Простая недвижимость

Что будет с недвижимостью в 2023 году?👀 Новый год - это всегда определенные планы. Успеть купить или продать недвижимость именно в этом году, пока не прозвучали куранты. Почему-то для многих это принципиально. Именно в текущем, 2022 году, решить квартирный вопрос. Как будто в 2023 году - случится нечто такое, что этому помешает. Полезные советы для продавцов перед Новым годом ✍🏼Если вам не надо платить налоги при продаже недвижимости - разницы нет,- продать сейчас или в следующем году. Если налоги платить придётся- лучше оформлять сделку в первых числах января 2023 года. Тогда декларацию надо будет подавать в 2024 году (за 2023 год) и соответственно, платить налоги тоже в 2024 году. ⬇️

Получается, на рынке столичной недвижимости появились новые факторы. Одни стремятся поднять цену, другие - наоборот снизить. Поговорим об их влиянии на рынок вторичной недвижимости столицы.☝🏼 Первый фактор - новые покупатели. Те, что имели накопления в валюте и не хотели обменивать её по низкому курсу, хотя копили валюту именно для покупки недвижимости. Они активизировались. Такие покупатели стимулируют спрос и толкают цены в сторону увеличения. Второй фактор - продавцы недвижимости, которые планировали продать недвижимость, конвертировать рубли в валюту и вывести её за рубеж. Им становится неинтересно продавать. И многие решили отложить продажу. Подождать. Это фактор сокращает предложение - сокращение предложения толкает цены вверх. Третий фактор - льготная ипотека на новостройки продлевается на полтора года. А на вторичку пока льготной ипотеки не будет. Первичка будет оттягивать на себя часть покупателей, и это фактор стимулирует снижение цен на вторичку. Четвёртый фактор - Новый год. Сезонный фактор. Количество покупателей и продавцов на рынке резко уменьшается. Новогодние праздники и каникулы никто не отменял. Меньше покупателей - спрос снижается. Цены снижаются. Меньше продавцов - меньше предложения, цены растут. Как видите, разнонаправленные факторы оказывают влияние на рынок недвижимости. Какой окажется сильнее всего? Сложный вопрос. «Счастливые обладатели» валютных накопления после конвертации будут стремиться сразу же купить жильё. А купить будет особо нечего. Покупать абы что народ не будет. Слишком долго ждали. Основная же масса продавцов либо уйдёт (уедет) на каникулы, или включит паузу. Поэтому самая вероятная перспектива - хорошие варианты по разумной цене будут просто улетать. Продаваться с первых просмотров. А неинтересные и дорогие варианты - затормозятся. Подобная ситуация продлится до конца января. А дальше рынок будет развиваться исходя из текущей на тот момент ситуации.

Доллар 70: недвижимость - куда? Вверх или вниз? 💸👀 Времена, когда квартиры в Москве продавались исключительно за доллары - прошли, и прошли, казалось бы, навсегда. Но в последнее время многие россияне и иностранцы, кто живет за рубежом или планирует там покупать недвижимость, озвучивали цену при продаже в рублях, но для себя считали в баксах и евро. И им было выгодно продать квартиру в столице, даже со скидкой 5-7 процентов и купить на вырученные средства валюту. По низкому курсу. И вот, доллар по 70. Соответственно, цена в валюте на московскую недвижимость просела, и очень сильно. И многие из таких продавцов уже не только не готовы делать скидки, но и хотят поднять цены. Особенно, продавцы элитной недвижимости, которые в уме все равно считали цены в баксах, они первыми начали поднимать цену. Но основная масса продавцов привыкла считать цену в рублях. Продавать за рубли, покупать другую недвижимость тоже за рубли, - они пока никак не отреагировали.

