Новостройка по расчету

🧐Появились июньские данные по продажам в Старой Москве (предварительные), можно подвести краткие итоги этого полугодия. Отторговали более 31 тыс. лотов. Четвертая часть всего объема, понятно – за ПИКом (7,8 тыс.), за ним в тройке ЛСР и Level. Десятку замкнула Forma. По проектам. Ну, где мелкие площади выгребают — там и лидеры. Первое место по итогам полугодия пока за «Молжаниново» (большая часть продаж Самолета), чуть отстают «Лучи» (ЛСР), но могут и опередить по мере обновления данных. В пятерке также Shagal от Эталона, «Остров» от Донстроя, и «Люблинский парк» (ПИК).

❗️ Не так давно стартовали продажи в ЖК «Родина Парк» на Верейской. Что там с ценами 🗺Расположение: ЗАО, Можайский, Верейская улица, 20 мин. пешком до м. Давыдково 🏗Застройщик: Группа Родина 🛎Класс: премиум ✨Отделка: нет 🔑Срок сдачи: IV кв. 2026, ключи — сентябрь 2027 🌳Окружение: Примыкает к долине реки Сетунь, парк — главный козырь локации, с другой стороны участка промка. Пять минут на машине до Аминьевского шоссе, 10 минут — до МКАД. Район с развитой транспортной и социальной инфраструктурой. 💵Минимальные цены (пока в продажу выведено ограниченное число лотов): ▪️ евро-2 (от 42 м²) — от 20,8 млн ₽ ▪️ евро-3 (от 72 м²) — от 35,8 млн ₽ 🧮Конкуренция: Рядом недавно стартовавший VEER. Кстати, евродвушки в «Родина Парке» торгуются по сопоставимым ценам за квадрат. Несмотря на разницу в классе. Но евро-3 существенно дороже (+50-100 тыс. ₽/м² ). Недалеко «Верейская 41» (апарты и квартиры), На Аминьевском шоссе — апарты «West Tower». Из готовых — первый и второй «КутузовГрад» и «LIFE-Кутузовский». Это тоже всё бизнес. 💰Расчет доходности: Самая недорогая евродвушка в ЖК «Родина Парк» (2 этаж, 42 м², без отделки) сейчас выставлена на продажу за 20,8 млн ₽. Готовая евродвушка в «КутузовГРАД II» (3 этаж, 43 м², без отделки) продается сейчас за 15 млн ₽. С поправкой на класс жилья, локацию и окружение, без учета динамики цен на вторичку годовая доходность по квартире в «Родина Парке» составит порядка -3%. Отрицательная. 📌Вывод: Хороший проект без мелкой нарезки в неплохой с точки зрения окружения и инфраструктуры локации. Но это не под инвест, конечно.

❗️Старт в новом проекте «Брусники» — «Дом А» на Дубининской. Смотрим и считаем 🗺Расположение: ЮАО, Даниловский, Дубининская, 20 мин. пешком до м. Павелецкая/Серпуховская 🏗Застройщик: «Брусника» 🛎Класс: бизнес ✨Отделка: нет/whitebox 🔑Срок сдачи: IV кв. 2027, ключи — декабрь 2028 🌳Окружение: Соседствует с ЖК «Павелецкая Сити». Под окнами промка и железная дорога. Двадцать минут пешком до Дербеневской набережной, но маршрут так себе. Крупных парков и зеленых зон в пешей доступности нет. У метро — небольшой Павелецкий парк, плюс скверы на Павловской улице. Вся инфраструктура есть. С транспортом тоже все неплохо. 💵Минимальные цены: ▪️ Студии (от 26 м²) — от 20,8 млн ₽ ▪️ 1к (от 37 м²) — от 27,3 млн ₽ ▪️ 2к (от 63 м²) — от 42,5 млн ₽ ▪️ 3к (от 85 м²) — от 55,3 млн ₽ 🧮Конкуренция: Конкуренция высокая. На соседнем участке — «Павелецкая сити». Ближе к метро Павелецкая - MYPRIORITY, Voxhall и High Life. Ближе к Тульской - премиум «Данилов дом» и «Дом 7 Даниловский». Там же почти одновременно стартовала «Мангазея». 💰Расчет доходности: Студия площадью 26,4 м² (whitebox, 15 этаж) выставлена «Брусникой» за 20,8 млн ₽. Готовая студия в ЖК «Павелецкая сити» площадью 21,6 м² (whitebox, 17 этаж) продается за 14 млн ₽. Без учета изменения цен вторички, студия в «Дом А» будет ежегодно терять в стоимости порядка 4%. И это в том случае, если допустить, что «Дом А» будет выше по качеству. Доходность отрицательная. Однокомнатная квартира (евро-2) площадью 36,6 м² (whitebox, 5 этаж) в «Дом А» стоит 27,3 млн ₽. Готовая однушка в ЖК «Павелецкая сити» площадью 39 м² (whitebox, 7 этаж) продается за 19,5 млн ₽. Без учета изменения цен вторички, однокомнатная квартира на ключах будет стоить чуть более 21 млн ₽. Доходность также отрицательная. 📌Вывод: Удивительные цены «Брусники» на старте отметили все. Совершенно не интересно для инвестиций с учетом высокой конкуренции и >4 лет до ключей. Да и для себя, наверное, не стоит покупать сейчас.

