The V World

Наконец нашлись правильные ботинки для мотивационного менеджерского пинка 😁🔥 (Мой ботинок справа, если что)

Лучшие менеджерские практики от Викуси (Считай благодаря им в Эпл и попала 😅👌🏻) Есть у меня коллега-программист, который родом из Египта. Потрясающе талантливый и ответственный инженер, к слову. Недавно поразила его тем, что знаю как ругаться "по-египетски" и тем, что знаю трек исполнителя Amr Diab - Tamaly Maak (это, кстати, примерно как знать "Красиво" - Меладзе) Теперь он при каждой нашей встрече мной восхищается и говорит, что я — самая классная из менеджеров, с кем он работает. 😅 Итак: - Ругаются египтяне смешно: они хрюкают и говорят "аха". 😁🐽 - А трек держите: https://www.youtube.com/watch?v=EgmXTmj62ic Для налаживания международных отношений 🍻 Обращайтесь 😁

Золотишко, мрамор, стекло 😅

Часть 7. Недвижка в Дубае. Блитцкрига не выйдет. Кодовое название: Инвесторские сходки Это абсолютно удивительно, но сегодня я была на мероприятии о Дубайской недвижимости в ЛОНДОНЕ. Узнала я о ней, конечно, случайно. Буквально пару дней назад моя замечательная подруга Мария прислала мне ссылку: «Смотри, может тебе будет интересно?». Of course, интересно! Кажется, разбросанные вокруг зёрна моего интереса к этой теме начинают давать свои плоды 😁🌱 Итак. Несколько заметок: 📝К сожалению, на мероприятии оказались представители только одного застройщика: DAMAC. Эти ребята пытаются производить впечатление luxury, но на мой персональный взгляд выглядит скорее «лухари». Просто посмотрите пару фоточек, которые я сделала сегодня в построенном им здании. 😁 Однако, не будем предвзятыми: говорят, что строит DAMAC действительно качественно. 📝 Агентов было не много, так что пришлось изрядно подождать. Пока ждала, смотрела по сторонам: 👯‍♀️ Слева от меня — парочка женщин. Одной слегка за 30, другой — около 45, которые, неожиданно, оказались... русскими. 👯 Несколько индийцев (пожалуй, самая многочисленная категория аудитории здесь). Из них: женщина, которая была в Дубае всего раз и теперь думает о своей первой инвестиции на ипотечные средства; забавная парочка, облепленные брендами с ног до головы; молодая женщина с бабулей. 👯 Два афроамериканца с золотыми цепями шириной в палец. 👯 Семья, с явно арабскими корнями. 👯 Одна словачка, которая оказалась фотографом и пришла на мероприятие лишь для нетворкинга (то есть оказалась скорее ищущей где взять денег, нежели где их потратить). Ни одного британца замечено не было. 📝У меня — целый список вопросов. В задачах: пошуршать о том, что скажут про рынок аренды и рынок вторичной недвижимости. Про тренды и риски. Увы, агенты оказались совершенно не готовы к такому разговору со мной. Каким-то магическим образом все вопросы сводятся к статусу застройщика, словесным обещаниям роста и высоких доходов вместо вменяемых графиков, предложениям скидок и фотографиям интерьеров. На мой вопрос: "почему я вижу цену на propertyFinder в 2,500,000 AED; а вы мне говорите, что стоимость 4,000,000 AED" — убедительного ответа не последовало. 📝 Отдельная печаль, что сегодня со мной не было моего мужа-математика. Пол царства бы отдала, чтобы посмотреть на его лицо, когда агент говорит, что ожидаемый ROI = 8% и при этом показывает табличку: - Цена: 3,500,000 AED - Ожидаемая аренда: 170,000 AED / год 😁🫶🏻 170,000 / 3,500,000 = 0.048 (4.8% годовых) В общем, кажется, что нет смысла ждать от агентов застройщиков дельных рекомендаций по инвест-проектам. Их задача продавать, а не сделать из вас успешного инвестора. Однако, от них может быть толк: 1/ Они первые, кто могут узнать о новых объектах, что даст вам фору просчитать целесообразность инвестиции. 2/ Они находятся в позиции, чтобы помочь вам получить скидку от застройщика.

