Простая недвижимость

Альтернативная сделка - это сделка без риска остаться на улице с деньгами, но без жилья. Сама структура альтернативной сделки выглядит следующим образом. Находится покупатель на вашу квартиру. Он вносит обеспечительный платёж по соответствующему договору, оговаривается срок, сумма сделки и остальные условия. Потом продавец подбирает себе квартиру, которую он панирует приобрести и заключает со своим продавцом соглашение о внесении обеспечительного платежа. Сроки действия обоих соглашений должны быть одинаковы. После соответствующей проверки юридической чистоты приобретаемого жилья готовятся договора купли-продажи (ДКП), согласовываются сроки, место и порядок одновременной регистрации перехода права по ДКП. А также порядок проведения денежных расчетов. Ведь одним из ключевых условий альтернативной сделки является процесс оплаты по договорам. Первый покупатель закладывает деньги на аккредитив, а получает деньги с этого аккредитива - продавец второй квартиры. Для простоты понимания предположим, что и первая, и вторая квартиры стоят одинаково. Продавец первой квартиры денег в результате сделки не получает. Ведь он одновременно является и продавцом, и покупателем. Продает первую и покупает вторую. Деньги вместо него получает его продавец. Но для того, чтобы продавец второй квартиры получил свои деньги - оба договора должны быть зарегистрированы в Росреестре. И ДКП на первую квартиру, и ДКП на вторую. Соответственно, продавец второй квартиры предъявляет в банк две выписки из ЕГРН, подтверждающие, что сделки состоялись по обеим квартирам, и получает свои деньги. Соответственно, если цена приобретаемой квартиры больше продаваемой, продавец первой (он же покупатель второй) докладывает необходимую сумму на другой аккредитив. Если же цена приобретаемой (второй) квартиры меньше продаваемой, то покупатель первой квартиры разбивает сумму стоимости жилья на два аккредитива. Когда первый аккредитив раскрывается,- получает деньги (как и в первом примере) продавец второй квартиры, а когда второй аккредитив раскрывается - получает деньги продавец первой квартиры. В любом из вышеперечисленных случаев деньги получаются соответствующим продавцом после регистрации перехода права по ДКП в Росреестре. В случае, если альтернативная квартира не найдена или одновременная сделка по двум квартирам не состоялась по любой причине, продавец первой квартиры остаётся при своих интересах, т.е. с квартирой. И можно начать ту же историю по второму кругу. И так до победы.

Время ли сейчас заниматься недвижимостью? 🤔 Сделки с недвижимостью без всякого риска: возможны ли они в текущий период? Практика показывает, что поскольку недвижимость в России является для большинства граждан существенным активом (а зачастую, и единственным существенным активом), то любые действия с собственным жильем надо проводить обдуманно, аккуратно и юридически грамотно. Рассчитывать «на авось», на удачу, конечно можно, но «синица в руках лучше, чем журавль в небе», - если вопрос касается недвижимости. Совет прост и в то же время сложен. Продавать сейчас надо только в случае, если уверен и точно знаешь, куда направить вырученные деньги. В такое время продавать и оставаться в деньгах рискованно. Расчёт на падение цен на недвижимость имеет право на существование. Но в случае усиления инфляции и общего роста цен - с такой же вероятностью может произойти и рост цен на недвижимость тоже. Нет понимания, куда пристроить деньги - лучше ничего не делать. Если необходимо решить жизненные потребности - расширить жильё, или переехать в другую локацию, или наоборот, уменьшить жильё (обменять на более дешевое), а часть денег использовать по своему усмотрению, - тогда есть смысл начинать процесс. Во всех этих случаях не надо «изобретать велосипед». Все давно придумано и отработано во времена как спокойные, так и во времена предыдущих кризисов. Речь идёт о проведении альтернативных сделок.

😱 Имущество дезертиров будет изыматься и передаваться в собственность нуждающимся 😱 Такой закон якобы принят Госдумой. Такую чушь начали распространять в интернете, чтобы посеять панику и недоверие к правительству. А причиной, как всегда, является не реальная информация, а слухи и домыслы. Да, в Госдуму внесен законопроект, который должен упростить процедуру оформления бесхозной недвижимости и земельных участков. Об этом сообщили в пресс-службе главы комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству и одного из авторов поправок Павла Крашенинникова. Речь идет о земельных участках и другой недвижимости, права на которую возникли до 31 января 1998 года (например, в случае выплаты пая в жилищном кооперативе), но сведения о которой не внесены в Росреестр. Речь идёт об имуществе, которое более двадцати четырёх лет находится в пользовании и фактической собственности, но до сих пор не поставлено на государственный учет в Росреестр. А так же о объектах недвижимости, фактически брошенных их владельцами. В этом законопроекте нет ни слова о том, что имущество тех, кто уехал из страны по тем или иным обстоятельствам или причинам будет конфисковываться и изыматься. Не верьте слухам, а верьте только фактам и документам. И не слушайте «всепропальщиков».