⚡️ Льготная ипотека закончилась: чего ждать от рынка недвижимости? Больше 20% жителей Москвы мечтают о собственном жилье, но не могут решиться на его покупку. Остановка одной из госпрограмм не означает, что надо поставить жизнь на паузу. Сегодня застройщики активно идут на уступки, чтобы каждый смог позволить себе купить новую квартиру на выгодных условиях — предлагают различные программы рассрочки и ипотеку с пониженной ставкой. Если вы планируете покупку жилья, переходите на сайт и оставляйте свой запрос. Эксперты подберут для вас лучший вариант на самых выгодных условиях абсолютно бесплатно!

🧐 Первое полугодие на вторичном рынке Москвы — это непрекращающаяся стагнация. Не растет ничего. Старая Москва с начала года прибавила полпроцента в цене, причем в июне динамика была нулевой. Причины тут понятны: сверху давят ставки, снизу — отсутствие спроса (-20% год к году) и следующий за этим недостаток предложения (продавцы отказываются снижать цену, снимают лоты и/или уходят в аренду). Новая Москва и область — та же история. У Новой Москвы с начала года -0,1% в ценах, по Подмосковью символический плюс (0,6%). Будет ли что-то меняться после конца льготной ипотеки? Скорее увидим такую же стагнацию на первичке (в области и Новой Москве уж точно), а вторичный рынок продолжит в том же духе. Как минимум, ближайшие несколько месяцев. Никто не готов продавать дешево.

❗️Стартовали продажи в «Мангазее на Тульской». Смотрим цены 🗺Расположение: ЮАО, Даниловский, Большая Тульская, 6 мин. пешком до м. Тульская 🏗Застройщик: «Мангазея» 🛎Класс: бизнес+ ✨Отделка: нет 🔑Срок сдачи: IV кв. 2027, ключи - июнь 2028 🌳Окружение: На месте снесенного «Серпуховского двора», квартал улиц Большой/Малой Тульских и ТТК. Под окнами Тульская эстакада. Десять минут пешком до Даниловской набережной, 40 — до Нескучного сада. С зелеными зонами в локации вообще негусто. С другой стороны, есть вся инфраструктура для жизни. С транспортной тоже все отлично. 💵Минимальные цены: ▪️ 1к (от 41 м²) — от 20,1 млн ₽ ▪️ 2к (от 63 м²) — от 27,3 млн ₽ ▪️ 3к (от 86 м²) — от 39,5 млн ₽ 🧮Конкуренция: Локация застраивается активно, но по большей части премиумом, по соседству «Данилов дом» и «Дом 7 Даниловский», апарты Deco и Logos, в бизнесе строится ЖК «Павелецкая Сити» и стартовавший на днях «Дом А» от Брусники, через реку — бизнес Forst и «ЗИЛАРТ». 💰Расчет доходности: Студий в продаже у застройщика пока нет, хотя, судя по проектной декларации, присутствуют (от 28 м²). Однокомнатная квартира площадью 41,3 м² в «Мангазее» (10 этаж, без отделки) на витрине стоит 20,1 млн ₽. Похожая квартира в ЖК «Павелецкая сити» (40 м², 15 этаж, whitebox) выставлена на продажу за 19,9 млн рублей. Без учета роста цен на вторичку, с поправкой на локацию, этажность и отделку, на ключах 1к в «Мангазее» будет стоит 23 млн. Годовая доходность в районе 3%. 📌Вывод: По ценам «Мангазеи» на старте (4 года до ключей) в этой локации и рядом есть готовые предложения с лучшим окружением и теми же параметрами (тот же ЗИЛАРТ, пусть и с качеством ЛСР). Не рекомендуем.

Льготная ипотека закончилась (ага, «Санлайт закрывается», слышали), а значит придется конкурировать по-настоящему. Что еще в этой ситуации может предпринять застройщик? Например, сделать нормальные 3D-планировки с туром. Стоит это 3–5 тыс. ₽ за планировку, делают такую за один день, а выглядит это вот так: — с полной меблировкой — или вайтбокс. Результат говорит сам за себя: время посещения сайта увеличивается на 2,5 минуты, это статистика по всем виджетам за квартал, что хорошо сказывается на позициях в поисковых системах. А еще растет конверсия трафика в лид +10% (подробнее в статье) и лида в сделку (это пока на замерах). Расчет проекта — по заявке.