Часть 6. Недвижка в Дубае. Блитцкрига не выйдет. Кодовое название: Получите, распишитесь. Знаете, в ИТ, какую бы вы не выбрали методологию работы, на этапе приемки всегда случается некоторый элемент неожиданности для заказчика. Да, мир придумал Agile, Scrum и прочие штуки, чтобы как-то сгладить это расхождение между ожиданиями и реальностью; но, заказчика к себе на коленки не посадишь, так что некоторый эффект неожиданности-таки остается. Сейчас заказчик — я. А в последний раз, когда я видела свою недвижимость, она была похожа, скорее, на огромную песочницу. Так что, интересно узнать, какой подарочек мне приготовил застройщик. 🎁 🫶🏻 Отличная новость: как минимум, мне подтвердили реальные люди, что она существует. Дом стоит, его даже можно физически потрогать! А вот что там с квартирой — мне лишь предстоит узнать. Приемка в Дубае похожа на этот процесс в России: - Находишь инспектора, который способен профессионально оценить качество постройки, - Отправляешь его на приемку квартиры (это называется snagging), - Инспектор составляет отчет со всеми замечаниями, - Отправляешь застройщику, ждешь, когда он исправит замечания, - Отправляешь инспектора еще раз на проверку (post-snagging / de-snagging), - И приезжаешь к застройщику заполнять бумажки, получать ключи и подобное (handover). Из интересного: а) А нужен ли инспектор или можно самому заняться приемкой? Безусловно, на ваш страх и риск; Но лучше прочесть сначала вот эту статью: https://journal.tinkoff.ru/comission-flat/ б) Как выбрать инспектора? Я смотрю на следующие факторы: ✅ Адекватная компания, менеджеры быстро и детально отвечают ✅ Прислали пример отчета ✅ В отчете проверяется все то, что я ожидаю должно быть проверено (https://journal.tinkoff.ru/priemka/) ✅ Это основной бизнес этой компании или вспомогательный? ✅ Работают по контракту ✅ Предлагают адекватную цену Статистика: 3 полный дня пришлось потратить на подбор инспектора. Я написала 18 разным компаниям > 4 не ответили совсем > 5 не прислали отчет > только 2 из них прошли в финальный отбор. в) Коммуналка Сюрприз-сюрприз, но перед проверкой квартиры необходимо подключить коммунальные услуги в местном ЖЭК (= DEWA). Иначе не будет у вас ни газа, ни воды, ни электричества, что рискует сделать процесс приемки квартиры бесполезным. Статистика: Только 2 компании об этом предупредили.

Часть 6. Недвижка в Дубае. Блитцкрига не выйдет. Кодовое название: Получите, распишитесь. Знаете, в ИТ, какую бы вы не выбрали методологию работы, на этапе приемки всегда случается некоторый элемент неожиданности для заказчика. Да, мир придумал Agile, Scrum и прочие штуки, чтобы как-то сгладить это расхождение между ожиданиями и реальностью; но, заказчика к себе на коленки не посадишь, так что некоторый эффект неожиданности-таки остается. Сейчас заказчик — я. А в последний раз, когда я видела свою недвижимость, она была похожа, скорее, на огромную песочницу. Так что, интересно узнать, какой подарочек мне приготовил застройщик. 🎁 🫶🏻 Отличная новость: как минимум, мне подтвердили реальные люди, что она существует. Дом стоит, его даже можно физически потрогать! А вот что там с квартирой — мне лишь предстоит узнать. Приемка в Дубае похожа на этот процесс в России: - Находишь инспектора, который способен профессионально оценить качество постройки, - Отправляешь его на приемку квартиры (это называется snagging), - Инспектор составляет отчет со всеми замечаниями, - Отправляешь застройщику, ждешь, когда он исправит замечания, - Отправляешь инспектора еще раз на проверку (post-snagging / de-snagging), - И приезжаешь к застройщику заполнять бумажки, получать ключи и подобное (handover). Из интересного: а) А нужен ли инспектор или можно самому заняться приемкой? Безусловно, на ваш страх и риск; Но лучше прочесть сначала вот эту статью: https://journal.tinkoff.ru/comission-flat/ б) Как выбрать инспектора? Я смотрю на следующие факторы: ✅ Адекватная компания, менеджеры быстро и детально отвечают ✅ Прислали пример отчета ✅ В отчете проверяется все то, что я ожидаю должно быть проверено (https://journal.tinkoff.ru/priemka/) ✅ Это основной бизнес этой компании или вспомогательный? ✅ Работают по контракту ✅ Предлагают адекватную цену Статистика: 3 полный дня пришлось потратить на подбор инспектора. Я написала 18 разным компаниям > 4 не ответили совсем > 5 не прислали отчет > только 2 из них прошли в финальный отбор. в) Коммуналка Сюрприз-сюрприз, но перед проверкой квартиры необходимо подключить коммунальные услуги в местном ЖЭК (= DEWA). Иначе не будет у вас ни газа, ни воды, ни электричества, что рискует сделать процесс приемки квартиры бесполезным. Статистика: Только 2 компании об этом предупредили.

