Яремчук Дмитрий | Инвестиции 🐳

Из чего на самом деле собирается доходность в субаренде Когда человек слышит «40–50% годовых на недвижимости», первая реакция — «так не бывает, где подвох». Отвечаю без маркетинга. Разберём по косточкам, из чего складывается эта цифра. Подвоха нет — есть механика. 1) Берём помещение в аренду, а не покупаем. Купить помещение — это 10-12 лет окупаемости. ( рынок Спб и Мск.) Мы не покупаем. Мы берём в долгосрочную аренду у собственника большое помещение на первой линии — 80–150 м² по ставке около 2000 ₽/м². 2) Делим и пересдаём дороже. Тут ключевой принцип коммерции: чем меньше площадь, тем выше ставка за метр. Целое помещение стоит ~2000 ₽/м². А нарезанное на части по 30–70 м² уходит по 3000–4000 ₽/м². Разница между тем, что мы платим собственнику, и тем, что получаем с субарендаторов — и есть доход инвестора. Пример на реальных цифрах: — платим собственнику: 350 000 ₽ — получаем с субарендаторов: 440 000 ₽ — маржа: 90 000 ₽/мес за вычетом налога 3) Сажаем сетевых, а не случайных. Это то, что превращает «доход на бумаге» в стабильный поток. Заселяем в основном сетевиков — ПВЗ, аптеки, кофейни, алкомаркеты, постаматы. У них платёжеспособность выше, а вероятность просто исчезнуть — ниже. Что защищает доходность от просадок: — договор с собственником на 5–10 лет, зарегистрирован в Росреестре — индексация 5–7% в год прописана в обе стороны — и аренду, и субаренду поднимаем синхронно — ремонт делает субарендатор за свой счёт — у инвестора ноль капзатрат Теперь честно про риск. Примерно каждый 4-й объект в период запуска не пересдаётся сразу на полную сумму. Разрыв на 1–2 месяца закрывает обеспечительный платёж — окупаемость сдвигается на месяц-другой. Это заложено в модель заранее, а не спрятано. Складываем. Вход 1,5–2 млн. Поток от 60–80 тыс ₽/мес. Окупаемость 24–28 месяцев. Отсюда и 40–50% годовых — не с потолка, а из разницы ставок за метр, которую собирает работа команды. Никакой магии. Просто механика, которую большинство инвесторов не видит, потому что смотрит только на «купить или не купить». По любому объекту показываю расчёт и договоры — напиши «подбор» в личку. Цифры — по факту реализованных объектов, результат не гарантирован. Не является инвестиционной рекомендацией.

❗️ Объект арендуется на 100% на инвестора 📍 Локация: ул. Оптиков, д. 34, Санкт-Петербург Жк Легенда 📢 Расположение: 1-я линия, панорамное остекление ✅ Площадь: 82,6 м² 📄 Договор с собственником: 5 лет (регистрация в Росреестре после подписания) Категория: нежилое помещение Этаж / этажность: 1 / переменная этажность составляет от 11 до 22 этажей ━━━━━━━━━━━━ 💡 КОНСТРУКЦИЯ СДЕЛКИ Инвестор берёт помещение у собственника по 2 500 ₽/м² ➡️ пересдаём в субаренду по ~3 500 ₽/м² ➡️ дельта ~1 000 ₽/м² = прибыль инвестора (за вычетом налога) в карман 📈 Индексация асимметричная в пользу инвестора: — аренда собственнику: +5% в год (с 3-го года) — субаренда: +7% в год (с 3-го года) Субаренда растёт быстрее аренды → дельта увеличивается каждый год. 🧱 Вход в проект: 1 500 000 ₽ (под ключ) ━━━━━━━━━━━━ 💰 ЭКОНОМИКА НА 5 ЛЕТ Доход и дельта (до налога), одинаково для обоих режимов: Год 1 — аренда 206 500 · субаренда 290 000 · дельта 83 500 ₽/мес Год 2 — аренда 247 000 · субаренда 330 000 · дельта 83 000 ₽/мес Год 3 — аренда 259 350 · субаренда 353 100 · дельта 93 750 ₽/мес Год 4 — аренда 272 318 · субаренда 377 817 · дельта 105 500 ₽/мес Год 5 — аренда 285 933 · субаренда 404 264 · дельта 118 331 ₽/мес ━━━━━━━━━━━━━ ✅ ВАРИАНТ 1 — УСН 15% Чистая прибыль: Год 1: 70 975 ₽/мес Год 2: 70 550 ₽/мес Год 3: 79 688 ₽/мес Год 4: 89 675 ₽/мес Год 5: 100 581 ₽/мес 📈 Доходность: ~56,8% (год 1), средняя за 5 лет ~65,8% ⏱ Окупаемость: ~23 месяца 💰 Чистыми за 5 лет: ~4,94 млн ₽ ━━━━━━━━━━━━━ ✅ ВАРИАНТ 2 — УСН 6% Чистая прибыль: Год 1: 66 100 ₽/мес Год 2: 63 200 ₽/мес Год 3: 72 564 ₽/мес Год 4: 82 830 ₽/мес Год 5: 94 075 ₽/мес 📈 Доходность: ~52,9% (год 1), средняя за 5 лет ~60,6% ⏱ Окупаемость: ~23 месяца 💰 Чистыми за 5 лет: ~4,55 млн ₽ (УСН 6% считается от всей суммы субаренды; УСН 15% — от дельты. По этому объекту 15% выгоднее.) ━━━━━━━━━━━━━ 🏪 Потенциальные субарендаторы (по опыту команды) 1-я линия + панорамное остекление + 82,6 м² подходят под: пункт выдачи (WB / Ozon), кофейня или пекарня, магазин цветов, косметика / дрогери, медцентр или лаборатория, магазин одежды, аптека, барбершоп / салон. ━━━━━━━━━━━━━ ⚠️ Дополнительно к входу — только обеспечительный платёж ⚠️ Ремонт за счёт субарендатора, капзатрат у инвестора нет ⚠️ Скрытых расходов нет: что платим собственнику — то же вычитаем у субарендатора ⚠️ Комиссия/вознаграждение команды заложены в стоимость входа 🏆 Опыт команды: 84 объекта за 6 лет, 97,6% успешных ═════════════ ⚙️ ДЛЯ ПАРТНЁРА — есть партнерская программа. Размер вознаграждения зависит от вовлечённости партнёра в сделку. Кому интересно пишите в личку за подробностями @vysshak

