Антон Гнатченко / Недвижимость Сочи

Более 81 млн рублей взыскал суд за незаконное строительство в Сочи В Сочи суд обязал владельца 13-этажного дома на улице Гвардейской выплатить городу 81,4 миллиона рублей. Здание построили на участке для индивидуального жилого строительства, но застройщик продал квартиры, создав дополнительную нагрузку на инфраструктуру. Суды двух инстанций признали ущерб и взыскали компенсацию. Решение вступило в силу. Теперь владельцу самостроя придётся раскошелиться, а другим застройщикам стоит запомнить: экономия на разрешениях может обернуться многомиллионными потерями. Мы в MAX

Как город забирает свое ⬇️

Можно выставку удивительных планировок открывать…

Или вот еще 104 метра с двумя окнами 🤔🤷‍♂️ Уникальный «фаллический стиль» сочинского «лакшери».

Я в шоке от того, что вижу… Если вы решились на покупку квартиры метров 100 с выходом к морю и в парковые зоны центра Сочи, то столкнетесь с тотальным дефицитом хороших планировок. На картинке планировка квартиры 106 метров. Черновая квартира предлагается по цене 65 млн. Вид на море заманчивый, но планировка этих 100 метров это что-то с чем-то… Как такое могло планироваться в самом курортном из всех курортных городов России в самых дорогих и престижных локациях? 🤯

Вот те на! Высокогорный отель Green Flow закрылся с долгами. Сообщается, что бывшие сотрудники и туристы, чьи поездки сорвались, жалуются на проблемы. «Роза Хутор» обещает помочь пострадавшим гостям и сотрудникам. Признаемся: мы хорошо знаем закулисье Green Flow. Админ, например, открывал этот объект в 2016 году. И уже тогда отношение к персоналу — да и вообще к обязательствам перед людьми — оставляло желать лучшего. Поэтому лично мы не удивлены совершенно. Скорее, это был вопрос времени. Сейчас «Роза Хутор» пытается разрулить ситуацию: пострадавшим гостям предоставили размещение в пятизвёздочном отеле Rosa Springs, а также доступ к части курортной инфраструктуры — в том числе к канатным дорогам и пляжу. Бывшим сотрудникам Green Flow курорт тоже пообещал помочь и организовать встречу с ними. Green Flow — самостоятельный гостиничный объект. Им управляет московское ООО «Антерра». Так что к «Розе Хутор» у гостей, возможно, и есть вопросы, но сам отель юридически — не проект «Розы».

В продолжение истории с закрывшимся отелем на Розе. По моему мнению, теперь всему курорту разгребать репутационные потери и недовольства множества людей. В догонку нашел интервью от того самого эксперта, который всем еще недавно рассказывал про невероятный успех этого проекта. Есть даже интервью, вышедшее всего год назад. https://rutube.ru/video/3ee8d87a136c9c7745cff4b302172cb7/

Прекрасное продуктивное воскресенье 👏

Ну вот уже спускаемся уверенно ниже 300 000 ₽/м². Совсем недавно все, что-то понимающие в рынке, недоумевали, как вторичка в центре может стоить дешевле, чем черновые квартиры где-то на горе в новостройках. Сегодня рынок начинает всё расставлять по своим местам. Затоваривание однотипных квартир в неликвидных локациях новостроек приводит к стагнации цен. При этом дефицит предложения в хороших локациях создаёт условия, при которых цена не падает. На днях обнаружил сегмент, где цена выросла за последний год 🤔 Подробнее об этом сегменте расскажу в ближайшем ролике. Если же вернуться к предложению на картинке: примерно год-полтора назад лучшими вариантами считались квартиры по цене на уровне 19–20 млн за 65 м². У застройщика эти квартиры стоили 24–25 млн. (Это самая большая площадь в двух огромных ЖК бизнес-класса). Сегодня мы видим предложение за 17 млн, и очередь не выстраивается. Вот такие реалии.

Периодически слежу за разного рода экспертами и лидерами мнений из отдельной индустрии. Схема с «разводом» частных инвесторов сейчас многими используется. В том числе это происходит и в этом сегменте. Здесь не только номера продают в провальных проектах. Здесь инвесторов собирают в кучи и рассказывают сказки, как можно построить прибыльный отель и озолотиться на этом. За одним экспертом наблюдаю уже несколько лет. Человек выступает на многих мероприятиях. Собирает группы и возит по успешным проектам, где разбирает детали. Проводит обучение, консалтинг — на этом зарабатывает. Не так давно меня привлекла реклама, где этот эксперт собирал группу инвесторов по отелям Сочи. Я запомнил, что в списке отелей (как объектов, на которые стоит ровняться?) был Космос в Дагомысе и Грин Флоу на Красной Поляне. Про Грин Флоу слышал неоднократно, что это прям выдающийся проект, который зачем-то презентуют частным инвесторам. Как будто напрашивается вывод — там, где инвесторов собирают в группы и что-то им презентуют, это уже развод и заманивание в неликвид и скам. Вот и здесь получается интересная картина. Космос в Дагомысе для частного инвестора оборачивается сплошными убытками. Грин Флоу сегодня закрыт, и руководство не платит зарплаты. Это успешные проекты, которые презентуют на «закрытых» мероприятиях инвесторам❓🤯 Если уж признанные проекты сегодня закрываются и в тяжелом положении, как в это время можно продавать апартаменты в строящихся отелях и обещать высокую доходность?