Расшифровка: до полного восстановления спроса на вторичном рынке недвижимости дело ещё не дошло. Но то, что спад прекратился и мы вернулись к показателям января 2022 года по количеству сделок - это знак. За многие годы работы на рынке недвижимости столицы я заметил такую тенденцию. На падающем (в цене) рынке количество сделок или снижается или остаётся стабильно минимальным. Люди закрывают свои насущные потребности: либо покупают или продают жильё для решения семейных нужд, либо продают из-за финансовых трудностей. Основная масса и продавцов и покупателей ждёт. Как только рынок (цены на недвижимость) начинают расти - начинает увеличиваться количество сделок. Чем сильнее рост цен, тем больше количество сделок. Покупатели торопятся купить, потому что боятся, что завтра будет дороже, продавцы торопятся продать, боясь, что завтра спрос прекратится и за такую цену уже не продашь. Пока явного роста количества сделок нет. Мы только вернулись к показателям января. Поэтому сентябрь покажет, куда повернётся вектор движения на вторичном рынке недвижимости. Если количество сделок возрастёт - значит спрос увеличивается и первым делом с рынка будут «вымываться» самые дешевые варианты. Имею ввиду, самые недорогие квартиры в каждом сегменте рынка. Их просто купят. Потом покупатели переключатся на среднеценовой сегмент, потому что дешёвый разобрали. Так и происходит рост цен на рынке. Продавцы новых вариантов, сравнивая цены, видят среднеценовые квартиры, воспринимая их как самые дешёвые, и выставляют свои объекты чуть-чуть подороже. Вывод: дальнейшее снижение цен на вторичном рынке недвижимости под большим вопросом. Спрос растёт. На растущем спросе цены падать «не умеют». Ждём статистику сентября. И по её итогам можно будет сделать более верные прогнозы. Вдобавок, вчера Центробанк снизил ключевую ставку до 7,5%. Таким образом кредитно-денежная система Росси вернулась к показателям конца 2021 года. Напомню, что такая ставка была принята в конце октября 2021 и просуществовала два месяца с той лишь разницей , что тогда ставка росла и покупатели торопились взять ипотеку в ожидании того ,что ставка еще вырастет, сейчас же ситуация противоположная, - многие ждут, что она еще снизится 28 октября на очередном заседании ЦБ РФ по ключевой ставке.

«Август по числу оформленных прав собственности при купле-продаже квартир в Москве соответствует январским показателям. После резкого скачка регистраций до 13 тыс. договоров в феврале, а также достигнутого в марте пика – 18 тыс. переходов прав, началось сокращение. Однако, такая тенденция продержалась недолго и уже начиная с мая на рынке жилья наблюдается восстановительный рост», — комментирует Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве. Всего в январе-августе 2022 года Росреестром по Москве зарегистрировано 85 909 переходов прав на вторичном рынке жилья в столице. Данный показатель на 19,9% меньше аналогичного периода прошлого года (107 258), тогда Росреестр фиксировал максимальный результат за последние семь лет. При этом, по отношению к 2020 году число сделок увеличилось на 10,3% (77 891).

Вторичный рынок недвижимости брошен на выживание. Никакой господдержки. Три квартала 2022 года ожиданий и отложенного спроса. Итоги. «Шеф, все пропало!» - кричит персонаж в фильме Бриллиантовая рука. Почему-то именно эта фраза вспоминается, когда видишь очередной комментарий диванного эксперта по недвижимости. Сначала голая статистика с сайта Росреестра, потом расшифровка. Статистика: Управлением Росреестра по Москве в августе 2022 года зарегистрировано 9 689 договоров купли-продажи (мены) жилья. По отношению и к июню (8 312), и к июлю (8 344) число сделок на вторичном рынке жилой недвижимости в Москве выросло на 16%, в сравнении с маем (7 219) объемы регистраций переходов прав увеличились на 34%.

В продолжение темы сегодняшнего видео, вышедшего на моем Ютуб-канале, - очередность наследников. Согласно статьям 1141-1151 ГК РФ, наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности: 1 очередь: супруг или супруга, дети, родители и внуки; 2 очередь: братья и сестры, дедушки и бабушки, племянники и племянницы; 3 очередь: дяди и тети, а также двоюродные браться и сестры; 4 очередь: прабабушки и прадедушки; 5 очередь: двоюродные бабушки или дедушки, двоюродные внуки и внучки; 6 очередь: двоюродные дяди и тети, двоюродные племянники и племянницы, двоюродные правнуки и правнучки; 7 очередь: отчимы и мачехи, пасынки и падчерицы. Право на наследство они получают только в случае, если больше никто из родственников не может его получить. Согласно статье 1154 российского Гражданского кодекса, подать заявление о принятии наследства нотариусу нужно в течение 6 месяцев со дня открытия наследства. Днем открытия наследства является день смерти гражданина или день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим (статья 1114 ГК). Источник: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)" от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 01.07.2021)