Выходов есть три: 1) Сдаться и банкротиться 2) Снижать цены 3) Самим стимулировать спрос и субсидировать банковские ипотечные ставки. Разберём все эти три варианта. Первый - банкротство. Подавляющее большинство застройщиков будут бороться до последних сил, «до последней капли крови» - и банкротство - это явно не их путь. Второй - снижение цен на первичку и стимулирование спроса за счёт расширения аудитории клиентов. Они (застройщики) может и готовы были бы (не все, конечно) идти по этому пути. Но кто же им даст. Стройка идёт за счёт проектного финансирования. Это означает, что деньги даёт банк в виде кредита по определенной финансовой модели. И изменить эту самую модель застройщик самостоятельно не в праве. Поэтому второй путь - это тоже не вариант. Третий путь, связанный с субсидированием ставок по ипотеке за счёт самих застройщиков, - конечно, он основной. Но не по доброте застройщиков. А по «принуждению к доброте». За два последних года застройщики озолотились на льготных ипотечных программах, в разы подняв свои доходы. Вот и решили в правительстве, что застройщикам пойдёт на пользу растрясти накопленный за последние пару лет жирок. И пусть свои трудности со сбытом они решают сами. Буквально через месяц мы с вами увидим изменения на первичном рынке. Они будут. Их просто не может не быть.

Жизнь без льготной ипотеки. Первичка «схлопнется»? 31 декабря заканчивается самая масштабная ипотечная программа нынешней России. С 1 января 2023 года льготной ипотеки на новостройки в стране не будет. Пока же именно льготные ипотечные программы являются одним из ключевых драйверов спроса на жилье. Как пояснили в пресс-службе «Дом.РФ» (я напомню, что именно «Дом РФ» является оператором льготных ипотечных программ), по состоянию на 10 ноября по льготной ипотеке на новостройки было выдано 898,4 тыс. кредитов на 2,97 трлн руб., в том числе с начала 2022 года — 212,7 тыс. кредитов на 900,6 млрд руб. Доля кредитов по программе в общей выдаче ипотеки на новостройки превысила 60%. Получается, если выключат льготную ипотеку - 60 процентов покупателей новостроек уйдут с рынка. Да, останутся клиенты с семейной ипотекой, но их в несколько раз меньше. Что же делать застройщикам? Если покупателей станет в разы меньше - действующая бизнес-модель работать не будет 👇🏽

О последних изменениях на рынке недвижимости сегодня на моем ютуб-канале вышел подробный ролик: https://youtu.be/RutX_Hj_tN0

Потому что в настоящее время применение последствий недействительности сделки купли-продажи жилой недвижимости продавца-банкрота происходит следующим образом: - покупатель возвращает квартиру в собственность продавца-банкрота; - на стороне гражданина возникает право требования к банкроту в размере всей суммы, которая была уплачена покупателем по договору купли-продажи. Вот тут сразу вспоминаются «тихим добрым словом» сделки с занижением. При этом требования покупателя-гражданина могут попасть как в третью очередь реестра наравне с иными кредиторами, так и в более низкую (условно, четвертую) очередь. Квартира снова продается на торгах, и денежные средства распределяются среди кредиторов. Учитывая удручающую статистику удовлетворения требований незалоговых кредиторов, на практике получается, что гражданин-покупатель получает не более 5% от общего размера уплаченных за квартиру денежных средств. При этом он лишается жилья, и всем абсолютно все равно (я имею ввиду суд), единственное ли это жильё и для него, и для членов его семьи. Отсюда вывод. Хотите купить жильё и радоваться приобретению - не покупайте «несчастливые» квартиры. Чтобы не знать, что такое бумеранг в недвижимости.

Бумеранг на рынке недвижимости: «выгодная» покупка квартиры с торгов. Любителям халявы посвящается А Вы никогда не задумывались - почему на рынке недвижимости довольно часто продаются квартиры, буквально вчера купленные с торгов? Банки отбирают квартиры у заёмщиков - неудачников, у тех, кто взял кредит (обычно это кредит не на покупку жилья, а кредит на свободные цели под залог имеющегося в собственности жилья), но не рассчитал свои силы и попал в просрочки. А там пошли штрафы, пени - долг растёт как снежный ком. И через полгода, иногда чуть раньше, иногда чуть позже - человек теряет жильё. Потом торги, и «счастливый обладатель удачно приобретённого жилья» вместо того, чтобы жить и радоваться - не успев купить и справить новоселье - бегом бежит его, это самое жильё, продавать. А потому что понимает, что в случае банкротства банка в течение трёх лет после приобретения у него жилья, он это жильё потеряет. И все деньги тоже. 👇🏽