Сегодня работаю в такой атмосфере. Вчера вечером после 19.00 организовал переговоры, после которых стороны существенно продвинулись на шаг вперед к сделке. Больше недели не могли прийти к общему пониманию и вот наконец это произошло. А сейчас минут через 40 подойдут ребята, с которыми мы эту неделю искали квартиру. Тоже уже будем определяться 👏 Мне очень радостно помогать людям в таких невероятно важных вопросах и решениях…

Уже который час с утра занимаюсь подготовкой основного договора на покупку объекта. Это сложный документ с рассрочкой, долями и обязательствами. Нюансов очень много. В моей работе крайне важно погружаться в эти детали и понимать всю механику сделок «под ключ». Я не понимаю, как в современных реалиях работают многие агенты, которые в юридическую часть вообще не вникают. Именно здесь формируется ценность и прозрачность объекта. Можно купить красивое здание, но потом лишиться всего или огрести кучу проблем. Покупается ровно то, что написано на бумаге. Ценность, баланс договоренностей, выгодность сделки - все формируется в документах, а не на словах.

Ищете просторное жилье… или приключения? Не так давно я был на этом объекте. Во время показа случилось невероятное. Мне показывали дом риелторы из известного агентства. На месте мне бросилось в глаза несоответствие территории заявленному размеру участка. Риелторша устно сказала, что там 5 с лишним соток, тогда как в объявлении везде указано 4 сотки. Заглянул в кадастровую карту и увидел, что по факту под домом 2 сотки. Остальная часть — капитальная мангальная зона и бассейн — не оформлены вообще никак. Всё это добро стоит на территории национального парка. Указал риелторам на этот печальный факт — они развели руками и сказали, что не знали об этом. Я стал дальше изучать кадастровую карту и заметил еще один нюанс. Дом стоит на закрытой территории, где расположено 6 домов. Юридически проезд к домам отсутствует. Фактически он есть, но по документам проходит по частному участку одного из соседей. Полностью готовый дом для жизни или будущий набор проблем? P.S. Самое интересное, что после выяснения этих обстоятельств риелторы не сняли свое объявление на Авито и не изменили ничего в описании. Сейчас я вижу этот дом на страницах многих блогеров… 🤷‍♂️

А как же круглогодичная загрузка глемпинг-проектов и невероятные доходности на вложенный капитал? До сих пор вижу ряд предложений для инвесторов вложиться в формат глемпингов. Везде и всем обещают окупаемость за 5 лет и круглогодичную загрузку… Вот пример довольно-таки известного и ранее успешного проекта. Если вы в лесу поставили 10 палаток, то обеспечить доходность и загрузку круглый год будет невероятно сложно. Можно сказать, что на длительной дистанции это невозможно. Но так ли это важно, если проект изначально создаётся под распродажу лотов инвесторам? 🤷‍♂️

Не перестаю умиляться таким стартам продаж❗️ Начнем с того, что «веселые» старты этого проекта уже были. Инвесторам несколько лет назад продавали возможность купить номер в отеле с мировым именем. Это было еще до событий 2022 года, когда многие бренды ушли с рынка РФ. Этот проект должен уже работать, если поднять прошлые презентации. Получается, что те, кто когда-то купил, уже «встряли»? Ну и почему-то никто не говорит о том, что цены нынешнего старта даже ниже тех старых цен. Явный пример невероятных инвестиций 👏 В этой локации сейчас уже работает ряд проектов. В отеле под управлением «Зонта», где месяц инвесторам ничего не платят, потому что не с чего платить. Загрузки нет, прибыли нет. Тут еще один отель запускают 🤯🤦‍♂️

Сроки сделок с Домклик и почему важно понимать реалии, учитывать реальные сроки и заранее планировать наиболее оптимальную для себя схему.

Самое время начать развивать гостиничную сеть 😀👌 В этом деле самое главное — привлечь как можно больше брокеров и установить комиссию не менее 10%. Дело сразу пойдёт в гору 👌 Ну а если серьёзно, то продукт и бизнес здесь сложные. Это направление требует понимания деталей, экспертизы и вовлечённости. Искать брокеров «неважно откуда, лишь бы клиентов приводил» — это, как мне кажется, уже показательный подход. Показательный с точки зрения смысла всего этого девелопмента. Цифрами можно играть как угодно, но смыслы говорят о сути. Если смысл в том, чтобы построить и распродать, а дальше пусть сами инвесторы разбираются, — тут не будет перспектив. Скорее можно с уверенностью прогнозировать убытки для частных инвесторов со всеми вытекающими последствиями…

Добавил видео на Рутуб https://rutube.ru/video/f7865f4cd63d144c30a186730e275ffe/

https://youtu.be/aMjI3kNpDio?si=tNTj5p_s5gG7klAD Наконец удалось смонтировать часть отснятого материала. В этом выпуске мы снова будем разбирать примеры, когда люди ожидали прибыли, а получили убытки. На слуху сегодня Лазаревский район, где активно идет продажа апартаментов по цене центрального Сочи. Есть ли там в действительности перспективы для получения обещанных доходов? Что сегодня происходит на рынке доходной курортной недвижимости? На эти и другие вопросы будем искать ответы в новом выпуске. Чуть позже добавлю ссылку на выпуск на Рутубе и возможно ВК.

На улице летний дождик. За окном красота 👏 Всем хороших выходных 🙏🏻