Инвестиции в недвижимость | Фонд Бридж
Open in Telegram
За 6 лет заработали частным инвесторам более 485 млн.р. чистой доходности, не потеряв ни рубля капитала. Сайт: fedotovmd.ru Канал: www.youtube.com/@BridgeFond Взыскание долгов: https://t.me/+CU4iv46P3apmOWNi
Show more4 094
Subscribers
+524 hours
+57 days
-530 days
Data loading in progress...
Similar Channels
Tags Cloud
Incoming and Outgoing Mentions
---
---
---
---
---
---
Attracting Subscribers
September '26
September '26
+21
in 0 channels
August '26
+51
in 1 channels
Get PRO
July '26
+58
in 1 channels
Get PRO
June '26
+114
in 0 channels
Get PRO
May '26
+193
in 0 channels
Get PRO
April '26
+264
in 1 channels
Get PRO
March '26
+317
in 0 channels
Get PRO
February '26
+272
in 2 channels
Get PRO
January '26
+104
in 0 channels
Get PRO
December '25
+127
in 0 channels
Get PRO
November '25
+99
in 0 channels
Get PRO
October '25
+82
in 1 channels
Get PRO
September '25
+107
in 1 channels
Get PRO
August '25
+144
in 0 channels
Get PRO
July '25
+101
in 1 channels
Get PRO
June '25
+49
in 0 channels
Get PRO
May '25
+54
in 0 channels
Get PRO
April '25
+71
in 2 channels
Get PRO
March '25
+71
in 1 channels
Get PRO
February '25
+73
in 1 channels
Get PRO
January '25
+72
in 2 channels
Get PRO
December '24
+93
in 1 channels
Get PRO
November '24
+45
in 1 channels
Get PRO
October '24
+27
in 1 channels
Get PRO
September '24
+60
in 0 channels
Get PRO
August '24
+171
in 7 channels
Get PRO
July '24
+232
in 0 channels
Get PRO
June '24
+232
in 1 channels
Get PRO
May '24
+339
in 1 channels
Get PRO
April '24
+75
in 0 channels
Get PRO
March '24
+42
in 3 channels
Get PRO
February '24
+118
in 1 channels
Get PRO
January '24
+337
in 3 channels
Get PRO
December '23
+190
in 0 channels
Get PRO
November '23
+241
in 7 channels
Get PRO
October '23
+504
in 5 channels
Get PRO
September '23
+269
in 0 channels
Get PRO
August '23
+405
in 0 channels
Get PRO
July '23
+21
in 0 channels
Get PRO
June '23
+34
in 0 channels
Get PRO
May '23
+45
in 0 channels
Get PRO
April '23
+13
in 0 channels
Get PRO
March '23
+12
in 0 channels
Get PRO
February '23
+16
in 0 channels
Get PRO
January '23
+28
in 0 channels
Get PRO
December '22
+23
in 0 channels
Get PRO
November '22
+138
in 0 channels
Get PRO
October '22
+24
in 0 channels
Get PRO
September '22
+12
in 0 channels
Get PRO
August '22
+35
in 0 channels
Get PRO
July '22
+44
in 0 channels
Get PRO
June '22
+51
in 0 channels
Get PRO
May '22
+33
in 0 channels
Get PRO
April '22
+2 483
in 0 channels
Get PRO
March '22
+32
in 0 channels
Get PRO
February '22
+28
in 0 channels
Get PRO
January '22
+21
in 0 channels
Get PRO
December '21
+224
in 0 channels
Get PRO
November '21
+271
in 0 channels
Get PRO
October '21
+119
in 0 channels
Get PRO
September '21
+169
in 0 channels
Get PRO
August '21
+38
in 0 channels
Get PRO
July '21
+189
in 0 channels
Get PRO
June '21
+249
in 0 channels
Get PRO
May '21
+277
in 0 channels
Get PRO
April '21
+230
in 0 channels
Get PRO
March '21
+370
in 0 channels
Get PRO
February '21
+643
in 0 channels
Get PRO
January '21
+221
in 0 channels
Get PRO
December '20
+650
in 0 channels
| Date | Subscriber Growth | Mentions | Channels | |
| 08 September | +4 | |||
| 07 September | +6 | |||
| 06 September | +2 | |||
| 05 September | +2 | |||
| 04 September | 0 | |||
| 03 September | +4 | |||
| 02 September | +2 | |||
| 01 September | +1 |
Channel Posts
РАЗВОД ПО СХЕМЕ ДОЛИНОЙ. РЕАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ. // Нужна ПОМОЩЬ!