Часть 4. Недвижка в Дубае. Блитцкрига не выйдет. Кодовое название: Платить или не платить — вот в чем вопрос. В одной из Facebook групп для инвесторов я познакомилась с одним идусом, который явно уже собаку съел на всей этой недвижке. Выслушивая миллион моих вопросов и терзаний, он мне как-то сказал: "Виктория, успокойся. Это инвестиции в недвижимость, здесь у тебя должно быть сердце как у льва, а скорость как у черепахи." И несмотря на весь вайб "цитат из ВКонтакте", он был бесконечно прав. Разберем вопрос оплаты рассрочки: Условия у большинства застройщиков: ".. последний платеж вносится по факту завершения строительства". Так что: 🪙 Для застройщика максимально важно получить ваши деньги как можно раньше, чтобы закрыть свой кассовый разрыв. 🪙 Вам максимально важно отдать ваши деньги как можно позже, чтобы они поработали и вы получили с них проценты, а не замораживали на счетах девелопера. Тут и начинаются ваши бодания. Первое письмо от застройщика а-ля: "квартиры достроены, так что гоните бабки" мне пришло в сентябре 2023. Дубайский земельный департамент, увы, так не считал, гордо демонстрируя мне 80% готовности. Потом были чахленькие переписки с представителями застройщика, которые замолкают сразу после запроса официальных документов о завершении строительства и вот: январь 2024 — "мы строили, строили и, наконец, построили!" Сегодня 19 февраля, мы еще только планируем приемку. На выходных все-таки рассщедрилась и перевела им денег. 💸 А между прочим за $116,000 дают за 6 месяцев на вкладе с 4.75% ставкой больше $2,500... 🦁🐢

Часть 4. Недвижка в Дубае. Блитцакрига не выйдет. Кодовое название: Страшилки на ночь Время от времени я переписываюсь с разными дубайскими риелторами, чтобы разузнать побольше реальных кейсов их покупателей. Как говорится в старой русской присказке: "учиться нужно на чужих ошибках." Так вот. Одна из таких тем: "А что же будет, если не выплатить рассрочку застройщику?" Так вот, рассказываю реальную историю. 1. Сначала начнутся штрафы. Кажется, они где-то около 1-2% в месяц от стоимости недвижимости. (На самом деле, штрафы — это еще не конец света. Их можно оспорить, уменьшить и даже списать, если вы умеете правильно вести переговоры). Однако, рано или поздно, но терпение, штрафы и угрозы застройщика заканчивается и.. 2. Квартиру у вас забирают. Ваши первоначальные инвестиции, конечно, никто не возвращает. Не смотря на то, что происходит это через суд — инвестор может узнать об этом пост-фактом просто по Email. (Ребята поделились со мной копией такого письма счастья. Не удивляйтесь грамматике — это Google Translate с арабского)

Сегодня немножко в сторону от темы эмиратской недвижимости. ⚡️ На часах невозможная рань: 6 утра воскресенья. И я проснулась для того, чтобы поехать на британскую студию Warner Brothers на экспозицию по Гарри Поттеру. Пожалуй, я раз 100 вчера задала себе вопрос: а на столько ли мне действительно нравится Гарри Поттер? 🥱 Но деваться некуда: билеты куплены ещё два месяца назад, а мои главные Поттероманы уже через час ждут меня на вокзале. Так что, приготовьте ваши палочки, господа! 🪄 К слову: сколько здесь любителей вселенной Гарри Поттера? Написать вам обзор?