Для владельцев же недвижимости в новых домах, которые продают квартиры в «цементе», - без отделки, наступили, в полном смысле, чёрные времена. Продать вообще невозможно. Даже с дисконтом 20 -25 процентов -желающих нет. Единственный способ продать квартиру в новом доме - сделать ремонт, и тогда она продастся. Причём, вы окупите ремонт и даже некоторую прибыль получите. Если не будете переусердствовать с расходами. Принцип «разумной достаточности» при ремонте на продажу - залог успеха.

На рынке недвижимости неразбериха 🤯 Покупатели, а они есть, пытаются «прогибать» продавцов по цене. Иногда это удаётся. Но торга 10-15 процентов, о котором пишу «диванные эксперты» - нет. В лучшем случае 3-5%, а уж если сильно повезёт, то процентов 7 можно получить скидку. И покупатели бегают от варианта к варианту, выторговывая дополнительные пару процентов. А продавцы, если не поджимают обстоятельства, - не спешат соглашаться на любые условия. Мотивируя своё поведение тем, что раз просмотры идут, - значит, цена в рынке и покупатель все равно найдётся. И они, в общем-то, правы. Хотя иногда лучше уступить и продать тому, кто очень хочет. Ведь часто бывает, что первый покупатель - он самый лучший. Масла в огонь общей неразберихи подливают банки. Иногда отказывают в кредитах, в некоторых банках временно перестают совсем одобрять заявки от заёмщиков - мужчин призывного возраста или одобряют, но не всех. Кроме того, все ипотечные банки повышают ставки по ипотечным кредитам из-за якобы возросших рисков. Поэтому подавляющее большинство покупателей, которые уже получили одобрение от ипотечного банка, боясь, что условия кредитования могут ухудшиться, все-таки решили купить квартиру до Нового года. И стремятся завершить сделки. Вот и получается - покупатели есть, конкуренция между ними за хорошие объекты есть. Продавцов тоже на рынке достаточно. Но шансы продать есть только у владельцев ликвидной недвижимости: в хорошем состоянии, в хорошей локации, готовых дать скидку 3-5 процентов.

Прежде всего, клиентам с минимальным первым взносом. Логика будет следующая: возьму деньги, типа для ремонта, а использую их в качестве первого взноса. Ведь ставка будет «типа дешевле» обычного потреба. Коварная замануха❌. Ведь если первый взнос минимален, значит, сумма ипотечного кредита «на грани фола», т.е. максимальна, и платёж, соответственно, будет обременительным. А тут ещё плюсом платежи по потребу. Ведь по потребу (даже льготному) ставка все равно выше, чем по ипотеке, а срок меньше. Соответственно, ежемесячные платежи будут ощутимыми. Это получается какое-то замаскированное предложение ипотеки с нулевым или около нулевым первым взносом.🤔 Для тех же категорий заёмщиков, кто имеет первый взнос 30 и более процентов, эта опция совсем не нужна. Более того, она вредна. Ведь проще сделать первый взнос стандартно минимальным - 20 процентов от стоимости квартиры, и взять чуть больше ипотеки. А оставшиеся собственные средства потратить на ремонт и/или мебель. Ведь ипотека (ежемесячные платежи) примерно в два раза дешевле потребкредита. Получается, кто готов одеть дополнительное ярмо на шею - Сбер тут как тут. Извольте, распишитесь, получите. ✍🏼 А дальше.... - дальше это трудности клиента. Надо было думать, когда деньги в долг брал.