Субаренда или земля с торгов: во что заходить? Мне часто задают этот вопрос. И почти всегда — неправильно. Спрашивают: «что выгоднее?» А правильный вопрос другой: что тебе нужно от денег — поток или прирост? Это два разных инструмента. Они не конкурируют. Они решают разные задачи. И вот что важно сразу: по доходности они сопоставимы. Поэтому выбор — вообще не про проценты. Субаренда — это поток. Ты заходишь в объект, и он каждый месяц приносит деньги. — кэшфлоу уже с первого-второго месяца — окупаемость порядка 22 месяцев на наших объектах — дальше прибыль капает ежемесячно Но у потока своя цена: это живой объект. Арендаторы, пересдача, каникулы. Примерно каждый 4-й объект на запуске не пересдаётся сразу на полную сумму — это заложено в модель, но это операционка. Поток требует, чтобы кто-то держал руку на пульсе. Земля с торгов — это прирост. Здесь другая логика. — выкупаем участок, повышаем ценность, выходим — цикл порядка 6 месяцев — прибыль с инвестором делим 50/50 — рисков заметно меньше: земля не простаивает, не съезжает, не требует арендаторов Но и деньги ведут себя иначе. Они не капают каждый месяц. Ты заходишь, ждёшь полгода — и выходишь в кэш с приростом. Это не поток. Это капитал, который спокойно растёт, пока ты им даже не занимаешься. Как я сам это развожу: Нужен ежемесячный денежный поток, и ты принимаешь, что актив живой → субаренда. Готов положить деньги на полгода ради прироста с минимумом риска → земля с торгов. Оба варианта рабочие. Вопрос не «что лучше». Вопрос — чего ты хочешь от денег: чтобы они кормили каждый месяц или спокойно росли в стороне. По любому из них покажу конкретные цифры и объекты — напиши «подбор» в личку @vysshak Не инвестиционная рекомендация — просто как я сам смотрю на этот выбор.

Стоимость создаётся до того, как её увидел рынок Готовый объект — всегда чья-то маржа. Кто-то заработал до тебя. Ты покупаешь результат — он покупал возможность. Я усвоил одну вещь: деньги и капитал — это не одно и то же. Деньги приносит поток. Капитал строит тот, кто владеет активом раньше, чем толпа увидела его ценность. Поэтому я работаю на двух скоростях: Поток — готовый арендный бизнес. Модели, где недвижимость даёт денежный поток без покупки объекта. Быстро и предсказуемо. Капитал — земля и девелопмент. Там, где стоимость создаётся вдолгую и вырастает в разы, а не в проценты. За 6 лет через парнерскую команду прошло 84 объекта. Здесь я показываю, как это устроено изнутри: реальные сделки, реальные цифры, честно о рисках. Не про то, как «купить актив». Про то, как думать о капитале так, чтобы деньги работали, а не просто лежали. Если это твоя логика — оставайся.