Часть 3. Недвижка в Дубае. Блитцкрига не выйдет. Кодовое название: Без бумажки ты 💩, а с бумажкой — человек. Окей, вернемся к ОАЭ. Итак, сетап с прошлых постов: 👍🏻 У вас есть квартира в Дубае 💰 Если вы покупали ее на этапе фундамента, у вас есть зафиксированный план платежей (рассрочка), по которому вы планомерно двигаетесь. Тут возможны 3 сценария: * Вы знаете, где найти деньги на то, чтобы выплатить все целиком * Вы планируете брать ипотеку на остаток * Вы планировали закрыть остаток за счет продажи другого актива (в частности: другой недвижимости) Итак, отставим в сторонку чудесный сценарий номер 1, когда вам кристально понятно как и откуда брать деньги. Новая вводная: 📃 Неприятной вишенкой на торте оказывается то, что на вашу Дубайскую недвижимость застройщик НЕ сделал ряд документов, подтверждающих ваше право собственности: а именно OQOOD (и/или TITLE DEED). А без полного комплекта документов: ни взять ипотеку, ни продать у вас не получается. Обычно, у новичка-инвестора в этот момент случается микроинфаркт: Что делать? Куда бежать? На самом деле, абсолютно ничего страшного не произошло. Если у вас оплачена гос пошлина на получение этих документов, можно а) еще раз запросить документы с застройщика; или б) запросить документы напрямую через земельный департамент Дубая, нажаловавшись им на ситуацию. (Не буду расписывать здесь полную инструкцию, если вы попали в эту ситуацию, спроси меня как 👉🏻 @sokolviktory ) Ну а самое главное, если застройщик не сделал вам документы, а это было зафиксировано в вашем договоре — мяч теперь в ваших руках. У вас есть официальное нарушение договора купли-продажи, а значит, как минимум один козырь в переговорной позиции. 🃏

Немножко в сторону от основной темы. Вчера 4 часа к ряду изучала SketchUp (программа для 3D моделирования) и пыталась визуализировать там некий дизайн апартаментов. Несколько выводов: 🔥 Огонь, давно забытое чувство игры в Sims. 😒 Вот только без кодов на бесконечные деньги, как было в детстве (потому что каждые 5 минут муж напоминал, что мы как бы работаем на максимизацию дохода) 💻 В программе разобраться не сложно, но видео с YouTube посмотреть придется. (Кстати, желающим порекомендую) 🤩 Ну и самое главное: к сожалению, чтобы перейти от состояния «ну норм» к состоянию «вау», кажется, простого знания программы не достаточно. Если есть рекомендации «как перейти из норм к вау «бесплатно и без регистрации» — с радостью прислушаюсь к вашим советам. 🙏 *свой реальный вариант дизайна пока показывать не буду.

Так может, недвижка в Лондоне? Самый частый вопрос моих коллег в офисе: "Вика, а нафига тебе неджвижимость в Дубае? Почему не в Лондоне?" Так как на меня подписано какое-то количество Лондонцев, думаю, вам будет интересно. Все просто. С точки зрения инвестиций я считаю Лондон — невыгодной дырой 😅 Покажу вам простую математику. Берем цену квартиры (невиданная удача, мой сосед продает свою квартиру). Итак, в доме, где я снимаю однокомнатная квартира стоит 650.000£. 🤑 Цена объекта: 650.000£ 💰 Месячная аренда: 2.250£ Считаем норму доходности по формулe: 12*"поступления от аренды в месяц" / "стоимость квартиры" 💴 12 * 2.250£ / 650.000£ = 0.0415 (4.15%) Revolut в тоже время предлагает мне 4.75% годовых, если я просто положу им денег на сберегательный счет 🤷‍♀️ И в этих 4.15% мы еще не учли ни Британских налогов (могут быть до 45% 👹), ни расходов, которые несет владелец квартиры. К примеру, в мои 2250£/месяц входят: - оплата электроэнергии (а топлю я зимой как не в себя 💸😁), - специальная соль, для смягчения жесткой воды (в квартире установлен Water Softner, чтобы трубы не полетели от накипи) - и любой ремонт, если что-то сломалось. - Плюс, моя лендледи платит специальному агентству, которое занимается всеми вопросами по недвижимости. (Проверками, бумагами и т.д.) 💸 Мне сложно точно ответить на вопрос, сколько приносит моей лендледи ее недвижимость; но это однозначно в разы меньше, чем даже 4% годовых.