В новом видео продолжение истории Натальи, которую многие ждали. Спустя почти год после сделки она подала в суд и теперь требует вернуть ей квартиру, а я рискую остаться и без недвижимости, и без 20 миллионов.
Приятного просмотра!
📹 Смотреть на YouTube
💙 Смотреть ВКонтакте
💰 Поддержать на Boosty
| 2 |  Друзья, продолжаем наши закрытые эфиры для своих.
На этот раз поговорим о теме, которая рано или поздно касается почти каждого предпринимателя: работе с банками, блокировках и 115-ФЗ.
В четверг разберём, из-за чего у банка могут возникнуть вопросы к вашему бизнесу, какие операции попадают под особое внимание и что делать, если запрос документов или ограничения уже случились.
🔗 Обсудим:
* что такое 115-ФЗ и почему предпринимателю важно понимать, как он работает;
* какие операции чаще всего вызывают вопросы у банков;
* как снизить риск блокировок и ограничений по счету;
* что делать, если банк запросил документы;
* как правильно выстраивать коммуникацию с банком в спорной ситуации.
Ну и, конечно, ответим на ваши вопросы вживую. Без общих формулировок - постараемся разобрать максимально прикладные ситуации.
Проведём стрим в четверг, 10 сентября в 19:00.
Запись будет, но рекомендуем подключаться вживую - так сможете задать свой вопрос и сразу обсудить его на эфире.
Эфир закрытый, для своих. Чтобы попасть - вступайте в закрытый канал по ссылке ниже. Там же позже появится ссылка на сам стрим.
[ссылка на закрытый канал] | 577 |
| 3 |  Лучшего инвестиционного инструмента не существует
Раз в неделю в комментариях к нашим видео кто-нибудь обязательно спрашивает: что сейчас выгоднее - недвижимость, ОФЗ, депозит или акции?
Под каждым таким сообщением - бесконечные баталии. Причём парадокс: цифры-то у всех сходятся с реальностью.
Спорить можно бесконечно, только спор этот ни о чём. Потому что проблема в самом вопросе.
Нет инструмента, который лучше вообще, для всех и в вакууме. Есть инструмент, который лучше решает конкретную задачу конкретного человека.
Одному нужен платеж каждый месяц, потому что он с этого живет. Второму важно забрать деньги через месяц и не потерять на выходе. Третий спокойно замораживает капитал на десять лет ради доходности повыше. Четвёртый вообще не хочет ничего делать и тратить на это свое время. Пятый смотрит на все через призму риска, а не доходности, так как ему важнее не потерять.
Это разные задачи. Ответы у них тоже будут разные.
Возьмём длинные ОФЗ. Для человека, которому надо зафиксировать доходность на годы вперёд и забыть, - прекрасная история. Нам, например, такой горизонт и такая доходность неинтересны. А вот держать в них ликвидную часть, пока ждём нормальную сделку, - вполне.
И получается, что одна и та же бумага одновременно и плохая основная инвестиция, и хорошее место переждать. Не изменилось ничего, кроме задачи.
Поэтому чем ломать голову о том, что выгоднее, лучше один раз сесть и выписать свои критерии: какая доходность нужна, какой риск вы реально вытерпите, когда деньги могут понадобиться обратно и сколько времени готовы на это потратить.
Полчаса размышлений, а половина будущих споров отваливается сама. Потому что так вы наконец начинаете искать инструмент, который подходит конкретно вам. | 639 |
| 4 |  Заёмщик врёт? Почему нам всё равно
Однажды потенциальный инвестор спросил: «а как часто заёмщики вам врут?»
Хороший вопрос. Давно мы уже не тратим время на выяснение правды.