Квартиры с самыми страшными фотографиями - как правило самые опасные Есть определенная зависимость, точнее, закономерность - чем более «убитая квартира», тем больше в ней проблем и подводных камней. Вот перечень самых распространённых: Свежее наследство с «лютым» занижением стоимости квартиры в договоре купли-продажи. А если вдобавок выясняется, что наследник не является близким родственником наследодателя, а «тройная вода на киселе», - то тут вообще даже рядом проходить не стоит, а не то чтобы покупать такую квартиру. Пусть даже она стоит очень дёшево. Дело в том, что люди, страдающие алкоголизмом и наркоманией, могут за «пузырь или дозу» подписать завещание на постороннего человека, а потом просто сгинуть. Зачастую с помощью этих самых будущих наследников. И эти наследники попытаются максимально быстро продать недвижимость, пока настоящие наследники не узнали о случившемся. Если это не свежее наследство, а просто собственник довёл жильё «до ручки» за годы своего в нем проживания, в таком случае надо обратить повышенное внимание к личности самого продавца. Его здоровье, прежде всего психическое. Может он реально больной человек или имеет явную зависимость от алкоголя или наркотиков. К сожалению, подобные люди не всегда стоят на учете в соответствующих диспансерах. Поэтому, в большинстве случаев без медицинского освидетельствования продавца в день сделки даже планировать и обсуждать сделку не стоит, а уж тем более её проводить. Нормальный человек будет жить в нормальной квартире. Пусть она будет скромной, без евроремонта, но она будет пригодной для проживания. В квартире, имеющей признаки «бомжатника», нормальный человек жить не будет. С таким владельцем явно что-то не так. Примеры квартир, к собственникам которых у меня возникли бы дополнительные вопросы, я опубликовал в своем Дзен-канале. Делайте выводы, господа покупатели, и не ведитесь на дешевизну. «Бесплатный сыр только в мышеловке». П.С. в ближайшее время выпущу подробную видео-инструкцию о том, как себя обезопасить, если квартира уж очень понравилась, а по документам - наследство или дарение. Чего стоит бояться, а чего нет . Следите за обновлениями на моем канале👀

"Ну и что?" - спросит тот, кто не в теме. А тот кто понимает, что происходит и что за чем следует, расшифрует эту информацию так: В банке «АК БАРС» уже известно, что снижение ключевой ставки будет минимум на 1, а может быть и 1,5 процента. Поскольку реально получившие одобрение клиенты выйдут на сделки минимум через неделю-две, к тому моменту, после пятничного снижения ключевой ставки, все банки снизят ставки по ипотеке, но тот, кто сделает это первым, тот «снимет сливки». Второй вывод, который напрашивается - что аналитики банка не видят рисков дальнейшего снижения цен на вторичную недвижимость, поэтому снижают размер первого взноса до 10 процентов от стоимости приобретаемого жилья. Потому что банки при выдаче кредитов, обеспеченных залогом (а любая ипотека - это ни что иное, как кредит, обеспеченный залогом), не будут рисковать. Ведь если выдавать кредиты под первый взнос 10 процентов, а цены на недвижимость в период действия кредитного договора снизятся на 30 процентов, банк рискует получить огромную массу необеспеченных кредитов, когда заемщику с минимальным взносом будет просто не выгодно выкупать резко подешевевшее жильё. Необеспеченные кредиты - это большая головная боль любого банка. И запредельные риски. Ведь если отобрать за неоплату ипотечных платежей у такого заемщика квартиру, то её реализация с торгов принесёт банку колоссальные убытки. Выручка от продажи будет существенно меньше суммы выданного кредита. А раз идут на снижение первого взноса - значит не видят угрозы снижения цен на вторичке. И уверены, что снижение ставок по ипотеке простимулирует рынок, увеличится спрос, а как следствие, снижение цен прекратится. А там гляди, и рост может возобновиться.

⚡️⚡️ Началось! Инсайд или трезвый расчёт? Вторичный рынок «похоронили» рановато? Вчера пришла партнерская рассылка из банка «АК БАРС». Открываю и - нет предела удивлению! В преддверии заседания Совета Директоров ЦБ РФ по ключевой ставке, которое состоится 16 сентября текущего года, один из крупных игроков на ипотечном рынке снижает ставки по ипотеке и снижает размер первого взноса. Теперь первый взнос от 10 процентов от стоимости жилья и ставка от 9,1 процента. Что почти на процент ниже ставок в большинстве банков.