Гайз, что за реакции на предыдущие посты? 😁 Вы как-будто все прошли марафоны Блиновской и надеялись, что чтобы заработать денег нужно просто очень-очень захотеть и правильно послать запрос во Вселенную. 😅 Все окей; Любая инвестиция требует внимания, знаний и управления. Короче, за прибыль и высокие возвраты инвестиций придётся побороться. Так что буквально: ты теперь инвестор, ты теперь с этой улицы, а кругом враги 😁👌🏻 https://www.youtube.com/watch?v=XD8OrEp8qes

Часть 2. Недвижка в Дубае. Блитцкрига не выйдет. Кодовое название: А ты кто — акула или наивная овечка? Итак, проблема 1: Агент по недвижимости. Большая часть агентов по недвижимости в Дубае получают основной свой доход от компании-застройщика, а не от покупателя. Так что, имейте в виду, что вам, скорее всего, понадобится новый агент: специализирующийся на вторичке. Проблема 2: А кому продавать? Есть две категории покупателей недвижимости в Дубае: те, кто покупают для себя и те, кто покупают для инвестиций. Скорее всего, этим двум категориям не по пути. Критерии выбора “под себя” могут быть: наличие школы и детской инфраструктуры, качество застройщика, размер квартиры, даже наличие рядом мечети. А вот инвесторов привлекает, в первую очередь, близость к таким точкам притяжения как пляжи, моллы, высотки, транспортные артерии и прочее. Люди, покупающие под себя, посматривают на объекты Sobha; люди, занимающиеся инвестициями, без проблем покупают Azizi. Посмотрим повнимательнее на разные виды инвесторов. 🦈 Есть акулы рынка, нацеленные на бизнес по аренде квартир. Эти ребята скупают буквально этажами. У них 100% есть «свои люди» в компаниях-застройщиках и оптовые скидки, недоступные простым смертным. Скорее всего, вы им будете не очень интересны на рынке вторички. 🤓 Есть просто очень умные инвесторы, у этих есть куча наличных денег и, скорее всего, опыта. Они охотятся либо за квартирами из первой очереди (они продаются по самой дешевой цене и на них бывает даже лотерея); либо за так называемыми «Distress Deals». Это сделки по очень низкой, возможно демпинговой цене на стадии, близкой к завершению строительства. У первого покупателя возможно сдали нервишки: не срослось с ипотекой, не смог пройти квест с документами, или ещё какая проблема возникла — и он/она просто хотят, наконец, сбросить с баланса этот груз. 👨‍💻 Те, кому нужны понятные и предсказуемые вложения. Эти приходят на рынок когда все страсти подулягутся, цены стабилизируются и район заживет своей жизнью. Тогда уж можно вкладываться. Низкий риск — понятная доходность — нет никакого временного лага между вложением и прибылью. 🐏 И последние: наивные овечки. Это, скорее всего, инвесторы — новички. Но, за душами наивных овечек, впервые оказавшимися на рынке Дубайской недвижки, охотится целая стая волков: голодных риелторов, порой желающих всеми правдами и неправдами закрыть сделку. В общем, если вы просунулись с мыслью, что вам нужно продать квартиру в Дубае, а она у вас только-только достроилась, скорее всего, — у вас всего два исхода: продать по демпинговой цене или признать, что Блитцкрига не вышло и придется играть в долгую.