Предприниматель приходит за деньгами в довольно стрессовой ситуации. Ему нужны несколько миллионов. В залог он оставляет свою недвижимость и прекрасно понимает, что при плохом развитии событий может её потерять.
Не самое располагающее состояние для исповеди.
Возможно, у него действительно прекрасный бизнес и деньги нужны на развитие. Возможно, дела идут хуже, чем он рассказывает. Возможно, половину деталей он вообще решил оставить при себе.
И что?
Если безопасность инвестиции держится на том, насколько убедительно он рассказал нам свою историю, значит, конструкция изначально хрупкая.
Нам-то важна недвижимость. Сколько стоит? Можно ли её продать? А не вылезут ли юридические косяки, когда мы попытаемся забрать этот объект?
Вот эти вопросы действительно влияют на сделку.
По этой же причине мы не требуем от заемщиков сложных отчетов и не вникаем во все тонкости их бухгалтерии. Бизнес может выглядеть прекрасно сегодня и столкнуться с проблемами завтра. А может уже находиться в проблемах и благополучно из них выйти.
Предсказывать это - отдельная профессия.
Мы же берем залог дешевле рынка (дисконт). И оформляем все так, чтобы вытащить капитал можно было при любом, даже самом плохом сценарии.
Доверие между людьми - прекрасная вещь. Прекрасная хрупкая вещь. Но кажется нашим инвесторам нужны более твердые гарантии. | 777 |
| 5 |  НОВОСТРОЕК СЛИШКОМ МНОГО: ПОЧЕМУ ЦЕНЫ ВСЁ РАВНО НЕ ПАДАЮТ?
Друзья, напоминаем вам, что новое видео уже на канале "Фонд Бридж". Приятного просмотра!
📹 Смотреть на YouTube
💙 Смотреть ВКонтакте
💰 Поддержать на Boosty | 901 |
| 6 |  КАК ДОЛГ В 600 ТЫСЯЧ УНИЧТОЖИЛ КВАРТИРУ ЗА 6 МИЛЛИОНОВ
В новом выпуске разбираю три реальные сделки из практики фонда, где за привлекательной ценой скрывались долги, семейные конфликты и жильцы, которых оказалось совсем непросто выселить.
Приятного просмотра!
📹 Смотреть на YouTube
💙 Смотреть ВКонтакте
💰 Поддержать на Boosty | 1 096 |
| 7 |  «Турция отбирает паспорта у иностранных инвесторов!»
Сейчас много шума вокруг турецкого гражданства: власти начали аннулировать паспорта тем, кто заходил в страну через покупку недвижимости.
Схема, в целом, была нехитрая.
По закону для получения паспорта надо выложить 400 тысяч долларов. Отдавать такую пачку живых денег мало кому хочется. Поэтому покупатели находили дешевые квартиры, условно за 200 тысяч, и рисовали ценник в два раза выше.
Местные власти долго не вникали (или просто подманивали) в реальные банковские переводы. Риэлторы рубили комиссии, покупатели радовались дешевому паспорту. Но сейчас начались реальные проверки и отзывы паспортов.
Читать морали задним числом бессмысленно. Да и не наша это стилистика. Важнее разобрать фундаментальную ошибку в логике.
Когда человек берет недвижку ради паспорта или ВНЖ, фокус неизбежно сбивается.
Потому что тогда он покупает документ, а метры - это просто входной билет. Ради заветной корочки критическое мышление отключается, и человеку можно впарить вообще любой неликвид.
А ведь нормальные инвестиции - это всегда холодный расчет и оценка самого актива.
Где стоит объект. Что рядом. Что там с коммуникациями, с видом, что вообще собираются строить в этом районе. И почему, в конце концов, через пять лет вот сюда людям будет надо, а в соседнее поле не надо? Вот из этого и растёт цена. Больше её растить нечему. Никакой паспорт или нарисованная стоимость квартиру дороже не сделают.
Мухи отдельно - котлеты отдельно.
В этой истории с Турцией получился двойной капкан: паспортов нет, а на руках остался полуживой объект.
Когда вам впаривают квартиру в довесок к паспорту, экономика перестает работать.