❗️Стартовали продажи в ЖК Veer застройщика MR Group. Цены известны, давайте смотреть 🗺 Расположение: ЗАО, Можайский, Верейская улица, 20 мин. пешком до м. «Давыдково» 🏗 Застройщик: MR Group 🛎 Класс: бизнес ✨ Отделка: whitebox 🔑 Срок сдачи: IV кв. 2027 г., ключи — II кв. 2028 г. 🌳 Окружение: под окнами промка со складами и производствами, с инфраструктурой проблемы. Все не очень хорошо пока и с транспортной доступностью — узкие Верейская и Багрицкого. До МКАД 4 км, чуть больше километра до выездов на Можайское и Аминьевское шоссе. В пешей доступности природный заказник «Долина реки Сетунь». 💵 Минимальные цены: ▪️ Студии от 22 м² — от 11,5 млн ₽ ▪️1к от 36 м² — от 17,5 млн ₽ ▪️2к, евро от 30 м² — от 14,4 млн ₽ ▪️3к, евро от 50 м² — от 19,8 млн ₽ ▪️ 4к, евро от 82 м² — от 28,9 млн ₽ ▪️ 5к, евро 104 м² — 35,3 млн ₽ 🧮 Конкуренция: ближе к реке и метро — «Родина Парк», локация у него получше. По соседству, тоже на месте промки — «Верейская 41», апарты и квартиры. Из готовых — первый и второй «КутузовГрад» и «LIFE-Кутузовский». На Аминьевском шоссе — бизнес-апарты «West Tower» 💰 Расчет доходности: самая недорогая студия на 2 этаже, 22 м², whitebox в Veer выставлена на продажу за 11,5 млн ₽. Готовую студию без отделки в «КутузовГрад II» на 4 этаже, 25 м² продают за 11,5 млн ₽. С поправкой на локацию, класс, этажность и площадь, без учета роста цен вторички студия в Veer на ключах будет стоить около 10 млн ₽. Доходность отрицательная — −3% годовых. Самую недорогую однушку в Veer прода.т за 14,4 млн ₽, это 23 этаж, 30 м², whitebox. Готовая однокомнатная квартира без отделки в «КутузовГрад II» на 10 этаже, 36 м² стоит 15 млн ₽. С поправкой на локацию, класс, этажность и площадь, без учета роста цен вторички студия в Veer на ключах будет стоить в районе 14,8 млн ₽, годовая доходность околонулевая — 0,5%. 📌 Вывод: студии выведены по явно завышенной цене, может быть потому, что их в этой локации и бизнес-классе не так много. Инвестировать не стоит. Однокомнатные с учетом их доходности тоже не интересны.

Пост про самые дешевые новостройки был, просили написать про апарты, вот и они. Выбрали в границах МКАД, стоимостью до 8 млн ₽. Без учета редевелопмента и долгостроя — кто-то из списка задерживал сроки, но сейчас либо все в порядке, либо дома сданы. 🔸 Clementine, Upside Development — от 5,03 млн ₽, 21 м². Сдан, whitebox. 🔸 N’ice Loft, Coldy — от 5,62 млн ₽, 18 м². Сдают в IV кв. 2024 г., без отделки. 🔸 Citimix, Apsis Globe — от 6,10 млн ₽, 21 м². Сдают в II кв. 2025 г., чистовая. 🔸 Akvilon Signal, «Аквилон» — от 6,29 млн ₽, 21 м². Сдают в IV кв. 2026 г., чистовая. 🔸 Большая Академическая, 85, ПИК — от 6,41 млн ₽, 20 м². Срок — I кв. 2026 г., чистовая. 🔸 Легендарный квартал, «Д-Инвест» — от 7,35 млн ₽, 24 м². Сдан, без отделки. 🔸 Level Южнопортовая, Level Group — от 7,37 млн ₽, 19 м². Срок — II кв. 2026 г., без отделки. 🔸 Город daily, ГРАД — от 7,37 млн ₽, 27 м². Сдан, whitebox. 🔸 HighWay, «Гранель» — от 7,57 млн ₽, 26 м². Сдают в IV кв. 2024 г., без отделки. 🔸 AIST Residence, «МонАрх» — от 7,64 млн ₽, 23 м². Срок стоит в IV кв. 2024 г., без отделки. 🔸 Измайловский парк, «Новая жизнь» — от 7,84 млн ₽, 19 м². II кв. 2024 г., чистовая. 🔸 Мираполис, «Основа» — от 7,92 млн ₽, 20 м². II кв. 2026 г., нет/возможна. Все цены с витрин застройщиков, в табличке прописаны классы, расстояние до метро в минутах и до центра Москвы по прямой. Отметьте, что в прошлом году были восемь проектов с ценами ниже 6 млн ₽, а сейчас таких осталось два.

У «Башни 2000» новый инвестор — Кирилл Шамалов Бывший член совета директоров СИБУРа выкупил 1,2 тыс. м² в небоскребе у «Москва-Сити». Здание построили в 2001 г., оно, конечно, уже устаревшее, но вполне востребованное. На Циане сейчас два офиса в продаже: 439 м² за 175,6 млн. ₽ и 1120 м² за 392 млн. ₽. Есть три объявления об аренде, например помещение 210 м² можно снять за 840 тыс. ₽/мес. Остальные площади уже заняты. 👉 Пертурбации с инвесторами, как оказалось, случились еще в мае. Бывший хозяин «Стройгазконсалтинга» Зияд Манасир начал продавать оставшуюся у него недвижимость, в итоге Кирилл Шамалов стал бенефициаром ООО «Башня XII», место гендиректора этой компании заняла Елизавета Белина. КАк думаете, начало чего-то интересного? Скриншот kartoteka.ru