Часть 1. Недвижка в Дубае. Блитцкрига не выйдет. Кодовое название: А что там по продажам? Итак, утро, будильник, завтрак. Обычное будничное утро. Ваша задача на день: вам нужно продать квартиру в Дубае. “В смысле продать?” — спросите вы. Мы что-то пропустили? Погоди-ка, Вика, мы же еще ничего не купили. А вот представьте, что купили. Теперь на ваших счетах голяк, а на балансе числится квартира за тысячи километров от вас, где-то посередине арабской пустыни. Не будем паниковать. Хайп на Дубайском рынке недвижимости неимоверный: стройка идёт по полной, квартиры на фундаменте расхватывают на лотереи как горячие пирожки, ожидаемая доходность от сдачи — 9%, а ожидаемая доходность при перепродаже рисует и вовсе какие-то заоблачные цифры в 20% годовых. Перспектива, кажется, весьма заманчивой. Теперь переходим к реализации. Дело 1. Звоним риелтору. Первый звонок — безрезультатно. Второй — тоже не слышим особого энтузиазма. В среднем по рынку риелторы, занимающиеся вторичной, хотят 2% с продавца + 2% c покупателя. При цене в $165.000 за сделки — это неплохие $6600. Сколько-то денег у них уйдет на публикацию объявлений на платных платформах, но в целом — все еще неплохие деньги. Однако, как-то желающих с вами работать не так-то много, как ожидалось бы. Здесь встречаем 3 подводных камня: 1. 4% — это все несравнимо меньше, чем прибыль от продажи первички. 2. А кому, собственно, продавать и где искать вашего покупателя? 3. И вишенка на торте: вы сейчас, скорее всего, окажетесь еще и проблемным продавцом. 3.1 Все ли у вас окей с документами на вашу только что построенную недвижимость? (Спойлер: скорее всего, нет) 3.2 Все ли у вас схвачено с вашими квантирантами? Короче, наливаем кофе и начинаем разбираться, что же делать с вашими квадратными метрами в арабской пустыне. ☕️

Повзрослела Знаете, я рано научилась принимать решения. Рано стала брать на себя ответственность и отвечать за свои поступки. Рано в первый раз поехала одна заграницу. И рано начала жить одна. Это всё давалось мне удивительно легко и я при это совсем не чувствовала себя «взрослой». Ну да, я хожу на работу, плачу аренду и коммуналку, вожу машину и пью апероль шпритц с друзьями — ну и что, какая девчонка это не делает? С октября 22-ого я внезапно… повзрослела. В октябре 22-ого случился мой переезд в Лондон. С этим переездом впервые из моей жизни исчезал лёгкость: «ой, да прорвёмся!», или «ой, сейчас друзья приедут —мы обязательно всё решим!». Теперь я просыпаюсь, иду на работу, в наушниках слушая новости 3-ех разных стран, упорно работаю, потом бегу на тренировку и возвращаюсь домой: чтобы вернуться к бесчисленному списку личных задач. А этот список стал бесконечен: 🫠 Заполнить налоги; 🫠 Подготовить документы консулу, доказывающие легитимность моих отношений; 🫠 Пообщаться с десятком агентов по недвижимости про квартиры в Дубае; …. Вся моя жизнь, любой малейший чих, всё теперь в Excel-таблицах. У меня есть: Excel про все мои доходы; есть про расходы; есть про перемещения; есть про оплаты аренды и договоренности с лендлордом; есть про медицину, есть про ещё миллиард вещей, о которых раньше я даже не думала. И скажу вам одно. Быть взрослой — это какой-то отстой 😅

Бюрократическое адище Стоило приехать в Лондон, как меня мгновенно засосало в болото нескончаемых дел. К сожалению, жизнь заграницей сама по себе создает кучу излишних «издержек». За последние 2 недели я потратила около 10 часов времени на (внимание): сбор доказательств о правдивости наших отношений с мужем. 🩷 Собрать совместные фотографии. 🩷 Найти совместные билеты и бронирования гостиниц. 🩷 Собрать выписки совместных трат. 🩷 Собрать совместные документы. 🩷 Собрать доказательства наших созвонов и переписок. … 🩷 Написать письмо о том: как мы познакомились, как начали встречаться, как поженились и как планируем жить. И всё это — просто потому что визовому консульству мало нашего свидетельства о браке. Вот так и живем. 8 часов рабочий день, а потом домой: еще одна работка не дремлет. Остаётся только надеяться на мой писательский талант и на то, что мой вариант «Войны и мира» тронет тонкие струны консульской души.

Время от времени заглядываю на английские сайты аренды недвижимости. А если точнее: каждый раз, когда с карты списывается арендная плата 😅 (Потому что: что же так дорого-то 💸) Посмотрите, какие британцы затейники. Хотели бы в церкви жить? ⛪️