velocidad del mercado va muy rápida? Parece que el mundo inversor se está desperezando después del parón del verano!

Si lo prefieres puedes enviarnos tus preferencias a través de este link (te llevará 5'' completarlo: https://2f3iac.share-eu1.hsforms.com/2o5M4m2zLTMuT3XedYKW3Gg

📍 Hemos ampliado el mapa Seguimos trabajando el sur de Madrid — Villaverde, Vallecas, Getafe siguen siendo terreno nuestro y ahí no nos movemos. Lo que ha cambiado es que ya no es lo único. La inversión que hemos hecho en equipo, sistemas y tecnología de análisis nos permite hoy rastrear y filtrar mercado a una velocidad que antes no teníamos. Como ejemplos, Tetuán (Berruguete, Bellas Vistas, Valdeacederas, Ventilla-Almenara, Cuatro Caminos), Centro (Lavapiés, Malasaña, Chueca) y el noroeste (Las Rozas, Pozuelo, Majadahonda). Dos pinceladas de la zona norte 👇 💶 Tickets entre 130.000 € y 415.000 €. Seis de cada diez, en la horquilla de 200.000 € a 300.000 €. 📈 Rentabilidad bruta objetivo del 5,3% al 6,9%, con mediana en el 5,6%. Neta sobre inversión total, en torno al 5,2%. En Centro hay casos puntuales que rozan el 7,4% bruto. Y lo segundo, igual de importante: ya no dependes de lo que tengamos en cartera. Podemos buscar a medida — tu ticket, tu zona, tu objetivo de renta. ☕ Y ahora podemos vernos las caras. Tenemos oficina en Las Rozas, se aparca en la puerta sin dar vueltas, y podemos explicarte una operación en una mesa en lugar de WhatsApp o email. Escríbenos a info@multipliance.es o por wapp (639 143 630), con presupuesto y zona, y lo vemos con calma.

El inversor que mejoró tanto que dejó de invertir Cuando empiezas, casi todo te parece una oportunidad. Con el tiempo aprendes. Detectas la reforma que se va a ir de presupuesto. Calculas la rentabilidad neta y no la del anuncio. Ese criterio es oro. Hasta que se convierte en coartada. Y hay una frase que escucho más que ninguna otra: "Es que hace dos años esto valía 40.000 € menos." Sí. Y no es un argumento. Porque ese precio ya no existe. No puedes comprarlo. No es una alternativa real. La operación de hoy no compite con la que no hiciste en 2023. Compite con tener el dinero parado, compite con la inflación Y mientras esperas: no cobras rentas, no amortizas hipoteca, no capturas revalorización. La pregunta no es "¿está más caro que antes?". Casi siempre lo estará. La pregunta es: con el precio de hoy y la renta de hoy, ¿los números cumplen mis criterios? Si es que sí, lo de hace dos años es una anécdota. Si es que no, descarta. Pero por los números, no por la nostalgia. Conozco inversores que llevan tres años esperando la operación redonda. Otros, en ese mismo tiempo, han cerrado tres o cuatro simplemente buenas. No hace falta que te diga quién tiene hoy más patrimonio. En Multipliance llevamos cerca de 350 operaciones. Ninguna fue perfecta. Todas cumplían criterios definidos. La exigencia protege tu patrimonio. El perfeccionismo lo aplaza. ¿Sabrías escribir en un folio los cinco criterios que debe cumplir tu próxima inversión? Si no puedes, tu problema no es que el mercado esté caro o barato. Es que no tienes con qué medirlo. 👉 Escríbenos por privado a info@multipliance.es y los definimos juntos. A partir de ahí, decides tú.

Buenas tardes Comunidad, como va la vuelta al cole? Quería compartir con vosotros una reflexión que me he apuntado estas vacaciones sobre un comportamiento que veo en muchos de vosotros, a algunos os va a sonar esta historia...

Se acaba el modo verano! Volvemos al canal dejandoos reflexionar el mes de agosto y arrancamos el curso inversor con una idea clara: este ya no es el mercado de hace dos años. Madrid ha pasado de comprar por FOMO a comprar por convicción. La absorción de compra baja, la de alquiler sube, el euríbor no ayuda y el IBEX en máximos hace que cada euro tenga alternativas. Traducción: ya no vale cualquier activo. Vale el activo bien seleccionado. Nuestro umbral de selección sigue siendo el mismo: 6,5 % de rentabilidad bruta objetivo, de cada 100 activos que analizamos, pasan muy pocos. Ese filtro es el producto. Y ese filtro también se aplica a la coinversión. Solo en el último trimestre hemos analizado cerca de 30 operaciones de coinversión. La inmensa mayoría se han quedado por el camino: números que no aguantaban el escenario conservador, riesgo mal remunerado o plazos que no compensaban. Las que sí han pasado el filtro están en la recta final. En las próximas semanas compartiremos las primeras con la comunidad. Y un punto mas que se olvida en septiembre: la rentabilidad de una operación no es solo el alquiler. Son tres motores trabajando a la vez — 1️⃣ el cash flow mensual 2️⃣ la amortización de la hipoteca, que paga el inquilino 3️⃣ la revalorización del activo El que solo mira el yield bruto está viendo un tercio de la película. Este trimestre volvemos con activos seleccionados, análisis de mercado y criterio. Sin ruido. 👉 Si este año quieres que sea el año en que das el paso, escríbenos a info@multipliance.es y lo vemos con datos sobre tu caso concreto.

Escríbenos a info@multipliance.es para conocer los detalles! Feliz tarde!