Рынок недвижимости: то потухнет, то разгорится!🔥 В начале сентября вторичный рынок недвижимости в столице ожил, пошли звонки, просмотры и движение. Казалось, что ещё чуть-чуть, и ежегодная сентябрьская активность своё возьмёт. Но увы. На прошлой неделе, после первых новостей о ситуации под Харьковом, - все замерло. Никто не звонил. Покупатели притихли. Продавцы, в большинстве своём, тоже не стремились выставлять объекты на продажу. И только продавцы из числа россиян, постоянно живущих за рубежом, - проявляли нарастающую активность. Им наших сомнений не понять, они живут в своём информационном поле. И для них сама возможность продать жильё сейчас и конвертировать в деньги по нынешнему курсу, чтобы вывести их "за кордон", представляется как очень выгодная сделка. И до наших переживаний и сомнений им дела нет. Но буквально сегодня, спустя пару дней с момента стабилизации ситуации на Донбассе, звонки опять начались. Поскольку криков «все пропало» больше нет, активность покупателей начинает восстанавливаться. Эта неделя на самом деле покажет, что будет дальше с рынком недвижимости, активностью и, в конечном итоге, с ценами. Буду ежедневно наблюдать за ситуацией и регулярно информировать вас о том, что же происходит на самом деле на рынке недвижимости столицы.

Когда и кому стоит показывать оригиналы документов на квартиру❓🧐 Обычное дело. Пришёл покупатель на квартиру. Посмотрел. Начинает задавать вопросы. И о состоянии коммуникаций, и о перспективах сделки - альтернативная или свободная продажа, потом обсуждение переходит к фазе документов, прописанных лиц и количества собственников. И тут дальше разговора дело не идёт. Хотя до этого показывали водяные и электрические счетчики, обсуждали все, что остаётся в квартире из мебели и техники, подробно рассказали про соседей. Была полная информация. А по документам только устные разъяснения. Почему так? Во-первых, часто квартиру показывает не собственник, а риэлтор, или родственник собственника, или квартирант, или соседка. Во-вторых, правоустанавливающие документы, по крайней мере в Москве, показывают только на авансе или задатке. Когда покупатель принял решение о покупке и стороны проводят повторную встречу, уже с присутствием продавца с паспортом и документами, и покупателя. Эта практика продиктована, прежде всего, соображениями безопасности самого продавца. Ведь в большинстве случаев аванс или задаток принимается в присутствии риэлтора. Чаще всего двух,- один со стороны продавца, другой со стороны покупателя. Два профессионала на сделке всегда могут договориться по комплекту подготавливаемых документов и по процедуре проведения сделки. Покупатель в лице риэлтора имеет своего рода буфер, защиту личного пространства и правильную организацию процесса. Это не какой-то идеальный и единичный случай. Это массовая повседневная практика в столице. А как же быть, если продавцу приходится все делать самому? Пригласите на аванс или задаток кого-то из родственников или друзей, имеющих хоть какой-то опыт в сделках с недвижимостью. По крайней мере, продавец будет не один, да и будет с кем посоветоваться и обсудить переговорный процесс. Как говорится, «одна голова хорошо, а две - лучше». Что же касается документов, - оригиналы не спешите показывать каждому посетителю,- этот совет при самостоятельной продаже ещё более актуален. Откуда вы знаете, кто к вам пришёл на просмотр. Хороший человек или «не очень». Не давайте повода вас обмануть или заставить совершить невыгодную сделку. «Бережённого бог бережёт» и ещё много поговорок можно вспомнить, суть которых одна: не испытывай судьбу понапрасну.

Эти и другие новости недвижимости в моем новом видео: https://youtu.be/8hqRYHEHN3Q

По странному стечению обстоятельств, опека в августе выносила подобные решения (согласия) как прежде, как год, пять, десять и более лет назад, не вникая в ситуацию, что законодательство с 1 сентября поменяется. И сделки, на которые получено согласие опеки, просто не могут быть зарегистрированы. И тысячам семей придётся по новой обращаться в органы опеки и попечительства для получения «правильного» согласия. Через какое-то время бюрократический процесс наладится и подобных ошибок опека допускать не будет. Для тех же продавцов, кто только готовит подобную сделку, надо обязательно учитывать изменения действующего законодательства и проверять решение опеки, чтобы потом не получить приостановку регистрации. Есть у данного изменения не только осложняющие жизнь нюансы, но и положительные моменты. Теперь невозможно оформить куплю-продажу или дарение микродоли «чёрным покупателям», которые раньше могли приобрести микродолю в квартире, вселиться туда и создавать невыносимые условия для остальных владельцев, принуждая их к продаже всей квартиры или выкупу у них других долей по дешевке. Остаётся открытым вопрос, что делать тем, кто купил микродолю для прописки, например 1 кв. метр. И кому они больше не нужны. Продать или подарить теперь невозможно. Придется пожизненно платить часть коммуналки и налогов за жильё.