Почему земля дорожает раньше, чем всё остальное? Простой вопрос, который я задал себе месяц назад. Когда мы смотрим на любой готовый объект — дом, ГАБ, улица-ритейл — мы видим уже готовую цену. Кто-то уже заработал на этом раньше нас. А теперь смотрим глубже. Прежде чем появится здание — осмотр участка. Прежде чем участок станет активом — изменится его назначение. Прежде чем обозначить особенности — кто-то принял решение, который на рынке ещё не заметил. Именно в этом месте создается основная маржа. Не когда объект строится, а когда земля переходит из одной категории в другую: из сельхозки в ИЖС, из промзоны в коммерцию, из «ничего непонятно» в «здесь будет расти город». Разница в цене на этом переходе — иногда в разы. Не в процентах, а в разы. Именно поэтому институциональные деньги, которые идут в развитие, почти никогда не покупают готовое. Они заходят на этап земли. Дальше в постах покажу, как конкретно устроен этот механизм и почему частные инвесторы сюда почти не заходят. Если откликнется — ставь 🔥, будет полезно понимать, что тема интересна.

Последние несколько лет я много писал про крипту. И это было логично. Именно там находились лучшие возможности для роста капитала. TGE, ранние проекты, новые циклы рынка — всё это позволяло находить интересные точки входа раньше большинства. Но инвестор должен уметь смотреть на реальность такой, какая она есть. Сейчас я не вижу большого количества сильных возможностей в крипте. Это не значит, что я перестал верить в рынок. Наоборот. Я считаю, что самые интересные возможности могут появиться ближе к осени, когда появится больше ясности по мировой экономике и движению ликвидности. Параллельно последние месяцы я глубоко изучал коммерческую недвижимость: ГАБы, стрит-ритейл, арендный бизнес. И чем глубже погружался в этот рынок, тем чаще задавал себе один вопрос: а где создаётся основная стоимость ещё до появления готового объекта? Ответ оказался намного проще, чем я думал — земля. Поэтому сегодня мой основной исследовательский и инвестиционный фокус постепенно смещается именно туда. Не потому что я отказался от крипты или недвижимости. А потому что в текущих условиях именно рынок земли кажется мне одной из самых недооценённых возможностей на горизонте ближайших 3–5 лет. Дальше на канале будет больше реальных кейсов, цифр и наблюдений из этого направления. Посмотрим вместе, окажется ли эта ставка одной из лучших в ближайшие годы. Накидайте реакций, если интересно данное недооцененное направление

🔥🇷🇺 #дкп #цб #россия РОССИЯ - СТАВКА ЦБ РФ = 14.25% (ОЖИД 14% / РАНЕЕ 14.5%) Рост экономики продолжается умеренными темпами после временного снижения в начале года. Устойчивый рост цен, по оценке Банка России, немного снизился, но в целом остается в диапазоне 4–5% в пересчете на год. В последние месяцы ускорился рост кредитования. Бюджетная политика на трехлетнем горизонте будет более стимулирующей, чем ожидалось ранее. Это может потребовать более высокой траектории ключевой ставки, чем было заложено в апрельском базовом сценарии. релиз

Капитализация SpaceX больше чем капитализация всего крипторынка 😁

Плохая новость и хорошая новость. Обещал рассказать. Помните историю с TGE, который мы ждали? Начну с плохой новости. TGE так и не состоялся. Проект до сих пор не вышел, и сроки постоянно переносятся. Поэтому тот сценарий, который мы изначально рассматривали, просто не реализовался. Но есть и хорошая новость. Деньги все это время не лежали без дела. Когда стало понятно, что ожидание затягивается, мы приняли решение не держать капитал мертвым грузом и перераспределили его в другой проект. Без хайпа. Без красивых обещаний. Без надежд на очередные иксы. Просто рабочая возможность с понятной логикой. В результате удалось заработать около 4%. Кто-то сейчас скажет: «Всего 4%?» Да. Всего 4%. Но есть нюанс. Это реальные деньги. Реальная прибыль. И самое главное — капитал инвесторов не только сохранился, но и немного вырос. По нашей договоренности я должен был получить часть прибыли как организатор сделки. Но я принял решение свою часть не забирать. Прибыль была небольшой, поэтому весь заработок был распределен инвесторам. Считаю это правильным решением. Для меня репутация и долгосрочные отношения всегда стоят дороже разовой комиссии. И знаете, какой главный вывод я сделал за последние месяцы? Раньше меня, как и многих на рынке, сильно интересовали истории про быстрые иксы. Новый токен. Новый проект. Новое TGE. Новая возможность заработать быстро. Но чем больше работаешь с деньгами и инвесторами, тем больше понимаешь простую вещь. Капитал создается не за счет поиска одной волшебной сделки. Капитал создается за счет системных решений. За счет сохранения денег. За счет управления риском. За счет дисциплины. За счет способности ждать. Именно поэтому в последнее время мой взгляд стал шире, чем просто крипторынок. Я по-прежнему считаю, что крипта даст очень сильные возможности. И когда появятся действительно интересные точки входа, я обязательно буду о них говорить. Более того, часть подобных возможностей я продолжаю отслеживать и для узкого круга инвесторов периодически показываю интересные проекты. Но сейчас я не вижу смысла притягивать сделки за уши только ради того, чтобы постоянно быть в рынке. Иногда лучшая инвестиция — это терпение. А иногда лучшие возможности находятся вообще в другом месте. Последние месяцы я много изучаю движение капитала между разными рынками: • крипта • коммерческая недвижимость • земля • готовый арендный бизнес • реальные активы И чем глубже погружаюсь, тем больше вижу интересных возможностей там, куда большинство инвесторов пока даже не смотрит. Поэтому дальше на канале будет больше размышлений про капитал, инвестиции, реальные сделки и рынки, которые я сам изучаю и в которых вижу потенциал. Моя задача не просто рассказывать про очередной актив. Моя задача — показывать, где сегодня деньги могут работать эффективнее. Думаю, самое интересное только начинается.