Даже если паспорт не отберут, все равно кучи денег ждать не стоит. Да, какую-то копеечку с аренды получите. Но если прикинуть доход от той суммы, которую вы реально отнесли с учетом всех накруток, - выйдет жесткий убыток.
Но убыток ценный. Такие уроки усваиваются навсегда. | 1 193 |
| 8 |  Доходность не лечит плохой залог
На неделе нам принесли очередную бодрую сделку. Предпринимателю нужны деньги, а в залог он предлагает недвижимость.
Вроде всё как мы любим.
Есть только маленькая проблема: недвижимость под арестом, а у предпринимателя столько долгов и исполнительных производств, что на этот объект уже претендуют судебные приставы.
Мы поясняем почему “нет” и отказываемся. На что целеустремленный брокер спрашивает: «А что, если сделать доходность повыше?»
🤦♂️
Но так это не работает. Если объект сложно взыскать или реализовать в случае добровольной продажи, повышенная доходность не сделает его ликвиднее. Если у заёмщика уже куча долгов, ещё 5% сверху ничего не изменят.
Можно нарисовать сколь угодно красивую цифру доходности, но риск от этого никуда не денется.
Важно ещё понимать, у кого какая задача. Брокеру нужно свести заёмщика с инвестором, закрыть сделку и получить комиссию. А дальше все проблемы и сложности по сделке передаются в полной мере инвестору (если он работает без нас).
Нам же важно, что именно попадёт в нам портфель и что потом придётся делать с этим залогом. Так что иногда лучше просто отказаться. Даже если заёмщик готов платить очень высокий процент.
Потому что хорошая сделка не становится хорошей от того, что в ней подняли ставку. Сначала должен работать залог. А уже потом можно обсуждать проценты. | 1 156 |
| 9 |  НЕ ВЫКЛАДЫВАЙСЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ, пока не посмотришь новое видео
Что мешает управляющему исчезнуть с деньгами инвесторов? Что произойдёт, если заёмщик перестанет платить, обанкротится или перепишет залог на родственников?
В новом выпуске честно отвечаю на ваши вопросы об инвестициях.
Приятного просмотра!
📹 Смотреть на YouTube
💙 Смотреть ВКонтакте
💰 Поддержать на Boosty | 1 110 |
| 10 |  ПОСЛЕ ВЫБОРОВ ВСЕ ИЗМЕНИТСЯ?
Сейчас рынок недвижимости выглядит стабильным, но уже с октября могут измениться семейная ипотека, тарифы ЖКХ и налоги. В новом выпуске разбираем, что будет с рынком после выборов, какие сценарии нас ждут и стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше дождаться октября.
📹 Смотреть на YouTube
💙 Смотреть ВКонтакте
💰 Поддержать на Boosty | 1 253 |
| 11 |  Рынку всё равно, сколько миллионов вы зарыли в землю
Есть одна особенно болезненная категория заявок на займы.
Предприниматель приносит в залог участок где-нибудь за городом. На участке стоит будущая семейная крепость из газобетона. Стены уже есть, иногда даже окна вставлены, газ обещают провести потом, а на строительство вбуханы миллионы.
Человек основательно вложился и считает, что объект примерно столько и стоит.
Но рынок, увы, считает совсем по-другому. Если место так себе, рядом куча таких же участков, а из коммуникаций только электричество и интернет, да и дом ещё не достроен, потраченные на стройку миллионы мало что меняют.
С недостроем бывает ещё веселее. Здесь оценка всегда иногда уменьшается.
Когда мы оцениваем залог, сразу приходится считать плохой сценарий. Допустим, заёмщик перестал платить. Потом просрочка, суды, вся эта прекрасная история тянется месяцами.
А дом всё это время стоит без отопления, иногда без нормальных окон, без обслуживания. Вся эта конструкция постепенно приходит в состояние, где следующему владельцу может оказаться дешевле (или без вариантов) снести её и построить заново.
А демонтаж, сюрприз, тоже стоит денег.
Поэтому сумма вложений и цена объекта могут сильно разниться. Собственник помнит, сколько денег и лет он туда вложил. Покупатель смотрит, сколько ещё придётся вложить ему. Инвестор считает, за сколько этот объект можно будет продать, если что-то пойдет не так.