Сбер опять "впереди других банков" по привлечению клиентов Вот, новый поворот. Сбер готов ипотечным заемщикам давать ещё больше денег. По сообщению РИА Новости, Сбербанк планирует запустить возможность оформить потребительский кредит по сниженной ставке в дополнение к ипотеке, - заявил первый заместитель председателя правления Сбербанка Кирилл Царев. "Мы планируем сделать следующим образом: клиенту, который оформляет ипотеку, мы дополнительно, если он подаст заявку, готовы рассмотреть предоставление потребительского кредита. Там будет сниженная процентная ставка". По задумке банка, эти деньги можно будет направить на ремонт или покупку мебели. "При этом ограничений по целевому использованию мы не планируем вводить", - подчеркнул Кирилл Царёв . На что только не готовы идти банки, лишь бы дать в долг дополнительную сумму кредита своему клиенту🤬. И вот реальное подтверждение. Что мы видим: горячее желание Сбера расширить клиентскую базу и поднагрузить имеющихся клиентов дополнительными кредитами. Кому эта опция может быть полезна и кем востребована?🤔 ⬇️

2024 год В 2024 году планируется открыть еще восемь станций. В основном это станции метро Троицкой линии. Это станции «ЗИЛ», «Мамыри», «Бачуринская», «Коммунарка» (рабочее название «Столбово»), а также участок от «Крымской» до «Новаторской». «Новаторская» должна открыться в 2023 году. По данным столичного стройкомплекса, этот участок включает себя станции «Крымская» (рабочее название — «Севастопольский проспект») + пересадка на МЦК, «Академическая» + пересадка на одноименную станцию Калужско-Рижской линии, «Вавиловская» (рабочее название — «Улица Строителей»), а также «Новаторская» + пересадка на большую кольцевую линию. Кроме того, в 2024 году планируется запустить станцию метро «Потапово» на Сокольнической линии метро. Она станет конечной. Таким образом, красная ветка будет продлена от станции «Коммунарка». Также в 2024 году будет построено электродепо «Столбово» (Саларьево), которое будет предназначено для обслуживания поездов Сокольнической линии метро. В 2025 году будет открыта всего одна станция метро, это минимальное число начиная с 2011 года. Речь идет о новой станции кольцевой линии метро — «Суворовская». Она расположится между «Новослободской» и «Проспектом Мира». С нее можно будет перейти на станцию «Достоевская» Люблинско-Дмитровской линии. Проект станции «Суворовская» мэр Москвы Сергей Собянин утвердил в начале октября. Если воспользоваться данной информацией грамотно, то польза для Вас будет несомненная.

Далее - 2023 год Согласно новой АИП, в 2023 году планируется открыть девять станций. Две станции будут на Калининско-Солнцевской линии — «Пыхтино» и «Аэропорт Внуково». Еще три станции заработают на Люблинско-Дмитровской линии — «Яхромская», «Лианозово» и «Физтех». Кроме того, планируется завершить строительство четырех станций на Троицкой линии метро. Речь идет о станциях «Новаторская», «Университет Дружбы Народов», «Улица Генерала Тюленева» («Тюленевская») и «Тютчевская».

Если рядом с домом появится метро, стоимость квартир в нем подорожает. Где есть такая перспектива? Давайте разберём, где именно и в какое ближайшее время откроются новые станции метро. Согласно городской адресной инвестиционной программе (АИП), в Москве за три года планируется построить 18 станций, это 38,9 км линий метро. Новая программа утверждена 13 октября 2022 года. Сначала о планах на 2022 год В 2022 году власти намерены достроить семь станций большого кольца и реконструировать две станции каховской линии. Таким образом, к 2023 году большое кольцо московского метро должно замкнуться. Однако пока ни одна из запланированных на 2022 год станций БКЛ не открылась. Как уточняли ранее «РБК-Недвижимости» в пресс-службе департамента строительства города Москвы, завершить строительство семи станций большого кольца и реконструкцию двух станций каховской линии планируется в конце 2022 года — начале 2023 года. Сейчас в Московском метрополитене работает 22 станции БКЛ.