Добрый вечер 🌆 Давно не выходил на связь.

Такие проекты 1-2 раза в год бывают. Кто сидит на кэше или может выдернуть деньги на 10 дней - безумно рекомендую за 10 дней использовать хорошую возможность, повторюсь вход от 5к usdt, доходность примерно ~ 20% за неделю, а это 1040% годовых. Для инвестора рисков потерять тело инвестиций НЕТ. Следующие проекты не такие яркие будут. Но будут.. Что бы узнать подробнее пишите в личку @vysshak

⚠️🇮🇷#иран #геополитика #прогноз Трамп готовится к «наземным операциям» в Иране, которые, как ожидается, продлятся несколько недель, рассказала стриптизерша со слов своих многочисленных солдат-клиентов, которых призвали на Ближний Восток — Daily Star Учитывая постоянный пи**еж Трампа, стриптизерша видится более надежным источником" — эксперты mt в max

Инсайт

Для всех кто проголосовал до 10 000 думаю будет актуально : Я сейчас собираю пул под конкретную сделку на крипторынке. Уже зашли 4 человека, собрали 35 000$. Осталось добрать 25 000$ — после этого пул закрываю. Суть простая: мы участвуем в раннем размещении токена до выхода на рынок и фиксируем прибыль сразу после листинга. Деньги делаются не на рынке, а в момент, когда актив только появляется. По текущей сделке: цикл — около 10 дней ориентир по доходности — 15–20% на сделку такие возможности появляются ограниченно, несколько раз в год. Важно: это не трейдинг и не “гарантированные деньги” но это короткая модель с понятной логикой, где результат достигается за счет раннего доступа. Капитал аккумулируется на моем аккаунте, я полностью веду сделку и беру на себя операционку. Зарабатываю только с результата — 50% от прибыли. Если прибыли нет — я не зарабатываю. Минимальный вход — от 5 000$ приоритет тем, кто заходит с более крупным чеком Дедлайн по добору — до воскресенья (19.04), дальше закрываю пул и захожу в сделку. Если откликается — давай коротко созвонимся на 10–15 минут. объясню механику и покажу прошлые кейсы. @vysshak

ДЕНЬГИ ДЕЛАЮТСЯ ДО РЫНКА Я понял неприятную вещь. Большинство способов заработка в крипте — это уже перераспределение денег между участниками. Трейдинг, сигналы, даже часть алгоритмики — это игра с нулевой суммой. Ты зарабатываешь, когда кто-то теряет. ⟶ и это потолок. Деньги делаются не там. Деньги делаются в момент, когда актив только появляется на рынке. Когда еще нет толпы. Когда еще нет ликвидности. Когда есть доступ. Я начал глубже копать в сторону ранних размещений через биржевые инструменты. Не буду сейчас уходить в детали. Но суть простая: есть механика, где ты получаешь актив до рынка и фиксируешь его уже на спросе. Это не “легкие деньги”. Там есть свои ограничения: — нужен капитал — нужна дисциплина — нужна система Но. Это один из немногих сегментов, где есть неэффективность. Сейчас я собираю под это отдельную модель. Без хайпа. Без обещаний. С холодной головой. Если тебе откликается логика и ты хочешь разобраться глубже — напиши “разбор”. @vysshak

Доброй ночи 🌙 Дайте реакцию 👍 — запишу одну из стратегий в фокусе на ближайшие 3 недели 📈, затем добавлю ещё несколько.

Христос Воскресе!