В сделке работает третья оценка. Потому что стоимость недвижимости определяется только тем, за сколько другой человек готов эту недвижимость купить. | 1 397 |
| 12 |  Если про идею написали в газете, значит, она уже отыграла
Сейчас пишут, что в Москве стало выгодно брать кладовки: вход дешёвый, доходность выше квартирной. Несколько лет назад ровно то же самое писали про гаражи.
И пока народ понял, что в гараже можно хранить что угодно, цены выросли в два-три раза. А вместе с ростом цены вся красивая доходность куда-то испарилась.
Вообще есть хорошее правило: если вы открываете газету и видите статью «Вот новый выгодный способ инвестировать в недвижимость», значит, самым выгодным он был пару лет назад.
С гаражами это хорошо видно на цифрах. Лет восемь назад обычный гараж можно было купить примерно за 200 тысяч рублей и сдавать за 4 тысячи в месяц. Это около 24% годовых. Сейчас похожий гараж дешевле 600 тысяч ещё попробуй найди. А аренда примерно такой и осталась.
И вот ваши бодрые 24% превращаются примерно в 8%.
С кладовками та же история. Пока про них никто особенно не говорил, можно было поймать действительно интересную цену. Потом люди увидели доходность, появился спрос. Продавцы тоже не дураки - ценник пополз вверх.
И можно расстроиться, что тема ушла, а можно подумать, почему эта схема вообще работала.
У кладовок, гаражей и прочих неочевидных историй механика одна: есть что-то, что рынок сейчас не ценит, и надо придумать, как это использовать.
Взять, например, подвал в жилом доме. Из-за труб он мало кому нужен и стоит дёшево. Разгородил на кладовки, повесил замки с телефона - получился склад самообслуживания. Дешевый вход, минимум вложений, немного фантазии.
Так что пытайтесь понять механику. Потому что готовую тему вам, скорее всего, расскажут уже тогда, когда на ней заработал кто-то другой. | 1 211 |
| 13 | ГОСУДАРСТВО НАЧАЛО СНИЖАТЬ ЦЕНЫ
В новом выпуске на канале «Фонд Бридж» обсуждаем, почему растёт интерес к русским избам, что не так с модульными домами и как одна московская трёшка стала частью любовной истории клиента фонда.
Приятного просмотра!
📹 Смотреть на YouTube
💙 Смотреть ВКонтакте
💰 Поддержать на Boosty | 1 158 |
| 14 |  КАК БЫВШИЕ ОТБИРАЮТ КВАРТИРУ
Вчера у нас вышел новый выпуск, в котором говорим о разделе имущества, брачном договоре, маткапитале и разбираем какие ошибки лучше не допускать при разводе.
Приятного просмотра!
📹 Смотреть на YouTube
💙 Смотреть ВКонтакте
💰 Поддержать на Boosty | 1 340 |
| 15 |  Инвестиционная экзотика: почему интересная идея часто оказывается плохой инвестицией
В недвижимости очень часто хочется придумать что-нибудь хитрее рынка.
Сделать зоо-спа, необычное пространство для зумеров или ещё что-нибудь, чего в радиусе ста километров ни у кого нет.
В презентации проект работает. А в жизни выясняется, что гостей не предупредили, как часто они туда обязаны ходить.
Вот, например, недавно попалась новость: в России почти в три раза замедлилось открытие термальных комплексов. Стройка и кредиты дорогие, а людей приходит меньше, чем закладывали в бизнес-модель.
Здание большое, гостей мало. Денег не хватает даже на его содержание. Что уже говорить про окупаемость.
Где-то плачут инвесторы.
Вот так и бывает, когда на метрах пытаются заработать необычным способом.
Выходит, что чем экзотичнее сценарий, тем меньше вы вкладываетесь в недвижимость и тем больше - в чужие привычки.
Кафе на проходной улице понять легко. Копицентр рядом с университетом - тоже. Есть трафик, есть понятная потребность, есть много лет накопленной статистики.
Но ведь это как-то слишком просто, верно? Без проблеска интеллекта.