В конце первой недели октября большинство банков решило поднять стоимость ипотечных кредитов. И это на фоне того, что ключевая ставка осталась прежней. Почему банкам дозволено увеличивать свою маржу?🤬 Ведь платят дополнительные проценты простые люди. Когда ключевая ставка была высокая - банкам негде было взять деньги для ипотеки по низкой ставке. Но если снижается ключевая - банки просто обязаны снижать все кредиты для людей, в том числе ипотеку. И вот депутатская инициатива. Руководитель фракции СРЗП в Госдуме Сергей Миронов заявил, что на фоне повышения российскими банками ставок по ипотечным кредитам необходимо законодательно исключить рост ипотеки в период специальной военной операции, а «потолком» для нее сделать ключевую ставку ЦБ.☝🏼 По словам депутата, финансисты не скрывают, что льготы для участников спецоперации стремятся компенсировать за счет остальных заемщиков. Далее Сергей Миронов завил: «Я публично призывал Центробанк пресечь повышение ставок, но регулятор игнорирует эту проблему. Раз так, нужно законодательное решение, и наша фракция его подготовит. Необходимо исключить подорожание ипотеки в период СВО, а «потолком» для нее сделать ключевую ставку ЦБ. Кроме того, для семей с детьми ставка по ипотеке должна быть вдвое ниже ключевой». Депутат отметил, что в нынешних условиях ипотека позволяет решить социально значимые жилищные проблемы и здесь надо ограничивать маржу банков, которые и так, даже в любые кризисные периоды, получают сверхприбыль. Неужели небеса услышали? И кредиты подешевеют? Как хотелось бы верить в такую перспективу. Меньше процент по ипотеке - меньше переплат банку, больше денег остаётся в семье. Детям родители смогут купить дополнительно что-то нужное и полезное. На отдых съездят лишний раз. Или рацион питания улучшат.

Доверенность для продажи недвижимости сделать не успел. Пришлось уехать. А продавать надо. Что делать? Продать недвижимое имущество собственник может либо лично, либо поручить этот процесс доверенному лицу. Для этого надо сделать нотариально удостоверенную доверенность. Что если пришлось уехать? Если вы по-прежнему в России, то доверенность можно сделать у любого нотариуса на территории РФ. Не забудьте у российского нотариуса сделать её тождественность. Это очень поможет, если у покупателя будет ипотека. Если продавец уехал заграницу? Тут путей несколько. Во-первых, можно обратиться в посольство или консульство РФ в той стране, где вы находитесь. Либо обратиться в местному русскоговорящему нотариусу и сделать доверенность у него. Надо будет сделать доверенность, перевод, и потом её апостилировать. Что такое апостиль, зачем он нужен, и для всех ли видов доверенностей он нужен? Апостиль применяют с целью упрощенной идентификации документов и их правовой легализации. Он представляет собой штамп, подтверждающий правовой статус документа. Данный штамп ставится как на оригиналы документов, так и на их копии с официальным переводом, полностью подтверждая их юридический статус. В каждой стране орган, где можно поставить соответствующую отметку, свой. В США, например, подобную отметку ставит секретарь штата. Если доверенность делается нотариусом в странах СНГ? Между государствами-участниками СНГ 22 января 1993 года подписана Конвенция о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (Конвенция вступила в силу 19 мая 1994 года). Статья 13 закрепляет положение об отмене легализации или какого-либо другого рода подтверждения соответствия документов, выданных на территории одного из государств, подписавших данную конвенцию (Армения, Беларусь, Казахстан, Кыргызстан, Молдова (с оговоркой), Российская Федерация, Таджикистан, Туркменистан, Узбекистан и Украина). Таким образом, на территории этих стран не требуется ни легализация, ни проставление апостиля. Какие полномочия прописать в доверенности? Все зависит от того, что вы планируете поручить сделать. Подписать договор, осуществить его государственную регистрацию, подписать акт приема-передачи. Открыть счёт в любом банке и организовать получение продавцом-доверителем денежных средств за объект недвижимости и так далее. Перечень полномочий весьма обширен. Типовые формы доверенности можно получить у любого нотариуса или найти в интернете. Единственное, что могу порекомендовать - при организации денежных расчётов не поручайте доверенному лицу получать за вас деньги. Пусть деньги перечислят на ваш счёт в том банке, которому вы доверяете. Деньги не любят публичности и не надо им давать ходить "по рукам".