Вместе с тем когда весь проект держится на предположении, что люди внезапно полюбят конкретный формат досуга, приходится задавать очень глупые вопросы. Например: «Дружище, а ты уверен, что люди будут мыться именно у тебя?»
Вопрос забавный. Но для того, кто даёт деньги, - основной. И еще правильнее будет спросить: а хватит ли этих людей, чтобы проект окупился?
Мы поэтому и смотрим сначала на объект, а уже потом на идею. Идея может не сработать. Метры остаются в любом случае. | 1 512 |
| 16 |  Секретная механика наших приглашений побороться за актив: почему мы не пытаемся угадать будущее
Классический инвестор зарабатывает на прогнозе.
Он предполагает, что компания вырастет, рынок восстановится, а бизнес заёмщика пойдёт в гору.
А вот в залоговом инвестировании прогноз не нужен вообще. Пожалуй, это главное, что стоит понять про нашу работу.
Никакой особенной механики внутри нет. Конструкция, на которой всё держится, известна несколько сотен лет и называется буднично - доходность, обеспеченная залогом. Банки пользуются ею со времён появления самих банков.
Мы не угадываем - мы отсеиваем.
Например, венчурная логика устроена иначе: вложил в десять компаний, девять сгорело, одна выстрелила и отбила всё.
Это рабочая стратегия, но она требует таланта попадать в будущее.
У нас такого таланта нет, но он нам и не нужен.
Пришёл предприниматель, деньги нужны, готов обеспечить возврат недвижимостью - отлично, идём смотреть объект. Не готов - ждем следующего. Никакой драмы и никакого «а вдруг у него всё сложится».
Важнее вовремя отказаться, чем пытаться угадать, что будет дальше.
Обратная сторона ровно одна: отказывать приходится часто. По нашей статистике до 95% того, что приходит на вход, отбор не проходит. Где-то нарисована оценка. Где-то беда с правом собственности. Где-то сарайчик с запросом десятки миллионов рублей. Где-то в объекте прописана половина детского сада, а запас по цене такой, что в случае дефолта нам придется заниматься выселением.
Вывод отсюда мало кому нравится: чтобы достать один изумруд, надо перемолоть очень много породы. Собственно, в этом и состоит наша работа. Породу перерабатываем мы - вам достаётся то, что осталось после отсева.
А как проверить объект, как структурировать сделку, что делать при дефолте - вопросы техники. Долгие, местами занудные, но им можно научиться.
Угадывать будущее научиться нельзя. Поэтому мы и не пробуем. | 1 424 |
| 17 |  КУПИЛ КВАРТИРУ — ЛИШИЛСЯ ПАСПОРТА
А также другие новости недвижимости и нашего фонда в юбилейном выпуске.
Приятного просмотра!
📹 Смотреть на YouTube | 1 430 |
| 18 |  Скоро начинаем!
📹 Ссылка на YouTube
💬 Ссылка на ВКонтакте | 1 669 |
| 19 |  Друзья, уже сегодня в 19:00 встречаемся на нашем ламповом стриме!
Подведём итоги первого полугодия 2026 года
Включайте уведомления, чтобы не пропустить эфир 🤝
Трансляция пройдёт на YouTube-канале и во ВКонтакте. Подписывайтесь, чтобы не пропустить!
📹 Ссылка на YouTube
💬 Ссылка на ВКонтакте | 1 434 |
| 20 | Друзья, хочу записать отдельное видео в формате «вопрос — ответ».
Знаю, что у многих из вас накопились вопросы: по нашей работе, результатам, планам, стратегии, инвестициям, рискам, доходности, развитию компании и всему, что обычно хочется обсудить лично.
Чтобы не отвечать на это точечно и вразнобой, предлагаю собрать вопросы в одном месте и сделать отдельный подробный выпуск.
Пишите в комментариях всё, что вам действительно интересно.
Можно задавать прямые, конкретные, неудобные, практические вопросы — чем честнее они будут, тем полезнее получится видео.
(бан при этом кстати ни кто не отменял)
Я выберу самые важные и часто повторяющиеся вопросы и в ближайшем выпуске подробно на них отвечу.
Давайте сделаем это видео максимально полезным (пора уже начинать) 🤝 | 989 |
